福州港头岛房地产开发项目可行性研究报告(20130926)_

1、福州港头岛项目可行性研究报告北京中冶恒盛置业有限公司二零一三年九月目录第一章 项目概况及背景介绍11.1 项目位置11.2 规划条件21.2.1 规划技术指标21.2.2 建筑退让和建筑间距31.2.3 交通组织41.2.4 社区公共服务设施和市政公用设施41.2.5 建筑景观要求41.2.6 其他要求41.3 项目来源及已开展工作51.4 规划条件调整61.5 土地获得计划7第二章 项目现状及区域规划102.1 项目现状条件102.2 公共配套设施142.3 区域发展规划172.3.1 福州市城市总体规划172.3.2 商务区规划中与本项目相关的重点板块19第三章 市场分析253.1 福州市

2、区土地市场情况253.1.1 近2年土地市场成交面积、规划建筑面积及楼面地价对比253.1.2 当年土地市场月成交量及价格对比263.1.3 近年办公/商业用地成交面积、规划建筑面积及楼面地价对比273.1.4 当年写字楼/商业用地月成交量及价格对比293.1.5 近年来滨江典型土地成交情况303.2 福州市商品房市场情况323.2.1 近2年一手房月度成交面积323.2.2 近2年每月一手房月度成交均价343.3 项目片区市场分析353.4 典型楼盘分析363.5 市场总结42第四章 项目分析及定位434.1 SWOT分析434.1.1 优势434.1.2 劣势444.1.3 机会444.1

3、.4 威胁454.1.5 综合分析464.2 客户定位464.3 产品定位474.4 价格定位494.5 概念规划示意50第五章 项目开发计划及运作模式525.1 项目开发进度计划525.2 项目资金筹措计划545.3 项目运作模式安排54第六章 项目投资回收556.1 写字楼、商业、地下车位556.2 酒店56第七章 成本估算及效益分析577.1 重要测算假设条件577.1.1 容积率调整对土地款支付进度的影响577.2.2 酒店建设模式及投资回收假定577.2 成本估算577.2.1 项目规划设计的技术经济指标577.2.2 土地成本分析587.2.3 项目建设成本分析597.2.4 期间

4、费用分析607.2.5 销售税金分析617.2.6 项目总成本627.3 项目收益分析627.3.1 项目销售收入分析627.3.2 项目利润分析637.3.3 指标分析637.4 资金运用现金流分析657.5 敏感性分析697.5.1 土地成交价格敏感性分析697.5.2 建安成本敏感性分析697.5.3 销售价格敏感性分析707.5.4 敏感性分析结论70第八章 风险分析及应对718.1 土地竞买风险及应对措施718.2 酒店代建模式实施的风险及应对措施718.3 项目融资风险及应对措施718.4 项目规划条件调整获批的风险及应对措施728.5 市场风险及应对措施728.6 公司管理运作风

5、险及应对措施72第九章 本企业综合实力对项目的支撑能力73第十章 结论及建议74 福州港头岛项目可行性研究报告 第一章 项目概况及背景介绍1.1 项目位置本项目位于福州市闽江南岸的仓山区，东临鳌峰大桥，南临先锋住宅小区北侧河流，北临闽江，形成一个长条形岛状地块，故名港头岛。本案图1-1：本项目位置示意图（福州主城区范围）1.2 规划条件1.2.1 规划技术指标总用地面积：70316.8（折合105.475亩），其中出让用地面积为56988.3（合85.482亩），西侧规划小学用地面积为13328.5（合19.993亩）；用地性质：商业用地（商业、酒店）（B1）、商务用地（B2）、小学用地（A3

6、）。其中规划小学建设要求应征求教育部门意见确定，不纳入本项目研究范围。关于商业、酒店、商务用地，福州市规划部门提供的暂定的规划设计条件为：（1）建设用地面积：56988.3（折合85.482亩）（具体用地面积以土地部门实地测量确定为准）。（2）容积率：2.0以上，2.5以下（含2.5）。其中，商业建筑面积不超过3万，酒店建筑面积不低于4万，其余为商务办公面积。（3）建筑物限高：70m。（4）建筑密度：30%。（5）绿地率：25%。图1-2：项目规划用地示意图1.2.2 建筑退让和建筑间距该用地按照福州市城市规划管理技术规定（暂行）第一类建设区执行，建筑间距和退距等须按有关规定执行。同时满足以下

7、规定：（1）建筑退让城市道路规划红线距离建筑后退江滨路规划红线距离不少于30米，建筑后退鳌峰大桥路规划红线距离不小于35米，后退南侧规划道路红线不少于10米。城市道路交叉口周边的建筑退让道路规划红线距离，应自道路规划红线直线段与曲线段切点的连接线算起。（2）沿江滨路规划红线应设置不小于15米宽的绿化带，对外开放使用；沿鳌峰大桥路规划红线应设置不小于25米宽的绿化带，对外开放使用。地下室边界线退让沿城市道路规划绿化带的绿线距离不得小于3米。1.2.3 交通组织（1）停车泊位配置标准应不低于福州市城市规划管理技术规定（暂行）第一类建设区配建标准。（2）地块机动车主要出入口沿北侧滨江路及南侧规划路设

