房地产投资的动态经济指标计算

1、 一、财务净现值一、财务净现值fnpvfnpv 二、财务内部收益率二、财务内部收益率firrfirr 三、动态投资回收期三、动态投资回收期p pt t 有一投资者投资有一投资者投资100100万元购买一商业网万元购买一商业网点房用于出租，共出租点房用于出租，共出租1010年。租约规定每年年。租约规定每年年初年初收租，第一年租金为收租，第一年租金为1010万元，每两年租万元，每两年租金增加金增加10%10%，在，在租约期满后租约期满后将物业售出，得到将物业售出，得到收益收益9090万元，贴现率为万元，贴现率为12%12%。该投资者的。该投资者的目标目标收益率收益率i ic c为为12%12%。若

2、。若考虑资金的时间价值考虑资金的时间价值，请你判断一下该方案是否赢利请你判断一下该方案是否赢利? ?若能赢利若能赢利, ,那那么么, ,该投资者的该投资者的收益率又是多少收益率又是多少? ?该投资方案是否可行？该投资方案是否可行？ 1、财务净现值的定义、财务净现值的定义 将投资期（计算期）内不同时间发生的净现将投资期（计算期）内不同时间发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值现值相加，所得之和即为净现值。相加，所得之和即为净现值。 简言之，简言之，投资期

3、（计算期）投资期（计算期）内各期净现金流内各期净现金流量现值之和。量现值之和。 这里的贴现率，即为基准收益率。公式为 ： ic=i +（r-i） 式中：式中： i无风险利率；无风险利率； r资金市场平均收益率；资金市场平均收益率； 风险系数。风险系数。0期期末期期末1期期初期期初 0 1 2 3 4第第1计息周期计息周期第第4计息周期计息周期1期期末期期末图图1 现金流量的时间标度现金流量的时间标度 销售（含预售）的情销售（含预售）的情况况图图2 投资期（计算期）（投资期（计算期）（a） 投资期投资期开发期开发期建造期建造期前期前期 销售期销售期投资起点投资起点出租或自营的情况出租或自营的情况

4、图图3 投资期（计算期）（投资期（计算期）（b）建造期建造期开发期开发期经营期经营期前期前期运营期运营期投资起点投资起点nttcticocifnpv0)1 ()(式中：式中： fnpv 项目在起始点的财务净现值；项目在起始点的财务净现值；ic 基准收益率或设定的目标收益率；基准收益率或设定的目标收益率；t 投资期（计算期）；投资期（计算期）；ci 现金流入量；现金流入量；co 现金流出量。现金流出量。2、计算公式、计算公式 3、判别标准、判别标准（1 1） fnpv0, fnpv0, 该投资方案可行。该投资方案可行。（2 2） fnpv=0, fnpv=0, 该投资方案可行。该投资方案可行。（

5、3 3） fnpv0, fnpv0, 该投资方案不可行。该投资方案不可行。 4、净现值指标的特点、净现值指标的特点 主要优点：主要优点：fnpvfnpv考虑了资金的时间价值。考虑了资金的时间价值。 不足之处：不足之处：贴现率不易确定；没有反映出投资的单贴现率不易确定；没有反映出投资的单位回报。位回报。 例例1 有一投资项目，投资者投资有一投资项目，投资者投资100100万万元购买一商业网点房用于出租，共出租元购买一商业网点房用于出租，共出租1010年。租约规定每年年。租约规定每年年初年初收租，第一年租金收租，第一年租金为为1010万元，每两年租金增加万元，每两年租金增加10%10%，在，在租约

6、租约期满后期满后将物业售出，得到收益将物业售出，得到收益9090万元，贴万元，贴现率为现率为12%12%，试运用，试运用财务净现值法财务净现值法来判断来判断该方案是否赢利。该方案是否赢利。5、净现值法案例、净现值法案例 解：根据题意，计算出各年的租金收入，并将解：根据题意，计算出各年的租金收入，并将其按其按12%的贴现率贴现（见表的贴现率贴现（见表2）。）。 年份年份 投资额投资额 租金收入租金收入 贴现系数贴现系数 贴现后租贴现后租金收入金收入（n ） （元）（元） （元）（元） （元）（元） 0 -1 000 000 100 000 1 100 000 1 100 000 0.8929 8

