衡阳房地产市场调研报告12月ppt

1、衡阳雁峰区房地产市衡阳雁峰区房地产市场调研（第二期）场调研（第二期）金钟置业有限公司2013年12月城区板块主要楼盘概况序序号号项目名称项目名称 绿化率绿化率占地面积占地面积总建筑总建筑面积面积()在售在售预售预售容积率容积率1珠江愉景新珠江愉景新城城42% 248300平米 1300000平米 在售3.982冠都幸福彼冠都幸福彼岸岸39.14%102亩250000 平米在售2.573珠江棕榈园珠江棕榈园42%191亩600000平方米 在售2.234珠江帝景山珠江帝景山庄庄39%330亩1000000 平米未售3.985明兴翰苑明兴翰苑31%75858.05平方米90000多平方米在售3.9

2、8城区板块主要楼盘概况序序号号项目名称项目名称 绿化率绿化率占地面占地面积积总建筑总建筑面积面积()在售在售预售预售容积率容积率1祝融路一号祝融路一号45%103亩18万平方米在售1.72拓兴阳光新拓兴阳光新城城40%40亩80000平米在售2.75 3生态丽景生态丽景40%85.6亩13万平方米在售2.14特变水木融特变水木融城城45%151.93亩32万平方米在售2.545恒大绿洲45%151.93亩32万平方米在售2.54珠江愉景新城珠江愉景新城目标项目主力户型主力户型在售栋号11、12、13、15、16、17，主力户型b3两房，a2三房，b2三房。t户比户比2t6户， 2t4户，2t5

3、户。基本情况基本情况促销政策：促销政策：暂无任何优惠政策。地理区位：地理区位：位于蒸水河西岸，315省道交汇处 卖点提炼：卖点提炼：江景房搭配拐角观景阳台，景 观会所配套情景街一应俱全。推盘推盘周期周期：主推11号、12号、13号、15号、16号、17号栋，将于明年一季度推出18号、19号、20号、21号、22号、23号栋。 销售情况销售情况销售去化率43.15%。11、12、13、15、16、17仍有少量房源。 客户群客户群体体强调生活改善的客户居多，刚需客户偏少。销售均价销售均价层差：27元。均价：4725.13元。优势优势沿江沿江景观设计良好景观设计良好情景商业街会所配套俱全情景商业街会

4、所配套俱全机会：机会：所处区域竞争楼盘少，概念新颖。所处区域竞争楼盘少，概念新颖。 操盘节奏快于白沙洲南片区其他楼盘。操盘节奏快于白沙洲南片区其他楼盘。威胁：威胁：星月都会的销售价格可能会对其产生冲击。星月都会的销售价格可能会对其产生冲击。 劣势劣势位置偏僻，售价过高位置偏僻，售价过高两住户去隔断较大，没有区域凝两住户去隔断较大，没有区域凝结点。结点。冠都幸福彼岸冠都幸福彼岸目标项目主力户型主力户型7号栋、8号栋、9号栋开售中，16号栋5月开售。主力户型二房与三房88118。t户比户比2t4户。基本情况基本情况促销政策：促销政策：首付30%地理享受99折，三天内签约减免2000元。区位：区位：

5、衡阳市蒸湘区立新大道 卖点提炼：卖点提炼：英式洋楼设计，南北通透双阳 台，背靠南郊公园及黄白路主 干道,商业比例：推盘政策：推盘政策：先期推出商住一体一号栋，随后推出2、3、4、5号栋。 销售情况销售情况今年共开出了四栋房源，四栋去化率预估62.74%左右。 客户群客户群体体多为衡阳地级市区内消费者，目标是改善生活及投资为主。销售均价销售均价销售均价为4226.45元/层差38元。优势优势赠送比例高达赠送比例高达12%位置靠近中心汽车站，市区内交位置靠近中心汽车站，市区内交 通便利通便利园林景观绿化率高园林景观绿化率高机会：机会：周边同类型楼盘较少，景观较大有竞争力周边同类型楼盘较少，景观较大

