[房地产经纪人考试密押题库与答案解析]房地产经纪专业基础真题1

1、房地产经纪人考试密押题库与答案解析房地产经纪专业基础真题1房地产经纪人考试密押题库与答案解析房地产经纪专业基础真题1房地产经纪专业基础真题1一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)问题:1. 根据合同法，承租人可以单方面解除租赁合同的情形是_。A.出租人未经承租人同意将租赁房屋转租B.出租人拒绝对租赁房屋中已损坏的洗衣机进行维修C.出租人未按约定将租赁房屋交付承租人D.租赁房屋危及承租人的安全，但承租人事前已知该租赁房屋质量不合格答案:D考点 本题考查的是买卖合同和租赁合同知识点(租赁合同)。解析 承租人可以单方面解除合同的情形有：因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目

2、的的；租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立租赁合同时明知该租赁物质量不合格；不定期租赁。问题:2. 商品住宅小区内的道路，属于_。A.原房地产开发企业所有B.物业服务所有C.业主所有D.企业与物业服务共有答案:C考点 本题考查的是城市居住区的组成要素和用地构成知识点。解析 居住区内道路分为居住区(级)道路、小区(级)路、组团(级)路和宅间小路。小区(级)路一般是用以划分组团的道路，属于业主共有。问题:3. 某房地产开发企业在繁华地段向行人派发商品住宅价目表的行为，属于_。A.要约B.要约邀请C.承诺D.诺成答案:B考点 本题考查的是合同的订立知识点(合同订立的程序)。解析 由于要约邀

3、请是希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为。因此，要约邀请内容通常是不明确、不具体的，其相对人也是不特定的。如寄送的价目表、商业广告、拍卖公告、招标公告等都可视为要约邀请。问题:4. 在建筑施工图中，表示住宅楼中间各层平面布置，能反映起居室、卧室、卫生间、厨房、阳台及楼梯等位置与尺寸状况的图纸是_。A.底层平面图B.顶层平面图C.标准层平面图D.屋顶平面图答案:C考点 本题考查的是建筑总平面图和建筑平面图知识点(建筑平面图)。解析 一幢建筑物通常有以下几种平面图：底层平面图；标准层平面图；顶层平面图；屋顶平面图。问题:5. 在住宅建筑的面积测算中，房屋内的夹层、楼梯间和电

4、梯间等在_m以上的部位应当计算全部建筑面积。A.2.00B.2.20C.2.40D.2.80答案:B考点 本题考查的是房屋面积知识点。解析 根据房产测量规范的相关规定：房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等，其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。问题:6. 具有工效高、工期短、自重轻、造价低等优点的外墙面装饰是_。A.抹灰类B.贴面类C.涂刷类D.铺钉类答案:C考点 本题考查的是室外装饰装修知识点(外墙面的装饰装修)。解析 涂料类外墙面装饰优点是施工操作简单、维修方便、更新快，无论涂料出现开裂还是褪色，都不会对人体造成伤害，而且涂料可以配成所需要的各种颜色。其缺点是耐久性较差。问题:

5、7. 强度高、耐磨损、防变形、易清洗且防潮但脚感差的地面装饰材料是_。A.实木地板B.强化复合地板C.实木复合地板D.竹地板答案:B考点 本题考查的是室内装饰装修知识点(室内地面的装饰装修)。解析 强化复合地板具有强度高、耐磨损、不变形、易清洗、防潮性好的优点，但是其脚感较差，同时，如果板材中的胶粘剂质量较差，还会挥发出甲醛，影响健康。问题:8. 直接抹灰或者直接喷刷式顶棚较适用于_。A.舞厅B.酒店大堂C.豪华餐厅D.普通住宅的卧室或书房答案:D考点 本题考查的是室内装饰装修知识点(室内墙面装饰装修)。解析 直接抹灰或直接喷刷式顶棚常用于普通住宅的卧室或书房、宾馆的标准间客房、设备部品存放室

6、等。直接式顶棚具有构造简单、构造层厚度小，可取得较高的室内净高等特点。问题:9. 根据住宅设计规范，_层及以上的住宅必须设置电梯。A.7B.6C.5D.4答案:A考点 本题考查的是电梯知识点。解析 根据住宅设计规范，7层及以上的住宅必须设置电梯，其中12层及以上的住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台。根据城市居住区规划设计规范规定，对于无电梯的住宅不应超过6层。问题:10. 关于地形的画法，下列说法中正确的是_。A.地形图属于专题地图B.地形图的测量基准面是大地水准面C.同一幅地形图上的等高线越密，则地面坡度越小D.地形图中的比例尺越小，图上显示的事物情况越详细答案:B考点 本题考查的是地形和地形

