房产中级培训

1、山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件 知 识 大 纲 第一章：房产的分类 第二章：房产行业术语 第三章：银行贷款基础知识 第四章：房产交易基础知识 第五章：房产交易税费山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件 房产的分类房产的分类住宅分为：住宅分为：高档住宅和普通住宅。 根据其权利来源方式的不同可分

2、为：商品房、公房、房改房、经济适用房。（有房产证）非住宅的类型：非住宅的类型：非住宅根据其用途可分为：办公楼、店面、写字楼、车库及杂物间等。山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件公房：是指产权归国有、集体组织等。（可以这样理解产权人只要不是自然人即可认为是公房）已购公房：包括购买直管公房，集资建房（多见十三局的房产）房改购房100%产权，部分产权的房改房（此种情况不常见如果碰到需要进行产权过渡），此外经济适用房在过户处理时参照已购公房处理但需要超

3、五年且需要建委相关部门审批 山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件 二手房：存量住房上市交易 一般情况下是指已经取得房权证的房产上市交易。此处有一种特殊情况，有些开发企业不具备开发商品房的资质，但会采取自建房的方式将整幢楼建好登记在公司名下，然后分户出售，此时就会出现房是新房但手续是二手房手续山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件 商品房：开发商投资兴建、以盈利为目的 期房：顾名思义，已取得预售许可证但尚未竣工的房产 现房：已经竣工且已经通过竣工验收的房产山东德州宅邦房地产经纪有限公

4、司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件注意： 无论什么样的房产，在接触的第一时间内一定要问清房子的性质、产权是否清晰等一系列问题山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件 银行贷款和过户的流程银行贷款和过户的流程山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件有房产证房龄在十五年之内面积在五十五以上房子是什么性质房子产权是否明晰什么样的房子什么样的房子能贷款？能贷款？山东德州宅

5、邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件贷款人的标准贷款人的标准名下有几套房子；是否有稳定收入，借款人月收入必须超过其月还款额的50% ；是否有良好征信；户籍所在地在哪里；是否需要公司垫资；借款人必须年满十八周岁，并且是完全有行事能力的自然人山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件公积金：五年以下（含五年）公积金：五年以下（含五年）4.00% 五年以上五年以上 4.50%山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件中国银行贷款需要的基本资料中国银行

6、贷款需要的基本资料 卖方 身份证 户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 房产证、土地证 银行存折（可显示出首付款） 同意售房书、首付款收到条 买方 身份证 户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 无房产证明 收入证明（工资4000以上需出示流水） 银行存折山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件 中国银行对于借款人是单身情况中国银行对于借款人是单身情况 共同还款人：所需资料和主借款人一样，出两本房产证，共同还款人：所需资料和主借款人一样，出两本房产证，各占各占50%的产权。的产权。 共同债务人：需提

7、供身份证、户口本、结婚证共同债务人：需提供身份证、户口本、结婚证/单身证明、单身证明、收入证明等相关证件；收入证明等相关证件；山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件中国银行贷款政策中国银行贷款政策 一套房产贷款：1、执行国家基准利率6.55,可贷房产评估价值的70%（如果房产证上有“阁楼”两字，只能带50%） 2、单身客户，一套房产执行国家基准利率上浮5%，可贷房产评估价值的60%（如果客户工作单位是企事业单位或公务员，可以享受基准利率和贷70%的优惠） 二套房产贷款：在实行国家基准利率7.05的基础上上浮20%；可贷房产评估价值的40%

8、 三套及三套以上房产，银行不批准贷款山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件中国银行的贷款年限中国银行的贷款年限借款期限房龄借款期限借款人年龄30年不超65周岁借款期限共同债务人不超65周岁山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件邮政银行贷款基本资料邮政银行贷款基本资料 卖方 身份证、户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 房产证、土地证 银行存折、同意售房书、首付款收到条 买方 身份证、户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 无房产证明 收入证明

9、（收入4000以上需要流水） 银行存折 工作证、毕业证等相关证件山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件邮政银行对于单身贷款问题邮政银行对于单身贷款问题 共同还款人：所需资料和主借款人一样，可出两本房产证，各占50%的产权；也可只出借款人自己的证。 担保人：需提供身份证、户口本、收入证明等相关证件；担保人需是国家企事业单位或公务员。山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件邮政银行贷款政策邮政银行贷款政策一套房产贷款：实行国家基准利率6.55；出让土地可贷房产评估价值的70%，划拨土地可贷

10、房产评估价值的60%二套房产贷款：在实行国家基准利率6.55的基础上上浮10%；可贷房产评估价值的40%三套及三套以上房产，银行不批准贷款山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件邮政银行贷款年限邮政银行贷款年限借款期限房龄40年借款期限借款期限借款人年龄担保人年龄53周岁65周岁山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件农业银行贷款基本资料农业银行贷款基本资料 卖方 身份证、户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 房产证、土地证 银行存折、同意售房书、首付款收到条 买方

11、 身份证、户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 无房产证明 收入证明、工资流水 银行存折山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件一套房产贷款：实行国家基准利率6.55；出让土地可贷房产评估价值的70%，划拨土地可贷房产评估价值的60%二套房产贷款：在实行国家基准利率6.55的基础上上浮20%；可贷房产评估价值的40%三套及三套以上房产，银行不批准贷款农业银行贷款政策农业银行贷款政策山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件借款期限房龄30年借款人年龄70周岁借款期限山

