商业地产PPTX联专题研究立体户型拼合

1、本报告是严格保密的。世联专题研究：立体户型拼合世联专题研究：立体户型拼合本报告是严格保密的。模式模式a a立体户型拆合立体户型拆合户型模式户型模式 通过阳台或露台拆合通过阳台或露台拆合在阳台或露台处加楼梯。两户不论独立或是合并时都能保持户型的完整性，对原有户型的改动不大本报告是严格保密的。模式模式b b立体户型拆合立体户型拆合户型模式户型模式 通过室内楼板打通加楼梯拆合通过室内楼板打通加楼梯拆合通过在室内楼面预留洞口或构件进行上下户型的拆合。这种拆合方式较为灵活，但工程量大，可行性较低本报告是严格保密的。模式模式cc立体户型拆合立体户型拆合户型模式户型模式 通过平面进行立体拆合通过平面进行立体

2、拆合一户为平面户型，一户为小复式户型，在共同层进行平面拼合，形成大复式组合户型，以满足不同客户的需求复式户型平面户型复式拼合户型本报告是严格保密的。u拼合前户型拼合前户型客厅餐室卫生间次卧主卧阳台阳台厨房 阳台创新户型创新户型 预留结构板立体拼合户型立体拼合户型阳台预留结构板阳台预留结构板(2+2)(2+2)本报告是严格保密的。u修改户型修改户型客厅餐室卫生间主卧阳台阳台厨房 主卧阳台阳台次卧卫生间家庭厅储藏间书房创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型阳台预留结构板阳台预留结构板(2+2)(2+2)加墙体拆墙体本报告是严格保密的。u拼合前户型拼合前户型创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合

3、户型阳台预留结构板阳台预留结构板(3+3)(3+3)卫生间厨房 主卧次卧客厅餐室次卧阳台阳台阳台入户花园预留结构板本报告是严格保密的。入户花园卫生间厨房 主卧次卧客厅餐室次卧阳台阳台阳台入户花园卫生间主卧次卧家庭厅次卧次卧阳台阳台u拼合后户型拼合后户型创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型阳台预留结构板阳台预留结构板(3+3)(3+3)本报告是严格保密的。客厅餐室厨房 厨房卫生间次卧主卧阳台(设在偶数层)阳台(设在奇数层)主卧客厅餐室卫生间次卧阳台上空 u原户型原户型创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型阳台预留结构板阳台预留结构板(2+2)(2+2)预留结构板预留结构板预留结构板预留

4、结构板本报告是严格保密的。客厅餐室厨房 卫生间次卧次卧阳台(设在偶数层)阳台(设在奇数层)阳台上空阳台上空 卫生间休息厅 u修改户型修改户型次卧创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型阳台预留结构板阳台预留结构板(2+2)(2+2)加楼梯加楼梯加楼梯加楼梯本报告是严格保密的。u剖面剖面创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型阳台预留结构板阳台预留结构板(2+2)(2+2)错层阳台处加楼梯本报告是严格保密的。u原户型原户型创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型阳台预留楼梯间阳台预留楼梯间(2+2)(2+2)预留结构板本报告是严格保密的。u修改户型修改户型创新户型创新户型 立体拼合户型立体

5、拼合户型阳台预留楼梯间阳台预留楼梯间(2+2)(2+2)楼梯间楼梯间楼梯间楼梯间本报告是严格保密的。u原户型原户型创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型阳台预留结构板阳台预留结构板(2+2)(2+2)预留结构板本报告是严格保密的。u拼合户型拼合户型a a创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型阳台预留结构板阳台预留结构板(2+2)(2+2)加楼梯加楼梯加楼梯加楼梯本报告是严格保密的。u拼合户型拼合户型b b创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型阳台预留结构板阳台预留结构板(2+2)(2+2)加楼梯加楼梯加楼梯加楼梯本报告是严格保密的。u原户型原户型创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼

6、合户型局部预留可拆卸楼板局部预留可拆卸楼板(2+2)(2+2)预留可拆卸楼板本报告是严格保密的。u拼合后户型拼合后户型加楼梯创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型局部预留可拆卸楼板局部预留可拆卸楼板(2+2)(2+2)加楼梯本报告是严格保密的。u原户型原户型创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型局部预留可拆卸楼板局部预留可拆卸楼板(2+2)(2+2)预留可拆卸楼板本报告是严格保密的。u拼合后户型拼合后户型创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型局部预留可拆卸楼板局部预留可拆卸楼板(2+2)(2+2)加楼梯加楼梯加楼梯加楼梯本报告是严格保密的。u原户型原户型创新户型创新户型 立体拼合户

7、型立体拼合户型局部预留可拆卸楼板局部预留可拆卸楼板(2+2)(2+2)预留可拆卸楼板本报告是严格保密的。u修改户型修改户型加楼梯加楼梯加楼梯加楼梯创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型局部预留可拆卸楼板局部预留可拆卸楼板(2+2)(2+2)本报告是严格保密的。u原户型原户型创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型局部预留可拆卸楼板局部预留可拆卸楼板(2+2)(2+2)预留可拆卸楼板本报告是严格保密的。u修改户型修改户型创新户型创新户型 立体拼合户型立体拼合户型局部预留可拆卸楼板局部预留可拆卸楼板(2+2)(2+2)加楼梯加楼梯加楼梯加楼梯本报告是严格保密的。立体拼合的建议立体拼合的建议户

8、型做大阳台，并确定放在户型哪个位置较为合适，可加梯；小阳台做结构板，入伙后直接围合做楼梯间；设计户型时，提前考虑卫生间的位置。卫生间临厅，朝向最好与厅相同，为以后复式拼合做主卧提供方便（可做套内卫生间）；卫生间位置不能动,因为有下沉板。厨房可改其功能性质，但要考虑烟道等设施；楼下大卫生间设置，楼上可改为两小卫生间。设置方便，好改。120以下复式应该功能减化，楼上卫生间可只为一个 ；入户花园要有完整空间。且厨房最好不要对入户花园单向采光。因为入户花园一般可改房的其他功能空间。这时厨房的油烟就必须通过别的地方通风采光；阳台做大，做好各种排水污水管道，为以后上下拼合做卫生间做准备；入户花园忌穿行，若

9、穿行，则入户花园只能做过道；本报告是严格保密的。价格表的制定价格表的制定在价格制定之初就要建立为后续工作服务的观点！本报告是严格保密的。一、均价的确定一、均价的确定a。成本法b。收益法c。市场比较法本报告是严格保密的。二、价格表的制定二、价格表的制定单价形成单价形成=基准价+平面差+层差极差、权重跳差本报告是严格保密的。平面差平面差分户型价值排序分户型价值排序 abcde1. 打分表（明确标准）2. sales分户型价值排序（明确极差）分项分项权重权重本报告是严格保密的。层差层差楼体楼体低层内庭低层内庭中中 层层高层外庭高层外庭远景远景园景园景15f20f内圈逐渐变窄内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬

10、外圈逐渐开扬本报告是严格保密的。园景园景: :高高- -中中- -低低高中低29283027302630253024302330223021302030195018501750165015501450135012501150108098088071006100510040越过遮挡海景面充分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000远景：中远景：中- -高高- -低低本报告是严格保密的。三、价格表的框架三、价格表的框架 1： 建立“总控表”概念 2： 以“栋”为单元，分表尽量简单 3：以价目表（含折扣）为定价基础 4：以“一个”

