杜桥国际大酒店

1、杜桥国际大酒店-中国临海第一章总论1第二章项目建设的必要性5第三章市场分析预测及建设规模 9第四章项目建设的基础条件14第五章设计思路与工程建设方案 17第六章消防、环保、节能与人防 28第七章生产组织与项目实施进度 32第八章投资估算和资金筹措36第九章经济评价42第十章结论与建议50附件 附图附表第一章总论1.1 项目概况项目名称杜桥国际大酒店项目主管单位 杜桥镇人民政府项目实施地址 杜桥镇西侧的新城区，杜南大道与滨海路 转角处可行性研究报告编制单位杜桥镇人民政府台州市长远经济发展研究院1.2项目建设主要内容本项目共用地23333 m2 （约合35亩），建成集住宿、餐饮、娱乐、 健身及会议

2、服务于一体的四星级国际大酒店，主楼地面以上22层，高度75米，裙楼、辅助用房地面以上 4层。总建筑面积：43000 m（含地下室3000 m）,其中主楼18100 m,裙楼23500 m,辅助用房1400 m2o1.3 可行性研究报告编制依据和编制原则项目编制的依据（1）国家公布的有关法律、法规，国家有关部门公布的行业标准、工程技术、经济定额规范等;（2）台州市及临海市“十一五”国民经济和社会发展规划；（3）临海市及杜桥镇城镇总体规划；（4）浙江省温台沿海产业带发展规划、台州市沿海产业发展规 划、浙江化学原料药基地发展规划、临海东部区域产业发展规划等；（5）台州市、临海市自然、经济、社会等基础

3、资料；（6）杜桥镇有关部门提供的相关资料、数据。132 编制原则（1）合理设置项目，体现功能的完整性。（2）科学确定建设规模，节约用地，节约投资。（3）体现现代性与实用性的有机结合，树立品牌意识，坚持品 牌定位，提升城市形象。133 编制目标（1）功能目标：建设现代化高档次的杜桥国际大酒店，完善各 项配套服务功能，具有住宿、餐饮、会议、娱乐、健身、商务等为一 体的综合性的现代化的服务功能。（2）品牌目标：使杜桥国际大酒店成为配套齐全、设备先进、 管理科学、形象完美的区域性经济服务组织。（3）经济目标：杜桥国际大酒店工程建设与杜桥镇整体建设相 辅相成，互促共进，从而提高杜桥城市品位和该项目的整体

4、形象及经 济效益。1.4配套基本条件杜桥镇位于台州市椒北平原， 南靠台州市区，距路桥机场20公 里，北接三门湾，紧邻国家地质公园桃渚省级风景名胜区，75省道、83省道和规划中的甬台温高速复线、台金高速东延线穿境而过。全镇陆地面积186平方公里，本地户籍人口 20.05万人，流动人口在4 万人以上。是临海市的副中心城市，台州市规模最大的省级中心镇。 杜桥拥有优越的地理位置，优雅的自然环境，丰富的土地资源，交通、 水、电、通讯等基础设施较为完善，经济基础雄厚，本项目位于杜桥 镇西侧的新城区，杜南大道与滨海路转角处，西贴杜南大道，南临滨 海路，东连商住小区规划用地，区位条件十分优越。1.5主要技术经

5、济指标经规划和测算，本项目主要技术经济指标见表1 -1。表1-1主要经济技术指标序号名称数量备注一总用地面积（m2）23333约合35亩二总建筑面积（m2）43000含地下室23000ml1主楼建筑面积（m2）181002裙楼建筑面积（m2）235003辅助用房建筑面积（m2）1400三总投资额（万元）14500其中：固定资产投资（万元）14330四容积率1.84五建筑总高度m75六建筑密度（）29.3七绿地率（）35.8八客房总数（套）280九机动车停车场（车位）90不含地下停车位十自行车停车场（车位）600十财务净现值（万元）2588税后十二内部收益率（）16.60十三投资回收期（年）7.

6、73含建设期1.6 可行性研究主要结论和评价本项目为杜桥国际大酒店建设项目，项目位于杜桥镇西侧的新城 区，地理位置优越，交通、供水、供电等条件较好，周边景观环境优 雅。本项目总用地为23333平方米（约合35亩），酒店主楼地面以上 22层，高度75米，裙楼、辅助用房地面以上4层。总建筑面积43000 （含地下室3000 m2）,其中主楼18100川，裙楼23500 ，辅助用 房1400 m。正常年酒店总收入为8412万元，可创利税3354万元， 投资利税率为21.54 %。项目市场前景和经济效益较好。本报告的技术和经济分析结果表明，本项目切实可行。第二章 项目建设的必要性2.1 项目提出的背景

7、杜桥镇位于台州市椒北平原，全镇陆地面积186平方公里，本地 户籍人口 20.05万人，流动人口在4万人以上。是台州市区城市群的 重要组成部分、是临海市的副中心城市、是台州市规模最大的省级中 心镇，辐射周边600平方公里近60万人口。改革开放以来，杜桥的经济得到快速发展，综合经济实力显著 增强，2006年全镇工农业总产值已达 84亿元。预计到2011年全镇 工农业总产值将达到250亿元以上。建成区面积将从目前的6平方公 里扩大到10平方公里，建成区人口也将增加到10万人以上，杜桥将 成为现代化的滨海新城和温台沿海产业带最具活力的小城市。杜桥是全国闻名的“眼镜之乡”，全镇拥有大小眼镜相关企业100