7、图知识点。解析 地形图是按照一定的比例，用规定的符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图。它具有的现势性和可量测性的特点，决定了它是基础用途，可作为各种专题地图的底图使用。地形图的测量基准面是大地水准面。在一定幅面的地形图中，比例尺越大，其图幅所包括的实地范围就越小，图上显示的地物和地貌的情况就越详细，精度也就越高。问题:11. 下列自然人中，目前具有完全民事行为能力的是_。A.张某：今年17岁，某大学一年级学生B.唐某：今年15岁，孤儿C.肖某：今年30岁，某聋哑学校老师，双腿已残疾D.段某：今年25岁，某工厂工人，患有轻度精神分裂症答案:C考点 本题考查的是自然人和法人知识点(自然人

8、)。解析 我国规定：18周岁以上的自然人是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人；16周岁以上不满18周岁的自然人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。问题:12. 张某以100万元出售一套住宅，李某有意购买，并且双方口头达成买卖意向。之后张某得知李某是因为结婚急需购房，故将售价提高15%，并最终与李某成交。张某的这种行为违反了民法通则中的_原则。A.平等B.自愿C.公平D.公序良俗答案:C考点 本题考查的是民事活动的基本原则知识点。解析 平等原则；自愿原则；公平原则；诚信原则；守法和公序良俗原则；绿色原则。对于以下行为均是违反公平原则的

9、：恶意串通，损害他人利益；把自己的意志强加给对方；霸王条款；利用他人急需而进行的显失公平的民事行为。问题:13. 孙某将自己的房屋卖给胡某，并且将房屋交给胡某使用，但未办理房屋登记。后来因冯某出价更高，孙某又把该房屋卖给冯某，并与冯某办理了房屋登记。目前该房屋的所有权人是_。A.孙某B.胡某C.胡某和冯某D.冯某答案:D考点 本题考查的是物权概述知识点(物权法的主要原则)。解析 物权公示原则是指物权各种变动必须以一种可以公开的、能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权变动的效力的原则。物权公示方式包括登记、交付。不动产登记簿记载了不动产的权利人，错误登记需依法做更正。本题中，蒋某将房

10、屋卖给胡某但是没有办理房屋登记，卖给冯某后及时地办理了房屋登记，产权人变更为冯某。问题:14. 从节能角度看，住宅墙体材料应该具有的物理性质是_。A.导热性差，热容量大B.导热性差，热容量小C.导热性好，热容量大D.导热性好，热容量小答案:A考点 本题考查的是建筑材料的基本性质知识点(建筑材料的物理性质)。解析 为了保持室内温度的稳定性，建筑物的围护结构(如外墙、屋顶)应综合考虑建筑材料的导热性和热容量，选择导热性差、热容量较大的建筑材料。问题:15. 下列不属于房地产市场作用的是_。A.传递房地产供求信息B.调节房地产资源配置C.打破房地产寡头垄断D.提高房地产使用效益答案:C考点 本题考查

11、的是房地产市场作用和特点知识点。解析 房地产市场具有传递房地产供求信息、调节房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。问题:16. 抗震性能最好的是_基础的建筑物。A.箱型B.竹板C.条形D.独立答案:A考点 本题考查的是地基与基础知识点(基础)。解析 根据基础的构造形式，可分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础、桩基础等。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大，能将上部结构的荷载较均匀地传给地基，并能适应地基的局部软硬不均，有利抵抗地震荷载的作用。问题:17. 下列关于大气污染的说法，错误的是_。A.光化学烟雾能腐蚀建筑物B.城市垃圾是重要的大气污染源C.细颗粒污染物对人体健康的危害较粗

12、颗粒污染物大D.城市大气污染中含量最多的气态污染是二氧化碳答案:D考点 本题考查的是空气污染知识点。解析 空气污染也称大气污染，是指向空气中排放的有毒有害物质，对人体健康产生不良影响的现象。根据污染物的形态分为颗粒污染物和气态污染物。颗粒污染物主要有尘粒、落尘和飘尘。气态污染物主要有硫氧化物、氮氧化物、一氧化碳和碳氢化合物。因此，D选项中气态污染物是二氧化碳的说法不正确。问题:18. 在汽车尾气中，主要污染物除铅外，另一种是_。A.甲醛B.二氧化硫C.一氧化碳D.悬浮颗粒物答案:C考点 本题考查的是空气污染知识点(空气污染源)。解析 主要的空气污染源有交通污染源、生活污染源、工业污染源。交通污

