土地估价师《土地估价理论方法》考点精编 【精篇完整版word版本可直接打印哦！！！】

1、(一)马歇尔的地租理论阿尔弗雷德·马歇尔(a·marshall)，是新古典经济学家，剑桥学派的创始人。他的经济学说是适应垄断资产阶级需要而产生的一种经济理论。该理论用折衷主义的手法把供求论、生产费用论、边际效用论、边际生产力论等融合在一起，建立了一个以“均衡价格论”为核心的完整的庸俗经济学体系。马歇尔认为，土地是一种特定形式的资本。他在经济学原理一书中指出：“土地是大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面而赠与的物质和力量。”他还分析了土地所具有的各种特性；土地的供给数量与需求程度无关，是不变的；它没有生产费用，也没有能够生产它的供给价格；使用一块土地的权力，就

2、是对一定空间的支配权；土地的位置和形状都是固定的，人类是无法制造的；土地的肥力是自然和人为两个因素决定的。土地一方面通过大自然提供光、热、水、空气等因素来拥有其肥力状况，另外，人类通过耕作、改良等手段，也可以使土地的肥力明显改观。关于地租，马歇尔认为，地租是由土地的“原始价值”、“私有价值”和“公有价值”三部分组成。所谓的“原始价值”，就是指土地自然肥力带来的价值，它是大自然赋予的收益；所谓的“私有价值”，是指土地所有者个人为改良土地和建设地上建筑物而投入的资本、劳动及带来的收入；所谓的“公有价值”，是指国家为了社会的发展而进行的一般性的改良措施(如修建水库、电站、公路、铁路)，由此带来的对土

3、地价值的影响。他认为，在三个地租的组成部分中，只有“原始价值”部分才是真正的地租。马歇尔创造性地提出了“稀有地租”的概念，丰富了现代西方地租理论。马歇尔认为，大自然未给人们以无限制的恩赐，因此，地租的产生是大自然的吝啬。他认为从某种意义上说，所有的地租都是稀缺地租，所有的地租都是级差地租。在他看来，如果不存在稀缺性，任何土地都不会有地租。马歇尔同时指出，土地的稀有性与土地的自然级差和利用方式的不同并不矛盾，正是由于这两个方面才产生了级差地租。马歇尔的理论显然存在两个错误：他只提出了级差地租，而未能考虑绝对地租；他认为土地的稀有性，是带来地租的主要原因，又从土地的边际报酬出发，确认边际土地没有地

4、租，这似乎有些矛盾。因为地球上的土地终究是有限的，人口增长和土地利用范围扩大的趋势，是永不停息的。所以，即使是边际土地，也不能说是十分丰富的。马歇尔首次论述了城市工商业的土地价值问题，提出了城市地租理论。他把场地之位置利益的货币价值总和，定义为“位置价值”。场地价值，即某场地清除了建筑物之后在自由市场上出售所获得之价值，等于“位置价值”加上农业地租。各类土地通过投标，以争夺最有利可图的场地。马歇尔还考虑了场地之大小与它上面建筑物高度的关系，指出，如果土地是廉价的，那么企业家就会购置很多土地，反之会购置少量土地，而增加建筑物的高度。（二）克拉克的地租理论美国哥伦比亚大学的经济学家约翰·

5、克拉克(j·b·clazk)，于1900年左右提出了一个简化的分配理论，即西方经济学中著名的边际生产力分配理论。根据这个理论，土地的租金是由最后一个投入的土地单位的边际产出决定的，在数额上等于边际收益产品5。从土地的总供给来看，它是完全缺乏弹性的，为一条极端的垂直线，但对某一行业的土地供给来说，又并非完全缺乏弹性，而是一条上扬的曲线。它与该行业需求曲线的交点，即均衡点，决定了地租的价格。当某一行业因扩大规模需要增加土地时，比如城市工业发展需要增加土地时，会因提高租价而将其它行业的土地(如农业用地)转移到该行业。克拉克的这一理论还不能简单用来确定城市土地价值。克拉克的目的在于

6、建立一般的分配理论，在他的模式中，每一单位的土地都被看作均质的。城市地租理论旨在论证每一具体土地的价值是如何确定的。每一块土地都有一个不可省缺的重要属性区位（即地段），不同区位的土地，不应看作是相同的。克拉克是用生产要素贡献来说明他的地租理论。克拉克认为，任何生产至少需要两种生产要素的相互配合，才能进行生产。当任何两种要素结合而生产出某种产品时，它们都对这种产品及其价值做出了贡献。地租就是土地这个生产要素对产品及其价值所做贡献的报酬。要想确切地得到土地和劳动各应得到多少报酬，就必须精确地计算出参与生产的各要素对产品的生产所做的贡献大小。增加一种要素的投入量后，尽管会增加总产量，但要素的边际产量

7、却是下降的。这是由于“收益递减规律”作用的缘故。正因为如此，克拉克认为可以用要素的边际产量决定要素价格的方法，用来解决两个协作生产要素间的分配。而地租可以在土地这个生产要素的数量不变的情况下，分析劳动力的价格，然后再计算出地租的大小。这就是克拉克地租理论的中心内容，其特点在于：认为地租是土地本来的产品，地租的确定要根据边际生产力原则，按“剩余法”确定。4、新古典主义地租理论对我国土地经济学理论体系的作用新古典主义地租理论作为土地经济分析的一个流派，近年来在西方社会得到迅速发展和广泛应用。客观地对其分析与研究，将有助于建立我国自己的土地经济学理论体系，尤其是其中的边际分析、区位分析和区位平衡方法

8、以及城市地租模型等，对于我国当前开展的城镇土地定级估价工作，都具有很好的借鉴意义。3.4 地租与地价的关系地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点，地租是一种恒久的收益流。随着土地权属的转移，这种收益流也将会发生转移。因而，土地收益本身就是价格的一种表现。地租的存在决定了土地价格存在的客观性。然而，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：土地价格：地租利率。由此可见，地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化，即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原利率，两者就能相互推出。3.5 地租理论在土地估价中的应用西方地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，而忽视或避免从本质上分析地租、地价。马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。但同时两者又有相同之处，如对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点。我们在进行地价评估时，应该以地租理论为指导。根据地租理论的要求，严格审查被评估土地的权属性质，并确定其相应的价格。根据级差地租和垄断地租等的特点分析被评估对象所在的位置和所具有的特定