精品重庆戴斯HOUSE酒店营销报告二次提案

1、戴斯戴斯house项目项目二次提案二次提案新泽地产新泽地产1 1、重庆酒店类物业市场分析、重庆酒店类物业市场分析2 2、本案产品设施标准、本案产品设施标准3 3、本案目标客户分析、本案目标客户分析4 4、营销渠道及手段、营销渠道及手段5 5、销售方式选择、销售方式选择目前市场有什么样的产品？目前市场有什么样的产品？我们是什么样的产品？我们是什么样的产品？我们的客户在那里？我们的客户在那里？针对客户如何推广？针对客户如何推广？什么样的方式进行销售？什么样的方式进行销售？本案要点及思路本案要点及思路竞争对手分析竞争对手分析目前市场有什么样的产品目前市场有什么样的产品? ?地段位置：地段位置：重庆南

2、岸区南滨路烟雨公园旁建筑规模：建筑规模：总建筑面积16万方其中酒店、会议展览面积为1万方写字楼面积为10万平方米商场等酒店附属设施总面积为5万方物业种类：物业种类：铂金五星级喜来登酒店/超级5a智能化写字楼国际商业街区/a、b两栋酒店式公寓在售物业：在售物业：b栋酒店式公寓，a栋尚未推出，预计在今年下半年推出，目前仅推出了b栋。物业特色：物业特色：两栋酒店式公寓位于喜来登酒店旁，与酒店的商业部分相连接，与酒店形成互补业态，凭借酒店 自身的品牌效应和优越的地段位置，以支撑其价格；b栋酒店式公寓采用装修房方式销售，定位为投资型物业，主要用于办公和短期出租房，兼有自住功能，面积区间为2963，通气，

3、水、电、气使用费按民用收取，但该项目土地性质为商业，年限为40年，在销售交易时，同住宅项目相关标准执行，契税1.5%。1 1、喜来登国际中心、喜来登国际中心配套设施：配套设施： 酒店的自身配套和临街商业设施，酒店会所、健身房、水吧、茶楼等，两栋酒店式公寓无中央空调。面积区间：面积区间： 2963。销售价格：销售价格： 综合套内均价5900元/（含装修），实际价格区间：55006350元/，层差10元/销售进度：销售进度： 目前处于放号阶段。工程进度：工程进度： 酒店和写字楼的主体工程建至10层，酒店式公寓建至8层。目标客户群：目标客户群： 该物业为投资型物业，客户体系包含二个部分：投资者、使用

4、者。作为投资型物业的销售情况的好坏关键在于该物业使用者是否看好该物业，是否能形成消费。该项目的使用者主要定位为在重庆中期（一个月以上）公干的外地或外籍商务人士及游客，同时还有部分小型办公室，如soho族等。由于项目的面积区间在2963，套总价与普通商品房总价在同一档次，易于被广大市民所接受，所以该项目的投资者相当广泛，普通市民可以购买用于收取后期租赁回报，同时使用者也可以购买该区物业作为自己的资产。这样一来，项目销售的压力就相对较低，开发商的资金回笼速度较快，项目的整个资金链得以保证。装修档次：装修档次： 实际为简装，地面、墙体、屋顶、洁具，不含家具、家电。装修风格：装修风格： 欧式风格，与酒

5、店客房的装修有异。（酒店客房的具体标准尚未公布）综合点评：综合点评： 该项目拥有多种物业形态：五星级酒店、甲级写字楼、大型商业、酒店式公寓，属于以酒店产业为核心的复合型物业。 该项目以喜来登酒店这一国际品牌为营销平台，凭借南滨路优越的地段位置，打造房地产高端产品，依托于喜来登酒店的知名度和未来的经营，吸引市场关注度和投资者的眼球，将物业所在地块的升值潜力和酒店的人气相结合，形成了以投资为主的销售模式，同时针对该物业的投资者和使用者，扩大了目标客户群，降低了销售压力。 该酒店式公寓不采用返租金的方式销售，客户出租房间属于个人行为，出租房间的收益与酒店的经营情况无直接关系，有别于产权式酒店或包租式

6、酒店公寓采用的固定值回报率。2 2、申基、申基会展国际会展国际地段位置：地段位置： 重庆市陈家坪会展中心对面，长途汽车站旁。建筑规模：建筑规模：占地面积15267平方米总建设面积119514.8平方米容积率：7.74 绿地率：12.48覆盖率：55.59停车位：地下车库停车位：458个，地面临时停车位：382栋写字楼总面积：30372.81平方米奢侈名品生活馆总面积：8998.52平方米会展国际中心面积：16351.25平方米（现已经取消，改为商业用房）酒店面积：39525.2平方米。总层数是28层，其中地下2层（停车场等），地面26层（展览酒店、商业、写字楼等）地下车库停车位458个地面临时

7、停车位：38个物业种类：物业种类：2栋甲级生态写字楼奢侈名品生活馆（商业部分）会展国际中心面积：16351.25平方米（现已经取消，改为商业用房）申基索菲特大酒店 五星级公寓酒店（1228层，12层以下为索菲特大酒店的自有客房）在售物业：在售物业： 2栋甲级生态写字楼 五星级公寓酒店1228层物业特色：物业特色： 该项目将酒店、写字楼、公寓式酒店、大型商业相结合，属于以酒店为核心的复合型投资型物业，整个项目的品质跟酒店的档次有直接关系，索菲特酒店是欧洲第一酒店品牌法国雅高集团麾下的顶级酒店，这就使得该项目的其他物业也定位在高端产品，特别是该项目的公寓式酒店，与索菲特酒店自有客房同档次、同风格、

8、同设施，配有中央空调，全玻璃幕墙，无阳台，不通气。面积区间为63左右。配套设施：配套设施： 近2000平方米的波特曼大堂，空高13.6米，写字楼内建生态窗和空中花园，设有网球场、游泳池、鱼池、健身房、咖啡馆等商务配套设施，原会展中心改为商业用房，现商业面积达到2.5万方。面积区间：面积区间： 63左右，同“索菲特”酒店客房销售价格：销售价格： 建筑面积价格10000元/，（套内达到14600元/）无价差，统一售价。 客户所购买的公寓式酒店可自住或自行出租，10年内免水、电、物业管理费用；可委托酒店经营，按66元/月的固定回报返租（年回报率在8%左右，该固定回报可以充抵月供），周期10年，10年