13、染源中，交通工具是以燃油为主的，尤其汽车尾气中的一氧化碳和铅污染最多。问题:19. 随着现代工业的发展，大气污染中很多重金属颗粒物能引起人体慢性中毒，其中危害最大而且后果严重的是_。A.醛B.铅C.汞D.砷答案:B考点 本题考查的是空气污染知识点(空气污染物的类型和危害)。解析 随着现代工业的发展，空气中的很多重金属颗粒物进入空气后，能引起人体慢性中毒，其中铅的危害最严重。它能通过血液到达大脑细胞，沉积凝固，危害人的神经系统，使智力、记忆力减退。问题:20. 具有突发性、冲击性、不连续性特点的环境噪声是_。A.交通噪声B.建筑施工噪声C.工业噪声D.社会生活噪声答案:B考点 本题考查的是噪声污

14、染知识点(噪声污染源)。解析 噪声的污染源主要有：交通噪声、生活噪声、工业噪声和建筑施工噪声。其中，建筑施工噪声主要是建筑工地上各种建筑机械和建筑工人手工操作产生的噪声。这类噪声在施工期间具有突发性、冲击性、不连续性等特点，让人产生烦躁情绪。问题:21. 房地产管理部门要求房地产开发企业公开其预售楼盘的全部信息，是为了保护消费者的_。A.公平交易权B.自主选择权C.受尊重权D.知悉真情权答案:D考点 本题考查的是消费者的权利知识点。解析 消费者权益保护法规定了消费者拥有9项权利：安全保障权；知悉真情权；自主选择权；公平交易权；获得赔偿权；依法结社权；获得知识权；受尊重权；监督批评权。其中，知悉

15、真情权是指消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。问题:22. 房地产投资各个步骤的先后顺序是_。A.选择投资方案，寻找投资机会，实施投资方案，评价投资机会B.选择投资方案，寻找投资机会，评价投资机会，实施投资方案C.寻找投资机会，选择投资方案，评价投资机会，实施投资方案D.寻找投资机会，评价投资机会，选择投资方案，实施投资方案答案:D考点 本题考查的是房地产投资的一般步骤知识点。解析 房地产投资通常分为四步：寻找投资机会；评

16、价投资方案；选择投资方案；实施投资方案。问题:23. 下列关于城市规划术语正确的是_。A.建筑物基底位置的控制线称为城市绿线B.为了用来保护历史文化的地区保护范围界线称为城市紫线C.城市道路用地的规划控制线称为用地红线D.对城市发展有全局影响的城市基础用地控制界线称为城市红线答案:B考点 本题考查的是城市规划相关术语知识点。解析 对于选项A建筑物基底位置的控制线称为建筑控制线；选项C城市道路用地的规划控制线称为道路红线；选项D对城市发展有全局影响的城市基础用地控制界线称为城市黄线。因此选项B说法正确。问题:24. 绿地率指的是城市一定地区内_。A.全部绿化种植垂直投影面积占该地区总面积的比率B

17、.各类绿地面积的总和占该地区绿化覆盖面积的比率C.绿化覆盖面积占该地区总面积的比率D.各类绿地面积的总和占该地区总面积的比率答案:D考点 本题考查的是城市规划相关术语和指标知识点。解析 绿地率是反映环境质量的重要指标。主要是指城市一定区域内各类绿地(包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地)面积的总和占该地区总面积的比率(%)。通常，绿地率越高，人们所生活的环境越好。问题:25. 居住区规划中，确定住宅建筑区间距最主要的依据是_。A.通风要求B.防止噪声要求C.防火标准D.日照标准答案:D考点 本题考查的是城市居住区组成要素及规划布局知识点。解析 在城市居住区规划中，需要综合考虑

18、建筑物所在地区的日照、通风、采光、防治噪声和视线干扰、防火防震、绿化、建筑布局等因素。通常住宅的布置是以满足日照要求作为确定建筑间距的重要依据。问题:26. 某居住小区总建筑面积为450000m2，用地面积为150000m2，住宅用地面积为75000m2，住宅建筑基地面积为45000m2，该居住小区的住宅建筑密度是_。A.0.30B.0.60C.3.00D.6.00答案:B考点 本题考查的是城市规划相关术语和指标知识点。解析 住宅建筑净密度是指，住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率(%)，即：建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地面积。本题中的住宅建筑净密度=45000/75000=0.6。问题

19、:27. 某机场因设计欠缺，夜间闪动过多光线较强的信号灯，该污染属于光污染中的_污染。A.灯光B.眩光C.夜光D.红外线答案:B考点 本题考查的是辐射污染知识点(电磁辐射污染)。解析 光污染主要是指过量的光辐射对人类生活和生产环境造成不良影响的现象。光污染主要有：灯光污染、眩光污染、视觉污染、其他光污染。车站、机场等使人视觉不舒服的过多闪动的信号灯光，属于眩光污染。问题:28. 某城市拟建一座化工厂，为减轻其对居民区的污染，城市规划中应结合风玫瑰图，将该工厂布置在_。A.全年最小风频风向的上风侧B.全年最小风频风向的下风侧C.全年最大风频风向的上风侧D.全年最大风频风向的下风侧答案:A考点 本

