应用区位论重点

1、1-3右侧）。林业谷单4答i自豳坤业轮作 皿答单I三 团番捏 中夫大城市 境方小城市（4）应用与发展三因春牧城市T席，S 斗民族、工人技艺都相同的国家第一章区位论概说1、什么是区位？区位是指人类活动的空间位置及其与外部的空间联系和所具有的社会经济意义。2、杜能农业区位论（1）假定条件：在一个大平原中央只有一个城市，它与周围农业地带组成一个孤立的地 区。该地区内的气候、土壤条件相同，宜于作物生长，而在这个平原之外是大片荒凉不能耕 种的土地。这个中心城市是“孤立国”中唯一的农产品（除自身消费外）销售、消费中心,既无河川，也无也是工矿产品的唯一提供者，完全排除了其他市场的竞争关系“孤立国” 运河，城

2、市和郊区（农业地带）之间只有路上道路联系，马车是产品运输的唯一手段（当时 火车尚在试验，汽车还未出现）。农业劳动者的经营能力和技术条件一致。市场的农产生产地到品价格、农业劳动者的工资、资本的利息固定不变。运输费用与农产品的重量、 消费地的距离成正比，运费由农业生产者负担。（2）杜能圈：自由农业带、林业带、无休闲谷物轮作带、 休闲轮作带（谷物、牧草和休闲）、 三圃轮作带（1/3休闲、1/3燕麦、1/3裸麦 粗放的畜牧业带。再外围是未耕的荒野。 （共六 个农业地带）（3）三种修正：中心城市附近有可航河流或小城市的出现，使土地利用利用形态沿河流分布（图1-2.下半圆）；第二种是由于单位面积产量变化（

3、土质影响）对圈形结构的改变（图1-3左侧）；第三种是市场谷价高低的影响（图级差地租与城市土地利用分异（位置的经济意 义）：生产地到市场的距离是引起农业生产空间 分异的主导因素。城市从中心到外围的 CBD- 商业-居住-工业-农业的用地分异真是级差地租 造成的。对农业布局的意义（国内外）距离摩擦减小（交通运输迅猛发展，冷藏运输 技术发达）；农作形式改变：不限于城乡之间的 供应关系3、韦伯工业区位论（1）假定条件：分析对象是处在一个地质、地形、气候、或地区已知原料、燃料供给地的地理分布已知产品的消费地和规模已知劳动供给地, 供给情况不变，工资固定运费是重量和距离的函数，运输方式为火车。（ 2 ）区

4、位因子区位因子是一个地点上对工业生产起积极作用和吸引作用的那些因素。 1 ）发生作用范围不同的区位因子一般区位因子和特殊因子（前者与所有工业生产有关，如运费、 地租、劳动力；后者与特定工业有关，如气候、地质条件、运费等） 2 ）空间作用性质不同的区位因子 区域性因子、 集聚因子和分散因子 （使工业企业向特定地点布局的因子， 如矿产资源、水资源等； 成本降低的因子， 如联合化与协作化、 动力使用； 过分集中而起抗衡作用的因子，如地价上升、 运费增加） 。 3 ） 种类和特性不同的因子 自然技术因子和社会文化因子。 （自然资源与条件、劳动力技术水平；居民的消费水平与习惯、利息的地区差异）（ 3 ）

5、运输指向（基本工业区位格局） 、劳动力指向（第一次偏离） 、集聚指向（第二次偏离）运费指向：原料指数： 原料指数（ Mi ） =局地原料重量（ Wi ） / 制成品重量（ Wp ）Mi>1 时，工厂区位在原料地（原料依赖型） （钢铁业，水泥业，造纸业） ； Mi=1 ， 工厂区位在原料地、消费地均可（自由区位） （遍在型） （石油精制工业，机械器材组装工业） ； Mi<1 ，工厂区位在消费地（市场型） （啤酒，饮料，酱油，除水） 。劳动力指向： 劳动力费用节约额比由最小运费点移动产生的运费增加额大时， 劳动力指向就占了主导地位，向廉价劳动力地区移动。 （劳动力聚集产业）聚集指向：

6、如果聚集的节约额比运费或劳动力指向带来的生产节约额大时， 便会产生集聚指 向。 （对土地、能源、基础设施的集约利用；生产联系、技术联系密切；规模生 产）（ 4 ）发展：运输因子的作用有所下降，环境因素、行为因素、市场因素、知识集聚、信息集聚、产业集群的效应的研究得到重视。4、胡佛运输区位论（ 1 ）运费结构：总运费随距离增加而递增，边际运费随距离增加而递减。运费由场站作业费用和路线运输作业费用组成。 场站作业费用与运输距离无关， 路线运输费用随距离增加而增加。尽量减少作业费用是降低总运输费用的重要方面。（ 2 ）运输方式与运费的关系短距离的运输适合于公路运输（汽车运输） ，距离增加比较适合铁路

7、运输（ 56KM 以后） ，距离再增加就比较适合水运（ 608KM ）（ 3 ）送达价格与市场地域最佳市场规模： 规模经济经济报酬 （单位产品成本下降） 递增和远距离运输单位产品运费递减的边际效应为 0。（ 4 ） 对现代运输与贸易的启示集装箱运输：减少场站作业费用，体现了胡佛运输区位论的思想。运输方式的合理选择和组合：避免途中的倒运、装卸、仓储待运的场站运输费用。5、传统区位论的缺陷（ 1 ） 追求的目标是最小成本或最大利润出发： 杜能农业区位论的出发点是追求农业经营者生产的最小成本，尽可能地节约运费、通过降低成本的途径，实现更大的经济效益。韦伯区位论则是通过节约运费、降低劳动力费用和利用集