9、之后再与酒店协商。 用地年限为40年，契税为3%，交易按商业物业相关标准执行。 凡购买公寓式酒店的客户均可得到索菲特酒店的优惠卡，凭此卡可在亚太地区所有索菲特酒店享受房间标价5折优惠，协议价8.5折优惠。销售进度：销售进度： 写字楼主要针对大客户，整层销售；公寓式酒店单间销售，整体销售达90%， 工程进度：工程进度： 4栋建筑均完成外墙装饰，现处于内部装修阶段。 写字楼入住日期：20061231 奢侈名品生活馆入住时间：2007630 索菲特大酒店开业时间：2007630 竣工交付时间：2006年12月31日前（申基索菲特大酒店为2007年6月30日）。 目标客户群：目标客户群： 项目群体定位

10、设计业、教育培训、法律、会计、审计事务所、旅游业、商贸房地产行业等等。第二就是创业性企业，自由撰稿人、经济人、画家、摄影师、编程人员、建筑师等职业装修档次：装修档次： 精装修，含家具、家电、地毯、洁具、床上用品等，同酒店客房标准，配有中央空调。装修风格：装修风格： 法国浪漫风格，透明的盥洗间。综合点评：综合点评： 申基会展国际项目是一个集白金五星酒店、五星级公寓酒店、甲级生态写字楼、奢侈名品生活馆和会展国际中心等五大业态为一体的高端城市综合体。 申基索菲特大酒店为欧洲第一酒店品牌法国雅高集团麾下的顶级酒店品牌，将由雅高集团直接打理，实施全球营销，预计2007年6月开业。申基奢侈名品生活馆，将汇

11、聚100余个国际顶级服饰品牌，是重庆乃至整个西部最大的以国际品牌服饰折扣为主题的大型购物中心，预计与酒店同步开业。申基甲级生态写字楼，致力于打造高新区地标性建筑，和酒店共享空高13.6米、近2000平方米波特曼大堂，写字楼内建生态窗和空中花园，设有网球场、游泳池等设施。 该公寓式酒店采用固定回报方式，以63.35的房间为例，将其交于酒店经营，房屋总价（含装修）为：633500元，月供：4171元，首付（含税费）：286936元，按66元/月实现返租，月收入为4181元，刚好可以充抵月供，加上每年有48天的免费自住时间，自行放弃可以获得300元/天的收益，共计14400元，也就是说，客户只需首付

12、286936元，就可以获得一套价值63万元的公寓式酒店（含装修），无月供，每年还可以有14400元的纯收益。地段位置：地段位置： 南坪工贸公交车站，原西南大酒店， 重庆南坪会展中心对面建筑规模：建筑规模： 占地30亩，公寓，甲级写字楼 裙楼别墅式商业构筑开放式国际商务社区 268米标高建筑雅阁国际公寓（西南经济协作总部）物业种类：物业种类： 国际5a写字楼 高级酒店及精装小户型公寓（原西南大酒店） 国际连锁快捷酒店及商务公寓 5.1米跃式国际公寓 夜重庆生活特区（商业部分）3 3、浪高会展国际广场（原西南大酒店）、浪高会展国际广场（原西南大酒店）在售物业：在售物业： 5.1米跃式国际公寓 夜重

13、庆生活特区（商业部分）招商中 高级酒店及精装小户型公寓售完物业特色：物业特色： 该项目属于多种物业形态的综合体，包含酒店、写字楼、商务公寓及大型商业，其主要功能定位为投资型物业。在这几种物业形态中，最具特色的是“5.1米跃式国际公寓”，该栋建筑当层层高为5.1米，客户可自行将其分割，装修成夹层式住宅，销售面积按平层计算，而实际使用面积为近2倍销售面积，销售面积区间为2565。全玻璃幕墙，无阳台，通气。配套设施：配套设施： 项目引进“速8”酒店和“格林豪生”酒店，以满足商务和会务功能，并配置相关配套，西餐厅、咖啡吧、会议室、康乐中心、茶楼等商务休闲设施。面积区间：面积区间： 2565，层高5.1

14、米，客户可根据需求自行分割夹层。销售价格：销售价格： 建筑面积均价为6200元/，套内面积均价为8000元/ 土地年限为50年，契税1.5%，交易按住宅相关标准执行。销售进度：销售进度： 高级酒店及精装小户型公寓售完 5.1米跃式国际公寓现销售达80%。工程进度：工程进度： 高级酒店及精装小户型公寓（原西南大酒店）主体断水，5.1米跃式国际公寓建设地下层。目标客户群：目标客户群： 该项目的目标客户群同样有2个部分组成，纯投资者和物业实际使用者。针对纯投资者客户而言，该项目所在地段拥有大量的人流、车流，且地处南坪商圈之内，周边多种物业的组合能够为该项目带来大量的外来消费，如：百盛、帝景mall、

15、会展中心、凯悦酒店等，加之3号轻轨线经过该项目，使该项目的升值潜力更有较大的提升；对于物业使用者而言，成熟的地段、便捷的交通、完善的配套设施，合理的房间面积，无疑是办公、商务人士的首选。装修档次装修档次/装修风格：装修风格： 5.1米跃式国际公寓无装修综合点评：综合点评： 该项目以会展、商务为主要使用功能，引进2两家酒店是为满足会展中心的需要，商务公寓及小户型公寓则以中小型办公为主，5a国际写字楼主要针对国际大型企业而设计。目前，项目销售的部分为商务公寓，面向投资者和使用者，其中，高级酒店及精装小户型公寓（原西南大酒店）采取产权与经营权分离的方式销售，客户购买物业，交由酒店统一管理经营，客户按

