农产品物流中心可行性研究分析报告

1、农产品物流中心项目可研报告可行性研究报告项目建议书 XX 工程咨询可行性研究报告项目概况 . 项目建设的必要性 项目申请报告的依据 .场址的选择和建设条件项目技术方案、设备方案和工程方案 项目的抗震设防措施 . 企业组织和劳动定员 . 项目实施进度安排 . 节 投资估算与资金筹措 发展规划产业政策和行业准入分析 国民经济和社会发展规划符合性分析 项目产业政策分析第一节第二节第三节 行业准入分析 .第三章 资源开发及综合利用分析第一节 资源利用方案 . 第二节 资源节约措施 . 第四章 节能方案分析 . 目第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况第二节第三节第四节第五节第六节第七节第八

2、节第十节第十一第二章录错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。 错误！未定义书签。错误！未定义书签错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。第一节能耗指标 . 错误！未定义书签。第二节节能措施综述 . 错误！未定义书签。第三节计量措施 . 错误！未定义书签。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 错误！未定义书签。第一节项目选址及用地方案. 错误！未定义书签。土地利用合理性

3、分析 . 错误！未定义书签。第三节征地拆迁和移民安置分析 . 错误！未定义书签。第六章 环境和生态影响分析 . 错误！未定义书签。第一节 设计采用的环保标准 . 错误！未定义书签。第二节 厂址环境条件现状 . 错误！未定义书签。第三节 项目对生态环境的影响和处理措施 错误！未定义书签 第七章 经济影响分析 . 错误！未定义书签。第一节 经济效益分析 . 错误！未定义书签。第二节 行业影响分析 . 错误！未定义书签。第三节 区域经济影响分析 . 错误！未定义书签。第八章 社会影响评价 . 错误！未定义书签。附表：附表 1 建设投资估算表附表 2 投资计划及资金筹措表附表 3 营业收入、营业税金及

4、附加估算表附表 4 总成本费用估算表附表 5 损益表附表 6 项目投资现金流量表附表 7 项目资本金现金流量表附表 8 财务计划现金流量表附表 9 借款还本付息估算表附件：附件 1： 招标基本情况表附件 2：企业法人营业执照、税务登记证、法人代表证附件 3： * 省人民政府农用地转用、土地征收审批单（2008）政国土字第 356 号附件 4：建设用地规划许可证，编号 2006-184-B附件 5： * 市环境保护局建设项目立项环境保护审查意见表附件 6：项目建设资金落实的证明材料（股东大会决定、建行最高限额保证合同）附件 8：供水、供电的意见书附件 9：企业获得的荣誉证书附图：附图一：项目区域

5、位置图附图二：项目总平面布置图第一章总 论1.1项目名称及承办单位概况1.1.1项目名称*省* （农产品）物流中心1.1.2项目承办单位概况*省* （农产品）物流中心由*负责承建。*是一家集钢材贸易、 房地产开发、现代物流于一体的集团控股公司。 集团创建于1996年，注册资金 6018万元，总资产4.5亿元，下辖分、子公司18家，员工960余人，年销售 收入达12亿元。2006年集团在*省“私营企业100强”综合排名第16位， 省农业产业化龙头企业、省消费者信得过单位、*省银行守信企业、*市诚信示范单位。集团始终秉承“以人为本、以诚为信、团结务实、勇于开拓”的企业宗旨， 坚持“以质量求生存、以

6、诚信求发展”的经营理念、“多走一步”的服务理念。集团在不断拓展各项业务的进展中，以优良的产品，优质的服务和合理的价格 赢得了众多的客户，销售业绩不断攀升。2007 年,集团销售总额已超过122961 万元。集团自2003年以来解决下岗失业人员400人，并在*市及周边开设“易 龙食品”连锁店19家，鼓励支持50余名下岗工人再创业；积极响应政府“建 设社会主义新农村”的号召，努力促进农民增收、农业增效，在*及周边发展 养殖专业户7500户，从资金、技术、原料全程跟踪协助服务。*董事长*先生，*硕士学位，具有丰富的经营管理经验和敏锐的市 场洞察力及崇高的敬业精神，作为*省杰出的青年民营企业家，200

7、5年被省 青年企业家，去年被省青年企业家协会评为“鲲鹏奖”、市青年企业家协会副 会长、市杰出青年企业家，有较强的市场 驾奴能力，对物流市场的运作和管理 具有丰富经验。1.2项目由来及背景农产品物流不仅关系到农民的根本利益、 农业产业化发展、农业结构调整， 而且还是实现农产品商品化、增加农民收入、实现农业现代化的有效措施。* 省作为一个农业大省，解决“三农问题”、发展农村经济对*省经济发展有很 大的影响，对发展农产品物流具有非常重要的意义。农产品物流是指农产品从生产者到消费者的实体和信息流动过程，它包括农产品生产、运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等 一系列环节。与工业品相比

