沈阳瀚博地产辽大地块发展定位报告-85p

1、封面封面扉页扉页瀚博地产辽大地块瀚博地产辽大地块发展定位报告发展定位报告目目 录录第一部分第一部分 市场结论市场结论第二部分第二部分 宗地解码宗地解码第三部分第三部分 项目开发定位方向项目开发定位方向第四部分第四部分 商业专题商业专题第五部分第五部分 开发分期建议开发分期建议 第一部分第一部分 市场结论市场结论市场调研结论符合居民生活习惯，高性价比，户型格局优化，具有附加值定位档次竞争研判产品组合开发指导方向西部为区域市场的最大竞争对手认同多层，对小高层存在抗性，特定区域公寓市场存在机会三环以外中高档项目缺乏产品特性2400元/平方米3000元/平方米定位为北部区域中高档，道义地区高档项目首先

2、确保区域内客户，同时争夺西部客户多层为主，配合一定比例公寓和洋房产品控制户型面积格局，以两房为主，部分配仓库价格定位体现项目区域高端形象，兼顾性价比，不盲目走低第二部分第二部分 宗地解码宗地解码项目宗地坐落于沈阳城市的北部国家级经济开发区道义经济开发区的道义镇101国道西，项目占地面积为187334平方米，总建筑面积为约30万平米。地块东临101国道，南倚辽宁大学新校区，西接道义经济开发区规划路，北靠道义经济开发区规划路（如下图） 。宗地四至现状宗地四至现状宗地东侧：宗地东侧： 宗地东侧（101国道） 宗地东侧101国道属国家级公路，该国道交通通达性非常强，向南可以直达北部大学城以及皇姑区，也

3、是新城子通往沈阳的重要交通要道。宗地南侧：宗地南侧：宗地南侧（辽宁大学）宗地西侧：宗地西侧：宗地西侧（规划路） 宗地西侧为道义经济开发区规划路，该规划路现阶段还只是田间小路。再规划路建成以后，会使本案有很好的交通便捷性。宗地北侧：宗地北侧：宗地北侧（农田和盼盼食品厂 ） 宗地北侧现为农田和盼盼食品厂，整体来讲，很有田园的感觉。周边绿化植被太少，需要进一步改善。 宗地土地特征宗地土地特征由南到北的高压电线 宗地总体比较平坦，地势由东向西逐渐变低。在宗地的东侧有多条高压电线横贯南北，将来需考虑作地下埋设，以免影响本项目规划及给后期销售造成障碍。离宗地北侧米左右就是蒲河，现阶段蒲河由于长期缺乏治理，

4、所以被污染的很严重，整条河散发着刺鼻的异味。宗地北侧米处（蒲河） 宗地南侧辽大锅炉房 宗地南侧辽大锅炉房内伫立着一个高7-8米的烟囱，这必将对距它较近房源的销售有很大影响。宗地区域内配套状况宗地区域内配套状况以本案为原点，半径以本案为原点，半径3000米的范围内市政配套米的范围内市政配套交通状况：交通状况：现在沈北新区“三纵四横”交通网已基本完成，整个区域的交通状况很好。 “三纵”分别是101国道、203国道和102国道，沈北新区投资10亿元对这三条路进行高标准的拓宽改造，打开了沈北新区的“南大门”，使沈北新区与沈阳母城融为一体。 “四横”为：沈北开发大道；蒲河生态走廊;新城子产业大道；沈北生

5、态旅游带.生活及医疗配套：生活及医疗配套： 现宗地所在区域，生活配套已基本完善，已通电，通水，集中供暖，可安装有线电视及宽带。但由于本项目离市区较远，致使在市政配套上不完善，项目周边1000米内无中、大型医院和药店，这将给本项目业主的生活带来极为不便的影响。 道义镇邮政 本项目距离道义镇中心只有1000m左右，那里有很小规模的商业和金融配套，这些商业金融配套都是为满足道义镇居民的需求。辽大正门对面商业 宗地价值分析宗地价值分析项目住宅价值分析项目住宅价值分析住宅价值用地划分原则：住宅价值用地划分原则：环境、景观条件最优；地块通达条件好；地形条件最优化；可供物业开发潜力大。项目商业价值分析项目商

