步行街双首层产品等设计1127498288

1、 步行街双首层产品设计修改方案 百胜商城项目产品规划设计（步行街双首层产品设计修改方案）xxxxxxx项目咨询有限公司2004年1月10日一. 方案背景提要11 本方案是基于原2003年12月份的规划设计方案基础上，进行增加容积率，实现更大投资利润率。2004年1月4日开发方华业房地产公司、策划营销代理方和建筑设计方，就如何增加容积率，增加销售面积的问题进行了初步磋商。 12 秉持认真负责的项目精神，以项目总体定位、市场竞争优势及为开发商创造最大的科学利润为出发点，由项目小组召集项目总监、市场总监、设计总监、策划总监召开了项目规划修改综合研究分析的研讨，对项目产品规划提出新的构思要点，有助于实

2、现修改的目标及今后的营销推广。待开发方华业房地产公司审核后，可作为与项目建筑规划沟通文件和设计指导性文件。二 方案规划设计的目标21 直接目标：此次产品规划设计修改方案是通过增加容积率的办法，增加建筑销售面积，实现更多利润的目的。22 通过规划设计修改方案，全面支持项目西南民族岭南建筑风格、城市标志性建筑群的理念；23 通过规划设计修改方案，建成集精品步行街、综合商场一体的超大型情景商业中心，强调商业建筑风格、强调商业休憩景观、强调情感消费，营造出商城鲜明的商业文化主题及氛围，成为亮化工程城市名片；24 形成商城规划、建筑外立面、民俗景观的和谐统一，达到商业环境营造效果与投资利润的合理平衡。三

3、 增加容积率修改方案的方向31 方案一：上面加2层住宅面积的设计方案可行性初步评估311 增加利润550万元：通过在原来3层半建筑上加建2层的方法，可以增加12000住宅销售面积，实现增加利润为：12000×（1000元/住宅销售均格 - 550元/砖混结构建筑成本）= 550万元。312 方案导致建筑风格出现的变化，及对价格的影响参数：3121 住宅楼层增多，影响了步行街的商业氛围，对以商业定位的项目营销概念造成极大的障碍。解决思路：夹层住宅楼的内置生活阳台设计，尽量避免晾晒衣服等影响街景，可以起到一定的缓解作用。影响价格：综合评定对原商业销售面积的影响参数为150元/。-150元

4、/ ×13000原商业面积 = -195万元3122 100多米长的街面，增加了视觉的狭长、压抑感。解决思路： 丰富外立面的装饰造型如屋檐、窗檐、窗台等错落、和多采用弧型的建筑造型，破呆板感。影响价格： 综合评定对原商业销售面积的影响参数为 50元/。-50元/×13000原商业面积 = -65万元影响价格： 综合评定对原住宅销售面积的影响参数为 80元/。-80元/ ×12000原住宅面积 = -95万元3123 对单元住宅的居住舒适度的影响参数。解决思路： 顶层绿化园艺营造私有的休闲空间，考虑做带空中花园的楼中楼，可以解决5层和半层的舒适感。影响价格： 综合评

5、定对原住宅销售面积的影响参数为 20元/。-20元/ ×12000原住宅面积 =-24万元313 方案一产生的理论利润： 550万元-（195 + 65 + 95 + 24）= 170万元方案一评估结论：风险太大，没有实现预期目标。32 方案二：一层架空建成大型商业空间，上面保持原三层半步行街的方案评估321 增加理论利润1150万元：保持原来3层半步行街建筑，整体架空1层建大型商业空间的方法，可以增加9290商业铺面销售面积，实现增加利润为：9290×（2000元/铺面销售均格 - 750元/框架结构建筑成本）= 1150万元。322 导致建筑风格出现的变化，及对价格的影

6、响参数：3211 整体加高一层商场后，影响了步行街首层概念的商业价值。解决思路： 地面±0往一层商场下08m台阶，往步行街首层上35m台阶，可以起到双首层作用。影响价格： 综合评定对原商业销售面积的影响参数为 300元/。-300元/ ×7500原商业面积 = -230万元3212 对单元住宅的居住舒适度的影响参数。解决思路： 顶层绿化园艺营造私有的休闲空间，考虑做带空中花园的楼中楼，可以解决4层和半层的舒适感。影响价格： 综合评定对原住宅面积均价的影响参数为 50元/。-50元/ × 12000原住宅面积 = -60万元323 方案二产生的理论利润： 1150万

7、元-（230 + 60）= 850万元方案二评估结论： 方案可行。四 方案二的总平规划设计41 规划目标：增加商业面积，实现增加投资利润。42 设计方法：421 在原来产品设计的基础上，整体架空一楼做室内步行街。422 通过大码头台阶、小缓坡下沉等高差的处理， 1、2层双首层的概念，提高2层商业价值。423 创新室内步行街概念，采用新型理念的造景方式，由1层室内步行街的景观树延伸到二楼，解决室内步行街的绿化、采光、通风等问题，最大限度的提高了其商业价值。总 平 图 剖 面 图五绿化造景精神51 让1层大面积的商业空间活起来，最大限度提高其商业价值，并尽量缩短销售周期，是我们这次规划设计目标。如

8、果按照传统的商场式铺面路线，本项目1、2期的商场面积将达到2万，这对先天商业氛围不足的本项目地块来讲无疑是雪上加霜。52 引景入室、引光入室、通风入室的设计思路引导下，我们创新了室内步行街的概念，通过打破采光天窗让景观数从1层延伸到2层露天步行街，将很好的解决了传统商场的困境。同时，可以考虑在1层排水系统上的设计，在部分不影响商业人流的景观处展露出来，如遇下雨的时候，雨水可以从景观数的天窗洒落下来，更是一番很美妙的风景。步行街新概念绿化示意图两层步行街透视剖面图 -下面黄颜色是赠送的简历模板不需要的可以下载后编辑删除简历智联招聘男 | 已婚 | 1988 年月生 | 户口：湖南 | 现居住于广

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10、自己总有一天会成功的！只有自己不敢做的，没有做不成的，做销售10分靠天，九分靠人做，市场是人做出来的。 工作经历2013/01 - 2014/04 超越电脑专卖店 | | 市场主管 行业类别：计算机硬件 | 企业性质：民营 | 规模：20人以下 | 职位月薪：4001-6000元/月工作描述：在各工业区和住宅小区做广告宣传为店铺销售做铺垫，并且为各用户提供售后维护工作。2011/06 - 2012/11 衡阳市教育培训学校 | | 销售主管 行业类别：教育/培训/院校 | 企业性质：民营 | 规模：20-99人 | 职位月薪：2001-4000元/月工作描述：为学校制定招生计划，带领招生专员在各社区以及学校周围做广告（包括粘贴墙体广告，入户拜访宣传）开展招生工作，定期到中小学校门口驻点宣传，联系各学校任课老师开展招生工作。项目经验教育经历2007/09 -2011/06 在校学习情况曾获 院校级三等奖 在校实践经验2008/03 - 2010/10 大学生英语周刊衡阳市推销员到衡阳市区域经理 *2008年推销员，在学校新生开学期间向学生和家长推销学生英语报*2009-2010年学生英语报衡阳地区区域经理，负责在衡阳各高校组建团队销售学生英语报，团队培训，团队维护，最后指导团队销售。*2009-2010年。衡阳行