笋岗物流中心项目项目前期沟通

1、地产服务地产服务 投资管理投资管理 资产及商业管理资产及商业管理笋岗物流中心项目笋岗物流中心项目项目前期沟通项目前期沟通稿稿2002008 8年年8 8月月copyright 2008 taskin worldwide. all rights reserved德思勤德思勤深圳深圳本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明 copyright; all rights reservedthis article is for internal use only. taskin holds the c

2、opyright of this article. without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes 目录页码1. 项目目标与关键问题梳理 52. 项目初步分析 83. 行业选择 174. 深圳专业市场分析 225. 商家访谈 356. 项目定位 407. 项目发展建议471制定长期可持续发展的商业模式制定长期可持续发展的商业模式42梳理、细化并

3、确定契合区域市场的行业定位梳理、细化并确定契合区域市场的行业定位3有机结合商业、公寓、写字楼等物业，使之符合项目整体战略有机结合商业、公寓、写字楼等物业，使之符合项目整体战略5符合笋岗片区商业化改造的规划要求符合笋岗片区商业化改造的规划要求 根据市场现状及未来变化建立自身竞争优势根据市场现状及未来变化建立自身竞争优势项目目标德思勤认为，本项目应达到以下目标：德思勤认为，本项目应达到以下目标：项目关键问题n本项目地段条件好。如何利用好本项目现有的资源优势？n深圳市场特别是笋岗片区已有许多专业市场项目，本项目是选择业态差异化还是竞争？n项目三大功能（总部基地、交易中心、物流中转）和各种物业形态（交

4、易中心、写字楼、公寓、酒店、物流中心、展馆）如何统筹规划，互补发展，从何实现都市综合体的功能与价值？n探寻适合本项目的开发模式、运营模式和管理模式。n如何解决项目可持续发展问题，逐年提高项目物业及地块的价值？本项目策划工作将会针对以下问题进行重点探讨：本项目策划工作将会针对以下问题进行重点探讨：项目基本概况n项目所在的笋岗片区为铁路仓储、商贸、住宅区；因该片区正在进行仓库区转型改造，是罗湖区最具发展潜力的片区，目前已转型的仓库有28栋，约30万平方米，已形成有汽车交易、建筑材料、药品配送、家用陶瓷、高档家俱、文具玩具、人才交流等7大市场的物流园区，未转型的仓库有60栋，面积约60万平方米，具有

5、较大的开发潜力，转型后，将成为罗湖区的主要经济增长点。n随着深圳经济的发展，笋岗片区的功能及性质有了新的表述：现代化仓储业、商业和交通运输业协调发展， 集专业化商品配送、储存、运输、展示与交易于一体的城市消费城市消费物流园区物流园区。数据来源：笋岗街道办项目优势n交通优势突出n统筹规划改造n政策支持度大n行业优势突出n市场条件良好n企业资源雄厚项目资源分析 从大的交通区位条件上看，笋岗的对外货运交通联系都非常便捷。 笋岗片区具有发展物流园区的宏观交通区位优势。 笋岗片区临近城市中心区的区位条件符合发展以消费物流为主的物流园区的要求 关注北环路远期改造资 源影 响n笋岗仓库区位于深圳经济特区罗湖

6、区的中北部，靠近城市中心区，北邻北环快速干道，西向城市主干道红岭路，南靠笋岗路，东与广九铁路深圳北站接壤 n北环路是深圳重要的以货运交通为主的城市干道。n区内有总长12.7公里的三条铁路专用线与广九铁路连接交通资源交通资源项目资源分析规划资源规划资源n市政府对笋岗改造的十二字方针“统筹规划、准确定位、明确重点”n笋岗片区环境改造工程自2001年10月正式开工建设，连续三年被列为深圳重大建设项目。n笋岗片区规划将围绕商业改造、交通改造和公共设施建设三个方面展开n改造工程主要包括宝安北路、宝岗路及南北立交桥、梨园路、桃园路、中心绿地广场、园区微循环道路改造、污水泵站、开关站等。 笋岗片区整体形象发

