上新聚仁海宝山蕴川路地块项目前期定位报告ppt43

1、evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）宝山蕴川路项目报告宝山蕴川路项目报告2009.10evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam

2、 group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）报告提纲报告提纲第一部分第一部分 宏观背景理解宏观背景理解第二部分第二部分 项目运作方向项目运作方向第三部分第三部分 项目物业研判项目物业研判evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）第一部分第一部分 宏观背景理解宏观背景理解evalnating myself evalnating myse

3、lf & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）上海宏观市场表现上海宏观市场表现供求方面：供求方面：自09年1月起，上海个月份的供求均表现为供不应求的状况，截止到8月底，市场的供求比为0.676;价格方面：价格方面：近期市场成交价格上升较为迅速，价格平台已经从年初的13000元上升16000元，增幅为23.1%；信贷增幅过大，市场通货预期高，作为较好保值产品，房产需求回升明显，目前股市信贷增幅过大，市场通货预期

4、高，作为较好保值产品，房产需求回升明显，目前股市等行情不稳，房地产将成为最大的收益行业，未来的预期较为乐观；等行情不稳，房地产将成为最大的收益行业，未来的预期较为乐观；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）各环线片区的供求表现各环线片区的供求表现0808一季度一季度0808二季度二季度0808三季度三季度0808四季度四季度0909一季

5、度一季度0909二季度二季度0909三季度三季度供应供应去化去化供应供应去化去化供应供应去化去化供应供应去化去化供应供应去化去化供应供应去化去化供应供应去化去化内环内环内内33.091634.3827.232.1611.322.6614.210.321.5926.550.2320.1842内中内中环环16.0618.856.5844.721.7417.429.042112.241.82463.949.152中外中外环环41.5542.837.6144.444.8127.249.4435.339.147.447.277.846.459.6外郊外郊环环103.63105.3128.68143.61

6、32.6598.7148.3110120.1137.6229.5353.7202.6248.9郊外郊外环环27.5532.616.8139.738.1122.812.8320.0610.672649.452.644.461.3内环片区：内环片区：供应出现萎缩，09年季度供应基本在20万方左右，相比08年下降10万方左右，但在成交方面有上升趋势；外郊环片区：外郊环片区：该区域是市场主力的供求区域，市场份额方面基本占到全部的60%左右，季度供求在200万方左右；郊外环片区郊外环片区：市场潜力区域，市场供求上升较为明显，季度供求在50万方，相比08年上升10万方左右；受土地供应的影响，市中心供求矛盾

7、将日益突出，客源将逐步流向郊环线区域；受土地供应的影响，市中心供求矛盾将日益突出，客源将逐步流向郊环线区域；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）各环线片区价格走势各环线片区价格走势价格价格0808一季度一季度0808二季度二季度0808三季度三季度0808四季度四季度0909一季度一季度0909二季度二季度0909三季度三季度增幅增幅

8、内环内内环内277973584428310261902751732163368769079907932.7%32.7%内中环内中环223252374221679179701872721034283245999599926.9%26.9%中外环中外环124651455214702140781330615619186746209620949.8%49.8%外郊环外郊环96951131310998105211004111012126502955295530.5%30.5%郊外环郊外环73169312917297608616915099602644264436.1%36.1%内环以及中环片区的价格已经

9、达到内环以及中环片区的价格已经达到20000元以上，与外郊环的价格差异日益拉大，受元以上，与外郊环的价格差异日益拉大，受价格引导，客源也将逐步流向外部区域；价格引导，客源也将逐步流向外部区域；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）宝山交通出行优势宝山交通出行优势市中心市中心宝山区宝山区七号线一号线三号线宝山区与市中心已经完全紧密连接，目

10、前是各区中与市区联系最为紧密的片区；宝山区与市中心已经完全紧密连接，目前是各区中与市区联系最为紧密的片区；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）宏观背景结论宏观背景结论上海市场整体表现良好，同时受供应、价格的导向，更多表现为外扩的上海市场整体表现良好，同时受供应、价格的导向，更多表现为外扩的趋势；趋势；而宝山在产业经济、空间距离、交通动

