11月广东省广州市土地考察阶段市调方法探讨

1、土地考察阶段土地考察阶段市场调研方法市场调研方法探讨探讨和谐 诚信 卓越 创新前前 言言 土地市场开发是房地产企业项目开发中的重要环节，也是土地市场开发是房地产企业项目开发中的重要环节，也是首要环节。土地本身价值的高低在很大程度上将决定项目开发首要环节。土地本身价值的高低在很大程度上将决定项目开发的价值。的价值。 土地开发在整个房地产项目开发中占有重要地位，因此在土地开发在整个房地产项目开发中占有重要地位，因此在实际运作中需要对目标土地进行详尽的价值分析。而在项目征实际运作中需要对目标土地进行详尽的价值分析。而在项目征地阶段所进行的市场调研将成为决策层考虑是否拿地的重要依地阶段所进行的市场调研

2、将成为决策层考虑是否拿地的重要依据。据。和谐 诚信 卓越 创新 市场调研，应考虑到本项目预计开发的规模以及预计的开发周期，市场调研，应考虑到本项目预计开发的规模以及预计的开发周期，在这样的大背景下，着重于将土地调研的重点放在项目发展的前景研究在这样的大背景下，着重于将土地调研的重点放在项目发展的前景研究上。因此，在土地调研时我们需要回答下面几个逻辑性的问题：上。因此，在土地调研时我们需要回答下面几个逻辑性的问题： 项目是否迎合企业发展战略的需求项目是否迎合企业发展战略的需求 本公司是否适合在本地区进行投资本公司是否适合在本地区进行投资 本公司是否有足够的资源投资这样的项目本公司是否有足够的资源

3、投资这样的项目和谐 诚信 卓越 创新项目市场的可行性决策研究模式项目市场的可行性决策研究模式分析项目地块资源分析项目地块资源分析区域宏观投资环境分析区域宏观投资环境了解目标区域市场状况了解目标区域市场状况把握目标市场竞争态势把握目标市场竞争态势分析项目市场可行性分析项目市场可行性swotswot分析分析占有率评估占有率评估吸纳率评估吸纳率评估和谐 诚信 卓越 创新地块资源分析地块资源分析区域环境分析区域环境分析区域市场分析区域市场分析竞争状况分析竞争状况分析项目市场可行性分析项目市场可行性分析和谐 诚信 卓越 创新分析事项分析事项具体内容具体内容分析侧重点分析侧重点全面把握地块状况，分析地块优

4、劣势，并结合市场全面把握地块状况，分析地块优劣势，并结合市场及行业经验对该地块进行初步的定性分析及行业经验对该地块进行初步的定性分析决策研究分决策研究分析目的析目的 确定研究分析的目的确定研究分析的目的 分析项目优劣势分析项目优劣势 为下一步的行业市场研究分析明确方向为下一步的行业市场研究分析明确方向调查方法调查方法 案头调查案头调查 实地调查实地调查项目地块分析的事项项目地块分析的事项和谐 诚信 卓越 创新研究内容研究内容指标体系指标体系分析指标分析指标地块分析地块分析地块经济地块经济技术指标技术指标 项目占地面积项目占地面积 容积率容积率 建筑密度建筑密度 绿化率绿化率 建筑限高建筑限高

5、使用年限等地块开发经济指标使用年限等地块开发经济指标项目地块分析的事项项目地块分析的事项和谐 诚信 卓越 创新地块资源分析地块资源分析区域环境分析区域环境分析区域市场分析区域市场分析竞争状况分析竞争状况分析项目市场可行性分析项目市场可行性分析和谐 诚信 卓越 创新区域宏观环境投资环境的研究内容：区域宏观环境投资环境的研究内容： 经济环境分析经济环境分析 政策环境分析政策环境分析 市政规划分析市政规划分析 人文环境分析人文环境分析和谐 诚信 卓越 创新房地产经济环境研究房地产经济环境研究决策模式决策模式主要经济发展指标主要经济发展指标国内生产总值国内生产总值三大产业比重及发三大产业比重及发展情况

6、展情况财政收支及各种社财政收支及各种社会经济因素会经济因素经济环境分析经济环境分析经济环境是消费者信心和商业投资活动的基础。经济环境是消费者信心和商业投资活动的基础。和谐 诚信 卓越 创新政策环境分析政策环境分析房地产政策环境研究决策模式房地产政策环境研究决策模式土地政策土地政策金融政策金融政策住房政策住房政策税收政策税收政策其他政策其他政策政策趋势研究政策趋势研究对政策的准确把握是企业制定自身经营策略的重要参考依据。对政策的准确把握是企业制定自身经营策略的重要参考依据。和谐 诚信 卓越 创新地块资源分析地块资源分析区域环境分析区域环境分析区域市场分析区域市场分析竞争状况分析竞争状况分析项目市