20、题考查的是城市用地自然评价知识点。解析 在城市规划中，利用风玫瑰图的最小风频原则进行布局，即对空气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧，居住区应布置在其下风侧。问题:29. 某房地产投资项目的折现率为12%时，净现值为359万元；折现率为13%时，净现值为-83.5万元。该投资项目的财务内部收益率为_。A.12.19%B.12.30%C.12.70%D.12.81%答案:D考点 本题考查的是房地产投资项目经济评价指标和方法知识点(主要动态盈利性评价指标和方法)。解析 财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，即使项目的财务净现值等于零时的

21、折现率。利用线性内插法可求得内部收益率：(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0，式中：CI为现金流入量；CO为现金流出量；(CI-CO)t为第t年的净现金流量；n为计算期。本案中财务内部收益率=。问题:30. 某房地产开发项目第4年的累积净现金流量出现正值，上一年累积净现金流量为-4000万元，当年净现金流量为8000万元，其静态投资回收期为_年。A.2.50B.3.50C.4.00D.4.50答案:B考点 本题考查的是房地产投资项目经济评价指标和方法知识点。解析 当各年的净现金流量不相同时，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转为正值之间的年份，

22、计算公式为：累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+=4-1+=3.50(年)。问题:31. 李某购买一套单价为5000元/米2，建筑面积为90m2的商品住宅，首期付为总价的20%，余款向银行申请贷款期限为20年，贷款年利率为6.80%，按月等额偿还贷款本息的住房抵押贷款，李某每月的还款额为_元。A.2748B.2788C.3435D.3485答案:A考点 本题考查的是还款额的计算知识点(等额本息还款方式的月还款额计算)。解析 本题中，李某每月的还款额：。问题:32. 收益法中的报酬率与投资风险_。A.正相关B.负相关C.无关系D.相关性随机变化答案:A考点 本题考查的是收益法知识点。解析 报

23、酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高。问题:33. 在买方市场下，房地产成交价会偏向_。A.买方最低出价B.买方最高出价C.卖方最低出价D.卖方最高出价答案:C考点 本题考查的是挂牌价格、成交价格和市场价格知识点。解析 房地产成交价是指在成功交易中买方支付和卖方接受的金额。商品房买卖合同中写明的价格就是成交价。卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能

24、成功。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。问题:34. 房地产价格中，把一笔房地产交易中交易双方实际达成的交易的价格称为_。A.市场价格B.成交价格C.理论价格D.总价格答案:B考点 本题考查的是成交价知识点。解析 成交价格：简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额，是已完成的事实，是个别价格。问题:35. 下列不属于补地价的情形是_。A.转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产B.改变土地用途等规划条件C.延长土地使用期限D.购买房源的价格差异化答案:D考点 本题考查的是补地价的知识点。解析 属于补地价的情形包括：转让、出

25、租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产；改变土地用途等规划条件；延长土地使用期限。问题:36. _是指投资者将资金投入房地产项目后，失去了可给其带来收益的其他投资机会而给其带来的风险。A.收益现金流风险B.持有期风险C.机会成本风险D.时间风险答案:C考点 本题考查的是房地产投资的主要风险知识点。解析 房地产投资的主要风险有：市场供求风险；市场周期风险；利率风险；通货膨胀风险；政策风险；机会成本风险；收益现金流风险；时间风险；持有期风险；流动性风险；或然损失风险；政治风险。其中，机会成本风险是指投资者将资金投入房地产项目后，失去了可给其带来收益的其他投资机会而给其带来的风险。问题:37.

26、 李某年收入为3.60万元，每月需要支付住房贷款820元，物业管理费用为每月80元，李某的月房产支出与收入比是_。A.0.03B.0.25C.0.27D.0.30答案:D考点 本题考查的是个人住房贷款相关术语知识点。解析 月房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入=(820+80)/(36000/12)=0.30。问题:38. 构房投资者通过折价方式将其房屋转换为现金而导致资金损失风险，属于_。A.市场供求风险B.变现风险C.通货膨胀风险D.机会成本风险答案:B考点 本题考查的是房地产投资的主要风险知识点。解析 房地产投资者因急于将房地产转换为现金时由于折价而导致损失的

