XXXXXX项目策划案

1、XXXXXX项目策划案 xx商业连锁 策 划方 案 XX商业广场策划部 20XX年11月 一、前言 该项目编制的依据：1、政府发布相关数据 资料；2、进行市场调研获得的资料；3、XX大型超市运营 情况分析。二、项目概况： 1、项目名称：XXXX店 2、 项目地址：位于深圳市南山区XX街道商业老街与沙河路的 交汇处XXXX商业广场B栋一至三楼。3、项目规模及投资： 该项目建筑面积5000平方米，分为地上三层，每层1600平 方米，营业保守面积为4500平方米。项目总投资：320万 元。4、经营者：5、项目经营方式：采取自营占50%, 50% 租赁经营三、经营项目环境分析： 1、核心商圈：XXXX

2、 店占据着与城市引擎相匹配的城市核心商业位置，以XXXX 店为圆心，半径为公里的核心区，该区域内是XX人口最集 中、最密集的地带。人人乐、肯德基、麦当劳、天虹、近在 咫尺，行政单 位、银行、学校、邮政大厦、休闲广场、超市、专卖店 等遍布周边，平均客流量10万多人次，车流量5千多辆次。 作为城市中心新商圈，其商业的成长性不可估量，周边成熟 的高尚住宅、店铺及大型的公建配套设施形成辐射整个XX 的人流、物流、信息流、资金流的平台，2而商业广场18000 米的商业面积成为新商业中心的焦点。2 2、边缘商圈：XXXX 店边缘商圈为整个XX的商业核心，总人达三十多万之多， XX的进驻，必将改变周边市民的

3、消费习惯、消费质量，凸显 整个地区的生活品位。 综上所述，XX镇社会经济和运行 事态良好，第三产业持续增长，项目已“服务居民，方便顾 客”的经营方针与各级政府对于发展市场的思路相符，该项 目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提 供了可靠经济及社会政策保障。 四、市场及竞争对手分析1、市场分析 社会购买力和消费倾向分析XX街道是南山全区面积最 大的街道。辖区总人口约30万人，其中户籍人口 25000多 人。XX街道辖区内有麒麟山庄、麒麟山疗养院、深圳野生动 物园、XX湖度假村、XX水库管理处和新创维公司、爱普生 公司、奥林巴斯公司、海王药业、十六冶深圳分公司、东部 物业、大众物业

4、等大企业；有1所大学、3所中学、6所小学和1所幼 儿园。XX街道下辖11个社区和二个街道集体企业。截止20XX 年12月本辖区规模以上工业企业共有367家，企业规模以 上工业企业总产值是亿元，深圳大学城近在咫尺，高学历的消费人群也将对超市的发展做出巨大的推动作用。市场容 量和竞争对于分析（略）五、项目立地的条件分析1、地理 位置 XXXX店位于深圳市南山区XX街道商业老街与沙河 路的交汇处，地铁5号线、7号线站近在咫尺，可自穿梭于 城际空间；市区大巴B736路、122路、E17路、K354路 等 数十条公交线路穿行于本区域，到深圳各区域不需转乘即可 直达，与繁华近在咫尺。2、综合配套设施 除“

5、XXXX店”项目本身具有的配套设施外，该项目 所 处位置周边配套设施尚未完备，公司可以引进以 作补位，更好的为公司大项目提高效益，如：肯德基、麦当 劳。总之，形成良好的社会商业环境和氛围，这也是其他竞 争者所不具备或不完全具备的优势。六、 项目经营管理1、功能策划XXXX店基本定位为社 区店的实行标准化统一管理和高水准的服务的快速消 货区，以化妆品、黄金、玉器、品牌服装等为主 二楼：生 鲜超市区 食品类：休闲食品、膨化食品、奶粉、饼干、 烟酒、饮料、冷冻、干果、粮油、调味品、罐装制品、熟食、 特色小吃、糕点、主食厨房、面包、蛋糕房、腌制食品。生 鲜类：海鲜、水产、生肉、蔬菜、水果、豆制品、酱菜

