种养老地产开发模式研究

1、周燕琨：15种养老地产开发模式研究清华大学建筑学院教授周燕琨各位领导、各位来宾、各位同行大家好！今天我讲的题目是“13种养老地产开发模式研究”。讲的内容是把养 老开发模式分五大类（15种），我学院的老师主要是研究老年地产的规划、住宅 设讣等等，这些年来大家非常关注养老地产，有些刚开始做起，因为对开发模式、 经营模式非常的关注，我们也为此把研究方向调整到先研究前期，后面才到规划 建设或者室内设计，今天我讲的稍微偏前期一点儿的，是指开发地产的模式，这 些大多数是近两年来一些开发商和一起合作，或者是找我们探讨一些问题，就把 它分成儿种类型以便大家更加H前国内到底是怎么样的情况，有些东西有一些共 同的

2、特点。第一类：与社区共同建设按；第二类：与相关设施并设；第三类：与 旅游产业结合；第四类：与国际品牌接轨；第五类：以其他方式转型下面讲一下第一类：与社区共同建设模式1专门建设养老社区（健康型、连续照护型）模式2新建居住区中同时开发养老社区模式3普通社区中配建养老公寓，养老住宅等模式4成熟社区周边插建多功能老年服务设施这15种模式当中，我挑一些重点举一些案例。比如说专门的老年养老 社区，北京太阳城是民办企业开发的养老社区，这里面种类就比较多，有点儿像 国外的连续照护的，既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中 也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管 理

3、中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的，老年到这 种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，这种社区国内有好儿家也都 做的很成功了，比如上海的亲和源。还有政府帮助投资建设的老人社区，其实这 也是一种专门的老人社区，比如说这里有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤 儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样 是有可能的，这种类型在国外也非常多。开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区。案例：广东惠州养老社区地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。开发当中有一些困难， 受到一些限定，他的客户群在慢慢的转变，现在老年社会到来了，很多老人也需 要房地

4、产，或者说需要这样的住宅。普通社区中专门分出一块儿做养老地产也是 非常合适的，这个大概是18万平米的住宅，分两期建设，总建筑面积720万， 在当中占一部分，现在有的开发商老说他要建立一个老年城，比较贪大，说有 10万老人要住在里面，要做世界第一什么的，我觉得这个不是太好，这对配套 服务会有很大需求，那么多老人生活在一起也不会特别的愉快，有一部分老人也 方便管理，也是比较好的方式。开发模式3：普通社区中配建各类养老产品普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。 老少户是一梯两户，一套中一套小的结合，就很容易呈现老少户，总面积不是很 大，一家人就近居住可能很方便。专门的户型是拿

5、一部分做成专用的，因为有一 些老人残障，在这里做成无障碍，厕所做大一点儿，厨房可以转圈。如果都做成 这样的房子很浪费，一般家庭没有必要，所以只要做一部分专用的老人户型就可 以了。一层比较方便，有坡道，室内做的比较适合他的生活就可以了。老人日托 中心，在社区里面就应该加上一定的日托中心，白天的时候他们会利用这样的场 地和建筑，老年中心放在一栋楼里非常合适，排队的人可以稍微少一点儿可以共 同管理，老人和儿童特别愿意接近，愿意在一块儿玩儿很高兴，接送老人和儿童 可以是同一时间，同一条路，非常方便。老人公寓，在一个小区中设立一部分老 人公寓，比如说有厨房、餐厅，能够帮助服务，这个也挺受欢迎的，当时我们

6、在 上海曾经做过这样的调研，对万科的社区做出调研，很多老人提出来他们愿意有 一套这样的公寓，比如说老少户也有不太适应的，比如说婆媳之间的关系，不愿 意住的特别近，宇可投资买一套公寓在那儿住有人照顾，同时乂可以帮助子女照 看孩子。比如说幼儿园下课以后把孩子接回来，做好饭等着子女晚上回来吃饭再 把孩子接走，他自己在这个空间里自由的活动，就比老少户或者在一间屋子里， 摩擦就会少一些。在同一个社区买两套房子，这样就更好，更容易销售。开发模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施我们也做过这样的案例，比如说旁边已经有建成的社区，或者比较富裕, 有很多的老人。这时候在旁边找一块小空地，把什么东西改造一下，

7、或者插建这 样一个服务中心可以辐射整个社区，也特别容易存活，而且可以做成连锁。在一 些已建成的不能再新建老人服务设施的地方是非常有需求的。笫二类：与相关设施并设模式5与商业设施结合，在繁华区建高层老年公寓模式6与医疗设施结合，就近设置老年设施与公寓 模式7与幼儿园或其他福利设施并设 模式8与教育于机构结合，建设老年设施或者老年大学开发模式5：老人公寓与商业设施并设案例：香港房屋协会建的彩颐老人公寓很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的购物都有 一定的需要，也愿意建在比较热闹的地区，特别是身体不太好的家属来看也比较 方便，就医也比较方便。这个项LI下面是上上，中间用会所隔开，上面

8、就是老年 公寓，一些智障老人、残障老人的房间，再上面是普通商品房。商场房屋协会做 这个的时候非常受欢迎，也得到了政府的一定支持，上面有这么一种说法，如果 你在上面买了普通公寓，就优先把上面的商品房卖给老人的子女。开发模式6：老年设施与医疗机构并设很多老人希望旁边有医院，有医院老人就比较安心。旁边有了医疗设施, 旁边建老年设施就变得非常自然，很多人都选择了这样的便利条件。开发模式7：老年设施与幼儿园并设这种模式我们在日本也参观过，一边是老人，一边是小孩儿，可以共设 一个庭院，小孩儿在外面玩儿老人看着都会非常高兴，或者是老人跟小孩儿一块 儿游戏等等，这样大家都很高兴，消除老人的孤独感。这种案例在中