8、置。1.2.4 社区公共服务设施和市政公用设施（1）物业管理用房按福州市物业管理若干规定配置。（2）临地块交通出入口须设置门卫收发室，建筑面积15。（3）垃圾集散间，共设2处，每处建筑面积15。本地块内其他配套设施配置等须符合有关规定要求。1.2.5 建筑景观要求高层建筑最大连续面宽的投影不宜大于55米。沿江建筑景观应符合有关城市设计要求。1.2.6 其他要求（1）应满足福州市城市规划管理技术规定（暂行）第一类建设区日照要求。（2）如征得空军部队同意意见，容积率调整；应按约定的规划技术指标签订土地出让补充合同。（3）沿城市规划道路不得设置实体围墙，应设置立体绿化。本项目建设在满足上述规划设计条

9、件外，还须符合国家、省、市有关法律、法规、标准和规范等要求。1.3 项目来源及已开展工作该项目由中冶建设2012年下半年开始跟踪。当时美籍福建人已跟踪多年，意欲开发建设五星级酒店，并与市政府达成意向协议。2013年3月中旬，中冶集团总经理、中冶股份党委书记国文清，中冶建设董事长邹宏璐，一冶董事长宋占江，宝冶董事长陈明，二十冶董事长张孟星等一行到福州市调研并会见市委书记杨岳，市长杨益民等。应福州市委市政府的招商邀请，中冶集团决定在福州市建立集团的区域性公司。5月18日在福州市举办的“第八届海峡两岸经贸交易会”，集团领导国文清、王秀峰，集团财务部部长陈文龙，子公司领导邹宏璐、宋占江、陈明、张孟星等

10、应邀参加，并与福州市政府签订战略合作框架协议。通过公司上下的努力争取，福州市领导决定将港头岛地块出让给中冶集团用于建设中冶集团在福建的企业总部基地。5-6月份，相继在福州市仓山区注册成立中国冶金科工股份有限公司福建分公司及中冶建设高新工程技术有限责任公司福州分公司，相关人员陆续到岗并很快投入到工作中。两个分公司将本地块作为重点项目进行跟踪落实。由于规划条件中关于用地性质和业态的问题，公司与政府有不同的意见，并一直努力协调政府工作。直到8月中旬，政府由于本地块意向企业较多，竞争激烈，相继开了两次会议，决定本地块规划业态为五星级酒店、写字楼及部分商业，并要求公开挂牌出让，公开竞价，价高者得。得此信

11、息，集团领导非常重视，利用9月8日在厦门召开的中国国际投资贸易洽谈会的机会，中冶集团总经理、中国中冶董事长、党委书记国文清，中冶建设董事长邹宏璐等应邀出席会议，并分别会见了苏树林省长，福州市杨岳书记等领导，提出我们建设中冶总部用地方案的诉求。省市领导也很重视，安排主管土地的副市长吴贤德与我们对接工作，并研究具体方案，确保我们成功摘牌。中冶建设于9月15日召开党政联席会，主要研究该项目的可行性和操作模式，并迅速派出北京中冶恒盛置业有限公司相关人员赴榕与中国冶金科工股份有限公司福建分公司及中冶建设福州分公司联合调研并收集有关信息。1.4 规划条件调整经公司与政府多次接洽，努力协调相关部门，现福州市

12、人民政府已于2013年9月16日正式下文，批复同意福州市规划局上报市政府的关于收储港头岛项目的规划设计条件的请示（榕规综2013442号文），市政府同意本地块规划设计条件进行调整，可突破义序机场净空限高70米，但应征得空军部队同意后规划方案方可实施。具体规划指标应根据空军部队同意的建筑高度限制进行相应调整。（1）如征得空军部队同意，建筑总高度限制提高至100米，容积率可相应调整至3.5以下（含3.5）总建筑面积约20万平，其中商业建筑面积不超过3万，酒店建筑面积不低于4.5万，其余为商务办公建筑面积。（2）如建筑总高度限制提高至120米，容积率可相应调整为4.2以下（含4.2）总建筑面积约24

13、万平，其中商业建筑面积不超过3万，酒店建筑面积不低于4.5万，其余为商务办公建筑面积。1.5 土地获得计划经过集团领导与福州市主要领导会晤沟通，福州市政府同意以针对中冶集团设立企业总部的名义设置挂牌条件进行出让。计划于2013年9月底将该项目地块挂牌公示，公告20天。根据政府会议纪要，本项目拟设定的土地挂牌条件为：1.竞买者必须与温德娒、凯宾斯基、JW万豪、丽兹卡尔顿、铂尔曼、索菲特、半岛、华尔道夫、凯悦等九个国际知名酒店品牌管理公司签订本酒店项目运营管理合作意向书（其中必须明确酒店建筑规模、投资强度、设计方案须经酒店运营管理公司确认等事项）。竞得人应承诺引进上述九个知名酒店品牌之一，并在签订