6、、干 菜、蛋类。 三楼：日用超市区 百货类：洗涤日化、 办公文具、纸制品、陶瓷玻璃制品、日杂用品、不锈钢制品、 塑胶制品、箱包、体育用品、玩具、床上用费品和耐用消费品的综合超市。 楼层设置: -楼：超市百 品、针织、妇女 用品、图书音像、小家电。2、项目硬坏境：项目设计主 导思想上注重空间流畅行为学观念。总体布局具有较强的前 瞻性，内部通行便利，有两个主通行口，另外货物进出口一 处，配备电梯四部、货梯两部；二层增加引桥一个及二层 到一楼的台梯一步；三层设有卫生间一处，各层将 按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统 和自动报警、 喷淋设施； 和主体大厦配套设置集中供暖和 冷气设备； 采

7、用双回路供电； 设置电子监控保安和公司 损耗控制系统； 装修标准；3000平方米的停车场；增加 流动购物接送车；配备有800平方的仓库一个；外部：铝 合金饰面板标牌、LED电子展示促销屏、塑钢窗、玻璃板门; 内部：地面砖、节能储能式应急照明系统 卫生间：国外快餐连锁店厕所标准。 3、项目经营管理 经营管理策略：借助于XX广场的综合功能，将房地产 物业管理与商业服务紧密结合，采用国际化的商业服务标 准，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客满意。 经营 管理模式：对经营利润实行目标管理，把企业目标、部 门目标和个人目标密切联系起来，达到同径效果，使下 接目标能保证上位目标的完成。也就是说形成开发投资

8、者、 目标管理者、供应商之间三位一体的利益链，建立市场规则 下的一荣俱荣、一损俱损利益关系。 总之，“XX”超 市项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过 具有较高水平的经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟 通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销 售促进、人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划； 确立具有操作性的流程和规则使各项业务有 章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流 程规则推动和发展。 七、项目市场策略： 1、招商渠 道和招商方式2、市场推广：根据超市项目的目标客户， 以如下手段予以市场推广：形象宣传一着力政府和媒体关 注的地方，突出卖点，予以宣传

9、 实用宣传一针对承租潜 在客户，以散发宣传单的形式予以宣传； 公关活动。 八、 项目 的投资分析 1、项目投资超市投资预算表 一次 开一范围：装修、改造、电力工程办投资 科目数 固定资产范围：发电机组、卖场陈列工具、电脑、软件、 办公家二投资部份具、空调等。一次性开办投资合 3、 企业招牌 4、企业招牌射灯 5、 店内装饰布置 6、 店内气氛布置 7、灯光电线 8、 网络布线工程 9、 广播系统 10、其它 11、 地板 12、消防 量/面积单价金额天花1、 修补2、生鲜区下水道 计共科目数量单价金额22项投资金额为 收银软件 1套 POS收款二10台 机1、收银台10台 2、 防盗系统2套

10、后台服务3、1台 器4、办公电脑4 台 5、打印机2台 6、电子秤5台 UPS不间7、 6台 断电源UPS不间断电源8、1台 （服务器用）立 柜、岛柜、9、 鲜肉柜、10、200组 超市货架 生 鲜区陈11、 列道具超市区促12、 销陈列台服务 台、13、 名烟名酒柜14、 存包柜15、200只 购物篮16、 空调17、1 台 打卡机18、 办公家具19、 其它20、 电 梯4条22、 合计 前期开办及备用金三 /采购资金 前期开办1、 费用 零钞备用2、 金 商品采购3、 资金4、合计 四房屋租金 五、合计投资 2、 收益期财务计划预估表 各项支出预估表指标名称金 额指标名称金额待摊费用摊销

11、一次性开固定资产折旧费 用年）水电费工资税金广告快讯费房屋租金 福利费服装费邮电费办公费运输费公共关 系费 包装费物料费 用保险费 促销费用员工 保险 商品损耗 其他 合计支出 合计支出共计17 项，年财务计划支岀600万元 各项收入预估表（1）指标 名称金额毛利率毛利额销售收入3, 14% 铺位岀租 收 100% 入 外场出租收 100% 入 年节费用 通道费 100% 物料回收费各 项收入共计4项，合计金额为780万元年收益180万 元 30,理论收回投资周期为个月 九、投资方式 1、 XX直营2、加盟XX XX特许授权；供应商系统的提供与支 持；管理团队组建；店面的开业指导及后期的培训； 十、展望未来 地处XX新区腹地的-“XX”超市， 依托于 精良的硬件设施、完善的服务功能和先进的管理手段， 以正在逐渐回升的宏观经济形势和迅速增长的社会购买力、 市场需求作保证，必将产生十分良好的经济效益。即使规 划出实现赢利180万元/年的目标。因此，该项目在经济效 益上是可行的。在社会效益方面，该项目的实现，一