大悦城购物中心市场调研方法和思路

1、 购物中心调研导入购物中心调研导入 q:q:逛商场都要看些什么？逛商场都要看些什么？第一部分第一部分 调研方法调研方法 人好多啊东西都不便宜吃饭排队找不着扶梯逛起来有意思从消费者的角度出发 从商业人员的角度出发人多（人从哪里来？来的是什么人？为什么来？）东西都不便宜（商场定位？业态分布？品牌落位？）吃饭排队（餐饮规模？类型？档次？）找不着扶梯（动线规划？纵向交通？导识系统？）逛起来有意思（多业态组合？品牌混搭？体验式购物？） 目录目录选址定位品牌落位业态布局动线规划经营业绩5 选址选址location! location!location! 7是否成熟商圈？周边的人口质素/未来的区位规划？交通

2、的可达性？地铁上盖/附近项目？否否否否否否是否具备唯一性？选址选址 目录目录选址定位品牌落位业态布局动线规划经营业绩8 定位定位q: 新光天地、西单大悦城、西单商场、新光天地、西单大悦城、西单商场、明珠（华威、新一代）定位有何不同？明珠（华威、新一代）定位有何不同？ 定位定位定位的坐标轴agetrendprice年龄段潮流度价格带大悦城的核心定位：年轻、时尚、潮流、品位目标人群：18-35岁新兴中产阶级 定位定位 定位定位 定位定位 定位定位 定位定位 定位定位定位的判断多角度衡量：设计专业、工程专业、推广专业、运营专业、物业专业从招商角度：观察品牌落位 目录目录l选址l定位l品牌落位l业态布

3、局l动线规划l经营业绩17 品牌落位品牌落位记住索要导购手册！记住索要导购手册！ 品牌落位品牌落位以新光天地首层为例：a区：bvlgari/dior/ferragamo/gucci/pradab区：piaget/江诗丹顿c区：la mer/sisley/chaneld区：giuseppe zanotti/sergio rossi 目录目录l选址l定位l品牌落位l业态布局l动线规划l经营业绩20 业态布局业态布局百货购物中心vs 业态布局业态布局百货与购物中心的根本区别：合作方式（联营vs.独立经营）盈利模式（折扣、购物卡vs. 一站式、体验式）运营特点（统一收银、统一管理vs.独立收银、协调商

4、户）硬件设施（大面积挑空、公共空间、吊挂、景观小品）从招商角度业态布局（单一业态vs.多业态） 业态布局业态布局 业态布局业态布局 业态布局业态布局大业态：主力店、零售、餐饮、休闲娱乐细分业态：服装、化妆品、皮具、配饰、家居、电子电器、生活服务、美容美体、休闲健身、餐饮（水吧、轻食、快餐、简餐、休闲餐厅、正餐）购物中心多业态布局：通过餐饮、休闲娱乐等配套业态在养商期吸引大量人流拉动零售业绩；通过不同业态的混搭，打造集吃喝玩乐购物休闲娱乐于一身体的一站式消费场所，让消费者在购物的同时拥有动静皆宜的生活空间。 目录目录l选址l定位l品牌落位l业态布局l动线规划l经营业绩26 动线规划动线规划一字型

5、动线：优点：简单清晰，不容易产生死铺；缺点：缺乏变化，容易产生倦怠感，动线末端的店面能见率低。 动线规划动线规划井字型动线：优点：适合方形地块，适合成切割成面宽纵深比协调的店铺；缺点：动线有交叉，客流分散，消费者缺乏位置感。 动线规划动线规划回字型动线（环形动线）：优点：一目了然，店铺可视性强，不走回头路；缺点：店铺口小肚子大，容易形成深铺。 动线规划动线规划次动线：优点：解决了部分区域径深过深的问题；缺点：客流可达性较差，招商可能面临困难，需要营造亮点。 目录目录l选址l定位l品牌落位l业态布局l动线规划l经营业绩31 经营业绩经营业绩竞争对手（周边有无商场，定位是否类似，品牌重复率如何）推

6、广运营活动（是否有推广活动明星、品牌、主题；是否有运营活动折扣、新品、特卖）客流量（工作日/周末、白天/晚上、主要交通工具、来客年龄、穿着、来客类型、客流流动趋势、滞留地点）提袋率（几个袋、哪些品牌的袋） 第二部分第二部分 项目简介项目简介l君太l西万达l中友l东方广场l新东安l三里屯villagel来福士l世贸天阶l新光天地lsolana33 君太君太北京君太百货开业时间2003年12月投资商中国友谊集团与台湾太平洋建设地理位置西单北大街133号（西单商圈）建筑概况商业面积： 63000平方米商业规划b1-l7地铁线路1#、4#停车位250个 西万达西万达石景山万达广场开业时间2008年12

7、月投资商北京万达集团地理位置石景山区政达路与银河东街交汇处建筑概况总占地面积近6.99万平方米总建筑面积28.23万平米商业面积共9万平米（含2.4万平米国际连锁百货，1.2万平米国际影城，1.6万平米休闲广场，2万平米步行商业街，1.8万平米地下超市）商业规划l1-l3地铁线路无停车位200个 中友中友北京中友百货开业时间1999年1月开发商北京中友百货有限责任公司地理位置西单北大街176号建筑概况商业面积40000平米商业规划b2-l9地铁线路1#、4#停车位100个 东方广场东方广场北京东方新天地开业时间2000年9月开发商香港和记黄埔地产地理位置东长安街1号建筑概况商业面积12万平米商

8、业规划b1-l1地铁线路1#停车位1800个 新东安新东安/北京北京apm北京新东安广场开业时间2008年开发商香港新鸿基地产地理位置王府井大街138号建筑概况商业面积9万平米商业规划b1-l6地铁线路1#停车位500个 三里屯三里屯village三里屯village开业时间分南区和北区，南区2008年7月开业，北区2009年10月开业开发商太古房地产开发有限公司地理位置三里屯路11号，临工体北路建筑概况2-4层低密度建筑，总商业面积12万，南区7.2万，北区4.8万商业规划b1-l4地铁线路无停车位900个 来福士来福士北京来福士广场开业时间2009年6月开发商凯德置地地理位置东直门南大街一号建筑概况商业面积4万平米商业规划b2-l5地铁线路2#、13#、机场快轨停车位600个 世贸天阶世贸天阶世贸天阶开业时间2007年q1开发商世贸天阶投资集团地理位置朝阳区光华路9号，东大桥路东侧建筑概况分南街和北街，中间是巨大的电子天幕，商业面积8万平方米商业规划b1-l5地铁线路1#往北步行15分钟；10#往西步行10分钟；停车位1400个 新光天地新光天地新光天地开业时间2007年4月开发商台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资地理位置建国路87号（大望桥东北角 华贸中心）建筑概