14、土地出让合同时缴交履约保证金人民币1亿元，若该项目酒店建成后一年半内未能引进上述九个知名酒店品牌之一，则履约保证金不予退还。 2.竞得人须是大型国有企业或是央企设立的全资子公司，摘牌人不得变更，不得与私有企业合作，股权自始自终不得变更。 3.竞得人承诺项目土地获得第二年开始，作为企业总部每年须向福州市境内缴纳税收，前五年平均每年缴纳1.5亿元。根据政府已确定的挂牌条件要求，竞买人必须是大型国有企业或央企独资设立的项目公司。考虑到中冶建设产业结构发展趋势，建议集团同意由中冶建设主导开发本项目并进行施工总承包。考虑到中冶建设目前财务指标情况，拟由中冶建设与北汽合作成立的房地产开发公司“北京中冶恒盛

15、置业有限公司”作为唯一股东在福州市设立新的房地产开发项目公司。中冶建设不体现合并报表，也不体现负债，却持有本项目近一半的股份，并可操盘管理。有利于发展壮大房地产管理队伍，提升管理水平，推进中冶建设房地产管理产业化进程。56998.3如按目前暂定的规划条件出让，政府确定的土地出让底价为800万元/亩，折合楼面地价4800元/，土地挂牌价为68386万元。85.482亩，容积率2.5。在不考虑溢价成交的前提下，如容积率提高至4.2，地上规划面积增加96880，项目需补交地价款46502万元，总地价增至114888万元。根据福州市相关规定，土地挂牌后，竞买人需缴纳土地出让底价的20%的保证金。竞得土

16、地后，土地竞得人分三期（付款比例分别为50%、20%、30%）分别于土地合同签订之日起30日、120日、180日支付。因此，如拟获取该宗土地，公司应准备约14000万元作为竞买保证金，土地成交后约一个月需累计支付至地价款的50%，约35000万元。并提前准备后续资金。预计拿地价7亿第二章 项目现状及区域规划2.1 项目现状条件564321闽 江本案图2-1：宗地四至示意图项目现状如照片图2-2至图2-7所示。图2-2：宗地四至示意图中位置1（视角：自南向北）图2-3：宗地四至示意图中位置2（视角：自西向东）图2-4：宗地四至示意图中位置3（视角：自西向东）图2-5：宗地四至示意图中位置4（视角

17、：自北向南）图2-6：宗地四至示意图中位置5（视角：自地块向西南）图2-7：宗地四至示意图中位置6图2-8：宗地内部现状留存建筑物本项目用地内部有少量现状建筑，无人居住；其余以绿化覆盖为主。地块易实施拆迁、土地平整等前期整理工作。2.2 公共配套设施图2-9：项目周边交通条件示意图交通-路网体系本项目地块为水系（北侧的闽江与南侧的先锋住宅小区北侧河流）围合而成的岛状地块。项目地块北侧直接紧邻的南江滨大道，是通达本项目地块的最高等级和最主要城市道路。受南侧水系围合影响，项目地块南侧通过两座小型桥梁与南部住宅区内的城市支路连通。由于鳌峰大桥以高架形式跨越南滨江路与闽江，本项目地块虽紧邻鳌峰大桥，但

18、无法直接与其连通。项目临近主要道路与交通设施概况如下：n 南江滨大道南江滨大道为沿闽江景观道路，设计车行速度为40公里/小时，道路设计宽度为40米，两侧绿化带各10米，总宽度60米。n 鳌峰大桥亦称闽江三桥，跨越闽江，连接晋安仓山两区，于1993年建成。鳌峰大桥全长4485米，其中主桥长500.9米，桥宽25.8米，设有4条机动车道和2条非机动车道及人行道。交通-公共交通公路交通方面，本项目地块周边公共交通较发达，分布有多个公交站点（见图2-9）。主要公交线路有：2路、14路、901路、1路、12路、14路、17路、25路、30路、30支线、31路、77路、85路、105路、115路、163路

19、、201路、201夜、301路、307路、k1路、k2路、37路等20余条线路。轨道交通方面，目前福州市地铁线路仍处于施工建设与规划建设阶段。按照规划，近期至2018年间建设1号线和2号线，其中1号线长约29公里，计划2015年建成试运营通车；2号线长约29公里，计划2018年前建成通车，形成城市快速轨道交通十字形构架骨架网。310号线，2030年前完成建造。按照福州市现有轨道线路规划，在近期施工建设的线路中，本项目地块距离较近的有地铁1号线。距离地铁1号线的上藤路站、三叉街站直线距离约1.5km。（上述为规划情况，轨道交通情况以最终实施建设后的线路情况为准）本案图2-10：福州市地铁1号线规

20、划方案示意图公共配套-商务配套距离本案地块2-3km范围内，分布有一定数量的酒店、银行等商务配套设施（见图2-11），但由于本项目周边以居住社区为主，无紧邻的办公物业，在项目地块紧邻范围内无商务配套设施，未来需通过项目物业配置来满足自身的商务配套需求。图2-11：项目地块周边星级酒店、银行分布图公共配套-生活相关配套本项目地块周边以现状住宅物业为主，居住氛围浓厚，与生活相关的购物、餐饮、教育、医疗、生活服务等各类配套设施均较完善成熟。2.3 区域发展规划2.3.1 福州市城市总体规划根据福州市城市总体规划（2010-2020）（草案），福州城市总体规划的规划区包括了福州市区、长乐市、连江县以及

