置业顾问培训手册(房地产基础知识)版

1、置业顾问培训手册（房地产基础知识篇）新密青峰翠玉园售房部目录前言第一章、房地产开发流程第二章、房地产基本概念第一节、房产与地产第二节、房地产市场第三节、房地产消费第三章、建筑学基础知识第一节、建筑物的分类第二节、建筑物构造概述第三节、房屋面积计算第四节、名词解释前言：专业的置业顾问应知道和了解的       人员是企业形象、开发商的信誉、楼盘的品位与质量的门户，是楼盘与用户之间的桥梁和纽带，他们向顾客提供楼盘、提供信息、提供服务，同时了解顾客对所售楼盘的反应，为楼盘营销战略修订提供决策依据。因此，销售人员的个人素质与能力，不仅直接影响

2、楼盘的销售速度与销售量，直接关系到销售这只“木桶”的装水量盈利水平，同时也将给楼盘的市场形象和开发商的品牌形象带来长久的影响。       有效的售楼人员应该是半个地产专家，对所售楼盘有高涨的热情。不仅对所售楼盘本身的特点（品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优劣势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则

3、的贬低竞争对手楼盘的做法极易导致置业者的逆反心理，因此，既要实事求是，又要扬长避短，轻描淡写与重彩泼墨处理妥当，相得益彰。同时为顾客提供置业意见，使顾客对楼盘产生信任感。 有效的售楼人员能够向顾客传达出我们的楼盘能更有效的满足他的需求的信息。能够告诉顾客：为什么买我们的楼盘比买别的楼盘更有利？我们的楼盘能给客户带来什么样的利益与效益？       所以，公司希望你们精通、了解、掌握以下一些问题，并能在提问中用自己的话回答。       一、 你必须了解遂宁所有现售楼盘的名称、

4、地理位置、档次定位、价格水平、销售情况等，并能分析出它们有哪些优势和弱势，和给你所代表的楼盘带来的影响。       二、 你必须精通你所代表楼盘的一切特点。如它的品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等，这是售楼的基础，也是你们所能如数家珍的。       三、 你必须掌握一些相关的房产知识以及它的专有名词。如房屋的面积如何测量、房屋的层高、楼间距的计算、阁楼最低处、土地使用年限、容积率、七通一平、

5、房价的组成等。       四、 你必须了解一些家装方面的知识。甚至培养自己一点美学、人文历史方面的爱好。这些对你的美感和给客户介绍房屋时弥补户型方面的缺憾是很有帮助的。 五、 你必须对最后你所要和客户签订的合同一切相关事宜（如贷款按揭、分期付款等）了如指掌。这是最后一步，也是最关键的一步，千万要把握好，不要前功尽弃哦。       六、 当然了你必须要有良好的外交礼仪和销售技巧。在知识相等的情况下，你的素质、销售水平高低直接决定了你的业绩。  优秀营销人员的基本素

6、质可分为内在素质和外在素质两类。       内在素质有：忠诚服务于公司；丰富的商品知识；良好的道德习惯；识别他人的能力与独到的敏锐见地；幽默感；良好的社会公共关系；判断力与常识；对客户需求的满足，以及发自真诚的关心；悟性；说服能力；机警善变；忍耐力强，精力充足，勤勉过人；见人所爱，满足其要求；乐观，富创造性；记忆力；顺应性。       外在素质有：善于接近顾客，引起顾客的注意；善于表达自己和有关商品；善于激发顾客对商品的信心；善于唤起顾客对商品的占有欲望，并博得顾客信任；

7、把握顾客占有欲望，促成购买。       记住，售楼无常法，机遇不常存，售楼人员惟有以扎实的专业知识和灵敏的观察和反应力，才能把握住每一个可能的客户，才能切切实实的卖好房子，为公司创造效益的同时也丰富了你自己。  应知 1、知道本公司的发展历史和现状； 2、知道本公司现代理的楼盘区位、特点、价格和销售情况； 3、知道本地现售和即将上市各楼盘的名称、区位、档次定位、价格水平和营销状况； 4、知道你代理楼盘开发商的历史和现状，知道开发公司领导成员，认识他们并尊重他们； 5、知道你代理楼盘的特点、优劣势和规划、建筑、结构、容积率、