6、有竞争力 当期开售存量较小，基本处在扫尾阶段当期开售存量较小，基本处在扫尾阶段威胁：威胁：未来未来cc park的开售可能会对其销售节奏产的开售可能会对其销售节奏产 生一定带动作用。生一定带动作用。 劣势劣势所处位置有立交桥横跨。所处位置有立交桥横跨。商业配套竞争力不足。商业配套竞争力不足。珠江棕榈园珠江棕榈园目标项目主力户型主力户型9号、11号、10号、7号、8号栋在售，明年预计一季度推出2号、4号、6号栋。t户比户比2t4户。2t5户基本情况基本情况促销政策：促销政策：在12号推出全款92折，按揭96折优惠活动直到2014年1月1日截止。地理区位：地理区位：华新大道56号 卖点提炼卖点提炼

7、：庭院飘窗等户型空间较大，别 墅格调设计园林景观。 推盘政策：推盘政策：今年年初开售的9号、11号和7号，三季度推出8号和10号栋。明年预计一季度推出2号、4号、6好栋。 销售情况销售情况今年预计新开栋数销售情况整体不佳，去化率仅仅在40%左右。 客户群客户群体体投资客及改善生活消费者居多。销售均价销售均价目前在售的房源均价在4813.6元左右。层差35元。优势优势户型区间比例宽敞。户型区间比例宽敞。飘窗，阳台，庭院面积大飘窗，阳台，庭院面积大。外立面外立面园林景观豪宅格调。园林景观豪宅格调。机会：机会：周边楼盘基本处于售罄状态，没有竞争对手。周边楼盘基本处于售罄状态，没有竞争对手。 概念比较

8、新颖，同区域内产品差异化明显。概念比较新颖，同区域内产品差异化明显。威胁：威胁：银泰红城仍然是其最大威胁，预计明年的加银泰红城仍然是其最大威胁，预计明年的加 推仍然会有一番对抗。推仍然会有一番对抗。 劣势劣势户型过道偏长。户型过道偏长。小区内配套并不齐全。小区内配套并不齐全。项目过于拥挤，没有别墅群悠然项目过于拥挤，没有别墅群悠然珠江帝景山庄珠江帝景山庄目标项目主力户型主力户型预计明年推出7号、8号、9号10号栋。t户比户比2t4户。2t3户。基本情况基本情况促销政策：促销政策：认筹10000元抵三万可获赠品牌珠宝吊坠一枚。地理区位：地理区位：衡阳市石鼓区蒸湘北路 卖点提炼：卖点提炼：整体抬高

9、山庄景观品质，生活配套齐 全。景观设计别致。 推盘政策：推盘政策：明年第一期推出7号、8号、9号、10号栋。 销售情况销售情况尚未开盘，预计明年5月开盘。 客户群客户群体体尚不明确。销售均价销售均价尚未开盘，预计明年5月开盘。优势优势地面抬高，地面抬高，人车分流人车分流山庄山庄景观设计，生活配套好景观设计，生活配套好机会：机会：与之前珠江产品线对比，阳台飘窗面积比例与之前珠江产品线对比，阳台飘窗面积比例 更大更大 周边同期出让项目还未开启，节奏领先。周边同期出让项目还未开启，节奏领先。威胁：威胁：雅士林欣城与其定位相近，两者会存在竞争雅士林欣城与其定位相近，两者会存在竞争 性。性。 劣势劣势商

10、业部分几乎毫无卖点。商业部分几乎毫无卖点。主力户型主力户型3栋房源全部在售，主力户型为115三房，118三房，119三房。t户比户比4t8户基本情况基本情况促销政策：促销政策：绝版学区房大促销129-159平米三房、四房20楼以上总价直减3万元。63-68平米公寓单价直减200元/平米。地理区位：地理区位：衡阳市高新开发区衡阳一中对面 卖点提炼：卖点提炼：标准公寓学区房概念，板塔结 合高层电梯楼 推盘政策：推盘政策：三栋集体开售，商业押后。 销售情况销售情况基本进入尾盘状态，销售去化率61.65% 客户群客户群体体主要为投资客。销售均价销售均价电梯高层销售均价为4828.68元/层差40元。优