16、8%的年固定收益获取回报，该栋已经销后完毕；5.1米跃式国际公寓由业主自行经营，自用或出租，收益与酒店的经营状况无直接关系。地段位置：地段位置：渝北北部新区新光大道16号建筑规模：建筑规模：总建筑75万平米商业20万写字楼17万公寓24万酒店会展7万其他配套7万物业种类：五星级酒店、甲级写字楼、电梯公寓、酒店式公寓、大型商业、博士创业 园、花园洋房。在售物业：花园洋房、电梯公寓4 4、财富中心、财富中心物业特色：物业特色：公寓公寓-整体介绍：整体介绍： 新理性主义北欧建筑风格 多层低密度纯板楼住宅、小高层板楼时尚公寓、高层塔楼精英公寓等组合形态 70150?o户型组合错落有序，体验灵动空间，独

17、享涉外商务区优越生活 阳光隔栅凸现北欧风情，景观花池营造别样精致写字楼写字楼-整体介绍：整体介绍： 涉外商务区核心地标建筑，以155米的巅峰姿态笑傲北部 滨湖总部基地、甲级写字楼、新经济产业园三大组合业态，缔造精英团队专属领域 开阔独立的生态办公区，融合世界建筑大师对空间的尊重，实现人性化商务魅力 超配比车位数量，全方位交通架构，免除商务人群后顾之忧商业街商业街-商业规划：商业规划： 16万平米超大建筑群，本地唯一低密度、公园化的体验式消费中心 主力shoppingmall、风情商业街、主题精品店汇集世界顶级品牌，巅峰时尚魅力，超 越奢侈防线 英国benoy商业顾问公司担纲规划，继推出上海新天

18、地之后，再造财富中心商业传奇 缤纷娱乐天地与原生湖景相辉映，消费即是愉悦，享乐无所不在酒店：酒店： 五星级商务酒店，超大规模会议中心，完善北部核心地区商务配套功能 世界酒店业巨头，全球覆盖率最广的six continents hotels（六洲）集团，与香江国际集 团结成战略合作伙伴，强势支撑重庆财富中心酒店，提供技术服务专业保障 位居航空、铁路、港口三大交通枢纽核心位置，优越交通条件，营造最便捷环境。配套设施：配套设施： 生态公园、体验式消费中心、湖滨新天地式餐饮区、海归博士创业园区。销售价格：销售价格： 花园洋房价格套内均价：4100元/，其他物业尚未开售。销售进度：销售进度： 花园洋房销

19、售达80%工程进度：工程进度： 花园洋房建设完毕，电梯公寓建设完毕。目标客户群：目标客户群： 住宅类客户与酒店、商务、办公有关，企业高管、商务人士、海归人士等，综合素质、经济地位、所受教育相对较高，社会中上层人士。装修档次装修档次/装修风格：装修风格： 无综合点评：综合点评： 该项目集住宅、商业、酒店、办公、商务、公寓为一体的超大型综合类项目，兼有多种使用功能，以商务、酒店、创业、消费为核心，有别于传统单一的地产类项目，是多种物业形态的集合，像这样的项目，即使在北京、上海这样的大城市，也不多见。 目前该项目以住宅为前期销售，聚集人气，酒店、商业、酒店式公寓等还未启动，有待区域市场的发展成熟，重

20、庆市的整体经济的发展，高端产业的兴起，高层人群的进入和增加，有足够的客户群和消费力能支撑该项目，预计在2010年完成项目的全部开发。地段位置：地段位置： 南岸区南坪珊瑚村建筑规模：建筑规模： 总建筑面积78万平方米物业种类：物业种类： 电梯公寓/五星级酒店/甲级写字楼 酒店式公寓/中心商业/独立式商铺在售物业：在售物业： 前期积累期物业特色：物业特色： 集住宅、商业、酒店、写字楼为一体的城市建筑综合体，类似财富中心项目，均是以住宅及商业为主，酒店及写字楼作为整个项目配套功能。配套设施：配套设施： 城市中心商业配套面积区间：面积区间： 2965 5 5、重庆万达广场、重庆万达广场销售价格：销售价

21、格： 预计套内均价：4500元/。销售进度：销售进度： 未开盘工程进度：工程进度： 一期建至5层目标客户群：目标客户群： 以居住为需求的客户群，辐射范围为全市各区，主要以南岸区为主装修档次装修档次/装修风格：装修风格： 暂未推出综合点评：综合点评： 该项目为南坪区域内的旧城改造项目，将整个珊瑚村片区旧城拆迁改造，取而代之的超大型“城市建筑综合体”，该项目的推出，将彻底改变南坪商圈现状，将现有商业经营面积过大一倍，使整南坪商圈连成一个整体。 该物业同样是以住宅和商业为主，酒店及写字楼作为整个项目的配套功能，并非整个项目的核心产业，项目的核心为住宅和商业，定位为城市区域中心复合型项目，凭借项目的绝

22、佳的地段位置，区域中心，核心商圈，加之万达的品牌效应和当地政府的支持，该项目将在20072009年成为重庆房地产市场上的明星楼盘。地段位置：地段位置： 江北区洋河路11号(海洋公园旁)建筑规模：建筑规模： 总占地面积：5.5万方 总建筑面积：39.2万方。 停车位:1317个物业种类：物业种类： 项目由7栋高层住宅 1栋五星级酒店 1栋甲级写字楼 近10万平米的大型集中购物中心所组成。在售物业：在售物业： 7栋高层住宅6 6、富力海洋广场、富力海洋广场物业特色：物业特色： 海洋公园地块分为3个部分，富力海洋广场占据1号和3号地块，2号地块为海洋公园。1号地块呈“l”型分布7栋高层住宅。1号楼为

23、独立的公寓，有两个单元，公寓楼层分为地下2层，地面32层，负1负2层为车库，平街1、2楼为商业，3楼为架空层，4-32层则是住宅部分。住宅部分为两梯六户的设计，户型为32-72平米的一房到三房。2-7号楼为高层景观住宅，住宅楼层分为地下5层，地面31层，楼层分布负4负5为车库，负3至地面2层为7万平米左右的商业，3楼为4941平米的架空，4至31层则为住宅部分，住宅部分户型以两房到四房为主，面积范围在面积范围在69到到138平米之间平米之间，其中2-4号楼为三梯六户的设计，5-7号楼为三梯八户的设计。 整个海洋广场的住宅部分有几大特点，首先从建筑本身来讲是打造的豪华欧式风格豪华欧式风格，所有住

