专题研究：工业地产城市化演绎专题

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。工业地产城市化演绎专题201105深圳中原ShenZhen.Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。 而在深圳

2、的现象是随着城市化进程的推进，众多的发展商在拿地困难的情况下，将目光投向了工业用地，并通过工业用地的改造，做为写字楼及住宅项目进行销售。本专题将重点讨论工业用地改造的案例及方向。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010工业开发基本概念一Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发

3、展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的的工业物业总称。工业地产之功能涵盖行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。工业地产之消费者主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。定义Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。工业地产分类Code of this report | 6 C

4、opyright Centaline Group, 2010工业地产特点工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010工业地产开发模式工业地产开发通常包括的四种开发模式：现阶段深圳发展商现阶段深圳发展商利用的主要模式。利用的主要模式。案例：东莞松山湖工业园：以政府规划的工业区、科技园区的建设为主导，吸引符合条件的企业进驻，完成工业园区开发建设。案例：北京诺基亚工业园：依靠诺基亚的品牌带动效应，吸引众多的著名手机零配件和服务商跟随

5、而至，实现工业园区快速发展。案例：北京经济技术开发区引入社会各方力量，共同建设，使园区得以快速发展。Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010开发主体房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场华的开发模式来完成工业地产的开发、销售（租赁）、管理等活动根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。操作手段工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。开发模式工业地产商开发模式Code of

6、this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。工业地产商开发模式流程工业地产商主导开发模式详细了解区域产业发展现状及趋势工业园区获得工业土地其它途径获得前期工作土地获取施工建设收益获取道路、绿化建设基础设施建设厂房、仓库、研发租赁、转让合资经营合作经营销售包装和推广类似于住宅开发Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010工业地产开发案例二Code of this report |

7、11 Copyright Centaline Group, 2010案例一：智慧广场概况占地面积26811.43建筑形态写字楼、别墅、住宅建筑面积164875.96写字楼面积97346.03容积率3.7车位1063绿化率40%建筑覆盖率35%层高4.3-5.2电梯品牌OTIS商务配套12000住宅名称（东区）懿德轩别墅32套联排别墅高层40套空中复式楼层高度A、B栋22层，C、D栋6层项目位置侨香路与深云路交界处西北角规划特色建筑品质景观配套物管地处华侨城片区，采用高档写字楼，别墅，高层建筑相结合的形式，在深圳市场独树一帜。现代风格，玻璃幕墙。地处华侨城片区，可看华侨城燕晗山，欢乐谷，人工湖等

8、。自带商业配套，周围有华侨城医院，华侨城中学，华侨城小学，暨南大学，党校等。世邦魏理仕全程托管此为写字楼与商业资料，住宅资料暂无。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010项目建筑设计：板楼设计，外圆内方，形云流水智慧广场不同于传统写字楼的独栋式方正格局，ABCD四座写字楼，采用外圆内方的流线型设计，整个立面造型圆润饱满。智慧广场写字楼的层层露台设计，让立面造型更有层次及立体感，把花园搬到空中，实现真正的生态办公。Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010

9、采用东西两区独立式设计，南北通透，三面采光。AB两栋配9部OTIS电梯，另设四部企业主VIP电梯。85-88%85-88%的实用率的实用率，比传统写字楼高15-20%。户型大小从户型大小从60013006001300平平米。米。项目建筑设计：平面布局85%以上实用率Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010开间开间33-4133-41米米， 进深进深17-2617-26米米 每一套都南北通透，三面采光。智慧广场层高4.3-5.24.3-5.2米米 普通写字楼层高3-4.2米项目建筑设计：超常规尺度Code of this r

10、eport | 15 Copyright Centaline Group, 2010每个单元都有，空中花园。铺土区降板设计，挑高10米，可以空中种树。项目建筑设计：每个单元独有空中大露台花园中间的中庭生态广场，种植了绿树，有幕墙环饶，兼具购物，休闲功能。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010独特装修的大堂，具备了商务功能，并且很有艺术感。项目建筑设计：会呼吸的大堂，色彩丰富的电梯厅电梯厅装修层次、色彩分明。错层背靠式电梯设计，可解决乘梯高峰期拥挤，又让每一层电梯间都享足够的空间。智慧广场采用半敞开式大堂，绿化与水景随处可