6、业价值分析商业价值用地划分原则：商业价值用地划分原则：符合商业住宅居住区的合理规划；靠近主要干道，交通可达性强；商用物业可持续发展；人流量较大的区域。宗地宗地SWOT分析分析交通优势：101国道属国家级公路，该国道交通通达性非常强向北可以直达北部大学城以及皇姑区，也是抚顺、鞍山、辽阳、铁岭等粮油基地通往沈阳的重要交通要道。环境优势：沈阳市对城北大学城的规划，限制污染企业在本区域落户，加之城市郊区丰富的植被和水系，项目所在区域的空气质量较好，环境优势明显。区域优势：道义国家级经济开发区的确立，在未来几年政府将进一步加大对该区域的投入，从而完善该区域的市政配套，使道义整体区域竞争力增强。沈北大学城

7、已经形成，使得整个区域有着浓厚的文化氛围。地块优势：地块南面紧临辽宁大学，人气旺；大学生有很强的消费能力，使得项目有着很强的商业优势；且地块目前为净地，可塑性较强，利于后期的景观规划。宗地优势分析宗地优势分析(S)该区域“远离”城市中心，城市化和“新市镇”的发展还需一定的时间； 本案地块与周边地块比较，地势偏低，这势必给本案的前期规划和后期销售带来一定程度的负面影响。宗地所在区域受大环境影响，基础设施配套不完善，居住环境有待改善，对于项目的销售将造成一定的影响。宗地东面有多条高压电线由北往南贯穿宗地，这将对项目的前期规划以及后期的销售带来一定的影响。宗地南面靠着辽宁大学的锅炉房，此处伫立着一个

8、高7-8米的烟囱，这必然给离烟囱较近房源的销售带来很大影响。宗地劣势分析宗地劣势分析(W)随着道义经济开发区的进一步发展以及政府对本区域公建配套力度的加大，鼓励了房地产开发建设及消费者置业，有利于项目的可持续发展；沈北大学城的发展：势必使更多的人开始关注本区域，区域内大量的大学生消费群给本案带来更多的商机；瀚博房地产开发有限公司在此区域已经成功开发了瀚博水岸花城、瀚博商务大厦、瀚博西耶纳等几个项目，在该区域已有一定的知名度，得到了广大客户的认可，这也给本项目奠定了良好的基础；居住氛围：此区域几年的发展，已开发了很多楼盘现已入住，聚集了一定人气，一定程度上体现购房者对该区域的认可及认知，对于本项

9、目后期介入创造了好的居住环境。宗地机会分析宗地机会分析项目区域还有大片的农田，随着道义经济开发区的持续发展，来此投资的人必定越来越多，所带来的房地产竞争的也会日趋激烈，宗地区域将会有冒出更多的房地产项目，将对本案形成一定程度威胁。宗地威胁分析宗地威胁分析(T)通过研发表现项目主题定位的建筑立面、园林表现，具有市场竞争力的趋优户型等提高本项目的产品品质；及时掌握周边竞争对手的最新开发及销售情况，提早研究相应对策，及时调整本项目开发货量营销策略，选择合理营销排期，先发制人将竞争对手的威胁提前化解到最小；以本案为出发点，针对本项目先以商业和生活配套切入打开市场，使之成为整个区域的焦点，带来人气，提升

