老年公寓项目可行性研究报告

1、嘉鱼县安家老年公寓维修改建项目可行性研究报告湖北宏大工程咨询有限公司二一三年六月第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称：嘉鱼县安家老年公寓维修改建项目 1.1.2 项目建设地址：嘉鱼县龙潭路旁，东临县计划生育局，南临县城北中学，西近县工业总公司，北靠咸宁市海事局。 1.1.3 项目业主：刘家涛 1.1.4 法定代表人：刘家涛 1.1.5 项目建设性质：维修改建 1.1.6 项目建设内容及规模： 拟改扩建项目计划占地面积2236.78平方米，建筑面积3077平方米，设床位190张，并完善餐饮、医疗、键身、休闲等附属设施，建筑密度39.78%，容积率1.4，绿地率28%。1.1.8

2、项目总投资及资金来源：项目总投资计人民币1100万元，全部自筹。 1.1.9 项目建设期：四个月，从2013年7月至10月。1.1.10项目发展战略为：设施先进、装备齐全、设计合理。同时在软件方面要在全国相关系统中选拔懂经营、有责任心的管理人员，通过建设一流的班子，带出一流的队伍、提供一流的服务。1.1.11项目经营性质：本项目的投资系社会福利性公益事业投资，社会效益是第一追求目标，经济效益能维持日常开支并略有盈余。1.1.12项目市场定位：以监护、助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务。 1.1.13项目建设指导思想： 替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁； 老人至上、服务至上、

3、诚信至上； 让入住老人满意、让家属子女放心； 让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。 1.2 项目简介为满足我县老龄化发展趋势的需要，拟申报在原嘉鱼县老法院办公楼，通过改建、装修，建设成嘉鱼县安家老年公寓，规划面积2236.78平方米，建筑占地面积890平方米，总建筑面积为3077平方米，设床位190张，室外活动场所及绿化面积626.36平方米，绿化率28%，容积率1.4，总投资1100万元。1.3 编制依据和可行性研究概况1.3.1 编制依据 1、嘉鱼县安家老年公寓设计方案； 2、嘉鱼县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 3、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化

4、的意见的通知（国办发200019 号）； 4、西部地区“十一·五”养老福利服务设施建设研究（民政部政策研究中心张仲兵2008.07）； 5、老年公寓和养老院设计指南； 6、项目业主提供的其它相关基础数据和材料；7、 编制人员调查的有关资料、数据和材料。 1.3.2 可行性研究概况本可行性研究报告依照投资项目可行性研究指南的编制深度要求进行编制。通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据，项目的研究范围包括： 1、项目建设背景； 2、项目建设地址的自然条件介绍； 3、项目建设

5、条件分析； 4、项目建设必要性； 5、项目总体规划、功能定位； 6、项目建设规模、建设内容； 7、项目建设方案设计； 8、项目投资估算及资金筹措； 9、项目财务评价； 10 、项目的结论与建议。1.4 主要研究结论 1.4.1 该项目是嘉鱼县是解决民生问题的具体体现。项目修缮后，不仅能促进县域经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。 1.4.2 该项目修缮后，有一定的经济效益。年营业收入可达352万元，年纯利可达98.57万元。而且在税收上可以享受国家的

6、税收减免政策。修缮营运后，有一定的经济效益。 1.4.3 该项目在有较好的社会效益，每年可供养老人190人次，收入352万元，年均利润98.57万元，投资利润率为9%，内部收益率为6.5%，静态投资回收期为12.16年，动态投资回收期为30.56年。因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。 基本经济数据表序号指 标 名 称单 位数 值1基本收入情况万元3521.1供养老人收入万元3421.2供养老人数人1901.3其它收入万元103项目总投资万元11003.1建设投资万元10003.2流动资金万元1004年均销售收入万元3525年均税金及