11、线方面体现与市区的紧密联系，而宝山在产业经济、空间距离、交通动线方面体现与市区的紧密联系，宝山正逐步融入到市中心；宝山正逐步融入到市中心；结合宏观发展趋势以及城市外扩的影响，项目完全有机会借助宝山的优结合宏观发展趋势以及城市外扩的影响，项目完全有机会借助宝山的优势条件吸引宝山中部片区乃至北区的中高端客源；势条件吸引宝山中部片区乃至北区的中高端客源；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam

12、 group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）第二部分第二部分 项目运作定位项目运作定位evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）新城定位新城定位上海中心城宝山部分：上海中心城宝山部分：宝山外环线以内的地区是上海中心城区的组成部分。以完善城市功能、改善居住条件、提升生活质量为规划目标新城部分：新城部分：由淞宝、杨行和顾村构成的组合新城空

13、间格局，新城用地规模55平方公里，人口规模5560万。产业区部分：产业区部分：以宝钢、宝山工业园区为主体，与罗店、罗泾和月浦等新市镇协调发展的宝山北部综合工业产业区。“两轴两轴”： 东西向综合发展轴，即以现代新兴城市功能（现代服务业）发展为重点。南北向城市功能拓展轴：即以城镇发展为重点的沿沪太路。宝山发展空间格局宝山发展空间格局 “三分区三分区”“一带一带”： 沿江功能发展带，即以精品钢和延伸产业，现代物流航运业和观光旅游业为特色的长江、黄浦江滨江发展带。宝山重点发展的片区，最体现宝山未来居住价值的区域；宝山重点发展的片区，最体现宝山未来居住价值的区域；是上海北部功能发展轴线上的重要节点和上海

14、中心城功能的延伸区与拓展区； evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）片区形象片区形象n品牌：品牌：百联集团是中国国内最大的流通产业集团，是全中国最大、最具影响力的品牌之一；n规模：规模：建筑面积达7.3万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的一站式大型购物中心，5公里半径范围内最大且唯一的大型商业中心。n商家：商家：东方商厦入主北上

15、海，代表了区域最高端的商业形象；高端形象正在逐步树立，新城区域的核心价值得到认可；高端形象正在逐步树立，新城区域的核心价值得到认可；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）交通属性交通属性宝安公路站项目位置北上海商业北上海商业广场广场步行步行5分钟即可到地铁站，具备便捷的交通属性；分钟即可到地铁站，具备便捷的交通属性；evalnating

16、 myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）结论结论1 1处于宝山新城的核心地段，体现出高端的都市形象，项目完全具备运作处于宝山新城的核心地段，体现出高端的都市形象，项目完全具备运作宝山高端个案的区位背景；宝山高端个案的区位背景；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence&

17、; seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）宝山市场表现宝山市场表现供求方面：供求方面：09年市场月均供应量基本在10万方左右，略高于08年，但成交量上升明显，09年成交123万方，供求比表现为0.83，市场供不应求;价格方面：价格方面：08年价格以下行为主，到08年12月价格下降至10231元，09年市场表现为平稳上升，到9月成交价格在13346元左右，比1月份上升3100元左右，增幅表现为31.8%；市场环境得到反转，量价均处于上升期，开盘个案均售罄，项目开发的宏观背景

18、市场环境得到反转，量价均处于上升期，开盘个案均售罄，项目开发的宏观背景较为乐观；较为乐观；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）宝山各板块市场表现宝山各板块市场表现杨行杨行11918顾村顾村11883大场大场14249月浦月浦9454罗店罗店13272张庙张庙18138淞南高境淞南高境13602淞宝淞宝14148大华大华19600杨行为

19、宝山主要的供求区域，板块已经作为客源主要考虑居住的区域，人气较高；杨行为宝山主要的供求区域，板块已经作为客源主要考虑居住的区域，人气较高；杨行与张庙等区域价格落差明显，伴随张庙供应的减少，片区的价值将得到明显的提升；杨行与张庙等区域价格落差明显，伴随张庙供应的减少，片区的价值将得到明显的提升；月浦月浦2125evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机

20、 构构 ）项目后续供应状况项目后续供应状况板块板块楼盘名称楼盘名称总建总建已推量已推量已售量已售量后续供应后续供应开发商开发商杨行荣域193.22.816.2飘鹰置业香逸湾306.2624盛高顾村保利叶上海5518.51837保利公园七号22.714913.7绿地东方帕堤欧 12.664.58.1明豪置业合计合计190.3190.398.998.991.391.39999/ /市场个案规模普遍较大，同时未来市场供应量大，竞争较为激烈，且部分个案具备良市场个案规模普遍较大，同时未来市场供应量大，竞争较为激烈，且部分个案具备良好的品牌效应以及市场口碑，直面竞争，本案必将处于劣势；好的品牌效应以及市