7、9 286 2 110 000 0.7972 87 961 3 110 000 0.7118 78 296 4 121 000 0.6355 76 898 5 121 000 0.5674 68 659 6 133 100 0.5066 67 433 7 133 100 0.4523 60 208 8 146 410 0.4039 59 133 9 146 410 0.3606 52 797 740 40110年末售出年末售出 900 000 0.3220 289 776 n%)121 (表表2 各年租金收入表各年租金收入表 根据表根据表2 2，则有：，则有： 财务净现值财务净现值fnpv=f

8、npv=售楼收益售楼收益+ +租金总收益租金总收益- -投资额投资额 =289776+740401-1000000=289776+740401-1000000 =30177 =30177（元）（元） 由于由于fnpvfnpv0 0，因此该投资方案可以赢利。，因此该投资方案可以赢利。 firr的由来：的由来： 项目净现值的大小与贴现率的高低有直接关项目净现值的大小与贴现率的高低有直接关系，系，随着贴现率的增大，净现值将由大变小、由正随着贴现率的增大，净现值将由大变小、由正变负变负。 可以说可以说fnpv=0时的贴现率时的贴现率是一个临界值，是一个临界值，称其为财务内部收益率。称其为财务内部收益率

9、。 1、firr的定义的定义 财务内部收益率财务内部收益率(firr)，指在整个计算期（，指在整个计算期（t）内，各年净现金流量现值累计等于零时的）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现折现率率。 其数学表达式为：其数学表达式为： tntcoci1)(0)1 (tfirr 2、firr的经济含义的经济含义 内部收益率（内部收益率（firr）反映的是项目全部投资）反映的是项目全部投资所能获得的所能获得的实际最大的收益率实际最大的收益率，是项目可以接受，是项目可以接受的的最高贷款利率。最高贷款利率。 3、判别标准、判别标准 将所求出的内部收益率和将所求出的内部收益率和行业基准收益率或行业基准收益

10、率或目标收益率目标收益率ic比较，则有比较，则有 当当firric时，则投资项目在财务上是可行的；时，则投资项目在财务上是可行的； 当当firr0fnpv=301770。再假设贴现率为。再假设贴现率为1313时，通过计算时，通过计算fnpvfnpv，求该投资项目的，求该投资项目的内部收益率内部收益率firrfirr。 解：根据题意，计算出各年的租金收入，并解：根据题意，计算出各年的租金收入，并将其按将其按13%的贴现率贴现（见表的贴现率贴现（见表3）。）。 年份年份 投资额投资额 租金收入租金收入 贴现系数贴现系数 贴现后租贴现后租金收入金收入（n ） （元）（元） （元）（元） （元）（元）

11、 0 -1 000 000 100 000 1 100 000 1 100 000 0.8850 88 496 2 110 000 0.7831 86 146 3 110 000 0.6931 76 236 4 121 000 0.6133 74 212 5 121 000 0.5428 65 674 6 133 100 0.4803 63 931 7 133 100 0.4251 56 576 8 146 410 0.3762 55 074 9 146 410 0.3329 48 738 715 08310年末售出年末售出 900 000 0.2946 265 130 n%)131 ( 表表

12、3 贴现率为贴现率为13%时的净现值时的净现值 根据表根据表3，则有：，则有： 财务净现值财务净现值fnpv =售楼收益售楼收益+租金总收益租金总收益-投资投资额额 = 265130+715083-1000000 = -19787（元）（元） 根据计算式根据计算式 则则 firr=12%+30177 (13%-12%) (30177+19787) =12.6%211211npvnpviinpvifirr 结论结论: : fnpv0,fnpv0,该投资方案可以赢利。该投资方案可以赢利。 firr=12.6%,firr=12.6%,且且firrfirriic c( (未考虑通货膨胀未考虑通货膨胀)

