万科A偿债能力分析满分作业

1、答：万科股份 2008至 2010年度财务报表分析 偿债能力分析万科企业股份有限公司（以下简称万科地产）原系经深圳市人民政府办（1988）1509 号文批准，于 1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设 立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司” 。1991年1月29日，本公司发行之 A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之 B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。本公司经营范围为：兴办实业（具体项目另行申请） ；国内商业的；物资供销业 （不含专营、专控、专卖商品） ；进出口

2、业务（按深经发审证字第 113 号外贸企业审 定证书规定办理） ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、 投资咨询等。偿债能力： （ debt-paying ability）企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。 企业有无支付现金的能力和偿还债务能力， 是企业能否生存和健康发 展的关键。 偿债能力分析包括短期偿债能力的分析和在期偿债能力的分析两个方面：短期偿债能力，就是企业以流动资产偿还流动负债的能力。它反映企业偿付日常到期债务的实力、 企业能否及时偿付到期的流动负债， 是反映企业财务状况好坏的重要标志、 财务人员必须十 分重视短期债务的偿还能力， 维护

3、企业的良好信誉； 长期偿债能力， 指企业偿还长期负债的 能力， 企业的长期负债， 包括长期借款、 应付长期债券等。企业有无现金支付能力和偿债能 力是企业能否健康发展的关键。一、 基本情况： 万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地产为核心业务，是 中国大陆首批公开上市的企业之一，是目前中国最大的专业住宅开发企业。 2011 年 12 月 31 日，公司流动资产 2826.466 亿元，非流动资产 135.618 亿元，资产总额 2962.084 亿元， 2010 年 12月 31日公司流动资产 2055.207亿元，非流动资产 101.168 亿元，资 产总额 2156.375

4、 亿元，至 2003年 12月31 日止，公司总资产 105.6亿元，净资产 47.01 亿元。 1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2,800 万股，集资人民币 2,800 万元， 资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991 年 6月，公司通过配售和定向发行新股 2,836 万股，集资人民币 1.27 亿元，公司 开始跨地域发展。 1 992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发 被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行 4,500 万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券

5、交易所上市。 B股募股资金45,135 万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997 年 6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金 15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于 1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002

6、年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅 开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩 展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获 得良好的投资回报。2008至2011年资产负责表报表日期2011年12月31日2010年12月31日2009年12月31日2008年12月31日流动资产货币资金34,239,500,000.0037,816,900,000.0023,001,900,000.0019,978,300,000.00结算备付金-拆出资金-交易性金融资产-740,471.00-衍

7、生金融资产-应收票据-应收账款1,514,810,000.001,594,020,000.00713,192,000.00922,775,000.00预付款项20,116,200,000.0017,838,000,000.008,736,320,000.003,160,520,000.00应收保费-应收分保账款-应收分保合同准备金应收利息-应收股利-其他应收款18,440,600,000.0014,938,300,000.007,785,810,000.003,496,100,000.00应收出口退税-应收补贴款-应收保证金-内部应收款-买入返售金融资产-存货208,335,000,000.0

8、0133,333,000,000.0090,085,300,000.0085,898,700,000.00待摊费用-待处理流动资产损-一年内到期的非流动资产-其他流动资产-流动资产合计282,647,000,000.00205,521,000,000.00130,323,000,000.00113,456,000,000.00发放贷款及垫款-可供出售金融资产441,262,000.00404,764,000.00163,629,000.00167,418,000.00持有至到期投资-长期应收款-长期股权投资6,426,490,000.004,493,750,000.003,565,380,00

9、0.002,485,730,000.00其他长期投资-投资性房地产1,126,110,000.00129,176,000.00228,143,000.00198,395,000.00固定资产原值2,121,190,000.001,674,410,000.001,744,120,000.001,622,000,000.00累计折旧525,329,000.00454,828,000.00388,143,000.00356,666,000.00固定资产净值1,595,860,000.001,219,580,000.001,355,980,000.001,265,330,000.00固定资产减值准备-

