酒店式公寓专题分析

1、酒店式公寓专题分析 在济南写字楼和商业市场不够景气的情况下，酒店式公寓逐渐受到了投资者的青睐，越来越多的发展商看到了其中的契机，酒店式公寓这一新型的物业形态正在济南悄然兴起。一、酒店式公寓产生的背景分析酒店式服务公寓的概念，最早源于欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，逐渐得到广大消费者的认可，如今已遍布全球。酒店式公寓在我国最早出现在改革开放的前沿城市深圳，之后在上海、

2、北京等地均有发展。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。二、酒店式公寓产品分析从产品品质来创造物业价值，是酒店式公寓的基本。产品本身品质主要表现在规模、房型、装修标准、功能配

3、置等四方面。1、物业规模目前济南市场上的酒店式公寓项目，规模都较大，例如明珠国际商务港是集酒店、写字间、酒店式公寓为一体的综合物业，嘉汇环球广场包括商业、酒店式公寓、住宅，单酒店式公寓部分体量就有600余套。分析原因，应与此类产品在济南市场尚属探索阶段有关，开发商投资商还不确定济南市场对这种物业类型的接受程度，大型物业比较有利于会所等公用设施的充分使用，便于形成服务的规模效应，降低单位成本，且大规模高档次的强势进入有助于产品在市场上扩大影响、提高竞争力。所以目前济南市场仍是以大规模物业为主。单元数量少的产品，虽然难以形成市场的主流，但也可以创造出独具特色的产品，填补市场上产品的缺位。物业规模的

4、确定应该以各方面品质的集约体现为依据。2、房型酒店式公寓，归根结底还是公寓房，因此房型一般与公寓无异，并提供居家生活所需的厨卫、家具，各类布艺等多种设备与生活物件。酒店式公寓户型设计主要有以下特点：多为高层的一梯多户格局，房型一般不规则；此类公寓房所处的地段相对较好，所以在居室上很注重景观的设计，而在居室的朝向问题上一般不做太多考虑，并且多有暗间设置。在房间布局设计上基本采用当前普通住宅房的模式，房间的开间一般为3.6-4.2米左右，比较注重动静分区，干湿分离等设计理念。厨卫设计相对注重其居住的舒适度和实用性，客厅与餐厅的设计基本采用目前最流行的模糊双厅的概念，处处体现居住的人性化，将酒店的概

5、念在此彻底的消除，使每位居住者在这里都能找到一种“家”的感觉。酒店式公寓的房型比较多样化，从上海、北京等成熟市场来看，二室和三室是在市场上最受欢迎的，但一室也有较大的市场份额。不同户型房型设计各有特点，下面分别予以分析。房型主流为标房型的一室户和直套型的一室一厅，但仍有两房或者三房产品推出。 （1）一室房型。其中一室无厅的形式，类似于酒店的标准房间，适合中短期停留的客户一人居住。而一房一厅则更富有家居氛围，无论起居室是独立的还是半独立的，都颇受市场欢迎。一房中的厨房和卫生间相对面积比较小，同时没有固定的餐厅，便于整套单元面积的控制，进而能控制住总价，便于销售。目前济南市场上30-70平米的主力

6、户型都为这种户型结构。但需要注意的是，无论是酒店式公寓还是产权式酒店，如果房型设计大多采用宾馆标房式的一室户房型和直套型的一室2一厅，这种设计带来的局限性是只有一面开窗，客厅采光不足，影响了居室自然通风和采光。 （2）两室房型。不同的两房房型中，由于厅和卫生间数量的不同，造成了不同的面积差距。小于100平方米的大多为“两室一厅一卫”的形式。比较典型的两室房型形式，其中较大的一种为“两室加书房”的设计，与此类似的还有“两室加工人房”的形式。由于该种户型一般能保证两个主要房间直接通风采光，所以居住质量较高，比较适合中长期的小规模家庭使用。目前济南市场上此种户型较少，100平米左右的户型多是以行政套