8、，农产品具有独特的自然属性和供求特性，从而使农产品物流表现出明显不同于工业品物流的特征：如农产品物流的数量大、品种多、范 围广；农产品运输与一般产品的运输相比，具有运输的不均衡性、对运输的技 术性要求高等特点；农产品物流环节的风险较大；农产品物流的源比较单一。由于以上特点，*省农产品物流发展中一直存在着诸多问题，如：农产 品物流环节较多，流通效率较低；农产品物流装备水平比较低，运输方式总体 比较落后；农产品市场体系不健全；农产品物流技术落后，特别是运输过程中 的冷藏保鲜技术，造成农产品巨大的在途损失；农产品物流组织体系不完善， 不能对农产品物流进行规范化的统一管理，难以做到科学有效的统一配置资

9、源； 农产品物流成本较高；农产品物流的生产环节落后，产品品种更新慢，产品结 构不合理，生产成本较高；农产品物流中的加工环节比较落后，由于加工技术 落后致使农产品加工深度不够，高技术、系列化的项目不多，加工规模较小， 增值率低，有不少农产品加工领域甚至仍是空白，农产品附加值较低，最终导 致农业比较利益低，农民收入无保证。有鉴于此，*作为一家在贸易领域和农业产业化领域经营多年的优秀 民营企业，抓住机遇，依托*地区的农业优势，把产品优势转变为商品优势， 在*市委政府的支持下，着手建设*农产品物流中心，争取在两三年内， 在*建成一个初具规模，拥有竞争优势的专业性农产品物流中心。1.3项目概况1.3.1

10、建设地点*省* （农产品）物流中心建设项目拟建于 *市*区*地段。1.3.2建设规模与目标*省* （农产品）物流中心工程规划占地面积 215054.42（322.58 亩），新增建筑面积178229吊，其中规划建设物流配送中心、水果、蔬菜交易区、肉食与禽蛋交易区、仓储、冷库区、农资交易区、农副产品综合加工区、 办公服务区、生活服务区和其它配套设施。本物流中心除场内交易外，设计规 划了电子商务平台，作为整个物流中心商务活动的重要基础，为全国范围内客 户服务，加速物资流、资金流和信息流的流动和统一。物流中心将设立检测中 心，保证进场交易的农产品食用安全，同时为建立市场准入制提供了必要的技 术手段。

11、物流中心建成后，预计年各类农产品吞吐量120万吨，年交易额10亿元以上，物流中心年收入 6300万元，创利税3200万元左右，可向社会提供 4000个以上就业岗位。1.3.3主要建设条件拟建市场位于*市*区*地段，北临*路，南临*路，中有*路穿越， 交通方便，土地征用已经落实，水、电供应由市政设施予以保证。1.4可行性研究的依据和范围1.4.1可行性研究的依据a）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；b）国家现行规程、规范；c）建设单位提供的其他资料。1.4.2研究范围本次可行性研究依据国家政策、法规及省市有关文件规定和要求对项目建 设的必要性、建设规模、内外部条件、专

12、业技术方案、组织管理、投资估算、 经济效益、环境保护等方面进行研究，供项目主管部门决策和业主在项目实施 时参考。1.5主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标表序号指标名称单位数据备注1规划用地面积2 m215054.4合322.58亩3新增建筑面积2 m1782294建筑密度%38.035绿地率%30.16年吞吐总量万吨120进出总和7项目总投资万元25201.228经济效益指标8.1总投资收益率%12.508.2项目资本金净利润率%20.008.3全部投资回收期年9.79所得税后8.5财务内部收益率%9.01所得税后1.6结论与建议1.6.1研究结论）*省* （农产品）物流中心的建设对于稳

13、定和发展各类农产品生 产，促进该地区农业经济结构调整，促进农业产业化的进程，促进农业经济的 可持续发展，提高农民收入等方面都具有重要的意义。2）本项目建设条件优越，*省是优质农产品生产的大省，为物流中心的 经营提供了充足货源。项目建设场地宽阔，交通、水、电条件由市政配套统一 解决，为项目建设奠定了良好的基础。3）项目建设选址符合*市城市建设总体规划。4）本项目总投资25201.22万元，总投资收益率、项目资本金净利润率、 全部投资财务内部收益率分别为12.50%、20.00%和9.01%,全部投资回收期为 9.79年。项目具有较好的经济效益。5）本项目建设有利于优质农产品的推广种植和农民增产增

14、收，同时可直 接解决超过4000人的就业，有利于缓解就业矛盾，促进社会稳定，项目具有较 好的社会效益。）物流中心建成后，预计农产品吞吐量可达 120万吨，年交易额10亿元 以上，大量的交易商入场交易，物流中心经营年收入6300万元，年缴纳各类税 金1100万元左右，为地方政府可带来约 2000万元的税收收入，有力的促进地方经济发展。1.6.2建议1）鉴于本项目建设规模和投资都较大，建议按“一次规划、分期实施、 滚动发展、逐步完善”的原则建设。2）搞好物流中心关键是要打造品牌，好的品牌是一个区域性物流中心得 以生存和发展的原动力，它是一种巨大的无形资产。因此，本物流中心一开始 就要在打造品牌上做

