XXXX江阴天安数码城营销报告

1、江阴天安数码城营销报告江阴天安数码城营销报告2011年1月非常感谢贵公司给予我行参与“江阴天安数码城”项目投标的机会，公司全力以赴地进行了项目开发理念、功能定位、建筑本体等方面展开宣传推广，炒作天安数码城 “城市产业综合体”理念 ，以区别于传统地产项目。通过有效传播，获得持续性的关注度，创造全民关注效应，引起目标客户的群体性共鸣，从而顺利完成销售和招商。因此报告中如有不尽之处，还望贵公司予以谅解并予以指正。前 言江阴天安数码城营销提案索引市场篇市场篇分析篇分析篇策略篇策略篇宏观市场分析住宅市场分析办公市场分析项目价值体系目标客户界定整体推广策略整体销售策略经济开发区概况市场篇市场篇宏观市场分析

2、住宅市场分析办公市场分析经济开发区概况江阴市总面积987.5平方公里，是长江下游新兴的滨江港口城市和交通枢纽城市，是历史上著名的军事重镇和重要商港。江阴连续多年领跑中国县域经济，创造了全国百分之一的上市公司、近二百五十分之一的地区生产总值、超三百分之一的财政收入。2008年，江阴市实现地区生产总值1 530亿元，在第八届全国县域经济基本竞争力评价中名列第一，实现“六连冠”。江阴地处长江三角洲经济腹地，有着较强的经济竞争力和深厚的历史人文底蕴，江阴地处长江三角洲经济腹地，有着较强的经济竞争力和深厚的历史人文底蕴，作为现代化的工业港口城市，具有广阔的发展前景。作为现代化的工业港口城市，具有广阔的发

3、展前景。江阴区域介绍江阴区域介绍 城市规划区：城市规划区：全市区域，总面积988平方公里。 城市规划用地范围：城市规划用地范围：东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长江，总面积约198平方公里。 城市性质：城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。 城市人口规模：城市人口规模：55万人。 城市用地规模：城市用地规模：6600公顷，人均建设用地120平方米。 城市目标：城市目标：建成富有特色的现代化滨江城市。 城市发展方向：城市发展方向：向西、向南发展，完善东北。 城市规划结构：城市规划结构：保持沿江带状组团的结构形态。 城市空间结构：城市空间结构：一城四区即中心城区、澄东

4、片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。城市新一轮规划，加速城市发展和完善，推进城市化进程，导入大量人口，城市新一轮规划，加速城市发展和完善，推进城市化进程，导入大量人口，整合优势资源，本地经济及房地产有更多的上升空间。整合优势资源，本地经济及房地产有更多的上升空间。 城市化水平预测：城市化水平预测： 市域总人口： 2020年145万人。 城镇人口： 2020年100万人。 城市化水平： 2020年69.0%。江阴整体规划江阴整体规划 宏观经济运行概况宏观经济运行概况 2004年到2008年，江阴国内生产总值每年增长率都在百分之二十以上，2008年国内生产总值增长率更是达到了28.5%，宏观经济效

5、益稳步攀升。 2009年受金融危机滞后效应影响，生产总值出现了放缓，但仍保持了12.0%的增长率。未来在中央政府调整经济结构，加强产业扶持的情况下，区域经济仍将保持较快发展。宏观经济运行概况宏观经济运行概况 2004年到2008年，江阴人均GDP每年增长率在百分之二十以上，至2008年江阴人均GDP达到12.76万元，同比增长28.2%，远高于全国GDP增长幅度，综合实力快速提高。 2009年受金融危机后续影响，人均GDP增速放缓，同比增长11.6%，但仍高于全国（8.2%）增长水平。宏观经济运行概况宏观经济运行概况 江阴人口总体保持稳定增长，2009年全市户籍总人口为120.35万人，同比增

6、长0.3%。人口增长促进房地产市场刚性需求。 宏观经济运行概况宏观经济运行概况 江阴城镇职工年平均工资和人均可支配收入稳步增长，2009年增长率分别为13.4%和12%，随着收入的不断增长，人民生活水平稳步提高。 2006年到2008年，江阴固定资产投资增长率都在10%以下；2009年全市完成固定资产投资500.79亿元，同比增长25.1%，较08年同期增幅17.5个百分点，江阴固定资产投资增长猛增。 江阴城市化建设进程加快，城市化水平迅速提高。宏观经济运行概况宏观经济运行概况江阴房地产市场概况江阴房地产市场概况 2007、2008年，江阴房地产开发出现高增长；2009年江阴房地产开发出现减速

7、现象，当年完成房地产开发投资78.95亿元，较08年同比仅增长1.5%。 尽管09年受政策影响，江阴的房地产开发出现减速，但总量仍保持在高位运行，房地产业是区域经济的重要组成部分。江阴房地产市场概况江阴房地产市场概况 2007年之前，江阴每年的房地产竣工面积保持相对稳定；2008年，由于07、08年对房地产大幅度投资开发效应显现，当年的房地产竣工面积出现了急剧反弹。 2009年竣工面积下降，但整体仍保持在较高位运行。比照09年江阴房地产的投资额，未来江阴的房地产市场供应仍较为充足。江阴房地产市场概况江阴房地产市场概况 前几年，房地产市场需求稳定增长，2008年受国际国内经济环境影响，房地产市场

