住宅户型布局平面研究

1、二级市场策划品控中心中原住宅户型布局平面研究及赠送方式汇总深圳中原_技术发展中心Quality Control Center研究目的研究目的 此份报告旨在服务于项目前期设计阶段，为同事向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介做出借鉴，同时培养同事用专业的眼光，对户型方案提出评价意见或修改建议。同时汇总现在关于户型赠送的的方式，给同事参考借鉴。Quality Control Center住宅平面分析住宅平面分析 ：经典住宅平面： 创新住宅平面目目 录录CHAPTER 1户型赠送方式汇总户型赠送方式汇总CHAPTER 2Quality Control Center住宅平面分析住宅平面分析CH

2、APTER 1： 经典住宅平面： 创新住宅平面Quality Control Center建筑平面评价建筑平面评价建筑平面类型 优 点缺 点备 注 点式 1.容积率可充分利用2.建筑风格富于变化3.室外管道便于安排4.对场地要求不高5 . 便于户型布置6 . 结构稳定性强 1.通风差2.户型间可能产生对 视影响私密性 1.高层建筑常采用2. 香港、深圳的高层住宅区多采用3.可一梯多户 板式 1 .有极好的通风性,容易形成穿堂风2 .朝向好,可做到户户向阳3 .宽敞明亮4 . 私密性好1 .总平面布置呆板 （兵营式排列） 1.多层建筑多采用2.大户型高档住宅采用3 .一般一梯二户4 .在京、沪房

3、地产市场中被推崇备至 点式 联体1 .便于围合布置，土地利用率高2 .部分户型能南北通透3 .可做到户户向阳1 .处理不好,易形成东西向房2 .围合太死,对区内通风不力,且形成回声等噪音影响1 .深圳目前常采用2 .一般多用一梯四户平面拼接Quality Control Center： 经典住宅平面Quality Control Center 一梯二户 优点 缺点1.板式住宅，南北通透2.房室方正，基本避免了黑房间3.客厅、餐厅分设且通风采光4.赠送面积多:赠送大露台,合院可改房.1.对土地要求高，东西向有较好景观面2.楼梯间通风采光不够Quality Control Center 一梯三户

4、优点 缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.比较适合大户型2.电梯厅间接通风采光Quality Control Center 一梯三户 优点 缺点1.户户南向2.左右两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.较结合户外景观考虑2.右两户存在对视Quality Control Center 一梯四户 优点 缺点1.所有房间方正实用2. 所有房间均能保证较好的通风采光3.保证较高的赠送4. A、户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.占地面积较大2.部门房间存在对视问题Quality Control Center 一梯四

5、户 优点 缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4. A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3. C、B户型餐厅较小(若建筑改 为高层、增加电梯数可改观)Quality Control Center 一梯四户 优点 缺点1.户户南向,3A、01户型南北通2.房房方正3.户户双阳台4.消防楼梯通风采光1. 3A、01户型南向面较少（受 到03、02户型遮挡）2. 餐厅采光不足3.电梯厅不能通风采光Quality Control Center 优点优点 缺点缺点1. 入户花园缓解了南侧户对北侧户的南向遮挡2.户户南向、方正实用3

6、.所有房间均能通风采光4. 北侧两户型南北通透5. 消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光（小高层应可解决）2.若进深太大,实际上绿化很难存活(成为开敞的房间) 一梯四户Quality Control Center 一梯四户 优点 缺点1.点式住宅，户户南向2.大多房室方正3.客厅、餐厅分设4. 电梯厅、楼梯间通风采光1.主人房有斜角Quality Control Center 一梯六户 优点优点 缺点缺点1.大部主要产品房间方正实用3.所有房间均能通风采光4.户户赠送两层市入户花园与空中合院5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1. 厨房无较好采光（无碍）Quality Contr

7、ol Center 优点 缺点1. 住人房、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点 一梯六户通风采光通风采光通风采光Quality Control Center 一梯六户 优点 缺点1.所有户型均能向南,具有好朝向2.除C、D户型客厅外,所有房厅均方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4. A、F户型南北通透1. C、D户型客厅不规则不好用 Quality Control Center 一梯六户 优点 缺点1.户户南向2.除A、F、C、D户型客厅外,所有房厅均方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4. A、F户型南