11、见。Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010停车场采用超高层高及加大停车位设计，可停放超长轿车及大巴。部份车道高达七米，采用流线型天花，以及特别的立柱包装。连廊设计连廊设计，方便各栋之间出入中庭。车位比：车位比： 智慧广场智慧广场 传统写字楼传统写字楼 席席地下车位，超出传统写字楼一倍以上的配比。地下车位，超出传统写字楼一倍以上的配比。项目建筑设计：地下停车场豪华装修Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010工业厂房改造写字楼比较于传统写字楼的优势数据传

12、统写字楼智慧广场工厂改写字楼原因使用率65%70%85%88%传统写字楼一般为塔楼中间为电梯井，空中花园，公共走廊，电梯厅，设备用房，智能化设施，物业管理用房等 都为配套，计入公摊面积，综合品质越高的写字楼使用率越低。而厂房改造的写字楼因为结构原因，为板楼，左右对称，承重等结构设计相对简单。层高34.2米4.35.2米写字楼一般用于办公，一般在满足消防及通风需要的前提下层高在24.2米之间。厂房由于设计使用功能与写字楼不同，为满足生产需求，厂房层高一般在4.212米之间。车位比200 ：191 ：1 深圳中心区主流写字楼车位比260：1到180 ：1。而厂房由于货运需要，停车场层高可大7米，并

13、且为满足货物与原料等物品停放需要，停车场可兼顾仓库功能，所以比例高于传统写字楼。电梯数6梯13梯写字楼电梯设计承载量只满足上下班人流，而工厂电梯设计一般为满足货物及原料运输，电梯井预留远比传统写字楼大，并且一般厂房中间与楼体两侧均设有电梯，中间为客梯，两侧为货梯，所以智慧广场两侧会出现业主VIP电梯。花园群楼顶一层每层每户都有传统写字楼都采用塔楼，或者裙楼+塔楼的设计，而工厂采用板楼一层两户的形式，使得每层左右对称，可以设计错层的超大露台，以保证每一户都可以拥有自己的露台。Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010案例二：花

14、样年香年广场总套数170建筑类态高层写字楼建筑形态南区一栋20层塔楼和一栋7层附楼，北区一栋20层塔楼和一栋2层附楼。占地面积15145.2建筑面积74613.51容积率4车位310绿化率15%层高4.8-9.6商务配套2700物业管理费7.68元/月建筑设计立方建筑园林设计奥斯本环艺项目位置南山区华侨城侨香路与深云路交汇处规划特色建筑品质景观配套物管地处华侨城片区，4.8米的建筑层高，部分9.6米.采用中空回型建筑体设计，有利采光与通透.现代风格，玻璃幕墙。地处华侨城片区，可看华侨城燕晗山，欢乐谷，天鹅湖、波托菲诺。自带商业配套，周围有华侨城医院，华侨城中学，华侨城小学，暨南大学，党校等。花

15、样年物业管理公司南区北区Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010项目建筑设计：排列抽象，高低错落。香年不同于传统写字楼的独栋式方正格局，ABCD四座写字楼，排布抽象，高低错落，不影响楼宇采光。Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010项目建筑设计：色彩鲜明跳跃的外立面香年广场写字楼的外立面采用玻璃幕墙，同色勾缝外墙。显得凹凸有致，双层LOW-E全落地玻颜色穿插不显单调，副楼阳台护栏玻璃大胆采用鲜亮明快的彩色，使得大楼看起来很有生气。Code of thi

16、s report | 22 Copyright Centaline Group, 2010香年广场1主楼带1副楼高矮交错的建造方式，和回型通天井的设计，保证香年广场优良的采光和通风。保证在楼内办公的健康舒适程度。项目建筑设计：采光和通风优良的楼体结构Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010项目建筑设计：回型排列，超高赠送比香年广场采用香年广场采用6 6梯一栋梯一栋的配置，保证的配置，保证上下班人流高峰期的运输。上下班人流高峰期的运输。香年广场户型一般都在香年广场户型一般都在330330平米左右。平米左右。只有只有A A座座

17、0202户型是户型是500500平米的户型。平米的户型。Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010项目建筑设计：常规尺度9.6米层高，可改4层。香年广场层高4.89.6米可谓是深圳字字楼的巅峰，1层隔成2层，3层，甚至4层都没有问题。超高的的层高，使得香年广场拥有其他写字楼无法比拟的赠送率。Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010花样年香年广场销售历程2008.2.1 拿到预售许可证 2008.3.8 300以下小户型全部销售完毕2009.11.16 D