27、风险称为变现风险。问题:39. 刘某购买了某房地产开发企业的一套房屋，在交房时，刘某要求房地产开发企业提供住宅使用兑明书，他是在行使消费者的_。A.保障安全权B.自主选择权C.知悉真情权D.公平交易权答案:C考点 本题考查的是消费者的权益知识点。解析 根据消费者权益保护法规定：消费者享有知悉其购买使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、用途、性能、规格、等级、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。问题:40. 个人住房中的组合贷款是指_。A.购房贷款和装修贷款B.购买两

28、套或者两套以上的贷款C.贷款资金开源于两家或者两家以上商业银行D.由住房公积金贷款和商业性贷款共同组成的贷款答案:D考点 本题考查的是个人住房贷款的有关选择知识点(贷款方式的选择)。解析 个人住房贷款主要有商业性贷款、公积金贷款和组合贷款三种方式。其中，组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。问题:41. 甲乙两幢写字楼位于同一地段，乙写字楼电梯速度慢，载重量小，上下班高峰期时间乘坐电梯十分拥挤，因此租金明显比甲写字楼低。从折旧的角度看造成乙写字楼租金低的原因是乙写字楼的_。A.物质折旧B.经济折旧C.功能过剩D

29、.功能落后答案:D考点 本题考查的是功能折旧知识点。解析 建筑物折旧包含物质折旧、功能折旧和外部折旧三个方面。其中的功能折旧是指：因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。功能折旧又可分为功能不足折旧和功能过剩折旧。功能过剩折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。问题:42. 金融市场中，被称为借贷资金供求指示器的利率是_。A.法定利率B.公定利率C.市场利率D.协定利率答案:C考点 本题考查的是信用与利率知识点(利率)。解析 利率的种类主要有：存款利率和贷款利率；单利利率和复利利率；市场利率和官定利率；一般利率和优惠

30、利率；基准利率和公定利率；固定利率和浮动利率；名义利率和实际利率。其中，市场利率是指在金融市场上资金供求双方自由竞争所形成的利率，它是借贷资金供求的指示器。问题:43. 某房地产的售房单价为7995元/米2，确定该价格采用的商品定价心理方法是_。A.高价法B.低价法C.尾数法D.折价法答案:C考点 本题考查的是价格心理知识点(商品的心理定价策略)。解析 商品的心理定价策略主要有：高价位定价、低价位定价、尾数定价和折扣定价四种。题中的价格是一个零头数结尾的非整数价格，使消费者在心理上产生价格较低的感觉，也使消费者认为定价是认真、精确的。因此属于尾数定价策略。问题:44. 表现房地产经纪人员个性心

31、理特征的核心是_。A.信念B.性格C.气质D.能力答案:B考点 本题考查的是个性心理特征知识点。解析 个性心理特征包括性格、气质和能力。性格是个性集中表现和具有核心意义的个性心理特征。问题:45. 肖某在其母死亡后，继承20万元遗产。肖母生前欠缴个人所得税1万元；负担个人债务50万元。下列说法正确的是_。A.肖某无须缴纳税款B.肖某无须清偿债务C.肖某需用其自己的财产补足清偿全部税款和债务D.肖某仅需在其继承遗产的范围内清偿税款和债务答案:D考点 本题考查的是遗产继承与清偿债务知识点。解析 继承人在接受被继承人的遗产时，应负责清偿被继承人生前所欠的税款和债务，但继承人缴纳的税款和清偿的债务以被

32、继承人的遗产实际价值为限。问题:46. 关于个人住房固定利率贷款的说法，正确的是_。A.借款人要面临未来利率上升的风险B.借款人无法准确预测未来的利息支出C.贷款期限内偿还的方式必须固定不变D.贷款利率通常固定在一个较高的水平上答案:D考点 本题考查的是房地产贷款主要种类知识点(固定利率贷款和浮动利率贷款)。解析 采用固定利率贷款时，整个贷款期限内的贷款利率都不受未来市场利率变化(包含基准利率调整)的影响。贷款人采取固定利率贷款时，将面临的是未来市场利率上升的风险。为了降低未来利率上升的风险，通常会将利率设定在一个较高的水平上。对于借款人来说，选择这种贷款方式可以明确未来的还款额，有利于做好还

33、款计划，但是要承担比目前利率高的贷款利率。问题:47. 某房地产经纪机构年初给每位职工投保了10万元的家庭财产保险和10年的人身意外事故安全保险，这项措施针对的职工需要层次是_。A.生理需要B.安全需要C.尊重需要D.归属需要答案:B考点 本题考查的是消费者的需要知识点(需要的基本知识)。解析 心理学家马斯洛把人的需求按照先后顺序和高低层次分为：生理需要；安全需要；爱与归属需要；尊重需要；自我实现需要。其中，安全需要是希望得到保护和免于威胁从而获得安全感的需要，如希望避免灾害等对身体的伤害，要求社会治安良好、职业稳定、未来生活有保障等。购买家庭财产保险和安全事故保险都属于安全需要。问题:48.