10、固定资产净额1,595,860,000.001,219,580,000.001,355,980,000.001,265,330,000.00在建工程705,553,000.00764,282,000.00593,208,000.00188,587,000.00工程物资-固定资产清理-生产性生物资产-公益性生物资产-油气资产-无形资产435,474,000.00373,952,000.0081,966,300.00-开发支出-商誉-长期待摊费用40,999,400.0032,161,400.0031,318,700.0025,268,200.00股权分置流通权-递延所得税资产2,326,240,

11、000.001,643,160,000.001,265,650,000.001,449,480,000.00其他非流动资产463,793,000.001,055,990,000.00-非流动资产合计13,561,800,000.0010,116,800,000.007,285,280,000.005,780,210,000.00资产总计296,208,000,000.00215,638,000,000.00137,609,000,000.00119,237,000,000.00短期借款1,724,450,000.001,478,000,000.001,188,260,000.004,601,9

12、70,000.00向中央银行借款-吸收存款及同业存放-拆入资金-交易性金融负债17,041,800.0015,054,500.00-1,694,880.00衍生金融负债-应付票据31,250,000.00-30,000,000.00-应付账款29,745,800,000.0016,923,800,000.0016,300,000,000.0012,896,000,000.00预收款项111,102,000,000.0074,405,200,000.0031,734,800,000.0023,945,800,000.00卖出回购金融资产款-应付手续费及佣金-应付职工薪酬1,690,350,000

13、.001,415,760,000.00806,504,000.00517,763,000.00应交税费4,078,620,000.003,165,480,000.001,176,880,000.00(861,985,000.00)应付利息272,299,000.00127,807,000.00122,644,000.00219,884,000.00应付股利-其他应交款-应付保证金-内部应付款-其他应付款30,216,800,000.0016,814,000,000.009,258,730,000.009,968,300,000.00预提费用-预计流动负债-应付分保账款-保险合同准备金-代理买卖

14、证券款-代理承销证券款-国际票证结算-国内票证结算-递延收益-应付短期债券-一年内到期的非流动负债21,845,800,000.0015,305,700,000.007,440,410,000.0013,264,400,000.00其他流动负债-流动负债合计200,724,000,000.00129,651,000,000.0068,058,300,000.0064,553,700,000.00长期借款20,972,000,000.0024,790,500,000.0017,502,800,000.009,174,120,000.00应付债券5,850,400,000.005,821,140,

15、000.005,793,740,000.005,768,020,000.00长期应付款-专项应付款-预计非流动负债38,677,900.0041,107,300.0034,355,800.0041,729,500.00递延所得税负债778,906,000.00738,993,000.00802,464,000.00867,798,000.00其他非流动负债11,798,200.008,816,120.008,408,140.0012,644,800.00非流动负债合计27,651,700,000.0031,400,600,000.0024,141,800,000.0015,864,300,00

16、0.00负债合计228,376,000,000.00161,051,000,000.0092,200,000,000.0080,418,000,000.00实收资本（或股本）10,995,200,000.0010,995,200,000.0010,995,200,000.0010,995,200,000.00资本公积8,843,460,000.008,789,340,000.008,557,720,000.007,853,140,000.00库存股-专项储备-盈余公积13,648,700,000.0010,587,700,000.008,737,840,000.006,581,980,000.

