杭州商业市场报告(数据有效2017年1月)

1、宏观市场Macro market environmentMacro market environment3月2日杭州再次加码调控力度，本地人禁购第三套外地人社保和税收年限加码至两年、富阳和大江东加入到限购区但对于商办项目来说，无疑又是一个重磅利好政策是强心针，但我们仍需面对残酷的竞争现实杭州公寓市场 : 供求走势41月杭州酒店式公寓共成交9.4万方，环比下降48%，同比下降16%；供应4.9万方，同比上升61%；成交均价18128元/，环比上升8%，同比上升28%（主力成交项目-华元欢乐城-1.0万方-10734元/）。日期15.0115.0215.0315.0415.0515.0615.07

2、15.0815.0915.1015.1115.1216.0116.0216.0316.0416.0516.0616.0716.0816.0916.1016.1116.1217.01供应套数38220819291936850123922128481968327720824095592048675508323667175315434559390908成交套数9532534836749231128159411061329144818942112197668426932548336832814581373546794173418933711585杭州公寓市场 : 存量走势区域江干区余杭区下城区拱墅区滨

3、江区下沙区之江开发区萧山区西湖区大江东上城区合计可售套数3413642626022389246114802331154245114233123568可售面积（万）223416132491411311.9149截至2016年12月，杭州八区酒店式公寓存量为149万方，按近6个月的去化情况，去化周期约为8个月。2017年1月杭州写字楼共成交6.9万方，环比下降46%，同比上升37%；供应6.7万方，环比下降44%，同比上升6%，成交均价19099元/，环比上升32%。（杭州绿地中央广场本月集中签约30套均价27313元/。）日期15.0115.0215.0315.0415.0515.0615.07

4、15.0815.0915.1015.1115.1216.0116.0216.0316.0416.0516.0616.0716.0816.0916.1016.1116.1217.01供应套数6366340830897191414141367156631341679296496882452201216646797381500173178548成交套数21012355179110240121126284232224314464260356581494673371322485618437606502杭州写字楼市场 : 供求走势杭州写字楼市场 : 存量走势截至2017年1月，杭州八区写字楼存量为239万

5、方，按近6个月的去化情况，去化周期约为28个月。区域江干区余杭区下城区拱墅区滨江区下沙区之江开发区萧山区西湖区大江东上城区合计可售套数23832223864149574125230628858289710712181可售面积（万）712019322057481203239杭州商业市场 : 供求走势82017年1月杭州八区商业物业共成交5.5万方，环比下降35%，同比上升50%，成交均价21682元/，环比上升2% ，同比上升14%；供应7.1万方，环比下降44%，同比下降69% 。日期15.0115.0215.0315.0415.0515.0615.0715.0815.0915.1015.11

6、15.1216.0116.0216.0316.0416.0516.0616.0716.0816.0916.1016.1116.1217.01供应套数206028259870241038673842499941070175026816714784194193786423106210643937611334328587成交套数49330625755663465341966851545466968240716050580589272066492869199114111047650单位：万单位：元单位：元/ /杭州商业市场 : 存量走势截至2017年1月，杭州八区商业存量为292万方，按近6个月的去化

7、情况，去化周期约为35个月。区域江干区余杭区下城区拱墅区滨江区下沙区之江开发区萧山区西湖区大江东上城区合计可售套数254473261820277612939181621216587285915022344可售面积（万）557216312114184013102292 公寓继2016年6月迎来集中爆发期后，到2017年成交势头有明显回落，一方面受节假日影响，属于传统淡市月份，另一方面国家宏观货币政策收紧，对投资客产生预期影响；因此，对本案公寓产品而言，宜低价入市，小幅加价，抓紧政策窗口期，多频推盘出货。 2016年杭州商业、写字楼市场存量依旧高居不下，市场走量相对于2015年整年虽有起色，但全年