7、生了巨大的变化，也极大地提升了自身的价值和吸引力。 很好地提升了营商环境。 一批国内外知名企业携大项目相继入驻，创造了很好的经济效益。 笋岗片区内，一个新型的以大宗商品展示、交易、采购为主的专业市场商贸氛围正迅速形成，其知名度、影响力和辐射力不断加大。内 容影 响笋岗改造前笋岗改造后项目资源分析政策支持政策支持n笋岗物流园改造工程是市政府目前十分重视的工程，政府斥资12亿元，欲将其建成环境优美、街道宽阔、交通更加便利、市政配套更加齐全的商贸新区。n将被建设为形成集批发、商品展示、专门商品交易、金融、商务、娱乐于一体，具有较强辐射能力的多功能、现代化区域型的专业批发贸易中心和消费性物流园区。n作

8、为未来规划深圳六大物流园区之一，笋岗片区将在政府支持下，形成一个以物资流动为核心，并配之以相关管理经营和服务活动于一体的综合型商贸园区。123项目资源分析产业配套产业配套形成前店后厂的模式，令本项目形成集交易、展示，辅以现代物流服务的城市消费物流园区，辐射华南地区乃至国外+n深圳市确定要建设的9大产业集聚基地n包括家具、自行车、家电、汽车电子、钟表、黄金珠宝、模具、工艺礼品、服装n占地总面积12.4平方公里，n总投资400亿元n建成投产后，可形成年产值2000亿元 n仓储区内建设有大量集中布局的仓库n铁路运输专用线设施 n发达的物流体系和众多的物流企业配套n毗邻盐田港区项目资源分析市场条件市场

9、条件笋岗片区内，一个新型的以大宗商品展示、交易、采购为主的专业市场商贸氛围正迅速形成，其知名度、影响力和辐射力不断加大 涵盖了专业市场展示、批发、零售相结合的多个商业业态 部分行业还形成了比较完整的产业链条，初步形成有特色的专业化市场和企业总部聚集基地。 笋岗市场项目资源分析企业资源企业资源长城物流圣廷苑酒店长城物业管理上市公司品牌优秀的企业配套平台区域战略 发展机遇 产业前景 资源优势 竞争态势 集群效应 国家政策行业选择标准备选行业1对备选行业进行系统、标准统一的筛选对备选行业进行系统、标准统一的筛选备选行业2备选行业3行业1行业9行业3行业2行业5行业4行业7行业6行业8标准定义及说明

10、(好，1分）(中，0.5分）(差，0分）区域战略该行业完全符合该区域的经济及产业规划该行业不是该区域的经济及产业规划的重点行业该区域的经济及产业规划不鼓励发展该行业发展机遇目前的时间节点非常适合该行业在本区域内发展目前的时间节点已错过该行业在本区域内发展的最好时机目前的时间节点已不适合该行业在本区域内发展行业前景该行业在本地拥有巨大的市场、发展空间及辐射面该行业在本地市场一般，但较易向其他地域辐射该行业在区域市场一般且向其他区域的辐射较弱资源优势该区域有良好的产业、自然、资金、人力等资源和基础设施该区域产业、自然、资金、人力等资源和基础设施状况一般该区域产业、自然、资金、人力等资源和基础设施较

11、差竞争态势该行业在片区内无竞争该行业在片区内竞争情况一般该行业在片区内竞争激烈集群效应该行业对其他行业的带动效应强该行业对其他行业的带动效应一般该行业产业链较短，对其他行业的带动效应较弱国家政策政策充分鼓励该行业发展政策对该行业不作限制政策限制该行业的发展综合评价标准说明综合评价标准说明各行业综合评定备选行业区域战略区域战略发展机遇发展机遇行业前景行业前景资源优势资源优势竞争态势竞争态势集群效应集群效应国家政策国家政策家具市场 电子市场 小家电市场 汽配市场 钟表市场 黄金珠宝市场 模具市场 工艺礼品市场 服装市场 各备选行业在本项目的综合评价各备选行业在本项目的综合评价将选取综合评价为将选取