17、00一般风险准备-未确定的投资损失-未分配利润18,934,600,000.0013,470,300,000.008,808,400,000.006,184,280,000.00拟分配现金股利-外币报表折算差额545,776,000.00390,132,000.00276,721,000.00277,308,000.00归属于母公司股东权益合计52,967,800,000.0044,232,700,000.0037,375,900,000.0031,891,900,000.00少数股东权益14,864,700,000.0010,353,500,000.008,032,620,000.006,9

18、26,620,000.00偿债能力分析（一）短期偿债能力分析1. 流动比率2008 年年末流动性比率 = 流动资产 / 流动负债 =113,456,373,203.92/64,553,721,902.60 =1.762009 年年末流动性比率 = 流动资产 / 流动负债 =130,323,279,449.37/68,058,279,849.28=1.922010 年年末流动性比率 = 流动资产 / 流动负债 =205521000000/129651000000=1.59分析：万科所在的房地产业 08 年的平均流动比率为 1.84 ，说明与同类公司相比，万 科 09 年的流动比率明显高于同行业比

19、率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时， 万科 09年的流动比率比 08 年大幅度提高， 说明万科在 09年的财务风险有所下降 ,偿债 能力增强。但 10 年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不 稳定。2. 速动比率2008 年年末速动比率 =(流动资产 -存货) /流动负债=(113,456,373,203.92-85,898,696,524.95)/64,553,721,902.60 =0.432009年年末速动比率 =（流动资产-存货） /流动负债 /流动负债=（130.323.279.449.37-90,085,294,305.52）/68.058.279.84

20、9.28=0.592010年年末速动比率 =（流动资产-存货） /流动负债 =（205521000000-333000000） /129651000000=0.56分析：万科所在的房地产业 08 年的平均速动比率为 0.57 ，可见万科在 09年的速动比 率与同行业相当。同时，万科在 09 年的速动比率比 08 年大有提高，说明万科的财务风 险有所下降， 偿债能力增强。 10 年，速动比率又稍有下降， 说明受房地产市场调控影响， 偿债能力稍变弱。3、现金比率2008 年的现金比率 =（ 货币资金 +交易性金融资产 ）/ 流动负债 =19978285900/64553721902=30.95%2

21、009 年的现金比率 =（货币资金 +交易性金融资产） / 流动负债=23001900000+740471）/68058279849=33.8%2010 年的现金比率 =（ 货币资金 +交易性金融资产 ）/ 流动负债=37816900000/129651000000=29.17% 分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从 08年的 30.95 上升到 09年的 33.8， 说明企业的即刻变现能力增强， 但 10 年又下降到 29.17 ，说明万科的存货变现能力是制 约短期偿债能力的主要因素。（二）长期偿债能力分析1. 资产负债率2008 年年末资产负债率 = 负责总额 / 资产总额 =80

22、,418,030,239,89/119,236,579,721.09=0.6742009 年年末资产负债率 =负责总额 / 资产总额 =92,200,042,375,32/137,608,554,829,39=0.6702010 年年末资产负债率 =负责总额 / 资产总额 =161051000000/215638000000=0.747分析：万科所在的房地产业 08 年的平均资产负债率为 0.56 ，万科近三年的资产负债率 略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的 财务风险较低。此外， 09 年的负债水平比 08 年略有下降，财务上趋向稳健。 10 年，资

23、产负债率上升说明偿债能力变弱。2. 负债权益比2008 年年末负债权益比 =负债总额 / 所有者权益总额=80,418,030,239,89/38,818,549,481.20 =2.072009 年年末负债权益比 =负债总额 / 所有者权益总额=92,200,042,375.32/45,408,512,454.07 =2.032010 年年末负债权益比 =负债总额 / 所有者权益总额 =161051000000/5458620000=2.95 分析：万科所在的房地产业 08 年的平均负债权益比为 1.10 。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致 ,10 年万科的负债权益比大幅度升高，说明

24、企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。 3. 利息保障倍数2008 年年末利息保障倍数 =息税前利润 / 利息费用 =(6,322,285,626.03+657,253,346.42)/657,253,346.42=10.622009 年年末利息保障倍数 = 息税前利润 / 利息费用=(8,617,427,808.09+573,680.423.04) /573,680.423.04=16.022010 年年末利息保障倍数 = 息税前利润 / 利息费用 =24.68分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为 3.23倍。可见，万科近两年的 利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息

