组织管理模式方案初稿修改

1、合肥国轩置业有限公司合肥国轩置业有限公司组织项目公司管理模式方案初稿组织项目公司管理模式方案初稿上上本报告使用本报告仅供合肥国轩置业公司（以下简称“国轩”）内部使用，不得向国轩以外的其他机构传阅，其他任何机构不得擅自传阅、引用或复制。本报告属于公司内部建议文件，仅限于内部经允许的相关人员使用，其他人员请自觉回避。目录第一章：房地产开发企业组织结构设计原则与项目管理模式第一章：房地产开发企业组织结构设计原则与项目管理模式第二章：合肥国轩置业公司组织结构与项目公司管理模式第三章：合肥国轩置业公司与项目公司管理关键权责划分第四章：合肥国轩置业公司与项目公司持股比例的股份管理组织结构设计必须以战略为导

2、向，遵循管理的基本原则精干高效精干高效：机构精简，人员精干责权利对等责权利对等：各岗位的责任、权力和激励必须相对应有效管理幅度有效管理幅度：管理人员直接管理的下属人数应在合理范围灵活性灵活性：能对外部变化作出及时充分的反应执行和监督分设：执行和监督分设：保证监督机构的实际作用客户导向原则：客户导向原则：以统一形象面对客户并满足客户需求专业分工和协作专业分工和协作原则：原则：兼顾专业管理的效率和总公司目标任务的统一性管理明确原管理明确原则：则：避免多头指挥和无人负责现象以以战略为核战略为核心的组织结心的组织结构设计构设计同时，还应充分考虑房地产行业特点对组织结构设计提出的要求资金密集资金密集管理

3、密集管理密集产品生产周产品生产周期长期长生产环节多生产环节多高风险高风险从事房地产业对资金的要求很高，一个房地产项目，少则投资上千万元，多则几个亿，它完全是一种投资行为随着社会化分工的进一步明确，涉及到房地产开发的各个环节几乎都可以利用社会资源，项目评估、策划、设计、建筑、装饰、物业管理等，但这些资源如何有机地结合起来，发挥最大的优势房地产项目从投资决策到项目，施工，入伙，短则一、二年，长则三四年，产品的生产周期比较长，在生产过程中遇到的可变因素比较多从投资评估，到营销策划、规划设计、工程建设、物业管理，房地产项目的开发过程环节较多，而且每个环节互相制约投资则意味着风险。目前房地产业的竞争十分

4、激烈，市场瞬息万变，风险较高资金的控制应高度集中组织结构应利于社会资源的有效组合，便于管理上的控制和协调组织结构应尽量减少管理层次，减少部门壁垒，加快信息沟通，同时对外界变化反应灵活组织结构应使专业之间的沟通畅通无阻，同时强调对过程的监控应加强对外部市场掌控和内部运作的相互监控，增强反应灵活性特点特点要求要求根据组织结构设计的基本原则，结合房地产行业特点，以战略要求、行业要求、总公司内部要求、业内企业的成功做法为本次组织结构优化设计的出发点组织结构优化组织结构优化设计设计 业内优秀集团的组织体系运行成功之处 业内优秀企业面对合肥国轩面临问题的解决之道 总公司方面可通过组织结构优化解决的问题 减

5、少组织结构层次 增强沟通效率，加强内部监控 加强资源集中管理，对资金、人力、采购、计划等实行集中管理 对外部反应灵活 根据总公司的未来可能的区域战略、产品战略明确对组织结构的要求 根据未来发展所需要的能力，通过组织结构予以加强战略要求战略要求内部要求内部要求行业要求行业要求业内企业的成功做法业内企业的成功做法项目集团开发设计工程销售类类 型型职能管理型职能管理型矩阵式管理型矩阵式管理型开发设计工程销售职责分工职责分工开发设计工程销售项目部项目部只负责施工现场管理部门项目公司成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、与监督主体优点优点对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积

6、员工介入双重职权之中，需要总公司良好的人际关系和全面的培训实施条件实施条件项目数量少，特定区域经营客户定位专一，项目实施环境不确定性低总公司高层介入项目协调工作项目数量较多，需要人才共享，不适用于全面经营客户较稳定，但不确定性较高的项目环境总公司有专业技能提升要求项目管理型项目管理型项目公司开发设计工程销售项目公司成为开发工作的全权负责主体项目执行风险较大；不利于总公司职能知识积累和专业化发展跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理前期的客户定位非常准确更强调项目产品对客户需求满足程度总公司缺点缺点职能部门内部实现规模经济对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升对项目环境反应