15、文章，使之成为业内公认的“信誉卓著、质量一流、管理 规范、服务周到”的物流中心区。3）农产品是的质量关系到千万居民的身体健康，因此，在市场经营中必 须贯彻“市场准入制”，严格执行国家技术监督局等部门颁布的各类农产品质 量标准、卫生标准，大力提倡绿色农产品入场交易，并以此作为办好市场的基 本宗旨之一。第45页第二章 项目建设的必要性与有利条件2.1项目建设的必要性2.1.1有利于实现集约化管理和规模经济效益农产品物流中心利用现代化的信息手段可对现有农业物流资源进行有效 整合，如统一利用仓库、配送中心及车辆等设施、设备，通过将各类农产品汇 集，进行必要的分拣、流通加工后，按用户要求实行配送，从而提

16、供低成本高 水平的物流服务，实现集约化管理和规模经济效益。2.1.2有利于提高农产品物流服务水平农产品物流中心从实质上来讲，是通过集中投资，依靠完善的农业基础 设施、先进的信息技术手段和管理方法等对入驻企业和服务机构、部门的统一协调、管理，来实现其服务方式的互补，将农产品快速、高效的送到消费终端， 提高整体服务水平，最终达到物流、商流、资金流、信息流的结合和统一。2.1.3有利于改善社会环境农产品物流中心多位于公路、铁路、航空、水路等运输方式的衔接处， 可以有效地改善交通环境，同时减轻散乱的物流设施的建设对城市的 负外部效 应，有利于城市及周边地区的规划建设。2.1.4有利于促进区域经济的发展

17、农产品物流中心由于具备优越的交通位置，因此便于农产品运输方式的 转换，促进联合运输、共同配送的发展。此外，物流中心通过优惠的扶持政策 和配套的基础设施，还可以创造良好的投资环境，吸引交易商，所产生的聚集 效应又可扩大商圈，增加交易机会，从而带动区域经济的发展。2.2项目建设的有利条件1）强烈的市场需求。随着市场经济的发展，各行各业的物流资源 通日益 频繁，市场呼唤一个高档次，大规模的物流集散中心，该项目顺应市场经济的 需求，拟建成一个占地322亩的大型现代化、高标准服务全面的物流集散中心。2） 颇具实力的项目承建单位。*对物流及农副产品加工交易，有着丰 富生产经营和管理经验。集团资金雄厚，组织

18、机构完善，社会信誉好，有足够 的能力建好该项目。3） 区位优势与政府支持。*市有着得天独厚的区位优势。*市为湘中、 *地区的综合型服务中心，拥有行政管理、交通运输、商贸、金融保险、文化科教、医疗卫生、旅游服务等较高的综合服务产业。市政府和*区政府对建立*物流中心寄予很大期望，支持在跃进社 区建立有规模、有档次、有前景的现代农副产品物流中心。4）业务和资源优势。业务资源是物流中心最主要的优势，也是物流中心 建设的立足点。*自古以来是农业大市，积蓄着丰富的农产品资源，辽阔的 土地，丰富的农产品资源和 700万人口，为*的农副产品加工及物流中心建 设提供了广阔的舞台， 适值国家产业政策的调整 和泛珠

19、三角洲区域合作 的建 立，在*兴建农副产品加工、贸易、物流中心，既抓住了机遇，又符合“兴工强市富民”的需要。5）交通优势。*市具有密集的交通网络，交通运输十分便利。公路网 呈环形状放射状，*国道横贯东西，*国道纵横南北。省、县、乡道及专用公 路在境内经纬交织，*高速公路网络已初步形成。总之，项目无论在区位、交通，还是市场和资源及其他建设条件等方面 都具有较好的优势。第三章市场预测3.1*省农产品物流现状与预测*是一个农业大省。全省有耕地378.9万公顷，农林牧渔业从业人数1890.78万人。*素有“渔米之乡”的美誉，农产品品类十分丰富。粮食、 油料、棉花、牲猪等主要农产品享誉全国。*还是有名的

20、茶乡、桔乡、蚕乡、 禽畜产品和水产品之乡。2007年，全省粮食总产量2901.18万吨，棉花20.72 万吨，油料149.41万吨，甘蔗108.01万吨，烤烟21.51万吨，蔬菜2526.82 万吨，水果907.16万吨，肉类650.50万吨，水产品190.74万吨。粮食、棉 花、油料、甘蔗、苎麻、茶叶、柑桔、生猪、淡水产品产量都处于全国前列。 2007年全省农业总产值 2603.87亿元，比上年增长 4.6%。*省农产品物流数量大、品种多。湘东、湘中抓住“长、株、潭”经济 一体化的机遇，重点发展了无公害蔬菜、时鲜瓜果、花卉苗木、畜禽产品和水 产品的生产加工；湘北突出“湖”字特色，围绕洞庭湖，

21、重点发展无公害稻米、 优质棉花、油菜、水果、水生蔬菜和特种水产、水禽养殖；湘南则利用“天然 温室”优势，重点发展了无公害蔬菜、时鲜瓜果、油茶、烤烟、养殖等名特优 农产品的生产加工；湘西则突出“山”字特色，重点发展无公害草食畜禽产品、 优质水果、优质名茶、反季节蔬菜、药材开发等。*省农产品物流的现状具有如下特点：1）物流体系逐步完善。形成了从生产、收购、流通加工、运输、储存、 装卸、搬运、包装、配送到销售一整套组织环节，但是众多的参与个体和组织 规模小、层次低、离散性强、联合性差，组织化程度低。2）主体及交易方式向多元化方向发展。*省拥有多种农产品物流主体， 除原有的国有商业企业、供销社外，农产