8、0多家，从业人员6万余人，2006年全镇眼镜行业实现产值 23 亿元。全镇有各类机械电机企业440多家，主要产品有汽车摩托车配 件、缝纫机配件、水暖管件等，2006年产值达13亿元。国家级的浙 江省化学原料药基地位于杜桥镇镇南，是 2001年由国家计委、国家 经贸委批准设立的化学原料药和医药中间体产业的国家级集聚区。首期开发的5平方公里区块目前已完成“七通一平”的基础设施建设， 入园企业30家，投资50多亿元，2006年实现工业产值11.36亿元， 工商税收9326万元。这里即将形成规模大、质量高、品种全、成本 低的国家级化学原料药出口基地，并将成为国际性的化学原料药的制 造中心、贸易中心、价

9、格形成中心、开发中心和信息中心。同时，在医化基地接壤处己开始建设占地 4.5平方公里的杜桥南 工业发展区。目前这一工业新区累计基础设施投入 1亿多元，园区形 象凸显，已引进企业9家，企业总投资6亿多元。预计未来几年，这 一工业区块将成为杜桥新的经济增长点。杜桥也是椒北平原的商贸中心，目前有眼镜、家具、建材、钢 铁等20多个专业市场。随着我国经济的全面开放和国际化步伐的加 快，外向型经济日益发展，对外交流及招商引资，带来无限商机。同 时，素有经商传统的台州人，积极开拓市场，作为浙东沿海地区主要 商品贸易集散地之一的杜桥，必将带来社会、经济、文化的迅猛发展。 每天来自全国各地到杜桥的客商都在万人以

10、上。面对接踵而来的发展态势，杜桥原有的服务接待设施己明显不能适应新的要求。而杜桥迄今为止尚无一家高星级的饭店，既不能体面地招待为杜桥社会经济建 设作贡献的四海宾朋，也无法进行大型的商务活动及会议， 严重地影 响了杜桥商贸业、会展业、旅游业等产业的发展和杜桥的形象。建设一座高档次的集住宿、餐饮、娱乐、健身及会议服务于一体 的杜桥国际大酒店，为区域内国内国际的各种文化、经济交流及商务、 旅游等提供活动场所，为改善投资环境，树立杜桥的新形象都有重要 的意义，也必将带来较好的经济效益和社会效益。2.2 项目建设的必要性杜桥镇一直是台州市椒北平原及临海东部区域的中心城镇、工业中心、商贸中心、文教中心，2

11、004年3月被列为全国综合改革试点 镇，是台州市规模最大的省级中心镇，辐射周边600平方公里近60万人口地区。自改革开放以来，杜桥镇抓住发展机遇，坚持以经济建 设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前建成城区面 积不断扩大，工业经济持续快速发展，己形成包括眼镜、机械、医化、 塑料、工艺品、纺织等支柱产业，特别是 20平方公里的国家级医化 基地和温台沿海产业带临海东部区块的建设， 将促使杜桥经济的新腾 飞。目前，杜桥已成为民营经济和外商竞相投资的宝地。为适应这一新的经济发展趋势，急需建设集住宿、餐饮、娱乐、健身及会议服务 于一体的现代化的杜桥国际大酒店。随着台金高速公路、沿海高速公路、

12、甬台温铁路和头门连岛工程 的动工建设，杜桥的区位优势将进一步凸显， 东部区域的港口型经济 将飞速发展，并将成为温台沿海产业带的核心区域融入长三角经济 圈。此外，通过前期的滚动式发展，杜桥的眼镜、机械等产业的优势 较为明显，加上杜桥拥有较丰富的土地、滩涂资源，这些都为杜桥工 业和港口产业的发展奠定了较好的基础， 但目前旅馆酒店服务业相对 比较落后，建设与之相适应的高档次国际大酒店是十分必要的。以桃渚国家地质公园及省级风景名胜区为骨干的椒北旅游线开 发，给步入小康生活的国内市民和中外宾客带来了新的风景线，休闲观光度假。因此，不仅是来杜桥开展商务活动、 经济交流和会议活动 的人给杜桥带来了无限的商机

13、，而且到桃渚国家地质公园和省级风景 名胜区旅游观光的游客也给杜桥带来了巨大的商机。杜桥镇商品经济发达、对外交往密切，来往人员多，但目前镇区 内仅有各类酒店、小宾馆40家，客房量不足300间。总体上看，规 模小、档次低，服务业尚处于乡村小集镇的落后状态。 如遇到文化交 流、商务活动、团队旅游、节假日等情况，镇内的酒店、宾馆就出现 爆满现象，客房严重不足。特别是镇区内没有一家高档次的宾馆酒店， 缺乏接待能力，许多客商在办理业务后要到台州市区或临海市区住 宿，第二天又要返回杜桥，严重地影响了客商的办事效率和投资信心， 影响了对外经济活动和对外经济交流，影响了杜桥旅游业及第三产业 的发展。紧紧抓住当前