10、价值。规避策略：规避策略：第三部分第三部分 项目开发定位方向项目开发定位方向项目核心理念定位项目核心理念定位项目核心价值体系建立项目核心价值体系建立 核核心心价价值值体体系系魅力价值核心价值地脉元素（原生）文化情趣生活（传统与现代结合）大学、便利交通、主题理念竞争力生活形态优势资源整合价值高性价比价值产品价值本案优势资源竞争力价值优化竞争力产品创新价值差异化产品基础核心竞争力跃升核心竞争力跃升核心竞争力核心理念主题定位核心理念主题定位 思考过程思考过程:项目定位是关系项目的核心价值体系，是项目产品规划设计的核心理念，是项目营项目定位是关系项目的核心价值体系，是项目产品规划设计的核心理念，是项目

11、营销体系的概念主题。如何将本案的有效资源全面整合，将本案的潜在价值充分挖掘，销体系的概念主题。如何将本案的有效资源全面整合，将本案的潜在价值充分挖掘，打造出叫好又叫座的精品项目，将是本案定位的思路源泉。打造出叫好又叫座的精品项目，将是本案定位的思路源泉。本案本案地脉：地脉：辽宁大学等高校形成大学城，地铁出口，规划中沈北新区居住商贸区；现有两块土辽宁大学等高校形成大学城，地铁出口，规划中沈北新区居住商贸区；现有两块土地与辽大生活区形成的自然的道路体系，如同阡陌；地与辽大生活区形成的自然的道路体系，如同阡陌；地貌平坦，传统的居住氛围浓厚。地貌平坦，传统的居住氛围浓厚。人脉：人脉：当地原始居民、拆迁

12、人群、新城市移民、老市区内投资人群、学生；当地原始居民、拆迁人群、新城市移民、老市区内投资人群、学生；商脉：商脉：与主干道与主干道101国道相连、与学校生活区相接、国道相连、与学校生活区相接、2010年居住人口年居住人口50万；万；竞争：竞争：邻近区域多是风格单一，市场初级阶段产品，容易超越；邻近区域多是风格单一，市场初级阶段产品，容易超越；大区域（北部区域及相关竞争区域），多为现代风格结合国外元素项目，精品有限，大区域（北部区域及相关竞争区域），多为现代风格结合国外元素项目，精品有限，可以从规划风格上突破和超越。可以从规划风格上突破和超越。 未来地产大鄂进驻，以对其过去成熟作品的判断，仍然是

13、以现代风格或结合国外生未来地产大鄂进驻，以对其过去成熟作品的判断，仍然是以现代风格或结合国外生活蓝本大手笔打造项目，可以从定位上考虑规避，在定位上实现突破。活蓝本大手笔打造项目，可以从定位上考虑规避，在定位上实现突破。思考思考 建筑风格上：建筑风格上：要突破大区域固有的现代风格与国外生活蓝本结合的方式打造产品对土地的理解上：对土地的理解上：要充分利用现有土地与周边形成的关系，借用不同的关系形成亲切的交错路网，保持地块原有充满活力的生活氛围。对近距离竞争的规避上：对近距离竞争的规避上：从定位上切入市场空白点，抓住居住群体对各类产品居住的要求，同时结合地块原有格局形成有序的秩序，将中国传统的居住格

14、局落实到规划中，与本案的商业配套融合为具有传统居住意义的现代社区。对文化的理解上：对文化的理解上：大学城临立，教育氛围浓厚，毕业留沈的学生在便利的交通条件下，居住于熟悉的学校附近，提高了整体的居住素质。作为第一批进驻区域的移民，学校人口见证了区域的发展变化，也将学校的文化气息渗透到周边的环境中，和谐共生，未来需要的能承载和延续这些文化的建筑。 核心理念主题定位核心理念主题定位 在对市场对土地对竞争对周边环境的充分认识的基础上，提出本案的核心主题理念在对市场对土地对竞争对周边环境的充分认识的基础上，提出本案的核心主题理念定位为定位为:还原中国情结还原中国情结辽大旁文化风情名宅辽大旁文化风情名宅