8、需求急剧萎缩，2009年在通胀预期下，江阴的房地产市场需求急剧猛增，同比增长近百分之三百。 未来房地产市场虽然受到政策打压，但在通胀预期进一步加压的情况下，市场需求仍有较大空间。房地产具有金融资产属性，在通胀预期强化的条件下，房房地产具有金融资产属性，在通胀预期强化的条件下，房地产价格走低可能性不大。地产价格走低可能性不大。江阴当地购买力较强，在城市化建设不断推进下，江阴的江阴当地购买力较强，在城市化建设不断推进下，江阴的房地产市场仍有较大的潜力。房地产市场仍有较大的潜力。城东区域随着开发建设的深入，区域整体的商务和居住环城东区域随着开发建设的深入，区域整体的商务和居住环境都将大幅度改善，区域

9、价值潜力较大。境都将大幅度改善，区域价值潜力较大。宏观市场小结宏观市场小结市场篇市场篇宏观市场分析住宅市场分析办公市场分析经济开发区概况项目分布图项目分布图长江国际长江国际浦江浦江2323号号一方城一方城怡江城怡江城东方大院东方大院水岸新都水岸新都金色水岸金色水岸阳光国际花园阳光国际花园敔山湾花园敔山湾花园本项目本项目区域住宅市场分析区域住宅市场分析 从成交价格看，城东板块价格表现好于城西板块，城西板块的成交价格集中在5500-6000元/平方米的区间内；城东板块的成交价格由于区位差别而差异较大，区位优势明显的价格在11000元/平方米左右，区位较偏远的在7000-8000元/平方米的区间内。

10、 市场上产品的价格差距来看，由于城东板块产品上的差距相对较大，导致产品之间出现了明显的价格差距。整个市场上多以大面积的普通住宅产品为主，符合江阴购房者的消费偏好。区域住宅市场分析区域住宅市场分析 从供需结构来看，得益于区域整体房地产市场的良好状态，整体呈现供需平衡，城东板块在目在现有市场下,取得较好的销售率。 预计在目前通胀预期压力增加的情况下，如果后续缺少新增供应入市，区域将出现供求失衡的趋势。区域住宅市场分析区域住宅市场分析 从消化情况来看，城东板块由于整体环境较为成熟，各案的去化速度较为平均，其中东方大院以花园洋房提升项目品质的策略取得了相对较好的市场消化成绩。 结合产品来看，城东板块的

11、区域认可度较高，因此在江阴市场内价格较高。区域内的购房者购买力强大，并对于产品品质要求较高，高品质的项目更受区域客户的青睐。楼盘基本信息统计楼盘基本信息统计产品结构分析产品结构分析 楼盘名称楼盘名称产品类型产品类型建筑面积建筑面积占地面积占地面积容积率容积率面积范围面积范围总价范围总价范围长江国际多层,小高层,高层,花园洋房3800002403541.689-18042-102浦江23高层64200267872.3969-15238-84一方城高层165000687012.3385-15846-85怡江城多层,小高层3880001680002.380-29735-130东方大院高层,花园洋房2

12、800001267971.751-20642-169金色水岸高层90000391532.29140-380150-406水岸新都低层,多层,小高层,高层,花园洋房3380002253131.5138-367139-372阳光国际花园低层,小高层,高层,花园洋房2667001571251.7107-31982-245敔山湾花园低层,小高层1785002383190.7547-51033-356楼盘名称楼盘名称开盘日期开盘日期纳入网上套数纳入网上套数去化套数去化套数销售率销售率成交均价成交均价月均去化套数月均去化套数长江国际2008年6月2692195172%585567 浦江232010年12月

13、234136%555113 一方城2010年5月81766181%5387110 怡江城2006年5月105066463%439912 东方大院2008年12月1488138293%819658 金色水岸2010年1月40527167%1067923 水岸新都2008年9月75359279%1013223 阳光国际花园2008年4月1386129393%768442 敔山湾花园2009年2月64427142%698013 楼盘基本信息统计楼盘基本信息统计 项目特色：从项目规模看，区域楼盘以20万平方米以上的大盘为主；从产品类型看，在售个案都以花园洋房的产品来提升项目品质；从产品形态看，各案产品

14、类型均较为丰富，房型面积范围较大。 从销售情况看，区域内在售楼盘的销售价格差距较大，但销售速度较平均，说明区域购房者对于价格并不十分敏感。楼盘房型信息统计楼盘房型信息统计 楼盘名一房一房二房二房三房三房四房四房其他其他合计合计供应供应销售销售供应供应 销售销售供应供应销售销售供应供应销售销售供应供应销售销售供应供应销售销售长江国际84501386145199434523338733426921951浦江23/7671405/18123413一方城/430359349287341342817661怡江城/1041047784721486820201050664东方大院54539640351321

15、20319078477814881382金色水岸/326208715687405271水岸新都/340226/413366753592阳光国际花园/99596425822413310513861293敔山湾花园1324580789645/336103644271合计户数19410212879744826352210597842103171694697098供应比例/成交比例2.05%1.44%14%14%51%50%11%11%22%24%100%100%销售率52.58%75.68%72.98%74.03%81.60%74.96% 从供应上来看，三房供应比例最高达51%；其次为其他房型和二房