24、宅均采用豪华精装修，带1500到2000元/的装修标准。并且在4、5号楼之间的裙楼首层拥有挑高9-10米的豪华主大堂，在架空层3层每栋楼都设有挑高6米的豪华入户大堂，让你的居家生活倍受尊庞。那从户型设计上讲也有其独特之处，首先第一点户型设计以实用、稳妥为原则，不做太大变异；第二点基本都有入户花园和双阳台入户花园和双阳台的设计；第三点厨房、卫生间全部保证通风、采光；第四点动静、干湿分区合理，充分利用面积、得房率高；第五主卧均设270度的转角外飘窗，第六景观面大开间小深进，充分保证景观效果；第七呢则是我们专有的阳光清风电梯间设计，就是在每层的电梯间部分都设有景观窗，让你在等侯电梯的同时能充分感受室

25、外的阳光和空气。整个海洋广场住宅部分因为l型布局型布局，北面为洋河体育场，南面为海洋公园，前后均无遮挡，因此拥有良好的视线和景观效果，在江北商圈核心地段来讲，此特点显得尤为突出。配套设施：配套设施： 海洋广场因处于江北商圈核心地段，除拥有完善的周边配套外，自身配套也较齐全。在2-7号楼的裙楼部分设有7万平米左右的大型集中购物中心，让你足不出户，便可购买到生活所需。在3楼架空层设置了小型的健身活动区域，用于茶余饭后的休闲健身。 在5、6号楼的裙楼2楼有一个近2000平米的会所，配备了较齐全的休闲娱乐等功能。在7号楼的裙楼2楼，有一个面积约1200平米，六个班的幼儿园，现我司已与重庆市景德幼儿园达

26、成合作。另项目共有车位955个，车库的出入口有4个，分别位于1、2、7号楼的端头和4、5号楼之间。项目还拥有完备的智能化设施，如闭路监控系统、可视对讲系统、门禁系统以及电子巡更系统等等。面积区间：面积区间： 70138。销售价格：销售价格： 套内均价：6500元/，含装修，装修费用为15002000元/之间。销售进度：销售进度： 销售达50%。工程进度：工程进度： 主体工程封顶目标客户群：目标客户群： 纯居住类客户。装修档次装修档次/装修风格：装修风格： 精装修（住宅标准）综合点评：综合点评： 该项目类似于劲力五星城项目，虽然有酒店，写字楼，但该项目仍然以住宅销售为主，酒店及写字楼，作为整个项

27、目的一种物业形态，并非核心，不属于真正意义上的酒店类物业，目前市场上普通市民还无法区分这种物业形态的特征，和酒店类物业的区别。 就项目本身而言，该项目地处江北核心区域，周边地段成熟度相当高，城市道路管网设施完善，多种商业形态遍布四周，易初莲花超市、重百超市、望海花市、洋河餐饮一条街，且有“海洋公园”和周边大量常驻人口的支撑，使得该项目的地段价值极为突出。地段位置：地段位置： 大渡口新山村轻轨车站旁建筑规模：建筑规模： 占地面积:64699平方米 总建筑面积:351827平方米 停车位:1023（个） 其中15万平米高级电梯公寓， 9万平米大型购物中心， 3.6万平米四星级商务酒店， 1.5万平

28、米市民商业广场， 2000余平米交通换乘广场， 近2000平米青少年运动广场， 物业种类：物业种类： 210米西重庆地标建筑“上东国际”，酒店式公寓。 电梯公寓 四星级商务酒店 3层商业（商场和独立式商铺）7 7、香港城、香港城在售物业：在售物业： 210米重庆地标建筑“上东国际”（酒店式公寓） 独立式商铺物业特色：物业特色： 该建筑综合体，与轻轨车站形成无缝连接，将轻轨带来的人流直接引入该物业的商业部分，增加的日流量，使该商业有足够的消费支持。这样的设计在国内尚属首例，不仅解决了人流量的问题，同时还增强了商业投资者和经营者的信心，该商业的价值也得到了较大的提升。 210米重庆地标建筑“上东国

29、际”，酒店式公寓，共45层高，440层为酒店式公寓，兼有自住、办公、投资功能，4145层为某集团公司办公楼。配套设施：配套设施： 酒店式商务公寓，特色美食街，大型生鲜超市等，现引进的商家有“永辉超市”、“优越百货”等。面积区间：面积区间： 3645，有阳台、通气。销售价格：销售价格： 尚未开盘，预计价格为套内面积均价4500元/，8层20年按揭。 契税1.5%，交易按住宅相关标准执行。销售进度：销售进度： 处于放号阶段，目前已放出300余号。工程进度：工程进度： 住宅主体完工，酒店式公寓建至10层目标客户群：目标客户群： 项目仅辐射大渡口区域内的主力消费群装修档次装修档次/装修风格：装修风格：

30、 无综合点评：综合点评： 该项目是大渡口区标志性项目，将酒店、商业、办公、居住等功能集于一身，打造区域中心的大型多业态集合项目，类比之前的几个项目，本案的辐射范围有限，主要以大渡口区为主。 从该项目的推出方式及现场气氛判断，本案整体是以住宅的居住功能为主，兼有投资功能，酒店、写字楼主要针对大渡口区内的消费群体。现在对外销售的为210米高层建筑，整个建筑按酒店类建筑设计，采用排压式通风设配，但无中央空调。 该项目的推出改变大渡口无中心商业的现状，酒店及写字楼的推出也弥补了该区域的市场空白，项目全部建成后与大渡口区府区域形成大渡口的核心商圈。 地段位置：地段位置： 渝北北部新区高新园新牌坊(水晶郦