14、百业俱兴的大好时机， 吸引更多的国内外商家 来杜桥进行更高层次的参观访问、洽谈业务、开发建设以及探亲访友、 观光旅游等，使来杜桥的外宾、外国专家、华侨、港澳台同胞以及全 国各地的各方来宾都能吃得好、住得好、玩得好，建设一个集吃、住、 行、玩、健身等配套齐全、设备先进、管理科学的综合性现代化国际 大酒店是十分必要的，并将给杜桥镇及周边地区的开发建设带来新的 机遇，直接影响着未来杜桥的发展和腾飞。基于上述情况，投资建设本项目既十分必要，也非常迫切。第三章市场分析预测及建设规模3.1 项目投资的经济环境分析宾馆业酒店业的发展与当地的经济发展直接相关。杜桥紧贴台州中心城区，又是省级中心镇，是台州市区城

15、市群的重要组成部分， 是临海市的副中心城市，因此将随着台州市及临海市的经济和社会发 展而不断崛起。从已公布的统计数据来看：2006年，台州全市实现国内生产总值1467.48亿元，比上年增长14.6%。其中，第一产业增 加值106.88亿元，增长2.9%;第二产业增加值 782.16亿元，增长 15.4%;第三产业增加值578.44亿元，增长16.1%。全市人均国内生 产总值为26100元，比上年增长13.8%，首次突破3000美元大关， 达3342美元。其中：台州工业经济持续快速发展，2006年完成工业增加值707.75亿元，比上年增长14.6%。建筑业增长22.8%。国内贸易和旅游业持续旺盛

16、。2006年，全市实现社会消费品零售总额 511.57亿元， 比上年增长16.3%，住宿和餐馆业实现零售额 68.58亿元，比上年增 长16.5%。台州市及临海市均为获中国优秀旅游城市称号，己连续三 年成功举办三届台州旅游节系列活动。2006年共接待旅游总人数1812.69万人次，比上年增长12.2%,其中入境旅游人数8.89万人次， 增长18.0%。实现旅游总收入150.32亿元，比上年增长8.1%，交通 运输业、邮电通信、金融和保险业、对外贸易等都保持持续较快增长。 全年外贸进出口总额达到84.32亿美元，比上年增长32.7%。这些都 为本项目的建设和发展创造了雄厚的经济基础。杜桥镇一直是

17、台州市椒北平原及临海东部区域的中心城镇、工业中心、商贸中心、文教中心，2004年3月被列为全国综合改革试点 镇，是台州市规模最大的省级中心镇，辐射周边600平方公里近60万人口地区。目前建成城区面积6万平方公里，全镇有大小企业3000 多家，包括眼镜、机械、医化、塑料绳缆、工艺、纺织等几大块产业， 特别是由国家计委、国家经贸委批准设立的化学原料药出口基地的建 设，一大批高档次医化企业例如华海药业，九洲药业、海翔医药、新 华制药、东邦制药等的涌入，投资额己超过50亿元，带动了全镇经济的飞速发展。2006年全镇工农总产值84亿元，财政收入2.24亿， 农民人均纯收入7678元。杜桥经济实力雄厚，发

18、展高档次的国际大 酒店具有较好的经济基础根据台州市“十一五”发展规划和我们的预测，在今后几年内台 州以及杜桥的国民经济都将保持稳健的增长态势。为本项目的建设奠 定了扎实的经济基础，为宾馆酒店业发展培养了稳定优质的消费客户 群，加上当地优越的区位环境、良好的基础设施为杜桥国际大酒店的 建设和经营提供了有力的保证。3.2 旅馆饭店业市场分析预测随着我国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，旅游也快速发展。台州旅游经济各项指标呈现出快速增长态势。2005年全市接待国内游客1607.5万人次，同比增长29.9%;海外游客7.53万人 次，同比增长19.7%；国内旅游收入134.79亿元，同比增长38

19、.7%； 旅游创汇5304万美元，同比增长35.2%；旅游总收入139.09亿元， 同比增长38.5%, 2006年持续快速发展，全市接待国内游客 1812.69 万人次，实现旅游总收入150.3亿元。接待游客人次和旅游收入二项 指标连续三年居浙江省第3位。据有关部门统计，近三年台州接待国内旅游者人数年均递增 22.32%；国内旅游收入134.79亿元，同比增38.7%；其中一日游游 客766.62万人次，在住宿设施过夜的649.22万人次，在亲友家过夜 的 191.66 万人次，分别占总数的 47.69%、40.38%、11.93%； 2005 年全省国内旅游抽样调查结果显示，国内游客在台州

20、人均花费为 897.7元/人。在接待海外游客方面，2005年，全市接待海外游客75321 人次，同比增长19.7%；海外游客中，外国人42979人次（其中日本 游客7443人次，韩国游客3777人次），香港同胞6809人次，澳门 同胞4200人次，台湾同胞21333人次；接待海外旅游者人天数279388 人天，同比上升 35.72%，近三年接待海外旅游者人天数年均递增 12.66%。2005年，海外游客在台平均停留3.7天。全市旅游创汇5304 万美元，同比上升35.2%。随着旅游业的蓬勃发展，全市旅馆饭店业经营业绩不断上升。目前，台州共有星级饭店72家，其中；四星级饭店8家；三星级饭店15

21、家，二星级饭店42家，一星级饭店7家。全市旅游星级饭店拥有客房 共7022间，床位12572张。2005年，台州市星级饭店共接待游客229.79 万人次，与上年同比增长17.42%；出租间天数146.79万间天；营业收 入总额95264.4万元。星级饭店平均客房出租率为60.39%,平均房价 226.56元/间天。人均旅游消费、住宿、饮食消费逐步提高，旅馆饭 店需求日益增长，特别是在节假日、旅游旺季，旅馆饭店暴满，结婚 定酒席往往要在半年之前才能订到房间。旅馆饭店业特别是高档次的 旅馆饭店市场前景十分看好。3.3 杜桥旅馆饭店市场需求情况随着杜桥工业及商贸业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有