18、栋首发 2008.3.4 开始AB栋”内部“认购2008.3.16 AB栋正式开盘均价220002007.10.22 样板房开放2008.1.11 对外叫价单价250002007.10.12售楼处开放2008.9.8 香年广场2期发售均价240002010.4.12均价提高到2800020072007200820082009200920102010Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010花样年香年广场与常规写字楼一样的营销活动香年广场的在2007.10.22开放样板房当天，请来了模特现场表演，场地没有选择售楼处，而是选择样

19、板房，用来体现香年广场的超高层高。香年广场的在竣工当天造造势，为了迎接花样年2期的开盘。Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010香年广场在2008年3月16日盛大开盘，但是负责人一再强调这只是一个庆祝仪式。在开盘前2周，香年广场就已经开始内部“认购”开盘时销售量已经超过50%花样年在内部销售的第四天300平米以下的小户型就已经销售完毕。花样年香年广场与常规写字楼一样的营销活动Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010花样年当年举办业主感恩晚会，大力宣传花

20、样年品牌。现场摆设香年广场展场。花样年联合深圳投资商会举办中国国经济形式与房地产讲座。花样年香年广场与常规写字楼一样的营销活动Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010案例三：花样年美年广场建筑面积87993.3建筑类态高层写字楼建筑形态写字楼2栋11层、3栋13层，一栋酒店，商业占地面积29546.34建筑覆盖23.4%容积率2.48车位505 层高3.5米项目位置南山工业八路以北，南海大道西(南海大道与东滨路交汇处)规划特色建筑品质景观配套物管位于大南山山麓下，南海大道以西、东滨路南侧，地处南山商业文化中心地带，地理位置

21、优越，交通便利，是南山区集自然、生态、商业等为一体的生态商务区。简洁、时尚、硬朗中体现高园区在中心景观轴上，沿周边以日光、水池、光纹铺装、四季景墙、大地造景等构成8000平米的中央花园 。自带商业配套，周围有花园城中心、沃尔玛、人人乐、苏宁电器、顺电电器、百安居等万厦居业有限公司管理规划中的一栋酒店。裙楼设计为商业。五栋写字楼都已经建成，按照北斗七星的形状排布。一期二期Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 20103、4、5带有两层高的空中花园 写字楼标准层层高为3.5米，净高2.8米，标准层面积为1100-1400平方米 花样

22、年美年广场北斗星型的排列一般为一栋3梯，相对于香年广场1113的高度来说完全够用。美年广场户型较为狭长，层高也较低，装修后相对实用，但是不够不气派。美年广场采用板式结构，相对之下采光通风高于塔式写字楼Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010建筑立面追求简洁、时尚、硬朗中体现高贵，采用大面积Low-e双层中空低辐射玻璃幕墙 设计风格揉合创新生态科技，可大面积开窗，分户空调。自然采光，空间通透明亮 花样年美年广场环保低能设计，内部空间相对陕窄美年广场宽1011米，户型狭长。实用层高2.8米，相对之下比较压抑。Code of t

23、his report | 32 Copyright Centaline Group, 20102009年12月10日，花样年控股集团有限公司与深业鹏基(集团)有限公司签约，正式转让鹏基时代创业园项目土地使用权。 花样年计划将该项目纳入写字楼的“年”系列楼盘，并改名为花样年美年广场，计划打造成一个城市综合体项目。 花样年美年广场文化产业基地，买方受限美年广场作为政府扶持的项目，只能销售给文化产业企业，不能个人购买。在国土局网站上并没有美年广场的销售公示，而美年广场一期已经销售完毕。Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010美年

24、广场成交流程选中房号选中房号银行按揭条件已谈妥银行按揭条件已谈妥购买资质购买资质已注册有文化产业相关公司已注册有文化产业相关公司没有注册，发展商为其办理，没有注册，发展商为其办理，50005000元元/ /家家冻结冻结100100万资金，交定金万资金，交定金2020万万推出一批房号，在国土局进行拍卖推出一批房号，在国土局进行拍卖（本人不去，开发商代办）（本人不去，开发商代办）成交成交是现房是现房, ,交首付款过户交首付款过户是预售房，签合同备案是预售房，签合同备案备注：暂进了解到目前工业用地只能通过此种方式进行成交，没有更好的解决方备注：暂进了解到目前工业用地只能通过此种方式进行成交，没有更好

