xxx棚户区货币化安置实施

1、第一章 项目简述1.1 项目名称xxxxx棚户区区改造购置存量房安置实施方案1.2 建设单位建设单位：xxxx 投资有限公司公司xxxx 投资有限公司公司股东为xxx县财政局，公司设董事会、监事会，决策机构为董事会，董事会成员为xxx；监事会成员为xxx、xxxxxx。xxx为公司董事长兼法人代表，xxx为公司监事会监事长，xxxc为公司总经理。公司实行总经理负责制，内设总经理部、工程部、办公室、财务部四个部门，公司运作过程中能够依据公司章程，制定各项管理制度，在内控措施方面有较为健全的内部管理制度。公司遵照“和谐、务实、创新、高效”的企业精神，本着“为客户创造生活，为社会创造价值，为员工创造

2、机遇”的企业使命，继续探索开发高品质的绿色生态房产，为建设现代化生态化的旅游城市做出更大的贡献。公司成立以来，企业经营与信誉情况良好，目前，本项目前期工作开展较为顺利。1.3 建设规模与内容1.xxxxx棚户区区改造拆迁户现状为912户，拆迁占地面积182614.67，拆迁建筑面积95846，安置方式全部为异地购置存量房安置，异地回迁购置存量房面积105386。安置原拆迁户的补偿办法为：取得房产证的房屋1平方米换置1.1平方米的办法补偿原拆迁户，拆迁面积大的除安置楼房外实施货币补偿。其中：(1)xxx县2015年度棚户区改造户数105户，拆迁占地面积40550，拆迁建筑面积10607，异地回迁

3、购置存量房面积9450；(2)xxx县123城市棚户区改造户数548户，拆迁占地面积98266.67 ，拆迁住宅建筑面积58960，异地购置存量房建筑面积64856；(3)xxx县xxx棚户区改造户数27户，拆迁占地面积4500，拆迁建筑面积2700，异地回迁购置存量房面积3240；(4)xxx县xxx棚户区改造户数82户，拆迁占地面积16400，拆迁建筑面积9840，异地回迁购置存量房面积9840；(5)xxx县xxxx棚户区改造户数40户，拆迁占地面积6000，拆迁建筑面积3600，异地回迁购置存量房面积4800；(6)xxx县xxx棚户区改造户数15户，拆迁占地面积2375，拆迁建筑面积

4、1425，异地回迁购置存量房面积1800；(7)xxx县xxxxxx棚户区改造户数19户，拆迁占地面积3008，拆迁建筑面积1805，异地回迁购置存量房面积2280；(8)xxx县xxxx棚户区改造户数76户，拆迁占地面积11515，拆迁住宅建筑面积6909，异地回迁购置存量房面积9120。2.本项目异地购置存量房分别位于xxxx小区、xx小区、xxx小区、xxx小区四个小区内。3.建设地点：xxx县xxx县镇区1.4 编制依据投资项目可行性研究报告编制指南（2002试用版）；关于加快棚户区改造工作的意见国发201325号；关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知建保2012190号；关于棚户区

5、改造有关税收政策的通知财税2013101号；关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号；建筑工程设计文件编制深度规定（2008年版）；市政公用工程设计文件编制深度规定（2013年版）；城市居住区规划设计规范（GB50180-93(2002年版)）；绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014）；绿色保障性住房技术导则（试行）；关于发布绿色保障性住房技术导则的通知（住房城乡建设部建办【2013】195号）；自治区政府关于加快推进保障性安居工程建设的通知内政发201043号；自治区党委、政府关于2011年全区保障性安居工程建设的实施意见（内党发20118号）；tl市国民经

6、济和社会发展第十二个五年规划纲要；c建发科字（2014）1号关于加快推进全市绿色建筑发展的通知；关于转发关于保障性住房实施绿色建筑行动的通知（x建发科字20148号）；国家有关部委关于编制项目可行性研究报告的有关规定和标准；自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见xxx县xxx县城市总体规划（2004-2020）。1.5 投资估算及资金筹措xxxxx棚户区区改造，共涉及棚改户912户，异地购置存量105386，剩余部分采取货币形式补偿。本项目总投资80618.77万元，其中：异地安置搬迁费143.77万元；购置存量房42154.40万元；异地安置区货币补偿费383

7、20.60万元。项目建设资金全部由建设单位自筹解决。1.6 实施进度该项目实施进度：2016年8月至2018年12月第二章 棚户区概况2.1 城市概况2.2棚户区现状2.2.1 棚户区范围数量拆迁改造规模本项目涉及拆迁总户数912户。改造安置一览表拆除户数购置存量房安置户数棚改户回迁率912912100%2.2.2棚户区现状1、住宅现状本次改造征收的地块为城市棚户区的居民集中住宅区，大多建于上世纪六十年代末与七十年代初，住宅主体为砖混结构。住宅建设年代较为久远，低矮破旧透风，房屋简陋、面积小。因年久失修，已极其破旧，有些房屋墙体出现裂缝、墙体厚度大部分都在24公分以下，抗冻保温性能差。地基下沉