9、国不是很多, 但是我想以后会多起来，特别是现在小孩儿少了，有些幼儿园小学空下来了，这 样就压缩一部分，装修以后做成老人公寓，我觉得以后这种可能会多起来。开发模式8：老年设施寓教于机构并设案例：美国拉萨尔村老人可使用拉萨尔大学的公共设施，与拉萨尔大学合作提供终身学习项 目。人群组成：年龄至少65岁，高种以上文凭，具备参加拉萨尔村教育项目的 身体和智力条件和相应的经济能力。老人到这个大学以后可以给人家上课，其他很多部分是他们自己给自己 上课，这种也非常愉快，他们觉得自己的能量能够发挥出来。有人评价做老人项 目的开发商分三类，三流是卖房子、二流卖医院；一流就是卖大学。就是跟大学 在一起，老人会更加积

10、极健康，可能会销售的更好，这种说法我们觉得也有一定 的道理。笫三类：与旅游产业结合模式9在旅游风景区中开发养老社区或老年住宅据全国老龄委的调查显示，我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游 总人数的20%以上，成为消除旅游淡季影响的主要力量之一。对于怎么在旅游风景区中开发老年产品，其实是一个方向，值得咱们关 注。比如像海南、广西、云南气侯比较好的地方，可能现在就开展这方面的想法 很多，我们也听到很多这样的说法。地产商拿了一块儿地，准备开发旅游地产， 其中一部分就作为老年地产，全都做成老年也是不可能的，也太大了，如果你真 的这么做也没有这么多人来，老年人来也是季节性的。第四类：与国际养老专业品牌接

11、轨模式10引入外资，建世界型连锁老年设施。日本、瑞士养老成本 非常高，劳动力缺乏，他们有时候想在中国建一个连锁，可以把他们的老人输入 进来，在他们比较健康的阶段到中国来养老，棋至上世界其他好儿个这样的国家 去养老，中国的服务会比较好，也比较便宜，实在不行了再回到本国，比如说 80多岁需要照护的时候，这也是其他国家想跟中国能够一块儿结合，搞的这样 一种形式，我认为也有一定的市场的可行性。模式11与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。这方面就 更多了，美国、欧洲包括日本也是这样的，都可能觉得中国市场很大，觉得他们 的管理模式比较先进，比较成熟，想进来。但是我个人觉得，接触以后觉得其实 完全的移

12、植过来也不合适，中国老人的生活习惯跟美国、日本有很大的差别，另 外经济条件、思想的方式都不一样，所以直接搬来他的管理模式有可能不能够很 好的落地的，所以这需要有一个转化，也正是需要我们认真研究的。笫五类：以其他方式转型模式12与服务业结合，将原有优势注入养老地产例如：日本津久井公司从提供上门洗澡服务开始，转型开发养老地产。我们觉得服务业是老人方面非常需求的重要领域，有些服务业以前做的 特别好的，觉得我可以进入养老地产。模式13与保险业结合，利用险资投资养老地产。例如：泰康人寿、中国人寿、新华人寿等等都在这方面做了准备，或者 积极的进入。模式14利用自身独特的资源转型开发养老地产。比如说酒店业，

13、 他们觉得服务方面很强，他们也积极转向老年地产，把过去不用已经旧的酒店改 造一下，有的还是比较合适的，所以有人去酒店看能不能改造，首先看走廊，门 大小这种硬件是不是可以做到，有的改造是非常容易的，也没有问题。模式15将旧的国有资产盘活，改造为老年设施。比如说城里有很多老的旧医院，这种医院已经很败落了，改成老年设施 很方便，因为原有的空间形式，是低层建筑，有电梯，空间比较大，这种都很适 合改成老年建筑。小学、幼儿园也是可以改造的。把原有的国有资产，也不完全 光是国有资产，私人资产也有这种可能，并不见得沿着马路边儿上，马路边儿上 商业空间很大，可以做办公楼，在小区里面干别的都不合适，但是做老人设施

14、就 比较合适，乂比较安静，有很好的服务就可以了。总的来说，我们开发养老地产是具有挑战性的事业，我们提出养老地产 的新思维，首先是拿来主义行不通，我们也调研了像日本、台湾、美国、欧洲， 都去看了看，觉得他们的东西做的非常好，如果直接搬来看到是不合适的，我们 就做了一些深入的研究，包括对空间的比较、餐饮、服务等等进行比较以后，其 实有很大的不同。我们应该摆脱既定的思维模式去创新，不要认为搞了坡道、加 了扶手就算是老人设施，一定要改变这种思想，其中有特别多的形式，并且内容 并不只是扶手和坡道。做好承担风险的准备，政策H前确实是没有完全到位，一 些法律法规以及规划建设方面的政策也没有给岀特别清晰的政策。还有规划建设 的经验也不足，这种情况下比如说一味的快上或者建的很大型，将来真的这个产 业大家就会觉得还有很多问题，所以刚开始尽量做的认真一点，慢慢发展就好。此外，从建筑学的角度来看，应该