8、聚效应减低营业成本。显而易见，只追求经营者的最大利润，忽视消费者（或服务对象）的效用，不仅社会效益低，经营者的最大利润也是难以实现的。经济活动是生产者、消费者之间互动和利益协调的结果，仅仅从经营者单方面考虑问题是传统区位论的一个重 要缺欠。（ 2 ）忽视环境因素（ 3 ）空间距离因子起主导作用（4）逻辑实证思维：把空间看成是虚无的点线面关系，排除其他因素的干扰，利于 得出较普遍性的理论模式。忽略外部环境（自然环境和社会环境）、忽视人的主观方面，使其结论与现实生活错位，看上去有道理，实际上千差万别，影响到理论的 应用与发展。（5）可操作性差：时间、空间、社会、个性因素被忽视。面临现代化的挑战，面

9、临 日常实践应用的挑战。第二章应用区位论第一节区位的尺度观/J6、三观区位的主体、空间范围、制约因素。（简单可 了解）（1）宏观区位：主体：跨国公司；空间范围：国家或属于/ "飞相对独立经济体制的地区；制约因素：政治体制；经济政策、贸易政策；国际经济联系，资源条件，经济社会发展水平；劳动力状况；文化背景等。（跨国公司进入中国市场）一"I（2）中观区位：主体：国家，企业集团、大型公司；空间地茫小折范围：城市和城市所辖的区域；制约因素：城市的位置；城市职能、规模；城市的社会经济状况； 城市的空间联系；城市基础设施；产业结构，城市地价水平；城市的环境状卜n, y况；劳动力资源的潜

10、力和劳动力价格、劳动力素质；城市CM二一的文化背景等。（新建迪斯尼在中国选址，城市层面的因素）1-（3）微观区位：主体：企业，单位，个人；空间范围：城市或地区的具体地点；制约因素： 城市规划制约、人文环境、生态环境，产业事业关联、市内交通、街区地价、道路结构等。 7、三观区位之间的关系。微观区位是事物的最后落脚点，任何区位都要落实到空间的具体地点，即某个国家或地区的某个城市的具体街区。宏观、中观区位是确定微观区位的背景框架的依据。例如，麦当劳要进驻中国，首先要考虑中国的投资环境是否可行，然后考虑在哪些城市布点， 最后决定具体的店面设在城市的什么地方。微区位是区位选择和设计的落脚点，虽然不是所有

11、的应用区位问题都是微区位问题吗，但是所有的应用区位问题都必须落实到微观尺度。 第二节 区位的时序观8、中国新（建）（城）市街（区）形成过程先锋“植物”：居民区建设，新居民迁入，跟进行业：建筑装潢业，菜市场，大多由外来农民工和郊区农民经营。居民入住增加，递次进入：日用品商店、日常服务业（理发、洗理、餐饮、衣、修 娱乐等）和小型副食品商店（建材店、不规范的菜市场、日用品小型店开始推出） 社区商业趋于成熟，出现综合超市、大卖场，连锁的便利店开始布网。再后来，有条件的地区可能形成新的区域商业中心，以销售高级品、耐用品为主的 商业、高级娱乐业和服务业开始发展。9、什么是等待成本/市场机会，两者的关系？（

12、1）等待成本就是在市场还未成熟之前的先期进入营业的亏损。它等于收支平衡的时候的 经济收益减去这期间的实际收益。也就是前期的亏损额，它是等待所付出的代价。它包括 土地购置或租赁的费用、固定资产费用、宣传广告费用、员工工资、员工培训、营运管理 的成本等。（2）市场机会就是由于先期进入而预期获得的效益。这些效益暂时不明显显现，但长远会起作用。它包括优越的位置、先期购入低价的土地带来成本的节约，比较早地宣传所造成 的企业影响和知名度带来的效应，对市场的占有所带来的效益，等等。（3）进入时间过早，企业等待时间长，长期亏损，企业付出巨大的代价，继续下去，难以 维持；不继续下去，固定资产将大大贬值，宣传广告

13、费用、员工培训的成本成为沉没资本， 完全丧失，企业损失巨大。进入过晚，虽然市场成熟了，但是优越区位被别人占了，新购置 土地不仅位置不好， 价格也高，市场被先进入的企业占据，消费者已经形成消费惯性，开辟新的市场面临巨大困难。这个时候区位本身并不显得重要，进入时机具有突出重要和关键意义。对于大的企业集团，企业承受能力大，抢占先机，提前进入市场的能力相对更强一些， 而比较小的企业承受着方面风险的能力却相当有限。10、什么是产业惯性？宁可降低利润保持原来区位的特征。奢侈品耐用消费品 日用品。区位改变代价：固定资 产、沉没资本；所以选址错误是原罪。 第四节区位的行为观11、消费空间行为偏好 （是指从行为