8、、屋面塌陷、砖面风化现象较为严重，部分房屋已成危房，不能保证居民正常生活。2、存在的主要问题棚户区内建筑质量差，居民生活环境差、安全隐患多，不符合xxx县xxx县城市总体规划（2004-2020）的要求。2.2.3 棚户区改造原则1、棚户区改造要坚持“政府主导、市场运作”的工作方式。坚持科学发展，以人为本，统筹协调的原则。在拆迁改造中要切实保障居民群众的合法利益，特别要借改造一次性解决贫困人群的居住困难。按照国家有关要求，由政府充当开发商角色，直接联系建筑商和居民，既有效地运用了市场在资源配置中的基础性作用，又充分发挥了政府职能，降低了棚改成本。2、坚持政府推动和市场化运作相结合的原则。旗政府

9、组织改造地块的拆迁安置，对具备条件的地块旗政府可以自行组织，通过市场化运作公开招、拍、挂，保证地块利益最大化。3、坚持棚户区改造和市政道路、城市绿化、美化亮化工程相结合的原则。做到改造一片小区，打通一批道路，美化周边环境，提升城市品位。4、坚持就地就近安置、鼓励异地安置的原则。以规划为主导，选择最优安置地块，放宽异地安置条件，让被拆迁人有充分的选择权。5、坚持先建安置房、后建存量房的原则。使被拆迁群众尽早住上新房，安居乐业。6、坚持依法运作、确保社会稳定的原则。实施拆迁、建设、安置等均要依照国家制定的法律、法规依法进行，保证社会的稳定。7、统一规划、综合开发、分期实施的原则。规划明确棚户区各地

10、块改造后的用地性质、配套设施及主要的规划指标。依据各年度改造计划，制定科学合理的详细规划方案，分期实施改造。2.2.4 改造目标棚户区是指城市建成区范围内、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域。棚户区改造目标：在市、旗两级政府的宏观调控下，将居住环境差的棚户区逐步建设成设计合理、环境优美、管理有序的居住小区。2.2.5棚户区现状技术经济指标表棚户区现状指标表序号项目单位数量备注1总户数户9002总拆迁占地面积平方米1826

11、14.67第三章 项目建设的必要性和可行性3.1 项目建设的背景3.1.1 国家政策导向随着我国住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，实施城市棚户区改造，解决低收入和中等偏下收入居民的住房困难问题，对完善城市功能，带动投资和消费等都起到了推动作用；同时，也增加了中低价位、中小户型住房供应，改善了中低收入家庭的住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。所以在解决中低收入和特困户居民住房困难方面取得了初步成效。2014年3月27日，李克强总理来到tl考察。一下车，他攀上陡峭的沙土坡查

12、看铁南棚户区全貌，鞋和裤脚沾满尘土。李克强详细询问棚改进展，再次强调决不能一边高楼大厦，一边棚户连片，并表示政府将加大棚户区改造力度，让大家尽快住上楼房。临走时，他对围拢而来的棚户居民们说：“一定让你们住上新房！下次我来看你们的新家。”2014年4月10日，自治区副主席王波一行就棚户区改造情况到tl调研，实地察看了棚户区改造情况。王波强调，棚户区改造是一项重大的民生工程，tl要加强领导，加大推进力度，千方百计化解矛盾，把好事办好。要做到规划先行，高起点、高标准制定各类规划。要做到制度先行，制定与棚户区改造相配套的房屋征收等政策，坚持依法操作、公平操作、阳光操作。要做到舆论先行，充分利用各类媒体

13、广泛宣传动员，营造良好的舆论氛围。要做到回迁房建设先行和公共基础设施配套先行。要两手并举，坚持政府主导与市场化运作相结合，做到就地改造与异地安置相结合，集中安置与分散安置相结合。王波要求，自治区各有关部门要对tl棚户区改造工作给予大力支持，保证棚户区改造任务圆满完成。国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）指出，棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定各类棚户区改造的目标任务，量力而行、逐步推进，先改造成片棚户区、再改造其他棚户区。2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户。

14、在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。加大各级政府资金支持。中央加大对棚户区改造的补助，对财政困难地区予以倾斜。省级人民政府也要相应加大补助力度。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中，安排资金用于棚户区改造支出。各地区除上述资金渠道外，还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。有条件的市、县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。在自治区政府办公厅对外发布自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房

15、地产业稳步发展的意见中明确对棚户区改造货币化安置比例给出了明确的指导意见。意见指出：坚持把棚户区改造货币化安置作为房地产去库存的重要渠道，鼓励被征收人选择货币化方式进行安置，进一步提高棚户区改造货币化安置比例。凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再新审批新的商品住房开发项目;属于完善城市功能及存量商品住房确实不能满足安置房源要求的，方可新建主要用于棚户区改造安置的项目。3.1.2 棚户区现状本次改造征收的地块为xxx县城市棚户区的居民集中住宅区，建设年代较早，房屋简陋、面积小，因年久失修，已极其破旧，主体为砖混结构，层面为预制空心水泥板，现已成危房，该危楼地址聚中，随时