22、力的保证。杜桥酒店客源市场主要有：来桃渚国家地质公园和省级风 景名胜区休闲观光度假，来杜桥开展商务活动、会议和接待交流活动。 另外，杜桥有大量外出经商人员，仅节日探亲访友的有6万多人次。据统计，休闲观光度假的逗留时间为2.49 天,探亲访友的为2.6 天, 商务活动的为3.55天，会议的为3.37天，健康疗养的为5.94天， 文体科技交流的为4.58天，其他旅游目的的为3.21天。平均停留 3.47天，住宿涉外宾馆的平均停留 2.78天，人均花费为250.6元/ 天，过夜旅游者人均花费842.8元/天。杜桥镇内目前仅有各类小酒店、小宾馆 40家，客房量不足300 间，其中二星级酒店仅 3家，三

23、星级以上的酒店为空白，娱乐业6家。总体上看，规模小、档次低、服务业尚处于乡村小集镇的落后状 态。如遇到重要商务活动、旅游团体活动、节假日等情况，旅游服务 业立即人满为患，客商、游人无法逗留，忙忙碌碌地赶回各地，严重 影响了对外经贸、对外交流和当地经济及第三产业的发展， 与蓬勃发 展的新兴城市也极不相称，急需发展高档次的宾馆和饭店。随着我国改革开放的不断深入，投资环境的进一步改善，必将推 动经济的全面发展，人民生活水平的提高和消费观念的不断更新，都将会带动商务旅游消费的发展。同时，随着甬台温铁路、甬台温高速 公路复线和台金高速公路东延线的建设，将给杜桥的发展带来新的更 大机遇，特别是国家级医化基

24、地的发展，将加快招商引资和国内国际 贸易发展的步伐，定会给杜桥国际大酒店带来更加无限商机。总之， 杜桥国际大酒店的市场前景广阔而良好，并对杜桥及整个椒北地区经 济和社会发展起到积极的推进作用。3.4 项目的建设内容与经营规模建设内容： 拟建项目将建成具有现代化配套设施，功能齐全、 品位高档的四星级酒店，其主要内容包括主楼、裙楼、辅助用房、停 车场、道路、绿化及配套辅助设施。建设规模： 根据市场分析判断、投资约束和项目经营管理的要 求，本项目的建设规模为：总建筑面积43000平方米（含地下室3000 平方米），其中主楼建筑面积18100平方米，裙楼建筑面积23500平 方米，辅助用房建筑面积14

25、00平方米。经营规模：本项目建成后，将提供280套客房、提供包括住宿、餐饮、娱乐、会议、商务等为一体的多项服务，预计年营业额可达8412万元人民币。第四章 项目建设的基础条件4.1项目的选址本项目地址位于杜桥镇西侧的新城区，交通便捷，水、电、通讯等基础设施较为完善，经济基础雄厚，具有良好的地理自然环境，为 饭店的建造和经营提供了极为优越的条件，是商务型饭店经营的理想 场所。（见项目位置图）4.2 自然条件地貌地质 杜桥镇位于临海东部滨海平原地区，地势平坦，土层深厚，沟浦纵横，池塘密布，有水乡泽国、鱼米之乡之称。杜桥镇内地形自北向南倾斜，北部山峦起伏，南部地势低平，为广阔 的滨海平原，镇域东部有

26、凤凰山（高程 1354m）,西有松山（高程87.3m），北有白岩山（高程5104m）。百里大河贯穿全镇，河塘纵横， 灌溉便利。从裸露的地质情况看，杜桥地区属第四世纪沉积平原，由台州湾 挟带的泥沙冲积，经海浪的搬运淤泥沉积而成，主要岩性为浅灰色含 砾亚粘土、淡黄色砂砾、杂色淤泥质亚粘土等。地基承载力一般为 7-10T/m2,近山麓地带可达15T/m2,最小处为55-6 T/m2潜水位在 地表以下03-0.5 m,秋冬少雨时期为08-1.5 m,承压水在15 m以下。 根据中国地震烈度区划图（佃90年）,地震烈度为V -W度。422 气候气象杜桥镇属亚热带边缘的季风气候特征，雨量 充沛，四季分明，

27、气候温和，湿度适宜，无霜期长。年平均气温17.5C, 极端最高气温为 38.1 C,极端最低气温为-6.8C。年平均降水量为 1537.5mm,年最大雨量为 2375.1mm,年最小雨量为912.8mm。每年 降雨量4-9月份为最多，5-6月份为梅雨季节，1小时最大降雨量为 66.5mm, 24小时最大降雨量为237.7mm。每年12月至次年3月， 时有冰霜雪出现。秋季常遇台风在附近地区登陆，带来为期2到3天的风雨天气，有时会形成洪涝灾害。由于杜桥镇东、北、西三面环山，常年主导风向西北风受到西北 山岭的阻挡，使空气环流而形成的一种小气候，主导风向为南风。4.3 交通条件交通便捷，现有75、83

