分时度假酒店(pp)

1、“分时度假”酒店产权酒店与分时度假概述分时度假- 是将酒店的住宿单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限（如30、50年等）的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的免费入住权。 产权酒店-是指将酒店的住宿单位的产权出售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。产权酒店与分时度假概念起源: 分时度假与产权酒店的概念起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区。70年代在美国兴起，并扩展到世界各地，逐步成为全球推崇的休闲度假方式。 目前世界上已经形成了60多家大型分时度假集团及

2、由5000多家酒店组成的度假交换网络，旅游度假目的地遍及90多个国家，年销售额超过90亿美元。 分时度假与中国市场背景:消费者对文化与休闲产品的需求呈增长趋势商务活动日趋频繁，商务旅行亦呈急剧增长趋势酒店或度假村的住宿价格较高，一定程度上限制了人们外出与此相对应的是，近年来我国酒店业的超常规发展，大量酒店过剩 ，资源闲置发展中国本土分时度假行业时机已经成熟 分时度假与中国在中国，目前大致有三类公司提供分时度假服务: 第一类 是以美国国际分时度假交换公司(RCI)为代表的国际分时度假交 换公司。分时度假概念首先由其传入我国。第二类 是我国一些资金比较雄厚，有意在“分时度假”领域进行探索和发展的企

3、业，作为长线运作。第三类 是我国的一些房地产公司。他们想借用“分时度假”的概念，把积压在手中的房地产销售出去。 分时度假与中国分时度假在中国推广发展的过程中存在的问题：首先， 把分时度假网络发展为国际产品的设想本身就存在问题。如现阶段我国与世界许多国家间没有免签证制度，消费者在出国签证方面可能出现问题，因为交换公司只负责酒店交换，不负责会员所去国家的邀请、护照和签证。其次， 在市场定位方面，分时度假是否可以作为一项资产投资去推广？分时度假的许多特点决定了它并非针对普通大众市场的旅游产品，在我国应该如何定位？分时度假与中国国家旅游局对发展分时度假市场的工作意见：第一，暂不允许在中国销售外国的分时

4、度假产品；第二，国内居民到国内各度假地的“分时度假”有广阔的发展前景；第三，想借助发展“分时度假”来消化积压房地产，可以有一些作为，但不具有普遍意义。国内分时度假房地产市场状况 国内现 有分时度假房地产同样分为有产权和无产权两种国内分时度假产权式酒店国内分时度假产权式酒店 (表-1)序号酒店地址面积 （平方米）销售均价（元/平方）备注1海南三亚香水湾五星级大酒店海南三亚36-1108500 (一期五星级准) 6500 (二期四星级准)1.全装修、含家具 2.五年包租，年回报率6.6%（税后） 3.每年免费30天物业住宿权限2东方云顶 广场公寓昆山巴城镇湖滨南路1098号30-5010,0001

5、.全装修、含家具 2.开发商包租十年，年回报率8%（税后） 3.每年免费12天物业住宿权限3周庄江南人家周庄古镇40-5012,0001.全装修、含家具 2.开发商包租十年，年回报率7.2%（税后） 3.每年免费15天物业住宿权限4天徽别院 度假酒店黄山风景区南大门汤口镇40-506,6881.全装修、含家具 2.开发商包租，每十年一签 3.年固定回报率6%（税后）+利益分成（与酒店运营商3、7分成） 4.每年免费10天物业住宿权限5伯恩国际产权式酒店苏州市平江区 乔司空巷27-33号40-529,5001.全装修、含家具 2.开发商包租十年 3.前5年固定回报率6.5%（税后）+利益分成 4

6、.后5年纯利益分成 5.每年免费10天物业住宿权限6碧海蓝天度假村产权式酒店秦皇岛市南戴河海滨30-405,6601.全装修、含家具 2.开发商包租三年,年固定回报率5%（税后）+利益分成 （与酒店运营商4、6分成） 3.每年免费15天物业住宿权限7上海美丽园 龙都大酒店上海市延安西路396号40-5019,0001.全装修、含家具 2.开发商包租，首期签约10年，年回报率7%（税前） 3.每年免费15天物业住宿权限国内分时度假房地产市场状况 分析：1) 地理位置 从所处的位置来看，都坐落在旅游城市或风景区内。2) 经营方式 将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者拥有一定期限的免费