7、灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意根据对项目的授权程度，房地产企业的项目管理模式大约有以下三类根据对项目的授权程度，房地产企业的项目管理模式大约有以下三类对房地产企业，本地单一项目的管理多选用职能制模式，当进行多项目、多区域管理时，对房地产企业，本地单一项目的管理多选用职能制模式，当进行多项目、多区域管理时，单一公司的职能制管理会因为管理幅度与难度的增加等原因导致管理的混乱，因此项目单一公司的职能制管理会因为管理幅度与难度的增加等原因导致管理的混乱，因此项目公司管理模式必须考虑演变公司管理模式必须考虑演变项目公司总项目公司总 经经 理理 经营部经营部工管理部工管理部财务部财务部行政人事部

8、行政人事部营销部营销部对于同一区域多项目运作的房地产企业，通常采用矩阵制项目管理模式进行对于同一区域多项目运作的房地产企业，通常采用矩阵制项目管理模式进行项目管理项目管理 公司以项目公司管理为中心，实行以职能和项目公司为基础的矩阵管理。 矩阵管理的优点：有利于人力资源的高效利用；有利于公司专业管理水平的提高；有利于项目质量管理和控制。 矩阵管理的弱点：若没有严格的职责划分和高度的责、权、利的统一，容易造成管理混乱。u 驱动模式：驱动模式：公司以项目计划为前驱动而不是总部职能部门任务驱动的模式运作，u 专业能力：专业能力：在矩阵式管理模式下，我们将强化项目总经理的职能，在强调项目完整独立运作的同

9、时，强化总部专业的整合能力u 责任：责任：在矩阵制的管理模式下，项目总经理（或实际履行项目总经理职权的执行总经理）负责对项目总体进度、质量、安全以及建安成本的管理，u 权利：权利：各职能部门通过项目计划接受项目负责人的横向指挥。总公司总公司职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门关键是明确合理的规定总公司职能部门和项目公司的职权和流程项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司矩阵制运作机制矩阵制运作机制-如何平衡项目经理和职能经理之间的职权如何平衡项目经理和职能经理之间的职权目录第一章：房地产开发企业

10、组织结构设计原则与项目管理模式第二章：合肥国轩组织结构及项目公司管理模式第二章：合肥国轩组织结构及项目公司管理模式第三章：合肥国轩房地产业务关键权责划分第四章：合肥国轩置业公司与项目公司持股比例的股份管理房地产矩阵型项目公司管理模式项目公司总经理工程部 项目公司财务部为虚拟部门，受总公司财务中心管理项目公司财务部为虚拟部门，受总公司财务中心管理副总经理、副总经理。总工程室项目公司）营销部行政人事部财务部财务部规划。设计成本控制营销策划物业管理 项目公司行政人事部受项目公司副总经理管理，由总公司人资中心进行专业指导 项目公司工程部受项目公司总经理管理， 项目公司总经理受总公司总经理管理，由副总经

11、理统筹管理和总工室进行专业指导 项目公司营销部受项目公司总经理管理，经营部内审部组织机构对项目公司分工经理经理/ /副经理副经理 协助部门经理开展审计工作 负责按照年度计划，开展项目公司例行的审计及各项专项审计 负责协助做好公司法定的外部审计工作 协助项目公司做好内部控制 协助部门经理/副经理进行业务流程的执行监督 主持审计监察部工作 负责建立健全项目公司内控制度，审察项目公司内控状况，协助项目公司做好内控工作 负责参与合同的会签，对企业重大经济活动进行跟踪监督 负责离任人员的离任审计工作 负责按照年度计划，开展公司对项目公司例行的审计及各项专项审计 负责和外部财务审计单位保持良好的合作关系