7、间的形式出现，偏重房间的商务办公性，主要面向在家办公的私企业主。（3）三室房型。三房房型的主要住客为长期的外籍人士，此类房型为完整的“家庭型”，一般拥有孩子的家庭会考虑租用三室。书房和工人房通常也是三房的主要功能空间。由于这种产品总价较高，目前济南市场很少有这种户型供应。房型突破平面结构 个别住宅性质的小户型物业已经突破了传统的平面结构，立体空间设计，利用5.4米左右的层高分割成上下两层，扩大了居住空间，功能分区和私密性更佳。此类跃层式房型的项目有济南的尚层E墅和上海的青年汇、静安自由自宅等。 一梯数户，走道过长 现有的可售型小户型物业，大多是几梯几十户的集中式电梯设置，如海蔚广场2梯14户，

8、爱特公寓3梯19户，三庆锋尚solo的1梯14户，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成得房率低于常规住宅，同时也使物业的识别性、私密性差。 小户型的主力面积为35-65平方米 这两年，推出的可售型小户型物业面积总体紧凑，主流房型面积为35-65平方米。诸如尚层E墅的这类立体空间小房型的底层建筑面积为37-52平方米之间，由于进行了上下分割，实际使用面积扩大了1.52倍，为诸多购房人士所欢迎。 客源对产品的影响 客源不同，对房型的要求也有较大差别。例如对于欧美客户，一般身材比较高大，正是由于这样的身体条件以及居住习惯，他们需要更为气派、宽敞的交通和室内空间。宽敞舒适是其选择

9、住所的首要条件，在设计上无论是大堂、电梯厅还是公共走廊，室内布局都追求一种宽敞明亮，大气高贵的感觉。首选房间设计就是3房2厅和复式，建筑面积都在200平方米以上，且层高要高，多采用多扇落地窗，增加房间通透感和视觉效应。而韩日客户就更注重户型设计的私密性和空间布局的合理性。总的来说房型设计不是影响酒店式公寓成功与否最关键的要素，但是有几方面因素需要在房型设计中充分考虑：功能齐全：从客户的需求出发，卧室、起居室、厨房和卫生间缺一不可；空间布局合理：各房间之间的联系组织紧凑、使用方便；起居室的面积要大（20平方米以上），适应朋友聚会、家人沟通的要求；厨房卫生间的设施齐全，两室以上的厨房面积不能太小。

10、3、装修酒店式公寓作为一个高档租赁物业，其硬装修有着高贵而又不失家居特点，同时，酒店式公寓高不高档还不能仅仅看其表面。由于它其实是一种成品商品房，提供室内装修并附带部分家具，所以装修标准总体高于普通公寓，并且新盘项目的装修标准往往优于老盘项目，楼盘的内在品质正逐步提高。判断其价值除了外表以外，还要特别看它的“软家具”提供的什么家具，使用的什么电梯、是否有中央空调，电容量多大，以及水路管线的敷设是否合理等。总之，一个具有良好市场表现或者投资价值的酒店式公寓从外墙面砖到室内门窗，从地板到浴缸、家具，甚至水泵、阀门等都会力求选用高档产品。这些东西对于业主入住后的生活来说将发挥重要作用，而且将会对物业

11、的维护管理费用的高低产生较大影响。无论在硬装修上还是在软装修上都使用知名品牌，并进行精益求精的施工，是开发商对业主负责的良苦用心。新建酒店式公寓在装修上不断引入新科技、新设备，净水系统、中央新风系统、中央吸尘系统，地热系统等一系列较为奢华及新型的建材设备越来越多地被采用，并且多使用一整套智能化的设施。附录 高档小户型物业典型装修材料 （1）立面 酒店式公寓的外立面表现出来的是一种建筑语言，是本身的象征符号。它的诉求与其周边环境要相得益彰，与其产品本身要相辅相成。若要给人一种庄重的气氛和宁和的感觉则多采用罗马式圆拱大门和大理石廊柱，立面细节上运用较为烦琐的建筑符号；若要表达一种先进现代的诉求，则

