第三章_建设工程监理合同管理

1、第三章 建设工程监理合同管理目 录第一节 建设工程委托监理合同 u一、建设工程监理合同的基本概念u二、建设工程委托监理合同示范文本第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 u一、建设工程委托监理合同的订立u二、建设工程委托监理合同的履行复习思考题第一节 建设工程委托监理合同一、建设工程监理委托合同的基本概念 1.建设工程委托监理合同的概念 n建设工程委托监理合同简称监理合同，是指工程建设单位聘请监理单位对工程建设实施监督管理，明确双方权利、义务的协议n建设单位称为委托人，监理单位称为受托人第一节 建设工程委托监理合同 2.建设工程委托监理合同的特征 n监理合同的当事人双方应当是具有民事权利和民

2、事行为能力、取得法人资格的企事业单位、其他社会组织，个人在法律允许范围内也可以成为合同当事人n监理合同的标的是服务。监理工程师为其所签订的其他合同的履行实施监督和管理 监理合同是委托合同，与其他施工所涉及合监理合同是委托合同，与其他施工所涉及合同的最大区别，表现在标的性质上的差异。监理同的最大区别，表现在标的性质上的差异。监理合同的标的是合同的标的是“服务服务”。监理人凭借自己的知识。监理人凭借自己的知识、经验、技能为委托人提供监督、协调、管理的、经验、技能为委托人提供监督、协调、管理的服务。服务。第一节 建设工程委托监理合同 监理合同具有以下几方面的特点：监理合同具有以下几方面的特点： 1）

3、服务性合同。）服务性合同。 2）非承包性合同。首先，监理人不向委托人承包工）非承包性合同。首先，监理人不向委托人承包工程造价。其次，监理合同期限也不是一个包死的程造价。其次，监理合同期限也不是一个包死的概念。在合同约定的有效期内，监理人不仅不对概念。在合同约定的有效期内，监理人不仅不对委托人承担赔偿工程延误损失的责任，而且有权委托人承担赔偿工程延误损失的责任，而且有权要求委托人对相应展延合同期内的服务工作给予要求委托人对相应展延合同期内的服务工作给予额外的酬金补偿。再者，对工作质量的缺陷，监额外的酬金补偿。再者，对工作质量的缺陷，监理人不负直接责任，保质、保量完成工作是其他理人不负直接责任，保

4、质、保量完成工作是其他合同承包实施者的义务，监理人仅负责质量的控合同承包实施者的义务，监理人仅负责质量的控制和检验。制和检验。第一节 建设工程委托监理合同 3）非经营性合同。监理人接受委托，不是以经营）非经营性合同。监理人接受委托，不是以经营性盈利为目的，他提供相应的服务后仅是获得酬性盈利为目的，他提供相应的服务后仅是获得酬金。监理人的预期利润包括在签订合同的酬金内金。监理人的预期利润包括在签订合同的酬金内，不允许在合同履行过程中再从委托人或被监理，不允许在合同履行过程中再从委托人或被监理人处获得经营性盈利。人处获得经营性盈利。4）合同内包括有授权内容。）合同内包括有授权内容。第一节 建设工程

5、委托监理合同 第一节 建设工程委托监理合同 3.建设工程委托监理合同的一般条款n监理合同一般应包括以下几方面内容u合同所涉及的词语定义和遵循的法规u监理人、委托人的权利、义务和责任u合同生效、变更与终止u监理报酬u争议的解决及其他第一节 建设工程委托监理合同 二、建设工程委托监理合同示范文本 1.建设工程委托监理合同示范文本的组成n在我国一般采用建设工程委托监理合同(示范文本)(GF-2000-0202)，该监理合同由建设工程委托监理合同、标准条件和专用条件组成第一节 建设工程委托监理合同 n建设工程委托监理合同u该合同是一个总的协议，是纲领性文件。其主要内容是委托监理工程的概况；合同签订、生

6、效时间；双方愿意履行约定的各项义务的承诺，以及合同文件的组成n标准条件u内容涵盖了合同中所用词语定义，适用范围和法规，签约双方的责任、权利和义务，合同生效、变更终止，监理报酬，争议解决以及其他一些需要明确的内容n专用条件u根据地域特点、专业特点和委托监理项目的特点，对标准条件中的某些条款进行的补充、修改 监理合同除建设工程委托监理合同外还包括：n 监理投标书或中标通知书n 监理委托合同标准条件n 监理委托合同专用条件n 在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件第一节 建设工程委托监理合同 2.建设工程委托监理合同示范文本的词语定义、适用范围和法规（1）合同当事人n委托人是指承担直接投资责任和委

7、托监理业务的一方及其合法继承人n监理人是指承担监理业务和监理责任的一方及其合法继承人n委托人和监理人构成了合同的“主体”。 委托人和监理人在合同中具有平等的法律地位n无论委托人还是监理人，未经双方的书面同意，均不能将所签订合同的议定权利和义务转让给第三人，而单方面变更合同主体第一节 建设工程委托监理合同 （2）合同标的n监理合同的标的，是监理人为委托人提供的监理服务。具体地讲，工程建设监理包括u工程监理的正常工作n双方在专用条件中约定，委托人委托的监理工作范围和内容。 u工程监理的附加工作n委托人委托监理范围以外，通过双方书面协议另外增加的工作或由于委托人或承包人的原因，使监理工作受到阻碍或延