22、品物流业中的民营企业、 股份制企业 等各类企业也得到了发展，交易方式除了传统的交易方式外， 还相继出现了期 货、拍卖、订单等新型交易方式。3）物流信息体系初步建立。广播、电视等传统媒体发布农产品信息得到 加强，同时，各种农村经济信息中心和农业专业性网站也相继建成。一些县乡和农村龙头企业及营销大户也建立了自己的网页。4）批发市场交易法制不健全。市场交易法规建设薄弱，交易规范化程度 有待提高。农产品在流通过程中的中介环节过多，各种税费过多、过高，流通 成本趋高。5）生产主体多样，组织形式较为复杂。生产主体有农民、农业企业，表 现为农民的小规模生产与龙头企业的规模化经营并存。 生产组织主要有以下四

23、种类型：（1）公司+农户。农户按公司要求生产，公司与农户签订合作协议；（2）农户+农户。农民生产、农民销售。（3）市场+农户。农民生产、农民交易； （4）公司+基地。农业公司自主承包农民土地，实行规模化经营，企业化运作。6） 以传统的流通渠道为主体，新型流通业态逐步形成。从县城到集镇、 乡村，县城商业网一集镇商业网一乡村商业网的流通网络基本形成。7）第三方物流企业少。农产品的生产者和销售者是农产品物流的中坚力 量，而农产品第三方物流还处于起始阶段， 专门从事农产品第三方物流的企业 还很少，而且规模小、管理水平滞后，经营成本高，利润低。8）发展缓慢，而且成本高。工业品物流总值占全国社会物流总值的

24、 80% 以上，而农产品物流总值仅占4%左右。*省农产品物流总值更是最低。9）物流设备，技术比较落后。*省农产品物流是以常温物流或自然物 流为主的，未经加工的鲜销产品占了绝大部分， 在运输的过程中，保鲜、包装、 再次加工技术比较落后，而且运输工具不能满足农产品物流的需要， 农产品在 物流的过程中损耗严重。3.2 *经济发展现状与趋势*是一座历史古城，自古为交通要道，商埠中心，经济发达，文化昌明。*市下辖1市8县3区，人口 700万，面积2万平方公里。地域辽阔，交通 便利。资水蜿蜒北去，江河流布。气候温和，风物怡人。地理形胜，文化遗存 双江秋月，山川灵秀，物产丰盈。资源丰富，河下流金。地方风味土

25、产，驰名 四海。*除盛产水稻、杂粮外，经济作物和传统土特产品种繁多。茶叶、西瓜、 黄豆、花生、生姜、大蒜、兰麻、蚕桑、甘蔗、药材等出产颇丰。柑桔、黄花菜、苡米等作物产量为全省之冠；烤烟产量居全省第二位。全市被定为*省的山丘经济开发区。境内矿产资源较为丰富，已发现的矿藏有煤、铁、锰、钨、锑、金、银、 铅、锌、硫铁、石膏、大理石、辉绿岩、优质石灰岩等74种。矿藏地有644处，其中大型矿床23处，中型矿床33处，小型矿床61处。非金属矿藏蕴藏 量大，品位高。2008年*市经济保持快速发展势头，全市实现生产总值561.6亿元，同比增长11.1%,为近11年来最好水平。其中，第一产业增加值150.61亿

26、元，增长6.2%；第二产业增加值182.22亿元，增长14.3%；第三产业增加值228.74 亿元，增长11.6%。2003-2008年全市生产总值年均增长 10.9%。按常住人口 计算，全市人均 GDP为7448元，比上年增长11.3%。三次产业结构为26.8:32.5:40.7。新型工业化有力推进。在全市生产总值中，工业增加值占生产总值的比重 比上年提高0.2个百分点，全市规模以上工业增加值增速比上年加快2.2个百分点。优势产业增加值占规模以上工业增加值的比重比上年提高 0.3个百分 点。省级及以上园区工业增加值占规模以上工业的比重提高0.3个百分点。节能降耗完成年度目标，单位规模工业增加

27、值能耗2.32吨标准煤/万元，比上年 下降6.11%。非国有经济投资275.76亿元，比上年增长48.7%,占全社会固定 资产投资的比重达75.5%，提高5.5个百分点。农业生产稳定发展。全市农业总产值 246.6亿元，比上年增长6.4%。全 年粮食播种面积达到485.3千公顷，总产量302.28万吨，增长2.0%;水稻产 量264.98万吨，增长1.8%；油料总产量8.1万吨，增长18.6%；水果总产量 58.99万吨，增长0.4%。畜牧养殖业持续发展。全年肉类总产量 67.14万吨， 比上年增长9.6%；禽蛋产量1.56万吨，增长6.5%；牛奶产量4.85万吨，增 长6.5%；水产品产量8