31、城南侧） 建筑规模：建筑规模： 占地面积:74081.80平方米 总建筑面积:299755.30平方米 总户数:1464户 停车位:1300 物业种类：物业种类： 电梯公寓（酒店式公寓） 主题商业街 劲力大酒店（五星级） 酒店式公寓 写字楼7 7、劲力、劲力五星城五星城在售物业：在售物业： 电梯公寓 劲力大酒店（五星级）、酒店式公寓、写字楼均为后期开发，尚未启动。物业特色：物业特色： 大型复合高效的建筑集群，集高层低密度景观住宅、酒店化服务公寓、酒店化写字楼、超五星级经典酒店、时尚浓情商业街为一体，将居住、娱乐、办公、商业、饮食等多项城市功能进行组合，使各种功能互动互补。配套设施：配套设施：

32、小区内部配套:超五星级经典酒店、美容美体中心、酒吧、咖啡吧、康乐中心、快餐店、洗衣店等。面积区间：面积区间： 70112。销售价格：销售价格： 套内均价：3850元/。销售进度：销售进度： 销售达50%工程进度：工程进度： 住宅建至8层左右目标客户群：目标客户群： 以自住为主的居家型客户。装修档次装修档次/装修风格：装修风格： 无综合点评：综合点评： 五星城是由酒店专家劲力集团打造的重庆首个五星级国际酒店社区。在五星城里，没有物业管理，整个社区实行全“酒店化管理”，而非现有市场上一般普通物管公司实施的“酒店式管理”。劲力集团和天鹅（香港）酒店管理有限公司的通力合作，对整个社区实行服务团队专业化

33、、服务配套一体化、服务标准酒店化的五星级酒店服务。 该盘将酒店的服务概念运用到小区物业管理中，突出的是五星级的服务，以体现其住宅的高端品质。并非真真意义上的酒店式物业，酒店类物业的标准是以酒店为产业核心，整个物业必须建立在以酒店为核心的基础上，而非是将多种建筑形态、各种物业功能简单的组合、拼凑。 地段位置：地段位置： 渝北区北部新区高新园锦橙路8号（重庆渝北新牌坊枫林秀水小区旁） 建筑规模：建筑规模： 占地面积:3333平方米 总建筑面积:55000平方米 总户数:185 停车位:180个 物业种类：物业种类： 电梯公寓（酒店式公寓） 豪生大酒店（五星级） 欧瑞豪布斯卡复合休闲商业街 写字楼9

34、 9、欧瑞、欧瑞蓝爵公馆蓝爵公馆在售物业：在售物业： 电梯公寓（酒店式公寓） 写字楼物业特色：物业特色： 蓝爵公馆（酒店式公寓）是五星级酒店联体商务公寓，酒店与公寓之间有11层写字楼，裙楼3层为商业。配套设施：配套设施： 大型卖场，集中式商业，休闲、娱乐设施及临街独立商铺。面积区间：面积区间： 4697，同普通住宅单体楼。销售价格：销售价格： 套内均价：3900元/销售进度：销售进度： 销售达80%工程进度：工程进度： 主体封顶目标客户群：目标客户群： 以自住为主的居家型客户。装修档次：装修档次： 无装修风格：装修风格： 无综合点评：综合点评： 该项目以居住功能为主，公寓与酒店相对独立，公寓面

35、积在4697，为纯住宅单体楼，虽然该项目在营销上以酒店式公寓的概念对外推广，但从产品设计和管理服务上都达不到酒店式公寓的标准。 整个项目实质上是普通电梯公寓和酒店的拼凑，无内在的实际联系，在住宅自身的卖点基础上，借豪生酒店提升项目品质，但实际效果并不明显，销售价格为3900元/，这也是该区域普通住宅的市场价格，达不到酒店式公寓的标准。地段位置：地段位置： 南岸南坪东路11号建筑规模：建筑规模： 总建筑面积2.2万平方米 共18层，13、14、15层为产权式酒店， 13层以下为酒店自有客房，16层以上 为写字楼，开发商自用。物业种类：物业种类： 单一的酒店在售物业：在售物业： 13、14、15层

36、的产权式酒店物业特色：物业特色： 该项目采用产权式酒店酒店的销售模式，纯投资型物业，由酒店统一经营，固定回报率为8%。该酒店为三星级商务酒店，属于低档次酒店物业。1010、星宇大酒店、星宇大酒店配套设施：配套设施： 三星级酒店、夜总会、按摩厅等。面积区间：面积区间： 2872。销售价格：销售价格： 套内均价：5400元/。销售进度：销售进度： 销售达70%。工程进度：工程进度： 已经开始营业。目标客户群：目标客户群： 纯投资性客户。装修档次装修档次/装修风格：装修风格： 同三星级酒店客房综合点评：综合点评： 该项目为典型的产权式酒店项目，物业的产权属于投资者（购房者），物业的经营权属于酒店，物

37、业的收益权，双方共有，酒店方在一定时间内对物业进行经营，从而获取收益，并按一定比例返给购房者，购房者在双方协定时间内，不得将物业的经营权收回，超过协定时间，购房者可自行处理该物业，也可以在于酒店方协商，继续由酒店方经营。 在开发商将塔楼的3层作为产权式酒店销售，其他楼层自行经营，就这种模式而言，客户的收益完全取决于酒店的经营，所有的经营风险由酒店承担，理论上是一种很好的运作模式，但由于目前市场上曾出现过，开发商卷款外逃，酒店撤场的事件，使该类型物业在广大投资者的心理造成了不好的影响，极大地影响到投资者对该种物业的投资信心，加之国家已经明令禁止该种销售模式，使得该类型物业受到了极大的影响。项目名

38、称项目名称项目核心项目核心市场影响力市场影响力消费类型消费类型固定回报固定回报销售价格销售价格喜喜来来登登国际国际中心中心酒店高投资无5900元/简装申基申基国际会国际会展展酒店高投资有14600元/精装浪高浪高会会展中心展中心写字楼高投资无6200元/财富中心财富中心住宅高居住无4500元/富力海洋广场富力海洋广场住宅中居住无6500元/精装劲力五星城劲力五星城住宅中居住无3850元/万达广场万达广场住宅中居住无4500元/香港城香港城住宅中居住无4500元/蓝爵公馆蓝爵公馆住宅低居住无3900元/星宇大酒店星宇大酒店酒店低投资有5500元/精装 除此之外，还有几个其他酒店类或涉及酒店的物业