15、主题理念的理解主题理念的理解主题概念主题概念还原还原尊重地块原始风貌，不因现代土地运作的介入失去充满活力的居住气氛。同时在各种生活蓝本林立下，关心作为中国人心中对传统居住的回归。中国情结中国情结中国情结，不是居住的大小，不是建筑的中式，而是居住是否能够作为载 体，带来区别于城市钢筋森林的冷调与浮躁，还原旧时的院落、邻里、阡陌 和热闹的中国式生活。文化风情文化风情建筑作为载体，体现项目的精神内涵，现代化的高等学府和原生态的形成自 然阡陌的地块相交 融，用现代的建筑手法，结合具有中国元素的构件，通过 风情街区的串联围合，提供最佳小商业和大住宅环境的完美结合，将学院的 文化气质，与住宅的质朴，结合位

16、充满浓郁居住活力的文化风情社区。 名宅名宅名：指的是有名望，有声誉，有功业，著名的，名副其实的，大的等意思； 宅：居住的场所，有一定实力和档次品位的住所。 本案将成为区域内高品位的，充满文化风情的，规模庞大的，有名望开发商开发 的，而且是名副其实的名宅。在产品上的反映为在产品上的反映为建筑上建筑上用简洁的现代立面风格为主配合中式元素符号，颜色上延续新区对立面的要求，打造具有中国情结的风情名宅，需要注意的是中国元素的符号要适量，以现代的风格为主题。景观上景观上社区“神”的表现的最佳载体是承接建筑与人的景观设计，在景观上要实现供邻里沟通的院子庭院空间，老人喝茶谈心的地方功能性庭院空间，小朋友们玩耍

17、的空间庭院空间、绿地、游乐设施在现代化的社区形成庭院景观并使景观充满参与性，通过如阳光茶室，趣味农庄，文化长廊的设计，将传统的家庭、邻里、文化融合，形成泛庭院的景观，静观要具有起伏性，给人以曲径通幽的感觉。商业及公建配套上商业及公建配套上中心会所，设置物业管理机构，小型健身中心，便利店。商业要与住宅相融合，通过中式骑楼街坊的形式布置分隔地块间的阡陌道路，用具有中式风情的商业小街还原热闹的生活场景。产品理念产品理念根据以上对市场的分析和对项目核心理念的分析，产品理念定位为具有中国符号的高性价比宜居名宅具有中国符号的高性价比宜居名宅中国符号中国符号-以商业中传统形式的运用和多层建筑的少量中式符号带

18、动项目整体的中国风味，在定位上跳出大区域小区域的雷同现象。高性价比高性价比-以康居示范工程为标准建造，用现代的建筑语言打造功能布局实用、合理、具有附加值的居住空间，使产品成为人们第一居所的首选。宜居宜居-做好的产品，并通过现代化智能系统和人性化的管理体系保证生活的高质量。产品定位产品定位 市场形象市场形象以还原中国情结和文化风情名宅为理念的产品，其本质是为居者提供最有味道的家，所以产品的市场定位：新中式、沈北首席文化风情名宅新中式、沈北首席文化风情名宅新中式新中式用中式符号承载人文尺度，人文尺度丰富中式符号；结合现代建筑，突出“新”，发展文化风情和功能空间的革命性产品，实现都市人居理念的革命。

19、通过商业、组团、庭院体系营造丰富的交流平台，培育亲和邻里关系；对于成年人有一个和谐的社区，对于儿童有一个优质的成长环境；首席首席突出项目的市场领先性，强调一种从容的生活态度和居住品位，使身心的释放，培育沈北第一甚至沈城第一的文化风情名宅 市场形象市场形象 瀚瀚 博博 名名 城城瀚博瀚博易武（易武居）易武（易武居） 易武乡位于云南省西双版纳傣族自治州，其东部与老挝接壤，位于茶马古道最南端，世居汉、傣、彝、瑶等民族，有保存完好的石板路和旧时商号的房屋。易武还是著名的古六大茶山之一，至今仍有不少的制茶作坊，有的至今还保留制茶的手艺。 典型的中式风格，可跳出俗套，别具一格。中式的茶文化悠远飘香，与本案