11、基础链接；避免循环链接5：有规律可寻 本报告是严格保密的。 5：插入“批注”说明调整原因； 6：尽量不合并单元格； 7：避免循环链接 8：样板房、保留单位销控（现场确认位置） 9：避免将不同执行阶段的价格表放在一个文件内（金碧世家）10：设置页眉、页脚；规范命名；11：保留备份本报告是严格保密的。1）关键词）关键词 1： 链接 2： round 3：单变量求解 4： min&max 5： & sum 6： 粘贴本报告是严格保密的。2）常见错误）常见错误 低、中、高层面积链接错误： 核：查丈面积（绿景新美域、潜龙华城） 核：现场交叉复核 过程文件命名不规范总面积、总金额同列顶层送

12、阁楼等特殊资源单位漏加价（鼎太风华）省略了面积的小数点单位与查丈报告不一致本报告是严格保密的。3）几个经验数值）几个经验数值 极差：1520% 层差：10% 折扣率：1.5-2% 临主干道物业，噪音权重可适当调高20-30%本报告是严格保密的。四、价格表审核四、价格表审核 查丈报告查丈报告-分户、分栋、总面积；-户型分布（楼层）分户型、分层统计分户型、分层统计-交叉核对电子复核电子复核+手工计算手工计算 案例：潜龙华城 诺德中心本报告是严格保密的。五、价格表调整五、价格表调整 总价调整总价调整-调整折扣率；-调整价格表（实表 面价）分栋调整分栋调整-调整基准价分户型调整分户型调整-调整平面差

13、案例：潜龙华城 诺德中心本报告是严格保密的。1. 小心！小心！价格表上的数字就是钱，价格表上的数字就是钱，一个小数点一个小数点都不能差。都不能差。2. 如果你用过于复杂的方式制订价格表，一定如果你用过于复杂的方式制订价格表，一定是是方式方式错了！错了！本报告是严格保密的。价格表的制定价格表的制定在价格制定之初就要建立为后续工作服务的观点！本报告是严格保密的。一、均价的确定一、均价的确定a。成本法b。收益法c。市场比较法本报告是严格保密的。二、价格表的制定二、价格表的制定单价形成单价形成=基准价+平面差+层差极差、权重跳差本报告是严格保密的。平面差平面差分户型价值排序分户型价值排序 abcde1

14、. 打分表（明确标准）2. sales分户型价值排序（明确极差）分项分项权重权重本报告是严格保密的。层差层差楼体楼体低层内庭低层内庭中中 层层高层外庭高层外庭远景远景园景园景15f20f内圈逐渐变窄内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬外圈逐渐开扬本报告是严格保密的。园景园景: :高高- -中中- -低低高中低29283027302630253024302330223021302030195018501750165015501450135012501150108098088071006100510040越过遮挡海景面充分中高低5050505050505080808080808015080801208080

15、805050501000远景：中远景：中- -高高- -低低本报告是严格保密的。三、价格表的框架三、价格表的框架 1： 建立“总控表”概念 2： 以“栋”为单元，分表尽量简单 3：以价目表（含折扣）为定价基础 4：以“一个”基础链接；避免循环链接5：有规律可寻 本报告是严格保密的。 5：插入“批注”说明调整原因； 6：尽量不合并单元格； 7：避免循环链接 8：样板房、保留单位销控（现场确认位置） 9：避免将不同执行阶段的价格表放在一个文件内（金碧世家）10：设置页眉、页脚；规范命名；11：保留备份本报告是严格保密的。1）关键词）关键词 1： 链接 2： round 3：单变量求解 4： min&max 5： & sum 6： 粘贴本报告是严格保密的。2）常见错误）常见错误 低、中、高层面积链接错误： 核：查丈面积（绿景新美域、潜龙华城） 核：现场交叉复核 过程文件命名不规范总面积、总金额同列顶层送阁楼等特殊资源单位漏加价（鼎太风华）省略了面积的小数点单位与查丈报告不一致本报告是严格保密的。3）几个经验数值）几个经验数值 极差：1520% 层差：10% 折扣率：1.5-2% 临主干道物业，噪音权重可适当调高20-30%本报告是严格保密的。四、价格表审核四、价格表审核 查丈报告查丈报告-分户、分栋、总面积；-户型分布（楼层）分户型、分层统计分户