房地产基础知识(3)课件

1、房地产基础知识(3)房地产基础知识(3)房地产基础知识房地产基础知识房地产基础知识(3)房房 地地 产产房地产基础知识(3) 房产：房产： 是房屋及其权利的总称是房屋及其权利的总称 地产：地产： 是土地及其权利的总称是土地及其权利的总称 房地产：房地产：是由土地、附着在土地上的各类建筑是由土地、附着在土地上的各类建筑 物、构筑物和其他不可分离的物质及其物、构筑物和其他不可分离的物质及其 权利构成的财产总称。常常又称为权利构成的财产总称。常常又称为“不不 动产动产”，香港称为物业，香港称为物业。 房地产的概念：房地产的概念：房地产基础知识(3)工业建筑工业建筑：如各类厂房、仓库等如各类厂房、仓库

2、等 农业建筑农业建筑：饲养、储存农具的房屋饲养、储存农具的房屋 房地产的类型房地产的类型: 1、生产用房地产：、生产用房地产：房地产基础知识(3)居住用房地产居住用房地产：住宅、公寓、别墅等住宅、公寓、别墅等经营用房地产经营用房地产：商业、服务、旅游等商业、服务、旅游等行政用房地产行政用房地产：行政、办公建筑行政、办公建筑专用类房地产专用类房地产：文教、医疗、交通、体育类、文教、医疗、交通、体育类、 观演类、展览、纪念建筑观演类、展览、纪念建筑园林建筑园林建筑：供人们游憩用的建筑物供人们游憩用的建筑物2、非生产用房地产：、非生产用房地产：房地产基础知识(3) 房地产位置的房地产位置的固定固定性

3、性 房地产地域的房地产地域的差别差别性性 房地产的高值房地产的高值耐久耐久性性 房地产的保值房地产的保值增值增值性性3、房地产的特性：、房地产的特性：房地产基础知识(3)4、土地使用权出让的年限、土地使用权出让的年限 住宅用地住宅用地7070年年 工业用地工业用地5050年年 综合或其他用地综合或其他用地5050年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年 教育用地、科技用地、文化用地、卫生教育用地、科技用地、文化用地、卫生 用地、体育用地用地、体育用地5050年年房地产基础知识(3)房地产中介的概念房地产中介的概念房地产基础知识(3) 1、房地产中介：、房地产中介： 就是联结房

4、地产发展商与消费者以及房地产就是联结房地产发展商与消费者以及房地产经济内部的各种经济关系的纽带。经济内部的各种经济关系的纽带。广义的房地产中介：广义的房地产中介： 就是在房地产经济中从生产就是在房地产经济中从生产 到消费一切为房地产运行服到消费一切为房地产运行服 务的活动；务的活动；狭义的房地产中介：狭义的房地产中介： 就是专门为房地产市场交易就是专门为房地产市场交易 主体服务的活动。主体服务的活动。房地产基础知识(3)2、房地产中介的基本特点、房地产中介的基本特点: 中介机构，既不占有房产也不占有货币，不中介机构，既不占有房产也不占有货币，不直接从事房地产经营管理活动；房地产中介组织直接从事

5、房地产经营管理活动；房地产中介组织在进行房地产中介业务活动时，只能提供服务在进行房地产中介业务活动时，只能提供服务; 中介具有中介具有流动性流动性的特点的特点; 中介活动具有极大的中介活动具有极大的灵活灵活性性; 中介活动是中介活动是有偿有偿服务服务;房地产基础知识(3)3、房地产中介的内容、房地产中介的内容:房地产咨询：房地产咨询： 以专业的房地产知识和技术为用户以专业的房地产知识和技术为用户 提供专门的服务。提供专门的服务。地产经纪服务：地产经纪服务：主要是指房地产销售等各方面的经主要是指房地产销售等各方面的经 纪代理活动。纪代理活动。房地产评估：房地产评估： 它是对需估价的房地产的价格做

6、出它是对需估价的房地产的价格做出 合理的判断和科学的确定的行为。合理的判断和科学的确定的行为。房地产基础知识(3)4、房地产中介人员资格认证、房地产中介人员资格认证 我国目前实行房地产中介人员的资质认证制度我国目前实行房地产中介人员的资质认证制度 （ 分地方性的和全国性的两种分地方性的和全国性的两种） 深圳市还实行房地产中介人员的上岗认证制度深圳市还实行房地产中介人员的上岗认证制度房地产基础知识(3)房地产基本知识房地产基本知识房地产基础知识(3)1、房地产开发销售过程、房地产开发销售过程: 一级市场：一级市场：土地市场土地市场; 二级市场：二级市场：开发商把开发的房地产投入市开发商把开发的房