7、场可行性分析项目市场可行性分析和谐 诚信 卓越 创新区域市场分析的目的区域市场分析的目的把握好整个区域市场的特征及趋向，认清把握好整个区域市场的特征及趋向，认清在项目开发期内将会面临的区域市场机会在项目开发期内将会面临的区域市场机会及威胁，有利于发展商对项目开发做出正及威胁，有利于发展商对项目开发做出正确的市场判断。确的市场判断。和谐 诚信 卓越 创新区域市场分析常用的调查方法区域市场分析常用的调查方法方法一：案头调查方法一：案头调查方法二：实地调查方法二：实地调查方法三：深度访谈方法三：深度访谈和谐 诚信 卓越 创新区域市场分析的内容区域市场分析的内容 目标区域市场总体发展现状及趋势目标区域

8、市场总体发展现状及趋势 区域市场板块划分及分析区域市场板块划分及分析 区域目标市场特点及展望区域目标市场特点及展望和谐 诚信 卓越 创新房地产行业市场总体研究决策模式房地产行业市场总体研究决策模式商品房开发投资商品房开发投资商品房开发状况商品房开发状况商品房销售价格商品房销售价格商品房销售面积商品房销售面积商品房空置状况商品房空置状况发展趋势研究发展趋势研究研究内容一：目标区域市场总体发展现状及趋势研究内容一：目标区域市场总体发展现状及趋势和谐 诚信 卓越 创新影响区域房地产整体市场均价的主要因素影响区域房地产整体市场均价的主要因素成交物业成交物业类型类型市场供求市场供求关系关系企业市场企业市

9、场预期预期开发成本开发成本因素因素和谐 诚信 卓越 创新研究内容二：区域市场板块划分及分析研究内容二：区域市场板块划分及分析板块划分板块划分板块划分跟调研所界定的板块划分跟调研所界定的”地域范围地域范围“相对应，在已确定的调研地域范围内进行板块划相对应，在已确定的调研地域范围内进行板块划分。通常情况下，调研地域范围与项目的目标市场范围相近分。通常情况下，调研地域范围与项目的目标市场范围相近板块分析板块分析各版块定性分析各版块定性分析对各板块的区域历史沿革、房地产市场发展动态等进行对各板块的区域历史沿革、房地产市场发展动态等进行定性分析及描述定性分析及描述各版块楼盘价格指标分析各版块楼盘价格指标

10、分析将各版块楼盘的销售价格加以集中分析，准确把握各版将各版块楼盘的销售价格加以集中分析，准确把握各版块楼盘的总体价位及档次块楼盘的总体价位及档次各版块楼盘户型指标分析各版块楼盘户型指标分析将各版块楼盘的户型间隔及面积按统一的分析标准加以将各版块楼盘的户型间隔及面积按统一的分析标准加以集中分析，清晰把握各版块楼盘的户型配比特征集中分析，清晰把握各版块楼盘的户型配比特征各版块楼盘规模指标分析各版块楼盘规模指标分析将各版块楼盘的占地面积及建筑面积加以集中分析，了将各版块楼盘的占地面积及建筑面积加以集中分析，了解各版块楼盘的总体供应量及竞争情况解各版块楼盘的总体供应量及竞争情况各版块楼盘产品类别分析各

11、版块楼盘产品类别分析分析各版块楼盘的产品类别，为项目提供相关初步意见分析各版块楼盘的产品类别，为项目提供相关初步意见各版块客户类别及需求分析各版块客户类别及需求分析通常同一板块楼盘，其目标客户都存在一定的相似性，通常同一板块楼盘，其目标客户都存在一定的相似性，分析各版块楼盘的客户结构及该类客户的需求情况，结分析各版块楼盘的客户结构及该类客户的需求情况，结合各版块的户型结构及各户型的销售情况加以分析合各版块的户型结构及各户型的销售情况加以分析和谐 诚信 卓越 创新研究内容三：区域目标市场特点及展望研究内容三：区域目标市场特点及展望区域目标市场区域目标市场特点特点区域目标市场区域目标市场展望展望归