16、，分别为22%和14%。迎合了江阴当地消费群体的居住喜好。 从成交比例来看，三房房型所占比例最高，达50%；其次为其他大面积房型为24%和23.97%。 从销售率看，个案住宅整体销售率为74.96%。江阴整体的房产市场销售情况较好。楼盘面积段信息统计楼盘面积段信息统计 楼盘名80以下80-9090-100100-110110-120供应销售供应销售供应 销售供应销售供应销售长江国际847154314216299287181154浦江2360658190/20一方城/3873436730/2420怡江城/9744449332183182东方大院54539640/138129金色水岸/水岸新都/阳

17、光国际花园/333130/敔山湾花园478215/6541144合计户数546272628452453298427350542489供应比例/成交比例5.8%3.8%6.6%6.4%4.8%4.2%4.5%4.9%5.7%6.9%销售率50%72%66%82%90%楼盘名120-130130-140140-150150-160160-170供应销售供应销售供应销售供应销售供应销售长江国际28416173855032619917010713886浦江2318282236061/一方城9695311891305142/怡江城58588277217152108436423东方大院3231248241

18、145144351326163162金色水岸/52297827/196152水岸新都/17416922522572307036阳光国际花园/29296476458079151143敔山湾花园31287422521222合计户数5193751415110218851527840629804604供应比例/成交比例5.5%5.3%14.9%15.5%19.9%21.5%8.9%8.9%8.5%8.5%销售率72%78%81%74.9%75.1%楼盘面积段信息统计楼盘面积段信息统计 楼盘名170-180180-190190-200200以上合计供应销售供应销售供应销售供应销售供应销售长江国际4431

19、5959/604326921951浦江23/23413一方城/817661怡江城5014321532578121050664东方大院12121631634946373514881382金色水岸/7963405271水岸新都/57527414876753592阳光国际花园9592/12933826313861293敔山湾花园63/20503644271合计户数2071523112891026479049594697098供应比例/成交比例2.2%2.1%3.3%4.1%1.1%0.9%8.3%7.0%100%100%销售率73.4%92.9%62.7%62.7%75.0%楼盘面积段信息统计楼盘面

20、积段信息统计 从供应比例和成交情况来看, 140-150平方米的房型供应和成交量分居首位，供应比例为19.9%，成交比例为21.5%；其次为130-140平方米的房型，供应比例为14.9%，成交比例为15.5%。 销售率来看, 180-190平方米的房型销售率为92.9%，其次为110-120平方米的房型销售率为90%。东方大院东方大院物业地址：敔山湾芙蓉大道南侧、 长山大道西侧 开 发 商：江阴金科置业发展有限公司产品类型：高层,花园洋房，商铺占地面积：165000平方米建筑面积：288327平方米容 积 率：1.7绿 化 率：40.2%面积范围：一房52.3平方米、二房86-113平方米

21、三房120-170平方米、四房140-185平方米 五房195、花园洋房151-206综合评价： 本项目整体住宅外立面造型以中式的江南居民风格作为卖点，加上户型丰富选择范围大以及区域市场内颇受欢迎的小面积花园洋房产品，再以金科较好的物业管理作为附加值，促成本项目的热销。典型个案分析典型个案分析销售报价：高层销售报价：高层82808280元元/ /平方米平方米开盘日期： 2008年12月纳入网上销售套数：1488套去化套数：1382套销 售 率：92.9%月均去化：月均去化：5858套套成交均价：成交均价：82008200元元/ /平方米（平方米（1212月）月）楼盘特点楼盘特点从项目规模看，区

22、域楼盘以从项目规模看，区域楼盘以2020万平方米以上的大盘为主；从产品类万平方米以上的大盘为主；从产品类型看，各案产品类型均较为丰富，并大多以花园洋房来提升项目品质；从产品面型看，各案产品类型均较为丰富，并大多以花园洋房来提升项目品质；从产品面积看，房型面积范围较大，大面积产品占主导，符合江阴购房者的消费偏好。积看，房型面积范围较大，大面积产品占主导，符合江阴购房者的消费偏好。价格水平价格水平目前区域内在售楼盘的销售价格差距较大。由于区位差别影响最为目前区域内在售楼盘的销售价格差距较大。由于区位差别影响最为明显，区位优势明显的价格在明显，区位优势明显的价格在1100011000元元/ /平方米

23、左右，区位较偏远的在平方米左右，区位较偏远的在7000-80007000-8000元元/ /平方米的区间内。客户对区位认知度较高。平方米的区间内。客户对区位认知度较高。销售情况销售情况城东板块内在售楼盘销售速度相对较平均，区域购房者对于价格并城东板块内在售楼盘销售速度相对较平均，区域购房者对于价格并不十分敏感。相比下，城西的购房者对价格较为敏感。不十分敏感。相比下，城西的购房者对价格较为敏感。客户特征客户特征结合产品来看，城东板块的区域认可度较高，区域内的购房者购买结合产品来看，城东板块的区域认可度较高，区域内的购房者购买力强大，并对于产品品质要求较高，高品质的项目更受区域客户的青睐。力强大，