25、的解决方法。法。Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010案例四：佳兆业 大都会概况总户数729建筑形态公寓、酒店、商业占地面积5421.23平米建筑面积95559.10平米容积率17.6车位配比105建筑设计城设园林设计艺普得项目位置地铁3、5号线交汇处布吉站出入口l大都会采用酒店式构造。总共30层。l主体分3栋，多采用两梯810户的配比。规划特色建筑品质景观配套物管交通核心位置，双铁一路。酒店式公寓，产品特殊，有一套变二套，一套变三套户型。现代风格，玻璃幕墙，商业品质。地处繁华闹市区，综合体项目。本栋楼有酒店，商业附近沃

26、尔玛、新一佳、人人乐、肯德基、麦当劳、面点王，交通便利。佳兆业物业管理（深圳）有限公司Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010A：1变N三房（3套）B：1变N两房（3套）C：两房一厅（2套）D：两房两厅（1套）佳兆业 大都会A座三梯9户BADACBABCCode of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010佳兆业 大都会B座三梯10户A、 1变N三房（4套）B、 1变N两房（2套）C、两房两厅（2套）D、一房两厅（2套）AAAABBCCDDCode of this

27、report | 37 Copyright Centaline Group, 2010A、1变N三房（4套）B、1变N两房（1套）C、两房两厅（2套）D、两房两厅（1套）佳兆业 大都会C座三梯8户AAAABCCDCode of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010特色户型分析全国首见 1变N“套娃房” 面积：90124平 3房X3套独立户数：3 房间数：3 洗手间：3 厨房数：3阳台：1 厅数：1精装修标准：3000精装修品牌：摩恩 美标 LG 美的 立邦 格莱斯等等 户型特点：户型非常方正。可以分割成3个单独的小房间，每个房间都有单

28、独的入户门，卫生间和厨房。产品特点：改造后3套单房共用一个房产证不怕限购，交通非常方便，配套齐全。带精装修。BCA入户门Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010X3系户型解析A空间（27平米）宽敞明亮全貌看这件单房的空间感非常好，完全看不出是一套房隔出来的一间。户型非常方正。虽然做成了三个独立的空间。但是每一间起居室空间的非常宽敞首先是第一间A门厅的空间非常大可以摆放很多东西厨房卫生间的空间很大洗衣机也安排的很好Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010

29、再来看一下B户型第三间是C开放式厨房还有一个小厅进门首先是厨房小阳台+双层玻璃生活功能齐全左手边是卫生间另外一边是床光线很好开放式厨房还有一个小厅X3系户型解析B（22.5平米）、C（24平米）简洁实用Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010特色户型分析全国首见 1变N“套娃房” 面积：7090平米 2房X2套独立户数：2 房间数：2 洗手间：2 厨房数：2阳台：2 厅数：1精装修标准：3000精装修品牌：摩恩 美标 LG 美的 立邦等等 AB户型特点：可分隔成2套房，主房客厅宽敞。洗手间厨房远离卧室。有阳台。副套房采光良

30、好，功能齐全，简单实用。Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010特色户型分析一房一厅或两房一厅面积：5060平米 12房X1套独立户数：1 房间数：12 洗手间：1 厨房数：1阳台：12 厅数：1精装修标准：3000精装修品牌：摩恩 美标 LG 美的 立邦 等等 客厅将卫生间厨房与卧室分开。干净卫生户型非常方正，只有法式阳台。户型特点：一房两方的户型都很方正，简单实用很少浪费，厨卫与卧室分开，干净卫生，而且采光较好。超大阳台，舒适方便。Code of this report | 43 Copyright Centaline

31、 Group, 20103月17日各大房产网站发布消息：大都会将于5月初入市4月1日在佳兆业金翠园开放临时咨询中心，接受咨询和临时登记4月13日在金光华进行巡展4月16日正式开放佳兆业大都会营销中心4月23日60-130平米原创1变N样板房开放4月27日5370平米单套全精装样板房开放5月1日以18000起，20000元/平方米均价公开发售5月9日推出88折秒杀周活动，价格16000起，均价17000.佳兆业大都会营销历程n开盘时由于只有30年使用年限，20000的均价，客户购买意向并不强烈。Code of this report | 44 Copyright Centaline Group,