16、有倒塌和居民伤亡的危险；其次基础设施建设不完善，大多无地下排水、无集中供暖、无燃气设施；棚户区居民居住环境极其恶劣；脏、乱、差的环境严重影响着居民的生产生活。同时，棚户区的公共服务设施由于维护和改造投入不足，早已陈旧不堪，居民生活环境十分恶劣，安全隐患较多，严重影响了居民生活质量的提高。3.1.3政府主导市场运作，加大政策规定的支持力度棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予积极支持；注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。（1）多渠道筹措资金：要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企

17、业和群众自筹等办法筹集资金。（2）确保建设用地供应：棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。（3）落实税费减免政策：对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。落实好棚户区改造安置住房税收优惠政策，将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费。（4）完善安置补偿政策：棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择

18、。各地区要按国家有关规定制定具体安置补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。3.1.4提高规划建设管理水平(1)优化规划布局：棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。要贯彻节能、节地、环保的原则，严格控制套型面积，落实节约集约用地和节能减排各项措施。(2)确保工程质量安全：要落实工程质量责任，严格执行基本建设

19、程序和标准规范，特别是抗震设防等强制性标准。严格建筑材料验核制度，防止假冒伪劣建筑材料流入建筑工地。健全项目信息公开制度。项目法人对住房质量负终身责任。勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负相应责任，积极推行单位负责人和项目负责人终身负责制。推广工程质量责任标牌，公示相关参建单位和负责人，接受社会监督。贯彻落实绿色建筑行动方案，积极执行绿色建筑标准。3.2 项目建设的必要性3.2.1项目符合国家及自治区房地产去库存政策在自治区政府办公厅对外发布自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见中明确对棚户区改造货币化安置比例给出了明确的指导意见。意见指出：坚持把棚

20、户区改造货币化安置作为房地产去库存的重要渠道，鼓励被征收人选择货币化方式进行安置，进一步提高棚户区改造货币化安置比例。凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再新审批新的商品住房开发项目;属于完善城市功能及存量商品住房确实不能满足安置房源要求的，方可新建主要用于棚户区改造安置的项目。目前，xxx县房地产库存为3000套左右，本项目的实施能大大减轻xxx县房地产库存，对健康、快速发展房地产产业有着重要的作用。3.2.2项目建设符合xxx县城市总体规划（2004-2020）的要求xxx县府本着以人为本的理念，实施城市棚户区改造、连片征收、集中开发，道路改造与旧城改造、城中村改造

21、同步进行。使xxx县城镇框架拉大，道路畅通，为xxx县的社会发展创造了良好的发展机遇。随着xxx县经济的快速发展和城市化进程的不断加快，人口迅速膨胀，住房供求矛盾日益突出，房屋价格一路攀升，使xxx县的特困家庭、贫困家庭、低收入家庭更无能力改善现有的居住环境。在xxx县政府的高度重视下把城市棚户区改造做为解决和缓解xxx县低收入家庭、贫困家庭、和特困户住房困难问题和平抑房价的主要途径。xxx县政府按着住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部和人民银行等五部门印发的关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）和国

22、务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）、国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）、自治区财政厅关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知内财综2010833号精神的要求，建立长效机制，坚持在xxx县国民经济和社会发展第十二个五年规划期间不断推进住房保障制度的建设，坚持以人为本，完善住房保障体系，使全区的特困家庭、贫困家庭、低收入家庭住有所居的目标将稳步实现，结合xxx县城镇的特困家庭、贫困家庭和低收入家庭住房的实际情况制定了改造重建的新一轮总体规划。目前，xxx县政府采取了一系列的切实而有效的措施，对棚户区进行大规模的改造。从而

23、使棚户区及周围的城市面貌、人居环境、人民生活水平等一系列指标都有质的提高。提升居民居住的生活质量，引导城市健康有序的发展，塑造和谐共生的生态环境，创造特色鲜明城市形象。3.2.3是改善城市棚户区人居环境的重大举措本项目区内目前公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，“脏、乱、差”特征明显，而区内居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中。该项目工程通过对棚户居民区进行改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高居民生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。3.2.4完善xxx县城市发展功能的客观要求近年来，xxx县城市面貌日新月异，

24、但是由于历史原因，项目区域范围环境改造没有全面完成，城市各项功能尚不健全，特别是区域内的棚户居民区，外来务工人员和流动人口日趋增多，加上区域内基础设施陈旧等因素，造成了区域内的安全隐患突出，严重影响了群众生命财产安全，也与城市现代化建设极不协调，影响了xxx县的城市整体形象，使得xxx县的城市魅力得不到到充分彰显。本项目通过对棚户区进行改造及环境综合整治，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善生态环境，节约利用土地，可以充分彰显xxx县的风采，推进xxx县城市健康发展。3.2.5项目建设是进一步优化城市发展环境的重要内容本项目棚户区基础设施建设不完善，大多无地下排水、无集中供暖；棚户区居民