21、场口碑，直面竞争，本案必将处于劣势；因而项目运作应走差异化路线，确立项目自身的特色，以建立竞争方面的优势；因而项目运作应走差异化路线，确立项目自身的特色，以建立竞争方面的优势；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）板块板块楼盘名称楼盘名称开盘时间开盘时间供应供应去化去化去化率去化率月均成交月均成交杨行荣域09.832928486.3%1

22、42香逸湾09.0559657596.5%115顾村保利叶上海09.0493292999.6%155公园七号09.0836619252.4%96东方帕堤欧 09.0637525166.9%62.8板块板块楼盘名称楼盘名称1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月杨行荣域/23452香逸湾3846111877231176246顾村保利叶上海17687221310128426939176公园七号/14052东方帕堤欧 /12792140项目面临的竞争状况项目面临的竞争状况在售项目均有良好去化，高端项目去化更佳，因此，现有片区良好的市场氛围给本案在售项

23、目均有良好去化，高端项目去化更佳，因此，现有片区良好的市场氛围给本案运作高端路线创造了良好的市场机会点；运作高端路线创造了良好的市场机会点；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）镇区镇区项目项目开盘日期开盘日期一房一房二房二房三房及以上三房及以上供应供应/ /去化去化去化率去化率供应供应/ /去化去化去化率去化率供应供应/ /去化去化去

24、化率去化率西城区荣域09.0826/1661.5%231/20588.7%72/6387.5%香逸湾09.05116/10994%376/36597%104/10197.1%顾村保利叶上海09.0472/72100%860/85799%-公园七号09.08-276/15857%90/3437.7%东方帕堤欧 09.06110/7063.6%31/1754.8%234/16470%合计合计324/26782.4%1774/160290.3%500/36272.4%市场特点分析市场特点分析板块板块楼盘名称楼盘名称成交单价成交单价户型面积户型面积总价总价杨行荣域12213一房：62 二房：88-90

25、三房：145一房：75 二房：107-110三房：177香逸湾12101一房：68-69 二房：89-118三房：134 复式：160一房：87 二房：107-142三房：162 复式：193顾村保利叶上海12907一房：78 二房80-90一房：100 二房：103-116公园七号11471二房：88-95 三房：108-132二房：100-109 三房：123-151东方帕堤欧 12446一房：80-81 二房88三房：90-91一房：100 二房：109三房：140供应方面，市场供应仍以刚需以及首改产品为主，真正改善型大户型较为稀缺，市场具备机会点；供应方面，市场供应仍以刚需以及首改产品

26、为主，真正改善型大户型较为稀缺，市场具备机会点；三房等高总价产品保持较好的去化状况，市场改善型需求旺盛，高端产品同样具备市场支撑；三房等高总价产品保持较好的去化状况，市场改善型需求旺盛，高端产品同样具备市场支撑；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）楼市后续土地供应楼市后续土地供应4951178610未来土地供应主要集中在罗店以及罗泾片

27、区，核心地段的项目供应将日益稀缺，本案具备未来土地供应主要集中在罗店以及罗泾片区，核心地段的项目供应将日益稀缺，本案具备打造宝山高端个案的条件；打造宝山高端个案的条件；08年至今宝山土地供应分析年至今宝山土地供应分析序号序号地块名地块名占地占地建面建面容积容积率率楼板楼板价价成交日成交日期期1 1杨行镇蕰川路地块 26608372511.41033509.092 2顾村镇水产路南侧地块1029851287311.25668009.093 3 盘古路南侧地块 109922198421255509.094 4高境镇金家巷南侧地块41424662781.6905309.065 5杨行镇月城路地块48

28、640535041.1321109.056 6罗店新镇d2-2地块968421162101.2363509.047 7罗店新镇a2-3地块29966359591.2463508.088 8罗店新镇a2-2地块62859754311.2425608.089 9月浦镇沈巷2号a地块59036826511.4192408.011010罗店新镇c4-2地块82529990351.2371608.011111罗泾镇罗宁路地块1793212331181.3102108.01321evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence&