39、项目：除此之外，还有几个其他酒店类或涉及酒店的物业项目： 华创商业酒店，已经销售完毕，属于产权式酒店华创商业酒店，已经销售完毕，属于产权式酒店 波尔多法式小公馆，属于住宅类项目，目前处于前期推广阶段波尔多法式小公馆，属于住宅类项目，目前处于前期推广阶段 华丽家族（君豪大酒店），以住宅商业为主，设计有金源华丽家族（君豪大酒店），以住宅商业为主，设计有金源shoppingmall，无酒店式公寓。，无酒店式公寓。 通过以上分析可以得知：目前重庆市场上，与本案物业类型类似的项目有3个项目分别是：喜来登国际中心、申基国际会展中心、浪高会展中心。 该三个项目均是以酒店为主，其他物业为辅；而其他项目市以住宅

40、为主，其他物业为辅的模式。 2007年可以称之为“重庆酒店年”，目前重庆市场上大量酒店类项目的兴起，势必会带来更多的外地客户，企业高管、高级白领、商政人士必然增加，加之随着重庆整体经济的发展，高新企业的兴起，国际大型公司的进驻，酒店类项目还会在未来2年时间内增多，行业整体发展趋势看好。结论：结论：产品差异化、同质化分析产品差异化、同质化分析本案核心竞争力及卖点提炼本案核心竞争力及卖点提炼同质化同质化1、五星级酒店类物业2、房间装修档次，均是属于高档次生活标准3、五星级的服务级管理差异点差异点（核心价值体系）（核心价值体系）1、重庆首座低密度酒店式公寓首座低密度酒店式公寓，居住舒适度；2、世界世

41、界500500强，前强，前200200强强唯一酒店行业；戴斯酒店全国连锁，目前戴斯酒店在中国共有32家酒店，遍布中国各大城市，品牌优势，连锁经营，市场份额巨大，超过其他五星级酒店。3、近万平米酒店商业配套，10001000多个停车位多个停车位，充分満足所需；4、重庆唯一纯粹唯一纯粹酒店公寓； 5、距机场最近，交通畅通交通畅通无阻，地段优势，北部新区经济产业链，高新型产业人群的聚集地。6、周边大环境美观，富人区富人区，城市形象美观，特别针对我们的目标客户群：商要、政要等尤其重要。7、在世界酒店类行业在中国酒店类连锁店连锁店最多的集团；8、分时度假分时度假系统（待定）。戴斯戴斯househouse

42、装修标准建议装修标准建议1 1、高档次、高档次至少不低于目前重庆市场上的其他同类型产品的装修标准。2 2、注重细节化、注重细节化一个红酒杯，一个烟灰缸，往往能诠释品质的全部意义。3 3、与国际接轨、与国际接轨功能和服务两个方面均要考虑到欧美国家及日本客户的日常消费习惯。 作为酒店式公寓而言，评价其品质的高低有多个方面：建筑立面、设计风格、装修档次、规划布局、功能配套、酒店品牌、管理模式、运作手段、服务内容等等诸多方面，而在硬件方面最能体现酒店价值，最能让消费者最直观感受的地方就是酒店的大堂，酒店大堂的装修档次直接决定了该酒店在客户心理的档次，可以这么说，酒店大堂其实是整个酒店的缩影，本案定位为

43、重庆最高档次的酒店式公寓，酒店大堂就必须在同类产品中具有明显的特征，以体现本案所打造的高端酒店式公寓。大堂特色化大堂特色化 本案酒店大堂层高9米，这一点上，本案没有优势，申基国际会展中心的索菲特酒店大堂层高为13.6米，采用波特曼风格波特曼风格设计，大堂内设计有景观区，水体景观和园艺景观，大堂顶部为玻璃屋顶，整个大堂可以通过该玻璃屋顶直接采光，且还有2部观光电梯，可以鸟瞰整个酒店大堂。 本案显然做不到这样的档次，且本案酒店和酒店式公寓是独立的两栋塔楼，所以酒店式公寓的大堂可以戴斯酒店大堂为基础，同风格，同档次，但去掉其酒店前台接待功能，增加休息功能，设计大面积休息区，小型茶吧，咖啡厅等以休闲为

44、主的配套设施，增加酒店公寓的商务性和使用性。大堂特色化大堂特色化 本案定位为重庆目前最高档次的酒店式公寓，那么在项目硬件设施上要求配置标准级高，无论是公建设施、房间装修、家具用品等各个方面，均要按五星级酒店相关标准配置。 同时还要考虑本案物业实际使用者的生活习惯，如：针对日本及欧美客户，在房间供电系统方面要求有110v110v的电源的电源，电器插座要求方孔和圆孔均可使用，因为多数欧洲国家的电器插孔电器插孔是圆孔型，而我国主要是方孔型。细节往往是体现项目品质的重要标准。用具功能国际化用具功能国际化 让世界业主使用更方便让世界业主使用更方便配套服务国际化配套服务国际化 让世界业主享受更多样让世界业

45、主享受更多样 本案除了硬件方面需要为欧美国家及日本客户考虑到位，还得在服务方面有所针对性，如：即时翻译，租赁轿车，卫星电视，国际长途等。即时翻译，租赁轿车，卫星电视，国际长途等。 以酒店为公寓的服务平台，将酒店的配套服务和公寓的配套服务相融合，使公寓的业主也能享受到与酒店客人同等的服务。内墙内墙高级壁纸大堂大堂高档次花岗岩地面/高档大理石墙面/高级豪华灯饰/休息区配置高档沙发/咖啡厅/小型茶吧/物管接待首层电梯厅及公共走廊首层电梯厅及公共走廊地面高档花岗岩/墙面高档大理石/艺术天花吊顶/豪华灯具其他楼层电梯厅及公共走廊其他楼层电梯厅及公共走廊地面优质石材和高级地砖，墙面为高级面砖和高级壁纸，走

