江苏省无锡市城市理解报告（75页）

1、无锡市城市理解报告融侨集团拓展部2010年1月1823日目录第一部分【城市理解篇】 04一、城市概况 04（一）地理、人口及交通条件04（二）历史沿革 05（三）区域属性 06（四）城市建设与公共事业07（五）综合实力 08（六）城市空间布局11（七）规划发展 12（八）锡东新城规划20（九）无锡市轨道交通规划24二、经济运行与人民生活 26（一）经济运行 26（二）人民生活 28第二部分【市场理解篇】31一、无锡市房地产市场发展31二、2009年锡房市场综述 32（一）2009年锡房市场运行情况32（二）2009年锡房市场运行形势成因分析 33（三）2010年锡房市场趋势预测34三、无锡房地

2、产市场状况 35（一）商品房市场 35（二）二手房市场 39（三）土地市场 40四、分区市场简析 42（一）印象无锡 43（二）市场动态 47第三部分【政府理解篇】52一、原则方针52二、土地方针52（一）土地出让政策52（二）预售政策52三、土地获取形式53（一）招投标53（二）拍卖53（三）挂牌53四、土地计划 53五、付款方式 53六、土地出口 54七、经营性用地容积率调整管理规定摘要 54第四部分【竞争对手篇】55一、现有开发企业 55二、2009年中国房地产销售额百亿企业 55三、2009年百亿房企无锡拿地情况一览 56四、2009年百亿房企无锡楼盘一览 57五、对集团形成竞争的在锡

3、知名房企 59（一）香港知名在锡企业59（二）内地知名在锡企业60第五部分【土地理解篇】63一、无锡市国土资源局2010年第一批国有用地挂牌出让公告 63二、土地储备中心推介的地块汇总 69三、推介土地总面积超过20万且以住宅为主的项目 70备注：1、本报告所有数据均来自于市国土、规划、房产、统计等部门2、本报告为集团内部研究成果，未经许可，禁止外传及用作它途第一部分【城市理解篇】一、城市概况（一）地理、人口及交通条件无锡市，别名梁溪，简称锡。地处长江三角洲江湖走廊部分，江苏省东南部，沪宁铁路中段；东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，离南京183公里；北临长江，与泰州

4、所辖的靖江市隔江相望。1、区域位置无锡市为江苏省辖市，全市总面积为4787.61平方公里（市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里里）。目前无锡市分为崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区7个行政区以及江阴、宜兴2个县级市。2、面积及行政区划3、市域综合交通无锡是区位条件优越的区域性交通纽带城市，是沟通长江南北和苏皖浙的重要交通节点，公路、铁路及河道运输十分发达。对外：1、轨道交通和航空港依托苏南国际机场、高速铁路、沪宁铁路、城际铁路、新长铁路等构建苏锡常地区的对外交通中心。2、航道和港口以沿江发展和对外开放港口为基础，以三纵三横沿岸港口为重点，建设设施先进，功能完善便捷的枢

5、纽港区和物流园区。对内：1、公路市域构建“三纵八横”高速公路主骨架，并形成高速环城线。配以“八纵九横”公路次骨架，促进城乡统筹协调发展。2、道路市区构建“主辅两环+八射”的城市快速路网，各级道路形成“方格网”与“自由式”相结合的城市道路交通网络。2008年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05，人口死亡率7.05，人口自然增长率为0.00。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。人均期望寿命77.12岁。4、人口状况（二）历史沿革无锡始于西汉高祖五年(公元前202年)建县，属会稽郡。三国时，孙吴废无锡县，分无锡县以西为屯田，置毗陵典农校尉。西晋太康二年(281年)复

6、置无锡县，属毗陵郡。元元贞元年(1295年)升无锡为州，属江浙行中书省常州路。明洪武元年(1368年)又降州为县，属中书省常州府。清雍正二年(1724年)，分无锡县为无锡、金匮两县，均属常州府。民国元年(1912年)两县仍合而为一，复称无锡县，属苏常道。民国16年(1927年)，无锡县直属江苏省。1949年4月23日无锡解放后，分无锡县为无锡市、无锡县，无锡市直属苏南区。1953年建江苏省，无锡市为省辖市。1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。1987年4月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市。2001年1月，撤锡山市（原无锡县）设锡山区、惠山