20、的文化氛围相呼应，更体现幽静闲适的风格，颇有与世无争的大将风度和静心品茗的高深意境。瀚博瀚博文轩学仕文轩学仕 强化大学城的文化氛围，可发挥的空间较大，无明显固定的规范模式。瀚博瀚博蒲韵雅舍蒲韵雅舍 蒲带指蒲河，韵指境界、氛围，雅指楼盘风格。将本盘的优势有机结合，更切合后期宣传推广。案名温和无刺激性，更适合大众口味，却又部落俗套。瀚博瀚博世外桃源世外桃源 以世外桃源为概念卖点，突出远离尘嚣的意境，及本案的优美生活环境。案名建议案名建议 住宅产品类型方向定位住宅产品类型方向定位产品的设计理念提示产品的设计理念提示 产品设计理念原则：中式与现代结合，打造具有中国情结的文化生活社区。建筑风格提示：线条

21、明朗的现代主义风格。 对于在设计上融入现代设计手法，现代优居理念，有如下要求：对于在设计上融入现代设计手法，现代优居理念，有如下要求：设计原则1：整体造型反对复杂、夸张、另类，体现清爽、淡定、朴实、亲切；设计原则2：整体风格设计上着重把握气势与气质，把握中端的消费群体需求取向和气质特征使其向往和归属,体现一个和谐、现代但不缺乏对中国传统元素进行思考的建筑群社区。住宅模型建议住宅模型建议原 则：优化总体规划布局，满足设计规范要求，做到很好与商业融合的，通过建筑楼体设计，创造足够的园林景观空间，而且必须要体现每种建筑楼体的核心价值，对于社区档次的提升、市场的需求切合起到重要的作用。市场状况：沈北市

22、场乃至近郊区域大规模的项目对于建筑形态的打造基本只限于多层或小高层的相互配合，没有进一步进行细分，导致项目的客户不明晰，推广上没有侧重点，缺乏项目档次的拔高点。模型产品线建议：项目细分为模型产品线建议：项目细分为四条四条产品线：产品线：普通的六层多层产品普通的六层多层产品，进深、开间与市场上常见的产品无异，主要依据是该产品普遍受购房接受，能够很好的保证项目正常的去货量，实现开发的资金运转，也降低每期尤其是首期销售的风险，实现项目“量”的积累。薄板通透型多层产品薄板通透型多层产品，产品在进深上比普通多层小、开间比普通住宅大，很好的实现采光、通风功能，景观视野开阔，在功能布局和优居理念中均有进一步

23、拔升的作用，作为项目档次拔高的其中一个“亮点”，也是在产品推广中的一个“高潮”。高层公寓高层公寓，产品优势在于基地面积小，对于容积率可以拔高，保证开发商的利润点，而且对于整个社区的建筑规划可以实现高低错落的美感，也可以实现楼盘的形象工程的作用。退台花园洋房退台花园洋房，该产品可以引领一种新的生活方式，也是现有产品中较为先进的一种，有类别墅的优点，兼顾功能布局、景观视野、精神层面享受等多种附加功能，是项目档次又一次拔高的“亮点”，可以顺畅的实现整个楼盘从“量”的积累到“质”的飞跃，最终实现价格的拔高及项目形象档次的奠定。 普通多层产品普通多层产品、薄板通透型多层产品、高层公寓普通多层产品、薄板通

24、透型多层产品、高层公寓、花园退台洋房量 到 质 的 飞 跃顺利打开市场，实现资金回收产品第一次飞跃，建立产品档次产品第二次飞跃，实现整个楼盘形象的拔高各种产品线情况各种产品线情况普通多层产品普通多层产品原则原则：普通多层产品的主要作用是打开市场，确保资金回收，其档次基本属于整个社区最低的，本项目区为商业体量较大的一个区域，而且商业也要作为首要建设以实现101国道的形象工程，居住氛围相对区缺乏，因此，我司建议区的住宅产品以普通多层为主，与商业共同建设，提前推出市场，实现资金回收，减轻商业的资金压力。市场状况市场状况：城北市场的多层产品的需求面积因地域的变化而有一定的变化，三环以外面积需求基本为7