8、北通透1. A、F、C、D户型客厅欠方正 Quality Control Center 一梯六户 优点 缺点1.所有户型均能向南,2.所有主要房厅均方正3.消防楼梯能通风采光4. 01、06户型南北通透1. 03、04户型厨房不方正（无大碍）2.电梯厅不能通风采光Quality Control Center 一梯六户 优点 缺点1.主要房间方正、朝向好2.北向户型面积小,销售压力小3.所有房间均能通风采光4.消防楼梯可通风采光1.电梯厅不能通风采光2.C、D户型厨房离大门较远Quality Control Center 一梯八户 优点 缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想

9、4.北向二房、南向三房减少销售压力1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光Quality Control Center 优点 缺点1.6户三房户型均有南向房间2.2户有较大阳台3.管道易于布置1.C、D、H、G户型厨房采光较差2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光 一梯八户Quality Control Center 一梯八户 优点 缺点1.港式“一梯八户”户型2.主人房、客厅采光通风好3.每户有阳台4.方正实用、通风采光5.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点Quality Control Center 一梯八户 优点 缺点1.非传统“一梯八

10、户”户型,造型非常有特色2.主人房、客厅采光通风好3.每户有阳台4.方正实用、通风采光好5.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.向内部的房间存在一定的对视Quality Control Center 一梯十户以上 优点 缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人房采光充分,景观开扬2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正Quality Control Center一般在经典建筑平面中创新一般在经典建筑平面中创新多为空间上的创新多为空间上的创新小户型住宅的创新设计活跃小户型住宅的创新设计活跃： 创新住宅平面

11、Quality Control Center 复式户型 优点优点 缺点缺点1.赠送面积多2.室内空间丰富1.占空间,影响整体小区密度83平两房复式,赠送两房,实用面积近120平.Quality Control Center 复式户型 优点优点 缺点缺点1.赠送面积多2.丰富室内空间1.赠送存在一定的风险2.需要客户之间相互协商两层之间搭板的问题Quality Control Center 三错层 优点优点 缺点缺点1.增加使用面积2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.适应大户型采用2.不适应家有老年人使用Quality Control Center 三错层 优点优点 缺点缺点1.

12、 买一层，送一层2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.不适应家有老年人使用三房户型 95.7 M2偶数层送一房一卫21.22 M2奇数层送一房20.96 M23.9米3.9米2.8米2.15米2.8米二房户型 79.5 M2偶数层送一房一卫18.2 M2奇数层送一房14.9 M2Quality Control Center 高厅组合 优点 缺点1.丰富室内空间2.客厅4.2米层高增加客厅空间高度3.主人房设在上层,私密性强1.适应较大户型采用高厅复式高厅跃式4.2米2.8米Quality Control Center SOHO 优点 缺点1.空间丰富2.南北通透1. 70的户型作

13、跃式设计，有点勉为其难Quality Control Center SOHO 优点 缺点1.39 的跃式居住单元，层高3.9米2.39的户型作跃式设计很难得1.studio空间， 其自由度有限Quality Control Center “黄金小户型” 优点优点 缺点缺点1.38 的小复式居住单元，两层层高各2.8米2.可送阳台2.2m23.精致实用4.若上层层高 小跃式户型 优点 缺点1.户户均能向景观2.55平方米一房一厅一卫一西厨， 适应滨海度假投资类户型1. B户型厨房设在楼上不尽适宜A户型B户型Quality Control Center：其他参考平面或应用不多的建筑平面或应用不多的

14、建筑平面或尚有某些缺陷的户型或尚有某些缺陷的户型Quality Control Center 一梯八户“井字平面” 优点优点 缺点缺点1.港式第二代“一梯八户”户型2.房型方正、实用率高3. 土地利用率高3.管道易布置，立面整洁1.北向、西向户型国内客户不接受（港人无碍）2.大多客厅采光不理想3.南、北户型有对视现象4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光井井Quality Control Center 一梯八户 优点优点 缺点缺点1.港式第三代“一梯八户”户型2.户型具均好性3.客厅较方正,采光好4.实用率高1.客房不方正2.无生活阳台3.北向户型是销售难点4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光Quali