32、 2010佳兆业大都会土地问题销售口径现场销售口径：遇到土地使用性质问题：回答为综合性用地里的住宅用地。使用年限为30年。遇到批地日期以及交楼时间的问题：批地为1993年。交楼时间为2013年。遇到土地使用年限问题：回答为物权法规定土地使用期满自动续期。为什么会设计成这种以房产证多户的户型：这种户型便于出租，地铁口物业，小户型出租率高。所以做成小户型可以保证业主收益。l物权法第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办

33、理。l物权法第六十七条规定：国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010其他工业开发物业现状三Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010土地性质为工厂的写字楼批地性质项目名称土地性质房屋性质花样年香年广场一类工业用地 工业生产用房花样年美年广场无公示智慧

34、广场一般性工业用地 高科技厂房、科研厂房 龙岗天安数码城工业用地厂房泰然雪松大厦工业用地泰然水松大厦工业用地泰然红松大厦工业用地包括即将发售的花样年美年广场，天安数码城等写字楼均为工业用地。近年来工业用地建写字楼的项目越来越多。每一个项目国土局公示给出的土地性质与房屋性质均有不同，工业用地建写字楼因“地”制宜，此地开发何种类型的写字楼是企业与政府协商，与政府达成协议后兴建的。Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010土地性质为工厂的写字楼销售差异不同楼盘因政府政策不同，销售方式也有差异。智慧广场，推出高层与别墅产品，称为“专

35、家公寓”为厂区宿舍楼性质。美年广场为文化产业园，购买放必须为文化产业公司方可购买，客户支付5000元，开发商提供代注册公司服务。香年广场没有特殊规定，目前公司或个人均可购买。龙岗天安数码城则需要高薪科技产业类企业进驻。Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010南区南区北区北区可售面积可售面积占地占地174561.96m174561.96m2 2125838125838mm2 2建筑面积建筑面积523680523680mm2 2357381m357381m2 2办公办公19.36819.368万万mm2 22020万万mm2

36、219.36819.368万万mm2 2商业商业1212万万mm2 21515万万mm2 2公寓公寓1515万万mm2 27.57.5万万mm2 2星级酒店星级酒店6 6万万mm2 2容积率容积率3 32.842.84改造完成后将成为了一个综合体项目：改造完成后将成为了一个综合体项目：“115万平米建筑面积万平米建筑面积”、“27万商业万商业”、“多种物业类型集聚多种物业类型集聚”在规划阶段可以规避住宅的在规划阶段可以规避住宅的9070等限制。等限制。项目指标如下：项目指标如下：Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010经济

37、指标经济指标位置位置西临宝安区民治水库，南接南坪快速干道西临宝安区民治水库，南接南坪快速干道 占地占地6363万平方米万平方米 容积率容积率建筑面积建筑面积105105万平方米万平方米 1 1。6767暂定规划暂定规划以以“生态低碳生态低碳”为目标。为目标。项目将包括研发办公区、项目将包括研发办公区、酒店会展区、休闲商务区和高档居住区等总共酒店会展区、休闲商务区和高档居住区等总共1717栋栋塔楼，其中有塔楼，其中有3 3栋为湖景居住塔楼，总建面约栋为湖景居住塔楼，总建面约1010万平万平方米；还有一栋为近方米；还有一栋为近300300米高的写字楼，为目前龙岗米高的写字楼，为目前龙岗第一高的地标

38、式建筑。第一高的地标式建筑。 项目指标如下：项目指标如下：改造完成后该项目也将成为一个综合体项目：集研发办公区、酒改造完成后该项目也将成为一个综合体项目：集研发办公区、酒店会展区、休闲商务区和高档居住区为一体店会展区、休闲商务区和高档居住区为一体Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010工业建筑设计相关规范要求三Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 20101 1）单层厂房跨度、柱距和层高）单层厂房跨度、柱距和层高 厂房的跨度在18m和18m以下时，应采用扩大

39、模数30M数列；在18m以上时，应采用扩大模数60M数列。 厂房的柱距应采用扩大模数60M数列。 厂房山墙处抗风柱柱距宜采用扩大模数15M数列。 注：M为基本模数符号，1M等于100mm。工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求注：当跨度在18m以上，工艺布置有明显优越性时，可采用扩大模数30M数列。Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 20101 1）单层厂房跨度、柱距和层高）单层厂房跨度、柱距和层高 有吊车和无吊车的厂房（包括有悬挂吊车的厂房）自室内地面至柱顶的高度应为扩大模数3M数列。 有吊车的厂房，自室内地面至支承吊车梁

