房地产开发企业会计第九章

1、房地产开发企业会计第九章第九章 流动负债的核算流动负债的核算本章要点本章要点v1 应付账款、应付票据等入账价值的确定及主要账务处理v2 短期借款相关的账务处理v3企业的应交税金的核算v4应付职工薪酬的内容及核算v5其他暂收及应付款的核算 第一节第一节 短期借款的核算短期借款的核算 v一、流动负债的定义一、流动负债的定义v负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务，未来发生的交易或者事项形成的义务不属于现时义务，不应当确认为负债。v房地产开发企业负债按照承担经济义务期限的长短，分为流动负债和长期负债。根据企业会计准则对流动

2、负债的定义，流动负债是指将在年或者超过一年的经营周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款，应付职工薪酬、应交税费、应付股利、其他应付款、预提费用等。短期借款的核算短期借款的核算v二、短期借款的核算二、短期借款的核算v按照现行会计制度的规定，短期借款是指企业借入的期限在一年以内（含一年）的各种借款，既包括银行的流动资金借款，还包括金融性公司的流动资金借款等。v借款合同签订后，开发企业应及时向银行提送用款计划。银行按计划用款时间，将贷款从贷款户转入企业的存款户，并开始按规定贷款利率计息。利息一般按季结算，借款期限一般不得超过两年。短期借款的核算短期借款的核算v凡借入的短期借款，

3、应在银行将贷款转入企业的存款户时，借记“银行存款”科目，贷记“短期借款”科目。 v“短期借款”账户只反映借款的本金，其所发生的应付利息不在本账户核算。对于银行借款而发生的利息支出，作为期间费用，在借款受益期内计入当期的财务费用。短期借款利息如果是按季结算或是到期还本付息的，可将每月应负担的利息费用按月预提计入当期费用。 v短期借款到期偿还时，借记 “短期借款”科目，贷记“银行存款”科目。v例例9-1 第二节第二节 应付账款及预收账款的核算应付账款及预收账款的核算v一、应付账款一、应付账款v应付账款，是指房地产开发企业因购买材料、商品和接受劳务供应等应支付给供应商的款项。企业的其他应付账款如支付

4、赔偿款、应付租金、存入保证金等，不属于应付账款的核算内容。v应付账款入账时间的确定，应以与所购买的物资的所有权有关的风险和报酬已经转移或劳务已经接受为标志。在实际工作中应分别情况处理：（1）在货款和发票账单同时到达的情况下，待货物验收入库后按发票账单登记入账 ；（2）在物资和发票账单不是同时到达的情况下，如发票账单先到，则根据发票账单金额登记入账。 应付账款及预收账款的核算应付账款及预收账款的核算v企业购入材料、商品验收入库，但货款尚未支付，根据有关凭证(发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估价值)，借记“材料采购” 、“在途物资”等科目，按可抵扣的增值税额，借记“应交税费应交增值税（进

5、项税额）”等科目，按应付的价款，贷记“应付账款”科目。v接受供应单位提供劳务而发生的应付未付款项，根据供应单位的发票账单，借记“生产成本” 、“管理费用”等科目，贷记“应付账款”科目v偿还应付账款时，借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”科目。开出商业汇票抵付购货款时，记入“应付账款”科目的借方和“应付票据”科目的贷方。企业的应付账款如确实无法支付时，转入“营业外收入其他”科目 。 例例9-2 应付账款及预收账款的核算应付账款及预收账款的核算v二、预收账款二、预收账款v预收账款是指房地产开发企业按照合同或协议规定向购房单位或个人预收的购房订金，以及代委托单位开发建设项目，按双方合同规定向委托单

6、位预收的开发建设资金。与应付账款不同，这一负债不是以货币偿付，而是要用以后的开发建设项目或劳务等偿付。v为了核算和监督房地产开发企业的各项预收款项的增减变动情况，需设置“预收账款”账户。当房地产开发企业预收购房单位或个人的购房订金时，根据 收款通知及有关凭证，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目。当商品房竣工移交购房单位或个人时，应按商品房售价结算，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时，将预收购房订金，予以抵减冲销，借记“预收账款”科目，贷记“应收账款”科目。 例例9-3 第三节第三节 应交税金的核算应交税金的核算v 应交税金是指房地产开发企业按照规定应向国家交纳的各种税