7、地产投入市 场进行现楼交易或预售场进行现楼交易或预售; 三级市场：三级市场：业主之间房地产的自由转让业主之间房地产的自由转让;房地产基础知识(3)2、按房屋的建筑层数分类建筑、按房屋的建筑层数分类建筑: 低层建筑：低层建筑： 一般指一般指1 1至至3 3层的房屋层的房屋 多层建筑：多层建筑： 一般指一般指4 4至至8 8层的房屋层的房屋 小高层建筑：小高层建筑： 一般指一般指8 8至至1212层的房屋层的房屋 中高层建筑：中高层建筑： 一般指一般指1212至至1818层的房屋层的房屋 高层建筑：高层建筑： 一般指一般指1818层以上的房屋层以上的房屋 超高层建筑：超高层建筑： 一般指一般指30

8、30层以上的房屋层以上的房屋 ( (建筑物超过建筑物超过100100米以上也称为超高层建筑）米以上也称为超高层建筑）房地产基础知识(3) 跃层式住宅（也称错层）：跃层式住宅（也称错层）：占有上下两层楼占有上下两层楼面，户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，面，户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，但没有完全分两成层（适合大面积住宅）；但没有完全分两成层（适合大面积住宅）； 复式住宅：复式住宅：每户占用两层楼面，是由香港李每户占用两层楼面，是由香港李鸿仁创造设计的经济住宅；两层合计的层高低于鸿仁创造设计的经济住宅；两层合计的层高低于跃层式住宅（复式为跃层式住宅（复式为3.33.3米、跃层式为

9、米、跃层式为5.65.6米）；米）；3、其它建筑、其它建筑房地产基础知识(3) 指带有指带有花园和车库花园和车库的独的独院式或二、三层小楼，建筑院式或二、三层小楼，建筑密度低，内部居住功能完善，密度低，内部居住功能完善，装修豪华并富有变化，户外装修豪华并富有变化，户外道路、通讯、购物、绿化也道路、通讯、购物、绿化也有较高水平。有较高水平。 别墅楼形还可分别墅楼形还可分并列型并列型（联排型）及叠拼型（联排型）及叠拼型等。等。 别墅花园：别墅花园：房地产基础知识(3) 商住住房：商住住房： 是指它属于居家住宅，但是同时又有写字楼是指它属于居家住宅，但是同时又有写字楼的硬件设备尤其是网络功能的发达，

10、使居住者在的硬件设备尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。 适合小型公司、创业集团以及依赖网络进行适合小型公司、创业集团以及依赖网络进行社会活动的人群。社会活动的人群。房地产基础知识(3) 集资房：集资房： 指实行指实行政府、单位、个人政府、单位、个人三方面共同承担，三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。 职工个人职工个人可按房价全额或部分出资，政府及可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、税费等方面给予部分减免，相关部门用地、信贷、税费等方面给予部分减免，集资

11、所建住房的权属，按出资比例确定，个人按集资所建住房的权属，按出资比例确定，个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的拥有部分产权。有的只有一份合同，上面只能的拥有部分产权。有的只有一份合同，上面只能写一个人的名字当做屋主。写一个人的名字当做屋主。房地产基础知识(3)4、面积的概念：、面积的概念： 居住面积：居住面积： 指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积之和。使用的居室净面积之和。 所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。占

12、有的水平面积（即结构面积）。房地产基础知识(3)v 使用面积：使用面积： 指各层面中供生活起指各层面中供生活起居所使用的净面积之和；居所使用的净面积之和； 包括过道、包括过道、 厨房、卫厨房、卫生生 间、厕所、起居室、储间、厕所、起居室、储藏室、卧室的净面积，内藏室、卧室的净面积，内墙面的厚度也要计入使用墙面的厚度也要计入使用面积。面积。房地产基础知识(3) 指住宅楼内为住户方便出指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活所设入、正常交往、保障生活所设计的公共走廊、楼梯、电梯间、计的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、门厅、楼梯间厅等所水箱间、门厅、楼梯间厅等所占面积的总和。占面积的总和。 它包