25、居住环境极其恶劣；脏、乱、差的环境严重影响着居民的生产生活。加强环境保护和综合治理是一项基本国策，是我国建设“资源节约型”、“环境友好型”社会的根本举措，也是推进社会主义和谐社会建设的重要内容。良好的城市面貌更是发展环境的重要组成部分，可以体现城市的主体文化，增添城市的魅力，更可以放大城市的价值。这就要求我们必须坚持不懈地改善发展城市环境，必须在城市管理和环境建设上率先突破，进而提升城市的综合竞争力和影响力，为政策落实提供更加扎实的物质基础和更有利的社会保障。本项目工程结合棚户区改造、城市道路改造及环境整治等方面统一组织实施，对于美化城市环境、改善城市生态环境质量、丰富居民的精神文化生活、促进

26、元宝山区经济社会的可持续发展有着重要作用。3.2.6是促进xxx县经济社会协调发展的有效途径本工程通过实施棚户区改造及区域环境综合整治，既改善了生态环境，又解决了原棚户区居民的住户困难，从而提升了区域环境质量和居民生活水平。因此，该项目改造工程既拉动了社会投资，扩大了社会就业，又发展了城市公共服务建设，加强了城市管理，有利于推进城市健康发展，是扩内需，惠民生、保稳定的重要结合点。3.2.7是实现政府土地储备和土地市场调控的迫切要求土地做为最重要的生产要素之一，是政府宏观调控市场经济的重要对象，通过对建设用地的供应调节，其中包括土地供给价格的调控，土地供应量的增减以及土地供应进度的把握，来实现政

27、府对宏观经济调控的目的。要实现这个目的一个前提条件就是政府要有相应数量的完成综合治理开发的储备用地。xxx县政府落实科学发展观，实现可持续发展，加快“两型社会”建设就需要进一步加强土地调控，促进土地节约集约利用，规范土地市场运行，提高建设用地对发展的保障能力。政府必须储备一定数量的开发用地，通过土地供应计划调整土地市场供求关系，利用市场机制优化配置土地资源，消除土地投机行为，抑制地价过快上涨，对促进土地资源要素配置的公开、公平、公正具有十分重要的意义。3.3 项目建设的可行性3.3.1 国家和地方的政策支持棚户区改造是我国政府为改造城市危旧住房，改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城

28、乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约5000多万平方米棚户区，近100多万住房困难家庭的住房条件得到了改善。本项目建设符合棚户区按相关政策。tl国民经济和社会发展第十二个五年规划规划中指出：坚持“改造旧区、控制新区、完善功能、保持和谐”的原则，切实转变住宅房地产业发展方式，加快节能省地型住宅建设，保持房地产业市场供求总量基本平衡，保证房地产业健康可持续发展，提高居民居住生活条件，促进经济社会和人的全面发展。为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）精神，全面落

29、实全国保障性安居工程工作会议精神、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署，扎实推进城市和国有工矿棚户区改造。xxx县政府认真贯彻和执行国家推出关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见，对xxx县棚户区改造工作做了详细部署。该项目是xxx县政府落实国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）和自治区财政厅关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知内财综2010833号精神，由xxx县政府组织实施。积极响应xxx县政府的规划精神，以更加开放的姿态，营造优良的经济社会发展环境，提出了本项目的建设。该项目的建设以城市棚户区广大群众的利益

30、为重，充分考虑并妥善解决城市棚户区低收入被拆迁家庭住房困难问题，在全面建设小康社会和构建美丽和谐、繁荣富饶的xxx县进程中迈出坚实步伐。本项目符合国家和地方的发展政策和近远期城市发展规划。3.3.2地方经济快速发展，为本项目实施奠定了良好的经济基础xxx县全旗人民在旗委、旗政府的正确领导下，坚持以十八大和三中、四中、五中全会重要思想为指导，积极推进经济结构战略性调整，加快农牧业产业化、工业化和城镇化进程，努力加大固定资产投资和招商引资力度，改善投资环境，深化各项改革，扩大对外开放，着力解决当前经济发展中存在的突出问题，进一步加强社会主义精神文明建设，在经济发展、对外开放、社会保障、基础设施建设

31、等方面取得显著成绩，人民生活继续得到改善，各项社会事业全面进步。2015年，全旗经济发展稳中有进。全旗地区生产总值实现139.9亿元，增长7.6。公共财政预算收入完成7.2亿元，增长1.45%。规模以上固定资产投资完成71.3亿元。社会消费品零售总额达到27.7亿元，增长11.1%。工业经济运行平稳。全旗工业增加值预计实现85.1亿元，同比增长12.1%。3.3.3先进的设计理念为项目建设提供了必要的先决条件本项目属于开发改造项目中城市棚户区改造部分。项目在设计理念中，融入多种现代元素及地区深厚的文化底蕴。在具体的设计中，通过具体的建筑手法，营造良好的居住氛围，有利于提升建设区域的商业价值；项