7、区。（三）区域属性1、区域特性无锡地理位置优越，是全国重点旅游城市。无锡正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地，技术创新基地，旅游度假基地。2、支柱产业按国家统计局高新技术产业的口径，工业是无锡国民经济的主体，其现阶段的的支柱产业是指高档纺织及服装加工、精密机械及汽车配套工业、电子信息及高档家电业、特色冶金及金属制品业、精细化工及生物医药业等。3、旅游业2008年共接待旅游、参观、访问及从事各项活动的入境游客64.96万人次，比上年下降14.7%；接待国内游客3682.44万人次，比上年增长9.9%。旅游总收入达520.30亿元，比上年增长16.7%。全市拥有年接待游客10万人以上的景区

8、35个，国家5a级景区1家，国家4a级景区13家，3a级景区8家，2a级景区12家。年末全市星级宾馆已达63家，其中五星级宾馆6家，四星级宾馆18家。4、房地产业2008年房地产业实现增加值140.94亿元，比上年下降4.1%。完成房地产开发投资449.72亿元，比上年增长18.9%，商品房施工面积为3333.96万平方米，比上年增长23.0%，竣工面积711.39万平方米，比上年下降3.5%。全年商品房销售面积537.35万平方米，比上年下降30.0%，商品房实际销售额288.85亿元，比上年下降17.7%。（四）城市建设与公共事业1、“五大新城”的建设同时发力高起点高标准编制规划、建设路网

9、基础设施、整治生态环境、集聚优势产业，经过几年的实践，虽然五大新城建设已取得初步成效。但是建设五大新城是无锡市实现基本现代化、推动优化发展的客观要求，也是抓住当前发展机遇的需要，对打破城乡二元结构，优化城乡布局，优化产业结构具有十分重要的战略意义。市委书记杨卫泽在政府工作会上的发言五大新城分别是：太湖新城、蠡湖新城、锡东新城、江阴临港新城、宜兴环科新城2、大力培育战略性新兴产业2010年将加快推进国家传感网创新示范区和传感信息中心建设，切实研究、制定和实施促进传感网产业加快发展的政策措施，继续引进科研院所、电讯营运商来锡设立相关研发和营运机构与平台，建立物联网数据中心和计算中心，引进和孵化传感

10、器关键器件制造企业。此外，还将加快建设无锡微纳传感网创新园、信息服务园，重点实施机场安防、环保监测、智能电网、智能家居等感知应用示范项目，加快提升物联网研发、人才、产业和应用的集聚效应。3、环境、就业等方面大力改善在环境保护建设方面通过新增造林绿化面积、新增城市绿地、加强大气环境综合整治对生态进行修复和节能减排。继续推进直湖港等13条入湖主要河道整治，确保国控、省控断面水质稳定达标。 积极推进“湖滨生态景观带”、“环城运河风光带”、梁塘河湿地公园等八个湿地公园建设。全面开展建设工地扬尘污染治理，扩大烟尘控制区范围，逐步提高机动车尾气排放标准，全市空气质量良好以上天数达到94%以上。而在公共服务

11、均衡发展方向，还将大力实施教育优先战略，加强卫生服务体系建设，同时加快体育事业发展，完善社会福利体系建设。建成投用市二院病房综合楼，开工建设市四院门急诊综合楼。加快残疾人托养机构建设，建立健全残疾人特困救助机制，年内建设完成市儿童福利院。逐步提高新农保养老金、城镇老年居民养老补贴标准。4、城市综合交通建设工程机场：扩建无锡机场航道：整治航道11公里，投资估算2.3亿港口：新建下甸桥港区货场：扩建锡北货运站，新建新区、下甸桥、锡东及锡南四个货运站轨道交通：启动建设轨道1号线（堰桥雪浪）、2号线（洛社安镇）公共停车场：在主城区建设一批社会停车场，整治非法占用配建停车设施，提高新建项目停车场配建比例

12、公共交通：建设一批公交停车场和首末站，优化线路，开辟公交专用道城际铁路：41公里沪宁城际铁路高速公路：完成“环形十字”字型高速公路网建设，共88公里，投资估算74亿等级公路：锡澄路、沪宜线、锡沙路、锡太路、312国道改线，共115公里，投资估算30亿城市快速路：建设内环和射线，启动快速外环（辅环）建设，新建改建城市快速路共99公里城市主次干道：配合功能性载体建设，新建改建一批城市主次干道，共237.4公里，投资估算133亿支 路 网：结合旧城改造，加强建设（五）综合实力1、经济实力2008年全市实现地区生产总值4419.50亿元，按常住人口计算人均生产总值73053元，按现行汇率折算达1068

13、9美元。2、财政收入2008年全市完成财政总收入909.16亿元，比上年增长28.6%。财政总收入占地区生产总值的比重为20.6%，比上年提高2.3个百分点。一般预算支出341.38亿元，比上年增长26.1%；基金预算支出184.38亿元，比上年增长63.8%。3、2008年无锡在全国以及江苏省的地位相关指标名称08年在全省所占比重当年在全国所占比重总人口7.96%0.4%土地面积4.79%0.05%国内生产总值14.73%1.47%第三产业增加值15.83%1.50%财政收入12.79%1.48%全部工业增加值15.22%1.74%全社会固定资产投资12.46%1.09%社会消费品零售总额1