8、误，因增加工作量或持续时间而增加的工作。u工程监理的额外工作n正常工作和附加工作以外或非监理人自己的原因而暂停或终止监理业务，其善后工作及恢复监理业务的工作。 大体上可以包括：n 工程技术咨询服务。n 协助委托人选择承包人，组织设计、施工、设备采购招标等。n 进行设计监理。n 进行施工监理。第一节 建设工程委托监理合同 （3）其他词语解释n承包人：是指监理人之外，委托人就工程建设有关事宜签订的合同当事人n监理机构：是指监理人派驻本工程现场实施监理业务的组织n总监理工程师：是指经委托人同意，监理人派驻监理机构全面履行合同的全权负责人n日：是指任何一天零时至第二天零时的时间段n月：是指根据公历从一

9、个月份中任何一天开始到下一个月相应日期的前一天的时间段第一节 建设工程委托监理合同 （4）监理合同适用范围及法规n建设工程委托监理合同适用的法律是指国家的法律、行政法规，以及专用条件中议定的部门规章或工程所在地的地方法规、地方规章n建设工程委托监理合同使用汉语语言文字书写、解释和说明。如专用条件约定使用两种以上(含两种)语言文字时，汉语应为解释和说明本合同的标准语言文字第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 一、建设工程委托监理合同的订立 1.订立监理合同的步骤（1）合同签订前双方的相互考察n业主对监理单位的资格考察 n监理单位对业主的考察 n监理单位对工程合同的可行性考察 第二节 建设工程

10、委托监理合同的订立与履行 n业主对监理单位的资格考察u是否具有资质等级证书u是否是经工商行政管理机关审查注册、取得营业执照、具有独立法人资格的正式企业u是否具有对拟委托的建设工程进行监理的实际能力u财务情况是否满足要求u社会信誉及已承接的监理任务的完成情况u承担类似业务的监理业绩、经历及合同的履行情况是否满足要求等第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 n监理单位对业主的考察u项目业主是否具有签订合同的合法资格u业主是否具有与签订合同相适应的财产和经费u监理合同的标的是否符合国家政策，是否违反国家的有关法律法规n监理单位对工程合同的可行性考察u承担项目是否一定有利润u是否发挥本企业的技术优势

11、，做到扬长避短u考虑竞争对手的实力及投标报价的动向第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 （2）合同的谈判与签订n合同的谈判u如业主对工程的工期、质量的具体要求必须具体提出u谈判的顺序通常是工作计划、人员配备、业主的投入、价格谈判n合同的签订u经过谈判，双方就监理合同的各项条款达成一致，即可正式签订合同文件第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 2.双方的权利（1）委托人的权利 n授予监理人权限的权力 n对其他合同承包人的选定权 n委托监理工程重大事项的决定权 n对监理人履行合同的监督控制权 第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 （2）监理人的权利n选择工程总承包人的建议权n选择工程分

12、包人的认可权n对技术问题按照安全和优化的原则，向设计人提出建议。n审批工程施工组织设计和设计方案，向承包人提出建议，并向委托人提出书面报告 n主持工程建设有关协作单位的组织协调n征得委托人同意，监理人发布开工令、停工令、复工令，但应当事先向委托人报告n工程上使用的材料和施工质量的检验权n工程施工进度的检查、监督权，以及工程实际竣工日期提前或超过工程施工合同规定的竣工期限的签认权n工程款支付的审核和签认权，以及工程结算的复核确认权与否决权n监理人在委托人授权下，可对任何承包人合同规定的义务提出变更 第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 n除此之外，委托监理合同中还赋予监理人在委托人授权下，可

13、对任何承包人合同规定的义务提出变更。且享有完成监理任务后获得酬金的权利以及终止合同的权力第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 3.双方的义务（1）委托人的义务n委托人在监理人开展监理业务之前应向监理人支付预付款。n委托人应当负责工程建设的所有外部关系的协调，为监理工作提供外部条件。n委托人应当在双方约定的时间内免费向监理人提供与工程有关的、为监理工作所需要的工程资料。n委托人应当在专用条款约定的时间内就监理人书面提交并要求作出决定的一切事宜作出书面决定。n委托人应当再授权一名熟悉工程情况、能在规定时间内作出决定的常驻代表，负责与监理人联系。更换常驻代表，要提前通知监理人。n委托人应当将授予

14、监理人的监理权利，以及监理人主要成员的职能分工、监理权限及时书面通知已选定的承包人，并在与第三人签订的合同中予以明确n委托人应在不影响监理人开展监理工作的时间内提供与本工程合作的原材料、构配件、设备等生产厂家名录；提供与本工程有关的协作单位、配合单位的名录n委托人应免费向监理人提供办公用房、通讯设施、监理人员工地住房及合同专用条件约定的设施，对监理人自备的设施给予合理的经济补偿n根据情况需要，如果双方约定，由委托人免费向监理人提供其他人员，应在监理合同专用条件中予以明确第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 （2）监理人的义务n监理人按合同约定派出监理工作需要的监理机构及监理人员，向委托人报