28、.8万吨，增长6.4%。农业结构调整进一步深化。全市优质稻种植面积 215.86千公顷，占水稻 播种面积的53.15%,比上年提高3.44个百分点。发展药材29.72千公顷；油 料种植面积71.34千公顷，增长3.59%；蔬菜种植面积93.12千公顷，增长2.85%。3.3 *市及*农产品物流现状与供求分析*地区包括*、等地区，其主要农产品产量如下：粮食1120万吨；油料总产量35万吨；蔬菜总产量在300万吨以上；水果总产量237万吨；生 猪2700万头；肉牛197万头；山羊275万头；肉类210万吨；禽蛋产量4.5 万吨；水产品产量26万吨。预计今后若干年，粮食将以2-3%的速度增长，水 果

29、将以10%勺速度增长，养殖业产品物流量将以 6%勺速度增长。*市农产品产量为：粮食302万吨；油料总产量8.1万吨；蔬菜总产量 近100万吨；水果总产量59万吨；生猪911.2万头；肉牛65.7万头；山羊 92.7万头；肉类67.1万吨；禽蛋产量1.6万吨；水产品产量8.8万吨。* 市农产品商品主要销往广州、广东、香港、澳门、东南亚及欧美市场，市场需 求量以每年6%速度增长。目前*市无大型农产品物流中心，众多的农业企业和农户的农产品交易 流通处于无序状态，为组织和规范物流市场，提高产品的附加值，促进物质流 通和产品出口，活跃*市场经济，*急需筹建一个大规模高档次的物流中心。 3.4市场目标定位

30、（排版）*市* （农产品）物流中心，以吸纳*市8个县区市的农产品流通 为主，同时担负周边地区部分县市的农产品流通。该物流中心将充分利用在本地区的龙头地位，与省内外的重要农产品物流中心建立紧密联系，在保证农产品货源充足、信息灵活、买进、卖出交割结算手续简便、价格与经营费用适中、 商家有利可图、公正诚信以及周到服务的情况下，据以上分析，物流中心交易 的农产品实物量在2010年以前达到60万吨是完全可能的。3.5营销策略* （农产品）物流中心主要是为产销衔接提供场所和服务，集中大量的 农产品供求信息，增加农产品的流动量。a）搞好商流，现货交易看样成交，对签订现货即期合约或现货远期合约， 由市场结算和

31、担保。b）搞好物流，建立相应的集装卸、分类、整理、包装、保管、加工、运输于一体的功能，进行商品的收、储、加工、配送，满足不同客户需要。C）提供信息，汇集买、卖、中间商等众多交易主体，国内外同类商品的供求、 价格信息以及市场走势分析，引导生产、流通与消费。d）功能配套，实行期货与电子商务配套；业务代理与服务功能配套；将单一 的摊位式向“摊位式、特色商店、专业街相结合配套，形成市场人气；制订统一 合理的粮食流通标准和交易规则。e）争取优惠，向政府和有关部门争取优惠政策，即对进场的批发商提供优惠 待遇和方便，如一定年限内减免税收、减免工商费和市场交易费，以及银行低息 贷款等。第四章建设地点与建设条件

32、4.1地理位置及交通条件*省* （农产品）物流中心拟建于*市*区*地段，周边有已形 成的建材市场影响辐射，邻近更有汽车市场的互补优势，距市中心仅有6公里， 距*新建火车南站约10公里，区域位置较好，随着高速公路的建设和铁路及 市区路网的完善，该地段具有十分便利的交通条件。4.2自然条件及工程地质条件421气象、水文* 一年四季分明，属典型的亚热带湿润性气候，最热月平均气温28.5 C, 最冷月平均气温5.5 C,年平均降水量1310mm全年主导风向为东北18%夏 季主导风向为东南风24%冬季主导风向为东北风29%工程计算风荷载250N/m,雪荷载 250N/nl*境内年降水量1267.1mm

33、最大年降雨量1710.3mm（ 1970年），最小 年降雨量914.4mm（ 1963年），常年主导风向冬季为东北风，夏季为南风，历 史最高洪水位231.435m （1949年），最低水位 221.43m （1981年），常年水 位221.8m。降雨分布西多东少，南多北少，降水量 4-6月最多，达547.5mm 占全年雨量的43.6%。作物生长期长，适合各类作物生长。本场地最低标高229.2米，但处于城市防洪区内，不需采取防洪措施。 4.2.2工程地质条件本项目拟建场址为丘陵地貌，工程地质分区属*市基岩区与阶地区接触 部位，基底岩石为上古生界碳系壶天群灰岩。 原地表土为回填及耕植土，其下 为第

34、四纪洪积层，大部分为红色硬塑粘土和黄色亚粉土， 深层为沙砾岩和第三 纪红色砂岩。场址旁其它建筑工程施工情况表明， 该场地无不良地质，场地内 未发现活动性断裂、滑坡、溶洞等不良地质疽象及可液化土层，场地是稳定的， 适合工程建设，场地地下水主要为上部疏松土层孔隙潜水，对建筑无腐作用。根据国家质量技术监督局2001年2月发布的“中国地震动参数区划图” （GB18306-2001）查得：*市地震动峰值加速度为 0.05g，地震动反应谱特性 周期为0.35S。根据国家标准建筑物结构设计按 6度抗震烈度设计。4.3公共设施与施工条件项目的建设条件和施工条件较好。水、电、通信等市政设施齐全；市政管 网、道路