7、金，包括营业税、所得税、城市维护建设税、土地增值税、印花税等。v为了核算开发企业应交纳的各种税金的计算和实际交纳情况，应设置“应交税费”账户。该账户贷方登记经计算的各种应交纳税金，借方登记实际交纳的各种税金，贷方余额反映应交纳而未交纳的各种税金。为了详细反映各种应交纳税金的核算情况，在该账户下应按照税种，分别设置“应交营业税” 、“应交土地增值税” 、“应交城市维护建设税” 、“应交土地使用税” 、“应交所得税”等若干明细账户。但应注意，房地产企业所交纳的印花税、耕地占用税以及其他不需预计应交数的税金，不通过“应交税费”账户核算。应交税费的核算应交税费的核算v一、应交营业税v（一）营业税的计算

8、v营业税是对提供劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人征收的一种税。营业税按照营业额和规定的税率计算应纳税额，其公式为：v 应纳税额=营业额税率v（二）营业税的会计处理v企业应交纳的营业税，应在“应交税费”科目下设置“应交营业税”明细科目进行核算。贷方登记应交纳的营业税，借方登记企业已交纳的营业税。期末贷方余额表示应交未交的营业税，借方余额表示多交的营业税。v企业按规定计算应交的营业税，借记“营业税金及附加”等科目，贷记“应交税费应交营业税”科目。出售不动产计算应交的营业税，借记“固定资产清理”等科目，贷记“应交税费应交营业税”科目。应交税金的核算应交税金的核算v二、应交土地增值税二、应交

9、土地增值税v（一）土地增值税的计算v土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。这里的增值额是指转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。v企业转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。按规定准予扣除的项目有：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房屋及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金。应交税金的核算应交税金的核算v（二）土地增值税的会计处理v企业应交的土地增值税，在“应交税费”科目下设置“应交土地增值税”明细科目进行核算。贷方反映计算应交纳的营土地增值税，借方反映企业已交

10、纳的土地增值税。期末贷方余额表示应交未交的土地增值税，借方余额表示多交的土地增值税。v企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”等科目核算的，转让时应交的土地增值税，借记“固定资产清理”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。交纳的土地增值税，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。应交税金的核算应交税金的核算v三、应交城市维护建设税三、应交城市维护建设税v为了加强城市的建设维护，扩大和稳定城市的建设维护资金的来源，国家开征了城市维护建设税。城市维护建设税是根据纳税义务人实际交纳的消费税、增值税、营业税的税额和实用的税率计算确定。v企

11、业应交纳的城市维护建设税，在“应交税费”科目下设置“应交城市维护建设税”明细科目进行核算。企业按规定计算出应交纳的城市维护建设税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交城市维护建设税”科目；实际上缴时，借记“应交税费应交城市维护建设税”科目，贷记“银行存款”科目。应交税金的核算应交税金的核算v四、应交房产税、土地使用税、车船使用税、印花税四、应交房产税、土地使用税、车船使用税、印花税v1房产税是国家对在城市、县城、建制镇和工矿区征收的由产权所有人交纳的一种税。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余额计算交纳。没有房产原值为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租

12、的，以房产租金收入为房产税的计税依据。v2土地使用税是国家为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理而征收的一种税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。v3车船使用税是对拥有并使用车船的单位和个人征收的一种税。车船使用税以车辆的辆数或吨位数为计税标准，按照适用单位税额计算交纳。公式为：v应纳税额=应纳车船辆数（或净载重吨位数）应交税金的核算应交税金的核算v4印花税是对书立、领受购销合同等凭证行为征收的税种，印花税是对书立、领受购销合同等凭证行为征收的税种，实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额