14、角度观察消费者对消费空间的偏好，也就是说消费 者喜好到哪里买东西。这与应用区位有着直接的密切关系）（1）识别行为（使服务对象很容易发现，这是吸引消费者购买的前提）（两个方面） 消费场所自身的因素：装饰，灯光、规模、高度 消费场所的区位因素：占位（区位对象本身处优越的区位条件）：临街交叉路口，两面（向）环街：呈“ L”形建筑，从两个方面都很容易发现它，区位条件最好，远角区位近角区位；坡路，弯路：影响司机和乘车人对道路两侧的注意，不利于识别道路两侧地物，也不方便停车，因而不是理想的区位。借位：借助知名度高、影响力大的大店、名店，集聚人群的大型设施（政府、运动场、体育馆、剧院、远角区位旅游点等）使消

15、费者注意到别人也注意到自己，在"I近角区位其周边布局，即“跟着大鳄走”。选域：把区位对象放到知名度高、 影响力大的区域, 利用区域知名度来提高区位对象的识别度。12、什么是远角区位/近角区位？远角区位是位于与来车相隔一个横道的十字路口车来向的右侧。近角区位是指车过横道前 的相隔一个十字路口车来向的右侧。第三章商业区位13、商业的部门（分为零售商业和批发商业。从管理上讲，商业还包括服务业）零售业是向最终用户直接出售商品的行业，是商业的普遍的主要的类型。批发业是经营以批发价格将大宗商品售予生产部门、消费部门、零售商业部门的商业行业。14、商品的分类（1）高级品、奢侈品（指价格高、不经常使

16、用，限于少数收入高阶层有可能使用的贵重商品。）：需求弹性大，需求距离弹性小（2）耐用消费品（指价格比较高，经常使用，使用周期比较长的商品。如家用电器，家具，电脑，空调，汽车）：需求弹性很大，需求距离弹性比较小（3）选择品（指经常更换，使用周期短，注重样式、品牌、风格具有时尚性的商品。如服装，鞋帽，箱包，饰品等）：需求弹性较大，需求距离弹性比较小（4）日用品（指日常大量经常使用，生活必备，使用周期短，价值低的商品。如食品、日杂品、香烟等）在基本需求量的范围内，价格需求弹性很小；基本需求量以上，价格需求弹性较大，需求距离弹性大，距离远近对销售量产生巨大影响。15、零售商业业态（ 1 ）传统商业业态

17、：传统商业的共同特点是面对面的柜台销售方式。（ 2 ）现代商业业态：新业态的普遍性特点是，自助式服务，连锁化经营，信息化管理。16、商业革命（又称消费革命） （主要指工业革命以来的零售商业业态的重大变革）（ 1 ）百货店的兴起第一次消费革命（ 2 ）超市 连锁店第二次消费革命（ 3 ）大型购物中心第三次消费革命（ 4 ）无店式消费第四次消费革命17、商业区位特点（与工业区位、农业区位的差异）（ 1 ）单一的消费指向性：尽可能地靠近消费者、方便消费者。着眼的是商业设施与顾客的关系。 （空间取向是多元的）（ 2 ）空间关系的外部性特征：集聚和关联是商业区位的重要特征。商业设施之间既不是产业链的关系

18、，也不是技术联系，而是一种以消费者为纽带的外部性关系。（ 3 ）地价是商业区位的重要因素：商业主要布局于城市，重要、高级的商业都集中于城市中心。越是区位条件好的地方商业效益越高。同时，越是区位条件好的地方，地价也越高。两者的博弈决定了商业的利润和效益。（4） 消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡是商业区位选择的理性目标（经济学）消费者剩余效用= （购物效用+体验效用）-（购物成本+交通成本+ 时间机会成本）购买一条裙子愿意付 180 元，买第二件愿意付 160 元，买第三件愿意付 140 元，第四件120元，第五件100 元，第六件80 元。市场价格一件裙子100 元。这样顾客买到第五件

19、裙子，再就不肯买了。其购物的消费者剩余即：（180-100） + （160-100） + （140-100） + （ 120-100） =200去商店买5件裙子，交通费用20元，花费时间2H,这2H如果工作可获得收益40元/H ,逛一次商店即使什么也不买， 1H 花上 50 元也是值的。那么购物的剩余效用即：购物效用：180+160+140+120+100=700体验效用：50*2=100购物成本：100*5=500交通成本：20时间机会成本： 2*40=80消费者剩余效用： （ 700+100） - （500+20+80） =20018、商业区位因子(1) 交通：宏观效应（指商业所在地区整体

20、的交通状况）：干路交通的通达程度、枢纽程度、道路密度等。干路交通的通达性越高，枢纽程度越高，吸引和聚集的常住人口及企事业单位越多， 区域的人口密度、经济密度就越高，从而保证大量的各种商业的门槛需求， 为商业布局提供市场需求。 微观效应 （指商业所在地区内部具体的交通状况） ： 包括道路性质和道路结构两个方面。道路性质：分为轨道交通、干路、支路和居民内部道路四级。轨道交通 ：是商业地区的首选之地。轨道交通沿线，地价飙升，经济密度提高，购买能力提高，抬升了周边地区的商业价值。 非站点的地面轨道交通沿线附近， 并非商业理想之地， 因为它阻隔步行和其他交通工具的往来， 反而对商业发展不利。 城市交通干