12、综合评价为5分以上的行业为本项目初步的发展方向分以上的行业为本项目初步的发展方向综合评定结果 0 2 分 2.5 4.5 分 5 7 分服装 2家具 3钟表 3.5模具 4黄金珠宝 4工艺礼品 4.5电子 5汽配 5小家电 6.5本项目发展方向的备选方案总述本章要点本章要点n深圳电子产业发达，但目前主要集中在华强北片区，且目前已有部分位于华强北黄金地段的专业市场经营不佳，显示出电子市场呈初步饱和状态。n目前笋岗片区已有全市规模最大的新车和二手车汽车市场和星罗棋布的的汽配商店，且其它地块也在规划建设汽车城项目；未来市场竞争将更加激烈。n小家电/电子礼品市场散布在笋岗片区各个文具/工艺品和华强北片

13、区，分散和凌乱，缺乏气候。但是深圳小家电专业市场前景广阔，可以作为本项目的突破点。注：各市场分析仅限于目前掌握的部分资料。要做进一步的准确分析，仍需对各市场进行实地调查。电子市场电子市场分析电子产业及市场综述电子产业及市场综述n深圳的电子信息产业规模已居全国大中城市首位，电子信息产业工业增加值约占全国电子信息产业工业增加值的10%,占全省的50%以上，被列为首批国家电子信息产业基地。在全国甚至全球都占有重要战略地位 n华强北电子专业市场已发展成为世界级的、有广泛影响的电子元器件和电子信息产品集散地，成为深圳电子信息产业自主创新的强大动力，我国重要的电子信息产业生产性服务基地。 n2005年华强

14、北商圈年销售额就达到280亿元，其中电子市场就占了70%以上。 电子市场分析n电子专业市场历年供应面积总共约52万，占华强北商业市场总供应量的53%，大型专业市场商家数量约为30家。 n经调查，华强北电子市场的最大容量空间为约90100万，今后还可以增加的体量最多为4050万。n随着华强北片区改造的进行及众多商业项目的入市，市场已趋于饱和状态。n目前华强北片区部分专业市场（如高科德数码市场），目前经营情况不佳；位于最佳位置的华强电子世界新市场，今年4月份开张至今，超过60%经营面积空置。在该片区以外建立新的电子产品行交易市场将面临相当大的市场风险。目前已有的市场规模加上未来规划的体量，已令市场

15、趋于饱和目前已有的市场规模加上未来规划的体量，已令市场趋于饱和电子市场分析n华强北市场已形成辐射全国的电子交易市场，并形成完整的产业链。n如笋岗片区再发展电子市场，将不可避免与华强北片区进行竞争。但缺乏核心竞争力，令到与华强北片区竞争中处于劣势。华强北电子市场核心竞争力：知名度、产业配套、品类齐全、市场信息笋岗片区不适宜再发展电子市场笋岗片区不适宜再发展电子市场结论：笋岗片区没有发展电子市场的条件，且电子类市场已趋于饱和；故本项目不适宜再发展电子市场。汽配市场汽配市场分析汽配产业及市场综述汽配产业及市场综述n2007年深圳汽车继续保持高速增长。据数据统计，2007年深圳汽车销量达到20.68万