21、闽侯县南部11个乡镇、永泰县葛岭镇、塘前乡，罗源县松山镇、碧里乡，面积4792平方公里。其中，中心城区为福州市辖5区（晋安区除寿山乡、日溪乡、宦溪镇），以及闽侯的荆溪镇、南屿镇、南通镇、尚干镇、祥谦镇、青口镇、上街镇和连江县的琯头镇，面积1447平方公里。至2020年福州全市规划总人口将达到890万人，城镇人口650万人，城镇化水平73，形成1个特大城市、2个大城市、2个中等城市、4个小城市以及若干个小城镇的规模等级结构和“一区两翼、双轴多极”的空间结构，“一区”即福州中心发展区，“两翼”即北翼发展区和南翼发展区，“双轴”即沿海发展轴和沿江发展轴，“多极”即市域其它多个经济增长极。（见图2-1

22、2）图2-12：福州城市总体规划市域城镇空间结构规划图在中心城区空间布局上，福州市将按照“疏解老城、开发南台、拉开框架、发展新城”的思路，规划以“结构开放、轴向发展、核心多极、服务沿江、工业沿海、生态渗透”为空间发展策略，推动中心城区“东扩南进、沿江向海”。规划至2020年城市人口达410万人，建设用地达378平方公里。图2-13：福州城市总体规划中心城区用地规划图2.3.2 商务区规划中与本项目相关的重点板块在闽江两岸及城市中心区内，福州市对海峡金融街、闽江北岸商务中心区、快安总部经济基地、会展岛、晋安新城区中心等区域进行了重点规划，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，

23、打造城市综合体，力求提升城市功能，构筑城市发展新亮点。其中，与本项目关系最为密切的包括：海峡商业金融区、东部新城行政中心区、闽江北岸商务中心区、会展岛。图2-14：本案与商务规划中相关重点板块的位置关系示意图（1）海峡商业金融区海峡商业金融区位于闽江北岸鳌峰洲片区，规划用地面积63.5公顷，总建筑面积约100万平方米，以商业金融、商务办公为主，配套酒店、文化娱乐等服务设施，结合得天独厚的滨水景观，构建滨江金融商业商务中心区。图2-15：海峡金融商业区现状主要项目（2）东部新城行政中心区东部新城行政中心区位于鼓山大桥西侧，北邻南滨江大道。在福州市在“东进南下”的发展过程中，市政府部分职能部门由原

24、办公地址搬迁至此。目前，该行政中心区已投入使用，多个政府职能部门已迁入并开始办公。（图2-16）东部新城行政中心区的建设与投入使用，对周边高端酒店业、商务办公、相关服务业等均将起到极大的带动作用。在本案周边滨江的较大范围内，目前仅有两家五星级酒店，分别为位于海峡商业金融区内的万达威斯汀酒店和位于会展岛的中庚喜来登酒店。对高档酒店的强劲需求与现阶段极为有限的酒店供应，将成为本项目建设高星级酒店的有利市场机会。同时，本项目办公物业也将受益于行政中心区的带动。图2-16：新兴行政办公中心（3）会展岛按照规划，会展岛将发挥优越的区位条件和滨江环境优势，以海峡国际会展中心为核心，引导省科技馆、省美术馆、

25、城市发展展示馆、星级酒店等大型公共设施集中布局，形成集国际会展、文化创意、现代商务、休闲娱乐等复合功能于一体的会展文化区，打造闽江沿岸新亮点。海峡国际会展中心由会议中心和两个展馆组成，占地2000多亩，总建筑面积约38万平方米，其中地上23万平方米，地下15万平方米；以净展面积论,在全国大中型城市中排第1位。该会展中心于2010年5月18日竣工投入使用，是福州甚至中国东南沿海目前最高水准的会议展览中心。图2-17：海峡国际会展中心（4）闽江北岸商务中心区闽江北岸商务中心区位于台江区西部闽江之畔，东北紧邻西二环宝龙万象城商圈，规划用地面积1.09平方公里。规划充分利用濒临闽江的自然条件，以城市广

26、场和地铁站点为中心，布局商业办公区、酒店区、文化区和居住区，创造富有特色和活力的滨江商务办公与文化休闲区。图2-18：福州市城市商业网点规划根据上图福州市城市商业网点规划，福州市将于2010-2020年期间，规划形成“两主、十五副以及四个商务区商业中心”的总体格局，规划1条滨江休闲商业景观带，14条重点商业街区，7大市场群。在上述商业网点规划中，与本项目关系密切的包括：鳌峰路商务区商业中心、滨江休闲商业景观带和会展岛区域商业中心。第三章 市场分析3.1 福州市区土地市场情况下文统计范围为福州市辖各区。3.1.1 近2年土地市场成交面积、规划建筑面积及楼面地价对比 图3-1：2011.9-201