13、,),该投该投资方案资方案可行可行。 若考虑通货膨胀的因素若考虑通货膨胀的因素, ,且在投资期内年平均通且在投资期内年平均通货膨胀率为货膨胀率为2%,2%,那么那么, ,该投资项目的实际收益率该投资项目的实际收益率(r)(r)是多少是多少? ? （1+12.6%1+12.6%）= =（1+r1+r）（）（1+2%1+2%） r=10.39%r=10.39%iic c ( (考虑通货膨胀考虑通货膨胀),),该该投资方案投资方案不可不可行行。 1、定义、定义 动态投资回收期是指在考虑了资金的时间动态投资回收期是指在考虑了资金的时间价值的基础上，以投资项目所价值的基础上，以投资项目所得到的净现金流量

14、得到的净现金流量现值现值抵偿项目抵偿项目初始投资的现值初始投资的现值所需要的时间。所需要的时间。 静态投资回收期静态投资回收期未考虑资金的时间价值未考虑资金的时间价值 时间较短时间较短初始投资额的原值初始投资额的原值全部净收益全部净收益 动态投资回收期动态投资回收期考虑了资金的时间价值考虑了资金的时间价值 时间较长时间较长初始投资额的现值初始投资额的现值全部净收益现值全部净收益现值相等相等相等相等 2、pt的计算方法的计算方法tpttcticoci00)1 ()(pt=当期净现金流量现值值的绝对值上期累计净现金流量现始出现正值期数累计净现金流量现值开 1 自投资起点（自投资起点（t = 0）算

15、起，累计净现值）算起，累计净现值等于等于零零或或出现正值出现正值的年份即为投资回收终止年份。的年份即为投资回收终止年份。其详细计算公式： 3、判别标准、判别标准若若p pt tt(t(计算年计算年) )，该项目可以接受；，该项目可以接受；若若p pt tt(t(计算年计算年) )，应当拒绝该项目。，应当拒绝该项目。 4、 pt指标的特点指标的特点 考虑了资金的时间价值，但受到选用的贴现率大小的影响 。 局限性：局限性：只强调投入资本的回收快慢，而忽略了投入资本的赢利能力。 5、 pt案例案例 例例3 某投资项目的净现金流量如下表某投资项目的净现金流量如下表4 4所示所示。求该投资项目的财务内部

16、收益率。如果投资。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资者目标收益率为者目标收益率为12%12%，求该投资项目的动态投，求该投资项目的动态投资回收期。资回收期。 年份年份0123456现金流入量现金流入量300300350400400600现金流出量现金流出量1200净现金流量净现金流量-1200300300350400400600 表表4 现金流量表现金流量表 单位：万元解：根据现金流量表解：根据现金流量表4 4计算得各年净现值、累计净现计算得各年净现值、累计净现值如表值如表5 5。年份年份0123456现金流入量现金流入量300300350400400600现金流出量现金流出量1200净现

17、金流量净现金流量-1200300300350400400600 npv1（i1=20%）净现值净现值-1200.0250.0208.33202.55192.90160.75200.94-1200.0-950.0-741.67-539.12-346.22-185.47 npv2（i2=21%）净现值净现值-1200.0247.93204.90197.57186.60154.22191.18-1200.0-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78 npv（ic=12%）净现值净现值-1200.0267.86239.86249.12254.21226.97303.98累计

18、净现值累计净现值-1200.0-932.14-692.98-443.86-189.6537.32341.30 表表5 各年净现值表各年净现值表 单位：万元单位：万元（1）当）当i1=20%时，时，npv1=15.47万元万元（2）当）当i2=21%时，时，npv2=-17.60万元万元（3）将以上数据代入公式）将以上数据代入公式 得：得： firr=20%+15.47/（15.47+17.60） （21%-20%） =20.47%211211npvnpviinpvifirr年份年份012346现金流入量现金流入量300300350400400600现金流出量现金流出量1200净现金流量净现金流量-1200300300350400400600 npv1（i1=20%）净现值净现值-1200.0250.0208.33202.55192.90160.75200.94累计净现值累计净现值-1200.0-950.0-741.67-539.12-346.22-185.47 npv2（i2=21%）净现值净现值-1200.0247.93204.90197.57186.60154.22191