15、ty Control Center 一梯六户“蛙式平面” 优点优点 缺点缺点1.户型平面方正2.每户有双阳台3.所有房间均能通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.北向户型面积较大,国内客户恐难接受Quality Control Center 一梯六户 优点优点 缺点缺点1. 户户朝向景观面(南向)2. 后两户型南北通透3.动静分区明确4.所有房间方正实用5.电梯厅、消防楼梯通风采光1. 北向两户受遮挡（次要房无妨）Quality Control Center 一梯六户 优点优点 缺点缺点1. 户户朝南2. 后两户型南北通透,入户花园3. 每三层有共享露台4. 所有房间方正实用5. 电梯厅、

16、消防楼梯通风采光1. 顾及室内完美时,未考虑外立面管道布置Quality Control Center 一梯四户 优点优点 缺点缺点1.户户南向2.大多户型方正实用3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.公用卫生间为暗房2. C、B户型主人房不方正3.无生活阳台Quality Control Center 一梯四户 优点优点 缺点缺点1.户户朝向景观面(南向)2. A、B户型南北通透3.动静分区明确4.除客厅外,所有房间方正实用5.消防楼梯通风采光1.客厅欠方正( 钻石厅有改善 )2.电梯厅不能通风采光Quality Control Center 一梯四户 优点优点 缺点缺点1.户户南向2.户型方正实

17、用3.户户双阳台3.楼梯通风采光1.北侧两套南向房为次卧Quality Control Center 一梯四户 优点优点 缺点缺点1. 户户朝向景观面(南向)2. 后两户型南北通透3.动静分区明确4.所有房间方正实用5.消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光2.对基地要求高Quality Control Center 一梯四户 优点优点 缺点缺点1.增加室内外过渡空间(相当于玄关)2.将异型空间充分利用,保证其它房间方正3.增加空中绿化面积,改善居住环境1. 风车式户型在讲究风水的香港地区一般不用2.入户花房计1/2建筑面积,对不太大的户型不适宜Quality Control Center 一

18、梯三户 优点优点 缺点缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1. B户型大门对电梯门2. 电梯厅不能通风采光3.对地形要求较高Quality Control Center 一梯二户 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.跃式户型动静分区、丰富空间4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.要求户型较大Quality Control Center 一梯二户 优点优点 缺点缺点1.户户南向、南北通透2.主要房间方正实用，具最大景观、采光面3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.只有大户型可采用2.要有较宽、合适的基地条件Quality Contr

19、ol Center 一梯十户以上 优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实用,所有住人房采光充分,景观开扬2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北向房与南向房一样多（对小户型而言不是销售难点）Quality Control Center 一梯十户以上 优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实用,所有住人房采光充分,景观开扬2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅通风采光1.厨卫黑房较多2.消防楼梯不能通风采光Quality Control Center 优点优点 缺点缺点1.所有房间方正实用1.厨卫黑房较多2.消防楼梯、电梯厅等公共部位不能够采光3、私密性较差4、大户型采用通廊设计

20、，效果差 一梯十户以上Quality Control Center户型赠送分析户型赠送分析CHAPTER 2： 赠送增值： 人性化设计增值Quality Control Center住宅产品增值空间研究： 对于住宅产品的增值空间，一般存在外部条件增值外部条件增值与内部设计内部设计增值增值。外部条件增值主要表现在地理位置与景观朝向以及楼价的变化等。内部设计增值主要表现在赠送增值赠送增值与人性化设计增值人性化设计增值等方式。我们在此主要进行内部设计增值的研究。Quality Control Center住宅产品增值空间研究：赠送类增值直接送房入户花园、露台、阳台、内庭院夹层、错层漏空室内挑高首层花