24、并对于产品品质要求较高，高品质的项目更受区域客户的青睐。营销现状营销现状目前江阴的住宅市场日益成熟，更多的开始从外延向着标识性和软目前江阴的住宅市场日益成熟，更多的开始从外延向着标识性和软性服务等内涵增值方式发展。性服务等内涵增值方式发展。住宅市场小结住宅市场小结市场篇市场篇宏观市场分析住宅市场分析办公市场分析经济开发区概况江阴市场目前在售写字楼分布情况：江阴市场目前在售写字楼分布情况：目前江阴市场写字楼分布较为分散，没有形成一个较为集中的中心目前江阴市场写字楼分布较为分散，没有形成一个较为集中的中心天安数码城区域案名开盘时间位置建筑面积容积率绿化率均价（元/平方米）主力面积（平方米）夏港街道

25、总部壹号2010-8-30滨江路北侧,通渡北路西侧4.85.420%700058-120澄江街道新中心2010-8-30凤凰路东侧,长江路北侧4.58330%14000-1500080-190澄江街道嘉福豪庭2009-2-15虹桥南路西侧,环城南路北侧3.374.525%13000110-120澄江街道芙蓉国际大厦2009-11-26黄山路西侧,人民东路北侧（江阴市黄山路288号）3.85430%11000-12000650-1300夏港街道顺达金融大厦2009-6-20江阴临港新城中央商务区浦江路98号3.163.232%550065-68夏港街道浦江23号2010-6临港新城中央商务区浦江

26、路23号65239731%/澄江街道江南尚城未开盘朝阳关南路东侧,二中南侧1.4322%11000-12000（平层）14000-15000（跃层）（精装2000）5760105江阴市场目前在售写字楼概况：江阴市场目前在售写字楼概况：江阴市场目前在售写字楼概况：江阴市场目前在售写字楼概况：案名案名上市量上市量( (平方米平方米) )去化量去化量( (平平方米方米) )上市量上市量( (套套) )去化量去化量( (套套) )月均去化月均去化( (平平方米方米) )销售率销售率( (按面积按面积) )成交均价成交均价（元（元/ /平方米）平方米）总部壹号4310313501557194270032

27、%6808新中心3306820541202132410862%11479嘉福豪庭103457295996831771%8473芙蓉国际大厦224135955671742527%8682顺达金融大厦192531876927827398897%4641浦江23号147610520/限制销售物业地址：澄江镇滨江路北侧开发商：江阴宇邦置业有限公司占地面积：8743平方米建筑面积：48000平方米容积率：5.49市场报价：7000元/平方米主力面积：58-120平方米主力总价：41-84万元/套装修状况：精装修物业费：2.8元/平方米/月开盘日期：2010年8月供应面积：43103平方米供应套数：135

28、01平方米成交面积：557套成交套数：194套销售率:32%(按面积)成交均价：6808元/平方米典型案例：总部壹号位于江阴西大门滨江路、通渡路交汇处，距江阴市区仅5分钟车程，地理优势更是得天独厚，北可眺长江，东望江阴外滩，与物流园管委会共享20000平米的景观广场，自然环境和绿色生活统一。总部壹号共27层，总建筑面积48000平方米，；建筑外观典雅高贵，楼宇整体设计庄重优雅，更有1000平米奢华五星级酒店大堂，彰显项目的不凡气势。除此之外，总部壹号更创新性的提出了第六代写字楼的全新理念，集中了全能型/生态型/商务型/三大功能于一体，定位一座城市的精神坐标。楼高27层，共500套左右。项目集合

29、办公、商业、酒店式公寓为一体。标准层3.5米左右，13层层高5.1米左右。五星级酒店大堂10.2米挑高，面积近1200平米。 总部壹号总部壹号物业地址：凤凰路东侧，长江路北侧开 发 商：江阴市城镇建设开发有限公司占地面积：15267平方米建筑面积：45800平方米容 积 率：3市场报价：14000元/平方米主力面积：80-190平方米主力总价：112-266万元/套装修状况：毛坯物 业 费：3元/平方米/月开盘日期：2010年8月供应面积：33068平方米供应套数：202平方米成交面积：20541套成交套数：132套销 售 率:62%(按面积)成交均价：11479元/平方米典型案例：新中心位于

30、长江路与凤凰路交汇处，城市客厅席位，未来江阴中心经济圈核心。北向正对黄山，尽揽祥瑞之气；国土局、自来水公司分立东西两侧，藏纳财气，堪称天赋地脉。新中心总占地约1.53万m2，总建筑面积约4.5万m2，以101米高度傲视城市客厅。建筑设计以醒目大气的“L”型为基础，集合写字楼、会所与商业三种高端形态：1-2层1.2万m2商业，世界知名商家联手打造的专属商务配套；3层顶级商务会所，城市名流圈层的商务社交尊贵领地；4-26层国际化办公空间，强调人性化设计，精选国际知名品牌建材、配套，成就比肩国际的全球化行政级会所式商务中心。 新中心新中心物业地址：黄山路西侧，人民东路北侧开 发 商：江阴金壁置业有限

31、公司占地面积：9600平方米建筑面积：38500平方米容 积 率：4市场报价：12000元/平方米主力面积：650-1300平方米主力总价：780-1560万元/套装修状况：毛坯物 业 费：1.5元/平方米/月开盘日期：2009年11月供应面积：22413平方米供应套数：5955平方米成交面积：67套成交套数：17套销售率:27%(按面积)成交均价：8682元/平方米典型案例：芙蓉国际大厦位于江阴市黄山路以西，徐霞客雕像西北处，主楼高19层，地下两层，总建筑面积约3.85万平方米，由约97套创意商务单元组成，拥有地上地下300余停车位，400平方豪华双大堂。 芙蓉国际大厦芙蓉国际大厦 发展现状