11、势优势标准学区房概念。标准学区房概念。莅临市一中对面莅临市一中对面。机会：机会：周边银泰红城，雅士林湘苑已处在尾盘。周边银泰红城，雅士林湘苑已处在尾盘。 威胁：威胁： 商业卖点可能不足以与银泰红城进行竞争。商业卖点可能不足以与银泰红城进行竞争。 劣势劣势学区房少有超高电梯高层定位。学区房少有超高电梯高层定位。作为学区房略显拥挤。作为学区房略显拥挤。目标项目明兴翰苑明兴翰苑主力户型主力户型主推户型:三房114、116、121、122，19栋22栋开售中。t户比户比商住比商住比2t4户、2t3户基本情况基本情况促销政策：促销政策：现均价4750元/平方米，全款96折，按揭99折，公积金99折。地理

12、区位：地理区位：华兴街道祝融路51号 卖点提炼：卖点提炼：衡阳首发宫廷园林景观，新古典风格令 人神往。 推盘政策：推盘政策：2013年推出19栋22栋房源。属于典型尾盘状态。 销售情况销售情况目前销售去化预估68.23%左右。客户群客户群体体改善生活的消费者未主。销售均价销售均价目前销售均价在4829.59元/，层差在24.5元。优势优势宫廷园林景观衡阳少有。宫廷园林景观衡阳少有。内部人文配套齐全内部人文配套齐全。户型空间感比较好，浪费少户型空间感比较好，浪费少。机会：机会：周边楼盘少有如此定位高端的楼盘。周边楼盘少有如此定位高端的楼盘。 基本处于尾盘，可带动兄弟盘祝融古商城的基本处于尾盘，可

13、带动兄弟盘祝融古商城的 销售态势销售态势威胁：威胁： 香江香江水岸新城与其定位相似，扫尾盘可能存水岸新城与其定位相似，扫尾盘可能存 在一定冲价在一定冲价 劣势劣势位置较为偏远。位置较为偏远。仅有前后门，侧门没有入位，车仅有前后门，侧门没有入位，车 位配比不均位配比不均。代表项目祝融路一号祝融路一号主力户型主力户型还剩下8栋、9栋、10栋房源，主推92122三房户型。t户比户比商住比商住比2t4户、2t6户、2t5户。基本情况基本情况促销政策：促销政策：目前暂无优惠政策。地理区位：地理区位：阳市华新开发区新一中初中部西侧。 卖点提炼：卖点提炼：市一中超实惠学区房。 推盘政策：推盘政策：处于尾盘状

14、态，仅剩于92122三房四房，8、9、10栋在售。 销售情况销售情况目前销售去化预估65%左右。客户群客户群体体华新区的工作者，以及刚需置业者。销售均价销售均价目前销售均价在4543.81元/，层差在35元。优势优势最实惠的概念学区房最实惠的概念学区房。人车分流人车分流。小体量楼盘可选户型种类齐全小体量楼盘可选户型种类齐全。机会：机会：与与目前周边楼盘的售价相比仍然有优势。目前周边楼盘的售价相比仍然有优势。 基本处于尾盘状态。基本处于尾盘状态。威胁：威胁： 所主打的精英楼盘概念与周围楼盘无法竞争，所主打的精英楼盘概念与周围楼盘无法竞争， 产品定位失败。产品定位失败。 劣势劣势配套等于配套等于0