25、和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈 上升趋势，万科的长期偿债能力增强。四、 同行业（雅居乐地产控股有限公司）偿债能力分析（资料略）（一）基本情况：雅居乐地产控股有限公司（股份代号：3383）是中国最具规模的开发商之一，在1992年开始涉足房地产，於 2005年在香港联合交易所主板上市， 以房地产开发及经营为主，截至2011年12月31日止年度，雅居乐地产控股有限公司及其附属公司的营业额与毛利分别约人民币229.45亿元和人民币123.54亿元，较2010年分别上升约11.8%和31.6%；年内净利润（不包括投资 物业除税后公

26、允值收益）约人民币51.61亿元，及净利润率（不包括投资物业除税后公允值收益）约为22.5%，较2010年分别上升约28.4%及约2.9个百分点。于2011年12月31日，集团持有现金及银行结余总额约人民币73.28亿元；未支取的借贷额度约人民币18.14亿元。（二） 2008年至2011年现金流量表合现金流量表-全年2011/122010/122009/122008/12经营活动之现金流量1,195,482835,7814,572,033-865,665投资回报及融资费用之现金流量-3,096,285-1,312,777-934,313-2,059,949已收利息122,44284,7225

27、3,94977,842已付利息-1,409,610-1,164,601-608,853-737,108已收股息0000已付股息-1,809,117-232,898-379,409-1,400,683其他0000退回/（已缴）税项-3,296,523-2,305,061-1,035,125-1,019,365投资活动之现金流量-998,202-362,364-3,788,7342,872,353增添固定资产-1,308,448-674,280-2,393,524-166,378出售固定资产0000投资增加0-68,037-9,600267,386投资减少430,438386,02102,771,

28、336与关联人士之现金流量001419其他-120,192-6,068-1,385,7510融资活动前之现金流量-6,195,528-3,144,421-1,186,139-1,072,626融资活动之现金流量4,550,4465,385,8412,515,1931,611,652新增贷款8,555,3967,713,2564,931,0383,133,432偿还贷款-7,199,769-2,475,419-4,884,009-1,356,250定息/债项工具融资3,199,8754,343,8101,948,6330偿还定息/债项工具0-2,916,19200股本融资0000与关联人士之现金

29、流量131,449-477,554859,478-362其他-136,505-802,060-339,947-165,168现金及等同现金之增加/（减少）-1,645,0822,241,4201,329,054539,026年初之现金及现金等同项目6,481,6634,372,1553,044,2922,582,513外汇兑换率变动之影响/（其他）-152,867-131,912-1,191-77,247年终之现金及现金等同项目4,683,7146,481,6634,372,1553,044,292（三）2008年至2011年资产负债表综合资产负债表-全年2011/122010/122009/

30、122008/12固定资产25,141,87915,209,43210,733,7037,228,015投资204,762000流动资产56,136,19352,839,73931,219,79727,591,326其他资产295,3881,829,1622,224,682158,436总资产81,778,22269,878,33344,178,18234,977,777长期债项15,231,95215,495,7699,851,4346,559,055其他长期负债1,549,5742,047,5871,008,8631,023,414流动负债41,239,85331,999,81818,24

31、4,70613,600,682股本3,658,5423,795,0474,597,107383,358储备18,015,99114,886,0359,464,64812,532,593股东权益21,674,53318,681,08214,061,75512,915,951货币人民币人民币人民币人民币单位'000'000'000'000主要项目2011/122010/122009/122008/12存货35,929,41429,002,2449,498,38816,253,584现金及银行结存7,327,84210,680,6256,127,6915,252,46

32、3短期债项7,659,7105,262,2512,228,8303,509,518总债项22,891,66220,758,02012,080,26410,068,573（四）2008年至2011年财务比率财务比率-全年业绩2011/122010/122009/122008/12流动比率（倍）1.361.651.712.03速动比率（倍）0.490.741.190.83长期债项/股东权益（）70.2882.9570.0650.78总债项/股东权益（%）105.62111.1285.9177.95总债项/资本运用（%）56.4754.8046.5847.10股东权益回报率（）18.9431.991