32、：目前市场高端写字楼数量少，中低档次写字楼较多， 高端纯写字楼处于空缺； 营销现状：市场定位比较模糊，销售周期普遍长，销售推广的手 法比较保守，核心竞争力不够突出； 价格水平:目前江阴市场上写字楼中心城区的市场价格在12000元/ 平方米左右，周边区域有部分小体量项目均价为6000元/平方米左右。 销售情况:江阴写字楼市场处于起步阶段，写字楼办公氛围尚未形 成，故目前各在售写字楼项目销售情况并不理想； 从区域规划情况来看，整体区域规划前景良好，但现有周边发展速 度相对缓慢，预期整体区域成熟时间相对较长。办公市场小结办公市场小结市场篇市场篇宏观市场分析住宅市场分析办公市场分析经济开发区概况江阴经

33、济开发区规划江阴经济开发区规划根据建设“现代化国际科技新城”的定位，充分考虑开发区现有产业结构和区位特点，以芙蓉大道、延陵路、澄张连接线、长江路、澄江路、滨江路和长山路、东外环路、东快速干道“六横三纵”道路为骨架，优化空间布局，完善区域功能，着力形成高新产业区、三创载体区、商业商贸区、生活居住区、生态休闲区五大功能板块 江阴高新技术创业园园区江阴高新技术创业园园区 区域位置 创业园科技创新的基地。位于江阴城东江阴经济开发区，距江阴市人民政府1公里，距江阴文化、体育中心500米，从江阴市区乘出租车起步价即可到达。功能定位 创业园以建成国家级的科研企业孵化器为目标，致力引进孵化拥有自主知识产权的新

34、传感器、新材料、电子通信、生物医药、光机电一体化（包括新能源）、创意设计及应用软件等领域的高科技项目，培养具有市场竞争力的高新技术企业，造就优秀的高新技术研发、经营、管理的复合型高级人才，促进高新技术成果的商品化、产业化、国际化。扬子江国际生物医药孵化园扬子江国际生物医药孵化园 区域位置 扬子江国际生物医药孵化园位于开发区长江路、砂山路交叉口东南侧，紧临城市客厅。 功能定位 扬子江国际生物医药孵化园由开发区通过资产租赁的形式与留美海归博士团队共同组建，目前已建成面积2.5万平方米。面向未来，扬子江国际生物医药孵化园将突出生物医药产业的研发、孵化和测试，着力打造成为华东地区最大的生物医药科技孵化

35、园。 扬子江信息软件园扬子江信息软件园 区域位置 扬子江信息软件园位于开发区澄江东路与砂山路交汇处的汇丰大厦。 功能定位 主要突出软件开发、服务外包、文化创意等功能，是开发区发展软件和信息服务外包产业的主阵地。面向未来，扬子江信息软件园将突出软件开发、服务外包、文化创意等功能，加快集聚高层次软件人才，打造江苏省最具竞争力的软件和信息服务产业园。 扬子江科技企业加速器扬子江科技企业加速器 扬子江生物医药加速器 扬子江生物医药加速器主要定位于承接扬子江国际生物医药孵化园、高新技术创业园生物医药研发孵化项目的初步产业化和引进的准产业化项目。 扬子江科技企业加速器创智产业园占地130亩，总建筑面积15

36、万平方米，定位为新电子、新材料、新能源、光机电一体化和精密机械制造，重点承接科技创业成果的产业化。 创智产业园 扬子江文化创意产业园扬子江文化创意产业园 区域位置 扬子江文化创意产业园位于扬子江盈智城内、高新技术创业园北侧，总建筑面积8万平方米，主体建筑由南北两座双子楼构成。 功能定位 南楼“动漫城”主要发展动漫、影视制作、软件研发、动漫衍生产品设计制作等创意产业，形成功能齐全、设备精良、创意独特并在行业内具备一定影响力的动漫产业集群；北楼“设计谷”主要发展集成电路、服装设计、广告创意设计、形象设计、装饰设计、会展设计等设计产业，形成从产品与服务的功能研发、形态设计延伸到市场销售推广的最具活力

37、的创意产业集群。 扬子江盈智城扬子江盈智城 区域位置 扬子江盈智城地处“城市客厅”东侧，东至定山路、南至澄江中路、西至东外环路、北至滨江路，用地规模约859亩。 功能定位 盈智城的功能定位是以创意产业、商务办公功能为核心，以商业、休闲和居住功能为支撑，形成“二主三辅”的多元功能互动格局。突出“创意、动漫、软件、研发”等功能，在规划上与“城市客厅”实现无缝对接，在空间上形成核心服务区、创意综合区、创新研发区、创业工坊区和生活配套区等“一心四片”的功能板块结构，打造一个现代化科技新城的核心区。 提升整个区域的发展；提升整个区域的发展；园区入驻企业可为本案住宅部分提供大量居住客源；园区入驻企业可为本