27、3.8 福州写所有类型用地成交面积图3-2：2011.9-2013.8 福州写所有类型用地成交价格3.1.2 当年土地市场月成交量及价格对比表3-1：2012.9-2013.8 福州全部用地成交情况月度土地宗数 (块)建设用地面积 (平米)规划建筑面积 (平米)成交楼面均价 (元/平米)平均溢价率土地出让金(万元)2013年8月213549 47484 1387 土地出让金/规划建筑面积2.81%挂牌价为51426587 2013年7月8169320 551903 5808 10.14%320560 2013年6月00 0 -2013年5月19825 11790 4275 89.47%5040

28、 2013年4月4191082 449952 1558 0.69%70093 2013年3月3269530 586216 2917 46.66%171000 2013年2月113768 42681 3069 19.09%13100 2013年1月7203872 527049 10062 23.18%530330 2012年12月2137445 223630 3799 0.00%84950 2012年11月00 0 -2012年10月7460263 709825 5660 42.64%401760 2012年9月00 0 -合计351468654 3150532 5089 1603420 201

29、2年9月至2013年8月累计成交各类用地35宗，建设用地面积总计146.87万，规划建筑面积总计315.05万，平均成交楼面地价为5089元/。3.1.3 近年办公/商业用地成交面积、规划建筑面积及楼面地价对比图3-3：2011.9-2013.8 福州写办公/商业用地成交面积剔除个别宗地对整体数据的影响，近2年办公/商业用地成交面积呈现平稳增长的态势。（注：2012年2月融汇投资购得晋安区北峰山区“一宗商服用地、公共管理与公共服务用地”，用地面积81.26万，规划建筑面积80.45万，成交楼面地价455元/。该地块地处山区，内部包含大量旅游度假设施，其成交价不具备广泛参考性。由于该宗用地规模巨

30、大，其成交规模与成交价对市场整体数据均产生巨大影响。）图3-4：2011.9-2013.8 福州写办公/商业用地成交价格表3-2：2010年-2013年福州办公/商业用地成交情况月度土地宗数 (块)建设用地面积(平米)规划建筑面积(平米)成交土地均价(元/平米)成交楼面均价(元/平米)平均溢价率土地出让金(万元)2013年18325855 1027690 18107 5741 3.65%590030 2012年11909985 1069157 1425 1213 9.54%129700 2011年101118030 1805390 5035 3118 19.99%562890 2010年274

31、99141 2282222 14695 3214 39.20%733510 合计662853010 6184458 3260 2016130 由上表可知，2010年为近年来办公/商业用地的供应高峰，2011年降低至180万，2012年后供应量继续减少，至2013年有所回升。2010年至今的规划建筑面积合计达618万。3.1.4 当年写字楼/商业用地月成交量及价格对比表3-3：2012.9-2013.8 福州办公/商业用地成交情况月度土地宗数 (块)建设用地面积 (平米)规划建筑面积 (平米)成交土地均价 (元/平米)成交楼面均价 (元/平米)平均溢价率土地出让金(万元)2013年8月16881

32、 26149 7567 1991 2.97%5207 2013年7月7119361 427006 19107 5341 0.00%228060 2013年6月00 0 -2013年5月00 0 -2013年4月237837 141829 8027 2142 0.16%30373 2013年3月110323 39227 10559 2779 0.00%10900 2013年2月113768 42681 9515 3069 19.09%13100 2013年1月469945 209633 40632 13557 6.92%284200 2012年12月12656 7968 26167 8722 0

33、.00%6950 2012年11月00 0 -2012年10月236735 99812 12658 4659 31.36%46500 2012年9月00 0 -合计19297506 994305 6289 2012年9月至2013年8月累计成交办公/商业用地19宗，建设用地面积29.75万，规划建筑面积99.43万，平均成交楼面地价为6289元/。受成交地块的地域分布差异影响，各月度成交价格波动较大。3.1.5 近年来滨江典型土地成交情况图3-5：近年滨江典型办公/商业成交土地分布图表3-4：近年滨江典型办公/商业成交土地简表序号规划用途建设用地面积（）规划建筑面积（）容积率成交价（万元）成交

34、楼面价（元/）溢价率成交时间受让单位1商服（商务办公）用地7599 22797 3.0以下（含3.0）5700 2500 02013年7月福建华威交通集团有限公司2商服（酒店、商务办公）用地31690 80176 1.0以上，2.53以下38100 4752 02013年1月中国神华能源股份有限公司3商服用地（金融机构或商务办公大楼）11440 36608 1.0以上，3.2以下（含3.2）43200 11800 213.04%2011年7月林文洁4商服用地（商务金融）11494 36781 1.0以上，3.2以下（含3.2）13800 3751 02011年7月交通银行股份有限公司福建省分行

