万科房地产公司管理系统财务分析报告报告材料-ref

1、万科房地产公司财务分析报告实习对象：实习名称：财务报表分析小组成员：实习时间：万科房地产集团财务分析企业简介（一）企业概况万科集团股份有限公司成立于 1984年5月，以房地产为核心业务， 是中国大陆 首批公开上市的企业之一。至 2003年6月30日止，公司总资产 94.73亿元，净资 产42.85亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票 2,800万股，集资人民币2,800万元， 资产及经营规模迅速扩大。 1991年1月29日本公司之 A股在深圳证券交易所挂牌 交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万

2、科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万 科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深 圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产 核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币 6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月

3、，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务， 截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、 南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到 15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。（二）股本结构变动日期2010-06-302009-12-292009-06-302008-12-312008-06-19公告日期2010-08-102009-12-26

4、2009-08-042009-03-102008-06-05变动原因定期报告其它上市定期报告定期报告送、转股总股本1099521.022 万1099521.022 万1099521.022 万1099521.021099521.02股股股2万股2万股流通股流通A股965607.991 万965609.491 万939209.491 万939021.765941385.831股股股万股万股高管股0万股0万股0万股0万股0万股限售A股2417.484 万股2415.984 万股28815.984 万股29003.71 万26639.643股万股流通B股131495.547 万股131495.547

5、 万股131495.547 万股131495.547万股流通H股0万股0万股0万股0万股0万股国家股0万股0万股0万股0万股0万股国有法人股0万股0万股0万股0万股0万股境内法人股0万股0万股0万股0万股0万股境内发起人股0万股0万股0万股0万股0万股募集法人股0万股0万股0万股0万股0万股一般法人股0万股0万股0万股0万股0万股战略投资者持股0万股0万股0万股0万股0万股基金持股0万股0万股0万股0万股0万股转配股0万股0万股0万股0万股0万股内部职工股0万股0万股0万股0万股0万股优先股0万股0万股0万股0万股0万股企业财务分析（一）偿债能力分析能否到期偿债是企业生存的根本问题，偿债能力是

6、决定企业财务状况的重要 因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。1.短期偿债能力分析（见下表）200420052006200720082009流动比率1.991.99 2.512.132.141.83速动比率0.530.370.570.320.730.46现金比率0.142-0.2080.2660.178在短期偿债能力的分析中，流动比率是一个重要指标，近年来该指标呈波浪 式变动趋势，07年流动比率降低源于短期借款的增加，08年的回款情况良好使 其上升,09年降低0.58,但仍然高于同年行业0.539的平均水平。由于存货存 在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因

7、此速动比率比 流动比率更具有参考价值。07年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使 短期借款、应付账款等流动负债增加，因此指标在07年降低了 0.28, 08 年销 售情况向好，比率上升有所上升，09年再次低于同年行业平均值。究其原因， 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款，相应的存货尚不能结转，由于预售楼宇增加，09年流动负债中预收账款较去年增长3倍,万科实际的偿债能力因而得以提高，但反映在财务指标上，则流动负债增加， 速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率，其现金偿债能力较弱，但近年来呈上升趋势。 07年房地

8、产项目支出增多，比率为负，09年有所下降，但该年流动负债结构有 所变化，流动负债中预收账款增长较多，但没有偿债压力。就本行业来说，万科 短期偿债能力较好，且逐步提高，但应重视现金为王的原则，加强现金流的管理。2. 长期偿债能力(1) 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性，企业必须由有较为合理 的资本结构。从图1、图2来看，资产中流动资产比重大，且大致呈上升趋势, 高于行业平均比重；大部分流动资产由长期筹资而得，风险较小，属稳健型资 本资产结构。 2006 2007 2008 2009图1长期筹资短期筹资 2006 2007 2008 2009图2资产分析：资产中长期投资，无形资产和固定资产

9、比重较小，波动幅度不 大。在流动资产中，存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增 长而有所增长，同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点：首先，企业 会计制度规定，房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营 业务成本，只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时，才能确认收入并结转成本，因此，房地产企业往往有很大的存货余额；其次，对于写字 楼项目，付款方式多为分期付款，所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账 款。具体到万科，除了具有房地产业的特点以外，这也是其在近3年的战略扩 张中不断增加储备的结果。近 3年存货的结构质量有所提高，但应持续注意做 好存货的管理

10、和销售工作，提高资产质量。关于应收账款，由于其核心业务是商 业住宅，所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降，可能是收款工作开展顺利。负债结构分析：流动负债结构：在借款中，短期借款占很大部分，但近年 在资产中所占比重有所降低，说明其融资结构变化，对短期借款有所控制，且 短期借款一般采用抵押或担保的方式取得，这是短期融资门槛提高的一个必然反 应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大，也可能是商业信誉增强使其可 以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题 ，应引起重视。长期负债结构： 长期借款近年急剧上升，说明企业开始注重长期负债的融资方式，同时也可以 看出近阶段万科对于资金需求的迫切。