35、等周边的配套设施建设完善。 场地稳定，适宜建筑，无不良地质情况。a）给排水：项目区域给水管可由已敷设的城市给水干管DN400供给。市政排水管网已经敷设至*东路，项目建成后，可排入城市污水排放系统。b ）供电：本项目区电源主要取自市政10kV高压电源线路，本项目区电源 可以得到满足。c）施工条件：*市建材资源丰富，项目建设所需的砂子、石料、砖、木 材等均可在当地采购，项目的建筑材料来源充足。第五章 物流中心功能与建设规模及建设内容5.1物流中心功能及经营范围5.1.1建设功能本物流中心设计遵循“功能齐全、配套完善、管理先进、品牌一流”的 原则，交易中心具有下列主要功能：1）信息及电子商务功能：国

36、际国内各类农产品产、销、需求、价格、交易 等信息及*、全省的县、市信息源，通过信息自动化系统及计算机网络通 讯自动化系统来实现。2）收购功能：按设计规模设置合理的、不同类型的农产品贮存仓库，满足 一定流转周期的仓储需要。3）质检、计量、包装功能：对出入市场的粮油产品进行准确计量；对产品 进行检测、化验；对产品视需要进行不同规格和方式的包装。4）现货交易功能：从场地上充分安排批发、零售贸易区的市场场所等。5）配送及运输功能：包括各类农产品、农资、饲料的物流配送、场内运输及产品外运的短途及长途运输的协调、衔接、服务等。场内运输道路按规范建设符合运量、车型、消防、安全等方面要求，保证车辆出入畅通。6

37、）管理服务功能：物流中心采用最先进的信息、自动化系统，对办公、商务管理（仓储、交易等）、物业管理、会展等提供管理与服务。市场还具有对 买、卖双方协调、代办运输、生活服务等方面的服务功能。另外，物流中心内 有工商、税务、银行、保险、中介等机构对买卖双方进行一条龙服务。7）加工功能：物流中心内设农副产品的综合加工厂， 采用先进的加工技术 对各类农副产品进行整理、包装和综合加工。5.1.2经营范围主要从事各类农产品的批发、零售和化肥、农膜、种子、饲料等农资产品 的批发、零售，并对农产品进行整理、包装和综合加工。同时提供农产品信息 咨询、市场咨询、会展、广告及中介评估等服务。5.2建设规模与建设内容5

38、21建设规模5.2.1.1建设规模确定的依据本中心建设规模确定的依据：1) *及*部分地区蔬菜、水果等农产品产量；2) *地区饲料、农资需求情况及发展规划；3) 根据市场调查与分析，结合*市近年来各批发销售点销售量，估计出 本中心农产品交易将可能占到的份额。5.2.1.2市场规模本物流中心按总交易实物量60万t/a进行规划设计，详见表5-1 表5-1市场规模序号项目交易实物量 (万 t / a)百分比率(%)1总交易实物量60100.002蔬菜、干货1525.003水果2541.674肉、禽、蛋1016.665化肥、饲料、种子1016.675.2.2建设内容根据以上规模要求及物流中心的功能与定

39、位，拟建的主要项目列于表5-2。建设内容一览表序号项目建设面积2 (m )功能1物流配送中心38953对成交的货物实行配送服务。2水果、蔬菜交易区19013主要提供水果、蔬菜、干货批发交易场所。3肉食、禽蛋交易区10361主要提供肉食、禽蛋的批发交易场所。4仓储、冷库区19012常温仓库可储存约1.2万吨可在常温下保存的农 副产品；冷库设保鲜库4000吨，冷藏库2000吨。5农资交易区:13105提供化肥、种子、饲料等的批发交易:6农副产品综合加工区125177办公服务区P 351268生活服务区301429停车泊位945个10合计178229第六章工程技术方案6.1总图运输6.1.1设计原则

40、1、 面布置遵循“以人为本，以环境为中心，构建和谐社会“为原则，在 满足物流配送、批发交易功能的前提下，创造一个环境优美的农产品物流中心， 使之成为*地区重要的农产品物流中心。2、符合国家现行的防火、安全、卫生、环保等设计规范的规定，以及城 市总体规划要求。3、在满足工艺流程要求的前提下，物流顺畅，总平面布置功能分区明确， 布置紧凑、合理，节约用地。4、重视绿化，创造优美的环境。5、竖向布置协调好与周边地块的关系，有利于雨水排除，选择合理的场 地标高，减少土石方工程数量，以节约投资。6.1.2总平面布置6.1.2.1 总平面组成根据物流中心所具备的信息及电子商务功能、收购功能、质检、计量、 包