7、附加万元06年均增值税万元07年均企业所得税万元08年均毛利润万元98.579年均利税万元010年均净利润万元98.5711所得税后投资利润率%9%12投资利税率%0%13销售净利润率%9%14销售毛利润率%9%15内部收益率（全部投资，所得税后）%6.5%17动态投资回收期（含建设期2年）年30.5618静态投资回收期（含建设期2年）年12.16第2章 嘉鱼县经济社会现状及发展规划2.1嘉鱼县地理情况 嘉鱼县位于湖北省东南部，长江中游南岸，咸宁市西北部。东邻咸安区，南接赤壁市，西与洪湖市、北与武汉市汉南区隔江相对，东北与武昌县相连。地跨东径113°40114°12，北纬2

8、9°4830°17。县城位于鱼岳镇，地处县城中部，地理位置为东径113°54，北纬29°59，北濒长江，南临三湖连江水库，东接茶庵岭，西连陆码头办事处，总面积21平方公里，建成区面积约8平方公里，镇域东南丘岗，西西北平原，地势由东北向西南倾斜，地表海拨高程最高点马鞍山84米，最低点北门湖24米。东北离武汉市武昌区：图径77.5公里，公路89公里，长江水路120公里；东南离咸安区温泉：图径45公里，公路77公里；南离赤壁市：图径29公里，公路34公里。嘉鱼县 嘉鱼县在湖北省的位置2.2历史沿革和行政区划 嘉鱼县古名沙阳堡，因取诗经·小雅·

9、;南有嘉鱼之义而得名，公元280年设县，距今已有1700多年历史。县境地处长江中游南岸，地属武汉城市圈，北与武汉接壤，南近洞庭岳阳，东邻京广铁路、京珠高速和107国道，西与荆州洪湖隔江相望，史称“武昌上游之邑，湘湖要冲之区”。全县国土面积1017平方公里，现辖8镇1场，164个行政村，总人口31万人，耕地面积42万亩，大体形成“一山三水四分田，两分道路与庄园”的地貌格局。 境内有20万亩无公害蔬菜基地、17万亩优质螃蟹基地和全国最大的美国叉尾鱼回种苗繁育基地，常年蔬菜种植面积达45万亩，水产养殖面积达25万亩。有亚洲第一、世界第二的粘土型黄金矿藏；有享誉全国的高性能磁性材料、桥用缆索、电子光源

10、等产品的科研与生产基地；有国家定点建设的“中国博士后”基地；有国家a级产品联乐牌席梦思，有嘉鱼麻糖等一批荣获国优、部优和省优称号的名优产品。有万里长江向东流，独此西流30里的长江第一湾牌洲湾；有湖北第一组官桥八组；有名冠古今的三国古战场和周瑜智取荆州的大本营陆口，有风光旖旎的休闲旅游圣地三湖连江风景区，还有人文景观荟萃的南宋文化古迹。现已初步建成蔬菜、水产、意杨、畜牧、优质水稻、苎麻等10大农业产业基地和黄金、纺织、化工、机电、食品、森工、皮件等9大支柱工业体系。2003年，全县实现国内生产总值29.01亿元，完成全口径财政收入1.53亿元，外贸出口创汇3000万美元，农民人均纯收入2627元

11、，县域经济综合实力居全市第2位，全省第22位。为“锦绣江南、鱼米之乡”的嘉鱼赢得了“蔬菜之乡”、“螃蟹之乡”和“黄金之乡”的美誉。 嘉鱼县行政区域图2.3、自然条件与城市资源（一）地质地貌 嘉鱼县地处幕阜山脉与江汉平原结合部，可划分为长江冲积平原、西南垅岗平原和切割残丘三种地貌，大体形成“一山三水四分田，两分道路和庄园”的地貌格局。地势从东南向西北倾斜，海拔高程最低18米，最高243米，其中大部分高程在19-50米之间。（二）气候 嘉鱼县属亚热带湿润型季风气候。具有四季分明、气候温和、湿度较大、日照充足、雨热同季、无霜期长等特点。境内平原与丘岗气候亦无明显区别。（三）气温情况 全县年平均气温1

12、7.0。最冷月为一月，平均气温4.5，极端最低气温-12；最热月为七月，平均气温29.2，极端最高气温40.2。无霜期初日3月1316日，终日11月1628日，全年无霜期249-262天。因受幕阜山脉的阻隔，冬、春季冷暖气流交汇于长江流域，我地冬季气温下降慢、早春回温快，农业界限温度（稳定通过5的持续期）平均初日在2月27日，终日在12月10日，具有一些既不同于南方，也不同于北方的气候特点。 （四）日照情况 全县年日照时数为1944.3小时。按白天12小时计算，年日照天数为162天，占44.4%。日照变幅为1567.9-2258.3小时，即130天-188天。同日照时数相关的太阳能辐射，全年平