14、4.40%1.28%进出口总额14.28%2.19%出口15.03%2.51%外商直接投资12.61%3.43%4、无锡在长三角城市群的地位a、地区生产总值排名长三角16个城市地区生产总值排序表城市名称2008年总量位次比07年净增增量位次增幅增幅位次上海市13698.1511509.1519.714南京市37756491612.19无锡市4419.54560.5412.48常州市2202.239321.23812.47苏州市6701.2921000.29212.56南通市2510.137398.13713.34扬州市1573.2912261.29913.43镇江市1408.1413201.1

15、41312.85泰州市1394.214192.21413.52杭州市4781.163681.1631110宁波市3964.15529.1510.113嘉兴市1815.311230.31210.711湖州市1034.8915142.891510.612绍兴市2222.958250.9510916舟山市490.251681.251614.51台州市1965.2710243.27119.615合  计53955.857093.85从上表数据可以得到如下判断：（1）2008年长三角地区的16个城市地区生产总值稳步攀升，由2007年的46862亿元增至2008年的53955.89亿元，突破50

16、000亿大关，净增7093.85亿元。（2）国内生产总值增量无锡快于其他城市。由于基数的不同，gdp增量也就必然存在差异。增量超过560亿元的城市有3家，上海以增量1509.15亿元居首，苏州紧随其后，增量为1000.29亿元，杭州以增量681.16亿位居第三，无锡增量241.59亿元，位列第四。（3）国内生产总值增幅无锡排第8位。由于08年受国际经济大环境的影响，增幅名次从2002的第6位下降两位。b、城市居民可支配收入与消费支出的排名长三角16个城市可支配收入与消费支出一览表收入排名城市可支配收入（元）增幅(%)支出排名城市消费支出（元）增幅(%)1上海市2667512.91上海市1939

17、812.42宁波市2530413.42杭州市1671912.23台州市241818.73宁波市1637917.74杭州市2410411.14台州市157150.35苏州市2386712.35苏州市151838.86无锡市23605136南京市15133147绍兴市235098.27常州市149678.58南京市2312313.88绍兴市1483713.59舟山市2225712.19嘉兴市1449711.410湖州市218228.910舟山市1428810.111常州市2159213.111湖州市142339.412嘉兴市2117710.112无锡市1356310.713镇江市1904413.5

18、13镇江市122171.714南通市1890314.914南通市116131415扬州市1739815.515扬州市1156219.216泰州市1719815.116泰州市1098521.8从上表数据可以得到以下判断：从收入上来看虽然工薪收入阶层为主体，但可支配收入增幅较快，回顾2003-2004年，无锡市的可支配收入已经翻了一倍多，收入排名已从当年的第9位跃升到第6位。从支出上来看地区之间的消费水平差异明显，受国际金融危机和国内经济环境变化的影响，城市居民对未来收入的预期较为谨慎，消费行为进一步趋向理性。2008年，长三角地区城市居民人均消费支出虽然保持两位的增长，但增长幅度大多低于可支配收

19、入。（六）城市空间布局1、城中板块功能定位：商务商贸文化居住中心城区空间结构：一主三副建设重点：以崇安商务商贸区、广益特色片区、古运河特色片区、凤翔特色片区、太湖广场为载体，成片综合改造；基本完成工业退城进园；完善文、教、体、卫和社区配套；形成顺畅的交通网络骨架；加强城中村改造和拆迁安置房建设，实现全域城市化和现代化2、滨湖板块功能定位：著名的风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区空间结构：两城、两区、一镇、若干郊区社区建设重点：加快河埒地区改造；加强蠡湖地区和太湖新城建设，重点建设太湖新城中心商务区、蠡湖休闲商务区、太湖国际科技园、太湖创意产业园、工业设计园、国家动

20、漫产业基地、太湖科教园等功能载体；加大马山太湖国家旅游度假区和太湖山水城旅游度假区的建设开发力度；推进西山、军北、闾江郊区社区建设。3、新区板块功能定位：创新型国际化科技新城空间结构：一主、两副、若干郊区社区建设重点：加强产业园区的开发和硕放鸿山地区的整合；重点建设高新技术产业中心、物流中心、空港地区和“三泰一址”历史文化保护工程；推进东坊桥郊区社区建设。4、锡山板块功能定位：区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区空间结构：一城、三镇、若干郊区社区建设重点：加快东亭、东北塘地区的一体化发展建设；做好安镇高速铁路站场地区规划研究；突破推进安镇羊尖地区的功能性基础设施建设；