32、目在设计中体现了建筑的生长概念，先进的设计理念为项目建设提供了必要的先决条件。本地区有实力雄厚，资质较高的专业施工队伍，能够保证工程建设进度和工程质量。目前，该项目在涉及工程事项的诸多方面均得到了各主管部门全力支持和政策的倾斜。同时，在新时代的背景下随着经济社会的快速发展，需要tlxxx县发挥地区区位优势和资源优势，来弥补本项目基础设施功能的不足。3.3.4棚户区改造步伐加快，政府主导，市场化运作，棚户区居民拥护xxx县为改善棚户区居民的生活环境和居住条件，全面提高广大人民群众的居住质量，大力推进文明社区建设，进一步提升城市整体形象和文明程度，结合实际，全面贯彻落实科学发展观，以优化城市空间布

33、局，提高城市品位为目标，统一规划，分类指导，逐步推进，加快城镇化进程。为圆满完成上级下达的城市棚户区改造任务，进一步加快xxx县城市棚户区改造步伐，改善居住环境，提升城市品位，经旗委旗政府研究，决定将本项目列入2015年城市棚户区改造任务。主要以原地安置和货币补偿方式进行，绝大多数居民拥护政府提出的安置补偿方案。综上所述，本项目符合国家和地方发展政策，建设条件能够保证项目的顺利实施。由此可见，该项目建设是可行的。第四章 项目建设条件4.1 建设地址4.1.1选址依据中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日实施）；住宅建筑规范（GB50368-2005）；绿色建筑评

34、价标准（GB/T50378-2014）；绿色保障性住房技术导则（试行）；xxx县城市总体规划（2004-2020）；建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；建筑地基处理技术规范（JGJ79-2012）；房屋建筑和市政基础设施建设工程勘查文件编制深度规定2010年版。4.1.2选址原则建筑选址应遵循以下原则：1、本项目异地购置安置区应符合城市规划要求，保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地使用土地和空间。2、住宅选址时应考虑噪声、有害物质、电磁辐射和工程地质灾害、水文地质灾害等不利影响。3、住宅应具有与其居住人口规模相适应的公共服务设施、道路和公共绿地。4.1.3选址地点与地

35、块情况棚户区改造根据具体条件的不同分为两种方式：异地购置与原址新建。本项目棚户区属于异地购置。项目选址确定位置时，主要考虑到以下因素：1、对区域内基础设施和相关的市政设施进行改造，并适当配套建设公共设施，即可满足居民正常生活需要，并节省投资。2、居民久居于此，不愿迁出。3、区内多数居民在周围的企业工作，就地新建有利于居民的就业。4、居民相对集中成片，有利于道路、供水、排水、供热等基础设施集中改建。4.1.4新址选择与城市总体规划的关系本项目异地安置小区位于xxx县xxx县，小区土地均为城市总体规划的城市建设用地，异地安置区域距离城镇中心较近，这不仅为居民今后的就业和生活提供了方便，也有利于城区

36、的发展。4.1.5地块权属类别本项目异地安置小区用地属国有土地，用地性质为建设用地，已得到tlxxx县国土资源局的批准，用地条件具备。4.1.6地形、地貌xxx县地貌类型复杂多样，地势西东高低、中沙北草，地处浑善达克和科尔沁两大沙地的结合部，融西部草原、南部熔岩台地和北部丘陵山区于一体，平原占8.7%、台地占38.8%、丘陵占52.2%。平均海拔1100米，属中温带大陆性季风气候，年平均气温24，无霜期60150天，年降雨量250500毫米，多集中在6、7、8月份内。本项目位于xxx县xxx县镇区。建设用地为城市规划用地，地势平坦，无不良地质灾害，适合本项目的建设。4.2 建设条件4.2.1气

37、象及水文xxx县地处中纬度温带半干旱大陆性季风气候区。春季干旱多大风，蒸发量大；夏季雨热同期，降水集中；秋季短促，气温下降快，秋霜降临早；冬季漫长而寒冷，光照充足，积温有效性高。全旗年平均气温5.3，xxx县极端最高气温为40.2，出现在1972年7月2日，极端最低气温为-32.2，出现在2001年1月12日。无霜期多为109136天；0活动积温多在25603430之间，>10活动积温多在21303050之间；最大冻土深度可达1.41.5米；年平均降水量在380440毫米之间。xxx县年平均降水量390.4毫米，浩尔吐396.0毫米，年最多降水量745.1毫米(1959年)，年最少仅为2

38、32.3毫米。年平均风速在34米/秒之间；xxx县大风天数为37.9天北部多于南部。年平均日照时数为29003030小时。xxx县境内共有大小河流54条，河流总长度为921公里。最大的河流乌力吉沐沦河由北向南贯穿全境，流经10个乡、苏木、镇，长达240公里。有浩尔吐河、乌兰达坝河、乌兰白其河、查干白其河、沙里河五大支流，年径流量为168亿立方米。中型水库1座(沙那水库)，库容为7175万立方米，中、小型湖泊7个，面积为048平方公里，蓄水量548万立方米，河网密度为0138公里/平方公里，径流总量为3亿立方米，地下水补给量为154亿立方米，再加之天然降水近3亿立方米，水资源总量达6.23亿立方