11、整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向 长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中，资产负债率反映了债权人受 保护的程度，是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融 资，但仍保持着的稳健的资产负债率，为更大程度地利用财务杠杆提供了空间， 这对房地产企业尤为重要。(2) 资金成本与现金债务总额比率图3可见，万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化，这将 是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力，只要能按时付息就能借新债换旧债，维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债 务的能力不稳定。综上所述，金融政策的变化，对融资渠道的拓展提出了更高的要求，土

12、地 政策的变化，也进一步增加了房地产企业的资金需求，信贷门槛上升、信贷空间先进债务总额比1利息率收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为 主的不确定风险，有效解决多渠道融资，改善负债结构成为新的挑战。（二）营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的 投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力：1. 短期资产营运能力（1）存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导 致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规 模扩大，存货规模增长速度大于其销售增长的速度，因此存货的

13、周转率逐年下 降若该指标过小，则发生跌价损失的风险较大，但万科的销售规模也保持了较快 的增长，在业务量扩大时，存货量是充足货源的必要保证，且存货中拟开发产 品和已完工产品比重下降，在建开发产品比重大幅上升，存货结构更加合理。因 此，存货周转率的波动幅度在正常范围，但仍应提高存货管理水平和资产利用 效率，注重获取优质项目，加快项目的开发速度，提高资金利用效率，充分发 挥规模效应，保持适度的增长速度。（2） 应收账款周转率。7年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升（见 表）,原因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。年份2006200720082009应收帐款周转 率13

14、.9016.0023.7628.073. 长期资产营运能力固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量 的大幅增长所致，说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率，同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转 率的高低，该指标（见下表）近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降，但其毛利率，应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小，万科要提高总资产周转率，必须改善存货的管理。年份2006200720082009总资产周转 率0.620.690.600.57总的来说，万科的资产营运能力较强，尤其是其应收账款、固定资产的营运 能力非常优秀

15、，堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多，存货管 理效率下降较为明显，因此造成了总资产管理效率降低，管理层应关注存货的 管理。（三）盈利能力分析盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关 重要的能力。1.营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映 ，是获利能力的基础，也是企业发展 的根本。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业 初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主，以其他区域经济中心 城市为辅的“ 3+X'跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进 的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2009

16、主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域32.38%36.46%26.06%京津以及地区32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2. 期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平，产品设计，规模经济和对 成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持上升态势，除市场销售向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高。由下 表可见，管理费用的增长幅度不小，良好的管理关固然是企业发展的核心，但 也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资 本化的同时也存在

17、大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财 务费用却为负数，管理层应注意提高资金利用效率。各项目增长幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主营业务利润57.01%39.04%56.79%营业费用66.48%55.99%41.83%管理费用43.17%0.48%42.82%3. 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析：由下表可见，06- 09年销售毛利率逐渐增长。07年 根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预 期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为 近年来最高点，效益取得长足进步。其项目阶梯

18、形的收入，具有稳定性和较强的 抗风险能力，抹平了行业波动带来的影响。年份2006200720082009销售净利润18.368.5P 11.4512.79销售毛利润20.0922.5125.7528.72利润构成分析：由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产 业务为其主要来源，毛利率保持稳定的增长态势，而物业管理业务获利能力有 待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长 ，同时投资收 益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。4. 盈利能力指标(1) 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势(见下表)。说明企业 盈利能力不断提高。年份20062007

19、20082009资产净利率d4.65%5.13%P 5.65%6.14%净资产收益率11.31%11.53%14.26%16.25%(2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收 益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的 风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致，因此，万科应加强现金流的管理 降低市场风险，提高运作效率，保证业务开展的灵活度。例如，08年，加强对 项目开发节奏的管理，加快销售，对不同的采用不同的租售策略，进一步消化 现房库存，加快项目资金周转速度；09年贯彻“现金为王”的策略，调减全年开 工和竣工计划，以减少现金支出，都取

20、得了不错的效果。年份2006200720082009经营指数0.621.19-2.730.34每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了 10增10的股票股利政策, 因此，实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势，在不断增资 的情况下，仍能保持一定的每股收益，说明万科有较强的获利能力。09年行业 平均每股现金流量为0.404。该指标偏低，主要是由于每年公积金转股使股本规 模扩大，其次，反映了万科获取现金能力偏低。年份2006200720082009每股现金流量二0.26-1.060.460.23通过以上分析可见，万科拥有较强的获利能力，且这种获利能力有很好的 稳定性。在行业沧海桑田