21、道： 主要功能是运输人流和货物流， 不会带来人口的大量停滞， 因而并不能创造商业机会， 快速通过的车流反而给步行的人带来不安全因素。支路：靠近干路的支路、与干路连接便利的支路、与交通枢纽地带 联系便捷的支路是商业街选址的理想区位。(一般而言，道路的步行人流量和滞留时间是衡量商业街繁华度的重要测度指标。)居民区内道路：适合小型商业，没有发展商业街和商业 区的空间条件。道路结构：多条道路交汇的放射性道路的汇聚 十字交叉路口“丁”字交叉路口双向通行的道路单行道道路尽头等。汽车街：交通器材、汽车销售、汽车配件和修理往往形成特色的与汽车有关的特殊的商业街。汽车有关的服务，如汽车旅馆、饭店、经营大型大宗物

22、品的批发商厂、建材商场、家具、大型仓储式商店也都对 干线交通 有一定的依赖性。(2)地价：商业总收益除去其他经营成本的剩余收益高于地价总成本是商业选择租金地块 布局的基本条件。若实现这一条件，在高地价城市商业中心区布局的商业一般要满足如下条 件。大量销售的行业，这些商业依靠大量流动人口的购买力来实现高额利润。包括服装业、特色食品、特色地方产品、餐饮娱乐业。其中高级、流行、时尚的服装业是中心商业街的底 色。高额利润的行业。包括珠宝、工艺品、钟表、乐器等，基本是高级品、奢侈品。专 业店、专卖店、名店、老字号。依靠商店的名气、信誉、商品齐全来吸引顾客。(3)人口(人口密度与人均收入水平决定了商业购买

23、力)远郊的别墅区、高级住宅区：不适合布局较大的商业中心或商业街。旧市区居住密集的棚户区 ：这里虽然人口密度较高，但是人均收入水平却很低，因而总体消费水平也比较低。除了日用品消费，对选择品、高级品的需求很有限。如不经过整体改造和规划，布局大型商业，不仅要承受高额的地价成本、搬迁补偿费用，还要承受长期的等待成本。有大量外来打工人口集聚的城乡接合部：这里主要居住郊区农民和外来打工人员，消费能力低，实现大型商业设施的门槛人口需要巨大的空间范围，如果城市交通不是充分便利，城市郊区化速度又很慢， 商业经营就变得非常艰难。特别注意流动人口的数量和购买力：一些大型城市中心商业区、旅游城市的景区商业，虽然常住人

24、口很少， 但流动人口量巨大， 且购买力也强，这些地区依然是商业发展的繁 华地区。(购物中心的租金表现主要更多取决于区域人流大小，而非人口的收入水平) (4)文化重要程度下降。购买习惯、偏好以及周边的社会文化氛围对商业区位的选择具有重要影响。(5)空间经济结构(商业企业之间关联商业与其他行业的空间关系)零售业与餐饮娱乐业的结合已经成为改革开放后，城市中心商业区发展的新特色。(6)环境(外部环境与内部环境)19、什么是商圈？与商业街的区别？(1)指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消 费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。陈胡班分具体内容

25、示意函(2) 商圈：顾客所分布的地理区域；商业区：由一群商店所形成的地理区域。20、商圈的结构(1)主要商圈(Primary Trading Area)。最接近 商店并拥有高密度顾客群的区域，55%70% 顾客。对于普通超市而言， 应当是徒步或自行 车可以到达的顾客分布区域。(2)次要商圈(Secondary Trading Area)。这是 位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约 包括商店15% 25%的顾客。(3)边际商圈(Fringe Trading Area)。这是指位于次要商圈以外的区域。21、什么是门槛/理想商圈？门槛商圈：即保证商业企业运营的最起码的人口规模所在的空间范围。每天

26、15位男性理发(20*15=300元)30天理发一次，理发人数占男性 90%商圈为(30*15 )/90%*2=1000 人理想商圈：就是商业企业顾客的最大空间范围。人口密度过小，吸引圈成立圈饱和圈-亏损；吸引圈与成立圈相当-收支相抵；吸引圈 成立圈-盈利；吸引圈与饱和圈相当-最大盈利；吸引圈：饱和圈 成立圈-社会效益下降22、制约商圈规模因素(1)商业规模(正相关：人口密度和购买力足够大)同一商业形式，其规模越大，商圈越大；大卖场、大型超市的商圈要大于小超市、便利店。(2) 商品种类(需求距离弹性/需求价格弹性的概念)需求距离弹性：距离对消费需求影响的敏感程度。公式：Ej=AQ/g AJ/J

27、=AQ/AJXJ/Q (AQ:需求变动量；AJ:距离变动量；Q：某商品需求量；J：某商品购买距离)(购物交通费+购物时间机会成本)/(商品价格*商品数量)(比值越大，需求距离弹性越大, 价值低、频繁购买的商品)需求价格弹性：价格引起需求量的变动程度。公式：ed=AQ/Q + AP/P=AQ/AP x P/Q (AQ：P：某商品价格)消费水平需求变动量；AP:价格变动量；Q：某商品需求量;(3)人口密度(与商圈大小的关系)人口密度低，商圈的空间范围随之增大。(4)消费水平消费水平越高，总体购买力越高，商圈相应就比较小。P94,(5)城市类型规模巨大的城市商圈具有等级性、层次性。总既有高等级的商圈