38、案住宅部分提供大量居住客源；动漫城与本项目定位可以实现一定的互动；动漫城与本项目定位可以实现一定的互动；园区发展的不断完善，规模优势的逐渐形成，以及相关优惠政园区发展的不断完善，规模优势的逐渐形成，以及相关优惠政 策的策的扶持，对于本案销售带来一定的利好；扶持，对于本案销售带来一定的利好；良好的人流与物流地导入，可以改变目前的现状；良好的人流与物流地导入，可以改变目前的现状；对本项目的影响对本项目的影响l 从住宅产品的价格表现情况来看，项目所在的东部开发区周边现有从住宅产品的价格表现情况来看，项目所在的东部开发区周边现有 住宅项目价格在住宅项目价格在8000-90008000-9000元元/

39、/平方米。平方米。 结论：结论：而从住宅产品整体价格发展趋势来看，由于整体城市正处于外 扩阶段，外围区域的价格将还有提升的空间，从现有各区域的 上涨速度来看，预计未来价格年增长速度在10%左右。l 从办公产品的价格表现情况来看，由于整体市场并不成熟，区域内从办公产品的价格表现情况来看，由于整体市场并不成熟，区域内 尚无可参考可个案存在，但从整体市场办公产品的价格表现结构来尚无可参考可个案存在，但从整体市场办公产品的价格表现结构来 看，预计区域内同类产品价格在看，预计区域内同类产品价格在6000700060007000元元/ /平方米。平方米。 结论：结论：从办公产品的发展趋势来看，现有市场上整

40、体产品相对不成熟， 短期内上涨空间相对有限，考虑到项目所处位置又相对偏远，预 计地块所在区域在2年内很难有提升的空间。区域市场总结区域市场总结分析篇分析篇项目价值体系目标客户界定项目区位江阴市经济开发区，高新科技产业园区江阴市经济开发区，高新科技产业园区占地面积6925569255总建面积13.913.9万万容积率产业地块（产业地块（2.22.2）住宅地块（住宅地块（1.951.95）绿化率47%47%用地性质产业、商务、住宅产业、商务、住宅产品定位城市产业综合体城市产业综合体运营模式以构筑产业经济服务聚集平台为主导以构筑产业经济服务聚集平台为主导以地产开发为特色的城市综合运营模式以地产开发为

41、特色的城市综合运营模式项目土地属性天安数码城核心价值体系构建天安数码城核心价值体系构建即如何支撑起天安数码城成为即如何支撑起天安数码城成为江阴地区创新科技产业集聚发展的江阴地区创新科技产业集聚发展的新载体、新动力、新地标？新载体、新动力、新地标？l 大环境辐射整个长江三角洲大环境辐射整个长江三角洲l 属于经济开发区高新科技产业园区属于经济开发区高新科技产业园区l 离市中心最近的经济开发区离市中心最近的经济开发区l 自然景观丰富：自然景观丰富： 北面和东面有河道 景观，东南边有定山l 交通便利：交通便利：距周边的靖江市、无锡 市、常州和张家港车程仅在1小时 内到达，交通便利l 良好产业氛围：良好

42、产业氛围：附近有多个科技园 和产业园项目核心价值 区位价值项目核心价值 产品价值l 创业环境：创业环境：通透景观视野，周边河道景观和东南边的定山l 规模优势：规模优势：规划总面积681亩，建筑面积75万平方米。l 业态丰富：业态丰富：产业区(科技产业大厦、总部0ffice、) 商务区(企业服务中心、商业街区、) 生活区(企业家别墅、高尚住宅、城市公寓) 公共空间(城市广场)l 配套设施：配套设施：天安数码城自身生活设施、休闲设施、商业服务 设施一应俱全。l 交通优势：交通优势：临近城市主干道：长山路、东盛路l 硬件配置硬件配置：办公环境的生态、居住、生活、工作三位一体项目核心价值 功能价值（城

43、市产业综合体）l 集科技发展、产业基地、科技成果转换、优良环境、高尚住宅五位一体l “天安数码城”将办成中小型企业孵化基地企业孵化基地l 致力于创建一个具备共享空间、共享服务、孵化企业、孵化管理人员、 扶植企业的优惠政策五大要素的孵化器项目核心价值 品牌价值（天安数码）l 成立1990年，是国内知名的综合创新园区城市运营国内知名的综合创新园区城市运营商，商，以综合开发和运营国家科技部认定的首批国家级民营科技园“深圳天安数码城”而著称l至2009年，公司业务以珠三角、长三角城市经济圈为重点，并积极拓展其他经济较为发达的大中型城市 l公司储备开发面积达达1000万平方米万平方米，并正在北京、苏州、

44、青岛等城市洽商发展新的天安数码城项目。服务近近2500家家民营企业，与与100多多家行业优秀企业、知名商业机构和服务机构结为战略合作伙伴。 项目核心价值 创造城市价值（江阴市）l 成为江阴地区创新科技产业集聚发展的新载体、新动力、新地标。l 本项目总体规划面积为680亩，总投资20亿元，建筑面积80万平方米， 引进各类创新型科技企业近1000家，实现年销售80100亿元，税收810亿元。l 对于江阴产业结构转型和江阴经济开发区科技新城建设具有积极的推动作用。 项目核心价值 增值效应价值l 土地增值：土地增值：科技概念包装土地升值。有政府参与的投资计划让天安数码城成为该区域新地标 l 住宅增值：