13、，购买并一次贴足印花税票的交纳方法。印花税票的交纳方法。v企业应交纳的房产税、土地使用税、车船使用税，在企业应交纳的房产税、土地使用税、车船使用税，在“应交应交税费税费”科目下按各税种分别设置明细科目进行核算。于每期科目下按各税种分别设置明细科目进行核算。于每期终了，企业计算出应交纳的房产税、土地使用税、车船使用终了，企业计算出应交纳的房产税、土地使用税、车船使用税时，借记税时，借记“管理费用管理费用”科目，贷记科目，贷记“应交税费应交税费应交房应交房产税（或土地使用税、车船使用税）产税（或土地使用税、车船使用税）”科目。科目。v企业交纳的印花税，不会发生应交未交税款的情况，也不存企业交纳的印

14、花税，不会发生应交未交税款的情况，也不存在与税务机关的结算问题，不需要通过在与税务机关的结算问题，不需要通过“应交税费应交税费”科目核科目核算，在购买印花税票时，直接借记算，在购买印花税票时，直接借记“管理费用管理费用”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存款”科目。科目。第四节第四节 其他流动负债的核算其他流动负债的核算v一、应付票据一、应付票据v应付票据是由收款人或付款人(或承兑申请人)签发，由承兑人允诺在一定时期内支付一定款额的书面证明。 v应付票据按是否带息分为带息应付票据和不带息应付票据。由于应付票据的期限较短，无论是否带息，一般都按其面值记账。对于带息应付票据，考虑到票据期限不长，利

15、息金额不大，为简化核算手续，一般也不按期预计利息，而是采用于票据到期支付利息时，一次记入“财务费用”科目的方法。v根据上述会计处理原则，开发企业开出承兑汇票或以承兑汇票抵付应付账款时，借记“材料采购”、“应付账款”等科目，贷记“应付票据”科目。支付银行承兑汇票的手续费时，借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”科目。支付款项时，借记“应付票据”科目，贷记“银行存款”科目。 例例9-6 其他流动负债的核算其他流动负债的核算v二、应付职工薪酬二、应付职工薪酬v 职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。职工薪酬包括：职工工资、奖金、津贴和补贴；职工福利费；医疗保险费

16、、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；住房公积金；工会经费和职工教育经费；非货币性福利；因解除与职工的劳动关系给予的补偿（亦称辞退福利）；其他与获得职工提供的服务相关的支出。其他流动负债的核算其他流动负债的核算v（一）职工薪酬的确认和计量v企业在职工为其提供服务的会计期间，除解除劳动关系补偿全部计入当期费用以外，其他职工薪酬均应根据职工提供服务的受益对象，将应确认的职工薪酬（包括货币性薪酬和非货币性福利）计入相关资产成本或当期费用，同时确认为应付职工薪酬负债。v（二）职工薪酬的主要帐务处理 v企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬在“应付职工薪酬” 科目下按“工资”、“职

17、工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“解除职工劳动关系补偿”、“股份支付”等项目进行明细核算。v例例9-7 【例【例9-8】 其他流动负债的核算其他流动负债的核算v三、应付股利三、应付股利v应付股利是房地产开发企业分配给投资者的现金股利或利润，在实际未支付给投资者之前，形成一笔负债。在会计核算中设置“应付股利”科目进行核算。应付股利包括应付给投资者的现金股利、应付给国家以及其他单位个人的利润等。v企业按照股东大会批准的利润分配方案中应分配给股东的现金股利，借记“利润分配”科目，贷记“应付股利”科目。企业分配的股票股利，不通过“应付股利”科目核算。其他流动负

18、债的核算其他流动负债的核算v四、其他应付款四、其他应付款v 企业除了应付票据、应付账款、应付股利等以外，还会发生一些应付、暂收其他单位或个人的款项，如应付租入固定资产和包装物的租金、存入保证金、应付统筹退休金等。这些暂收应付款，构成了企业的一项负债。v 在我国会计核算中，设置“其他应付款”科目进行核算。当发生各种应付、暂收款项时，借记“银行存款” 、“管理费用”等科目，贷记“其他应付款”科目；当实际偿还、支付时，借记“其他应付款”科目，贷记“银行存款”等科目。v“其他应付款”科目期末贷方余额，反映企业尚未支付的其他应付款项。本本 章章 小小 结结v本章主要介绍了房地产开发企业负债的概念及流动负