21、推进东升、宛山、鹅湖三个郊区社区建设。 5、惠山板块功能定位：无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区空间结构：一城、一区、三镇、若干郊区社区建设重点：重点建设惠山新城地区和洛社居住商贸区；推进黄泥坝、蓉新、保健三个郊区社区建设。6、宜兴板块功能定位：苏、浙、皖交界地重要的工业城市、交通枢纽，华东地区的生态旅游城市、商品流通中心和信息中心，国内外有较大影响的陶瓷产区、环保产业生产和服务基地空间结构：四城、四镇、若干郊区社区建设重点：向西建设环科新城，建成环保产业园、建设大学科技园、半导体光电产业园、“3r”工业村和配套商住区，启动出口加工区；向北抓住设立省级经济技术开发区和无锡新区分

22、区的有利时机，重点发展城北工业园区和物流园区；向东建设东氿新城。7、江阴板块功能定位：沿江先进制造业基地、现代化工业港口城市、交通枢纽城市和山水历史文化名城空间结构：三城、两镇、若干郊区社区建设重点：港城联动、内外联动，中心城区重点建设香山科技新区，调整置换老港区，结合沿江风光带建设滨江生活休闲区和商住商务区，提升中心城区的综合服务功能；向西发展沿江港口经济，建设临港新城；向东整合发展，建设澄东新城，发展工业集群；澄南地区重点建设崤岐农业观光旅游区、徐霞客湿地公园和五福岛湿地公园，发展生态农业观光旅游产业；澄东南地区整合发展，形成特色产业。（七）规划发展1、崇安次分区规划（城市副中心）崇安区位

23、于无锡市区中部，占据城中分区腹地，总面积17.59 km2，下辖6个街道办事处，设42个社区（村）居委，人口18.5万。崇安区是无锡市的商贸、金融、政治、文化中心和历代县、市政府的所在地。从现状的发展建设情况，崇安区可以分成三大片：铁路以内，核心区部分：是无锡市现在的行政文化和商业贸易的中心；铁路以北以东，312国道以内及重要道路的沿线：是建成时期较早的居住区、存在一定污染的工业企业以及大型市场相混杂的用地；312国道以外的地区：属于以前广益镇的用地，以农村用地和市场用地为主功能定位繁荣舒适的城市公共活动中心。历史悠久的文化艺术集中区。功能完善的商贸居住综合区。城市用地发展的功能结构为：“一内

24、一外，以点带面；三区四片，扇形展开”。“一内一外，以点带面”以铁路为界，形成一内一外两大片区，以核心区这个点，带动整个崇安区面上的发展。“三区四片，扇形展开”是指火车站商贸区，北部物流园区和东部锡沪路商贸区三个产业片区和以江海路、锡沪路为界形成的四片居住片。它们由中心区向外以扇形的结构展开，形成一个多圈多层多块，与十字商业街区相结合的功能结构。社区配套：崇安区划分为三个一级社区，下辖六个二级社区2、滨湖综合发展区规划（城市南进的重点区域）滨湖综合发展区拥有良好的区位优势，丰富的风景资源和初具规模的产业特色，是无锡市推进“城市南进、产业北移”城市发展战略的重点地区，是无锡市建设滨湖城市的重点区域

25、，是建设山水城、生态城的标志性板块。滨湖综合发展区规划成为无锡的行政文化中心、无锡的商务服务中心、无锡的科教研发中心、无锡的旅游度假中心、先进的设计创意中心等“五中心”。将滨湖综合发展区建成国内外著名的风景旅游区、高效的高新技术产业区、繁荣的商贸服务区、现代化的都市生态农业区、体现现代城市风貌的无锡新城区等“五大区”。3、新区总体发展规划（国际化科技新城区域）规划范围北起太湖大道，南至望虞河，西至京杭大运河、古运河，东至鸿山镇行政范围，总用地面积198.3平方公里。规划定位以产业特点鲜明、区域功能完善、人文环境优越、经济社会和谐为主要特点的长三角示范、国内领先、国际一流的创新型国际化科技新城。