13、括部分结构面积。开它包括部分结构面积。开发商在出售商品房时，要计算发商在出售商品房时，要计算每户公共面积的分摊量。每户公共面积的分摊量。v 公用面积：公用面积：房地产基础知识(3)产权相关概念产权相关概念房地产基础知识(3)1、房地产权包含那些权利：、房地产权包含那些权利： 房地产权：房地产权： 是业主对土地的使用权和土地上建筑物、附是业主对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权；着物的所有权； 即房地产的所有者按照国家法律规定所享有即房地产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，如业主对该房地产的占有、使用、收益的权利，如业主对该房地产的占有、使用、收益和处分的权利，以及由上述权利产生的他

14、项权，和处分的权利，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。如抵押权等。房地产基础知识(3)2、房地产登记、房地产登记 房地产登记的内容：房地产登记的内容： 包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐标、等的专门记载。标、等的专门记载。房地产基础知识(3)3、房地产登记的种类：、房地产登记的种类： 房地产登记房地

15、产登记可分为初始登记、转移登记、抵可分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。押登记、变更登记和其它登记。 房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。当事人包括：地产登记由有关当事人共同申请。当事人包括：买卖双方，抵押人与抵押权人，房地产共有人，买卖双方，抵押人与抵押权人，房地产共有人，房地产交换双方，赠与双方等。房地产交换双方，赠与双方等。房地产基础知识(3)4、房地产证房地产证主要记载的有关内容：主要记载的有关内容： 如权利人名称、身份证号；土地权属来源、如权利人名称、身份证号；土地权属来源、宗地号、土地等级、用途

16、、使用年限；房地产的宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款。名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款。 司法机关、行政机关人员；司法机关、行政机关人员； 受权利人委托代理房产事务的律师；受权利人委托代理房产事务的律师； 抵押权人的银行、拍卖行授权人员；抵押权人的银行、拍卖行授权人员；可查阅档案的组织和个人：可查阅档案的组织和个人：房地产基础知识(3)5、红皮和绿皮、红皮和绿皮房地产证房地产证的区别：的区别： 红皮红皮房地产证房地产证用于记载市场商品房地用于记载市场商品房地产；产权人可完全享有该房地产的占有、使用、产；产权人可完全享有该房地产的占有、使用、收益

17、、处分权利。收益、处分权利。 绿皮绿皮房地产证房地产证用于记载非市场商品房用于记载非市场商品房地产；凡绿皮地产；凡绿皮房地产证房地产证记载的房地产，一记载的房地产，一律不得买卖、需抵押或出租的，按规定办理。律不得买卖、需抵押或出租的，按规定办理。房地产基础知识(3)6、如何补发、如何补发房地产证房地产证？（1）权利人登报纸，收到申请后登记机关，刊登）权利人登报纸，收到申请后登记机关，刊登 灭失公告，六个月后补发，灭失公告，六个月后补发，房地产证房地产证上上 注明注明补发补发（2）申请补发（遗失房地产证）申请补发（遗失房地产证） 深圳市房地产变更房地产证申请书深圳市房地产变更房地产证申请书 身份

18、证明身份证明 查档结果查档结果 刊登权利人遗失声明的原报纸刊登权利人遗失声明的原报纸 具结书：申请人填写，单位需盖公章具结书：申请人填写，单位需盖公章房地产基础知识(3)7、什么叫房地产继承？、什么叫房地产继承？ 是指房地产所有人死亡或宣告死亡之时起，是指房地产所有人死亡或宣告死亡之时起，按照法律的规定将死者遗留下来的房地产转移给按照法律的规定将死者遗留下来的房地产转移给他人的一项法律制度。他人的一项法律制度。房地产基础知识(3)8、发生下列情形，要进行变更登记：、发生下列情形，要进行变更登记： 房地产使用用途改变的；房地产使用用途改变的； 权利人姓名或名称发生变化的；权利人姓名或名称发生变化

19、的； 房地产坐落名称或房产名称变化的；房地产坐落名称或房产名称变化的； 建筑物、附着物倒塌、拆除的；建筑物、附着物倒塌、拆除的；房地产基础知识(3)三级市场交易概念三级市场交易概念房地产基础知识(3) 凡房地产已办理二级市场登记并领取凡房地产已办理二级市场登记并领取房地产证房地产证后再发生转移的应办理三级市场转移登记。后再发生转移的应办理三级市场转移登记。 如房地产如房地产买卖、赠与、交换、继承买卖、赠与、交换、继承，人民法院判决、，人民法院判决、裁定的强制性转移等都属于三级市场转移登记。裁定的强制性转移等都属于三级市场转移登记。1、三级市场转移登记：、三级市场转移登记：房地产基础知识(3)2、业主委托他人进行房地产买卖办理：、业主委托他人进行房地产买卖办理