住房保障对国内经济发展的影响

1、住房保障对国内经济发展的影响 一、住房保障政策对投资需求的影响 住房建设本身就是固定资产投资的主要组成部分，也是资本需求的重要组成部分，对总的投资规模和投资收益有着重要的影响。因而，住房保障政策对于平衡投资和消费需求的比例关系、优化总需求结构，进而提高资源的配置效率具有重要意义。住房保障政策下的住房投资行为是一种政策导向的投资行为。这种投资行为相对于市场自发的投资行为，主要具有两种效应，分别为结构调整效应和跨期平滑效应。市场自发的投资出于逐利需要，往往忽视低端住宅市场，导致了对低档住宅的投资不足。这是因为低档住宅主要解决基本居住需求，具有一定的公关品属性。开发商供给这类住宅的私人收益不足以弥补

2、其机会成本。在中高档住宅具有价格刚性的条件下，这种现象更为明显。这导致了市场对这部分住宅的供给不足，同时容易引发中高档住宅的投资泡沫。而住房保障政策主要针对的是低档住宅的投资，解决市场自发投资的结构失衡问题。另外，由于市场机制的自发调节具有一定的盲目性，容易导致开发商的投资行为具有更大的波动性，市场容易出现投资过热和投资不足交替出现的周期性现象。而基于保障性住房政策的投资行为则可以更好地平滑房地产投资需求，从而增加总需求的稳定性。事实上，作为一种重要的基础设施投资，保障性住房投资甚至可能成为国家宏观调控的一种工具。 二、住房保障政策对净出口的影响 居住成本是劳动力成本的重要构成要素。一国劳动力

3、的居住成本高低，可以直接影响其劳动力资源在国际贸易中的比较优势，进而影响其对外贸易的竞争力。房价和租金的上升会直接对劳动力成本产生向上的压力，并影响商品价格。在固定汇率下，这种压力会直接影响一国制造业的国际竞争力。即使在浮动汇率下，汇率的变动也很难完全抵消由房价上升导致的成本压力。根据购买力平价理论，不同国家贸易商品价格的相对变动会引起汇率变动，并抵消一部分价格变动对于国际贸易的影响。这是通过贸易商在不同国家间的套利行为实现的。然而，住宅兼具非贸易商品和投资品的属性，其价格在不同国家间的相对变动不仅不会引起这种套利为，反而可能引起国际资本的投机行为。众所周知，投机行为和套利行为对于市场的影响是

4、恰好相反的。当一国的房地产价格相对于他国更快的上涨时，国际投机资本会进入该国房地产市场，形成对该国货币的需求，更加推高该国货币的汇率。这样，一国房价和房租的快速上涨在导致了劳动力成本上升的同时，还进一步加速了该国货币的升值，对该国的国际贸易形成更大的负面影响。 三、住房保障政策对总供给的影响 根据二元结构经济理论（lewis，1954），在世界各经济强国的发展历程中，城市住房保障政策无不起到了保证城市化进程推进、促进农村劳动力向城市高生产率部门转移的作用。另外，良好的城市居住环境还能保证城市劳动者人力资本的高效累积，以及知识和技术外溢效应的顺利实现，并推动城市各生产部门的分工体系不断优化。因此

5、，城市住房保障政策对于提高经济效率的作用也就显得更为突出。住房保障政策对于总供给的影响主要是通过工业部门劳动力供给的数量和质量发挥作用的。首先，住房保障政策是保证城市化进程顺利推进的重要措施，它促进了农村剩余劳动力向劳动生产率更高的工业部门转移。根据刘易斯的两部门剩余劳动模型，当农业生产部门存在大量剩余劳动力时，该部门的边际产出为0。城市化进程则促进了这些剩余劳动力向城市工业部门的转移，从而实现工业部门的发展。但新进入城市的劳动力收入较低，居住成本就成为了劳动力顺利转移的重要障碍。而城市住房保障政策则是解决这一障碍的主要手段。除了以上的数量效应以外，居住条件的改善还有利于工业部门劳动力的人力资

6、本积累。根据内生增长理论，早期的经济发展一般是依赖于资本的积累和劳动力数量的增长。但当资本积累达到稳态水平和剩余劳动力转移基本完成以后，经济发展将进入由技术和知识进步，以及人力资本推动的内生经济增长阶段。完善的城市住房保障政策可以为劳动者提供更好的居住环境和公共资源，从而提高人力资本积累的效率。另外，劳动者通过到条件更好的社区居住，获得了更多接触知识和信息的机会。这又有助于实现知识和技术的外溢效应。 四、住房保障政策对经济周期和金融市场的影响 住房保障政策是对房地产市场自发调节机制的重要补充，有助于缓解由市场调节的盲目性所引起的房地产价格过度波动。在现实中，房地产的价格波动往往会对经济周期和金