39、米。蕴藏水能资源总量(理论数值)为50705千瓦。可开发水能装机容量为1723千瓦，为农业的发展和水资源的开发利用提供了有利的基础条件。4.2.2 交通条件截止2007年底，xxx县境内有国道G303线、G305线共2条，里程为110.998公里；有省际通道1条62.966公里；有省道S307线l条102.253公里；县级公路3条242.318公里，乡级公路443.69l公里，村级公路681.696公里；省际通道与xxx县连线l条14.218公里，公路总里程达到1655.21公里，公路密度达到24.91公里百平方公里，通乡、通行政村公路的比重分别为100%和100%。从公路等级上看，到2007

40、年末，全旗有一级公路62.966公里，二级公路201.466公里，三级公路177.871公路，四级公路1212.907公里，分别占公路总里程的3.804%、12.17%、10.746%、73.28%，从路网分布情况看，xxx县目前已初步形成以市辖区为中心、各苏木镇政府所在地为结点，以国、省干线为骨架，县乡公路为经络，干支结合、纵横交错、四通八达的公路网。xxx县境内有集通、林白两条铁路。集通铁路在左旗境内呈东西走向，途经查干哈达镇、xxx县和隆昌镇等三个镇行政区，全长7O公里。左旗段为林东站和衙门庙站。本项目位于tlxxx县xxx县镇区，交通十分便利。4.2.3 配套基础设施条件根据调研，异地

41、购置存量房安置小区周边给水、排水、供热、电力等市政基础设施建成后都可以满足小区居民的使用。第五章 总体布局规划设计5.1规划设计依据理念5.1.1规划设计依据中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日实施）城市规划编制办法（2006年4月1日实施）城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）城市居住区规划设计规范GB50180-93(2002年版)住宅建筑规范（GB50368-2005）无障碍设计规范（GB50763-2012）民用建筑绿色设计规范JGJ/T 229-2010绿色保障性住房技术导则（试行）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014）xxx县xxx县城市总体规

42、划（2004-2020）国家、自治区、tl相关法律和规范5.1.2规划条件本项目异地安置小区位于xxx县xxx县，小区内部平整，用地条件良好。基地内部整体地势较为平坦，北高南低但坡度不大。5.1.3异地安置小区规划理念1、人文关怀“人对社会的依赖最直接的表现为对社区的依赖。”而本次规划也注重人与人之间的联系，注重社区归属感和凝聚力。落实在功能布局和空间设计中，突出了步行、服务、活动、绿地等配套设施建设。体现地方文化特色、挖掘地区文化内涵，融于住区环境与景观的创造之中。2、安全便捷二十世纪四十年代到七十年代的美国人乐于住到郊区的原因之一，就是相对于老城区，郊区的住宅区更加安全、私密。当时郊区住宅

43、区被称为“带大门的社区”。而在当今社会，除了安全的要求外，便捷的交通也是必不可少的。3、崇尚个性二十一世纪是一个崇尚个性化的时代。本次规划提出的个性是以统一为前提的。力求避免在以往小区规划中建筑外观千篇一律的弊病，旨在提高建筑的可识别性。同时避免杂乱也同样重要。5.2规划结构与功能分区5.2.1异地安置小区规划结构居住区不仅要提供一个舒适的居住空间，更重要的是创造一个良好的社区环境。本规划在充分研究现代住宅区规划结构演化趋势的基础上，针对地块的实际，提出了“组团型混合布局”规划结构模式，增进居民交往，塑造富有领域感、场所感和亲切感的社区空间环境。异地安置各小区采取了线形路网、中心绿地的基本模式

44、组织内部空间，规划结构具有如下四个特点：第一：人车分流，步行优先通过线形路网组织车行交通，在街区中心形成局部的纯步行化区域，提高了环境设计的灵活性。第二：高低错落第三：环形散步道，与城市绿道连接城市绿道系统，为城市居民休闲健身打造理想平台。为了充分发挥绿道的作用，城市街区设计中一定要考虑与绿道的衔接问题，提高绿道的可达性，才能提高绿道的利用率。5.2.2功能分区按照控规要求，安置小区内部被分为：住宅用地及公共绿地；因此按功能要求分为生活区、及绿化区。街头绿化区沿街布置，生活区要求比较安静，环境优美，自然资源尽量共享，因此住宅区改变以往住宅区“四菜一汤式”的绿地布局，而采用“指状绿脉-院落绿地”