26、发展目标国际先进制造业集聚区，国家科技创新先导区，苏南国际物流集散区，和谐宜人新无锡样板区。总体结构“一带、两区、三轴、四个组合”。一带生态农业和历史保护走廊；两区高新产业区（）和高新产业拓展区（b区、c区）；三轴中心跨越发展轴（长江路），区域联动发展轴（新华路），人文生态发展轴（伯渎港）；四个组合高新a区和长江社区、商业文化区，高新b区和梅村社区、鸿梅社区，高新c区和鸿山社区，空港产业区和硕放社区。人口规模至2010年60万人口；远期至2020年80万人口。4、南长次分区规划（现代化商务与居住城区）该区域位于无锡市中心南部，是无锡老城区的“南大门”，西侧与滨湖区隔骂蠡港相望，南至梁塘河，东接

27、无锡新区，北接崇安区。全区面积24.45平方公里，下辖迎龙桥、南禅寺、清名桥、金星、扬名和金匮6个街道。现状城市建设用地约20.99平方公里。规划城市建设用地面积22.33平方公里，规划人口规模为50万人。次分定位为以现代商务办公和居住功能为主的现代化城区。规划以商贸服务业、物流业和旅游业等现代服务业为支柱，通过提升产业结构、整合空间结构、改善人居环境，把南长建设成为具有文化特色的集现代商务办公和居住为一体的特色城区。规划顺应城市结构发展的要求，结合南长区自身南北向布局的形态特征，构建“双十字”型的空间发展主轴，建设太湖广场商务中心，整合用地布局，形成“一心、一城、两带、三轴、六社区”的空间格

28、局，以新城建设带动老城的更新发展，满足城市动态发展的要求。一心太湖广场为核心的城市商务中心一城“南长新城”两带以新、老运河为载体的两条景观带三轴以清扬路、红星路-苏锡路为主要骨架的两条南北向发展轴和以太湖大道为主要骨架的东西向发展轴六社区指结合现状行政街道范围划分出来的六个一级社区（五爱一级社区、南禅寺一级社区、清名一级社区、金匮一级社区、金星一级社区和扬名一级社区）规划通过理顺道路系统、强化干道骨架、完善二级网络，增加支路等措施来完善交通系统，次分区的道路系统由快速路、主干道、次干道和支路四个层次组成。规划重点加强居住区内游憩绿地的建设，并结合梁塘河湿地生态公园、城区公园、滨河绿带、道路绿化

29、带等，构成多样化城市绿地系统，创造优美的城市生态环境。5、北塘次分区规划（水岸文化居住区）北塘次分区南部为滨湖区和南长区，东部为崇安区，北部和西部分别为惠山区的堰桥镇和钱桥镇，规划总用地面积为31.40平方公里。规划至远期建设用地规模将达到2936.50公顷，规划人口规模为40.2万人。北塘区的功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区。北塘次分区的规划结构可以概括为“两带三尖、两心两区、三片两园”。经规划调整，北塘区共划分为4个一级社区和11个二级社区，4个一级社区分别是黄巷一级社区、北大街一级社区、惠山一级

30、社区、山北一级社区。北塘区对外交通有沪宁铁路和京杭大运河，其内部道路网由城市快速干道、主干道、次干道、支路四级道路构成，其中主干道呈“四横四纵”的总体格局。规划绿地由公共绿地和生产防护绿地构成，规划绿地面积总用地601.37公顷，占总用地的19.15%。其中公共绿地总用地155.44公顷，人均公共绿地3.9平方米，生产防护绿地总面积445.93公顷。北塘区规划绿化覆盖率达到38%。公共绿地由公园和街头绿地构成，包括5个市区级公园、5个一级社区级公园和22个街头绿地、小游园。6、锡山综合发展区（锡东新城是区域的重中之重）锡山区位于无锡市东部，总面积395.76平方公里，辖7个建制镇，11个居委会

31、，116个行政村，2110个自然村。 现状总人口51.30万人，非农业人口25.42万人，城镇化水平49.54%。户籍总人口36.62万人，城镇人口5.78万人，户籍城镇化水平15.78%。现状总建设用地99.47平方公里，其中城镇建成区48.03平方公里，农村及其它建设用地51.44平方公里。规划形成“1个新城 3个新市镇+20个新型农村社区”的二级城镇空间结构体系。规划远景人口规模：95.1万人。其中城镇人口89万人，新型农村社区人口6.1万人。城市化率：93.59%。规划远景建设用地规模：160.36平方公里。其中城镇建设用地153.33平方公里，农村社区用地4.58平方公里，镇区外围市

32、政用地2.45平方公里。7、惠山综合发展区规划（制造业基地，交通枢纽、商贸物流的集散地）惠山区位于无锡市西部，北邻江阴，西靠武进，东与锡山区、崇安区接壤，南与滨湖区、太湖水仅一山之隔。惠山综合发展区范围为惠山区行政辖区范围，总面积328平方公里。人口规模：预测到2020年全区总人口约80万，远景全区总人口约100万；用地规模：远期总建设用地面积122.57 km2，远景总建设用地面积184.25 km2。是承担主城区制造业转移的重要区域以及无锡大力发展制造业的后方基地；是大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地；是为市中心区人口疏散提供宜人的居住地；是重要的都市型生态农业观光区。根据惠山区现状城镇的