28、两条省道在镇区交汇，沿海公路连接台 州市区和临海市区，正在建设中的台缙高速公路将延伸至杜桥国家级医化基地，拟建的甬台温高速公路复线穿越镇区，距黄岩机场仅20公里，距椒江港区仅10公里，海、陆、空交通运输都十分方便。4.4 公用工程配套条件441电力供应 距离仅10公里有台州火电厂，为华东地区最大发电厂之一。镇内已有华东电网大汾变电所、 杜前开关站，境内建 造了两座110KV的变电所。电力供应充足，能保证当地工业、商贸、 群众生活等各方面用电。本项目装机容量1200KVA，由大汾变电所高压电线接入配电房，就可以保证用电需要。4.4.2 淡水供应 本镇内有童潦水库（有效库容 1073万m3）、 溪

29、口水库（有效库容2840万m3）和牛头山水库（有效库容 30250万 m3）作水源。目前供水能力3万吨/日，规划建设从溪口水库、牛头 山水库引水工程建成，供水能力将达到 30万吨/日，保障企业的生产 和生活用水。本项目经营时日用水量约 550吨，通过酒店供水管网连 接市政供水管道，可满足用水需求。4.4.3 排水排污本项目位于市政规划区内，排水排污设施齐 备。本项目拟建雨污分流排水系统，雨水经有组织暗管汇集后排到市 政排水管网。生活污水经处理达标后汇集排入市政污水管网。4.4.4 消防用水 消防用水和生活经营用水合供，消防用水室内消火栓按40L / S,室外消火栓按30L / S布置。室外消防

30、与城市给 水管网为同一系统，在建筑物四周设置一定数量的室外消防栓，火灾时由城市消防车前来施救。445 电讯 杜桥镇通讯发达，电话网络全覆盖，因特网、互 联网和宽带网已初具规模。中国电信、中国联通、中国移动、中国网 通、中国铁通等通讯企业相继进驻杜桥， 临海市电信局己在杜桥设立 了电信分局，无论是有线还是无线都会满足需要。4. 5物资供应情况杜桥具有得天独厚的自然资源， 工商业发达，农副、渔业产品品 种繁多，物产丰富、原料供应充足。如有全国著名的涌泉密桔、西兰 花生产基地，大陈渔场等盛产大、小黄鱼、带鱼、鲳鱼、鳓鱼等数十 种经济鱼类和对虾、梭子蟹等海产品，完全能满足大酒店的消费需求。第五章设计思

31、路与工程建设方案5.1 基本设计思路根据杜桥镇饭店业和市场调查的基本情况，及现有资源情况，拟 建设的杜桥国际大酒店的设计和建设涵盖以下基本概念：5.1.1 杜桥国际大酒店的基本设计思路（1）总体设计指导思想是以市场为前提，充分考虑开业以后经 营效果和投资回报，能够体现一体化、现代化、综合性商务型饭店的 特色，有鲜明的市场形象。（2）饭店的设计应体现出较强的对市场环境的适应性，原则为：基本建筑骨架如土建、总体布局、功能设计严格按照四星级的标准设 计，酒店的装修以及其它用具、陈设等可考虑市场的实际需要和公司 现状出发进行灵活变通，以便尽可能地做到和目前市场相适应， 节约 投资和适应未来发展的需要。

32、（3）饭店的建造、装修应重设计，“轻”材料。强调材料为设计 服务，材料是设计表现的手段，避免造成贵重材料的堆砌而忽视了饭 店自身的个性。注重饭店设计来体现、突出饭店的文化品味、审美情 趣以及鲜明的风格特色，做到既可以节约投资，又能够避免目前饭店 建设中的“俗”套。（4）饭店的总体规模约为280套客房，考虑到规模经营等因素， 建筑面积目前暂定为43000平方米（含地下3000平方米）。（5）为了符合市场的现状，饭店的建造标准按四星级标准设计， 必须符合四星级饭店评定的要求，确保饭店的市场形象，同时又做到 经营成本的控制，确保企业的经营利润。（6）饭店的设计应充分考虑环境因素，尽可能利用现有的环境

33、 优势和独特的自然景观，使饭店的建筑、园林布局与周边环境协调， 依靠环境优势来突出和体现设计风格。（7）饭店应引进并体现绿色饭店经营理念，在节能、环保、关 怀残疾人等方面从设计之初就加以考虑，同时也应向客人提供绿色产 品。包括饭店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立 个性化形象。（8）饭店的设计建设应重视日后经营成本的控制，水、电、气应分区域进行计量和控制，设置不同的计量装置。功能布局也应体现 低成本运行概念，以适应市场竞争的需要。饭店的建设标准本饭店的建设标准为四星级综合性商务型饭店，主要有：（1）每间标准客房（客房净面积宜大于 20 m2），拥有独立的卫 生间（卫生间净面积宜大

34、于 5 m2），配有彩电、微型酒吧、保险箱、 电脑等设备；（2）拥有套房和豪华（总统）套房；（3）拥有中央空调和自备发电系统；（4）拥有智能化管理系统；（5）拥有卫星、有线和闭路电视等系统，以及公共广播和背景 音乐等系统；（6）拥有电梯系统；（7）拥有自动化报警系统和自动喷淋消防等安全系统；（8）拥有现代化电讯、网络系统；（9）拥有现代化的旅游服务措施（外币兑换、票务和旅游服务 等）;（10）拥有现代化的饮食服务（中、西餐、咖啡厅及大宴会厅等） 中心和商务设施；（11）拥有现代化的较完善的健康娱乐服务设施；（12）拥有现代化的会议和商务设施；（13）拥有较完善的员工食宿等设施。5.2 总体布局