46、廊为毛毯，高级灯饰。电梯电梯高级品牌电梯（2.5米/秒），限制楼层，使用ic卡公共部分公共部分入户门入户门三防优质实木门（防火、防盗、保温），门高2.1米室内门室内门优质实木门，门高2.1米，配高级品牌门锁及五金件层高层高3.2米窗户窗户10mm中空玻璃，三层窗帘客厅客厅地面高级地毯，墙面高级环保壁纸，屋顶高级环保乳胶漆，小型保险箱，真皮行李架，豪华灯具，小型冰箱卧室卧室地面高级地毯，墙面高级环保壁纸，天花高级环保乳胶漆卫生间卫生间地面高级地毯，墙面高级面砖，天花高级铝扣板吊顶，高级浴缸，沐浴房，座便器，面盆，花洒及龙头，雕花面镜。供电供电提供220v和110v两种电源，插座圆孔和方孔，与国际

47、接轨。供水供水 24小时管道冷热水取暖取暖高级品牌中央空调通讯通讯一部电话，一个宽带网插口（1m）家具家具高级布艺沙发一套 ，床及高级床上用品（3套以上），高级实木桌椅电视电视高级壁挂液晶电视衣柜衣柜高级木质衣柜售房部售房部地面地面高级地毯，同酒店档次水吧水吧1、红酒、洋酒、咖啡、鲜榨果汁、茶等饮料，配合各种高档次的用具，红酒杯、咖啡杯、饮料杯等。2、同时邀请酒店方面的专业服务人员（最好是老外），配合销售人员，为现场客户服务。3、配置液晶电视，播放本案的宣传短片。家具家具高级真皮沙发，高级茶几，精致水牌，精致烟灰缸等鞋套鞋套采用自动鞋套机，自动擦鞋机。沙盘沙盘外观、细节必须精致，带水体景观前台

48、前台高级大理石台面/液晶电脑/高级办公用品销售销售自动预算软件/自动办公软件目标客户群定位分析目标客户群定位分析我们的客户在那里？我们的客户在那里？我们的客户分类我们的客户分类投资型投资型自用型公用型公用型职业房东（以出租多套房屋为生的）自用自用+ +投资型投资型各商会，经济团体内的高级成员私人会所、顶级俱乐部的高级会员高尔夫会所成员高级轿车俱乐部成员国内、外大型公司、企业大型企业高管，ceo等目标客户群描述目标客户群描述目标客户群分类特征目标客户群分类特征公用型（福利型）：公用型（福利型）： 大型企业、公司的购买行为，主要用于本公司中高管理层员工的工作需要和接待高级嘉宾之用，如合资企业的外国

49、技术顾问，商务代表；某某跨国公司驻重庆的办事处、接待点等。 中国联通、移动等国内大型企业；易初莲花，沃尔玛等外来企业，其他城市在重庆具有市场份额并有频繁经济活动类企业是我们营销和挖掘的重点。投资型：投资型：随着重庆这几年房地产市场的迅猛发展，市场上出现了以出租住宅或商铺的职业房东人群，他们又大量的空余资金，在市内有多套物业，以出租这些物业而获取收益，凡有新盘面世，他们则群起而观之，通过自己的经验判断和市场预测，来购买物业，从而获取回报，浪高一期、龙湖水晶星座等投资型物业迅速销售完毕证明这群人的存在和强大的购买能力。自用自用+投资型：投资型：长期在重庆工作，而经常在外出差的大型企业高管，ceo等

50、职业经理人，这类人群主要工作地点在重庆，由于工作的需要，常常全国各地飞奔，自己买房用不着，租房不划算，住酒店太贵，特别需要一个即能自己居住，又能有回报的物业，还要有较高的档次物业形态，这种需求恰恰就是本案能提供的。自用型：自用型： 这一类人具有相当高的经济基础，喜欢追求奢侈品，并在他们的圈内形成攀比，豪宅、名车、珠宝、美女都是他们用于炫耀的首选工具；但前提是该奢侈品一定是大家所公认的，所以针对这群人，首选是将本案的综合品质提升到一定高度，在他们的圈层之中形成本案是奢侈品的效果，在针对他们做精确营销。目标客户群分类特征目标客户群分类特征 消费者期望消费者期望三群不同消费群三群不同消费群 档次、设

51、施一流别具一格的特色、品位高品位、高档次有些理论已经被肯定了，我们要做的是实践它。目标客群价值感目标客群价值感金钱、地位、权势是一种身份的象征；别墅、跑车、高尔夫球场是一种身份的象征；今天，休闲（地点、方式、长短等）更是成为新一代成功人士的身份象征。对价值敏感对价格不敏感对他们来说：对他们来说：价格不是他们购买的障碍，价格不是他们购买的障碍，而是引起他们关注的焦点，而是引起他们关注的焦点，更是进入他们圈层的钥匙！更是进入他们圈层的钥匙！营销渠道及手段营销渠道及手段针对客户如何推广？针对客户如何推广？一句话对市场占位定位描述一句话对市场占位定位描述世界我们不是第一，重庆我们领航世界我们不是第一，

52、重庆我们领航戴斯、wyndham(温德姆)和cendant(胜腾)世界500强，我们有太多的光环，但我们还不是世界第一，但在重庆我们做到了，同样五星级酒店标准软更配套，100亩我们只修建3.5万方物业，离机场最近， 交通环境最好，1000多个停车位，近万平方米的酒店商业配套，重庆最好的交通环境等，足以树立重庆新标准。一句话对竞争定位描述一句话对竞争定位描述布局重庆抢滩酒店行业新标高布局重庆抢滩酒店行业新标高放眼西南领导酒店品牌新风向放眼西南领导酒店品牌新风向重庆地理区位优势有目共睹。经济、政治地位迅速提升，直辖十年成效显著，成为世界观注的焦点，行业领袖布局抢滩，在酒店类行业竞争中，2007年更

