物业承接查验

1、a1拟稿人：李志勇拟稿人：李志勇日期：日期：2016-08物业承接查验-培训教材a2目目 录录a3 物业承接查验制度是物业管理条例确定的七大基本制度之一，条例第二十八条规定：“物业服物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。备进行查验。” 住房和城乡建设部于2010年10月印发的物业承接查验办法（建房2010165号），本办法自2011年1月1日起施行概念a4明确各方的责、权、利，避免建设单位、业主和物业服务企业的矛盾纠纷。2.提高建设质量，保障业主财权利益。3. 界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。意义a5物业承接

2、查验的性质与竣工验收的区别物业承接查验的性质与竣工验收的区别 1、目的不同、目的不同 竣工验收：目的是确认物业项目工程质量是否合 格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格； 承接查验：目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。区别a6 2、参与的主体不同、参与的主体不同 竣工验收：是建设单位将开发建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收。 承接查验：是前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受主管部门监督下进行的。区别a73、对象不同、对象不同竣工验收：是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。承

3、接查验：是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。区别a8物业承接查验的依据分为物业承接查验的依据分为法律依据法律依据和和合同依据合同依据。法律依据：法律依据：物权法、合同法、物业管理条例和物业承接查验办法等。合同依据：合同依据：房屋买卖合同、前期物业服务合同和物业服务合同等。依据a9实施物业承接查验，主要依据下列文件：实施物业承接查验，主要依据下列文件： 1.物业管理条例； 2.物业承接查验办法； 3. 物业买卖合同； 4. 临时管理规约； 5. 前期物业服务合同； 6. 物业规划设计方案； 7. 建设单位移交的图纸资料； 8. 建设工程质量法规、政策、标准和规范。依据a10物业承接查验的范

4、围物业承接查验的范围 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： 1、共用部位 2、共用设备 3、共用设施范围a11 办法办法第三条第三条“物业承接查验应当物业承接查验应当遵循遵循诚实信用、客观公正、权责分明诚实信用、客观公正、权责分明以及以及保护业主共有财产保护业主共有财产的原则。的原则。”原则a12为督促建设单位履行物业承接查验义务，为督促建设单位履行物业承接查验义务，办法办法明确规定了明确规定了建设单位建设单位的三项法律责任：的三项法律责任： A、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产

5、安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任； B、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当承担赔偿责任； C、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。责任a13同样，为督促物业服务企业履行物业承接查验的义务，同样，为督促物业服务企业履行物业承接查验的义务，办法办法也明确也明确规定了规定了物业服务企业的三项法律责任：物业服务企业的三项法律责任： A、自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的、以及行业规范确定的维修、养护和管理的义务

6、，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或缺失的责任； B、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保存； C、物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。责任a14实施承接查验的物业，应当具备以下条件：实施承接查验的物业，应当具备以下条件： （7项）项） 1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案门备案； 2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电

7、视等市政公用设施设备按规划设计要求建成市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；条件a15 3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；公共服务设施已按规划设计要求建成； 4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 7、法律、法规规定的其他条件条件a16 物业承接查物业承接查验按照下列验按照下列程序进行：程序进行：程序a1715日前日

8、前完成完成查验查验签订签订协议协议 35 30 25 20 15 10 5 0 5 10 15 20 25 30 35（日）（日）交房交房查验查验20日前日前移交移交资料资料协议协议签订签订后后10日内日内交接交接交接交接后后30日内日内备案备案时 间 节 点a18 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作；现场查验20日前，建设单位应当向物业移交相关资料；建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续；物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。要点a19

9、因此，建设单位就应在物业交付使用前至少50日日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，并完成备案，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。要点a20项项目目公公司司查验通知查验通知组建小组组建小组制定方案制定方案查验准备查验准备资料查验现资料查验现场查验场查验问题整改问题整改编制报告编制报告物物业业公公司司承承接接查查验验移移交交接接管管政政府府备备案案签订协议签订协议办理交接办理交接流程a21整改建设单位承接查验通知物业承接查验准备现场承接查验物业移交接管物业承接查验通知单组建查验小组制定查验方案查验前的准备文件审