33、分布特点及无锡市城市总体规划和无锡市区“1城6新市镇”的宏观架构，确定惠山区的目标形态：即“1城1片区3新市镇+16个村庄集群”的二级结构体系。1城指惠山新城，为无锡主城的北向延伸，其功能是未来惠山区行政、文化、体育、商贸等的区级中心，是惠山区的新城。1片区3新市镇1片区即钱桥片区,为主城区山北分区的西向延伸，沿山发展，形成本规划中的沿山带状分布，是本区域南部中心。玉祁-前洲新市镇成为西北部的中心；洛社新市镇为中部的中心；阳山联合滨湖区的胡埭形成城镇新市镇，为西南部中心；16个村庄集群在惠山区城镇规划建设范围外布局了16个村庄集群，以满足农业规模化经营。（八）锡东新城规划1、锡东新城总体规划锡

34、东新城位于无锡市东部，是无锡市重点打造的城市副中心之一，与太湖新城、蠡湖新城、江阴临港新城和宜兴环科新城并称为无锡“ 五大新城 ”，并将成为锡山的政治经济文化中心。 作为无锡东部的对外窗口，锡东新城将成为未来承接上海，联系京沪的主阵地和战略前沿，其规划总面积125平方公里， 城市建设用地75平方公里，生态绿地50平方公里，人均公共绿地达到18平方米，未来可容纳50万居住人口，提供55万个就业岗位。高铁商务区位于锡东新城的中部，开发范围北至北中路，东至走马塘，西、南至春丰河， 总规划面积45.62平方公里，依托京沪高铁站点，重点发展总部经济、服务外包、休闲旅游、商务居住、国际社区等高端服务业。东

35、西两侧为锡山经济开发区产业园，为商务区提供了强有力的产业支撑。无锡高铁商务区坚持高起点规划策划、高水平开发建设、高标准招商引资，将打造成为无锡东部宜居、宜人、宜商的一座现代化新城。2、产业定位高铁商务区作为锡东新城的核心组成部分，将依托京沪高铁站建设和东部 s-park 和西部 v-park 的产业支撑，坚持高起点规划、高标准建设、高定位招商，努力实现形成锡东新城三大板块“一核带动、两翼齐飞”的联动发展新格局，重点发展总部经济、服务外包、旅游休闲、商务居住、国际社区等高端服务业为重点。 总部经济：总部经济办公区、研发 / 孵化中心、数字化办公楼 服务外包：滨水 doho 创意园区、信息技术服务

36、 旅游休闲：亲子乐园、主题公园、极限运动 商务居住：星级酒店、商务中心、城市商务酒店国际社区：高端生态住宅、国际标准式公寓、 ceo 官邸商务商业区： 以高铁站台为核心，重点发展服务业和商业 高端国际社区： 国际综合社区，通过核心功能的导入，形成具有特色的高端住宅社区。 休闲旅游区： 自然山地、郊野公园结合户外运动，形成两大特色生态旅游片区。 行政办公区： 锡山区行政职能部门集聚区3、区域交通高速铁路：京沪高铁将于2011年正式投入运营，23分钟可达上海，3.5小时可达北京。 城际铁路：沪宁城际铁路将于2010 年5月正式投入运营，上海直达南京的列车最快只需 72 分钟。沪宁城铁分别无锡洛社、

37、火车站及新区设三个站，其中新区站距离京沪高铁无锡站仅 10 公里，车程 15 分钟。轨道交通：轨道2 号线全长 25.41 公里 ，共设 20 个站点，为贯穿无锡城市东西的一条城市快速轨道交通线路，东起锡东新城高铁商务区无锡站，西止于梅园站，沿途穿越锡东新城、广益新城、中心商务区、河埒口商务区等城市重要区域。 规划中的轨道4号线东起京沪高铁无锡站，向南经过无锡机场，并穿越太湖新，最终到达无锡城北地区。 公路路网：锡沪路、东安大道、锡山大道东西连接，新锡路、新华路、锡东大道南北贯通，沪宁高速、锡张高速、锡昆高速环绕周边，公路交通四通八达。   10分钟以内至无锡市快速内环  