12、房地产项目的预决算审计 负责业务流程的执行监督审计监察员审计监察员房地产项目的总公司主要职能对项目公司定位定位总公司业务管理房地产总公司业务管理房地产总公司总公司总公司对房地产项目成本、质量、进度、安全文明施工的全面管理，参与对各项目的检查副总经理、总工室、财务室、经营部等和项目公司之间的协调与管理房地产业务的开发拓展、论证和定位策划各项目的筹划管理，各阶段设计成果的评审各类承包商、材料设备供应商选择的审核，并审核各类承包商合同、材料设备采购合同监督项目工程施工过程监督，重大工程设计变更、工程签证的审核重大工程事故的决策处理，参与工程项目的验收项目目标成本及其调整的审核项目结算、决算的审核各项

13、目公司/项目部的管理总公司的主要职能对项目公司管理（1）定位定位房地产项目工程监督服务房地产项目工程监督服务产品定位策划产品定位策划参与产品定位策划报告的评审，提供专业建议计划管理计划管理审核，评审和会签项目进度控制总体计划设计方案评审设计方案评审参与各阶段设计方案的评审和施工图技术交底，提供专业性建议项目成本管理项目成本管理配合成本控制建立项目成本管理体系材料设备采购管材料设备采购管理理负责对重大材料设备的样板、选型提供专业性建议，对材料设备现场使用情况不定期的监督检查工程设计变更、工程设计变更、签证管理签证管理负责参加工程设计变更的可行性论证，参与工程设计变更、工程签证的审核、实施跟进和结

14、果审查工程质量、进度、工程质量、进度、安全文明管理安全文明管理负责各项目进度、质量、安全文明施工情况的监督，关键工序、关键部位的核查，各项目工程的技术支持和验收工程技术管理工程技术管理工程标准化管理，工程管理制度建设监督检查总结工程质量问题，处理解决业主重大问题投诉监督检查项目公司的主要职能定位定位房地产项目施工管理房地产项目施工管理计划管理计划管理负责会签项目进度控制总体计划，编制现场工程进度计划设计方案评审设计方案评审负责参与各阶段设计方案的评审，提供专业性建议，负责参与施工图技术交底项目成本管理项目成本管理负责配合成本控制部建立项目成本管理体系负责落实以成本控制目标为限额的工程施工任务项

15、目前期报建项目前期报建负责办理施工许可证和项目实施过程中的各项报批报建事务施工前准备工作施工前准备工作负责施工前各项准备工作的实施和督促，负责对本项目参建人员的培训施工类承包商选择施工类承包商选择与合同管理与合同管理组织招标采购部选择施工类承包商，跟踪合同履行情况，建立更新承包商信息库工程质量管理工程质量管理负责审核施工承包商的施工方案及质量控制措施，负责审核分包商资质负责对关键工序、关键部位的施工方案的审核，并监督实施组织施工各阶段的工程验收负责对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例工程进度管理工程进度管理负责监控项目施工进度计划的实施情况，并及时进行调整安

16、全文明施工管理安全文明施工管理负责审核承包商编制的安全文明管理措施，并负责日常巡视和检查执行情况 项目公司的主要职能定位定位房地产项目施工管理房地产项目施工管理材料设备采购材料设备采购管理管理负责参与材料设备选型评审会负责配合招标采购部组建材料设备采购小组，实施采购负责审核甲定乙供、乙供材料设备供应商资质负责督促施工承包商按工程进度采购甲定乙供、乙供材料设备，并参与甲定乙供、乙供材料设备的验收负责对材料设备（包括甲供、甲定乙供和乙供材料）现场使用情况的监督检查材料管理材料管理负责审核施工承包商编制的材料设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行负责编制项目材料设备清单及各阶段的项目材料设备需求计划，

17、及时报送招标采购部门进行采购负责材料台帐建立、维护工作和现场甲供材料的监督管理工作现场技术管理现场技术管理负责处理施工承包商现场提出的技术问题，重大技术问题及时反馈工程部 负责组织项目例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题 工程设计变更、工程设计变更、签证管理签证管理负责施工因素工程设计变更的申请和接收，及时报送规划设计部门负责参与工程签证的审核；负责工程设计变更、工程签证的实施跟进和结果审核确认，并及时报送成本控制部、规划设计部门和工程管理部门工程付款、扣工程付款、扣款管理款管理负责审核并填写合同款项支付申请，负责审核并填写未达标工程的扣款通知书工程验收管理工程验收管理参与施工单位组织的自检