7、融市场产生巨大的影响。这是因为房屋和土地是银行信贷投放的重要抵押品。根据金融加速器理论（bernanke等，1989），抵押品价格的上升会降低借款人的融资费用，提高信贷的可得性。而信贷供给增加又会通过流动性效应进一步推高资产价格，反过来又对信贷市场产生影响。这样，资产价格和信贷供给之间会形成一种正反馈机制。这种正反馈在极端情况下会导致流动性过剩和资产价格泡沫相伴出现。而一旦资产价格泡沫破裂，则又会出现“资产价格下跌贷款形成坏账信贷收缩资产价格继续下跌”的现象。这就是著名的“债务通缩”循环（fisher，1933）。住房保障政策则有助于缓解住宅市场的骤冷骤热和过度投机，降低了资产价格泡沫和过剩流

8、动性出现的可能性。因此，住房保障政策具有平滑经济周期波动和稳定金融市场的作用。 但值得注意的是，住房保障政策发挥以上作用的前提是政策导向的住房投资是有效的。无效的保障性住房投资本身也可以造成资源配置的扭曲，并引发政府负担过重，甚至引起政府债务偿还问题。因此，保障性住房的投资不能仅仅依赖行政决策，而是要同时借助市场机制的资源配置功能。这就要求住房保障政策具有诱导型政策的属性，以政策补贴作为杠杆，引导私人投资进入保障性住房投资领域。 五、住房保障政策与我国经济增长效率 改革开放以来，我国实现了经济高速增长的奇迹。这本质上是受惠于社会主义市场经济制度的建立和完善。毫无疑问，人口红利所带来的劳动力成本

9、优势正是我国30年来实现改革开放，迅速融入国际分工体系的重要保障。但随着人口红利的逐渐消失和经济发展水平的不断提高，我国的劳动力资源的成本优势已出现逐步消失的趋势。2011年，人均gnp超过4200美元。根据世界银行的划分方法，人均gnp处于97611905美元之间的国家为中等收入国家。因此，我国已经成为了一个中等收入国家。根据历史经验，当一个国家进入中等收入国家行列时，其经济的增长动力和效率将逐渐减弱。这一方面是因为中等收入国家的技术积累不足，还不能进入内生增长的新经济增长模式。另一方面，由于劳动力成本提高，中等收入国家也逐渐失去在劳动力密集型产业的优势。一般认为当人均gnp处于200060

10、00美元之间时，一个经济体的增长效率是较低的。因而这一阶段被称为“中等收入陷阱”。 从经济发展阶段来看，我国目前已经进入了中等收入陷阱。而此时，劳动者住房支出的高企无异于是“雪上加霜”，使本来就已经趋于弱化的劳动力成本优势更进一步被蚕食。根据浙江统计局2005年发布的数据，该省2004年人均住房支出（包括建房、租房和住房装潢、水电气燃料）占全部消费支出的22.5%。可以说，大中城市的住房支出已经成为了当地中低收入群体的一大负担。 这种负担所导致的后果主要有四个：一是加剧劳动力成本的上升，进一步削弱我国劳动力资源的成本优势。二是在工资具有一定向上刚性的条件下，造成劳动供给减少，这同样会削弱我国在

11、劳动力密集型产业（如低端制造业和服务业）的优势。三是加剧了收入分配的差距，房价和房租的上涨导致了财富更多集中于拥有房产的高收入阶层，而租房者、贷款买房者和存钱准备购房者则在财富分配中处于劣势。四是降低了我国整体上的边际消费倾向。一方面，由于边际消费倾向随收入增加而递减，贫富差距加大本身就会导致社会整体的边际消费倾向下降。另外，中低收入者为了支付房租和月供，或者为买房而存钱，也不得不进一步降低其消费支出。 在此背景下，提供高效的住房保障可以从多个方面推动我国经济的高效增长，既能在人口红利效应减弱背景下保持劳动力供给的质量和数量，又能保证总需求的稳定增长，并平滑投资周期的波动。综上所述，住房保障政策不但对于维护我国社会公平具有重要意义，也是保持我国经济高效增长的重要手段。根据住房保障