38、 20分钟以内至太湖新城、蠡湖新城   30分钟1小时至江阴、宜兴、张家港、常熟 空中航线：无锡空港近在咫尺(快速路10分钟抵达)，每天有二十多个航班飞往国内主要城市、港澳地区及日本大阪等地。4、基础设施商务区将按照“五年成框架，十年出形象”的目标，加快推进交通路网、拆迁安置和载体平台建设，完善功能配套，培育高端产业，三年内基本完成10平方公里启动区（锡沪路以南，吼山路以东，安南大道以北，锡东大道以西区域）以路网和环境为重点的基础设施建设，同时，高标准实施围绕九里河生态走廊建设，全面拉开商务区45.62平方公里范围内的道路框架，以通畅的交通网络、优美的景观绿化、配套的城市功能，迎接2

39、011年京沪高铁的全线开通营运。5、招商政策锡东新城高铁 商务区坚持以“惠商、亲商、安商、富商”为宗旨，尽力为海内外投资者提供优越的投资环境、政策环境、法治环境和服务环境。目前锡东新城高铁商务区已建立 “审批不出新城”的行政服务体系，对所有投资入驻项目实行“一站式”服务，对锡东新城高铁商务区功能培育有重大推动作用的项目，可实行“一事一议”政策，全力保障投资者第一时间完成审批。（九）无锡市轨道交通规划1、轨道交通的远景规划a、一号线线网中1号线北起堰桥，南至雪浪；途径规划凤宾路、火车站、三阳广场、清扬路、太湖新城新cbd以及大学城等重要站点。线路走向基本位于无锡市南北向主要交通走廊及城市发展轴上

40、。1号线走向既能缓解现状交通矛盾，又能带动惠山新城、太湖新城地区的发展。b、二号线、三号线2号线起点为梅园，终点为安镇。安镇以东，利用规划的至常熟城际铁路。3号线西端起点暂定洛社，终点为无锡机场。c、四号线4号线起点凤翔路天河站，同时结合无锡用地和道路规划，蠡湖新城、滨湖新城的线路走向，青祁路的规划高架道路，4号线从河埒口至五里湖段线路走蠡溪路。考虑到2020年1、2、3号线建成后，无锡城市中心区与二级中心区均有轨道交通联接，而联接蠡湖地区的4号线建设时序相对较晚，为方便蠡湖新城居民出行，促进太湖新城建设，结合城市财力和轨道交通建设强度，拟对4号线采取分期建设，分段运营的方式。2020年前建成

41、4号线一期工程河埒口至红力段线路，远景向两端延伸。d、五号线考虑到5号线是为承担主城区东南地区的交通需求，并发挥连接东北部组团的交通轴的功能，支援太湖大道南侧沿线地区的开发和东亭、新区商贸中心的开发而规划的线路。其在轨道线网中是起联络及填补线网空白的作用，其建设时序相对靠后。新5号线起点为蠡湖站，终点为东北塘。途经体育中心、金城路、太湖花园、东亭等重要站点。e、规划线网概况调整后的无锡市轨道交通线网由5条线组成，设车站111座。2、2015年以前完成1、2号的建设无锡市轨道交通1号线工程通过市中心，连接新城区及大型居住区，对加快城市现代化建设，改善城市环境，促进经济发展都将发挥重要的作用。预计

42、2014年底建成1号线堰桥至雪浪并开通运行；2015年建成2号线梅园至无锡高速站段。至2015年，轨道交通线网总长为56.11公司，车站45座。目前无锡市轨道交通1号线工程已于2009年12月正式开工建设。二、经济运行与人民生活（一）经济运行1、国内生产总值全市实现地区生产总值4419.50亿元，按可比价格计算，比上年增长12.4%。占全省比重14.73%。按常住人口计算人均生产总值73053元，按现行汇率折算达10689美元。仅次于苏州位列全省第二。无锡历年来国内生产总值（单位：亿元）年份200320042005200620072008国内生产总值1901.222350.002805.003

43、300.003858.004419.50比上年增长15.40%17.40%15.10%15.30%15.30%12.40%无锡历年国内生产总值图（亿元）2、产业结构2008年第三产业1809.93亿元，占国内生产总值比重为40.95，增幅13.80%；2008年第二产业2546.57亿元，占国内生产总值比重为57.62，增幅11.70%；2008年第一产业63.00亿元，占国内生产总值比重为1.43%，增幅3.80%。三次产业比重从2000年的3.9：58.7：37.4转变为1.43：57.62：40.95，产业结构演替呈现出第二产业主导向二三产业并举格局转变，符合世界产业结构演变的一般规律，

44、表现出步入后工业化城市的部分特征。但是第三产业的发展并不是很迅速，按照发达城市的第三产业所占国内生产总值的60%以上的比例来看，40.95%还是有相当的差距的。3、固定资产投资全年全社会固定资产投资完成1877.02亿元，比上年增长12.1%。占全省12.46%分产业投向：第一产业投资6.37亿元，比上年增长198.6%，第二产业投资945.66亿元，比上年增长6.8%，第三产业投资924.99亿元，比上年增长17.6%。全年房地产业实现增加值140.94亿元，比上年下降4.1%。完成房地产开发投资449.72亿元，比上年增长18.9%，商品房施工面积为3333.96万平方米，比上年增长23.

