房地产项目质量管理体系思考

1、房地产项目质量管理体系思考 【摘要】随着城乡一体化建设的不断推进，我国房地产事业出现了前所未有的繁荣发展势头，房地产建设投资在整个国家固定资产投资中占有绝对比例。房地产业正向市场化、规范化、规模化方向发展。建筑数量的增加，也给质量问题提出了新的要求，房地产建设项目的增加给整个建设行业带来了质量管理的大课题。 【关键词】房地产；项目建设；质量管理 随着城乡一体化建设的不断推进，我国房地产事业出现了前所未有的繁荣发展势头，房地产建设投资在整个国家固定资产投资中占有绝对比例。高楼大厦鳞次栉比，各地的房地产项目建设正在如火如荼地进行，美化了城市，带动了经济的发展，房地产业正向市场化、规范化、规模化方向

2、发展。建筑数量的增加，也给质量问题提出了新的要求，房地产建设项目的增加给整个建设行业带来了质量管理的大课题。下面就谈谈对房地产项目质量管理体系的思考。 1 工程质量管理的涵义 如果单纯谈质量管理，应该说是一个广义上的概念，就建筑企业的质量管理包括建设项目地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。包含有关房地产项目的许多内容，一个房地产开发项目的完成，涉及到一系列的工作，建筑只是其中一个阶段，项目前期可行性研究、项目策划、项目设计、项目的具体实施、交付使用等环节。优质的管理就是把这五项工作都做好，这对房地产开发项目来说是至关重要的。但由于房地产项

3、目建设中一些自身的特点，给质量管理和控制带来一些影响，一些问题是在房地产项目开发中被人们忽视的，比如前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，这几个环节往往决定着工程建设的质量和成本，但恰恰给项目负责人所忽视，而把主要精力放在施工阶段。优质的质量管理是全面的整体管理，是全过程的优化1。 2 项目的前期管理 所谓房地产开发项目前期管理，就是指项目未进入施工阶段的一系列工作管理，比如项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。这些内容决定着项目建成后的效益，认真做好这个阶段的工作，对整个项目建设来说意义重大。对房地产项目的地段选择关系到日后的销售问题，建设规模、规划方案影响着成本

4、问题，项目的户型构成、配套设施水平分析、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析关系到日后的销售问题，风险分析、财务、经济效益和社会效益等影响着日后的应收账款问题。所以这个时期的所有准备和调查研究数据是否符合实际，和项目的开发建设密切相关。 （一） 建立质量管理责任制 没有规矩就没有方圆，没有制度就难以有好的管理。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须把工作重点放在质量管理上。如果开发的项目具有一定的规模，那么可以单设项目质量经理。制定相关责任制，并且落实到人。质量经理要根据投资人项目开发战略，市场定位目标，制定和编制项目质量管理责任制，在施工中负责组织实施；在整个施工过程中，检查质量责任制的

5、执行情况，随着每道工序的进展跟踪、督促项目质量责任制的落实情况，尤其要注意质量控制点的验证和评审工作的执行情况；建设施工之中一旦发现质量问题，质量经理要负责报告，在项目经理的指挥下，提出解决方案；记录整理质量检查的结果形成书面报告，报上级质检部门和项目经理。在项目建设中，质量问题是每一个参与施工人员的义务，不是一个项目经理就能全部取代的，所以针对其他岗位，也要建立相应的质量管理责任制，并且确定专人负责质量监测工作。人人想质量，人人管质量，才能有优质的建设项目2。 （二） 制定开发项目的质量计划 质量管理计划是项目质量管理体系的一部分，在制定质量计划之前，质量经理要认真研究和了解项目投资人的投资

6、策略，熟悉和掌握开发项目的质量政策以及本开发项目的特点，了解当前本地区地产行业整体动向，科学制定质量目标和质量标准；根据项目的建设特点，熟练掌握质量管理体系文件，根据此文件编制质量管理计划。对于独立开发项目的企业，根据项目的具体情况，有针对性地堆质量管理体系做适当调整，使其更加符合本项目的特点，层层制定质量责任制，抓好具体实施中的落实工作，每一层次职责、权限、目标都应该有具体的规定，并且制定出具体的保证质量措施。力求做到重点突出，务实性和可操作性。 3 项目设计阶段的质量管理 项目的设计阶段主要有两项工作，一项是项目规划，一项是施工图的设计，做好这两项工作的质量管理对日后的施工来说非常重要。房

7、地产开发是个复杂的工作，涉及的面广，人多，需要协调和合作的单位也多。所以设计之初，要和市政园林、邮电、通讯、供水、供电、供气等部门，密切搞好关系，做好项目建设中的协调工作，保证规划质量。房地产项目质量管理的第一步是设计的管理，设计不合理必将带来日后的不尽麻烦。所以这一时期的质量控制主要放在选好设计方案上，认真策划住宅的套型、结构体系，最大限度地开发利用内部功能、空间、节能、节地等，应用新理念和新技术及新工艺，在保证结构可靠的前提下，达到合理开间；建筑造型和风格有艺术感。合理安排单元内的居住、使用、卫生等面积，做到人性化和以人为本，达到居住舒适；对墙体、屋盖、地面处理要灵活得当，具有艺术性和美感

8、，即注意实用又注意观瞻性3。 施工图设计是项目进入实施阶段的标志，在开发项目的规划方案审查通过后，就是施工图的设计阶段。所以施工图是建立在规划方案基础上的，规划方案是设计的依据。项目工程设计首先是初步设计，然后是施工图设计。规模大、技术要求高的超大项目，一般是按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。在我国工程设计行业，通常情况下是执行二阶段设计和三阶段设计的基本工作模式，在这个过程完成项目的设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，这样分布进行便于控制保证设计质量。 4 施工阶段质量管理 施工过程中的质量管理，是提高房产质量的重点，而且这也是项目建设的实施阶段。在这个阶段的质量管理

9、有两个内容，一个是辅助施工的质量管理和直接施工的质量管理。前者包括对施工队伍的选择，这是保证质量的前提，其次是施工材料的选择，这是施工的物质基础，也是质量的重要影响因素，最后是配件和设备的采办以及动力供应和后勤服务等，这是正常施工的基本因素，关乎到施工的顺利进行。为了提高房产质量，必须要选择一支资质等级高、重管理、人员素质高、技术力量强的建筑企业。按照合同及设计文件选购材料及各种构件的性能、规格、品种、色泽等要求进行材料和设配的准备，必须有出厂合格证。在进入工地前，由工地实验室进行严格检验。直接施工的技术质量管理是核心工作，这是质量问题发生的实质阶段，这一阶段的质量管理首先就要强化人员的质量意识，树立 “百年大计、质量第一”的观念，在施工现场，严格执行质量管理计划，层层落实质量责任制，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。加强施工队伍的技术力量，做好参加施工人员的技术培训，强化技能提高。 由于房地产业的产品造价高、寿命期较长，对质量要求特别高，而且建筑质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益，影响着人们的生活环境和社会环境，因此如何加强房地产的质量管理，不仅仅是房地产企业所关注的，也是