45、住宅增值：园区对大量优质科技企业的吸附能力越来越强大，势必带来写字楼及物流园区租赁价格的攀升，同时放大住宅部分的需求而造成升值， l 商业增值：商业增值：顶尖科技公司入驻， 产生大量高档次消费人群，进 一步汇聚城市人流、物流和商 流，逐渐形成城市中另一个高 端商业中心。行业优势行业优势政府优势政府优势区域优势区域优势规模优势规模优势经营优势经营优势产品优势产品优势理念优势理念优势品牌优势品牌优势项目价值体系 8大优势1引人注目的引人注目的开发理念开发理念定位：城市产业综合体以构筑产业经济服务聚集平台为主导，以地产开发为特色的城市综合运营模式。2效应明显的效应明显的开发商品牌开发商品牌是国内知名

46、的综合创新园区城市运营商，以综合开发和运营国家科技部认定的首批国家级民营科技园“深圳天安数码城”而著称3独一无二的独一无二的增值效应增值效应城市产业综合体将对大量优质科技企业有着强大的吸引力，拉升了土地、住宅、商业的增值，对于江阴产业结构转型和江阴经济开发区科技新城建设具有积极的推动作用。 项目提炼 卖点整合天安模式是时代趋势的产物天安模式是时代趋势的产物这样的时代需要天安模式这样的时代需要天安模式 一个满足了工作、生活、居住的生态内循环的未来之城一个满足了工作、生活、居住的生态内循环的未来之城商务科技浮动的创智创富高地商务科技浮动的创智创富高地天之时：天之时：天安数码城以珠三角、长三角城市经

47、济圈为重点，并积极拓展其他经济较为发达大中型城市+人之和：人之和：是当地政府着重打造的重点项目，计划引进各类创新型科技企业近1000家，成为创新科技产业聚焦新地标地之利：地之利：本案属于江阴经济开发区高新科技产业园区，是离市中心最近的经济开发区，大环境辐射整个长江三角洲。+【天安数码城核心价值】核心问题核心问题宏观环境影响，宏观环境影响，如何经受市场考研？如何经受市场考研？企业孵化基地，企业孵化基地，如何脱颖而出？如何脱颖而出？全新商业模式，全新商业模式，如何加强推广活动？如何加强推广活动？创新的开发理念，创新的开发理念，如何升华理念？如何升华理念？享有盛誉的开发商享有盛誉的开发商如何宣传品牌

48、效应？如何宣传品牌效应？独一无二的增值效应独一无二的增值效应如何寻找目标客群？如何寻找目标客群？我们解决核心问题分析篇分析篇项目价值体系目标客户界定根据本案经济指标之综合特征及定位，其目标客群是由三个层面组成，即投资客群、企业经营者、终极消费客群。毋庸质疑，本案的目标客群是江阴本地客群为主下辖乡镇客群的客群为辅的结构体系。结合项目初步市场调研所得，项目客群分析如下：企业经营者企业经营者投资客群投资客群终极终极消费客群消费客群目标客户划分产业、商业产业、商业产业、商业产业、商业产业、商业、住宅产业、商业、住宅核心客户群核心客户群重点客户群重点客户群游离客户群游离客户群偶得客户群偶得客户群 江阴现

49、有办公楼租用客户； 广告公司、会计事务所、外地办事机构、 律师事务所、金融、教育等服务类机构； 软件设计企业、动画企业、服务外包企业 周边县、市、区与江阴有密切业务往来 的中小型企业。 目标客户定位 企业经营者构成 服务型企业及高新技术企业； 周边乡镇的公司、生产厂； 希望获得开发区政策优惠的企业 外地企业设置办事处； 大型企业总部；作为经营者，首要考虑的是项目是否能给其带来更大的商业机会和既得利益，直观表达便是物业形象、优惠政策、未来发展客户数量以及项目本身的内外环境与商业聚集效应。对于经营客群的吸纳，定位、招商、运作策略乃至需求面积、位置、设施设备等在产品设计中的体现尤为重要。【经营客群购

50、买能力和什么有关经营客群购买能力和什么有关】目标客户定位 企业经营者特征 企业资金实力 行业 企业规模 企业发展年限购买面积购买面积 企业资金实力 行业地位购买档次购买档次目标客户定位 投资客群构成虽然本项目的确具有远期的地段升值、投资回报的潜力。但是目前项目周边商业氛围极度匮乏，对于企业家的招引，都需要漫长的培育周期。项目短期内对投资客群不具备充足吸纳能力，必须脚踏实地打造项目的产业形象以完成招商工作，在众多企业入驻以后，项目区域整体投资氛围提升，商业价值凸现之后，方具备吸纳投资客群的可能。l 本项目产业楼租用客户本项目产业楼租用客户l 本地投资者、高级行政人员、银行、证券等金融从业人员；本

51、地投资者、高级行政人员、银行、证券等金融从业人员； 民营或集体企业厂长、领导等投资性客户；民营或集体企业厂长、领导等投资性客户；l 周边乡镇居民投资者，其他城市投资者；周边乡镇居民投资者，其他城市投资者；l 外地房产投资私募基金管理；外地房产投资私募基金管理；l 其他城市来江阴高级白领、金领；其他城市来江阴高级白领、金领；目标客户定位新科技诞生一批精英、新产业承袭一个部落新科技诞生一批精英、新产业承袭一个部落【目标群体特征目标群体特征】 文化层次比较高，头脑好用，见识广； 科学研发机构、实验室等领导人 掌控尖端技术的科技人才和多次创业的人士 希望通过创业来实现个人的价值 投资意识较强，愿意承担