34、 营销人员思维敏捷，言语柔和谦虚，主动介绍购房相关事项，热心解答购房者的问题，这种接待方式适用于_类型的消费者。A.多血质B.抑郁质C.黏液质D.胆汁质答案:D考点 本题考查的是消费者的个性心理特征知识点(消费者的气质)。解析 人的心理性格中的气质类型主要有：多血质、胆汁质、黏液质和抑郁质四种类型。其中，胆汁质这类人具有直率热情，精力旺盛；性情急躁，反应迅速；情绪明显外露，但持续时间不长；行为上表现出不平衡，工作特点带有明显周期性。这类人比较适合的营销人员应具备思维敏捷、言语柔和谦虚等特征。问题:49. 消费者的价格心理表现有不同类型，工薪阶层在买房时多选择经济实惠、价格低廉的住房，这种价格心

35、理表现是_。A.习惯性心理B.敏感性心理C.感受性心理D.倾向性心理答案:D考点 本题考查的是价格心理知识点(消费者的价格心理表现)。解析 消费者的价格心理表现主要有：习惯性心理、敏感性心理、倾向性心理和感受性心理四种。不同消费者群体的商品价格倾向有所不同，如高收入消费者倾向于功能先进、高档名贵的高价格商品，中等收入的消费者倾向于经济实惠、价格较低的商品。因此，商品价格的定位要适应不同消费者的价格倾向性心理。问题:50. 关于遗产继承顺序的表述中说法不正确的是_。A.遗嘱继承先于遗赠扶养协议B.遗赠先于法定继承C.遗赠扶养协议先于遗赠D.遗赠扶养协议先于法定继承答案:A考点 本题考查的是遗产继

36、承顺序知识点。解析 在法定继承、遗嘱继承、遗赠、遗赠扶养协议之间，继承的顺序是：遗赠扶养协议遗嘱继承、遗赠法定继承。二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)问题:1. 套内房屋使用的面积包括_。A.套内墙体面积B.内墙面装饰厚度水平投影面积C.套内楼梯面积D.套内阳台面积E.套内壁柜面积 A B C D E答案:BCDE考点 本题考查的是房屋面积知识点(房屋建筑面积计算有关规定)。解析 套内房屋使用面积以水平投影面积按下列规定计算：套内使用面积应包括卧室、起居室(厅)、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、储藏室、壁柜等使用面积的总和；套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计入套内使用

37、面积；烟囱、通风道、管道井等均不应计入套内使用面积；套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算。有复合保温层时，应按复合保温层表面尺寸计算；内墙面装饰厚度应计入套内使用面积。问题:2. 城镇化进程一般分为_阶段。A.初始阶段B.快速阶段C.成熟阶段D.发展中阶段E.高速阶段 A B C D E答案:ABC考点 本题考查的是城市化发展阶段知识点。解析 城镇化进程一般分为三个阶段：初始阶段；快速阶段；成熟阶段。问题:3. 可见光污染的污染源有_。A.控制不当的路灯B.夜间路面驶来的汽车灯光C.过多闪动的信号灯D.红外光E.紫外光 A B C D E答案:ABC考点 本题考查的是辐射污染知识点(电磁辐射污

38、染)。解析 光污染主要包括：灯光污染：如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯；眩光污染：如电焊时产生的强烈眩光，夜间迎面驶来的汽车的灯光，车站、机场等过多闪动的信号灯；视觉污染：指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货堆、五颜六色的广告等；其他光污染：如写字楼、商场、宾馆等建筑物的外墙用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光。问题:4. 关于房地产抵押的说法，正确的有_。A.债权人和抵押权人可以是同一人B.抵押权自抵押合同生效时设立C.订立抵押合同前抵押房产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响D.抵押期间，抵押人可以自行处分抵押房地产E.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑

39、物必须一并抵押 A B C D E答案:ACE考点 本题考查的是担保物权知识点(担保物权的种类)。解析 抵押权，是指未担保债务，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产，即债务人又是抵押人；债权人为抵押权人。以建筑物作为抵押物的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。以建筑物、建设用地使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权

40、自登记时设立。设立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。问题:5. 评价住宅的适用性能，应当包括的内容有_。A.住宅套型B.隔声性能C.设备设施D.建筑造型E.室内污染物控制 A B C D E答案:ABC考点 本题考查的是住宅的性能评定知识点(住宅使用性能及其评定内容)。解析 住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。其评定内容包括：单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施、无障碍设施。问题:6. 下列关于房屋租赁期限的