40、的牛腿面的高度应为扩大模数3M数列。注：自室内地面至支承吊车梁的牛腿面的高度在7.2m以上时，宜采用7.8、8.4、9.0和9.6m等数值；预制钢筋混凝土柱自室内地面至柱底的高度宜为模数化尺寸。注：M为基本模数符号，1M等于100mm。工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 20102 2）多层厂房跨度、柱距和层高）多层厂房跨度、柱距和层高 多层厂房的跨度（进深）应采用扩大模数15M数列，宜采用6.0、7.5、9.0、10.5和12.0m； 厂房的柱距（开间）应采用扩大模数6M数列，宜采用6

41、.0、6.6和7.2m。注：M为基本模数符号，1M等于100mm。工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 20102 2）多层厂房跨度、柱距和层高）多层厂房跨度、柱距和层高 内廊式厂房的跨度可采用扩大模数6M数列，宜采用6.0、6.6和7.2m； 走廊的跨度应采用扩大模数3M数列，宜采用2.4、2.7和3.0m。注：M为基本模数符号，1M等于100mm。工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 55 Copyright Centaline Group

42、, 20102 2）多层厂房跨度、柱距和层高）多层厂房跨度、柱距和层高 厂房各层楼、地面上表面间的层高应采用扩大模数3M数列。 注：当构造需要时，可按楼地面的结构层上表面确定各层间的层高；层高在4.8m以上宜采用5.4、6.0、6.6和7.2m等数值。 注：M为基本模数符号，1M等于100mm。工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010设计设计2 2）多层厂房跨度、柱距和层高）多层厂房跨度、柱距和层高 结构统一化规定结构统一化规定 一幢厂房的层高不宜超过两种。四层和四层以下的厂房，柱截

43、面尺寸不宜超过两种；四层以上的厂房，柱截面尺寸不宜超过三种。工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 20103 3）总平规划）总平规划 围墙至建筑物、道路、铁路和排水明沟的最小间距（m） 名称名称至围墙最小间距至围墙最小间距建筑物5.0道路1.0准轨铁路（中心线）5.0窄轨铁路（中心线）3.5排水明沟边缘1.5注：表中间距除注明者外，围墙自中心线算起；建筑物自最外边轴线算起；道路为城市型时，自路面边缘算起；为公路型时，自路肩边缘算起；围墙至建筑物的间距，当条件困难时，可适当减少；当设有消防通

44、道时，其间距不应小于6m；传达室、警卫室与围墙的间距不限；当条件困难时，准轨铁路至围墙的间距，当有调车作业时，可为3.5m；当无调车作业时，可为3.0m。窄轨铁路至围墙的间距，按准轨铁路的相应条件，可分别为3.0m和2.5m。 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 20103 3）总平规划）总平规划 厂区道路消防车道的宽度消防车道的宽度，不应小于3.5m人行道的布置人行道的布置，应符合下列要求：一、人行道的宽度，不宜小于0.75m；沿主干道布置时，可采用1.5m。当人行道的宽度超过1.5m

45、时，宜按0.5m的倍数递增；二、人行道边缘至建筑物外墙的净距，当屋面为无组织排水时，可采用1.5m；当屋面为有组织排水时，应根据具体情况确定；三、当人行道的边缘至准轨铁路中心线的距离小于3.75m时，以及处于危险地段的人行道，应设置防护栏杆。厂区内道路的互相交叉，宜采用平面交叉。平面交叉，应设置在直线路段，并宜正交。当需要斜交时，交叉角不宜小于45。露天矿山道路受地形等条件限制时，交叉角可适当减小。 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 20103 3）总平规划）总平规划 居住区道路消防车

46、道的宽度消防车道的宽度，高层住宅消防车道的宽度不应小于4.00m，净高不应小于5米。消防车道应满足消防车登高面距建筑外墙大于5米、小于10米的要求，在消防车登高面与建筑之间不应种植高度超过4米的乔木或其他影响消防车登高的植物。尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场不宜小于15m15m。大型消防车的回车场不宜小于18m18m。道路边缘至建、构筑物最近小距离道路边缘至建、构筑物最近小距离 道路级别与建、构筑物关系居住区道路小区路组团道路及宅间小路建筑物面向道路无出入口高层532多层332 有出入口52.5建筑物山墙面向道路高层421.5多层221.5围墙面向道路1.51.51.5工业建筑相关规