7、居住权，其余时间可以委托给酒店物业管理公司进行经营管理，并可享受每年的经营收益分红，从而实现资产的增值保值。3) 推广方式 大众媒体、展会形式进入市场、现场设售楼处 、主要目标消费群集中的地区设有办事处 。负责项目的推广，提供楼盘的信息，接受客户的咨询业务。市场认知度较高，客户较容易接受。4) 特殊功能 一种新型的房产投资和消费模式，既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特别商品，是房地产业和旅游酒店业的有效综合。 5) 客源情况 作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买，家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资

8、，另一方面用于员工度假或公司年会专用。国内分时度假房地产市场状况使用权度假酒店使用权度假酒店表表-2序号酒店地址销售均价备注1滇池温泉花园酒店分时俱乐部 昆明滇池路海埂公园旁三房二厅二卫一厨 86,000元(30年) 52,000元(15年) 26,000元(5年)1.每年免费7天物业住宿权限2.通过度假交换组织RCI,交换使用世界其他度假酒店2碧海蓝天度假村产权式酒店秦皇岛市南戴河海滨20,000(旺季50年) 10,000(淡季50年) 1.每年免费7天物业住宿权限2.具有可交换性，交换使用亚洲37个协议酒店国内分时度假房地产市场状况 1) 在中国，这种有钱有闲人的存储式消费行为至今难以广

9、被接受。有关人士认为，中国人并非缺少有钱而有闲的人，关键是国人的传统生活习惯和消费观念很难与这种模式擦出火花。分时度假于国人来说还是过于前卫。 2) 另外还有一个重要原因，就是自从“分时度假”在中国安家落户后，不长的时间里，不仅没有迎来广大消费者的认同，有关部门反而接到大量的投诉。究其原因，目前大部分分时度假销售(代理)公司在推销时或多或少涉嫌虚假宣传、超范围经营，提供霸王合同等；分时度假是一个新事物，消费者知之甚少、法律知识欠缺，很多重要权益和对方承诺没有落实到合同或补充合同中。最后不了了之。给分时度假带来了诸多负面影响。 分析：案例分析-奥运场馆奥运场馆 性质：产权酒店+分时度假确立依据：

10、奥运场馆建设是一项投资巨大的工程，如何筹措资金、如何形成有效的投资回报，如何运用商业化手段进行奥运金融运作降低项目中标方的风险，无论中标方采取何种办法解决融资问题，场馆建成后如何产生有效的投资回报都是十分关键的核心。投资咨询专业公司通过充分研究，认为奥运村及部分场馆的投资可通过采用“产权酒店产权酒店+ +分时度假分时度假”的模式实现投资的增值及迅速有效的投资回报。 案例分析-奥运场馆奥运场馆投资回报分析：第一阶段：产权酒店的销售 奥运村建筑面积： 36万平方米 公建面积： 3.6万平方米 可销售面积： 32.4万平方米假设价格： ￥15000元/平方米总销售额： ￥44.1亿元人民币 扣除销售

11、成本基本可以回收奥运村及国家体育馆的全部投资 第二阶段：分时度假的销售 奥运金卡：6.8万元/张每套奥运村公寓：40张金卡公寓总数：1800套共售卡：7.2万张售卡资金： ￥ 48.96亿元；同时每年还能为奥运村带来100多万人次的旅游度假者，为其他奥运场馆设施提供了可观的消费客流。案例分析-奥运场馆奥运场馆可行性分析： 1)产权酒店,中国新的投资热点。拥有产权、投资回报较高、风险较低。迎合了中国中产阶级的投资需求，现在已经成为了中国新的投资热点。在以往开发的产权式酒店的成功经验基础之上，在奥运品牌支持下的奥运村，如果能够引进专业的产权酒店顾问公司进行规划设计，完全可以按产权酒店模式预售奥运村公寓，相信会在较短的销售周期内获取足够的建设资金。 2)采用分时度假模式的可行性中国分时度假的潜在市场十分广阔，旅游消费的总量在逐年递增。国内分时度假公司已初具规模,分时度假交换系统也已经形成。奥运概念的引入会使分时度假信用增级,专业担保机构担保使购买者的权益能得到有效保障,降低销售成本、加速资金的回收。低息消费信贷，轻松享受奥运分时度假的各项超值服务。整合奥运场馆的各类门票于分时度假金卡