21、变化的十年，万科一直保持了很高的盈利水平，除了市 场强大需求外，说明其拥有很高的管理水平和决策能力，另外，规范、均好的价 值观也是其长盛不衰的秘诀。(四) 可持续发展指标趋势分析企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中，既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位， 又要保持企业在已领先的竞争领域 和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高，保证企业在相当长的时间内长盛不衰。企业发展是指企业面对未来未知环境的适应，使企业得以进一步运行，实现 企业目标。可持续发展是既要考虑当前发展的需要 ，又要考虑未来发展的需要；不能以 牺牲后期的利益为代价，来换取现在的发展，满

22、足现在利益。同时可持续发展也包 括面对不可预期的环境震荡，而持续保持发展趋势的一种发展观。企业战略是企业如何运行的指导思想，它是对处于不断变化的竞争环境之中 的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。企业可持续发展战略非常繁杂，但是众多理论都是从企业内部某一方面的特 性来论述的。根据国内外研究者和实际工作者的总结， 可以把企业并购区分为以 下几种类型。企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制 度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。（1）创新可持续发展战略所谓创新可持续发展战略，即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问 题是有效益，有

23、效益不仅要有体制上的保证，而且必须不断创新。只有不断创新 的企业，才能保证其效益的持续性，也即企业的可持续发展。横向并购，是指生 产或经营同一类产品的企业间的并购。（2）文化持续发展战略所谓文化可持续发展战略，即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁变 化的内外部环境，企业发展是靠企业文化的主导。（3）制度持续发展战略所谓制度可持续发展战略，是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。（4）核心竞争力可持续发展战略企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力。而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争 力。（5）要素可持续发展战略要素可持续发展战略认为

24、企业发展取决于以下几种要素：人力、知识、信息、 技术、领导、资金、营销。房地产行业存在两个根本特点：首先，住宅兼有社会和投资属性，是生活 必需品和改善生活质量的重要元素，也投资获利的载体。其次，中国正处于城市 化进程中，居民的购买力稳步增长，住房货币化改革的进一步深入和购房信贷 业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。 鉴于房地产业在国民经济中的重 要地位，政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素，但它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断 强化，将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此，商品住宅市场在未来十年 仍将是中国最具潜力和发展空间的行业

25、之一。对于透明度高、获得投资者信赖，拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说，国内市场的发展前景是良好的。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业发展的广阔前景和集中化 的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时，也蕴涵着挑战。挑战之一在于 行业国际化加速，房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的 步伐，其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是，行业 竞争最终将是核心技术的竞争，目前日本最优秀的住宅开发商，拥有数千项专 利，而万科尽管走在国内前列，但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几 十件。挑战之二，目前国内住宅开发的粗放模式，已经无法适应未来可持续发展

26、的需求，工厂化比率远远低于发达国家水平，产品建造精度低，行业现有的生 产和运作模式要进行改革。而万科正在这些方面努力的改进，相信它在明天的赛 场上会有上佳的表现。2009年万科集团重大事件（一）事件一万科（000002） 4日晚间公布了 12月份销售及新增项目情况。公告显示， 2009年万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增 长35.3%和70.5%。至此，作为全国首个年销售额达到千亿级的住宅企业，万科 全年销售业绩完美收官。2009年最后一个月，万科共实现销售面积 68.9万平方 米，销售金额83.5亿元，同比增长69.8%和51.3%,但环比有所下降。在万

27、科登 上千亿级销售平台的同时，万科旗下北京和深圳两家子公司年销售额也突破百亿， 共同刷新了国内住宅企业单个城市年销售额的记录。万科2009年销售数据呈现的另一个特点是，客户一次性付款的占比明显提高，2008年该数据的比例为18% 而2009年则高达26%其中9月底政策出台后的第四季度更是达到了32%这一变化充分体现了房贷紧缩对客户杠杆化水平的影响，同时也说明政策的执行是严格、到位的。（二）事件二2009年是中国商业地产发展史上具有重要意义的一年，虽然全球性金融危机具有一定的负面影响，但总体上 2009年中国商业地产激流勇进，可圈可点，发 生了诸多具有标志性的重大事件，在中国商业地产史上发生了多

28、个第一或创造了 新的记录，各路大腕企业在商业地产上或有不凡表现或跃跃欲试。2009年11月16日,位于深圳大梅沙的万科新总部，万科集团总裁郁亮首次 对外公布了万科的新战略：万科未来将加大持有型物业的储备 ，并在近期内陆续 推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中 ，住宅产品仍占据80%：匕 重,其余20%W将开发持有型物业，进军商业地产。四行业比较2009中国房地产百强研究报告披露，综合考虑企业规模性、盈利性、成长 性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面的20个指标，万科企业股份有限公司位列房地产企业综合实力第一。以下图表示万科集团和一些同行业企业的各项对比。（1）销售业绩对比房地产上市企业2009年与2010年销售业绩对比企业名称2010年上半