28、，也有较低等级的商圈，：；还有更低等级的商圈，即市级商业中心、区 级商业中心、社区商业中心等。大城市近郊的卫星城镇由于中心城区商圈的辐射，高级品、 选择品的比例小，必需品、日化品化特色鲜明。23、商圈与商品一般规律(1)生活必需品、日用品的需求距离弹性大，商圈比较小；(2)高级品、奢侈品的需求距离弹性小，商圈大；人口密度、消费水平与商圈规模关系的矩阵(3)选择品、耐用消费品需求距离弹性比较小，商圈比较大；(4)超级时尚的商品，往往价值也比较高，商圈就更大一些；(5)商品种类多，一次购买数量大的商场比商品种类少，一次购买数量小的商场商圈大。(超市、大卖场、商业街商业中心比单体商店的商圈大。批发市

29、场一般来说比零售商业的商 圈大。)24、生活圈与商圈概念的区别生活圈：是指在某个成熟城市内，或城市的某个部分区域，购物，经商，生活，休闲健身，交友，学校、医疗、文化活动等非常成熟，形成了一个圆形社区中心。它与商圈不同，不是以商业设施为中心的消费者在空间上的分布范围。生活圈受到三个方面的制约：能力制约（受居民自身空间活动能力制约）、组合制约（由于个人与职业关系者所构成的空间限定）社会制约（受法律、习惯、社会规范、宗教、意识形态等的制约）25、什么是商业聚集？大量相互关联密切的商业企业在空间上的集聚，从而形成一定区域内商业网点密度和专业 化程度很高的商业经营场所。是产业集聚现象的特例。26、商业空

30、间形态（1）团组块状形态：义乌小商品城、诸暨大唐镇的袜业集群。（2）沿街条状，一般称为商业街或专营商业街：东京秋叶原家电一条街，王府井、南京路 商业街等。（3）分散多点形态：分布于人们居住区、 交通干道 沿线的便利店、服务店等。27、商业关联的类型（1）消费者主导型围绕消费者主体，形成系列相关商业设施在空间上 的关联。它们各自与服务主体发生关系，相互之间 关系很弱。横向上，不同的生活群体、不同的职业 群体周边形成与之对应的商业关联群体。纵向上，不同收入、地位的消费人群周边也形成不同等级、档次的商业关联群体。（2）商品主导型专业性关联：是指经营同类产品的商店在空间地域上表现出相互影响关系的布局现

31、象，各种专业化的商业街，如建材街，医药街等。降低 顾客搜寻成本，扩大了市场知名度、信任度，扩展 了商圈服务半径。综合性关联：是指相互补充的商业行业在空间地 域紧凑布局的现象，相对于专业性关联，综合性关 联的商品类型丰富，兼有购物、餐饮、娱乐的多种 设施，设计多业种、多业态，能满足顾客一次性购 物、多重消费的需要。（3）结构主导型庇附型关联：是指中小商店依托名店、大型店形 成商业群落。互补性关联：是指设施在空间上的接近带来销售 与服务相互促进的关系。（一种是消费连带，形成相 互促进的关系；一种是业务协作连带） 互斥型关联（也称“负关联”）商业设施相互造成负面影响的空间位置关系。商业 选址中应当极

32、力避免互斥型关联。28、什么是共栖型关联度/依附型关联度？侬附用的规划布局坨能下栩同的前店醒，共同依触.一个大的厩害中 心区报亭（1）共栖型关联度表示商业设施 联程度。公式：（业态）之间的关个新市拓GABRabRaRbRab为既到A商业设施（业种）又到 B商业设施（业种）的人数；(Ra+Rb)为同一时段到 A、B两个商业设施(业种)的总人数。关联度高表明商 业设施共享某一顾客群。(2)依附型关联度表现出商业设施(业种)之间的依附关系。公式：H ABRABRABRabaRbHab为设施A对设施B的依附型关联度；Hba为设施B对设施A的依附型关联度。分母越 小，分母对另一分母的依附性比较大。29、

33、不同类别商业空间竞争商业经营的异质性越强，相互竞争越弱，反之则越强。就竞争强度而言，互补品用途上无关的商品 替代品 同类商品同一商品30、空间竞争的主要类型(1)不饱和市场的空间竞争植入型：进入时机取决于先期投入成本损失和后期的利润增长关系。扩域型竞争(2)饱和市场的空间袭夺覆盖式竞争(新业态代替旧业态的过程)俊士瓜分型竞争(原来市场已经饱和，新进商家与原来商家在行业上、规模上、 经营水平上都很接近，彼此谁也不能替代谁，共同瓜分市场)错位竞争(经营同类商品的商业，在商品等级档次上，彼此错开，避免恶性竞争，共同发 展的关系)31、商业经营的类型与空间竞争的关系经营日用品的商业， 距离衰减的弹性大

34、空间竞争相当激烈；经营高级品、选择品的商家，距 离需求弹性小，空间竞争相当缓和。商业与空间的关系：(1)高级集中型：如钟表、眼镜、文体用品、百货零售、服装鞋帽，这类商品经营多集中 于高级商业中心。空间竞争相对趋缓；(2)低级集中型：如粮油、食品、副食，多在社区商业中心相对集聚，空间竞争相对激烈；(3)低级分散型：如气配、石油、家具，多沿主干道路、城市对外交通干线上分布，如饮 料、烟草、日杂，多在居民区周边；(4)高级分散型：如五金、化工、交电、医药医疗器械、信托、典当等自身不集聚，但多 分散在城市各个商业中心。很显然，分散型无论高级还是低级，空间竞争都不激烈。 尤其是高级分散型，与同行之间的空