41、装功能、现货交割功能、配送及运输功能、加工功能及管理与服务七大功能， 总平面由仓储区、加工区、批发零售区、配套管理服务设施组成。6.1.2.2 平面布置根据分区明确，物流作业合理，节约用地和节省投资的原则，本次对总 平面布置进行了多方案的比较，确定了本次可行性研究的布置方案，详述如下：本项目设置办公服务区、批发交易区、综合加工区、仓储区、物流配送 区等功能分区。根据周边环境和功能特点，办公服务区布置在场地的东北角、 其西侧布置物流配送区，两分区均紧临东大路，其内主要布置办公大楼、配送 中心大楼、配载楼等建筑，形成整个物流中心的标志空间。 批发交易区根据其 特点划分为蔬菜水果交易区，肉食、禽蛋交

42、易区，农资批发交易区等三个小区， 三小区基本位于场地中央，与物流配送中心相连，以区内干道分隔，各小区内 的建筑成组团布置，既满足功能要求，又便于管理。农副产品加工区布置在场 区的南侧，其内主要功能为农副产品的整理、包装和综合加工；在场区的东南 角布置有仓储冷库区，主要是储存各类农产品，在其区域内设置较大的停车场， 满足运输作业要求。同时在场地西侧布置有生活辅助设施， 便于物流中心内的 工作人员生活和居住。整个场区布置分区明确，功能合理，整体空间环境良好， 形成强烈的现代化物流企业形象。市场设一个车辆的主入口，设在北侧东大路处，入口设置既考虑项目总 体布置要求，又满足城市规划布置的要求，还应有一

43、定的景观效果。为满足配 电和消防要求，将市场的配电间和消防水池及泵房设置在办公服务大楼的地下 室。平面布置上保证建筑间距不小于 16m主干道路面宽为18m,出入口与场外 道路相连，场内主干道与建、构筑物周边道路构成环状，可有效组织运输，满 足消防要求和各种车辆通行的需要。6.123 竖向布置考虑拟建场地与周边场地的顺利衔接，满足工艺运输要求，有利于雨水 排除和减少土石方工程量，竖向采用平坡式布置，场地设计标高为232.0m,厂区雨水排除采用道路收集后经雨水口流入雨水管网，排入城市雨水干 管。6.1.3内外部运输* （农产品）物流中心年运量为120万t/a，其中运输方式主要为公 路接收来自本地区

44、及邻近地区的农产品等。 出料方式主要是通过汽车。本项目 配备10辆冷藏保鲜运输车。厂内运输主要采用汽车、叉车及人工搬运等方式。厂内道路采用沥青混凝土路面，路面宽度主干道为7m次干道宽度为5m 人行道宽度2.5m,为确保畅通和消防，道路半径不小于12m并沿厂区周边设 置了环形车道。为了改善环境，美化厂容厂貌，在厂区周围、道路旁及空坪隙地布置了 绿化和花坛，绿化率达30%6.1.4总图技术经济指标主要技术经济指标详见表6-1 :名称面积单位备注总用地面积21.51ha苴丿、中代征城市道路1.54ha物流配送中心3.43ha含道路面积办公服务区2.0ha含道路面积农副产品综合加工区2.59ha含道路

45、面积肉食、禽蛋交易区3.05ha含道路面积农资交易区2.61ha含道路面积水果、蔬菜交易区2.08ha含道路面积仓储冷库区2.68ha含道路面积生活服务区3.02ha含道路面积总建筑面积178229m2建筑基底面积81823.1m建筑密度38.03%容积率0.83绿化面积64731m绿化率30.1%停车面积28350.1m（共945个车位）总图技术经济指标表。表6-16.2建筑结构621建筑项目及规模本项目主要建、构筑物内容及规模见表6-2。表6-2主要建构筑物一览表序号名称规模（m）建筑物数量（栋）建筑物层数1物流配送中心389535232水果、蔬菜交易区190135123肉食、禽蛋交易区1

46、0361414仓储、冷库区190123125农资交易区13105226农副产品综合加工区12517227办公服务区351261358生活服务区30142249垃圾站10停车场28350.1合计178229注：垃圾站、停车场不计建筑面积622 建筑设计单体建筑遵循保证整个物流体系的系统性，对各建筑物的选型和风格给 予认真的设计，体现现代化时代风貌，将该物流中心建设成为环境良好、 特色 鲜明、功能分区合理的现代农副产品物流中心。根据总平面布置，该物流中心分为八个功能区，各区建筑物在总体协调 一致的基础上要有所区别，突出各区的功能特点，体现各自的特征。办公服务 区内的建筑物主要为办公楼，其建筑应造型

47、美观、新颖，体现该物流中心的特 点，使之成为该中心的标志性建筑。其余建筑物应简洁明快，具有现代感。批 发交易区内的建筑均为一二层，一层为商铺，楼上设辅助用房（仓储）。该 区的建筑物设计既要合理组织人流、物流、车流，使之不互相干扰，又要便于 进行场内交易，使进场交易的经营户对经营环境感到满意。 农副产品加工区为 两层大跨度建筑，低温冷库为两单层大跨度建筑，冷库的屋面、墙体、地面及 门窗等均采取保温隔热构造措施，建筑设计时应充分考虑各自的功能特点。6.2.3 结构设计办公楼和物流配送中心采用全框架结构，批发交易区内的建筑、仓库、 冷库均采用框架结构。所有建筑物基础采用独立柱基，楼面采用现浇楼板或预