35、与建筑设计521设计依据和设计原则（1）现行有关的建筑设计规范、国家标准等；（2）杜桥镇城镇总体规划以及发改、城建、土管等部门的批复意 见和要求；（3）要突出“天、地、人、和”和“以人为本”，努力创造功能合理、经济适用、安全舒适、环境优美，满足现代生活的饭店建筑。总体布局本项目由主楼、裙楼、辅助用房三部分组成。立面以高低错落的造型，配合恰当的体量，与周边的环境协调呼应。主体建筑西临杜南大道，南面滨海路，东为商住房开发区块，北为规划备用地。主楼地面以上 22层，高度75米，裙楼、辅助用房 地面以上4层。本项目总用地面积23333卅，约合35亩，总建筑面 积43000平方米（含地下3000平方米）

36、，其中主楼18100平方米，裙 楼23500平方米，辅助用房1400平方米。客房280套，机动车停车 位90个，自行车停车位600个。（见项目总平面布置图）建筑方案（1）主楼：底层主要入口及门厅设于主楼前部，设置大堂、大堂酒吧以及于大堂配套的大堂后勤工作区，商务中心、邮电、银行、 旅行社、美容美发、医务、商店、接待室等，还设有宴会厅、另点餐 厅、西餐厅以及相应的厨房、库房，消防中心、监控室、电话总机等， 二层为公共服务部分，设有多功能厅、大、小餐厅以及相应的厨房、 库房。三楼为会议中心，设有大小不等的各类会议室。四楼为酒店后 勤服务办公，五楼至二一楼为客房，在二十和二一层设套房及高 级套房，最

37、顶层设置观光餐厅和音乐咖啡厅。 地下室为设备用房，包 括洗衣机房、变配电房、发电机房、锅炉房、热交换器室、水池水泵 房等。残疾人设施齐全。（2）裙楼：底层设置4道的保龄球馆、室内游泳池、健身中心、 茶坊等，二层设置歌舞表演大厅及包厢、电子游戏室、台球房、家庭 影院、棋牌室等，三、四层设置男女桑拿中心、壁球室及露天茶座。（3）辅助用房：底层设置职工男女更衣室、浴室、值班室，二 层设置职工餐厅、厨房，三层为办公室、四层为职工集体宿舍。地上 架空层设职工自行车和自备车库，地下室设有地下消防水池和生活水 池以及水泵房等。（4）饭店室外设广场、网球场、游泳池、草坪、艺术小品等供 活动和休闲的环境优美的绿

38、化娱乐设施，起到调节优化小环境的作用。整个地块内绿地率约达到 30%，符合绿化要求。设置汽车硬地 绿化泊车位约90个，设自行车（棚）停车位约 600个。524 交通组织本方案分为主楼、裙楼和辅助用房三大部分，并独自设独立出入 口。各自的车流和人流互不干扰，在主楼和活动中心内，客人流线与 职工流线清晰明了，辅助用房中的职工流线通过职工通道进入主楼内 的工作电梯，流向各自的工作岗位。客人通过底层大厅六台电梯等进 入不同的活动区域，各独立的区域安静，视线良好，环境优美。做到: 人流与车流互不干扰，客人流线与职工流线互不干扰。525 立面造型设计手法处理以体现宾馆建筑特点， 突出时代性，建筑风格新颖

39、别致，形成既简洁明快、体现建筑物个性，又具有时代气息，变化中 求统一，具有鲜明的绿色环保风格。5.3 结构、给排水、电气及暖通等设计设计原则：1、先进性：选取先进成熟的技术、设备、工艺，消化吸收国内外 先进技术。2、适用性：符合国家及当地的规范要求，布局紧凑、流线合理, 各环节加强节能措施，做到节能、安全、环保。3、经济性：在满足使用、充分利用各项设施的前提下，尽量减 少建设投资，做到经济、实用、科学、合理。532结构设计（1）结构设计依据及标准：建筑结构荷载规范GBJ9 87建筑地基基础设计规范GBJ7 89建筑桩基技术规范JGJ94 94混凝土结构设计规范GBJ10 89JGJ3 91钢筋

40、混凝土高层建筑结构设计与施工规程建筑软弱地基基础设计规范浙江省标准DBJ10 1 90(2) 结构抗震标准：根据中国地震烈度区划图(1990),本工程所在地区基本烈度 值6度，本工程不考虑专门的抗震设计。(3) 基础类型：根据本工程特点及建设场地特点，本工程拟采用桩基础。桩基计 算方法，采用国内比较先进的理论-桩筏共同作用进行桩基设计。 集 体桩型待地质勘测资料提供后再定。(4) 上部结构类型：本工程采用框架一简体结构，楼板采用现浇楼板，结构安全等级 为一级。荷载按建筑结构荷载规范(GBJ987)和钢筋混凝土 高层建筑结构设计与施工规程(JGJ3 91)规定取值。533给排水设计(1) 设计依

41、据建筑给排水设计规范，室外给水设计规范，室外排水设计规范，高层民用建筑设计防火规范，自动喷水灭火系统防火规范，建筑灭火设计规范等。(2) 给水工程：水源采用城市给水管网，考虑室外消防用水的 要求进水管为DN150，采用双路供水。(3) 热水工程：本工程的客房及公共活动场所均采用集中热水 供应。开水供应均采用电开水器供水。(4) 消防工程每层均设置室内消火栓，水量按 40L / S考虑。自动喷淋系统按中危险级考虑。在建筑物四周设置一定数量的室外消防栓，水量按 30L / S考虑。地下室设消防水池。在变配电、燃油锅炉房等处设置 C02管网灭火系统。在建筑物各相应部位设置一定数量的手提式干粉 灭火器