35、5商服（商务办公）用地9914 39656 >1.0, 3.6,如征得空军部队同意,建筑总高度可突破机场限高,容积率可调整11900 3001 02013年1月福建中鸿融资担保有限公司6商服用地（商务金融）23504 77563 3.0以上，3.3以下（含3.3）28200 3636 02011年7月兴业银行股份有限公司7商服用地（商业金融）10323 39227 1.0以上，3.8以下（含3.8）10900 2779 02013/3/26福州市台江区城市建设综合开发公司由上表可知，由于滨江办公/商业用地的稀缺性，近年来滨江该类用地的出让底价稳步提高。另由各地块成交价格的溢价率可知，大多

36、数用地出让均通过前期接触并设立排他条件实现“定向”出让，而个别未能“定向”成功的地块以极高的溢价率成交，这也侧面反映出来稀缺的滨江办公/商业地块的市场价值。3.2 福州市商品房市场情况3.2.1 近2年一手房月度成交面积图3-6：2011.9至2013.8福州商品住宅月销售面积图3-7：2011.9至2013.8福州商业月销售面积图3-8：2011.9至2013.8福州写字楼月销售面积进入2012年后，福州一手房市场各类物业销售规模均出现明显提升。其中，写字楼月度销售规模自2012年4月起有了极为显著的提高。2012年住宅销售面积超过245万，2013年1-8月累计已售面积达到184万，较20

37、12年1-8月累计销售面积增长约26%。2012年商业销售面积超过10万，2013年1-8月累计已售面积达到12万，较2012年1-8月累计销售面积增长约173%。2012年写字楼销售面积超过55万，2013年1-8月累计已售面积达到30万，较2012年1-8月累计销售面积增长约13%。3.2.2 近2年每月一手房月度成交均价图3-9：2011.9至2013.8福州住宅月度销售均价曲线图3-10：2011.9至2013.8福州商业月度销售均价曲线图3-11：2011.9至2013.8福州写字楼月度销售均价曲线住宅价格保持稳中有升的态势，由2012年的1.3-1.5万元/提升至1.7-1.8万元

38、/；商业价格虽波动较大，但成交涨幅较为可观，已从2012年年初的2万元/涨至2013年的4万元/；写字楼价格同样在波动中增长，总体趋势较商业更为平稳，至2013年年中后，价格已攀升近2.5万元/。3.3 项目片区市场分析 项目地处仓山区，位于闽江南岸，得益于优越的临江自然景观资源，项目所在片区供应物业类型以中高档住宅为主。仅有个别写字楼项目供应。按照福州城市总体规划用地规划可知，项目所在片区所属的闽江两岸地带，其用地以商业商务金融用地为主，其中，海峡金融街CBD为代表的闽江北岸是主要的商务聚集区。从目前市场供应来看，项目周边绝大多数在售写字楼项目均分布于该片区。从片区市场特征来看，住宅与办公呈

39、现不同的特征。办公市场目前以闽江北岸的海峡金融街CBD区域为主，由于该区域为福州市规划的新兴的商务集中区，大量新增供应云集于此，新建商务建筑的标准普遍较高，区域整体形象良好，商务聚集的正面效应显著，在片区市场中占有明显的优势地位。本项目虽地处南岸，但距离相隔不远，仍能在一定程度上受益于海峡金融街的辐射带动。住宅市场方面，闽江南北两岸在江景资源上差别较小，南岸在居住氛围上更胜一筹。综合来看，本项目所在片区以闽江为界，北岸商务氛围更优，南岸居住氛围更浓，总体看，项目所在片区对商务客户和中高端居住客户均有较强的吸引力。3.4 典型楼盘分析 （1）中庚·红鼎天下图3-12：项目位置示意图物业

40、类型：住宅、写字楼装修情况：毛坯标准层：约1100占地面积：约3.7万建筑规模：总建筑面积约11万，由6栋临江住宅和1栋写字楼组成容积率：2.5开盘时间：2012年7月交房时间：预计2014年12月销售价格：写字楼北侧观景户型约30000元/，南侧户型约26000-27000元/销售情况：截止2013年8月，写字楼已成交46套，共4891。项目特色：该项目单体规模较小（约2.7万），但公共设施配置标准较高，设有9.6米挑空大堂，外立面全部使用干挂石材，采用双银LOW-E玻璃及进口系统窗，并设有1300空中会所。由其标准层平面上多处预留的卫生间位置可看到，该项目有意为单元分割保留了一定的灵活性。

41、这一点从其选用户式中央空调也可以得到佐证。该项目具有与本项目类似的区位和景观条件，与本项目相比，红鼎天下的规模更小，在产品方向选择方面，该项目选择了一种更为灵活的操作方式，以扩大可覆盖的客群面。图3-13：中庚·红鼎天下效果图（2）世欧上江城图3-14：项目位置示意图物业类型：住宅装修情况：毛坯占地面积：82374建筑规模：总建筑面积约27万，总户数1405户容积率：2.5开盘时间：2011-10-14交房时间：2012年2月销售价格：二手房均价约21000元/，物业费2.2元/·月销售情况：已售罄。项目特色：该项目由13栋高层塔式住宅和一栋4层文化活动楼构成，与本项目隔鳌