35、间竞争最不激烈。32、商业街概念、分类(1)以选择品为主，地价比周边高，市民公认的商业集聚区。(2) 近邻型商业街一一方便居民：城市周边和居民区内，由中小型商店构成， 商圈人口小于1万，100-200米，商店密度 50-80%地域型商业街：大中城市中型商业街，商圈人 口小于10万，日用品与耐用品混杂，500-700米，密度70-90%广域型商业街：地方中心城市较大规模商业街，商圈人口20万以内，以耐用品为主 ，1000-1500米，密度80-100%超广域型商业街： 大型城市中心商业区， 商圈人口多于20万，流动人口多，耐用品为主， 2000米以上，密度 90-100%33、商业街长度(与步行

36、疲劳程度有关，一般 400-500米)城市越大商业街越长，专业性越强：12-13万300-500米;24-25万400-700米；25万-40万500-800 米； 40-80 万 1200 米。34、商业街的评价“三高” : 高地价，高人流（昼间） 、高效益评价：繁华度、地价、商业景观繁华度： 单位时间 （每小时） 步行人数； 顾客平均滞留时间； 商业街的专门店率、 高级店率；高级品销售力35、便利店选址要素（ 1 ）有利：座落于“生活道路” ；紧邻“车站” ：地铁、公交；商圈人口 3000 人（步行 5-7分钟） ；接近集聚场所：医院、剧院、政府、学校；附近有办公楼街；附近有单身宿舍或公寓

37、；竞争者较少。（2）不宜：商圈人口少于1500人；车流的动线少；马路上看不到；地下店铺；楼梯店铺；不在车站“回归动线”的店铺；形状不规则。36、超市与大卖场的区别（ 1 ）选址：前者选址在居民区、交通要道、商业区。后者选址在商业中心，城乡结合部、住宅区、交通要道。（ 2 ）营业面积（规模）：前者商店营业面积在600 平方米以下。后者营业面积一般在 6000平方米以上。第四章 住宅与房地产区位37、房地产开发评估与分析中的需求分析将房地产交易区分为一级市场、二级市场、三级市场。一级市场：为半小时车程范围左右。半个小时的车程距离，上班、购物、到区公共设施都是可以忍受的距离， 这个范围的原住民对周边

38、的居住环境信息也比较熟悉， 新建房地产的销售对象 50-80% 在这个范围，这是重点分析的范围。二级市场： 为整个市区范围，现代轨道交通、 快速干道发达， 这个范围一般不超过1 小时车程。二级市场是对城市内迁居者的居住需求分析，这一需求约占 10-30% 左右，对新开发区这个比例会更大一些。三级市场： 是指市外迁入人员和外地住房投资者以及候鸟式生活的高收入者。 这一需求一般都在10% 以下，对于经济发展迅速、环境优越、房价上涨快的大城市会比一般城市高一些。38、房地产景气指标（ 1 ）房价增长与收入的关系。房价收入比是指一个地方每户居民住房的平均房价与居民平均年收入之比。（ 2 ）房屋销售价格

39、与出租价格的关系。它是反映房地产泡沫的一个信号。出售价格很高，而出租价格比较低且市场冷落萧条， 是一种不正常的现象， 说明居住需求并不旺盛， 房地产中投资炒作的成分很大。（ 3 ）房屋空置率。可以直接反映出房地产的泡沫状况。当空置率很高，而房地产虚假繁荣之时，就预示房地产泡沫的到来，国际上通常将房地产空置率10% 定为泡沫破裂的警戒线。中国社会科学院发布的 2007 年中国服务行业发展报告指出我国房地产结构失衡，供给总量大于有效需求，空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，另一方面，大多数居民的住房十分紧张；一方面高档公寓、别墅的空置率高、发展过快，另一方

40、面普通住宅，尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。39、住宅项目选址的因素（ 1 ）市场因素：市场供求；房地产投机（ 2 ）社会因素：安定与治安状况；附近房地产的情况；城市化进程；行政隶属变更0.3-2%;地质承载力：地质承载(4)(5)(6)40、政策因素经济因素环境因素心理因素住宅投资区位选择中必将考虑到价格、税收、土地等多种政策的影响。 经济发展状况；物价水平与物价变动；储蓄率和投资力度；利率水平绿化程度；视觉效果;地块风水；名人效应;家庭生命周期理论住宅的空间选择是由居民不同生命 阶段的居住行为所决定的。单身时 代，为了就业和工作、生活方便， 主要是在市中心居住，住在面积很 小的公寓或公

41、司宿舍之中。结婚后 在城市中心周边租小房子住；有孩 子后住到城市边缘区更大的房子； 孩子长大后，住到郊区高级住宅； 退休后住到远郊别墅；年老后为医疗保健便利, 到市中心住。 巢单身阶段又回即无小巢小家庭阶段-中巢中年家庭阶段大巢富裕老年阶段-离巢养老阶 段我国的现实情况：城市规划风俗习惯无里的殁图3-4城市家庭周期迁 居不益国年轻单身阶段小夫妻居住阶段中青年夫妻与核子r老人一起居住老年人回归市中心、或者公共福利院，孤身老人居多图？-5收入对家庭迁居的影响(3)自然因素：地势坡度：城市土地利用中的理想坡度是力的好坏直接影响勘探和桩基工程费用。到“分化”的变化过程与特征。41、居住空间分异的概念(