21、园凸窗台赠送面积赠送限制：面积赠送限制：不能超过户型建筑面积的不能超过户型建筑面积的15%Quality Control Center整体预留房间空位，并预留钢筋沉重埋挂件，验收交楼后，整体替业主搭板改房。注：后期改造成本较高，且交房时必须保证改房处的安全质量/防水等符合验收标准，有一定的风险性承重钢筋挂件预埋赠送类增值直接送房预留承重挂件，整体房间空缺，交房后改房赠送面积Quality Control Center单层送露台(三房变四房)双层送露台（三房变四房）完全利用三面采光面，露台全面积赠送，提供改房的可能性，增加户型灵活度，同时仍然保证较好的采光效果赠送类增值直接送房通透性采光/三面采

22、光单位，通过错层送露台，增加房间数，为客户提供灵活的室内空间，同时增加产品附加值注：下层通过双层高露台赠送改房时，上层户改房处不能开窗，以保证下层改房上下户互不干扰，同时保障私密/安全性Quality Control Center赠送类增值直接送房入户前的两层高共享花园赠送，同层的每一户都赠送此空间。属于入户前的公共空间，未来改造需要同层的人协商，入户门外移，此空间可改为一间房。两层高共享花园，改造后可做为一间实用的房间使用。通风采光都不存在问题。入户门Quality Control Center方式：赠送一半面积，阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。对小户型而言，赠送面积较少，

23、逐渐被露台取代。赠送类增值阳台Quality Control Center灰空间运用：阳台可改房设置内庭院，赠送一半面积改房，增加户型附加值利用采光面，在户型内设置内庭院，赠送一半面积，提高室内居住舒适度的同时，可将内庭院改为卧室，增加产品附加值Quality Control Center方式：赠送一半面积，入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。赠送类增值入户花园Quality Control Center方式：赠送全部面积赠送类增值露台Quality Control Center露台面积全赠送限制：双层高且上盖水平投影小于12m单层送露台双层送露台可设置错层送露台（面积

24、12m2）面积全赠送，增加户内居住舒适度 灰空间运用：露台当阳台功能错层送露台，主要设置在主卧与客厅，提高户型整体居住舒适度，并通过赠送面积提高产品附加值Quality Control Center方式：赠送一半面积，内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。赠送类增值内庭院Quality Control Center层高小于层高小于2.202.20米的夹层不计建筑面积米的夹层不计建筑面积方式：赠送全部面积。在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。赠送类增值夹层Quali

25、ty Control Center赠送类增值错层空间Quality Control Center漏空构件漏空构件赠送类增值漏空空间Quality Control Center奇数层平面偶数层平面偶数层挑高奇数层挑高赠送类增值室内挑高Quality Control Center方式：赠送全部面积赠送类增值首层花园Quality Control Center赠送类增值凸窗面积赠送 利用凸窗面积全赠送，扩大空间容量。可根据情况，在中小户型中运用倒凸窗，中大户型中运用正凸窗凸窗面积赠送限制：当凸窗高度小于小于2.202.20米，或凸窗米，或凸窗进深不大于进深不大于0.600.60米米时，凸窗部分不计算

26、建筑面积注：落地凸窗进深不宜过大，否则会影响室内采光效落地凸窗进深不宜过大，否则会影响室内采光效果果在卧室中设置落地凸窗（凸窗高度2.2m），可结合凸窗设置书房/电脑房/阳光房等空间，该项做法适用度较广该项做法适用度较广Quality Control Center凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。赠送类增值凸 窗Quality Control Center主卧运用方式：结合转角凸窗，可在主卧设置阳光房，增加主卧居住舒适度注：转角凸窗设置为阳光房，适用于端头户，且房间尺度较为宽松的单位Quality Control Center次卧运用方式：1、设置上凸窗，结合凸窗设置书桌/床，扩充卧室使用空间 2、墙体结合内凸窗，设置为衣帽间，凸窗面积全赠送2.2m0.8m书桌结合凸窗设置为办公空间床设置结合凸窗空间设置，节约卧室床设置结合凸窗空间设置，节约卧室空间空间注：凸窗改床主要用于房间面积过小，注：凸窗改床主要用于房间面积过小，在本项目中适用于两房产品中在本项目中适用于两房产品中凸窗衣帽位Qu