25、080平米面积、两房格局为主，而且未来一年已知的供应量中西耶纳3期以6080平为主，将于明年开春销售二期的宏颐泷园推出十多栋多层，主要面积区间为40100平米，三环以内的城北市场，需求面积相对较大，为80100平米的两房，另外整个沈阳市近郊大规模的项目需求面积为80平米，两房产品为主。产品建议：产品建议：基于市场状况及结合项目的档次，本项目是立足周边市场（沈北区域），再辐射整个沈阳市，对于多层产品面积在满足市场的需求的基础上保证居住的优化及档次，我司建议本案的多层产品面积区间为7585平米、两房产品，少量接近100平米三房的产品一梯两户以及6570平米的一梯三户的单元布局。设计价值建议：设计价

26、值建议：因为多层产品充斥市场，多层产品户型格局趋向同质化，要实现市场的迅速突破必须具备产品本身的亮点，而且7585平米的客户更注重对空间、面积的利用，所以在这方面必须要着力打造，在有限的面积里实现功能布局的合理化及人性化，另外，对于现代主义建筑风格，更强调线条感，一些附加值的元素可以提高户型的价值，也可以丰富楼体的外立面，如转角飘窗。高层公寓高层公寓原则：高层产品由于建筑形态对形象及建筑群的错落美感均起到很好的作用，对于高层公寓的摆放，我司建议在本项目的区，既可以起到形象工程作用，又可以实现容积率的拔高。市场状况：城北三环以外高层产品不多，其中祥瑞家园的高层面积基本是100平米以上，而且从销售

27、状况来看该产品市场抗性较大，城北三环以内高层产品也不多，基本面积在8090平米，销售状况并不理想，如桃源新城、北美家园等。沈阳市场对于其他区域近郊高层项目的均存在抗性，因此对于在近郊开发高层产品是存在一定的风险，尤其是上年纪的客户对高层的抗性较为明显，对于本案的考虑，无论在形象工程及容积率的拔升，高层是必须考虑的建筑形态。随着沈北新区的不断发展、地铁沿线的即将开通、周围大学氛围，让本案高层具备吸纳年轻白领、投资者的条件。产品建议：如果本案高层产品以两口之家为主要目标打造高层产品，面积必须要在80平米左右，这种情况下，市场已经是证明该产品存在的市场抗性，另外，项目本身存在竞争，该产品与7585平

28、米的多层产品出现竞争，面积再增加就重复祥瑞家园的尴尬局面，因此我司建议单户面积约60平米，以白领及投资客为主，项目周边红火的租赁市场也证明该项需求，地铁的存在及区域的发展足以吸引单身白领的购买，而且60平米也满足使用的要求。设计价值建议：高层公寓作为形象工程的重要亮点，其外立面设计必须贯彻整体的一个定位，无论色调、线条、建筑勾线、凹凸感都要有明确的现代注意风格，可以考虑某些楼层设置阳台，某些楼层封闭阳台，丰富外立面的线条感，对于单户户型面积的设计必须控制在60米平左右，以满足目标客户的使用要求。薄板通透型多层产品薄板通透型多层产品原则原则：薄板通透型多层产品是项目第一次实现档次提高的产品线，因

29、此对于该产品的摆放必须要满足居住价值最优化，景观价值最优化的条件，我司建议薄板通透型多层产品主要设置在区。市场状况：市场状况：对于薄板通透型多层产品在沈阳市场出现并进行包装推广不多见，首例是出现在万科，而且相当畅销，也奠定了该户型产品是具备市场的支持，也是居住优化的户型产品。产品建议：产品建议：该产品在户型的进深和开间跟普通的住宅产品是存在明显的区别，一般的进深是在910米，而且开间也比普通多层产品大，短进深、大开间对于居住的舒适感来说是无可挑剔的，面积区间为90100平米，两房或三房，避免跟项目自身的普通多层产品出现冲突。设计价值建议：设计价值建议：薄板通透型多层产品是项目的一个亮点，短进深