16、辆，比去年同期大幅增长了近19% 。目前深圳市的汽车保有量已超过120万辆。n2004年区域内及周边的乘用车销售量、销售额分别占全市的20和16。n深圳虽然是最大的汽车消费市场之一，但是并没有良好的汽车产业基础做支撑。汽车产业集群主要集中在以一汽为主的东北地区，上汽为主的长三角地区，和广州花都地区等。汽配市场分析n据不完全统计，在整车销售方面，笋岗片区有汽车经销商60 多家，华南汽车展示交易中心、万骏国际汽车博览中心、大兴汽车城等以及其4s 店为骨干的高档、规范化汽车企业聚集在这里。n笋岗片区大业主深业集团已规划建设一个大型名牌汽车展销检测中心及汽车零配件交易市场，建筑面积达20万平方米以上。

17、 目前已有的市场规模加上未来规划的体量，已令市场趋于饱和目前已有的市场规模加上未来规划的体量，已令市场趋于饱和汽配市场分析n目前笋岗片区汽车市场已形成规模，并覆盖了比较完整的产业链。n但本项目距离汽车市场核心区域尚有一段距离，不易形成规模效应。n目前汽车市场/汽车配件市场体量已足够，且竞争激烈。不适宜再有新项目加入。n深圳汽车终端消费市场虽然较大，但是只有较少产业作为基础支撑。发展汽配类商业市场容量有限。本项目不适宜再发展汽配本项目不适宜再发展汽配/汽车后市场汽车后市场结论：笋岗片区汽车及配件市场已具规模；汽配/汽车相关市场竞争激烈，新项目的加入会造成市场体量供过于求。小家电市场小家电产业及市

18、场综述小家电产业及市场综述n据2007-2008年中国小家电行业分析及投资咨询报告 的数据，2006年全年中国全部家用电力器具制造企业实现累计工业总产值4797亿元，比上一年增长20.07%；n2007年国内小家电销售额超过1000亿元，国内电器行业里只有手机市场能与之相比。今后2-3年内，中国小家电行业将步入黄金发展阶段，市场需求量年增幅将会突破30%。n国内家电巨头已将小家电作为其新的主要支柱产业和盈利增长点 小家电市场分析小家电按功能分为四类：1.个人生活、护理、保健小家电，如电吹风、电须刀2.日用家居小家电，如吸尘器、电熨斗、加湿器3.厨房餐饮小家电，如微波炉、电磁炉、电饭煲4.卫浴小

19、家电，如电热水器等 格兰仕生活电器整机公司总经理韩伟“2008年是格兰仕生活电器的中国发力年，从纯蒸炉、黄金芽王煲等新品类到电烤箱、电磁炉、电水壶、电饭煲等传统小家电，格兰仕都将确保对中国市场与海外市场同步供应。”小家电市场分析小家电专业市场适宜作为本项目的发展方向小家电专业市场适宜作为本项目的发展方向n国内的小家电厂家主要遍布在深圳及深圳周边城市，如惠州、东莞、顺德、中山等。n小家电产品的批发比较分散和混乱，主要分布在电子市场、文具礼品市场、五金塑料市场以及小商品市场等。n厂家产品展示主要依靠一年一度自身的订货会和各相关展会，例如中国家电（上海）博览会、深圳礼品展、深圳采购商大会、顺德国际家

20、电博览会等，同时也通过专卖店和大卖场等渠道。小厂家更多的是通过公司所在地的展厅及各地专业市场进行产品展示。n深圳甚至广东省目前尚无具有市场影响力、品牌、成规模、专业的小家电市场结论：本项目可填补市场空白，加上自身资源优势，发展小家电专业市场，前景 将会十分广阔！对象一：深圳义乌小商品批发城内小家电商家对象一：深圳义乌小商品批发城内小家电商家商家访谈n经营情况：从事太阳能家电产品行业，为福建厂家的代理商。目前经营情况一般。n反映的问题：义务小商品市场距离市区太远，且人流量不足；市场物流配套不足。n对笋岗片区的看法：距离市区近，地段好，交通也方便，人流量应该比龙岗多很多。如果笋岗有此类专业市场，有