42、峰大桥相望。住宅层高3米，架空层层高3.9-5.1米。受政府统一要求，项目采用公建类型外立面设计。户型面积100-300，使用率约80%。作为住宅项目，世欧上江城具有极为优越的景观资源一线江景和周边多个公园绿地资源。图3-15：世欧上江城效果图（3）申发大厦图3-16：项目位置示意图物业类型：写字楼物业级别：甲级装修情况：毛坯标准层：约2000占地面积：10084建筑规模：总建筑面积约80000容积率：6.2开盘时间：2011-10-14交房时间：已为现房销售价格：25000元/，一次性付款96折，按揭付款98折，物业费7.0元/·月销售情况：剩余少量房源项目特色：项目地理位置优越，

43、紧邻闽江，一线江景，与本项目隔江相望；项目具备良好的物业形象：130米的总建筑高度、独特的菱形建筑形态，辅以玻璃幕墙外立面。内部设有阳光中庭，办公区室内净高2.95米，单元划分灵活自由，可实现小户、半层、单层的多种面积分割。本项目与之相比，具有更明显的规模优势，区位条件大致相当，具有同等的景观优势。与之不同的是，申发大厦位于江北，更接近新兴的CBD区域，在商务氛围上更具优势。图3-17：申发大厦效果图图3-18：申发大厦楼层平面图3.5 市场总结从土地市场看，自2010年以来福州市成交办公/商业用地的规划建筑面积达618万。这批土地预计于2012年左右开始形成市场有效供应。考虑上述供应规模中一

44、定的商业比例及一定的写字楼自用/自持比例，预计可形成的写字楼有效供应约400万。参照2012年福州市写字楼年度销售量，预计到项目入市时点（2015年），上述有效供应量经市场吸纳后仍将有约220万的存量。考虑2013年下半年至2014年的新批写字楼供应，项目销售期内市场存量及新增供应量将达到约250万。写字楼市场将在若干年内保持供过于求的局面。第四章 项目分析及定位4.1 SWOT分析4.1.1 优势（1）一线江景，地块稀缺项目地处闽江南岸，紧邻南江滨西大道，享一线江景，是福州市区闽江两岸唯一可以定向出让的地块，稀缺性不言而喻。（2）交通便利、可达性好项目周边公路交通发达，公交便捷，地块的可达性

45、良好。地铁1号线建成通车后，可进一步改善项目交通条件。（3）土地基本为净地，整理难度低地块内部仅余若干栋现状多层楼房，已无人居住，拆迁难度低，周边道路通达，市政设施完善成熟，土地整理难度低。（4）地块规整，有利于规划设计地块内部平整，地块东西略长，沿江分布，形状较方正，有利于规划设计。（5）项目自身要求建设的高星级酒店对形象和品质均有提升作用高星级酒店对于写字楼物业的形象与品质提升均有直接作用。4.1.2 劣势（1）地块内需建设一座五星级酒店，并引入指定范围内的国际酒店品牌五星级酒店作为项目必须建设对象，地块规划条件中对酒店规模下限有明确要求，且要求在指定期限内引入指定九家国际顶尖酒店品牌的一

46、家。高星级酒店虽然符合地块所处区域长远上的市场需求，但建设要求规模的酒店，前期投入巨大，且需要较长的前期经营培育期方，经营难度高，投资回收期长。如采用自建并经营的方式，项目将背负沉重的资金压力。（2）现有规划条件下可建设规模较小项目用地面积约105亩，除去小学用地外，可建设用地约85亩。按现有规划条件（容积率2.5，限高70米等），地上可建设规模约14万。除去酒店后，可用于开发的建设规模较小，既不利于形成足够的规模，也不利于实现良好的经济收益。需对现有规划条件进行优化调整，方能实现较理想的经济收益。（3）周边商务氛围较弱，商务配套缺乏地块并不位于福州市现状或规划的商务集中区内，与规划中的海峡金

47、融街CBD隔江斜望。项目周边以居住氛围为主，商务配套缺乏。后期需依托自身实现商务配套功能。4.1.3 机会（1）海峡会展中心的带动和辐射作用海峡会展中心位于本项目以东，直线距离约3公里。海峡会展中心作为亚洲第二大、国内第一大单体会展中心，是福州甚至东南沿海目前最高水准的会议展览中心。其建设适应了海峡西岸经济区和福州城市建设的需求。高标准的大型会展中心可有效带动周边的商务、商业需求，对本项目形成利好机会。（2）新的行政办公中心的带动地块以东新建设的福州市行政办公中心，能够有力带动周边高档酒店需求。由于目前项目周边五星级酒店供应量有限，本项目需建设的五星级酒店将在一定程度上受益于行政办公中心的带动

48、作用。（3）福州城市经济发展向好，写字楼远期市场空间充足从长远看，福州写字楼市场空间充足，有利于引导购买者树立良好的投资信心，并对价格的长期走势起到有利作用。4.1.4 威胁（1）福州市写字楼市场集中放量导致短期内供过于求自2012年年中开始，福州市写字楼呈现集中放量特点，结合近年来商办类土地供应规模及市场去化速度预计，在项目销售周期内市场将有约250万的写字楼存量与新增供应。届时本项目将面临较直接激烈的市场竞争。（2）周边新兴CBD的竞争威胁福州写字楼市场未来将新增“海峡金融街”和“闽江北岸CBD”两大板块，其中前者紧邻本项目。新兴板块在规模聚集、配套完善度、商务氛围等方面易形成优势，从而对