10、批内卡物业承接查验方案文件资料查验现场物业查验查验发现问题整改承接查验现场记录表 专项承接查验方案物业承接查验报告承接查验遗留问题汇总表承接查验移交资料清单承接查验现场记录表签订物业承接查验协议办理交接手续文件审批内卡物业承接查验协议物业交接记录表承接查验备案物业所在地房地产主管部门要求提供的资料文件是否合格YN编制查验报告承接查验现场记录表建立物业承接查验文件、资料和记录档案物业承接查验物业承接查验工作流程图工作流程图a22 物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位连系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件。通知a23 1. 关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使

11、用文件的备案文件； 2. 供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件； 3. 教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件；条件a24 4. 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 5. 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 6. 物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必须的文件； 7. 物业竣工图纸及竣工资料。 双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。条件a25 以上条件具备后，物业服务企业应及时作出书面回复，并约定双方召开物业承接查验首次协调会。双方根据有关规定和物业承接查验依据文

12、件的约定，就物业共用部位、共用设施设备的承接查验进行协商，形成物业承接查验方案。确认a26l项目：工程负责人项目：工程负责人l物业：项目经理、工物业：项目经理、工 程人员、安管、程人员、安管、事务、客服事务、客服l施工：安装调试人员施工：安装调试人员l供应商：技术人员供应商：技术人员查查 验验 小小 组组工作节点计划工作节点计划查验准查验准 备备专项查验方案专项查验方案l查验项目查验项目l查验内容查验内容l查验时间查验时间l相关单位负责人相关单位负责人l人员组织培训人员组织培训l工具材料工具材料l资料表单资料表单l费用预算费用预算l范围和依据范围和依据l时间、人员和时间、人员和工具工具l项目、

13、方法、要点项目、方法、要点和内容和内容查验方案a27物业部物业部监督监督指导指导支支持持职责a28项目公司项目公司移交小组移交小组配合查验配合查验移交资料移交资料和产品和产品职责a29分公司分公司服务中心服务中心承接查验承接查验政府报备政府报备职责a30资料移交公共部位和共用设施查验供配电查验给排水查验消防查验电梯查验空调查验智能化查验车库交通标识查验专项方案a31竣工资料竣工资料设备资料设备资料公共配置公共配置准许资料准许资料质保文件质保文件使用说明使用说明其他资料其他资料整理分类整理分类记录归档记录归档查验交接查验交接资料查验a32 物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原

14、始资料，包括：物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的使用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。原始资料a33 物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料；包括：物业设施设备清单、台帐，使用、修理、改造报告、重大事故报告、专业检测报告、完好率评定报告等。随机资料a34 业主资料，包括：业主身份、产权证明，物业查验、问题解决记录，物业使用、装修、维修资料，有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。业主资料a35 财务管理资料，包括：属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物业服务费收缴明细表、

15、维修基金使用审批资料和记录，其他需移交的各类凭证、表格、清单等，业主各类押金、停车费、欠收款项等。财务资料a36 合同协议书，包括：对内、对外签订的合同、协议。合同资料a37 人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。人事资料a38 其他需移交的资料。 资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。其他资料a39观察观察使用使用检测检测试试验验记录记录核对核对现场查验a40 应根据合同约定和规划设计批准文件及引用的法规、规范和标准，以及物业共用设施设备清单对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对，确保

16、设施设备的名称、型号、规格、数量和安装位置符合规划设计批准与物业买卖合同约定的配置要求。核对a41 主要是双方人员，特别是物业服务人员依据自身的专业技术能力和经验以及观察力，在对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对时详细观察其是否符合配置标准，外观质量是否存在缺陷，发现问题，详细记录。观察a42物业服务人员在对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验时，要根据设施设备出厂的安装、使用和维护保养说明文件的要求和有关设备的安全操作规程，由建设单位或供货厂商的专业人员开启共用设施设备，并使其达到满负荷运行，记录设备运行的主要技术参数，在现场双方进行交流沟通和有效培训，保证物业服务企业的值班维修人员全