45、的两级布局方式，组成点、线、面相结合的社区绿地系统。5.3安置区规划设计5.3.1户型规划设计购置户型的规划设计，应综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境和不同使用者的需要等因素确定。减少建筑密度，扩大绿地面积。户型从两居室到三居室,面积从100-140平方米,可满足各类型居住需求。户型特点：厨房、餐厅、卫生间面积合理，卧室、客厅根据面积科学合理布置，尽可能避免无效面积，考虑南北通风，节约能源。户型设计根据现代人的生活需要，并适当超前考虑人们将来的生活模式等，追求住宅户型设计体现真正意义上的“以人为本”，所有户型均有宽敞明亮的起居室。舒适型卧室均配有

46、良好的视野环境，厨房、卫生间以及足够的储藏间，主卧室配置更衣间及大卫生间均是现代人高尚生活的需求。合理组织各功能分区的平面关系，各行为空间的专用性明确以满足不同程度的私密性要求。起居区与休憩区明确分开，起居室、主卧室、书房及餐厅均有良好的景观朝向。开间与进深适宜，空间完整，通风良好，富于空间上的变化。5.3.2交通组织规划设计居住区内道路可分为：居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。安置小区内道路规模等级以满足居住区车辆通行考虑，小区内道路交通采用人车分行方式，设有人行道。车行道路断面为单幅。项目区道路工程方案采用单幅型式，幅宽为4.0m或6.0m，道路：20cm厚水泥混凝土面层+20cm

47、厚水泥稳定级配砂砾基层+20cm厚天然砂砾垫层。两侧设天然石材或混凝土块路侧石：项目区人行道系统采用地面硬化。机动车可以通过项目区周边的出入口进入。5.3.4环境景观设计绿地与景观设计不仅体现项目区绿化环境空间的丰富多样和鲜明的层次感，还强调建筑与环境、环境与业主生活的相协调。我们从居民“公共活动-私密活动”的不同等级的活动特征分析，改变以往住宅区“四菜一汤式”的绿地布局，而采用“指状绿脉-院落绿地”的两级布局方式，组成点、线、面相结合的社区绿地系统。指状绿脉：项目区放射指状的公共绿地做为绿色的纽带和绿色景观通廊，串连整个项目区的住宅组团与公共空间，并可争取每栋住宅尽可能地接近绿地，看到绿地、

48、使用绿地，从而满足住宅“均好性”的要求。院落绿地：在项目区各个组团的内部形成面积不一、各自独立的组团绿地，如同散落的明珠分布在项目区的山水之间。“点”状的组团绿地是居民日常休憩活动使用最频繁的场所，同时与带状绿地自然的沟通，从而形成整个项目区既层次分明，又紧密联系的绿地系统。本项目安置小区内绿化工程由乔木、灌木、花草组成，绿地栽树、种植花草，配备健身器材、休闲设施等。绿化区要换填0.6米厚种植土，敷设滴灌或喷灌系统。绿化美化环境同时，减弱噪声，清新空气，形成休闲、娱乐的休憩场所。做到绿化建设同项目区建设同步，景观与休闲设施并举，体现功能上的全面性，生态上的艺术性，经济上的合理性。5.4无障碍智

49、能化规划方案安置小区住宅设无障碍坡道和扶手，并按2%的比例设无障碍户型。社区智能化系统设计包括物业管理及安全防卫智能化、信息通讯服务与管理智能化及住宅智能化三方面。物业管理及安全防卫智能化系统：包括物业管理中心（24小时服务）、社区闭路电视监控系统、电子巡更系统、防灾及应急联动、社区停车场智能化管理、三表计量远传系统等。信息通讯服务与管理系统：宽带网络服务、社区信息服务平台、社区综合信息管理等。住宅智能化系统：可视对讲系统、家庭保安报警、防火及紧急求助报警等。第六章 绿色建筑方案设计绿色建筑指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染，为人们提供健康

50、、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。6.1设计标准及原则6.1.1设计依据自治区绿色建筑评价标准（DBJ03-61-2014）；关于印发自治区绿色建筑行动实施方案的通知（内政办发20141号）；自治区关于积极发展绿色建筑的意见(内政发201221号)；tl人民政府办公厅关于印发tl绿色建筑行动实施方案的通知（tl政办发201426号）；关于转发发展改革委、住房城乡建设部<绿色建筑行动方案>的通知（国办发20131号）；关于印发自治区绿色建筑行动实施方案的通知（内政办发20141号）；民用建筑绿色设计规范（JGJ/T 229-2010）；绿色保障性住房技术导则（试行）；绿色

51、建筑评价技术细则补充说明（规划设计部分）的通知（建科2008113号）。6.1.2设计原则大力推广采用建筑节能与结构一体化技术，推广太阳能应用与建筑一体化技术，推广应用自然采光、自然通风、雨水收集、中水利用和隔音隔热等成熟技术，普及高效节能照明产品、节水器具等。要以绿色建筑为突破口，鼓励和支持绿色建筑开发建设单位采用一体化技术，及时总结经验，为今后逐步推广一体化技术打基础。6.1.3指导思想以绿色、生态、环保、低碳为指导理念，以新型城镇化和新农村建设为契机，以提高资源利用效率和改善建筑舒适性为目的，建立政府引导、市场运作、全民参与的工作机制，全面推动绿色建筑发展，切实转变城乡建设模式，加强建筑