47、范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010设计设计3 3）总平规划）总平规划 非居住建筑退红线 非居住建筑退让用地红线 非居住建筑相邻高速公路或快速路时，临道路一侧退后用地红线距离不宜小于15米；非居住建筑相邻城市干道时，临道路一侧退后用地红线距离不宜小于12米。宜退让距离 最小距离（m） 高层 不宜小于建筑高度的0.15倍 12 多层 9 低层 6 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 201

48、03 3）总平规划）总平规划 住宅退红线宜退让距离宜退让距离 最小退让距离（最小退让距离（m） 主要主要朝向朝向 高层高层 建筑高度的0.25倍 12 多层多层 建筑高度的0.40.5倍 9 低层低层 建筑高度的0.5倍 6 次要次要朝向朝向 高层高层 满足消防间距或通道要求；侧面有居室窗户的，须同时满足视觉卫生要求 10 多层多层 7 低层低层 4 住宅建筑退让用地红线 当住宅的主要朝向为东西向或多层、低层住宅侧面宽度大于12米、高层住宅侧面宽度大于25米时，其各个方向的退让距离均应按主要朝向控制。 当住宅相邻高速公路或快速路时，临道路一侧的住宅建筑退让用地红线距离不应小于15米；当住宅相邻

49、城市干道时，临道路一侧的住宅建筑退让用地红线距离不宜小于12米。注：非居住建筑规范严于居住规范工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 20103 3）总平规划）总平规划 非居住建筑间距高层非居住建筑平行布置时，建筑间距不宜小于较高建筑高度的0.3倍，且其最小值不应小于18米；高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值不应小于13米；多层非居住建筑平行布置时的间距最小值不应小于10米；低层非居住建筑与高层、多层、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值不应小于6米

50、。以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。高度超过100米的超高层非居住建筑应在不小于本条款规定的前提下，综合考虑安全及城市设计等要求，合理确定建筑间距。 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 20103 3）总平规划）总平规划 居住建筑间距平行布置的多层、低层住宅建筑间距：在新区不应小于该两幢建筑平均高度的0.91.0倍，在旧区不应小于0.8倍。当南侧建筑为5层以上（含5层）的点式住宅且面宽小于25米时，可按不小于该两幢建筑平均高度的0.8倍控制；5层以下住宅建筑间距不应

51、小于建筑高度的1.0倍。 垂直布置的多层和低层住宅建筑间距：南北向的间距在新区不应小于该两幢建筑平均高度的0.8倍，在旧区不应小于0.7倍；东西向的间距在新区不应小于该两幢建筑平均高度的0.7倍，在旧区不应小于0.6倍。当垂直布置的住宅建筑的山墙宽度大于12米时，应按平行布置的间距规定控制。多层和低层住宅建筑既非平行，也非垂直布置时的间距：当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最窄处间距应按平行布置的住宅间距控制；当两幢建筑的夹角大于30度时，其最窄处间距应按垂直布置的住宅间距控制。 多层和低层住宅的侧面间距，必须按消防间距或通道要求控制；但住宅侧面有居室窗户的，应按垂直布置的住宅建筑间距控制

52、。 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 20103 3）总平规划）总平规划 居住建筑间距高层住宅与高层住宅平行布置时的建筑间距：其间距不宜小于该两幢建筑平均高度的0.5倍，且最小间距不应小于24米。 高层住宅与多层或低层住宅平行布置时的建筑间距：高层住宅位于多、低层住宅南侧，其间距不宜小于该两幢建筑平均高度的0.5倍，且最小间距不应小于24米；高层住宅位于多层或低层住宅北侧，其最小间距不应小于18米。 高层住宅与高层、多层或低层住宅垂直布置时，其间距必须按消防间距或通道要求控制；但高层住

53、宅侧面均有居室窗户的，其最小间距不宜小于18米。 高层住宅与高层、多层或低层住宅的侧面间距，应按垂直布置的住宅建筑间距控制。 注：居住规范严于非居住建筑规范工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 20104 4）防火）防火 厂房防火分区耐火等级一、二、三、四级由高往低排列，生产类别甲、乙、丙、丁、戊火宅危险性由高往低排列，即生产类别戊 耐火等级一的厂房防火性最强。工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 66 Copyright Centaline