41、说法，正确的有_。A.租赁期限不得超过20年B.租赁期限可以超过20年C.租赁期限超过20年的，合同无效D.无论租赁期限长短，租赁合同均应当采取书面形式E.租赁期限在6个月以下的租赁合同可以采用口头形式 A B C D E答案:AE考点 本题考查的是买卖合同与租赁合同知识点(租赁合同)。解析 根据租赁合同的内容和形式要求：租赁合同的租赁期限最长不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年；租赁期限超过6个月以上的租赁合同，应当采用书面形式；租赁期限在6个月以下的，当事人可以选择是采用书面形式还是采用口头形式。问题:

42、7. 园林景观的特点有_。A.园林景观都是人造的B.园林景观是固定在某处的标志性景观C.美是园林景观的标志D.园林是心理和生理的共同表现E.所有园林景观都需要进行护理 A B C D E答案:BCDE考点 本题考查的是景观及其相关概念知识点(景观与园林的异同)。解析 园林景观的基本成分可分为两大类：一类是软质的东西，如树木、水体、和风、细雨、阳光、天空；另一类是硬质的东西，如铺地、墙体、栏杆、景观构筑。软质的东西称软质景观，通常是自然的；硬质的东西，称为硬质景观，通常是人造的。园林景观的特点主要有：园林景观是固定在某处的标志性景观；美是园林景观的标志；园林景观是心理和生理的共同表现；园林景观需

43、要进行护理。问题:8. 物权是一种财产权，包括_。A.支配权B.所有权C.用益物权D.担保物权E.主动权 A B C D E答案:BCD考点 本题考查的是物权概述知识点。解析 物权是指权利人在法律规定的范围内对特定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。包括：所有权；用益物权；担保物权。问题:9. 在民用建筑中，常见的整体类地面有_。A.大理石地面B.水磨石地面C.花岗石地面D.水泥地面E.混凝土地面 A B C D E答案:BDE考点 本题考查的是室内装饰装修知识点(室内地面的装饰装修)。解析 室内地面根据构造方法，可以分为整体类地面、铺贴类地面、木竹类地面、卷材类地面和涂料类地面。整体类地面

44、主要有：水泥砂浆地面；混凝土地面；水磨石地面。问题:10. 法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括_。A.已抵押担保的债权数额B.拍卖费用C.估价费用D.变卖的费用和税金E.发包人拖欠承包人的建设工程价款 A B C D E答案:AE考点 本题考查的是抵押价值知识点。解析 法定优先受偿款：是假定实现房地产抵押权时，已存在依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括：发包人拖欠建设工程价款；已抵押担保的债权数额；其他法定优先受偿款。问题:11. 下列关于法律适用的说法，正确的有_。A.法律解释优先于法律文本B.部门规章的效力高于地方政府规章的效力C.法律的效力自公

45、布之日生效，至废止之日失效D.城市房地产管理法中涉及物权的规定，优先于物权法中涉及物权的规定E.某行政法规自2011年5月1日起施行，某部门规章自2012年4月1日起施行，若两者的规定相冲突，适用行政法规 A B C D E答案:DE考点 本题考查的是法律的适用知识点(法律的适用的基本原则)。解析 在解决法律适用冲突问题时，一般遵循以下原则：“上位法优先于下位法”；“特别法优先于一般法”；“新法优先于旧法”；“法不溯及既往”。根据以上原则，上位法优先于下位法，选项A说法错误。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行，选项B说法错误。法律开始生效的时间通常有两

46、种情况：自法律公布之日起生效，或法律公布后经过一段时间再生效，选项C说法错误。问题:12. 工程建设中常见的工程地质病害有_。A.地震与冲沟B.地下溶洞C.滑坡与塌方D.地下回填土E.洪水淹没地 A B C D E答案:ABC考点 本题考查的是城市用地自然条件评价知识点(工程地质条件)。解析 工程地质病害主要包括：地震、冲沟、滑坡与塌方、地下溶洞。通常是严重影响工程建设的地质、地貌现象。问题:13. 甲房地产开发企业(以下简称甲企业)将其开发的某小区1、2、3号住宅楼委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理销售，乙机构的行为中，属于滥用代理权的有_。A.购买其中五套住宅B.以自己的名义与购房