33、3.2642.33资本运用回报率（）10.1315.787.1925.57总资产回报率（）5.028.554.2215.63经营利润率（%）46.5552.4627.9171.08税前利润率（%）50.6653.7727.4871.08边际利润率（%）17.8929.1213.9958.62存货周转率（倍）0.640.711.400.57派息比率（%）23.4414.4330.1920.06财政年度周最高价14.24012.82013.60014.220财政年度周最低价4.1607.4002.2001.780财政年度最高市盈率（倍）9.766.3623.068.60五、总结（一）流动比率是流动

34、资产与流动负债的比率、它表明企业每一元流动负债有多少流动 资产作为偿还的保证，反映企业用可在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债 的能力。一般情况下，流动比率越高，反映企业短期偿债能力越强，债权人的权益越有 保证，流动比率高，不仅反映企业拥有的营运资金多，可用以抵偿债务，而且表明企业 可以变现的资产数额大，债权人遭受损失的风险小。按照西方企业的长期经验，一段认 为2： l的比例比较适宜它表明企业财务状况稳定可靠，除了满足日常生产经营的流动 资金需要外，还有足够的财力偿付到镇短期供务。如果比例过低，贝V表示企业可能捉襟 见肘，难以如期偿还债务。但是，流动比率也不能过高，过商则表明企业流动资

35、产占用 较多，会影响资金的使用效率和企业的获利能力。流动比率过高，还可能是由于应收帐 款占用过多，在产品、产成品呆滞、积压的结果。因此，分析流动比率还需注意流动资 产的结构、流动资产的周转情况、流动负债的数量与结构等情况。根据万科与雅居乐 2008年流动比率表明与同类公司相对，均明显高于同行业比率，存在的流动负债财务风险较少。相对2009年万科比雅居乐乐高 0.21 , 2010年万科流动比率有所下降低于 2009年并低于雅居乐同年的流动比率，表明万科企业的财务状况不稳定。（二）流动负债是计算流动比率的因素之一，其数额和结构都会影响到对流动资产的需要程度。因此，分析流动比率时，应对不同性质的流

36、动负债分别加以考察，以利于合理 安排。 流动负债是指企业在一年内或者超过一年的一个营业周期内应当偿还的债务， 包括短期借款、应付票据、应付帐款、应付工资、应付利润、应缴税金、其他应付款、 预提费用等。这些短期负债项目，有的是因为短期借入和商业信用而形成的，有的则是 因为结算程序的原因而形成的、作为借入资金，企业要按期还本付息，商业信用也必须 按期偿付， 这些都是首先要用易于变现的流动资产来保证偿还的。至于由于法定结算程 序的原因，使得一部分应付款形成在先，支付在后，而占用其他单位或个人的资金，也 必须遵守结算纪律，按规定要求支付，否则也会影响企业的信誉。（三）速动比率是企业速动资产与流动负债的

37、比率。 速动资产包括货币资金、 短期投资、 应收票据、应收帐款、其他应收款项等流动资产。存货、预付帐款、待摊费用等则不应 计入。这一比率用以衡量企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的财力。计算速动 资产时，所以要扣除存货，是因为存货是流动资产中变现较慢的部分，它通常要经过产 品的售出和帐款的收回两个过程才能变为现金， 存货中还可能包括不适销对路从而难以 变现的产品。 速度比率可用作流动比率的辅助指标。有时企业流动比率虽然较高，但 流动资产中易于变现、可用于立即支付的资产很少，则企业的短期偿债能力仍然较差。 因此，速动比率能更准确地反映企业的短期偿债能力。根据经验，一般认为速动比率l：l 较为