30、、大开间的户型对于厅及卧室的设计尺度必须要控制好，还有其他空间的设计要注意尺度感，另外，由于大开间直接带来视野的开阔，在房间或客厅的设计中可以考虑增加一些向外延伸的空间。退台花园洋房退台花园洋房原则：原则：退台花园洋房产品是项目第二次实现档次提高的产品线，因此对于该产品的摆放也必须要满足居住价值最优化，景观价值最优化的条件，基于这点我司建议退台花园洋房产品全部设置在区。市场状况市场状况：退台花园洋房在楼盘里面基本作为一个主打产品或者主要亮点，如万科、奥林匹克花园、亚瑟蓝湾等均用该产品来确定整个园区的档次，销售的市场抗性也比较小。产品建议：产品建议：市场上退台花园洋房的面积段从八十平在二百多平不

31、等，但对于本项目，我司建议其面积约为120140平米左右，该面积为销售面积，其他附加值象底层花园、每层的退台、顶层的露台等等均不计算进该面积。设计价值建议：设计价值建议：首层私家花园、地下室、每层的退台、顶层的大露台都是设计的重点，也是该产品的价值所在。 各类产品线的配比：各类产品线的配比：本项目住宅共四种产品线，其中普通多层产品是保证去货量，实现量的积累，控制合理的市场风险，因此普通多层产品必须是大比例产品，薄板通透型多层产品、退台花园洋房为项目的亮点，提高社区品质及档次，它跟打造形象的高层公寓应该占小比例，具体比例根据城北区域及其他区域近郊项目的市场数据进行参考定制：城北区域市场：城北区域

32、市场： 沈阳其他区域对于户型面积的供应及需求结论如下（市场报告有详细叙述）： 从以上数据可以看出，城北市场的供应及市场需求在三环以外基本集中在7080平米，基本占到总货量的50%以上，三环以里基本集中在8090平米，其他区域的面积供应及需求也基本为7090平米，因为本案位于三环以外，首先吸纳的客户基本集中在周边，再向外围辐射影响，因此在对本案进行面积区间比例分配设定要坚持以量为核心，实现质的飞跃，我司对于面积配比的建议如下： 区（区（132亩）面积配比：亩）面积配比：因为区中商业占了较大的体量，该区也是首要开发的区域，并且兼顾形象工程，对于商业采用方案一（预留商业大卖场），住宅的建筑面积大约为

33、87183平米才能满足容积率，对于方案二（全满铺临街商业），住宅建筑面积大约为94926平米才能满足容积率，各产品线面积配比为： 当商业模型采用方案一（预留商业大卖场），住宅模型如下：当商业模型采用方案一（预留商业大卖场），住宅模型如下：北区：北区：区住宅总面积为：区住宅总面积为：88600 ，可以与商业模型方案一进行融合摆放。，可以与商业模型方案一进行融合摆放。 南区：南区：2.4.2 当商业模型采用方案二（全满铺临街商业），同样的面积配比下，住宅模型如下：当商业模型采用方案二（全满铺临街商业），同样的面积配比下，住宅模型如下： 南区：南区： 北区：北区：区住宅总面积为：95080，可以与商

34、业模型方案二进行融合摆放。 区（区（149亩）面积配比：亩）面积配比： 按以上比例，各类型栋数及建筑面积如下：按以上比例，各类型栋数及建筑面积如下：149亩按照经济指标亩按照经济指标1.6的容积率计算，建筑面积为：的容积率计算，建筑面积为：159834，对于，对于区，我司设想区，我司设想的模型容积率为：的模型容积率为：1.59。 目标客户定位目标客户定位购买客户状况分析：购买客户状况分析：城市新移民者：城市新移民者： 学生：学生：年龄段主要集中在年龄段主要集中在20-30岁之间。岁之间。城市发展的新生力量，接受新事物的能力较强，思维活跃，具有一定的城市发展的新生力量，接受新事物的能力较强，思维