8、商铺去化普遍平平，写字楼去化散售艰难，客户倾向现房销售。整体销售客期延长、客户增量乏力，因此，对本案而言，锁定大客户，确定商业返租政策，深挖本地，开展外地导客是完成年度指标的关键。宏观市场小结区域市场Regional market environmentRegional market environment本案竞争格局本案位于钱江新城板块，四周受市中心、钱江世纪城、滨江区府、滨江高教板四大板块的围堵，因此本案竞争格局除了来之钱江新城内部板块的竞争外，竞争格局更应该放大到上述四个板块。市中心板块钱江世纪城板块钱江新城板块滨江区府板块滨江高教板块区域酒店式公寓市场钱江新城板块面积段面积段40以下以

9、下40-6060-8080-100100-120120-140140-160160以上以上库存量库存量1,42130,48712,4748,4409,9853,817/527库存套数库存套数42590182939231/1去化周期去化周期4247111819/3钱江新城板块钱江新城板块酒店式公寓供求酒店式公寓供求2016年2月-2017年1月钱江新城酒店式公寓成交8.7万方，成交套数1023套；成交面积段主要以40-80平米小户型为主；截止2017年1月31日，钱江新城板块酒店式公寓存量67150方，存量套数1031套，去化周期约9个月；存量户型面积段主要以40-80平米小户型为主。钱江世纪城

10、板块钱江世纪城板块钱江世纪城板块酒店式公寓供求酒店式公寓供求面积段面积段40以下以下40-6060-8080-100100-120120-140140-160160以上以上库存量库存量4489,04548,8841,0322321,2215,91518,624库存套数库存套数12193708122114134去化周期去化周期75208972232016年2月-2017年1月钱江世纪城酒店式公寓成交16万方，成交套数1247套；成交面积段主要以140平米以上大户型为主；截止2017年1月31日，钱江世纪城板块酒店式公寓存量85401方，存量套数1031套，去化周期约7个月；存量户型面积段主要集中

11、60-80平米小户型为主。市中心板块市中心板块市中心板块酒店式公寓供求酒店式公寓供求面积段面积段40以下以下40-6060-8080-100100-120120-140140-160160以上以上库存量库存量1,0141,2892,4601,4571,70448931723,632库存套数库存套数33263717154291去化周期去化周期108331670454252016年2月-2017年1月市中心板块酒店式公寓成交6.2万方，成交套数292套；成交面积段主要160平米以上大户型为主；截止2017年1月31日，市中心板块酒店式公寓存量32362方，存量套数225套，去化周期约6个月；存量面

12、积段主要以60-80、160以上户型为主。滨江区府板块滨江区府板块滨江区府板块酒店式公寓供求酒店式公寓供求面积段面积段40以下以下40-6060-8080-100100-120120-140140-160160以上以上库存量库存量25535,73719,3719,7882,8363,30241,13785,352库存套数库存套数76612881122426269407去化周期去化周期.94881551513,174.1622016年2月-2017年1月滨江区府酒店式公寓成交17万方，成交套数2878套；成交面积段主要40-60平米小户型为主；截止2017年1月31日，滨江区府板块酒店式公寓存量

13、197778方，存量套数1794套，去化周期约14个月；存量面积段主要以40-80平米小户型以及140以上大户型为主。197778滨江高教板块滨江高教板块滨江高教板块酒店式公寓供求酒店式公寓供求2016年2月-2017年1月滨江高教酒店式公寓成交10.2万方，成交套数2184套；成交面积段主要40-60平米小户型为主；截止2017年1月31日，滨江高教板块酒店式公寓存量39281方，存量套数655套，去化周期约5个月；存量面积段主要以40-80平米小户型为主。面积段面积段40以下以下40-6060-8080-100100-120120-140140-160160以上以上库存量库存量2,7541

14、5,64810,6954,0613,4281,403/1,292库存套数库存套数75325161453011/8去化周期去化周期331053366/区域办公市场板块库存量库存套数去化周期钱江新城钱江新城495,814123355钱江世纪城钱江世纪城259,227124413市中心市中心130,355461247滨江区府滨江区府191,82772426滨江高教滨江高教8,356174面积段40以下40-6060-8080-100100-120 120-140 140-160160以上库存量库存量5568131,2979976308,2769,495473,750库存套数库存套数331820126