42、等。(5)排水工程：室内排水根据不同水质而分流，其中粪便污水经化粪池处理；含 油废水经隔油池处理后排入城市废水管网； 雨水就近排入城市雨水管 网。533 电气设计(1) 设计依据：本工程根据以下国家规范及各种对电气专业的要求进行设计：民用建筑电气设计规范JGI /T16 92高层民用建筑设计防火规范GB50045 95建筑物防雷设计规范GB50057 94(2) 设计范围：a、10KV变电所设计b、配电系统的设计c、照明及防雷接地装置的设计e、火灾自动报警及联动系统的设计(3) 电源：本工程属一类建筑，电源采用10KV双电源供电，并列运行，另设500KVA柴油发电机一台，以满足消防等一级负荷的

43、需要。(4) 照明设计照明设计包括一般照明和应急照明设计， 办公室主要采用日光灯 灯源，餐厅、门厅、附房、走道主要采用白炽灯光源，本工程除设有 应急疏散照明外，变电所、消控中心、水泵房、冷冻机房、餐厅、门 厅等均设有事故照明。(5) 消防系统本工程所有消防设备均为双电源供电，并在末端实现自动切换，底层设有消防控制中心，内设火灾自动报警系统。(6) 防雷、接地系统本工程房屋、变压器、消控中心、弱点监控、电梯机房等均设有 单独接地引下线，接地电阻不大于 1Q。(7) 弱点系统本工程设有电话系统、计算机网络系统，楼宇自动化管理系统， 闭路监控系统、闭路电视系统，背景音乐系统，巡更系统，无线对讲 系统

44、，为实现现代酒店的管理及发展需要。(8) 用电量估算据估算，夏季日用电量约为2.5万度，其它季节日平均用电量约 为176万度。按夏季三个月计，则年用电量约为 700万度。534 暖通设计(1) 设计依据本工程依据下列设计规范进行设计：采暖通风与空气调节设计规范GBJI9 87旅游建筑热工与空气调节节能设计标准GB50189 93高层民用建筑设计防火规范GB50045 95锅炉房设计规范 GB50041 92(2) 空调冷热源经综合比较，本工程应设计两台电动离心式冷水机组和一台电动 螺杆式冷水机组供大楼夏季空调使用。锅炉房内设二台燃油无压热水 炉，供卫生热水及冬季采暖使用，锅炉房内另设二台燃油蒸

45、汽锅炉， 供洗衣房及厨房用汽。蒸汽锅炉房按规范要求设泄爆面积。(3) 空调形式及空调水系统本工程大空间房间采用空气处理机处理空气，散流器送风，集中回风。饭店客房部分采用风机盘管加新风系统。(4) 消防设计本工程防烟楼梯间及其前室，消防电梯前均按高层民用建筑设 计防火规范要求作防排烟设计。(6)卫生、防疫、环保设计本工程所有空调房间按规范要求设新风系统。地下室设备用房， 楼内浴、厕均设通风系统，地下室锅炉燃气及发电机燃气均通过烟囱 至主楼屋顶排放，大楼厨房油烟经竖井至屋顶排放。本工程所有空调 设备均采用低噪音设备并作消声处理。27第六章 消防、环保、节能与人防6.1 消防本工程为高层建筑，按高层

46、民用建筑设计防火规范 及 国家有关消防法令、法规设置相应的消防设备、设施，留有足够的安 全出入口、消防通道、疏散楼梯，按规范在空调房间内设置火灾报警 系统和自动喷淋系统以及完善的安全监视系统。在底层设置消防控制 中心，且与大楼监控中心合用。有关电器、电路等设备及安装符合防火要求。定期对设备检查，加强员工防火教育，预防火灾，杜绝火 灾隐患。制作或采购营业家俱、陈设物和木饰面板均选用阻燃耐热 油漆或刷涂面层。6.2 环境保护621本项目周围环境状况：四周相邻均无污染源产生的行政 区、商务区、居住区等，目前项目周边环境质量状况良好。6.2.2 施工期环境保护：施工期注意文明施工，及时清运现场 垃圾，

47、积极采取有效措施，施工设备不产生超标废气、废水排放。6.2.3 使用期环境保护：在充分利用优美环境的同时，本方案 妥善处理设备用房、厨房、给排水处理设施等带来噪声、废水、废气、 污水等污染问题，相对集中布置，并设单独的辅助出口。锅炉房、冷 冻机房、变配电房等设备用房安排在地下室，选择先进设备，把噪声 等污染减少到最低点。锅炉排烟、发电机房排气、厨房排烟等通过附壁至主体建筑屋面 排出。废气主要是厨房排放油烟气，经过滤处理后可以排入空气中自 然稀释；锅炉排放物应达排放标准。生活污水，废水排放前设有净化池、隔油装置，并实行雨污分流， 废水处理达标后排入市政污水管道。客房采用封闭处理，以确保室内噪音低