15、送委派的总监理工程师及其监理机构主要成员名单、监理规划，完成监理合同专用条件中约定的监理工程范围内的监理业务n监理人在履行本合同的义务期间，应认真、勤奋地工作，为委托人提供与其水平相适应的咨询意见，公正地维护各方面的合法权益n监理人使用委托人提供的设施和物品属委托人的财产。在监理工作完成或中止时，应将其设施和剩余的物品按合同约定时间和方式移交给委托人n在合同期内或合同终止后，未征得有关方同意，不得泄露与本工程、本合同业务有关的保密资料第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 4.双方的责任（1）委托人的责任n委托人应当履行合同约定的义务，如有违反，则应当承担违约责任，赔偿给监理人造成的经济损失

16、n监理人处理委托业务时，因非监理人原因的事由受到损失的，可以向委托人要求补偿损失n委托人向监理人提出赔偿的要求不能成立时，委托人应当补偿由该索赔所引起的监理人的各种费用支出 第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 （2）监理人的责任n监理人的责任期即委托监理合同有效期。n监理人在责任期内，应当履行约定的义务。如果因监理人过失而造成了委托人的经济损失，应当向委托人赔偿。n监理人对承包人违反合同规定的质量要求和完工(交图、交货)时限，不承担责任。因不可抗力导致委托监理合同不能全部或部分履行，监理人不承担责任。n因监理人未尽其自身的义务而引起委托人的损失，应向委托人承担赔偿责任。n监理人向委托人提

17、出赔偿要求不能成立时，监理人应当补偿由于该索赔所导致委托人的各种费用支出。第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 5.合同的生效、变更与终止 n由于委托人或承包人的原因而发生了附加工作或延长了持续时间，监理人应及时通知委托人。完成监理业务的时间相应延长，并得到附加工作的报酬n合同签订后，因突发情况使监理人不能全部或部分执行监理业务时，监理人应立即通知委托人。该监理业务的完成时间应予以延长。当恢复执行监理业务时，应当增加不超过42日的时间用于恢复执行监理业务，并按双方约定的数量支付监理报酬n监理人向委托人办理完竣工验收或移交手续，承包人和委托人已签订工程保修责任书，监理人收到监理报酬尾款，本合

18、同即终止。n当事人一方要求变更或解除合同时，应当在42日前通知对方，因解除合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的之外，应由责任方负责赔偿。变更或解除合同的通知或协议必须采取书面形式，协议未达成之前，原合同仍然有效。n监理人在应当获得监理报酬之日起30日内仍未收到支付单据，而委托人又未对监理人提出任何书面解释时，或暂停执行监理业务时限超过6个月的，监理人可以向委托人发出终止合同的通知，发出通知后14日内仍未得到委托人答复，可进一步发出终止合同的通知，如果第二份通知发出后42日内仍未得到委托人的答复，可终止合同或自行暂停执行全部或部分监理业务。委托人应承担违约责任。n监理人由于非自己的原因而暂

19、停或终止执行监理业务，其善后工作以及恢复执行监理业务的工作，应当视为额外工作，有权得到额外的报酬n当委托人认为监理人无正当理由而又未履行监理义务时，可向监理人发出指明其未履行监理义务的通知。若委托人发出通知后21日内没有收到答复，可在第一个通知发出后35日内发出终止委托监理合同的通知，合同即行终止。监理人承担违约责任 n合同协议的终止并不影响各方权利和应当承担的责任第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 6.监理报酬（1）监理报酬的构成监理报酬正常监理报酬附加工作报酬额外工作报酬监理成本利润和税金直接成本间接成本n 监理人员和监理辅助人员的工资n 用于该项工程监理人员的其他专项开支n 监理期

20、间使用与监理工作相关的计算机和其他仪器、机械的费用n 所需的其他外部协作费用n 管理人员、行政人员、后勤服务人员的工资n 经营业务费、办公费；交通费、差旅费、办公设施费n 固定资产及常用工器具、设备的使用费n 业务培训费、图书资料购置费n 其他行政活动经费第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 （2）监理报酬的计收 n按监理工作概（预）算的百分比计收（见后图）n按年度平均人数计算：3.55万元/人年n不宜按上述两项计收的，由建设单位和监理单位按商定的其他方法计收n中外合资、合作、外商独资的建设工程，工程建设监理费由双方参照国际标准协商确定第二节 建设工程委托监理合同的订立与履行 序号工程概(预)算M(万元)设计阶段(含设计招标)监理取费a%施工(含施工招标)及保修阶段监理取费b%1 M500 0.20a 2.50b2 500M1000 0.15a0.20 2.00b2.5031000M5000 0.10a0.15 1.40b2.0045000M10000 0.08a0.10 1.20b1.40510000M50000 0.05a0.08 0.80