15、62631019去化周期去化周期24268/1342282559竞争板块办公存量统计钱江新城板块办公存量各面积段统计板块办公存量截至2017年1月，五大板块写字楼存量超100万方，存量占比将近占杭州八区总存量的一半；其中钱江新城存量约50万方，属于重仓板块；120平米为区域办公产品分水岭。区域商业市场板块库存量库存套数去化周期钱江新城钱江新城63,503170100钱江世纪城钱江世纪城60,8062237市中心市中心69,16229097滨江区府滨江区府121,90891226滨江高教滨江高教51,64514129竞争板块商业存量统计面积段40以下40-6060-8080-100100-120

16、 120-140 140-160160以上库存量库存量4805637927152,1982,2301,68054,846库存套数库存套数141211820171177去化周期去化周期28154531754345129钱江新城板块商业存量各面积段统计板块商业存量截至2017年1月，五大板块商业存量约37万方，其中钱江新城板块存量约6.4万方，去化态势严峻；100平米为区域商业存量产品面积分水岭。 截至2017年1月区域五大竞品板块酒店式公寓存量约43万方，属于杭州酒店式公寓供应的集中区之一，40-80平米小户型仍是区域供求的主要产品面积段，另外钱江新城、钱江世纪城、市中心板块大户型公寓存在大量市

17、场需求，180平米为市场大户型产品分水岭； 从目前区域五大板块市场情况来看，商铺和写字楼产品去化依旧表现疲态，竞争激烈；酒店式公寓产品属于区域内的机会产品，因此在整体销售策略上，建议通过公寓的快节奏出货，塑造市场热销标杆，以热销带动项目后续商业和办公产品的去化。区域市场小结竞品市场Competitive market environmentCompetitive market environment。高德置地杭州来福士钱塘航空大厦金瑞东方君悦红景凯丽晶座龙达国际大厦世纪晶钻融创杭州印银丰央座宝龙城市广场银泰国际中月创智中心华联星光时代世贸中心兴耀鑫都汇本案高润云杉郡日信国际万象城江滨澜庭公寓竞

18、品个案竞品项目开盘时间总体供应()供应套数已售面积()已售套数存量面积()2月成交动态成交面积()成交套数成交均价（元/）高德置地14.097509237013556626153642521932753金瑞东方君悦11.09796278424873759930890285331034万象城12.01183801117518395311681477/35000杭州来福士14.12/1011767555/35000钱塘航空大厦10.0212446358375620511/28000日信国际14.053361967822217465114027891635376融创杭州印12.12993711209

19、792731125200981811721744江滨澜庭16.0610739812023258455474814847 14 27725 宝龙城市广场15.022063044019,84542317287128318244高润云杉郡16.06720811585667221483535939558321527绿地旭辉城13.123285838543816128477/26285竞品酒店式公寓个案:高德置地截至2017年2月，高德置地广场公寓存量6.2万方，存量套数约200套，主力户型面积段为180-220平米以及280平米以上大户型。目前主要在售210、300平米公寓，均价32000元/平米。个

20、案:万象城截至2017年2月，万象城公寓存量仅剩1000方，属于尾盘清盘阶段，目前在售二手房均价近4万。个案:东方君悦截至2017年2月，东方君悦公寓存量约3万方，在售户型面积为90-170方，均价约38000元-40000元/平方米。按时签约付款，还可享小户型减18万、大户型减25万优惠。个案:来福士+航空大厦目前来福士剩余40来套公寓，其中毛坯主力户型260-400方，均价37000；精装酒店式公寓，精装标准每平米6000，均价对外报价约6万元/平米。钱塘航空大厦目前公寓存量约2万方，目前在售110、140方精装酒店式公寓， 2月成交均价28000元/平米。竞品项目开盘时间总体供应()供应

21、套数已售面积()已售套数存量面积()2月成交动态成交面积()成交套数成交均价（元/）高德置地15.07640743138923207 2515173693328789万象城15.067167248128172758855/29868杭州来福士14.1013152353317700561138232166733907钱塘航空大厦10.0279361680726686016693/华联星光时代15.09365351921345735190/25000融创杭州印14.09148663/8323147831/23000银泰国际14.0461,91624327707116342091625 8 18410 竞品写字楼个案:高德置地目前高德置地在售写字楼vogue space，面积2