52、规划、设计、施工、验收、运营全过程的监管，加快推进建设资源节约型和环境友好型社会。6.2绿色环保方案设计tl“十二五”绿色建筑发展规划指出，“十二五”期间，将建立健全绿色建筑的政策体系、管理体系、技术体系，提升绿色建筑规划设计能力、绿色施工能力以及绿色运营管理能力，以新建建筑评价标识、绿色生态城区示范项目做为推广手段，全面推进绿色建筑的发展。本项目为保障性住房，按照tl人民政府办公厅关于印发tl绿色建筑行动实施方案的通知，从2014年起，全市所有新开工的保障性住房均按绿色建筑评价标准设计、建设，至少达到一星级绿色建筑评价标准，也可向更高星级发展。绿色建筑评价的总得分按下式进行计算，其中评价指标

53、体系7种指标评分项的权重W1-W7按表6.1.1取值。Q=W1Q1+W2Q2+W3Q3+W5Q5+W6Q6+W7Q7+Q8 （6.1.1）表6.1.1绿色建筑各类评价指标的权重节地与室外环境W1节能与能源利用W2节水与水资源利用W3节材与材料资源利用W4室内环境质量W5施工管理W6运营管理W7设计评价居住建筑0.210.240.200.170.18公共建筑0.160.280.180.190.19运行评价居住建筑0.170.190.160.140.140.100.10公共建筑0.130.230.140.150.150.100.10注：1.表中“”表示施工管理和运营管理两种指标不参与设计评价。2.

54、对于同时具有居住和公共功能的单体建筑，各种评价指标权重取为居住建筑和公共建筑所对应权重的平均值。绿色建筑分为一星级、二星级、三星级3个等级。3个等级的绿色建筑均应满足本标准所有控制项的要求，且每种指标的评分项得分不应小于40分。当绿色建筑总得分达到50分、60分、80分时，绿色建筑等级分别为一星级、二星级、三星级。本项目为居住建筑，申报项目最低应达到一星级标准。1、节地与室外环境方面控制项满足：项目选址应符合城乡规划，且符合各类保护区、文物古迹保护的建设控制要求；场地应无洪涝、滑坡、泥石流等自然灾害的威胁，无危险化学品、易燃易爆危险源的威胁，无电磁辐射、含氡土壤等托害；场地内不应有排放超标的污

55、染源；建筑规划布局应满足日照标准，且不得降低周边建筑的日照标准。强规项应满足：土地利用：节约集约利用土地；场地内合理设置绿化用地。室外环境：建筑及照明设计避免产生光污染；场地内环境噪声符合现行国家标准声环境质量标准GB 3096的有关规定；场地内风环境有利于室外行走、活动舒适和建筑的自然通风；采取措施降低热岛强度。交通设施与公共服务：场地与公共交通设施具有便捷的联系；场地内人行通道采用无障碍设计；合理设置停车场所；提供便利的公共服务。场地设计与场地生态：结合现状地形地貌进行场地设计与建筑布局，保护场地内原有的自然水域、湿地和植被，采取表层土利用等生态补偿措施；充分利用场地空间合理设置绿色雨水基

56、础设施；合理规划地表与屋面雨水径流，对场地雨水实施外排总量控制；合理选择绿化方式，科学配置绿化植物。2、节能与能源利用方面控制项满足：建筑设计应符合国家和地方现行有关建筑节能设计标准中强制性条文的规定；不应采用电直接加热设备作为供暖空调系统的供暖热源和空气加湿热源；各房间或场所的照明功率密度值不得高于现行国家标准建筑照明设计标准GB 50034中的现行值规定；居住建筑、需要热水的公共建筑，可再生能源太阳能提供热水量达到热水用量的50%。强规项应满足：建筑与维护结构：结合场地自然条件。对建筑的体形、朝向、楼距、窗墙比等进行优化没计；外窗、玻璃幕墙的可开启部分能使建筑获得良好的通风；围护结构热工性

57、能指标优于自治区现行有关建筑节能设计标准的规定。供暖、通风与空调：供暖空调系统的冷、热源机组能效均优于现行自治区工程建设标准居民建筑节能设计标准DBJ03-35-2011的规定以及现行有关地方标准能效限定值的要求；集中供暖系统热水循环泵的耗电输热比和通风空调系统风机的单位风量耗功率符合现行自治区工程建设标准居民建筑节能设计标准DBJ03-35-2011等的有关规定；合理选择和优化供暖、通风与空调系统；采取措施降低过渡季节供暖、通风与空调系统能耗；采取措施降低部分负荷、部分空间使用下的供暖、通风与空调系统能耗。照明与电气：走廊、楼梯间、门厅、大空间场所的照明系统采取分区、定时、感应等措施；照明功率密度值达到现行国家标准建筑照明设计标准G