35、活跃，具有一定的超前消费意识。超前消费意识。主要经济收入来自父母的支持，此外只有业余时间所得收入微薄且不稳主要经济收入来自父母的支持，此外只有业余时间所得收入微薄且不稳定。定。承受挫折的能力相对较差，无抵抗风险意识。承受挫折的能力相对较差，无抵抗风险意识。不满足目前的生活现状，内心向往拥有高品质生活。不满足目前的生活现状，内心向往拥有高品质生活。由于其购买承载力以及居住人口等因素制约，其购买面积大多集中在由于其购买承载力以及居住人口等因素制约，其购买面积大多集中在50-80平方米之间平方米之间对项目形象、物业服务质量等是其置业所考虑的主要因素。对项目形象、物业服务质量等是其置业所考虑的主要因素

36、。当地农民：政府征用土地，失地农民得到大量政府拆迁补偿金。政府征用土地，失地农民得到大量政府拆迁补偿金。房屋拆迁，急需住房满足日常生活需要。房屋拆迁，急需住房满足日常生活需要。消费心理较为传统，其消费行为仅限于单纯的购买。消费心理较为传统，其消费行为仅限于单纯的购买。大多只完成了义务教育，学历相对较低。大多只完成了义务教育，学历相对较低。主要代步交通工具为公交车、自行车等。主要代步交通工具为公交车、自行车等。家庭结构复杂。家庭结构复杂。所需的居住面积大多集中在所需的居住面积大多集中在70-100平方米之间。平方米之间。购买承载力相对较低，对建筑质量、销售单价要求较高，由于其置业心购买承载力相对

37、较低，对建筑质量、销售单价要求较高，由于其置业心理的不断成熟，产品形象以及物业服务质量也成为其考虑的重点。理的不断成熟，产品形象以及物业服务质量也成为其考虑的重点。公务员：公务员：年龄段分布在年龄段分布在26岁以上。岁以上。学历由于参加工作的时间不同存在差异；通过公务员考核的学历相对较学历由于参加工作的时间不同存在差异；通过公务员考核的学历相对较高，年龄偏大的人员学历相对较低。高，年龄偏大的人员学历相对较低。代步交通工具为机关用车、出租车等。代步交通工具为机关用车、出租车等。距离工作地较近便于工作。距离工作地较近便于工作。对建筑质量、园区配套、销售单价、物业管理要求较高。对建筑质量、园区配套、

38、销售单价、物业管理要求较高。高校教职工：高校教职工：教师的收入水平由于所在学校的师资力量不同所以收入水平也同样存在教师的收入水平由于所在学校的师资力量不同所以收入水平也同样存在差距。差距。普通交通工具如自行车、公交车、通勤车等。普通交通工具如自行车、公交车、通勤车等。高校教职工大多以集资建房的形式置业。高校教职工大多以集资建房的形式置业。置业意向大多选择在工作地周边。置业意向大多选择在工作地周边。看重价格、园区配套、物管品质。看重价格、园区配套、物管品质。专业投资客：专业投资客：年龄集中在年龄集中在40岁以上。岁以上。对房地产行业有一定的认知，大多为二次以上置业，具有丰富的置业经验。对房地产行业有一定的认知，大多为二次以上置业，具有丰富的置业经验。此类客户置业根据地域升值空间及单价诉求的不同所选择的面积段也有所区别，此类客户置业根据地域升值空间及单价诉求的不同所选择的面积段也有所区别，但大多以中小面积户型为主。但大多以中小面积户型为主。沈北新区挂牌成立，带动房地产行业的发展，升值空间不断增加，投资地产能为沈北新区挂牌成立，带动房地产行业的发展，升值空间不断增加，投资地产能为其带来巨大的投资回报率，是吸引他