19、债的核本章主要介绍了房地产开发企业负债的概念及流动负债的核算。算。v负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。负债的特征主要体现在以下几个利益流出企业的现时义务。负债的特征主要体现在以下几个方面：它是企业过去的交易或事项所形成的企业的现有债务；方面：它是企业过去的交易或事项所形成的企业的现有债务；是企业将来要清偿的义务：负债的清偿主要是通过转移资产是企业将来要清偿的义务：负债的清偿主要是通过转移资产或提供劳务的形式来实现，并且这种清偿义务是能够用货币或提供劳务的形式来实现，并且这种清偿义务是能够用货币来确切地

20、计量的。来确切地计量的。v流动负债项目较多，根据其应付金额是否确定，可以分为以流动负债项目较多，根据其应付金额是否确定，可以分为以下三类：（下三类：（1）金额可确定的流动负债，这类流动负债的金）金额可确定的流动负债，这类流动负债的金额在债务确定时便已确知，如短期借款、应付账款、应付票额在债务确定时便已确知，如短期借款、应付账款、应付票据、应付职工薪酬、预收账款等等；（据、应付职工薪酬、预收账款等等；（2）金额需视经营情）金额需视经营情况而定的流动负债，这类流动负债的金额需到期末根据营业况而定的流动负债，这类流动负债的金额需到期末根据营业情况确定，如应交税费、应付利息、应付股利等；（情况确定，如

21、应交税费、应付利息、应付股利等；（3）金）金额需要估计的流动负债，这类流动负债的金额不易确定，需额需要估计的流动负债，这类流动负债的金额不易确定，需估计入账，如预计负债。估计入账，如预计负债。第九章完例例9-1 v宏坤房地产开发公司2006年4月1日向银行借款300 000元，期限6个月，年利率6.12%，借款期满一次还本付息。会计分录如下：v（1）借入款项时v借：银行存款 300 000v 贷：短期借款 300 000v（2）每月末确认利息费用v借：财务费用 1 530v 贷：预提费用 1 530v（3）10月30日到期还本付息v借：预提费用 9 180v短期借款 300 000v贷：银行存

22、款 309 180返回返回例例9-2 v宏坤房地产开发企业2006年3月2日购入材料一批，价款40 000元，增值税税率为17%，付款条件为10天内付款给予2%折扣，宏坤房地产开发企业3月10日付清所有款项。材料已验收入库。（现金折扣不考虑增值税）v企业应作如下会计分录：v（1）材料验收入库时v借：材料采购 40 000v 应交税费应交增值税（进项税额） 6 800v 贷：应付账款 46 800v（2）3月10日支付价款v借：应付账款 46 800v 贷：财务费用 800v 银行存款 46 000返回返回例例9-3 v宏坤房地产开发公司接受某公司的委托对其办公大楼进行大修，合同规定预收代建工程

23、修理资金600 000元，并收到委托单位拨来的材料一批价值50 000元，该项工程竣工并验收交付委托单位，实际应收工程价款680 000元。同时收到转账支票结清代建工程款。会计分录如下：v（1）借：银行存款 600 000v 贷：预收账款 600 000v（2）借：原材料 50 000v 贷：预收账款 50 000 v（3）借：应收账款 680 000v 贷：主营业务收入 680 000 同时，v 借：预收账款 650 000v 贷：应收账款 650 000v（4）借：银行存款 30 000v 贷：应收账款 30 000返回返回例例9-6 v宏坤房地产开发公司2006年5月8日购买材料50 0

24、00元，发票注明增值税8 500元，按合同规定开出银行承兑汇票一张，票面金额为58 500元。年利息率为6.12%，期限为6个月。开出票据之前向银行交纳承兑手续费50元。票据到期时，企业无力支付票款，30天后才将票据款归还银行，银行计收700元的罚息。宏坤企业的账务处理如下：v交纳手续费时v借：财务费用 50v 贷：银行存款 50v购买材料时v借：材料采购 50 000v 应交税费应交增值税（进项税额） 8 500v 贷：应付票据 58 500v票据到期时v借：应付票据 58 500v财务费用 1 790.10v 贷：短期借款 60 290.10v归还票据款时v借：短期借款 60 290.10v财务费用 700v 贷：银行存款 60 990