13、均为108千卡/平方厘米，它决定着我县的生物学特点和生物体的年增长量。（五）雨量情况 全县年均降水量为1370mm，主要特点是时空不匀，年际变化大，旱涝变幻异常。量大时达1812mm，量小时849mm，相差963mm。2-6月属偏涝季节，7-10月属偏旱季节。 （六）土壤类型 可分为红壤、石灰土、潮土、水稻土和草甸土五个土类。红壤土（棕红壤）分布于县境东南部，以官桥、烟墩等地为主，土质酸性，是全县丘岗的主要旱地土壤。石灰土分布于县境西南部分孤立残丘，主要集中在高铁岭镇及陆溪镇、官桥镇的部分。县境北、中和西南部分平原为潮土，是全县面积最大、分布最广的主体旱地土壤。水稻土分布于全县各水稻种植区，由

14、长期水耕熟化形成。草甸土分布在长江外洲滩地。（七）自然资源 嘉鱼县矿产资源丰富，主要矿藏有金、煤、锰、硅性耐火石砂和石灰石。已经探明的矿产藏量是：煤189万吨，锰为16万吨，硅性耐火石砂为350万吨。沿江沙洲盛产芦苇、柳条和建筑用的粗细黄沙。蛇屋山金矿第一期探明黄金储量达20吨，大型红粘土型金矿床，为全国首例，世界第二例，适于露天开采，投资少、见效快的金矿。 农业主要产品有水稻、小麦、棉花、芝麻、苎麻、茶叶等。尤其盛产芝麻，是全国芝麻商品基地县之一。境内多湖泊，水产品以鲜鱼享有盛名，可养水面236万亩，放养水面1308万亩。林业多为速生丰产林，有林面积3315万亩，森林覆盖率为264，是全国营

15、造速生丰产林的试点县。 工业有冶炼、麻纺、床单、丝织、造纸、化肥、水泥、陶瓷、砖瓦、造船、钢管、模具、电机等50个主要产品。初步形成了以冶炼、轻工、纺织、建材、机械、化工、食品等为主的工业体系。嘉鱼县有以大理石、石英石、石灰石、玄武石为龙头的建筑业资源，有以风电、水电、核电、蓄能电为主的能源业资源，有以九宫山、富水河、隐水洞、古民居为主的旅游业资源，有以商品单、“两鱼一虾”为重点的畜牧、水产业资源，有以低碳硅铁、活性石灰为主的冶金业资源。2.4经济概况2012全县经济总量不断增长，综合实力明显提升。2012年全县生产总值完成153.38亿元，按可比价格计算增长12.5%；其中第一产业完成增加值

16、32.95亿元，增长4.6%；第二产业完成增加值81.99亿元，增长17.2%，完成工业增加值78.87亿元；第三产业完成38.44亿元，增长9.3%。从构成看，一、二、三产业占全县生产总值的比重由2011年的20.5:54.7:24.8变化为2012年的21.5:53.4:25.1，经济结构不断得到优化。 经济发展存在的主要困难和问题：主要表现是经济实力依然不强，工业块头偏小，缺乏大企业支撑；资金、土地、环保等要素资源约束趋紧，跨越发展的压力进一步增大；发展环境仍不够优，少数部门、干部服务发展意识不强、推动发展能力不足，庸、懒、散、软、奢现象依然存在。 2012年，全县以社会主义新农村建设为

17、契机，突出自身特色，加快推进现代化农业发展，切实改善农村生产生活条件，完善农民增收长效机制，推进了全县农业增效、农民增收和农村发展。全县实现农林牧渔业总产值（现价，下同）58.02亿元，按可比价计算比上年增长13.0%。其中农业产值37.08亿元。以蔬菜、水产为代表的特色农业继续得到稳定发展，蔬菜产值28.5亿元，同比增长13.1%，水产产值15.1亿元，同比增长25.3%，有力地带动了农业经济的发展。 农业结构调整进一步优化。2012年全县粮食面积48.13万亩，比上年增长4.8%；油料面积11.15万亩，增长16.2%；棉花面积2.34万亩，增长54.6%；蔬菜面积45.27万亩，比上年下