42、1)分异：事物由“均质”到“异质”、从“整体”(2)居住空间分异：不同职业背景、文化取向、收入状况的居民住房选择不断趋于同类相 聚，居住空间分布趋于相对集中、相对独立、相对分化，整个城市形成一种居住分化的状态(白光润,2009)。42、(1)(2)(3)43、(1)(3)极化与隔离：居住分异不加控制，很可能导致居住空间的极化与居住隔离。(4)居住空间极化：构成城市居住空间的各阶层，特别是最高与最低阶层之间社会距离急 剧扩大，并引起居住空间形态上强烈反差的社会现象。居住空间分异的机制经济收入差异造成社会阶层的分化种族、民族的人群造成的家庭生命周期造成的分化居住空间分异在发达/发展中国家的表现发达

43、：主要表现为民族、种族、文化上的居住分异；经济因素也起着很大的作用；家庭生命周期现象一般只表现在城市中产阶级的内部。寄宿区：主要居住由知识分子组成的世界主义者、 近专门的文化设施、工作单位和娱乐场所。未婚、无小孩的人士，居住目的是为了接种族区：有色人种大量集聚，保持原有生活方式，民族关系、亲属关系密切，与社区外缺乏联系。灰区： 陷入困境，社会地位下降者失意者集聚。受到外部侵扰或社区自身质量下降，自身没有能力搬迁。秩序较好， 土地价格很低， 同城市设施保持一定联系。是一些失意的中产阶级迁回市区的目的地。“黑区 ” ：穷人、失业者、近期移民在这里集聚，拥挤、不卫生，犯罪、教育设施缺乏，仇视社会的病

44、态心理。（ 2 ）发展中：主要是经济因素起着作用；贫困人口、农民工等进入城市周边的棚户区；老居民居住于城市中设施比较陈旧的老城巷； 基础设施好的部分城市中心区则被富裕阶层所占据；印度、孟加拉、印度尼西亚、菲律宾等国家表现尤为突出。44、我国的居住空间分异（ 1 ）改革开放前：我国在计划经济体制下实行土地无偿使用制度，对城市居住实行严格的户籍控制， 城市住房制度是一种靠国家统建、 分配的福利性制度， 居民的住房建设、分配和使用也是一个高度的计划过程。 城市居住空间分异主要表现为单位之间的空间分异， 居住空间分异附属于单位空间分异。经济收入的原因对住房空间的大格局起不到根本的驱动作用，只是在单位内

45、部居住空间中的楼层、 面积有所差异而已。 民族、 种族原因导致的居住分异在国内几乎看不到表现，只有极少的城市中存在着少数民族聚集区，由历史文化原因造成。（ 2 ）改革开放后：20 世纪 80 年代我国城市土地有偿使用制度实施，放开了房地产企业的手脚；户籍制度淡化，大批农民工进城务工； 90 年代政府提出启动住宅消费，建立商品房制度， 住房投资市场化、 产权私有化。 我国原有的较均质城市居住空间结构发生了根本性变化。我国城市居住空间分异体现出如下几个特点：两高两低的分布格局： “两高”即中心城区高价格的别墅、花园洋房住宅、高档次高层公寓，郊区大量的高价格的豪华别墅区；与城市中心区的老城巷、旧式里

46、弄， 城郊结合部的外来人口集聚点、棚户区以及城中村对比鲜明。景观环境导向。城市或多或少地会拥有一些自然景观资源，如河流、湖泊、绿地等“城市沙漠” 中的稀缺资源。 这些资源虽然属于城市公共物品， 但是， 临近这些自然景观资源的 “第一排”席位往往被富人占据。在一些大城市形成外籍、境外人聚集区。20世纪90年代以来，世界经济一体化趋势日趋明显， 以跨国公司为代表的全球贸易资本和生产布局的改变深刻地影响世界。 伴随着高密度的外国投资，海外与境外投资者大量入住。45、居住空间分异的调控政策（ 1 ）住房福利政策提出建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系， 包括高收入者购买商品房， 向中低收入者供应经

47、济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次。 我国的 “经济适用房” 相当于国外的“可支付住宅” ，是针对城市中低收入人群的，是用来购买的，拥有房屋的产权，但价格比较便宜。 廉租住房是指政府向最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。 只拥有房子的居住权， 并没有房屋的产权，而且租用者的经济能力改变的话，将被取消廉租房的居住使用权。（ 2 ）面向中低收入者的调控政策调整住房供应结构，新批、新建商品房套型建筑面积90 itf以下住房（含经济适用住房）必须达到总面积的70%以上，遏制建大宅、豪宅之风。停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低

48、密度、大套型住房土地供应。加大对闲置土地的处置力度。（ 3 ）合作建房与单位建房第五章 办公型生产性服务业区位44、办公型生产服务业区位因素（ 1 ）宏观、中观因素（与国家和城市社会经济环境关系密切） ：社会经济发展水平： 生产性服务业是社会经济发展到一定阶段的产物， 世界上生产性服务业发达的国家都是处于工业化后期的发到国家。 就国家内部而言， 主要分布在国家的政治经济中心城市，如我国的北京、上海、深圳、广州等城市。经济体制上海上世纪30 年代：鼎盛时期；抗战期间：经济萧条，不景气；计划经济时代：并没有获得巨大的发展；改革开放以后的变化：社会主义市场经济体制产业结构四个中心（国际经济、金融、贸