15、。人车分流及园林景观失败人车分流及园林景观失败。与其炒作的精英概念相去甚远。与其炒作的精英概念相去甚远。代表项目拓兴拓兴阳光新城阳光新城主力户型主力户型主推户型:三房118.76、119.39、141.63，今年1号、8号、15号栋。t户比户比商住比商住比2t4户、2t3户基本情况基本情况促销政策：促销政策：暂无优惠政策。地理区位：地理区位：华新开发区芙蓉路29号 卖点提炼：卖点提炼：公园地产房，生态地产概念。 推盘政策：推盘政策：外围小高层仅有两栋未售完，仅剩9号、10号、11号、12号栋将于明年开售。 销售情况销售情况目前销售去化预估60%左右。客户群客户群体体养老置业投资者有一部分，改善

16、型消费者居多。销售均价销售均价目前销售均价在4635.6元/，层差在20元。优势优势靠近公园，生活悠然靠近公园，生活悠然。靠近周边工业公司刚需靠近周边工业公司刚需。户型可选品类多，过道较宽户型可选品类多，过道较宽。机会：机会：与银星路华新道内楼盘对比，更靠近公园主与银星路华新道内楼盘对比，更靠近公园主 题。题。 基本处于尾盘态势。基本处于尾盘态势。威胁：威胁： 与恒大绿洲及水木融城相比，竞争力不足，与恒大绿洲及水木融城相比，竞争力不足， 整体配套不够。整体配套不够。 劣势劣势位置较为偏远。位置较为偏远。以公园园区以公园园区生为概念，生活配套生为概念，生活配套 显得较少。显得较少。代表项目生态丽

17、景生态丽景主力户型主力户型主推户型:三房119131.03，9、10、13、12、11、7栋开售中。t户比户比商住比商住比2t4户、2t6户.基本情况基本情况促销政策：促销政策：暂无销售政策。地理区位：地理区位：华新开发区蔡伦路39号 卖点提炼：卖点提炼：地暖板楼，生态景观俱佳低密度。 推盘政策：推盘政策：2013年推出9、10、13、12、11、7栋，明年三期14、15、16、17栋陆续推出。 销售情况销售情况目前2期销售去化预估63.18%左右。 客户群客户群体体改善生活的消费者未主。销售均价销售均价目前销售均价在4808.47元/，层差在33元。优势优势全市稀有的地暖板楼全市稀有的地暖板

18、楼。绿化率高达绿化率高达45%人车分流处理得当人车分流处理得当。机会：机会：地暖板楼概念特殊。地暖板楼概念特殊。 外立面设计外立面设计新颖，与其余楼盘欧式现代风格新颖，与其余楼盘欧式现代风格 差异大。差异大。威胁：威胁： 与恒大属于同类定位，不具竞争力，销售疲与恒大属于同类定位，不具竞争力，销售疲 软。软。 劣势劣势地暖楼栋较少，与实际宣传出入地暖楼栋较少，与实际宣传出入 大大。附近加工业工厂多，位置太过偏附近加工业工厂多，位置太过偏 远远。代表项目特变特变水木融城水木融城主力户型主力户型主推户型:三房108.90127.70。第一期开售2776套房源。t户比户比商住比商住比2t4户、2t6户

19、基本情况基本情况促销政策：促销政策：暂无任何销售政策地理区位：地理区位：华新开发区采霞街10号 卖点提炼：卖点提炼：品牌房企，景观配套一应俱全彰显豪 宅王典范 推盘政策：推盘政策：目前第一期共开售2776套房源。 销售情况销售情况目前第一期销售去化预估95%左右。 客户群客户群体体改善生活的消费者未主。有一定量投资客。销售均价销售均价目前销售均价在5963.57元/，层差在42.38元。优势优势恒大湖园林景观配套。恒大湖园林景观配套。影院零售购物一应俱全。影院零售购物一应俱全。户型设计几近完美，浪费少户型设计几近完美，浪费少。机会：机会：周边并无能够与其竞争的楼盘。主导了华新周边并无能够与其竞争的楼盘。主导了华新 区几乎所有新开楼盘的销售节奏。区几乎所有新开楼盘的销售节奏。威胁：威胁： 同为豪宅王品牌房企的碧桂园势必对恒大产同为豪