48、 制板，屋面采用新型隔热防水复合结构，外墙为新型空心粘土砖。6.3给水排水6.3.1编制依据与范围a）编制依据(1)室外给水设计规范（GBJ12-86)（1997年版）(2)室外排水设计规范（GBJ14-87)（1997年版）(3)建筑给水排水设计规范(GBJ15-88)( 1997 年版)b）编制范围物流中心室内外给排水及总平面给排水。6.3.2给水6.3.2.1 水源本项目的生活、消防用水均考虑由城市自来水供给。物流中心的南面* 东路已敷设了 DN400的自来水给水管，从该管上引入一条DN200进水管与物流 中心室外生活、生产、消防环网连接，构成小区室外供水管网系统，项目水源 有保证。6.

49、362 用水量项目总用水量为8288 mVd，其中新水用量1088 ny/d（最大时流量54 nVh）, 循环冷却水量7200mVd。详见水量表：表6-3水量表单位m/d序 号用水单位用水量排水量消耗总用 水量循环 水量新水量一般 废水生活污水1住宅生活用水484838102从业人员生活用水222222178443办公楼、管理用房1010104农副产品加工用水505040105冷库空调循环冷却水756072003602161446冷冻站补充水1201201207道路喷洒4040408绿化5757579小计8107720090737622630510不可预计计82881

50、296010885572263056.3.2.3给水系统物流中心各建筑均为5层和低于5层，从室外环网上直接接管便能够满足 生活供水的水压要求。6.3.3排水6.3.3.1 排水量小区总排水量为783 nVd，其中生活污水226 mi/d，一般废水（空调循环 冷却水系统排水）557nVd。6.3.3.2 排水系统空调循环冷却水系统排水，由于水质未受污染，可用于绿化浇水，亦可直 接排入雨水排水系统；生活污水全部收集排入城市下水道送至城市污水处理厂 处理后排放。634雨水小区内设独立的雨水排水系统，与生活污水分流排出。在小区马路上设雨 水井将雨水收集，经雨水排水管网利用自然地形就近排入城市下水道。6

51、.4供配电6.4.1设计依据与范围a）设计依据(1)工业与民用10K V及以下变电所设计规范(GB50053-94工业与民用供电系统设计规范(GB50052-95(3)低压配电装置及线路设计规范(GB50054-95)工业企业照明设计标准(GBJ50034-92(5)建筑防雷设计规范(GB50057-94(6)工业与民用电力装置的接地设计规范(GBJ65-83)b）设计范围建设项目工程的供配电系统、动力、照明、防雷接地等。6.4.2供电电源及电压选择农产品物流中心按二级负荷供电，由市电网提供两回路10kV电源。两回路电源同时供电，两台变压器分别运行。10kV电源线路均采用电缆埋地方式 引入。6

52、.4.3用电负荷估算及变压器容量选择根据农产品物流中心各建筑物功能，按单位面积用电指标进行估算，其 用电负荷如下：安装容量：Pe= 3778.4kW （其中冷库为1956.6kW）有功功率：Pjs= 2267kW无功功率：Qjs= 1076.3kVar （ 补偿后）视在功率：Sjs= 2509.5kVA计算电流：Ijs= 144.8A （10kV 侧）功率因数：Cos© = 0.9选用2台SG1C型1600kVA变压器，变压器负荷率为 0.78。644供配电设施及系统在冷库一层设变电所一个。变电所包括变压器室（内设变压器二台）和低压配电室。低压采用GCK-B 型配电柜按放射式系统进行

53、配电，用电缆线路向冷库用电点提供380/220V电源。无功功率补偿采用电容器低压补偿，电容器自动补偿装置设于低压配电室内。消防负荷采用两回路供电，并在末端自投。消防时自动切掉与消防无关 的负荷，确保消防用电。6.4.5继电保护及电能计量高压10kV进线开关设延时过电流和速断保护， 电力变压器设电流速断保 护和单相接地保护。变压器低压侧采用智能型低压断路器作短路和过负荷保护。低压动力设备采用交流接触器控制，自动开关作短路保护，热继电器作 过载保护，漏电开关作漏电保护。电能总计量设在1#变电所高压配电室计量柜上，并按供用电管理部门对 不同计费方式的规定，在低压侧对动力、照明、空调用电进行单独计量。6.4.6电气照明照明系统采用三相五线制，工作电压为220V,照明装置一般采用节能荧 光灯和白炽灯，以节能荧光灯为主。在主要公共建筑物（如宾馆、绿色超市、拍卖中心、综合楼等）的出入口、 楼梯间、疏散通道等重要场所设置事故照明和疏散指示灯， 以保证停电后的人 身安全。农产品物流中心内建筑物各功能单元按国家推荐照度标准进行照明设 计，例如：计算机房、书房、商场营业厅为：200LX；办公室、会议室、接待室等为：150 lx ；卧室、起居室为：100LX；车库、餐厅、厨房为：50Lx；卫生间、楼梯间为：30Lx;电梯前室为：75