8、土地使用年限、三通一平、人车分流、环艺景观、物业管理、楼间距、层高、阁楼最低处、户型、开间、进深、各厅室厨卫尺寸、车库等情况； 6、知道你代理楼盘周边的学校、医院、商场、小区交通等配套，以及周边在销和即将上市楼盘的特点档次、优劣势、价格变化、营销策略等情况； 7、知道当前房地产发展趋势和商品房销售管理办法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等政策法规； 8、知道本公司及销售现场的各项管理制度 9、知道代理楼盘从物色楼盘、接盘、销售到售后服务的整个操作流程； 10、知道家庭装潢布置和装潢材料的一般知识。  应会 1、接待客户、介绍楼盘、解惑答疑、跟踪客户、

9、洽谈合同、签约成交、受交定金、催收房款、房屋交接、售后服务等每一个流程； 2、会按照销售部现场管理制度中的接待服务，将售楼员礼仪、售楼员文明用语、接听客户电话要则、售楼员待客要求等，落实到自己的每一个行动中，普通话纯熟自然、落落大方； 3、会遵守销售部现场管理制度并严格执行，没有任何马虎应付； 4、会按制度和分工，客户离开后立即将场地桌椅整理清洁，随时保持售楼现场达到人去物净的标准； 5、会使用迎宾语“您好，欢迎光临”、送客语“请慢走”等，要求声音洪亮，面带微笑。客户进入售楼处，一定要起身，并使用迎宾语。客户离开时，要起身送客，门口没有专门迎宾人员时，送客业务员要上前一步为客户打开门，并使用送

10、客语； 6、会与开发公司人员做好沟通工作，主动积极热情配合开发公司做好工作。开发公司和本公司人员来售楼处，所有在场业务员都要起立问好，要求声音洪亮，面带微笑； 7、会热情接待客户，介绍楼盘做到如数家珍、娓娓道来，做到热爱楼盘、驾轻就熟，充满热情和感染力； 8、会计算房价、代收费用、代办费用等，熟练轻松地到每套房总房价的明细账目； 9、会计算房屋的使用面积、套内面积、建筑面积、楼间距等； 10、会签订商品房买卖合同和确认合同，我公司要求的付款进度； 11、会计算按揭贷款利息，对利率、贷款年限、每月还款额、贷款所需材料和程序清楚； 12、会使用销售技巧，在如何吸引客户来看房；如何引导客户对你介绍的

11、房屋产生购房欲望；如何使客户的购房欲望变为购房行动；如何让客户下决心签订合同交定金等方面，借鉴书本知识和他人经验，融会贯通，在实践中为自己所用； 13、会掌握疏导客户情绪，控制销售局面，处理矛盾，避免客户情绪激动和矛盾激化； 14、会调节自找情绪，进入售楼处把一切不愉快的事情丢开，把微笑带给客户； 15、会反馈销售信息，填写有关表格，将销售中的信息和问题及时反映给销售经理或公司总经理第一章、房地产开发流程选 址：1.市场条件判断2.项目位置选择立 项：1.确定开发方案2.编制可行性研究报告取得土地：1.办理建设用规划许可证2.领取国有土地使用证规划设计：领取建设工程规划许可证开工建设：1.招标

12、：寻找施工单位2.领取建设工程施工许可证3.开工建设竣工验收：1.领取商品房销售许可证开发流程也可用“五证”的取得顺序来贯穿证件名称 证件解释建设用地规划许可证 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用证 国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。建设工程规划许可证 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。建筑工程施工许可证 建筑工程施工许

13、可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 商品房（预）销售许可证 商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。第二章、房地产基本概念第一节、房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。二、地产的概念与常用分类1.居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。2.工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工

14、业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。3.商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。4.教育用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、 实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。三、土地所有权的概念与划分1.土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。2.土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。3.国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。4.集体土地：属于农村居民集体经济组织

15、所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。四、房产所有权的分类1.占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。2.使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。3.收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而 收取的租金。4.处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。第二节、房地产市场一、房地产市场的概念1.狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。2.广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建

16、筑、修缮、装饰等劳务活动。二、房地产市场的特点1.经营对象的非流动性： 房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。2.流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。3.市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。4.市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。5.供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀

17、缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。6.不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。6.市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。7.房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻

18、效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。三、房地产市场的分类1.房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。2.房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。3.房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。第三节、房地产消费一、房地产消费的类型1.投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或

19、出租来获取利润。2.生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。3.消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。二、房地产消费的特点1.普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。2.多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。3.不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不可

20、替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。4.连续性与间断性：房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，体现出其间断性。5.消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是成正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。6.增长性：一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这