29、amp; seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）结论结论2 2片区市场背景良好，高端个案具备市场良好的去化支撑，市场三房等改善型大面片区市场背景良好，高端个案具备市场良好的去化支撑，市场三房等改善型大面积产品同样可以保证良好去化；积产品同样可以保证良好去化；其次，目前市场集中供应刚需以及首改为主的户型产品，其次，目前市场集中供应刚需以及首改为主的户型产品，140140以上大面积产品供以上大面积产品供应稀缺，项目具备跳脱市场平台机会点；应稀缺，项目具备跳脱市场平台机会点；e

30、valnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）宝山楼市分布图宝山楼市分布图本案本案荣御荣御香逸湾香逸湾东方帕提欧东方帕提欧绿地公园绿地公园1号号保利叶上海保利叶上海北上海商业中心北上海商业中心宝山新城个案主要集中在顾村与扬行地区，相比顾村，项目片区依托一号线更能吸引宝山新城个案主要集中在顾村与扬行地区，相比顾村，项目片区依托一号线更能吸引闸北虹口

31、等北区客源；闸北虹口等北区客源；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）市场个案产品分析市场个案产品分析香逸湾香逸湾东方帕堤欧东方帕堤欧 保利叶上海保利叶上海香逸湾香逸湾保利叶上海保利叶上海公园公园7号号市场个案的形象较为一般，主要以迎合刚需以及首改客源产品形象塑造为主，市场个案的形象较为一般，主要以迎合刚需以及首改客源产品形象塑造为主，

32、具备一定的同质性；具备一定的同质性；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）香逸湾香逸湾 115平米平米东方帕堤欧东方帕堤欧 88-89 保利叶上海保利叶上海 85平米平米香逸湾香逸湾 134平米平米 公园公园7号号 134平米平米 市场个案在户型表现方面，基本引入了赠送入户花园、空中花园等概念，产品本身具备极市场个案在户型表现方面，基本

33、引入了赠送入户花园、空中花园等概念，产品本身具备极高的性价比；高的性价比；户型面积偏小，以刚需和首改为主，在舒适度方面，仍然存在提升空间，是本案差异化的户型面积偏小，以刚需和首改为主，在舒适度方面，仍然存在提升空间，是本案差异化的市场机会点；市场机会点；市场产品特点市场产品特点evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）结论结论3 3在售个案

34、均针对刚性以及首改客源群体为主，市场趋于同质性运作，缺乏真正针对片在售个案均针对刚性以及首改客源群体为主，市场趋于同质性运作，缺乏真正针对片区高端客源的舒适性产品塑造，因此，本案产品塑造必须更加注重户型舒适度、建筑区高端客源的舒适性产品塑造，因此，本案产品塑造必须更加注重户型舒适度、建筑外立面形象等产品细节，形成差异化竞争的同时，塑造片区专属性、舒适型产品。外立面形象等产品细节，形成差异化竞争的同时，塑造片区专属性、舒适型产品。evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for exce

35、llence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）宝山各板块客源分析宝山各板块客源分析杨行杨行顾村顾村大场大场外环线郊环线月浦月浦罗店罗店庙行庙行淞南高境淞南高境淞南高境9.3%62.1%7.7%12.8%8.0%杨行57.0%13.1%4.5%8.6%16.9%顾村36.5%41.6%7.3%6.8%7.9%罗店57.6%11.0%10.1%6.2%15.1%月浦 68.1%8.6%4.4%2.6%17.3%大场40.0%22.6%10.4%14.6%12.4%杨行具备吸引北区客源能力。杨行具备吸引北区客源能力

36、。evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）产业对于客源支撑产业对于客源支撑是经国务院批准的国家授权投资机构和国家控股公司，目前是中国最具竞争力的钢铁联合企中国最具竞争力的钢铁联合企业。业。2008年，宝钢营业收入2468.39亿元，利润总额238.13亿元，资产总额资产总额3524.97亿元，净资亿元，净资产产2194.35亿元；亿元；宝

37、钢从业人员总数为从业人员总数为108914人人；标准普尔宝钢长期债务评级为“a-”，展望为“稳定”；宝宝钢连续六年进入世界钢连续六年进入世界500强，列强，列220位。位。 宝钢集团宝钢集团宝山特有的产业经济也为片区提供了良好的高端客源支撑；宝山特有的产业经济也为片区提供了良好的高端客源支撑；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）结论结