12、纳并总结出区域市场的行业特归纳并总结出区域市场的行业特征及市场规律征及市场规律展望并预测在本项目开发期间，展望并预测在本项目开发期间，项目将可能面临怎样的区域目标项目将可能面临怎样的区域目标市场市场和谐 诚信 卓越 创新地块资源分析地块资源分析区域环境分析区域环境分析区域市场分析区域市场分析竞争状况分析竞争状况分析项目市场可行性分析项目市场可行性分析和谐 诚信 卓越 创新 目前国内房地产市场竞争激烈，市场已经完全成目前国内房地产市场竞争激烈，市场已经完全成为充分竞争的市场，竞争的激烈程度往往影响甚至在为充分竞争的市场，竞争的激烈程度往往影响甚至在某种意义上主导着项目运作的实际难度。某种意义上主

13、导着项目运作的实际难度。 所以在项目可行性研究中有必要对市场竞争情况所以在项目可行性研究中有必要对市场竞争情况进行详细的研究分析。进行详细的研究分析。和谐 诚信 卓越 创新区域市场竞争分析的目的区域市场竞争分析的目的 研究分析项目竞争区域市场总体竞研究分析项目竞争区域市场总体竞争格局及变化趋势；争格局及变化趋势； 研究分析可比项目的供应及销售，研究分析可比项目的供应及销售，明确竞争市场在项目开发期间的实际明确竞争市场在项目开发期间的实际供应量及现阶段、未来的销售情况；供应量及现阶段、未来的销售情况； 研究分析竞争项目的各方面特征，研究分析竞争项目的各方面特征，明确项目将面临的实际市场竞争阶段明

14、确项目将面临的实际市场竞争阶段及有关的借鉴之处。及有关的借鉴之处。和谐 诚信 卓越 创新目标区域市场竞争研究的内容目标区域市场竞争研究的内容研究内容研究内容具体细节具体细节竞争格局描绘竞争格局描绘的目标的目标界定竞争楼盘界定竞争楼盘确定项目具体竞争楼盘是哪些确定项目具体竞争楼盘是哪些分清竞争主次分清竞争主次确定哪些楼盘是主要竞争对手，哪确定哪些楼盘是主要竞争对手，哪些是次要竞争对手些是次要竞争对手显示竞争格局显示竞争格局定性描述竞争态势定性描述竞争态势划分竞争楼盘划分竞争楼盘的常用方法的常用方法依竞争程度划分依竞争程度划分可分为主要竞争对手、次要竞争对可分为主要竞争对手、次要竞争对手、辅助参考

15、楼盘三类手、辅助参考楼盘三类依开发阶段划分依开发阶段划分可分为在售楼盘、在建楼盘、拟开可分为在售楼盘、在建楼盘、拟开发楼盘发楼盘研究内容一：描绘竞争格局研究内容一：描绘竞争格局目的：便于明确下一阶段市场调研的目标和调研内容目的：便于明确下一阶段市场调研的目标和调研内容和谐 诚信 卓越 创新研究内容二：界定竞争楼盘研究内容二：界定竞争楼盘界定竞争楼盘市场的决策模式界定竞争楼盘市场的决策模式目目标标市市场场的的重重叠叠程程度度开开发发周周期期的的时时间间范范围围楼楼盘盘类类别别档档次次相相似似性性客客户户购购买买的的意意向向选选择择目标区域市场竞争研究的内容目标区域市场竞争研究的内容和谐 诚信 卓

16、越 创新研究内容三：分析竞争楼盘个案研究内容三：分析竞争楼盘个案 竞争和楼盘情况：竞争和楼盘情况：竞争楼盘的开发销售数据、客户构成及各方面情况竞争楼盘的开发销售数据、客户构成及各方面情况 竞争楼盘评估：竞争楼盘评估：竞争楼盘优缺点分析、综合评估预测竞争楼盘优缺点分析、综合评估预测 对本项目竞争威胁：对本项目竞争威胁：评估竞争楼盘对本项目构成什么威胁评估竞争楼盘对本项目构成什么威胁 本项目的竞争机会：本项目的竞争机会：面对竞争对手，本项目具有怎样的竞争机会面对竞争对手，本项目具有怎样的竞争机会目标区域市场竞争研究的内容目标区域市场竞争研究的内容和谐 诚信 卓越 创新地块资源分析地块资源分析区域环