21、是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。此消费可以分为几个层次：生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。三、影响房地产消费的因素1.经济社会发展及城市化的水平：经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。2.城市人口增长及生活水平：城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。3.房地产价格水平：与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。4.国家政策：国家的政策对房地产的生产

22、性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。5.城市产业结构：城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。6.消费者对经济发展形势预测：消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。第三章、建筑学基础知识第一节、建筑物的分类一、按建筑结构的材料分类1.砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱

23、等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。2.砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。3.钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。4.钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。二、按建筑结构承重方式分类1

24、.承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。2.框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。3.排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。4.其他：由于城市发展

25、需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。四、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1.低层：3层及3层以下2.多层：3层以上，6层以下3.中高层：7层以上，18层以下4.高层：18层以上，30层以下5.超高层：30层以上第二节、建筑物构造概述一、房屋构成部分地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。二、构造名词解释1地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。2基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受

26、建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。3墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。4楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。5楼梯：是指楼层间垂直交通通道。6屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件

27、。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。7门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。8窗：其主要作用是通风采光。一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。三、分类说明1基础：按构造形式可分条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。2墙体：按其在平面中的位置可分内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的

28、称为纵墙；按其受力情况可分承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙；按其使用的材料可分砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙；按其构造可分为实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。3楼板：钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。现浇钢筋混凝土楼板其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形状的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期

29、长。4窗与门：窗的类型很多，按使用的材料可分为木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广；按窗所处的位置可分侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在工业建筑中应用较多；按窗的层数可分单层窗和双层窗；按窗的开启方式可分固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。门的类型按使用材料分有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。各种木门使用仍然比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用；按用途可分为普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等；按开启方式分为平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。5楼梯：按位置分室内楼梯和室

30、外楼梯；按使用性质分室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有安全楼梯和防火楼梯；按使用材料分木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯；楼梯的组成楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。6屋顶：屋顶的类型按屋面形式大体可分为四类：平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。第三节、房屋面积计算一、房屋面积的分类1.实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。2.建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。3.公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。二、

31、计算建筑面积的范围1.单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。2.多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。3.各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积。4.建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。5.用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。6.

32、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。7.建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。8.电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。9.建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。10.有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。11.有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建

33、筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。12.突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。13.封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一般计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。14.建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。三、不计算建筑面积的范围1.突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。2.检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。3.穿过建筑物

34、的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。4.深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。5.没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6.单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。7.地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。8.宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。9.建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。第四节、名词解释1.商品房：指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。2.复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在

35、建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 3.跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布

36、置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 4.二手房旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。5.房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地

37、产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。6.按揭是英文"mortgage"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。7.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）"个

38、人存储，单位资助"住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金。（3）按"专项使用"的原则运用住房公积金。8.个人住房抵押贷款指借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。9.廉租住房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。10.公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市

39、，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。11.经济适用住房指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。12.成套住宅指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。13.非成套住宅指供人们生活居住的但不成套的房屋。14.商业用房 指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆

40、、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。 15.钢结构指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。16.钢筋混凝土结构指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的产，包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。17.混合结构指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。18.砖木结构指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。19.房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，

41、其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。20.地下室指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 21.半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。 22.阁楼（暗楼 ）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。23.单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。24.通廊式高层住宅

42、由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。25.容积率指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率26.占地面积小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内. 27.基地面积建筑物整体在地面的正投影面积.28.建筑面积指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和建筑面积=套内建筑面积+公摊面积+阳台面积29.绿化率指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。30.建筑密度项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。 建筑密度=（建筑物占地面积构筑物占地面积）÷项目总用地面积×100%31.得房率 指可供住户支配的面积与每户建筑面

43、积（包括公用部分面积）之比32.日照间距建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求. 34.层 高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离35.净 高层楼地面至本层顶的垂直高度.净高+楼板厚度=层高.36.开 间住宅的开间就是住宅的宽度37.进 深 宅的进深就是指住宅的实际长度38.(住宅)房屋使用面积是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。39.房屋的产权面

44、积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。40.房屋预测面积指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。41.房屋实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律

45、依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。42.房屋的共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。43.商品房的销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简

46、称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。44.房屋竣工面积指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。45.实际销售面积指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。46.预售面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期

47、已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。47.居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。 48.单元式住宅指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。48.期 房 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。49.现 房 指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。50.商品房的起价指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。51.商品房的均价指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。52.外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。53.中空玻璃中空玻璃