49、本项目形成竞争威胁。4.1.5 综合分析本项目自身条件优势突出，稀缺价值显著，无明显硬伤条件，利于规划设计。在项目定位与规划设计环节需发挥自身优势，充分挖掘项目价值。项目用地性质及规划条件对可开发物业方向有了明确要求。在以写字楼为主要开发方向的前提下，本项目既面临外部市场中短期集中放量的竞争压力和邻近新兴CBD的竞争威胁，又需解决自身周边商务氛围缺乏、商务配套不足的现实困难。因此，结合上述项目SWOT分析，本项目主要需进行准确的市场定位，处理好与外部威胁的竞合关系，合理借势，错位竞争。4.2 客户定位福州市在售写字楼客群以自用型中小型企事业单位和个人投资客为主。此外，也包含部分世界500强企业

50、、大型国企、台资企业和外资企业的高端用户，以及集团型家族投资客。传统五四路CBD作为福州写字楼市场最具影响力的商务集中区，其写字楼客户以自用者居多，而新崛起的海峡金融街和闽江北商务区写字楼则以中小投资者居多，其中包括家族式的集体购买者。海峡金融街客户以原来在五四路金融商圈办公的企业迁入为主，闽江北商务区客群业态类别更为多元。二者共同吸纳了一部分对办公品质提升需求较大的原市区企事业单位，和一部分新增的大型国企、外企以及中小型内外资企业，海西建设带动的回归闽商，以及部分台资企业。世界500强和大型国企是各写字楼项目重点争夺客群；新兴写字楼集聚区域的客源大部分来自五四路CBD的外溢客群；投资客依然是

51、写字楼的主力客群。本项目与海峡金融街区域隔江相望，在客户构成上一定程度受其影响。预计本项目购买客户以福州本地客户为主（70%以上），外地客户为次要客户。从扩大客户覆盖面的角度出发，本项目客户拟定位于：购买目的：纯投资（预计约60%）、自用（含自用兼顾投资，预计约40%）物业用途：写字楼、商住灵活用途使用客户：大型客户预计占30%（大型国企为主，部分外企），中小型客户预计占70%（以各类中小型企业为主）。受邻近的东部政务办公中心和会展岛的影响，与政府、会展业相关联的周边服务型企业将成为本项目使用客户的重要组成部分。4.3 产品定位根据本项目地块规划条件，产品方向为写字楼和商业。（1）写字楼产品定

52、位写字楼产品分为两类：纯写字楼、灵活用途商住产品。纯写字楼定位于准甲级写字楼，面向大中型客户（包括大型国企为主，部分外企与事业单位）。产品采用标准写字楼平面，标准层面积建议控制在1200-1800。核心筒位于平面中部，可采用框架剪力墙结构，核心筒外围为可使用办公面积。单元分割灵活，最大可至整层。核心筒配置电梯、公共卫生间、设备间等。层高建议不低于4米，内部净高不低于2.6米。公共空间方面，需考虑高标准大堂空间与必要的共享空间。配套方面，需考虑自身配置足够规模的商务配套，如在底部楼层预留足够面积用以设置或引入商务中心、商务正餐、咖啡厅、银行等功能业态。灵活用途商住产品定位于商住两宜的灵活产品类型

53、。在物业外部形象、外立面用材、公共部分装修标准等方面与纯写字楼保持相同或类似标准并保持协调一致，主要区别在标准层面积、平面布置、单元分割方式、层高与设备设施配置标准等方面。（2）商业产品定位考虑地块所处区位的商业规划、周边物业氛围，本项目商业不宜定位于大型集中商业。建议定位于区域配套型商业，为项目自身及周边邻近区域提供商业配套功能。商业业态以商务配套为主，结合部分生活配套业态。如：商务正餐、快餐、咖啡、银行、电信类营业厅、精品超市、商务休闲服务类业态等。4.4 价格定位项目土地挂牌楼面价为4800元/，如不考虑土地成交溢价，这一价格水平相对本项目所处区位而言属较低水平，可为项目定价创造较充足的空间。因此项目价格定位主要考虑市场竞争性定价。（1）写字楼定价考虑项目入市时点，福州写字楼市场正值近年来办公/商业用地形成供应集中放量的阶段，预期市场竞争激烈；再考虑近年来写字楼市场价格整体较为平稳的走势，本项目宜通过竞争性定价追求较理想的去化周期，因此应参照现状市场价格，参照做基本持平处理。参照项目周边同类项目售价（申发大厦25000元/，中庚·红鼎天下26000-30000元/），考虑项目自身内部产品线差异，综合定价为25000元/。（2）商业定价参照周边在营商业租金情况与在售商业售价，以追求理想去化速度为主要出发点，制定有竞争性的价格，建议本项目商业销售均