17、境分析区域环境分析区域市场分析区域市场分析竞争状况分析竞争状况分析项目市场可行性分析项目市场可行性分析和谐 诚信 卓越 创新明确项目市场分析的目的明确项目市场分析的目的 规避市场风险，结合项目本身，综合规避市场风险，结合项目本身，综合评估存在的市场机会及威胁。在这样的评估存在的市场机会及威胁。在这样的机会及威胁面前，项目要从中取胜应具机会及威胁面前，项目要从中取胜应具备怎样的竞争条件，会存在怎样的市场备怎样的竞争条件，会存在怎样的市场潜在风险；潜在风险； 挖掘市场价值，综合评估地块目前市挖掘市场价值，综合评估地块目前市场价值及潜在市场价值；场价值及潜在市场价值； 预测市场容量评估预测项目的市场

18、占预测市场容量评估预测项目的市场占有率及吸纳率。有率及吸纳率。和谐 诚信 卓越 创新项目市场分析的研究内容项目市场分析的研究内容研究内容一：分析项目的研究内容一：分析项目的“动态动态swot”动态动态swotswot分析分析市场机会（市场机会（opportunity)opportunity)现在的市场机会现在的市场机会开发过程中的市场机会开发过程中的市场机会市场威胁（市场威胁（threat)threat)现在的市场威胁现在的市场威胁开发过程中的市场威胁开发过程中的市场威胁项目优势（项目优势（strength)strength)现在的项目优势现在的项目优势开发过程中的项目优势开发过程中的项目优势

19、项目劣势（项目劣势（weakness)weakness)现在的市场劣势现在的市场劣势开发过程中的市场劣势开发过程中的市场劣势和谐 诚信 卓越 创新项目市场分析的研究内容项目市场分析的研究内容研究内容二：评估预测项目占有率及吸纳率研究内容二：评估预测项目占有率及吸纳率占有率占有率指目标市场需求是否足够大，以确保项目具备足够的市场需求支撑指目标市场需求是否足够大，以确保项目具备足够的市场需求支撑吸纳率吸纳率指楼盘的出售消化速度指楼盘的出售消化速度项目占有率、吸纳率市场决策模式项目占有率、吸纳率市场决策模式目标市场需求量目标市场需求量目标市场供应量目标市场供应量项目竞争力项目竞争力和谐 诚信 卓越

20、创新项目目标市场需求量的评估方法项目目标市场需求量的评估方法影响因素评估影响因素评估分析各项影响因素指标对目标时常需求量的分析各项影响因素指标对目标时常需求量的”前景前景“影响影响在受竞争楼盘在受竞争楼盘参考在售竞争楼盘的销售情况反映市场参考在售竞争楼盘的销售情况反映市场“目前目前”需求需求行业经验行业经验依据对市场的把握及了解进行评估依据对市场的把握及了解进行评估和谐 诚信 卓越 创新目标市场的供应竞争货量分析目标市场的供应竞争货量分析竞争项目总建面积竞争项目总建面积反映项目预计能够供应的总量反映项目预计能够供应的总量在售竞争项目供应量在售竞争项目供应量难以预测准确数据，只能根据项目当前销售

21、情况进行估算难以预测准确数据，只能根据项目当前销售情况进行估算竞争项目供需总量竞争项目供需总量预测竞争项目供应货量的部署及进程预测竞争项目供应货量的部署及进程和谐 诚信 卓越 创新项目竞争力的评估项目竞争力的评估评估楼盘竞争的核心要素是评估楼盘竞争的核心要素是“楼盘性价比楼盘性价比”。通过评估各竞争楼盘的性价比，预估本。通过评估各竞争楼盘的性价比，预估本项目能达到的性价比，能够有效预测本项目的市场竞争力。项目能达到的性价比，能够有效预测本项目的市场竞争力。地脉、区地脉、区位、交通、位、交通、路段、周路段、周边环境等边环境等开发商、开发商、规划单位、规划单位、园林设计、园林设计、施工单位施工单位

22、品牌及项品牌及项目品牌目品牌总体规划、总体规划、建筑单位、建筑单位、园林景观、园林景观、户型、建户型、建筑用材等筑用材等市政配套、市政配套、楼盘内生楼盘内生活配套、活配套、教育配套教育配套物业管理物业管理推售方式、推售方式、现场包装、现场包装、宣传物料宣传物料等产生的等产生的项目形象项目形象附加值附加值地段地段品牌品牌品质品质配套配套物管物管形象形象楼盘性价比参考因素结构图楼盘性价比参考因素结构图和谐 诚信 卓越 创新广东省广州市越秀区寺右新马路广东省广州市越秀区寺右新马路168号号6楼楼 6f,no.168, siyouxin road guangzhou, guangdong provin

23、ce, prctel:fax:www.fydc.cn 方圆地产顾问有限公司方圆地产顾问有限公司fineland property consuitants ltdthank you !和谐 诚信 卓越 创新majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1