12、多采用现代风格，外立面采用玻璃幕墙和铝板，选用银灰色为主色调，半圆柱体的建筑体块，凸出一种时尚感。（2）建材及硬件配备公共部位公共部位包括大堂、电梯、电梯轿箱内部及公共走道等部位。大部分的酒店式公寓大堂都以星级酒店的大堂设计为主，一般占地在300平方米以上，高度挑空一到二层，并在入口处设置落地门窗，将室外光线引入，使大堂气派明亮。地面墙面都大量采用花岗岩等天然的石材铺设，配以高档的水晶吊灯、画、绿色植物等装饰，增添豪华气势。与酒店的大堂一味追求高贵、豪华的感觉不同，酒店式公寓多采用暖色调，增添居家的温馨氛围。其次，酒店式公寓在电梯厅、电梯轿箱内部及公共走道等部位细部都进行了精致的装修，以体现住

13、客的尊贵感。室内部分酒店式公寓室内装修和基本家具、家电配置处处体现出酒店式公寓服务性的宗旨。首先力求创造一种最便捷舒适的生活方式。装修配置齐全到所有的细节方面，提供大到家具电器、小到每一个餐碗茶具；会根据住客的生活习惯进行细节方面的调整，如对西方住户提供电磁炉和干衣机等。同时酒店式公寓的室内装修更努力营造居家氛围，如在整体色调上强调温馨感，在灯饰的运用上，创造生活气氛等。室内家电配置酒店式公寓房间中的内部装饰和家具配置是在房型设计基础上，更加能提高物业附加值的地方。酒店式公寓的家居配置一般比较齐全，比酒店更凸现家居化，它精心考虑长住客人的需求，因此前者比后者提供更多的设施设备，如小厨房、立体音

14、响系统、洗衣机和烘干机等。基本家具配置从酒店式公寓家电设施配置来看，酒店式公寓全部配置基本家具，如下表：同时大多酒店式公寓在家具选材用料上、色泽搭配上处处体现建造者的细致之处和执着用心，从多方面将豪华和自然浑然一体。基本家电配置酒店式公寓一般都配置卫星电视、空调（根据不同情况，设为分体式和中央空调），室内装配一部或两部可直拨的电话，比较高档现代的酒店还会配置ADSL宽带上网等设施。部分酒店式公寓配置了CD机和保险箱。厨房内电器配置对于厨房的设计，酒店式公寓提倡开放式厨房的存在，但不能不考虑中国饮食文化的影响。室内设计将厨房采用开放式或全封闭式设计。厨房空间的功能越加细化和人性化。厨房内电器配置

15、比较齐全，煤气、抽油烟机、热水器、冰箱、微波炉一应俱全。专门针对欧美客户的酒店式公寓还会根据其起居特点，设置电磁炉、烤箱、干衣机等。一般来讲，酒店式公寓会针对长期住客，根据其需求提供配置设施。如为常住客提供吹风机，熨斗及烫衣板，碗及餐盆，刀具，电水壶，烤面包机等小物品。4、功能配置良好的物业管理服务和设施配备，是酒店式公寓的一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要点。酒店式公寓的租期相对酒店客户而言比较长，因此在服务内容上不必完全照搬“酒店服务”的标准，在部分服务内容和配套设施方面需要适当进行调整，使其更具有“舒适性”和“私密性”。酒店式公寓除了在硬件设施（如会所等的设置）上配置完善，更重

16、要的是让客户有熟悉认同感。通常情况下，酒店式公寓的功能配置包括硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括会所设施和商业配套设施。软件主要指公寓的服务管理水平。会所功能配置大多数中高档酒店式公寓都拥有功能齐全的独立会所，通常包括：健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娱乐休闲设施：桑拿及蒸汽室、按摩池、游戏室、多功能室、阅览室、客人休息室、餐厅或酒吧、网吧等。配套设施配套辅助设施主要指商业设施，如商业中心、超市、美容美发厅等。酒店式公寓一般都建有停车场，部分实行便捷的市区巴士服务，最大限度满足客户方便快捷的生活需求。管理服务酒店式公寓又名“SERVICE APART