12、东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件银行贷款对户口的要求银行贷款对户口的要求中国银行：借款人是山东省户口，或夫妻双方且一方是山东省户口也可；如夫妻双方都是外省户口，在德州工作或经商，且单位交满一年以上养老保险或自行交纳地税一年以上也可申请邮政银行：借款人是德州户口，或夫妻双方且一方是德州户口也可；如夫妻双方都是外地户口，在德州工作或经商，且单位交满一年以上养老保险或自行交纳地税一年以上也可申请，如没有保险和纳税证明，可以按照二套房进行申请贷款；山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件

13、房子建成年代是房子建成年代是2006年，房子成交价格为年，房子成交价格为30万，客户只有万，客户只有20万，贷款万，贷款10万，客户的万，客户的身份证：身份证单身。请，单身。请问：（问：（1）如贷款走中行，客户可贷款多少）如贷款走中行，客户可贷款多少年？（年？（2）如贷款走邮政，他的担保人今年）如贷款走邮政，他的担保人今年45周岁，客户最多可贷款多少年？周岁，客户最多可贷款多少年？山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件 中行：30-（2012-2006）=24年 24+（2011-1980）=56

14、按照借款期限+借款年龄不能超过65岁，房龄+借款期限不能超过30年的话，这个客户最多可以贷24年。 邮政：房龄+借款期限不能超过40年，借款期限+借款年龄不能超过65岁，担保人的年龄借款期限+借款年龄不能超过53岁，担保人是53-45=8.借款人最多可以贷8年。山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件 根据所走银行的不同，决定了贷款政策和利率会有所不同，同时所需要的资料也会有所不同。不管走哪个银行进行贷款，所需资料一定是真实有效。山东德州宅邦房地产

15、经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件房地产交易房地产转让房地产抵押房屋租赁山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房产转移给他人的行为。房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。房地产抵押：应当凭土地证、房产证办理。房屋租赁：出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期

16、限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款以及双方的其他权利及义务。山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件房屋买卖申报资料房屋买卖申报资料 卖方 身份证 户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等 房产证、土地证 买方 身份证 户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 无房产证明山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件 房产建筑面积大于房产建筑面积大于46的可正常过户（小于等于的可正常过户（小于等于46的须的须提前递交房证复印件申请提前递交房证复印件申请)

17、户口本及结婚证上面身份证号须于身份证号码统一。户口本及结婚证上面身份证号须于身份证号码统一。 户口本之户主必须是当事人之一。户口本之户主必须是当事人之一。 门市房过户，土地证必须是出让的。门市房过户，土地证必须是出让的。 单身证明有效期：德城区户口当天有效，下县单身证明有效期：德城区户口当天有效，下县2-3天。天。 只要房产平面图上面的印章为只要房产平面图上面的印章为“德州市房产测绘队德州市房产测绘队”的必的必须测图，并签订须测图，并签订“产权转移登记测图申请认可书产权转移登记测图申请认可书”（详读（详读其说明）。其说明）。山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训

18、内部课件新人培训内部课件收费名录收费名录购买方购买方交款交款 方式方式测绘费测绘费住宅：住宅：1.361.36元元/ /、门市房：、门市房：2.042.04元元/ /、综合楼：、综合楼：2.722.72元元/ /现金现金评估费评估费评估价评估价x0.5%x0.5%（只限银行贷款）（只限银行贷款）现金现金 物业基物业基金金 1:1:没有缓交，如果这个小区有一户交的，不能办理缓交。没有缓交，如果这个小区有一户交的，不能办理缓交。 现金现金2 2：多层（总楼层：多层（总楼层6 6层）层）4848元元/ /，小高层（总楼层，小高层（总楼层7-127-12层）层）62.562.5元元/ /高层（总楼层高

19、层（总楼层1313层以上包括层以上包括1313层）层）8080元元/ /契税契税1 1：没有无房产证明：成交价：没有无房产证明：成交价x x3 3现金现金2 2：有无房产证明：有无房产证明：9090（含）（含）以下以下: :成交价成交价x1% x1% 9090-144-144（含）（含）：成交价：成交价x1.5% x1.5% 144144（含）（含）以上：成交价以上：成交价x3%x3%地税地税个人所得税：成交价个人所得税：成交价x1% x1% 个人营业税个人营业税: : （1 1）五年内房产：）五年内房产： 评估价评估价x5.6% x5.6% ；五年外房产；五年外房产: :免免营业税营业税（2

20、 2）144144（含）（含）以上五年以内：评估价以上五年以内：评估价x5.6% x5.6% ；五年外：房产差；五年外：房产差额额x5.6% ;x5.6% ; 土地增值税土地增值税0.0.5 5山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件后期领证需缴纳费用后期领证需缴纳费用 交易费：交易费： 6 元元/ 非住宅非住宅10元元/ 房屋所有权登记费：住宅房屋所有权登记费：住宅80元元/宗宗 非住宅非住宅550元元/宗宗 工本费：工本费： 10元元/本（每增加一本）本（每增加一本） 查档费：查档费： 100元元 抵押报告费：抵押报告费： 200元元 他项权证登记费：他项权证登记费：80元元/件件山东德州宅邦房地产经纪有限公司山东德州宅邦房地产经纪有限公司 新人培训内部课件新人培训内部课件 划拨土地须缴纳土地收益金划拨土地须缴纳土地收益金1%。 五年之内的房产，个人营业税须交全额的五年之内的房产，个人营业税须交全额的5.6%。契税有无房证明按正常收，没有按契税有无房证明按正常收，没有按3%收取收取。 门市房产无论是否在五年之内都要上缴个人营业税。门市房产无论