48、于声级三十五分贝要求。设备选型：优先选用低噪声设备，安装时使用减震垫块，并在设 备机房内设置吸音防火材料，使噪声隔离达到规定标准。生活垃圾均 采用塑料袋集装，专人管理并设集中处理间，统一拉运处理垃圾，加 强项目的绿化维护工作。6.3 节能631为认真贯彻国家能源政策，采用新型墙体及门窗，使建筑保温、隔音、防水、防火性能大大提高；水泥采用散装水泥。6.3.2 建筑设计充分利用自然通风和采光，以降低单位建筑面 积能耗。6.3.3 走道、公用部位、照明、商场等的照明均采用节能灯具。6.3.4 加强水、电等公共设备设施的维修。6.4 人防641本工程为高层建筑，且基础埋置深度达三米以上，建筑面积超过7

49、000平方米，根据中华人民共和国防空法及国家、地方 有关人民防空法的法令、法规规定，本工程应修建防空地下室工程， 建筑面积不小于1945平方米。6.4.2 本工程修建地下室面积3000平方米，根据中华人民共 和国防空法第五条规定，防空地下室工程平时由杜桥国际大酒店有 限公司管理作为地下停车库使用，战时用于防空地下室。6.4.3 按照国务院、中央军委有关规定，本工程的防护标准按 五级标准设计。6.4.4 地下室防空工程在政府有关防空部门的监督指导下实 施、管理、维护，使工程建设的设计、施工质量符合国家规定的防护 标准和质量标准，使其保持良好的使用状态。6.5 职工劳动保护、安全措施依据本行业特点

50、，采取相应措施，改善员工的工作条件，维护员 工安全、健康，实现安全、文明生产经营。6.5.1 设置较完善的员工宿舍、食堂、休息、更衣室等；6.5.2 生产设备优先选用先进、节能、低噪设备，从根本上减 少影响身心健康因素；6.5.3 设备布置充分考虑到操作、运输、维修空间；传动及机 械危险部分装设牢固可靠的防护装置；6.5.4 优先选择安全、节能、可靠的电器产品，线路布置按有 关规范执行；6.5.5 设专职的安全管理人员，定人、定时、定地点，负责检 查、督促安全措施，定期进行安全教育，使各项指标达到有关规范等 要求。6.6 卫生及措施6.6.1 本饭店按有关部门的卫生标准要求，设置相应的卫生设

51、备、设施。6.6.2 员工定期进行健康检查，必要时进行临时检查，确保个 人卫生，禁止有传染性疾病人员进入工作区，以达到有关卫生的要求。6.6.3 加强卫生和消毒工作，进工作区前需更换工作服。第七章 生产组织与项目实施进度7.1企业组织机构董事会是本企业的最高权力机构， 决策和决定一切重大问题。总经 理行使董事会授予的职权，负责饭店的日常经营工作。按照现代企业 制度的要求，以一体化、高效化、系统化为管理原则，建立充满活力 和动力的经营机制与管理方式。本项目的管理机构大体上设想为：设总经理一人，副总经理二人， 全面负责日常经营管理工作，下设8个工作部门，协助总经理处理日 常经营业务。其管理机构设置

52、如下图。工程咅副总经理保安部采购部总会计师总工程师总经济师副总经理财务部人事部前厅部董事会总纟经理7.2劳动定员工程建成后，需要招聘一定数量的管理人员和维护等各类人员。 根据本项目的项目设计和规模大小，本饭店的人员配置客房1：1.2比例定员，其中管理人员36人，职工300人，包括高级厨师、设备 维修技术人员、保安人员等。员工招收将根据国家及地方政府有关部 门的规定依法进行。中高级管理人员采取面向国内外公开招聘， 一般 员工面向国内招聘，择优录用，优先招收合格的下岗职工，并依据有 关规定相应地订立劳动合同。7.3人员培训注重提高饭店管理人员的素质，采取定期培训、学习、专 题讲座、对外交流等形式，

53、进一步培养其成为敬业、进取心强，既懂 现代科技知识，又精通市场规律的高级复合型人才， 树立企业的良好 形象。为保证饭店具有较高的管理水平和服务质量，提高知名 度，使员工能迅速胜任岗位工作，在工程竣工前企业将先对员工进行 分层次、分批进行各项培训。人员培训采取两种方式，一是邀请相关 公司技术人员、管理人员进行传授管理经验；二是专程赴有一定经验 和声望的类似企业直接观摩、学习与培训。在设备安装、调试及试运转期间，将请专家、专业技术人 员等对技工进行理论及操作的技术培训， 采取上课学习、操作示范等 方法，适应设备的操作运行。每年组织技工轮训一次，并经常进行技术练兵，培养一支熟悉专业知识的技术工人队伍

54、。同时，制定严格的操作规程，保证饭店设备的正常运行，确保成本的有效控制和应有的 经济效益。7.4项目建设工期根据项目的进度安排，确定本项目建设期为 3年，第四年投产， 营业负荷达到设计能力的75% （即入住率60%），第五年达到100% （即入住率达到80% ）。公司在饭店筹备和建设期间，在董事会下设立筹建处。筹建处在 董事会的领导下，全面负责本项目的建设实施工作， 保证工程质量和 进度，尽可能缩短建设周期，使项目早日建成，提高投资效益。为确保本项目工程设计和施工质量达到四星级标准饭店的硬件 标准，要求承担工程设计和施工的单位必须具有甲级和一级资质的企 业，并通过公开招标择优选择。同时公开招聘监理公司对工程质量、 投资、进度进行监理。本项目所需材料、设备、运输工具和办公用品，在相同情况下， 尽可能采用国家名优产品，采