17、面正确的使用管理设备，并从中发现问题，以便由建设单位责成责任单位负责解决，以保证查验的正常进行。使用a43 在物业共用部位、共用设施设备现场查验中，查验人员要利用工具和检测仪器、仪表，对共用部位、共用设施设备运行使用进行状态检测，观察、记录各种数据，看其是否达到设计文件规定的要求，是否能满足使用需要。对存在的问题做好记录。检测a44 物业服务人员要在建设单位专业人员指导和配合下对物业共用部位、共用设施设备的有关部位进行有效性试验。（如：消防系统的分系统试验和综合联动试验；排水系统的灌水、通水、通球试验；有防水要求部位的闭水试验等）。注意：试验前要做好方案，试验中要注意安全，并做好记录。试验a4

18、5物业现场查验发现问题 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的情形，由物业现场查验小组将查验中发现的问题分类记录，书面通知建设单位，建设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，组织查验的双方人员进行复验，直至合格。查验问题a46 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续： （一）前期物业服务合同； （二）临时管理规约； （三）物业承接查验协议； （四）建设单位移交资料清单； （五）查验记录； （六）交接记录； （七）其它承接查验有关的文件。备案a47 1. 分期开发项目

19、的承接查验 分期开发的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验与交接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。 2. 承接查验的费用由建设单位承担 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。其他规定a48u物业承接查验通知单物业承接查验通知单u物业承接查验协议物业承接查验协议（参考文本）（参考文本）u物业承接查验方案物业承接查验方案（参考模板）（参考模板）NF-GL-001-A0u文件审批内卡文件审批内卡NF-QP-01-006u 共用部位、共用设施设备承接查验时

20、间表共用部位、共用设施设备承接查验时间表NF-GL-002-A0u承接查验移交资料清单承接查验移交资料清单NF-GL-003-A0u物业承接查验现场记录表物业承接查验现场记录表NF-GL-004-A0u物业承接查验现场问题汇总表物业承接查验现场问题汇总表NF-GL-005-A0u承接查验报告承接查验报告NF-GL-006-A0u物业交接记录表物业交接记录表NF-GL-007-A0相关表单a49u物业承接查验办法建房2010165号u物业设施设备管理指南 u物业承接查验操作指南u房屋建造配置需求标准化文件u承接查验工作规范u物业承接查验标准图册参考资料a50感谢有你！a51ContentsAdd

21、 Your Text in hereAdd Your Text in hereAdd Your Text in hereAdd Your Text in hereAdd Your Text in hereImage Info www.wizdata.co.kr - Note to customers : This image has been licensed to be used within this PowerPoint template only. You may not extract the image for any other use. a52Hot Tip How do I

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24、ts mall developed by Guild Design Inc.ThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developed by Guild Design Inc.a54Click to edit title styleDescribe a vision of company or strategic contents.Describe a vision of company or strategic contents.Describe a vision of company or strategic

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43、ents+40%Describe a vision of company or strategic contents.Describe a vision of company or strategic contents. Description of the contentsDescribe a vision of company or strategic contents.a71Click to edit title stylePlease write down about details of introducing your company.(Vision, duties, and cu

44、stomer service of company)Add your vision in hereAdd your vision in hereAdd your vision in hereCompany Company LOGOLOGOa72Click to edit title style Description of the contents Description of the contentsDescribe a vision of company or strategic contents. Description of the companys products Descript

45、ion of the companys business Description of the companys technology Description of the companys contents Description of the companys products Description of the companys business Description of the companys technology Description of the companys contentsThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developed by Guild Design Inc.Texta73Click to edit title styleThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developed by Guild Design Inc.Text in hereText in here Your text in here Your text in here Your text in here Your text in here Your