54、Group, 2010名称名称一类一类二类二类居住建筑高级住宅十九层及十九层以上的普通住宅十层至十八层的普通住宅公共建筑建筑高度超过50m或每层建筑面积超过1000的商业楼、展览楼、综合楼、电信楼、财贸金融楼 建筑高度超过50m或每层建筑面积超过1500的商住楼 建筑高度超过50m的教学楼和普通的旅馆、办公楼、科研楼、档案楼等 建筑高度不超过50m的教学楼和普通的旅馆、办公楼、科研楼、档案楼等 4 4）防火）防火 高层住宅、商业防火分区工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 20104 4）

55、防火）防火 高层住宅、商业住宅防火分区建筑类别建筑类别每个防火分区建筑面积每个防火分区建筑面积(m(m2 2) )一类建筑1000二类建筑1500地下室500注:设有自动灭火系统的防火分区，其允许最大建筑面积可按本表增加1.00倍；当局部设置自动灭火系统时，增加面积可按该局部面积的1.00倍计算。 一类建筑的电信楼，其防火分区允许最大建筑面积可按本表增加50%。每个防火分区的允许最大建筑面积每个防火分区的允许最大建筑面积 注：高层住宅、商业建筑规范严于工业规范工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 68 Copyright Centaline Gro

56、up, 20104 4）防火）防火 非高层住宅、商业防火分区 包含九层及九层以下的住宅（包括底层设置商业服务网点的住宅）和建筑高度不超过24m的其他民用建筑以及建筑高度超过24m的单层公共建筑。 注：非高层住宅、商业建筑规范严于工业规范工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 20104 4）防火）防火 厂房防火间距耐火等级一、二、三、四级由高往低排列工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 70 Copyright Centaline Group,

57、20104 4）防火）防火 住宅防火间距耐火等级一、二、三、四级由高往低排列，表中民用建筑指非高层建筑，即九层及九层以下的住宅（包括底层设置商业服务网点的住宅）和建筑高度不超过24m的其他民用建筑以及建筑高度超过24m的单层公共建筑；注：高层建筑规范严于工业规范，非高层建筑规范松于工业规范工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 20104 4）防火）防火 厂房安全疏散 厂房安全出口的数目，不应少于两个。厂房的地下室、半地下室的安全出口的数目，不应少于两个。但使用面积不超过50且人数不超过15

58、人时可设一个。地下室、半地下室如用防火墙隔成几个防火分区时，每个防火分区可利用防火墙上通向相邻分区的防火门作为第二安全出口，但每个防火分区必须有一个直通室外的安全出口。厂房内最远工作地点到外部出口或楼梯的距离，不应超过下表规定厂房内最远工作地点到外部出口或楼梯的距离，不应超过下表规定工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 20104 4）防火）防火 住宅安全疏散 高层建筑的安全出口应分散布置，两个安全出口之间的距离不应小于5.00m。安全疏散距离应符合下表的规定。 高层建筑高层建筑房间门或住

59、宅户门至最近的外部出口或楼梯房间门或住宅户门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离间的最大距离(m)(m)位于两个安全出口之位于两个安全出口之间的房间间的房间位于袋形走道两侧或位于袋形走道两侧或尽端的房间尽端的房间医院病房部分2412其它部分3015旅馆、展览楼、教学楼3015其它4020注：居住、商业建筑规范严于工业规范工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 20104 4）防火）防火 厂房安全疏散 厂房每层的疏散楼梯、走道、门的各自总宽度，应按下表的规定计算，当各层人数不相等时，其楼梯总宽度

60、应分层计算，下层楼梯总宽度按其上层人数最多的一层人数计算，但楼梯最小宽度不宜小于1.10m。 底层外门的总宽度，应按该层或该层以上人数最多的一层人数计算，但疏散门的最小宽度不宜小于0.90m；疏散走道的宽度不宜小于1.40m。注：当使用人数少于50人时，楼梯、走道和门的最小宽度，可适当减少；但门的最小宽度，不应小于0.8m。本条和本规范有关条文中规定的宽度均指净宽度。工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 20104 4）防火）防火 住宅安全疏散高层建筑高层建筑每个外门的净宽每个外门的净宽走