38、论4 4项目客源运作具备辐射北区以及宝山区域高端客源双重优势；项目客源运作具备辐射北区以及宝山区域高端客源双重优势；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）项目自身分析项目自身分析板块板块楼盘名称楼盘名称总建总建价格价格杨行荣域1912213香逸湾3012101顾村保利叶上海5512907公园七号22.711471东方帕堤欧 12.612

39、446本地块的相关指标：本地块的相关指标： 占地占地26608 总建总建37251 楼板价楼板价10335项目楼板价在过高，略低于周边项目的价格，本案必须完全跳脱现有市场平台才项目楼板价在过高，略低于周边项目的价格，本案必须完全跳脱现有市场平台才能确保后期的利润；能确保后期的利润；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）结论结论5 5项目

40、自身的高成本决定了本案必须以高端个案的形象来突破价格平台，项目自身的高成本决定了本案必须以高端个案的形象来突破价格平台，获取项目的利润空间；获取项目的利润空间；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）项目运作小结项目运作小结p区位价值，属于宝山新城的核心地段，片区高端形象正逐步树立，同区位价值，属于宝山新城的核心地段，片区高端形象正逐步树

41、立，同时已经得到客源的认同，项目具备打造高端个案的区位属性；时已经得到客源的认同，项目具备打造高端个案的区位属性；p市场表现，后续供应压力大、市场供应表现为刚需和首改产品，市场表现，后续供应压力大、市场供应表现为刚需和首改产品，140以上大户型产品稀缺，市场具备机会点；以上大户型产品稀缺，市场具备机会点；p客源属性，受宝钢集团以及行政中心的辐射，具备北区以及宝山高端客源属性，受宝钢集团以及行政中心的辐射，具备北区以及宝山高端客源双重支撑；客源双重支撑；p项目自身，本案的成本过高，因而决定了必须以跳脱现有市场空间的项目自身，本案的成本过高，因而决定了必须以跳脱现有市场空间的价值来获取项目的利润；

42、价值来获取项目的利润；evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）项目定位项目定位evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group

43、 （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）第三部分第三部分 项目物业研判项目物业研判evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）项目自身经济指标项目自身经济指标地块容积率在地块容积率在1.4左右，可供选择的物业类型组合为左右，可供选择的物业类型组合为 纯小高层产品纯小高层产品 小高层小高层+联排别墅；联排别墅；evalnating myself

44、evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）方案一方案一96m67m纯小高层社区，保障建筑密度最低，绿化率最大化；超大楼间距，最大可达96米；建筑曲线排布，自然形成两大核心组团，满足每户景观均好性；中心排布楼王，享受最大景观优势。总规总规evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& se

45、ekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）140-150160-165170-180名称名称指标指标占地面积占地面积26608.3建筑面积建筑面积37380容积率容积率1.4绿化率绿化率49建筑密度建筑密度12面积段面积段面积（）面积（）面积配比面积配比套数套数套数比套数比140-150219805915762160-16511200307028170-1804200112410总计总计37380100251100evalnating myself evalnating myse

46、lf & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）方案二方案二10-12层小高层3层联排别墅；满足建筑密度不大于30，与绿化率不小于40的要求；小高层北向排布，前可观别墅区景观。evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new tal

47、enteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）140-150180-190（别墅）名称名称指标指标占地面积占地面积26608.3建筑面积建筑面积37200容积率容积率1.4绿化率绿化率40建筑密度建筑密度30物业类型物业类型面积（）面积（）面积（）面积（）面积配比（）面积配比（）套数（套）套数（套）套数比（）套数比（）公寓公寓140-150252006818075联排联排20012000326025总计总计37200100240100evalnating myself evalnating myself & seekig for excellence& seekig for excellence不断超越不断超越 追求完美追求完美 2009new talenteam group （ 新新 聚聚 仁仁 机机 构构 ）价格思考价格思考1住宅价格部分住宅价格部分板块板块楼盘名称楼盘名称总建总建价格价格0909年涨幅年涨幅杨行荣域19122131.2%（8月至今）香逸湾301210138.9%顾村保利叶上海551290712.1%公园七号22.7114711.5%（8月至今）东方帕堤欧 12.6124466.8%（6月至今）目前