18、降0.5%；麻类面积1.16万亩，下降64.9%。全年各种农作物产量有增有减。 林业生产稳步发展。2012年全县完成造林面积39900亩，比上年增长2.3%。其中成林抚育面积17180亩，比上年增长168%。木材采伐19482立方米，比上年增长11.9%。 畜牧业生产稳中有升。全年牲猪出栏20.01万头，比上年增长12.8%；猪肉产量15004吨，同比下降15.0%；牛肉产量295吨，同比下降42.4%；禽肉产量1973吨，同比增长24.5%。 渔业生产稳定增长。全年水产品养殖面积24.9万亩，比上年增长0.4%，水产品产量76436吨，比上年增长5.1%。 农田水利建设得到提高。全县年末有效

19、灌溉面积32.4万亩，旱涝保收面积26.7万亩，机电排灌面积27.5万亩。 2012年，全县坚持工业第一战略，不断加快工业倍增步伐，园区布局日益优化，产业集群不断壮大，产业升级步伐加快，工业经济的增长质量和效益不断提高。全县规模以上工业企业（年产品销售收入2000万元以上的工业企业）157家，完成工业总产值（现价，下同）304.33亿元，比上年增长28.2%。其中：国有企业8.57亿元，增长1.8%；集体企业3.91亿元，增长116.6%；股份制企业232.83亿元，增长24.4%；外商及港澳台商投资企业13.12亿元，增长29.3%；其它经济类型企业45.9亿元，增长40.8%。全年实现工业

20、增加值88.77亿元，按可比价计算，比上年增长16.5%。 全年轻工业产值139.25亿元，重工业产值165.08亿元，比上年分别增长38.2%和20.8%；全县轻重工业比重为1:1.19。 产销衔接形势良好。全年完成工业销售产值（现价）300.7亿元，比上年增长28.8%，产品销售率达98.8%，继续保持高位运行。 工业经济效益得到提高。112月规模工业经济效益综合指数为408.98%，比上年提高42.25个百分点。其中，总资产贡献率21.45%，比上年上升0.47个百分点；资产保值增值率125.85%，下降0.49个百分点；资产负债率44.73%，下降4.22个百分点；全员劳动生产率408

21、814元/人，增长15.7%；流动资产周转率6.04次，加快0.78次；成本费用利润率5.12%，增长0.02个百分点。规模以上工业实现利税总额17.05亿元，比上年增长23.1%；其中利润总额13.35亿元，增长26.8%；亏损企业亏损额0.33亿元，比上年增长43.4%；亏损企业7个。 全县坚持项目第一抓手，创新责任机制“逼”、创新考核机制“督”、创新奖励机制“促”，全力落实“重点项目建设年”部署，深入开展“三百”活动，在全县上下掀起了新一轮项目建设热潮。2012年，全县新签合同项目79个，累计到位资金73.51亿元；全县完成全社会固定资产投资120.18亿元，比上年增长36.3%。其中项

22、目投资116.37亿元，比上年增长36.7%。在项目投资中：建筑工程49.12亿元，比上年增长20.5%。第一产业完成投资额4.42亿元，第二产业完成投资额74.19亿元，比上年增长44.3%，占全县项目投资的63.8%；第三产业完成投资额37.76亿元，比上年增长14.2%。 全年资质以上建筑业企业7家，完成建筑业总产值7.6亿元，比上年增长32.4%，竣工产值5.7亿元。房屋建筑施工面积99万平方米，房屋建筑竣工面积39万平方米，房屋竣工价值4.1亿元。 2012年，全县实现交通运输、仓储及邮政业增加值3.51亿元，比上年增长18.3%。全社会完成旅客周转量59911万人公里，比上年增长1