18、，参与监理单位组织的初步验收，组织各相关单位、部门进行验收现场资料管理现场资料管理负责对现场技术、施工、成本控制相关资料和文件的管理，并及时报送总裁办项目公司组织机构及职能分工项目经理项目经理项目副经理项目副经理 主持项目公司工作 协调项目公司与各部门的关系 负责制定项目工程进度计划、参加各阶段设计成果的评审，参与项目施工图的审定 组织参与供方的资格预审和定期考核评价 组织施工单位、监理单位和相关各部门的各类交底工作 定期组织工程例会 审核施工单位编制的材料及设备进场计划 参与成本控制组织的项目成本测算结果的评审工作，负责项目成本控制的实施 处理项目施工过程出现的各类问题和突发事件 负责竣工验

19、收的组织工作 负责项目对外协调社会关系 负责现场签证和设计变更权限范围内的审核把关 施工许可证等手续的办理 配合组织图纸内部自审及图纸会审，解决图面上的设计问题 审核设计变更、工程签证的合理性 解决施工过程中出现的技术问题 协助审核施工方案，协助组织重大施工方案的评审 协助提出质量事故的处理方案 参加各阶段工程验收 负责对项目成本控制信息进行统计、归档、上报等工作 负责对工程质量情况进行定期的分析和报告，对于典型问题，应形成案例负责对项目施工进行现场管理负责督促监理单位、施工单位履行各自的职责协调现场各施工单位的工作 协调各相关专业之间的关系 负责组织或监督材料和设备入场的验收，跟踪、督促材料

20、设备进场计划的执行 负责按安全文明管理的要求对施工现场进行管理 施工现场的社会治安的综合协调管理 项目日常后勤工作土建工程师土建工程师/ /水电工程师水电工程师项目公司组织机构及职能分工项目公司总经理项目公司总经理副总经理副总经理主持项目公司行政人事工作负责项目的行政后勤保障，人力资源管理负责公司日常行政事务的管理与协调、对外事务的联络、及来访客人的接待 分管工程部，负责工程质量、进度和安全文明施工 协调各部门与工程部之间的关系 负责项目技术质量把关 负责制定项目实施进度计划 参与重大工程事故的决策处理，参与工程项目的验收工程部行政人事部财务部营销部总工程师总工程师/ /技技术负责人术负责人

21、主持项目公司工作，对项目公司的全面管理 分管营销部，负责项目营销工作 协调各部门与项目公司的关系 负责项目公司综合计划管理 负责项目的质量、进度、成本和安全文明施工管理 负责参与工程设计变更、工程签证的审核项目公司行政人事部的主要职能定位定位项目公司行政、后勤、人事保障项目公司行政、后勤、人事保障人力资源管理人力资源管理执行总公司人力资源政策制定招聘计划，实施权限范围内的人才招聘，负责总公司管理制度的内部培训和落实行政管理行政管理负责项目公司的各类公文处理与文件督办，负责总公司、项目公司之间的公文传递 负责协调总公司各类会议安排，提供重大会议全程服务：会前准备、会中服务、会后整理 后勤管理后勤

22、管理负责项目公司档案归档，立卷，定期上交总公司负责项目公司财产和日常的安全保卫工作负责项目公司日常车辆调配，车辆维护、驾驶员管理/证照办理；负责对驾驶员做行车安全管理及教育资产管理资产管理负责项目公司办公用品的管理 负责项目公司除工程采购以外的其他物品的采购和登记建档工作项目公司/工程部的主要职能定位定位项目施工管理项目施工管理计划管理计划管理负责会签项目进度控制总体计划，编制现场工程进度计划设计方案评审设计方案评审负责参与各阶段设计方案的评审，提供专业性建议，负责参与施工图技术交底项目成本管理项目成本管理负责配合成本控制建立项目成本管理体系负责落实以成本控制目标为限额的工程施工任务项目前期报