47、人签订买卖合同C.将其中两套住宅销售给乙机构总经理的好友林某D.将其中一套住宅低价销售给乙机构的利害关系人张某E.经甲企业同意，将其中3号住宅楼委托其他房地产经纪机构代理推销 A B C D E答案:BD考点 本题考查的是民事法律行为和代理知识点(代理)。解析 根据有关法律的规定，代理人在行使代理权时应遵循以下原则：代理权应该是为维护被代理人的最大利益而行使的；代理权不得滥用。滥用代理权的行为包括：以被代理人名义与自己实施民事法律行为；以被代理人名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为；与第三人恶意串通，损害被代理人的利益；超越代理权限进行代理活动；利用代理权从事违法活动。根据题意，结合上述

48、规定，本题的答案为B、D选项。问题:14. 下列居住区用地中，属于住宅区用地的有_。A.地面停车场用地B.宅间绿地C.宅间小路用地D.公建用地E.住宅建筑基底占地 A B C D E答案:BCE考点 本题考查的是城市居住区的组成要素和用地构成知识点(居住区用地构成)。解析 居住区规划总用地包括居住区用地和其他用地。居住区用地包括：住宅用地、公共服务设施用地(又称为公建用地)、道路用地和公共绿地。其中，住宅用地包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)。问题:15. 采用收益法估价时，可能导致估价结果偏低的因素有_。A.预测的净收益偏低B.预测的运营经费偏低C.选取的

49、报酬率偏低D.确定的收益期限偏短E.考虑了净收益变化 A B C D E答案:ADE考点 本题考查的是收益法知识点(收益法概述)。解析 收益法是将收益性房地产未来每年的预期客观净收益以一定的还原率统一折现到估价期日的一种估价方法。房地产价格或价值的高低，从收益法的观点看，主要取决于：未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。问题:16. 下列房地产投资项目经济评价指标中，属于动态盈利评价指标的有_。A.财务净

50、现值B.投资利润率C.成本利润率D.财务内部收益率E.利息备付率 A B C D E答案:AD考点 本题考查的是房地产投资项目经济评价指标和方法知识点(主要动态盈利性评价指标和方法)。解析 动态盈利性评价指标主要包括：财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。问题:17. 房地产投资选择多样性的表现有_。A.房地产类型多样B.房地产投资形式多样C.房地产投资收益的个别性D.房地产经营方式多样E.房地产投资变现复杂 A B C D E答案:ABD考点 本题考查的是房地产投资的特点知识点。解析 房地产投资的选择多样性特点主要有：投资对象的多样性；投资形式的多样性；经营方式的多样性。问题:18.

51、下列房地产投资类型中，属于间接投资形式的有_。A.房地产开发投资B.购买房地产用于出租C.购买房地产开发企业股票D.购买房地产投资信托基金E.租赁房地产后转租 A B C D E答案:CD考点 本题考查的是房地产投资的类型知识点。解析 根据投入的资金是否直接用于房地产实物，房地产投资可分为：直接投资和间接投资。房地产间接投资是指投资者将资金用于购买房地产相关证券的行为，投资者不参与其中的有关管理工作。其投资形式主要有：购买房地产开发企业的股票、债券，购买房地产投资信托基金等。问题:19. 下列房地产价格的因素中，可能引起房地产价格下降的有_。A.家庭人口规模小型化B.中等收入的居民收入增加C.

52、建材价格下降D.房地产拥有者惜售E.实行房屋限购政策 A B C D E答案:CE考点 本题考查的是房地产价格的影响因素知识点。解析 A选项中，家庭人口规模小型化会可能会使家庭数量增多，那么所需的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨的趋势。B选项中，中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，从而增加了对住宅的需求，促使住宅价格的上涨。C选项中，建筑材料价格下降会推动房地产开发建设成本的降低，从而引起“成本推动型”的房地产价格下降。D选项中，房地产拥有者惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此成交价格通常会高于正常市场价格。E选项中，限购政策是限制

53、房地产的需求，理论上可能会引起房地产价格下降。问题:20. 信用的特征有_。A.信任性B.收益性C.固定性D.流动性E.风险性 A B C D E答案:BE考点 本题考查的是信用与利率知识点(信用)。解析 信用有以下四个特征：时限性；偿还性；收益性；风险性。问题:21. 房地产投机区别于房地产投资的特征主要有_。A.利用别人资金投入B.短期时间介入C.缺乏理性的分析和评估D.寻求回报E.具有风险性 A B C D E答案:BC考点 本题考查的是房地产投资的含义知识点。解析 在现实生活中，投资和投机有时候难以辨别，但是它们在内涵上有以下区别：投资较重视长期的时间介入，而且强调理性的分析与评估，背后隐含着正常的风险与收益；投机则较看重短期的时间介入，通常缺之理性的分析与评估，主要凭直觉或非正规渠道的信息作判断，背后隐含着不正常的风险与收益。问题