53、“重庆酒店年”。但总体看来，目前所有五星级酒店都布局在商业中心区域，不定性的存在一定的问题，主要存在以下几硬伤，如交通问题、停车位不足，周边自然环境、自身商业配套等；但现实摆在面前，一场战火将在开始。 竞争关键点不在于市场把你摆在什么位置，而是自己把自己放在哪里。我们不可以改变市场，但可以改变市场看我们的眼光。站在世界的高度看重庆，我们需要走出去，我们面对的不仅仅是重庆，还有成都、贵阳.如何支持10000元/的销售价格，物业硬件我们已经做到，现在面的临就是社会关注度、知名度，最后建立的美誉度。造势，造势，炒作、炒作，唯有如些才能做到。一个大胆的整体营销思路一个大胆的整体营销思路突破才能突出重围

54、突破才能突出重围戴斯酒店抢摊大重庆戴斯酒店抢摊大重庆营营销销推推广广总总体体思思路路戴斯酒店戴斯酒店戴斯戴斯house戴斯戴斯目标客户目标客户推广物业推广物业统一品牌统一品牌政务人士政务人士涉外人士涉外人士行业协会行业协会大型集团大型集团商务人士商务人士普通大众普通大众旅游观光旅游观光投资型投资型公用型公用型自用型自用型自用投资型自用投资型各类高档俱乐部各类高档俱乐部高档餐饮娱乐场所高档餐饮娱乐场所商务会所商务会所行业协会行业协会外企外企私营老板私营老板。营销活动与媒体配合营销活动与媒体配合大型集团大型集团现场接待、现场接待、3d动画动画机场广告机场广告直邮直邮报纸报纸短信短信网络网络户外户外

55、共公关系营销共公关系营销广播电台广播电台sp活动活动楼书楼书新居时代专题篇新居时代专题篇整合所有媒体快速传播整合所有媒体快速传播会员制营销会员制营销对目标客户全面覆盖对目标客户全面覆盖对目标客户定点打击对目标客户定点打击营销推广认知营销推广认知传播认识传播认识公众传播公众传播直效传播直效传播 树立大众认知品牌树立大众认知品牌（让所有人知道本案是奢侈品）针对目标客户的购买行为针对目标客户的购买行为 （项目产品信息细化）公众传播公众传播1、报媒2、户外3、网络4、广播5、电视6、现场直效传播直效传播1、招募会员2、上门直销3、产品推介4、sp活动5、信件直邮6、现场接待7、短信传播手段传播手段销售

56、模式建议销售模式建议如何针对我们的客户群进行销售？如何针对我们的客户群进行销售？ 首先我们将本案定位为酒店类物业，产品设计按酒店类建筑标准设计，物业管理和服务标准均按戴斯酒店的标准进行运作，那么整个项目的品质较高，无论是硬件还是软件方面，在重庆的房地产市场中，算高档次物业。 产品是什么？产品是什么？ 高品质物业形态高品质物业形态一个核心的产品价值定位一个核心的产品价值定位戴斯戴斯househouse顶级纯粹酒店式公寓顶级纯粹酒店式公寓 依托戴斯酒店，我们有太多可以挖掘的价值点，在它出现的那一刻，它就注定是将成关注的焦点，这一切我们只有给他更多的价值感。 100亩地我们只修3.5万方建筑、真正的

57、五星级配套服务、近10000平方米酒店商业配套，重庆唯一的纯酒店式公寓等，奠定了项目顶级纯酒店式公寓的基础。酒店类物业销售对象酒店类物业销售对象投资者投资者（返租）使用者使用者（不返租）投资回报、投资风险 使用价值、附加价值酒店类物业营销价值解构图酒店类物业营销价值解构图对于物业的使用者来说，拥有高档次物业包含着多种意义：对于物业的使用者来说，拥有高档次物业包含着多种意义：1、身份的象征2、社会地位的体现3、生活品质的提高4、交际层次的提升5、成功人士的评价标准6、自身价值的体现要素本案的意义就在于此，针对这部分金字塔尖上的人群，效能明显。本案的意义就在于此，针对这部分金字塔尖上的人群，效能明

58、显。针对物业针对物业使用者使用者针对不同的客户群意味作什么？针对不同的客户群意味作什么？对于物业的投资者，他们主要关心的是物业的回报率和增值潜力，至于物业的档次高低与否，并不是他们主要关注的问题，因为，投资者的最终目的是通过对物业的投资，实现投资回报，谁的物业具有较高的投资回报，谁就能得到投资者的亲睐。针对物业针对物业投资者投资者1、投资回报率2、物业增值潜力3、项目盈利手段4、后期经营风险对于物业的投资者来说，投资者更看重物业的以下几点：对于物业的投资者来说，投资者更看重物业的以下几点：本案的高品质本案的高品质物业物业投资者投资者物业物业使用者使用者效能不明显效能不明显效能明显效能明显由此决

59、定了本案将以物业由此决定了本案将以物业使用者使用者为主的销售方式为主的销售方式物业功价值能解构物业功价值能解构根据不同的客户群制定销售模式根据不同的客户群制定销售模式单一针对物业使用者使用者单一针对物业投资者投资者无返租，高档次物业的销售套路无返租，高档次物业的销售套路返租，投资型物业的销售套路返租，投资型物业的销售套路将物业直接面对物业使用者，不采用投资回报的销售模式，按传统高端物业销售模式进行销售，提高物业的综合品质，分别硬件和软件两个方面，在现有的基础上再次拔高，针对金字塔塔尖上的人群，量身定做酒店式公寓，当然，我们对本案物业使用者也作经济能力上的限制，如：本案会员入会标准为：个人资产在

60、1000万元以上的人士，执银行相关证明方可加入。这种方式可以增加本案的价值，保证客户群的层次，同时还能引起市场的极大关注（重庆目前还没有怎么样的操作方式），但会影响到项目的销售速度，高品质、高价格、高层次的物业针对的客户群基数必然很少，销售速度会减慢，销售周期会增长，推广成本必定很高。因为高品质的物业必须要有高投入才能支撑其价格。 若采用该方案，则现有的推广计划及推广费用需重新制定。方案一：全部无返租，直接针对物业使用者方案一：全部无返租，直接针对物业使用者将物业直接面对物业投资者，采用有固定投资回报的销售方式，这样一来，本案就和申基国际会展项目相仿，同样是主要针对投资者，那么，我们的投资回报