52、一定的投资风险； 社会经验丰富，强调个性发挥； 对信息把握较准、吸收较快；策略篇策略篇整体推广策略整体销售策略产品形态产业+居住+商业品牌价值知名城市运营商产业升级产业格局创新研发创新特有总部基地关键词： 产业发展 集聚效应 企业动力 技术创新 人力资源 风险投资 创业氛围 政府支持 城市发展城市产业综合体江阴天安数码城创新是我们的DNA，是我们真正的标签企业生活源地，是我们的形态，存在的形式创业旗舰创业旗舰 . .与时代同谋与时代同谋核心推广主题广告风格定位江阴天安数码城江阴天安数码城根据对企业的个性特点、项目基本情况、开发理念、市场环境广告风格定位为：l 理性兼具创意的；理性兼具创意的；l

53、 灵性兼具高度亲和力的；灵性兼具高度亲和力的；l 严谨兼具大气风格；严谨兼具大气风格；l 科技兼具人文关怀的。科技兼具人文关怀的。 在不同阶段对入驻企业和投资客户两类客户进行区别的针对性广告宣传。l 企业：企业：关注的是入驻该写字楼带给市场的整体形象、商务配套完备程度、设施完备程度、拥有的额外资源、物业服务的质量、商务行政的方便程度、后续管理等；l 投资者：投资者：关注的是该地块地段的发展前景、投资回报率、回报周期、资产增值速度等。l 招商阶段：招商阶段：主要是通过有效的推广策略吸引目标客户，主力型企业、中小企业的进驻。l 销售阶段：销售阶段：则是针对已入驻企业、希望自行购买办公物业的企业和投

54、资者。推广思路必须高位造势必须高位造势 必须以整盘进行市场推广必须以整盘进行市场推广 具有震撼力的宣传形象具有震撼力的宣传形象 针对性的推广方式组合针对性的推广方式组合 【第一攻击点第一攻击点】现场氛围现场氛围【第二攻击点第二攻击点】媒体营销媒体营销【第三攻击点第三攻击点】事件营销事件营销【第四攻击点第四攻击点】开盘活动开盘活动【第五攻击点第五攻击点】体验营销体验营销【第六攻击点第六攻击点】活动营销活动营销深入蓄客深入蓄客开盘开盘招商招商持续招商持续招商推广策略 6大攻击点A A区区卫星地图卫星地图影视展示区影视展示区B B区区创新科技创新科技展示区展示区C C区区阶段展示区阶段展示区D D区

55、区 洽谈区洽谈区【现场氛围现场氛围- -营销中心营销中心】 推广策略 第一攻击点推广策略 第二攻击点【媒体营销策略媒体营销策略】 四大解决之道勤勤析析树树造造勤原则：恒定主题原则：恒定主题 常换画面常换画面保持项目的印象持续。区域选择为经济开发区高新科技产业园区为主，在澄西高速公路口投放广告。一式 用好户外二式 分析一种开发理念析原则：硬软结合、多角原则：硬软结合、多角度开发理念塑造。度开发理念塑造。从理性的角度阐述“城市产业综合体”的概念支撑，树立起一套价值体系标准。尽量用问句的标题形式抓住眼球。软文形式：天安数码城，引领企业革命之路天安数码如何改变企业链布局？论企业聚变的动力创新是社会发展

56、第一动力天安数码城，渐变之中的未来之城江阴和深圳差几步？什么是的城市变奏曲？“城市产业综合体”的江阴模式有的时候，不需要看地段树原则：软硬广、树立天安原则：软硬广、树立天安数码城的品牌精神数码城的品牌精神概念一：视觉强化“城市产业地产开发和运营的领跑者”品牌精神概念二：引出“创于旗舰 与时代同谋”的广告总精神。概念二：阐述项目核心价值”商务科技互动的创智创富高地。三式 树立一种品牌造原则：打造原则：打造以构筑产业经济服务以构筑产业经济服务聚集平台为主导，以地产开发为聚集平台为主导，以地产开发为特色的城市综合运营模式特色的城市综合运营模式。四式 营造一种氛围推广策略 第三攻击点【事件营销事件营销

57、】 事件能短时间内迅速制造爆炸性话题，赢得新闻关注与炒作围绕创新科技做文章，建立江阴天安数码谷与硅谷的联想对话城市对话城市CEOCEO天安数码城论坛天安数码城论坛目的：目的：制造话题，吸引关注活动方式：活动方式：组织江阴商界人物参与论坛内容：内容：对“创新文化与机制？” 展开讨论现场做出关于高新科技创意的展示调性：调性：氛围突出商务科技感，创新感，声、光、电应用传播：传播：报纸软文，网络，DVD光碟刻录地点地点：数码城内主题一：新城市主义发展观主题二：高新产业技术发展观主题三：环境与企业的关系主题四：1+13，产业链集聚效应观主题五：创新与发展模拟话题通过对“新城市主义”概念的起源和发展的探讨，阐述本项目的居住、工作、生活功能聚集功能通过对新技术带来的产业革命吸引企业主进行探讨，针对本产品提供的技术研发配套吸引客户突出产品生态办公的环境，吸引企业入驻阐述天安数码城为企业带来集聚的产业链的好处推广策略 第四攻击点【开盘活动开盘活动】 推广策略 第五攻击点【体验营销体验营销】 l体验对象-样板房（科技感