17、MENT”，服务是其本质特性。就软件服务而言，酒店式公寓的服务水准一般都达到高星级酒店的标准，甚至更胜一筹，它除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家庭式服务，真正实现宾至如归。在服务种类上，一般都提供家政服务（如日常的房间清洁、干湿洗衣服务）；安全服务（24小时保安、24小时客房服务）；交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施）；其他服务（社区聚会、幼儿看护等）。但是，在服务水准上，不同档次的酒店式公寓差别较大。服务水准的差距主要体现在服务宗旨和服务人员的素质上。高档物业的物管人员接受专业、双语培训，并拥有丰富的管理经验。在软件服务上进行以“客户需求”为中心的管家式

18、服务，会针对目标客户提供个性化服务。而中档及中低档物业在服务质量上就稍逊一筹，服务水平不高是决定其档次水平的关键因素。三、酒店式公寓的竞争性分析目前在高端租赁市场上，与酒店式公寓进行市场竞争的主要包括高档公寓、别墅和酒店等物业。而在居住性、商务性、娱乐性、休闲形四大功能以及经济性方面，其竞争优劣势表现如下表。酒店式公寓及竞争物业比较表上表中 表示某项性能最好或相对最便宜； 表示该项性能次之或较便宜， ， 表示该项性能更次之或经济性适中， 表示该项性能较弱或较为昂贵，而 表示基本不具备该项功能或最昂贵。竞争优势（1）酒店式公寓具有服务优势对比高档公寓、传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设

19、施上毫不逊色，而服务往往更胜一筹。它精心考虑常住客的需求，比传统酒店提供更多的设施设备，如小厨房、立体音响系统、洗衣机和烘干机等。至于其他一些设施，如商务中心、室内电脑网络、游泳池、健身中心、网球场等，酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。实际上，酒店式公寓还有酒店所没有的设施，如儿童游乐场、图书馆、阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。（2）与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积的租价更具竞争力。这样，顾客可以付较少的钱却能住得更加宽敞、舒适。而且不少酒店式公寓的设备更加家居化，精心考虑长期住户的需求，相比酒店，设施更加完备，

20、故其有一定的价格竞争优势。由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有一定的“居家”生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。竞争劣势酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡（其私密性不能得到充分保证），且价格和物业管理费也比高档公寓高。四、酒店式服务公寓客群分析济南本地的酒店式公寓产品还都没有客户入住，但参考国内成熟市场的情况，酒店式服务公寓主要针对居住市场中较长期居住的群体。虽然没有特定的标准，但酒店式公寓一般为“月租型”或者“年租型”。这个市场的主要

21、客人有长期在外的生意人及其家人，长期在外的外资公司、外地公司高级管理人员、技术人员及其家人以及正在放长假的家庭。由于他们的工作时间关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。由于住房补贴或收入水平高，他们对居住品质和服务的要求往往较高，优于公寓的服务，低于酒店的价格便使酒店式公寓成为了他们最好的选择。另外，经常往来济南的商务人员或SOHO族也形成了酒店式公寓的部分客群。由于业务或工作上的关系，他们需要商务方面的配套，同时商住两用的性质又能满足居住的需求，降低成本，酒店式的服务又能大幅提高居住的舒适度。最后，投资者也是一个很大的消费群体，本地和外地都有不少人购买房屋用于投资。酒店式公寓一般处于城市的优越地段，且户型面积小、总价低，部分管理公司还提供约定性的回报率，无需投资者费心经营打理，投资者只需对管理公司能力和物业升值潜力作出预期，就可坐收红利。种种便利使酒店式公寓成为近些年投资者置业投资的上佳选择。五、酒店式公寓未来展望1、总体上，呈现稳步增长，逐渐成熟的态势酒店式公寓作为一种济南市场上的一种新型物业形态，目前仍处于探索阶段，尽管后期经营可以委托专业酒店管理公司运作，但开发商、投资商在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施配套、服务功能的开发与规划等方面还需积累经验，市场对此类物业的接受程度也需验