38、合适。它表明企业的每一元短期负债，都有一元易于变现的资产作为抵偿。如果 速动比率过低，说明企业的偿债能力存在问题；但如速动比率过高，则又说明企业因拥 有过多的货币性资产，而可能失去一些有利的投资和获利机会。（四）现金比率是企业现金类资产与流动负债的比率。现金类资产包括企业所拥有的 货币资金和持有的有价证券（指易于变为现金的有价证券）。它是速动资产扣除应收帐 款后的余额。 由于应收帐款存在着发生坏帐损失的可能， 某些到期的帐款也不一定能按 时收回，因此，速动资产扣除应收帐款后计算出来的金额，最能反映企业直接偿付流动 负债的能力。 现金比率虽然能反映企业的直接支付能力， 但在一般情况下， 企业不可

39、能、 也无必要保留过多的现金类资产。如果这一比率过高、就意味着企业所筹集的流动负债 未能得到合理的运用，而经常以获利能力低的现金类资产保持着。（五）负债比率又称资产负债率是企业负债总额对资产总额的比率。它表明企业资产总 额中，债权人提供资金所占的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。这一比率 越小，表明企业的长期偿债能力越强。负债比率也表示企业对债权人资金的利用程度。 如果此项比率较大，从企业所有者来说。利用较少的只有资本投资，形成较多的生产经 营用资产，不仅扩大了生产经营规模，而且在经营状况良好的情况下，还可以利用财务 杠杆的原理，得到较多的投资利润。但如果这一比率过大，则表明企业的债务

40、负担重， 企业的资金实力不强，遇有风吹草动，企业的债务能力就缺乏保证，对债权人不利。企 业资产负债率过高， 债权人的权益就有风险， 一旦资产负债率超过 1. 则说明企业资不抵 债，有濒临倒闭的危险，债权人将受损失。（六）股东权益比率和权益总资产率，股东权益比率是所有者权益同资产总额的比率。该比率反映企业资产中有多少是所有者投入的股东股益比率与负债比率之和按同口径计算应等于1。股东权益比率越大，负债比率就越小企业的财务风险也就越少。股东 权益比宰是从另一个侧面来反映企业长期财务状况和长期偿债能力的。（七）负债与股东权益比率是负债总额与所有者权益之间的比率。它反映企业投资者权 益对债权人权益的保障

41、程度。这一比率越低，表明企业的长期偿债能力越强，债权人权 益的保障程度越高，承担的风险越小。在这种情况下。债权入就愿意向企业增加借款。（八）利息保障倍数又称已获利息倍数，是指企业生产经营所获得的息说前利润与利息 费用的比率。它是衡量企业偿付负债利息能力的指标。企业生产经营所获得的息税前利 润对于利息费用的倍数越多，说明企业支付利息费用的能力越强。因此，债权人要分析 利息保障倍数指标，来衡量债权的安全程度。一、偿债能力指标万科股份2008-2010年度偿债能力指标表表1 1偿债能力指标2008 年2009 年2010 年营运资本（亿元）758.56758.56758.56流动比率1.761.91

42、1.59速动比率0.430.590.56产权比率207.16203.05295.04现金比率0.310.340.29资产负债率（%67.446774.69利息费用保障倍数10.6216.0224.68、偿债能力主要竞争者及同业比较1、2008年度偿债能力比较。万科股份及同业2008年度偿债能力指标比较表表2 1偿债能力指标万科地产排名行业均值<注1>行业最高行业最低营运资本（亿元）758.56192.4758.561.35流动比率1.76122. 247.851.28速动比率0. 43100. 471.510. 08产权比率207.169180.28313.1346.84现金比率0

43、. 3160. 280. 860. 01资产负债率（%67.44960.6579.7931.9利息费用保障倍数10.621092.871037.981.16<注1>:同业比较数据为选取同行业19家样本企业汇总排列而成（下同）2、2009年度偿债能力比较万科股份及同业2009年度偿债能力指标比较表偿债能力指标万科地产排名行业均值行业最高行业最低营运资本（亿元）758.561116.4355758.561.01流动比率1.9192.5536. 821.24速动比率0. 59100. 66351.850.28产权比率203.0511201.7005381.1819.24现金比率0.341