23、8%，货物周转量69666万吨公里。 2012年，全县邮电部门完成业务总量15254万元，比上年增长34.5%。发送各种函件27.73万件，包件0.66万件，特快专递1.86万件，报纸486.61万份，杂志22.88万份，集邮40.77万枚。市话期末到达户数2.2万户，农户期末到达2.3万户，adsl用户2.66万户，电话普及率达15.2部/百人，电话入户率55.1部/百户。全县年末手机用户17.2万户，达到户均1.49部。 2012年，全县消费市场快速增长，外贸出口形势趋好，市场物价逐步回落。全年实现社会消费品零售总额35.54亿元，比上年增长16.3%。分行业看，批发业实现零售额4.26亿

24、元；零售业实现零售额28.15亿元；住宿业实现零售额0.71亿元；餐饮业实现零售额2.41亿元。 外贸出口形势趋好。2012年全县实现外贸出口额4101万美元，比上年增长48.0%。 市场物价逐步回落。2012年，全县居民消费价格水平（cpi）102.2%。从分月价格指数来看，呈逐步回落态势。全年商品零售价格和农业生产资料价格分别为102.3%和103.4%。第三章 项目建设背景及建设的必要性 3.1 项目建设背景 随着我国社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门科学的预测分析到2050年，我国60

25、岁以上老年人将达到4.5亿人。人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养

26、老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人

27、的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。 为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史

28、条件下贯彻落实“三个代表”和“科学发展观”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良。好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。党的十八大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。随着老龄化现象的日趋严重，有关老龄人生活、起居等问题越来越受到关注。随着人口老

29、龄化的快速发展，家庭结构，老龄群体的状况都将发生很大变化。一是“四二一”式（4个老人，夫妻2人，1个子女）的结构家庭逐渐增加，致使“三代同堂”式的家庭越来越少，纯老人家庭逐渐增多。二是随着我国经济与社会的发展，人民生活水平的提高，老年人自养能力加强，加之老人与年轻人生活方式的差异，致使老人与成年子女分居而独立生活已成为一种发展趋势。三是随着社会经济的快速发展，社会竞争越来越强，年轻子女们的工作压力越大，很多家庭宁愿出钱，希望对老人们实行托管；以使让老人有一个较好的照顾和护理。四是我县现在的城镇商品房及各类宾馆在规划设计时没有考虑到老龄的生活起居问题，给老龄人，尤其是高龄老人的生活起居带来不便，

30、没有适合老人居住的综合性房产，更谈不上环境优势、无障碍设施、医疗救护、生活配套设施。因此在环境优美、空气清新、交通便捷的地方建设老年综合性的服务机构，为老年人提供住、养、护理、康复、托管等服务，既可方便老龄人的起居，有利于老人的身体健康，又可为社会减轻压力，促进构建和谐社会。 3.2 项目建设依据 3.2.1国务院办公厅印发的社会养老服务体系建设规划(20112015年)。规划指出，中国人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。 自1999年中国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基

31、数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。规划称，截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，养老床位达314.9万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已修缮含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步

32、形成。但是，规划指出，中国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。中国的人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，加强社

33、会养老服务体系建设的任务十分繁重。虽然近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群体组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾好老人，让他们安度

34、晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。 3.2.2 老年公寓是社会公益事业的重要组成部分。项目对区域经济发展有着互为因果关系。要发展地区经济，就首先要发展好社会事业。3.3 项目建设的必要性 嘉鱼县有8个乡镇1个管理区，历史文化底蕴深厚。根据嘉鱼县第六次全国人口普查（以下简称“六普”）数据汇总结果，2010年11月1日零时，全县户籍人口（包含户口待定人口）374197人，比2000年第五次全国人口普查（以下简称“五普”）多11921人，年均增长3.24。全县常住人口为319

35、196人，占全市常住人口的12.96%。全县常住人口共有家庭户93375户，家庭户人口为309967人，平均每个家庭户的人口为3.32人，比2000年第五次全国人口普查的3.79人减少了0.47人。 “六普”资料显示，全县常住人口中，0-14岁的人口为44907人，占全部常住人口的14.07%；15-64岁的人口为245729人，占76.98%；65岁及以上的人口为28560人，占8.95%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口比重下降11.36个百分点，15-64岁人口的比重上升8.17个百分点，65岁及以上人口的比重上升3.19个百分点。随着人口寿命的延长，人口老龄化进程明显