23、建项目前期报建负责办理施工许可证和项目实施过程中的各项报批报建事务施工前准备工作施工前准备工作负责施工前各项准备工作的实施和督促，负责对本项目参建人员的培训施工类承包商选择施工类承包商选择与合同管理与合同管理组织招标采购部选择施工类承包商，跟踪合同履行情况，建立更新承包商信息库工程质量管理工程质量管理负责审核施工承包商的施工方案及质量控制措施，负责审核分包商资质负责对关键工序、关键部位的施工方案的审核，并监督实施组织施工各阶段的工程验收负责对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例工程进度管理工程进度管理负责监控项目施工进度计划的实施情况，并及时进行调整安全文明施

24、工管理安全文明施工管理负责审核承包商编制的安全文明管理措施，并负责日常巡视和检查执行情况 项目公司/工程部的主要职能定位定位项目施工管理中心项目施工管理中心材料设备采购材料设备采购管理管理负责参与材料设备选型评审会负责配合招标采购组建材料设备采购小组，实施采购负责审核甲定乙供、乙供材料设备供应商资质负责督促施工承包商按工程进度采购甲定乙供、乙供材料设备，并参与甲定乙供、乙供材料设备的验收负责对材料设备（包括甲供、甲定乙供和乙供材料）现场使用情况的监督检查材料管理材料管理负责审核施工承包商编制的材料设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行负责编制项目材料设备清单及各阶段的项目材料设备需求计划，及时报

25、送招标采购部门进行采购负责材料台帐建立、维护工作和现场甲供材料的监督管理工作现场技术管理现场技术管理负责处理施工承包商现场提出的技术问题，重大技术问题及时反馈总 公司 负责组织项目例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题 工程设计变更、工程设计变更、签证管理签证管理负责施工因素工程设计变更的申请和接收，及时报送总公司负责参与工程签证的审核；负责工程设计变更、工程签证的实施跟进和结果审核确认，并及时报送总公司工程付款、扣工程付款、扣款管理款管理负责审核并填写合同款项支付申请，负责审核并填写未达标工程的扣款通知书工程验收管理工程验收管理参与施工单位组织的自检，参与监理单位组织的初步验收，组织各相关单

26、位、部门进行验收现场资料管理现场资料管理负责对现场技术、施工、成本控制相关资料和文件的管理，并及时报送总公司项目公司/营销部的主要职能定位定位项目公司营销管理项目公司营销管理可行性研究可行性研究负责参与项目初步可研、可行性研究和论证，提供专业建议产品定位策划产品定位策划负责组织编制、评审产品建议书计划管理计划管理协助制定年度销售目标和计划，协助编制项目营销计划、销售计划，负责参与编制、会签项目进度控制总体计划项目成本管理项目成本管理负责配合成本控制建立项目成本管理体系设计方案评审及工设计方案评审及工程设计变更程设计变更负责参与各阶段设计方案的评审，提供专业性建议项目手续办理项目手续办理负责预售

27、许可证等销售阶段手续的办理项目营销策划项目营销策划根据市场分析和项目定位，负责营销策划方案的制定及落实销售管理销售管理负责协助和监督代理公司执行计划负责为客户办理按揭及客户资料的收集负责尾房的销售品牌策划推广品牌策划推广协助实施品牌推广活动项目公司/营销部组织机构及职能分工项目公司总经理项目公司总经理营销主管营销主管权证员权证员按揭员按揭员 组织审定各类营销、销售方案 组织营销、销售计划实施 定期提交销售统计资料和销售情况分析报告协助销售现场解决客户纠纷和疑难问题 协助项目公司总经理、负责组织办理预售许可证等手续 售楼处各项制度及政策的执行以及部门内部、部门之间的协调沟通配合 打印并校对商品房

28、买卖合同 对鉴证完毕的合同进行整理、保管并通知客户领取、签收 负责办理房产证等有关销售的证件 日常办公事务工作负责协调营销外包单位进行日常销售工作，来访来电统计、客户接待、楼盘讲解、引领参观等工作负责办理银行按揭房贷款，催收放宽完成余款回收，负责客户按揭的资料准备工作各类营销、销售、广告文件资料管理工作 项目公司/财务部的主要职能定位定位项目公司融资、会计核算、财务管理、税务管理项目公司融资、会计核算、财务管理、税务管理全面预算管理全面预算管理负责协调组织编制总公司的全面财务预算在总公司的总体预算下，负责项目公司各部门的预算管理融资管理融资管理负责拓展、维护项目公司融资渠道会计核算与结会计核算与结算管理算管理负责项目公