44、30.4581.650.09资产负债率（%671162.88679.2216.14利息费用保障倍数16.0210147.9351098.021.513、2010年度偿债能力比较万科股份及同业2010年度偿债能力指标比较表偿债能力指标万科地产排名行业均值行业最高行业最低营运资本（亿元）758.562138.457777.752.48流动比率1.59142.2176.731.28速动比率0.5690.56050.830.21产权比率295.044212.934459.0638.13现金比率0.29150.3750.70.03资产负债率（%74.69467.787582.1127.6利息费用保障倍数

45、24.681036.302132.491.89三、偿债能力指标分析1、营运资本分析表3-1项目2008年度2009年度2010年度万科地产758.56758.56758.56排名112行业均值92.40116.4355138.457行业最高758.56758.56777.75行业最低1.351.012.48营运资本口 2008年度 2009年度口 2010年度营运资本是指流动资产总额减流动负债总额后的剩余部分，也称净营运资本，它意味着企业的流动资产在偿还全部流动负债后还有多少剩余。从表3-1和图3-1可以明显看出万科 2008、2009、2010年的营运资本均为同一正数，流动资产总额减去流动负

46、债总额后的剩余部分为正说明营运资本的充足。虽然2010年行业而且2010排名下滑了一位，但从2008年至2010年的审计报告上显示成交量仍呈上升趋势，年突破千亿大关，总资产呈现快速的上升趋势，增幅比率达到56.7%。2、流动比率表3-2项目2008年度I2009年度2010年度万科地产1.761.911.59排名12914行业均值2.242.5532.217行业最高7.856.826.73行业最低1.281.241.28流动比率1412108642排名行业均值行业最高行业最低0万科地产 2008年 度 2009年度一12010年度流动比率是流动资产与流动负债的比值。流动比率的内涵是每1元流动负

47、债有多少元流动资产作保障，反映企业短期偿债能力的强弱。从表3-2和图3-2可以明确的看出，万科股份流动比率2009年比2008年上升了 0.15。说明流动资产比流动负债增加了62.26亿元，流动资产中所有项目均有不同程度的增加，其中预付款项和其他应收账增加金额最大，应收账款则呈现小幅度下降。表明万科在09年的财务风险有所下降，偿债能力增强。2010年则比2009年下降了 0.32，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不太稳定。3、速动比率表33项目2008年度2009年度2010年度万科地产0.430.590.56排名10109行业均值0.470.66350.5605行业最高1.511

48、.850.83行业最低0.080.280.21121086420速动比率/ 万科地产排名行业均值行业最高行业最低2008年度一 2009年 度2010年 度速动比率是速动资产与流动负债的比值。所谓速动资产是流动资产扣除存货后的数额，速动比率的内涵是每1元流动负债由多少元速动资产作保障。从表3-3和图3-3可以清晰的看出，万科地产的速动比率，2009年比2008年上升了 0.16，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。而2010年比2009年下降了0.03，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。4、现金比率表3 4项目2008年度2009年度2010年度万科地产0.310.340.29排

49、名61315行业均值0.280.4580.375行业最高0.861.650.7行业最低0.010.090.03现金比率151110151.4.0丨一 L "一L 一万科地产 排名行业均值行业最高行业最低 2008年度 2009年度 I 2010年度现金比率是现金类资产与流动负债的比值。现金类资产是指货币资金和短期投资净额。这两项资产的特点是随时可以变现。从表3-4和图3-4的数据可以看出，万科地产的现金比率2009年比2008年上升了 0.03，主要是因为货币资金都出现了较大幅度的增加，尤其是预付款项和其他应收款项的上升幅度达到了60%，说明企业的即刻变现能力增强。而2010年比2009年下降了 0.05，主要是因为应付职工薪酬、应交税费和其它应付款项的增加，下降幅度达到54%，表明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。5、资产负债率项目2008年度2009年度2