36、加快。“六普”资料显示，嘉鱼县人口平均预期寿命达到75.71岁。全县常住人口中60岁以上人口43258人，占13.6%，65岁以上人口占8.95%，按照老龄化社会标准：60岁以上老年人口达到总人口的10%（联合国传统标准），或65岁以上的人口达总人口7%（新标准），标志着我县已进入老龄化社会。 而嘉鱼县国家办养老院9家床位1024个，社会办养老院1家床位60个，远不能满足社会需要。如下表所示：嘉鱼县养老服务体系建设基本情况统计表单位公办养老机构“三无”老人数机构个数(个)总床 位数(张)小计(人)集中供养(人)分散供养(人)嘉鱼县9102445236983社会办养老机构160社区居家养老服务站

37、216农村老年人互助照料活动中心540 因此，随着人口老龄化的快速发展，适合老龄人聚居的老年公寓项目建设势在必行。也是适应社会经济发展，为老龄人提供全方位的优质服务，维护老人的合法权益，促进和推动建设和谐社会的必然要求。 3.4 项目建设的有利条件 3.4.1各级政府的重视和支持世界人口老龄化的快速发展，已引起世界各国政府的重视。不解决好老年人的供养问题，将引发很多社会问题，给社会带来不稳定因素，同时将对人类的伦理道德提出挑战。因此，我国政府从中央到地方成立了“老年工作委员会、老年工作办公室、老干部局”等负责老年工作的组织机构。出台了很多优惠政策支持发展老年福利事业。 3.4.2、社会经济的快

38、速发展催生着老年福利事业必须同步发展计划生育使我国的生育从无序地生养到有计划的只生一胎，而且正在改变着我国人民的生育观念。少生优生已成为现代年青人的自觉选择，“四二一”家庭结构已经和正在形成。一对夫妻不仅要照顾孩子，而且要供养、照顾四位老人，加上工作、学习、竞争，给子女的压力很大，往往是顾了孩子顾不了老人，使家庭、婆媳之间、父子之间发生矛盾，造成家庭不和睦，使很多老人晚年不幸福，更谈不上老有所乐了。据调查有67%以上的子女希望设有专门机构托管老人。有46%以上的老人希望设有老年公寓。随着“国策”的深入，长期执行和青年人生育观念的改变，这些数字还将继续增加。可见，该项目的建设是社会发展的需要和民

39、心工程。 3.4.3主管部门的管理优势该项目的主管部门是嘉鱼县民政局。按照国家机关的职责分工，民政部门是社会事务的主管部门。其中，也只有对老年及社会福利事业的支持、管理和对城镇、农村的三无人员的供养职责。项目修缮后，对收养符合国家政策规定的可由民政部门供养的对象，民政部门将予以大力扶持，这对项目修缮后的运行起到相对的保障作用。 3.4.4项目选址该项目建设地点选在县城城边。属县城黄金地段，水、电、气、路早以完备。这里交通便利，环境优雅，繁华地段而不喧闹，十分适宜老人长期居住，是修建老年公寓的最佳地点。待各项附属设施完善后，老年公寓依山傍水、气候宜人、环境优美、交通便利、空气清新，能改善老年人的

40、生活品质和增加老年人的体质，是一个真正的世外桃源，这些条件都为项目在此选址打下了良好的基础。3.5 项目建设的可行性老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高，医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇只生一个子女，出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭现象，老人消费观念的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能大异于从前，如：随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退；心理状态日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感

41、等等，严重地影响到老人们的身心健康；现在社会竞争激烈，子女工作压力较大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘；同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行的，也是非常必要的。 第四章 建设规划及方案 4.1 项目规划指导思想和建设目标 4.1.1项目规划指导思想替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；老人至上、服务至上、诚信至上；让入住老人满意、让家属子女放心，让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。适应社会