49、易和国际航运中心）的发展战略，大力发展高层次现代服务业城市地位、规模、职能中心城市、 大城市、 特大城市、 商业城市的生产性服务业发展迅速， 并形成规模集聚。 反之， 地方城市、中小城市、工矿城市生产性服务业不发达。政府管理体制与政策（ 2 ）微观因素（在城市内部区位的影响因素）交通A 中心性。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和投资价值的首选要素。由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市中心区土地的稀缺性极强，增值空间很大。城市中心区区位资源优势得天独厚，是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。B 与 干路交通的关系。城市交通干道连接了不同城区，便于用户从各地来办公地点，也便于员

50、工上下班出行，所以临近城市主要交通干道是写字楼有利的区位条件。C 办 公地点附近的交通状况。写字楼邻近的道路机动车和非机动车不分流；写字楼邻近的道路车辆需要调头；路窄造成车辆停靠不便；道路结构拥堵；设施过多，人流、车流过密，在狭小的范围内进出极为不便。周边公共设施配套设施齐全，商场、公寓、酒店、商务中心、培新中心，以至于票务、旅行社、邮局，甚至连干洗店、 诊所等商务与生活设施都一应俱全的环境， 给办公型生产性服务业提供良好的外部服务，可以降低成本，提高工作效率，这是一般写字楼选址中都比较注意考虑的问题。环境优美的生态环境对于商务人士而言， 是舒缓工作压力、 保持好心情的重要因素。 城市 “沙漠

51、” 里的绿洲是理想的办公环境，办公型生产性服务业选址很重视周边绿化、水景和景观因素。企业性质A 接待式服务型企业：交通优势；区位优势B 上 门式服务型企业：对区位要求不高C 研 发型服务企业：环境清静，郊区产业基地偏好行为世界知名的跨国公司极力将自己的总部设在世界城市或国际性中心城市， 将分部设置在各个国家、各个地区的政治经济中心。社会文化开放的文化氛围是吸引外资商务办公企业的重要条件。 国际性的文化氛围是跨国公司办公机构微观选址重要考量因素。45、金融机构（从事货币信用中介活动的金融组织）区位影响因素（ 1 ）宏观因素：是指跨国金融机构决定是否进入某个国家要考量的因素。主要分析进入对象国家的

52、经济体制、 市场经济地位、经济发展水平和与跨国金融的联系、与跨国金融机构母国的经济联系等。(2)中观因素指银行选址于城市或地区的影响因素。城市地位、开放程度。区域信息量和汇聚程度是银行、信息源。银行特别是大型银行总部对信息源有强烈依赖,证券等金融机构区位选择的重要条件，通信的节点(信息港)城市成为其选址目标地。 政治中心。最先、最敏感地感受和了解到国家经济政策的变化，经济形势的走向。 地缘关系。由于历史和地理位置的原因，国家、地区之间的地缘关系有较大差异，外资银行多选择与母国地缘关系接近的地区或城市。(3) 微观因素=“X (固定人口XU入水平)+3葡根据上述原理，微观层面的区位影响诺思理论不

53、意图指银行在城市内部街区选址的影响因素。银行贷款潜力 务总量(”为居民储蓄倾向系数；3为商务储蓄系数) 因素与下述三个方面因素有关。人口因素。人口密度越大，银行网点也应越 密集。商务流量。越是商业发达、企业密集、大型 机构密集的地区，资金流越多，越需要银行 融通。根据诺思理论，经济活动规模与金融 组织密度呈正相关关系。交通因素。为了用户方便和银行吸纳资金方 便，加之银行自身付组能力强，银行宜选址于交通要冲，繁华地区主干道、对外交通枢纽(车站、码头)，市内交通的地铁、公交站点密集之地。中心性与网络性。总行、分行、支行是高级银行网点，起到管理支配作用，其中心性很 强，须布局于城市中心和副中心、区域

54、中心之中，而分理处、储蓄所是低级银行网点， 尽可能接近企业和居民，形成有效率的广泛覆盖的服务网络。 金融企业性质。银行的业务性质不同，服务对象也不同，其布局的空间倾向也有明显差 异。主要客户的空间位置是银行区位重要影响因素。企业形象。 关联因素。一是金融机构自身的关联；二是与其他生产产性服务业的关联。第六章城市产业区位46、现代城郊农业园区区位要素(1)自然条件：一方面要有 示范意义，也就是园区的自然条件具有广泛的区域代表意义，反映区域自然环境、 农业生产条件的一般特征，这样它研发的生产技术、形成的管理经验才有普遍的推广意义； 另一方面，要选址于区域中自然条件相对优越的地方，避开城市的工业污染

55、。(2)技术条件：一方面要尽可能接近农业科研院所；另一方面，与相关的科研院所建立合 作、协作网络，形成创新群体；因而，选址于农业生产基础条件好、农业生产经验丰富、文 化教育水平相对高的地区。(3)交通条件：距离城区适中；接近码头、车站等交通枢纽和干线道路，便于农产品及时 供应市场和外运外销。(4)市场条件：本市消费市场，接近城市的交通门户；城市以外市场，接近城市对外交通门户。（ 5 ）其他条件：农业产业园区的产业集群表现为与第二产业中的农产品加工业、第三产业中的农业生产服务业相结合。 不仅在经营上兼顾旅游产业， 而且在选址上， 也要注意周边的环境、景观质量，为今后发展创造条件。47、高新技术产业园区区位要素（1）经济社会因素：区