21、意向进驻。对象二：深圳义乌小商品批发城内电子礼品商家对象二：深圳义乌小商品批发城内电子礼品商家商家访谈n经营情况：从事电子礼品行业，为厂家设立的展示点，目前工厂在深圳市宝安区；批发区域为深圳本地、东莞、惠州，和少量东南亚市场。经营情况一般。n反映的问题：市场物流配套不足； 后期宣传推广力度不足； 商场与政府关系不好，经营会经常受到干扰。n对笋岗片区的看法：距离市区近，地段好，交通也方便。如果笋岗有此类专业市场，进驻意向强烈，因为生产厂家十分乐意设立一个离消费市场近的展示点。商家访谈对象三：某品牌电磁炉厂家对象三：某品牌电磁炉厂家n经营情况：从事电磁炉及相关产品，目前在广州番禺偏远的大石沙溪新沙

22、五金塑料城内租有商铺。n反映的问题：虽然厂家在深圳，但由于深圳没有常年的展示场地，公司只能在深圳会展中心每年一次的礼品展上亮相，故选择广州作为产品的展示和批发点。n对笋岗片区的看法：地段好，交通方便，辐射能力应比现有的批发点强。但物流成本将是影响其进驻与否的主要因素之一。启示启示访谈分析 笋岗片区市场氛围和本项目的地段得到商家的普遍认同。 物流配套便利性和物流成本将会是商家考虑进驻项目意向的主要因素。 目前深圳还没有集中的小家电专业市场，如果能够填补此市场空白点的话，应对商家有很强的吸引力。 交易市场的推广和管理以及良好的物流配套服务才能形成专业市场的核心竞争力。注：要更准确地掌握商家/厂家对

23、目前小家电市场和本项目的看法和建议，则后续工作需要对更多商家/厂家进行广泛和深入的访谈和了解。总述本章要点本章要点n交易中心是整个项目的撬动点；交易中心商业业态选择的定位是：以小家电为主，并辅以部分电子类小礼品、电子玩具等。n展示大厅、公寓、写字楼、酒店等物业可以作为专业市场的配套设施，形成一个互为补充的综合体，从而增强项目辐射力。n本项目需要为中小商家提供增值的物流服务，提高物流便利性和降低物流成本，增强本项目的核心竞争力（如花样年的增值物管服务）。n本项目会融入品牌家电维修中心，提供维修/认证/检测服务，为商家、采购商及消费者提供全面的后续服务。n争取政府将一年一度的深圳采购商大会以及礼品

24、展的分会场设立在本项目，扩大项目影响力。n争取家电行业协会，相关机构入驻本项目。增强本项目权威性和影响力。消费者供应商研发加工/制造销售物流配送产业价值链主要原因：l项目主要表现形式是交易中心和物流配套l笋岗片区规划为城市消费物流园区l物流和销售在供应链上的附加价值较研发和制造更高项目整体定位要以优化的物流配套提高本项目的核心竞争力要以优化的物流配套提高本项目的核心竞争力项目定位笋岗小家电市场 永不落幕的小家电展示交易中心我们认为，交易中心是为本项目的撬动点，其他配套则为本项我们认为，交易中心是为本项目的撬动点，其他配套则为本项目提供了更高的附加价值，并体现都市综合体的价值：目提供了更高的附加价值，并体现都市综合体的价值：交易中心酒店写字楼物流中心展馆公寓注：项目的准确定位，写字楼、公寓等物业的档次和体量，都需后续开展具体深入的市场调查后才能最终确定。项目定位打造六大服务中心、六大服务平台打造六大服务中心、六大服务平台 交易平台 物流平台 电子商务平台 会展平台 配套平台 交流平台 展示中心 配送中心 设计中心 信息中心 检修中心 培训中心项目物流配套n参考花样年物业管理的增值服务模式，为中小商家提供管家式、配套、增值的物流服务。以达到： - 提高物流管理便利性 - 降低综合物流成本n通过增加此项配套服务，本项目将较其它项目更有核心竞争力，并能够吸引潜在商家。便捷的物流服务和低