42、经济发展战略，起到促进社会经济建设发展的作用。立足现实发挥自身优势，远瞻未来，高起点，高标准，展现现代老年公寓的新风貌。以可持续发展思想为指导，有机组织空间布局，促成生态、环境、经济效益与社会效益的有机统一。在注重超前性与长效性的同时兼顾发展与建设的实际情况，加强方案的可操作性与应变性。 4.1.2 项目建设目标通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。 通过高起点、高标准、优质服务

43、、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化、服务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化、管理规范化、医疗现代化。 4.2 建设项目功能及规模 4.2.1 功能：该项目主要解决老年人在入住公寓期间的生活、休养问题，同时考虑老年公寓本身部分职能需要，整体造型端庄大方、布局合理，统一的规划布局给城市生活带来和谐与繁荣，由此，给整个城市增添了一道靓丽的风景线。 4.2.2 规模：拟建项目用地面积2236.78平方米，建筑面积3077平方米，建筑占地面积890平方，项目总投资1100万元。如下表所示：投资概算预计共投资金额1100万元其中：土地成本180万元建设内容征地面积2236.78m2建筑面积307

44、7m2占地面积890m2各种指标绿地率：28% 容积率：1.4 该项目建设用地，是较为规整的四边形，地形较平坦。整体布局能满足老人居住要求：（1） 功能分区明确，动静分离。 （2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方，空间序列与视觉景观变化丰富。 （3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。 （4）各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。 4.5.4 防火设计防火设计均按防火设计规范进行。总体布局：本区内建筑与周围建筑之间保持有足够的防火间距。耐火构造：主体结构的墙、柱、梁、板按耐火等级修建，天棚、墙面等内部装修采用耐燃材料。 4.5.5节能节水设计 4.5.5.1节能节

45、水的必要性能源和水资源是社会生产发展的基础，特别对于我国来说，随着改革开放的大力推动，各行业都有了长足发展，使得能源和水资源的用量非常大，加之我国本身就存在缺乏能源和水资源紧张的问题。目前，节约能源和水资源已是我国长期的发展战略任务,现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，使得节约能源和水资源不仅极为重要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国实施可持续性发展能源政策的强有力保证。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新材料，以达到最小的能源和水资源的消耗。 4.5.5.2节能节水原则 、合理选择和利用资源。根据国家有关能源政策和法规，公寓维修过程中尽可能做到能源综合利用、

46、重复利用、分级利用，以减少对资源的消耗量。、积极推广应用新技术、新设备、新材料。在选用设备方面，要严格选用，优先选用国家推荐的节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。 、项目修缮后，要大力提倡节约资源，设置能源检测仪表，以控浪费，节约资源。 4.5.5.3建筑节能 4.5.5.3.1建筑节能 、要尽量设计利用自然采光和自然通风为原则，以降低对能源的消耗，同时又可以给老人们带来清静自然的生活空间，从而营造出一个环境优美的生活环境。 、采用合理的建筑体型及窗墙类型，各房间尽可能的合理布局，外围护结构材料热功能应能满足节能要求。推广保温隔热性能好的围护结构和高效保温节能窗，以提高门窗的气密性，在

47、建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节的耗用能量。 、项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。 、围护结构的热传部位应采取保温措施，以保证其表面温度不低于室内空气温度，以减少热传递过程中的损失。 、设置能源检测仪表，以加强对能源的计量和管理。 4.5.5.3.2智能化管理节能 拟建项目修缮后，全部采用智能化控制系统，通过计算机网络对不同位置，不同类型传感器的信息传递，对建筑物内空调监控系统、照明控制系统、给排水系统、远距离消防喷淋系统和强弱电能源管理系统等进行最合理调控，以达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。 4.5.5.3.3技术节能 、采用节能型的机器、泵和电动

48、机等通用设备，选型要合理，设备上力求接近额定值，使运行情况经常保持在高效区，对压缩机、风机、泵类和变压器等用电设备的耗能和台数要选择合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使台机与负荷相适应，防止轻载或过载，以节约能源。 （2）、积极利用自然源（如太阳能等）及可再生能源，重视回收废热余热，充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用高效、长寿的节能光源和灯具（如采用高压的钠灯、金属卤素灯），并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。 （3）、对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可能避免能量的不合理转换。（4）、本项目给水系统通