45、0%，竣工面积711.39万平方米，比上年下降3.5%。全年商品房销售面积537.35万平方米，比上年下降30.0%，商品房实际销售额288.85亿元，比上年下降17.7%。无锡历年来固定资产投资（单位：亿元）年份200320042005200620072008固定资产投资893.321114.131335.091474.941674.221877.02比上年增长66.10%24.70%19.80%10.40%13.50%12.10%2009年111月全市全社会固定资产投资完成2129.40亿元，同比增长27.10。（二）人民生活1、城市居民人均可支配收入2008年无锡市城市居民人均可支配收入

46、23605元，比上年增长了13.00%。无锡城市居民人均可支配收入（单位：元）年份200320042005200620072008人均可支配收入116471358816005.0018189.0020898.0023605.00人均消费支出11372.0012257.0013563.00收入增幅16.60%16.70%17.80%13.60%14.90%13.00%支出增幅5.60%7.80%10.70%从表中收支数据可以看到，近几年来，人均收入增幅>消费增幅2、恩格尔系数恩格尔是表示生活水平高低的一个指标，数值越低，说明生活水平就越高。无锡的恩格尔系数在2002年就下降到了40%以下，

47、再经过这么多年的经济发展，无锡人民的生活水平只会越来越高。年份1996199719981999200020012002恩格贰系数50.046.144.543.141.840.439.8备注：恩格尔定律是根据经验数据提出的，它是在假定其他一切变量都是常数的前提下才适用的，因此在考察食物支出在收入中所占比例的变动问题时，还应当考虑城市化程度、食品加工、饮食业和食物本身结构变化等因素都会影响家庭的食物支出增加。只有达到相当高的平均食物消费水平时，收入的进一步增加才不对食物支出发生重要的影响。根据国际衡量生活水平的标准，恩格尔系数在60以上为贫困型，50至60为温饱型，40至50为小康型，30至40为

48、宽裕水平。3、职工平均工资全市职工平均工资一直保持了较高的增长速度。全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资38843元，比上年增长13.0%。年份200320042005200620072008职工平均工资18913.0022126.0025602.0029658.0034375.0038843.00增幅19.70%16.70%15.70%15.80%15.90%13.00%4、居民储蓄随着收入水平的提高，居民的储蓄额也是逐年上升，且上升幅度较大，远远超过了可支配收入与工资收入的平均增幅。2008年全市城乡居民储蓄存款余额2285.12亿元，比上年增长32.1%。年份2003200420052

49、00620072008居民储蓄存款余额（亿元）997.751160.161410.151689.451730.052285.12增幅-16.30%21.50%16.40%2.40%32.10%人均存款额（元）-25201.5028920.5228872.1837416.215、人均居住面积截止2008年底，无锡市居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城市居民人均住房面积33.4平方米。年份200320042005200620072008人均面积（）18.7025.8627.1031.3030.7033.40第二部分【市场理解篇】一、无锡市房地产市场发展从无锡的房地产发展来看，无锡的房地产开

50、发进入了黄金阶段。99年年底以前，无锡房地产市场上普遍以新村房和安居房为主，市场上鲜有进行商业运作的楼盘，而且开发的楼盘普遍规模偏小，市场需求也不够旺盛，房地产项目普遍去化比较慢。2000年随着福利分房制度的取消，无锡的房地产开始起步，在发展初期无锡房地产虽稍有起色，但受开发商整体实力的影响，楼盘品质和规模都不够，整个市场也显得较为沉闷。2001年底，随着无锡确定为发展成特大型城市，城市改造和建设力度加大，大量拆迁户的增加导致了房地产的需求开始急剧增加，无锡的房地产开始升温。2002年初，无锡通过经营性用地市场化运作，开始推行土地拍卖制度，无锡的一级市场被迅速激活，土地供给加大。而开发主体方面，部分无锡的民营开发商通过几年的项目运作使自身实力得到了迅速提高，加上外地实力开发商特别是江阴的大型上市公司凭借雄厚的资金实力纷纷进入无锡房地产，使得无锡的土地价格飞涨，而需求方面，由于整个市场连续几年供应量不足，导致需求十分强