49、过合理的分工，最大限度的降低使用能耗，给水、消防系统的水泵应采用高效节能泵，并采用变频调速给水设备。 （5）、健全能源管理制度和机构,各装置均安装能源计量表计量,并明确管理责任,防止水、气等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。 4.5.5.3.4节水措施 、应采用节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。、供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。、可采用感应式出水阀技术措施，即节水又卫生。 4.5.6环保设计室外环境设计避免大量硬化地面，尽量多设置绿地，这不仅改善了环境，而且绿化容量也得到提高。结构设计中尽量采取经济实用的地方材料。内设生化

50、无能耗污水处理装置,使污水的排放达到标准,其日污水处理量不小于建筑的日污水产生量。建筑运行产生的固体生活垃圾统一分类收集,定期交给相关部门作回收利用处理。 4.5.7防雷设计 屋顶沿女儿墙及出顶楼梯盖作避雷网在房屋两角埋引下线，引下线与楼层圈梁连接，外金属的门窗均与引下线接通。引下线直接与接地装置相结，在地平面108米处设测试口。 4.5.8结构部分 本工程结构体系为砖混结构。楼面体系为现浇钢筋砼楼盖 。 本工程围护墙及填充墙均采用混凝土空心砼砌块及混合砂浆砌筑。 4.5.9设备系统 按国家规范要求设置常规电气系统及给排水系统。 第五章 建设内容及建设规模及能能耗分析 5.1项目建设总规模项目

51、修缮后，总面积为3077平方米，可安置接纳老人190人。 5.2规划用地面积本次确定用地面积及各种建筑面积时均按照老年公寓和养老院设计指南的要求和项目的实际情况进行设计，项目总用地面积为2236.78平方米。其中：总建筑用地面积890平方米，绿化用地面积1347平方米。 住宅面积老年公寓设置床位190张,按每张床位12平方米计算，包括有效面积和附属用房面积在内，共计建筑面积为2280平方米。 (2)活动中心设置娱乐室、健身房。包括活动室、器械室、休息室、娱乐室，阅览室总建筑面积为280平方米。 （3）综合用房设置办公用房、医疗护理用房、生活用房等，有效面积和附属用房面积在内，面积为517平方米

52、。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强楼宇外观的识别性，设计者可以通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足扩理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用

53、灯，以方便其使用；在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施5.3能耗分析(一)水耗小区水源取自于当地市政给水管，接入管dn100，设置lxs-100水表，由从建峰路主管接水，市政压力为0.20mpa。 1、员工按每天100l水计一年需要水1080吨。 2、老人按每人每天150l水计一年要用去10260吨水。 3、绿化用水量：小区绿化浇洒用水标准取1.0l/m2.d，绿化率为28%，面积为626平方米，则

54、每年浇洒用水量约225吨。 4、未预见用水量及管网漏失水量：小区未预见用水量及管网漏水按最高日用水量的10%15%计算。每年约1156吨经具体测算年耗水量为2.86万吨水。 (二)电耗本工程供电电源由附近区域变配电站380kv市政电源引来。1，住宅生活照明用电按每个老人每天3kw，每年需要用电约205200kw。2，路灯及景观用电以每天50kw计，每年要用18000kw3，电梯以每部20kw每天工作8小时计，本项目共有1部电梯，每年需要用电约57600kw。4，消防门卫等其它公共设施及电损耗年用电量约23400kw。经具体测算年耗电量约为17.64万kw。如下表： (三)天然气消耗量按每天用1

55、0立方米计，一年共要10080立方米天然气。具体如下表： 能耗分析表名称指标每年用量（kw.吨、立方米）金额备 注水员工用水301080按每人每天100l绿化用水626225按每平米1l老人用水19010260按每人每天150l其它用水1156按10%计小计1272128622.25电员工用电3010800按每人每天1kw计室外用电134718000按每天50kw计老人用电190205200按每人每天3kw电梯用电57600按每天工作8小时每小时20kw计其它用电23400按10%计小计315000176400天燃气220360010080按每天用10立方米计合计215102.25第六章 建设地址及建设条件 6.1建设地址及区位关系 经过对多个方案的考察论证、对比、筛选、最终项目