惠州义乌小商品批发城经营定位

1、 惠州义乌小商品批发城经营定位及招商报告目 录第一部分：本项目各层的经营定位分析3一、经营定位的依据：3二、项目建筑各层概况：4三、项目周边、东莞、广州、义乌市场经营品种比例调查：51、惠州水东路小商品经营比例：52、惠东县平山中心市场小商品经营品种及进货渠道调查：63、东莞小商品市场经营品种的比例：84、广州小商品市场经营品种比例及进货分析：135、义乌主要小商品市场经营品种比例：146、市场主要经营品种比例统计：16四、项目具体经营品种分区及比例确定：181、项目整体经营定位182、项目经营品种定位及相应的比例：18第二部分：惠州义乌小商品批发城招商平面分割22一、分割原则22二、招商平面

2、分割图22第三部分：项目招商目标客户群体定位23第一部分：义乌及其周边地区的小商品批发商23第二部分：本区域内小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者23第三部分：意向从事小商品批发业的个人23第四部分：项目各楼层租金策略及管理费、广告费的收取办法24一、租金水平的确定：241、惠州小商品批发市场租金状况242、项目整体租金水平243、租金策略25二、商场物业管理费、广告费用标准及收取办法26第五部分：项目招商整合推广策略28一、招商资料281、策划设计“惠州义乌小商品批发城”画册招商部分282、派单资料28二、招商对象的差异性推广策略281、义乌各类主要业态的小商品批发商招商策略282

3、、市场内业态的本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者303、意向从事小商品批发业的个人32三、媒体推广：33四、策划设计“惠州义乌小商品批发城”招商单页33五、定点推广：34第一：惠州区域内的商户34第二：义乌、广东省内其他区域的商户34六、活动推广35第六部分：项目阶段性招商目标及推广手段36一、接受租赁登记阶段：（5月中旬6月中旬）36u起始时间：36u招商群体：36u招商目标：37u阶段性推广手段：37二、正式启动招商阶段：（6月中旬8月中旬）38u起始时间：38u招商群体：38u招商目标：38u阶段性推广手段：39三、开业前夕：（8月中旬9月中旬）40u起始时间：40u招商群体

4、：40u招商目标：40u阶段性推广手段：40第七部分：招商的必备条件42一、关于落实长途汽运站及公交车停靠站的相关事宜：42二、关于确定联谊单位的相关事宜：42第八部分：商场内部规划与装修标准建议44一、商场内部规划设计建议441、布局规划及过道建议442、商场卖场设计建议44二、商场内部公共部分装修44三、商场铺位装修45第九部分 商场经营管理与推广策略46一、商场经营管理策略461、一般性管理职能462、经营性管理职能473、经营管理公司基本架构47二、商场经营推广策略48Ø建立惠州义乌小商品批发城网站，成立惠州义乌小商品批发城专刊编辑发行部48Ø定期在电视、报纸发布小

5、商品城优惠采购活动广告48Ø成立专业客户联谊部48 第一部分：本项目各层的经营定位分析一、经营定位的依据：第一部分的内容问题较多项目一期是整个惠州义乌小商品城的启动工程，肩负着二期能否成功开发的重任，因此其运作的成功是整个项目成功的关键，因此用好义乌的品牌和借鉴义乌市场发展及招商的经验和经营方式，义乌的主力商家、义乌的产品、义乌的管理是树立项目整体形象的关键。因此一期的项目定位，必须以义乌的主力商家为经营的核心和龙头，在项目最为核心的位置引进义乌的主力商家，带动项目的良性运作，同时其它区域的经营者与义乌的主力商家形成互补和连动，形成以“义乌为主体，兼顾周边”义乌小商品、本地服装、鞋为

6、一体的小商品批发城，成为惠州乃至粤东地区的小商品集散中心。1、 项目地块的特点：项目地块呈长方形，且有高差，一期主要以商场的形式的存在，结合义乌小商品的品牌形成以日用小商品、中低档服装、鞋等为一体的小商品批发市场。2、 用好义乌的品牌及义乌市场成功经验：用义乌的商家、义乌的产品、义乌的人、义乌的经营管理模式来建立本项目在粤东地区的形象，这些是对项目的经营和价值最大的提升作用。3、 惠州目前小商品批发的现状：惠州目前小商品主要集中的批发地区有惠州市内的水东路及惠东县平山中心市场两地较为集中的小商品批发区域，主要经营以日用百货、小五金、文具、玩具为主。水东路的租金在2060元/月.之间，惠东县平山

7、中心市场小商品区租金约100140元/月.这是两个区域是本项目除义乌、广州市场商户以外本地的招商主要目标。4、 本项目自身的特点：地段、交通：项目位于惠州市主干道惠州大道北段旁，距离惠州火车北站、汽车北站只有不到3公里的路程，交通相当发达。项目所在地属于惠州市新城区江北新区三新。江北新区是未来惠州城区的主要发展方向，有很强的投资潜力。规模：项目为惠州首个总建筑面积13万平方米小商品巨无霸，大规模必将形成大辐射。义乌的品牌：本项目是由义乌人来管理、义乌的商品、义乌先进的经营管理模式，在粤东地区必将形成大的影响力。建筑及环境：项目建筑现代化商城形式，周边环境无论是商业氛围，还是居住、办公氛围都不浓

8、厚。项目所在江北新区目前商业设施比较少、商业氛围淡，主要以粮油、建材家具批零兼营为主。二、项目建筑各层概况：惠州义乌小商品城一期工程位于惠州市新城区江北新区，属于惠州市发展较快的区域。项目一期工程，总占地面积38600平方米，总建筑面积130000平方米，其中一期建筑面积44694.69平方米。项目整体建筑分布情况一览表：项目楼层建筑层高商业面积（m2）一层层高6米7965.37二层层高5米7849.7三层层高4.8米7385.13四层层高4.8米7385.13五层层高4.8米5421.36六层层高3.6米4718.4352三、项目周边、东莞、广州、义乌市场经营品种比例调查：1、惠州水东路小商

9、品经营比例：地理位置：位于水东西路铺位面积：主力铺位在5060平方米小商品经营品种：经营品种间数具体比例日用百货3626食品3022文具、玩具1814民间用品1511针织用品43小五金86服装65茶叶86花艺65鞋22合计133具体比例图如下：经营方式：以批发为主，兼有零售进货点：主要以广州为主，东莞有一部分租金：2060元/平米·月2、惠东县平山中心市场小商品经营品种及进货渠道调查：Ø 平山中心市场小商品经营品种比例分析：位置:惠东县城解放中路规模:6800平方米(有1700多户商家)小商品经营规模: 约300户经营范围:日化产品精品礼品玩具针织用品花类饰品电子产品日用杂

10、货小家电文具等业态统计：业态数量所占比例（）日化产品259精品239礼品145玩具166针织用品8031花类93饰品2810电子产品228日用杂货3413小家电124文具62合计269比例图：以上图表显示，该市场经营针织用品、日用杂货、电子玩具等为主导。Ø 平山中心经营品种进货渠道分析：进货途径l 电器类玩具针织类饰品类日化类.为广州东莞佛山汕头揭阳.其中比例为%(不完全统计)城市电器类玩具类针织类日化类日用类饰品类广州857060755570深圳720佛山10105东莞51030汕头51015揭阳1012其他810585l 生活家庭用品日用杂货小工艺品文具小五金针织草帽等约70%-

11、80%为浙江义乌进货,其余的为广东珠三角地区,尤其广州为小商品重点批发城市.义乌商品的特点:价格低廉 商品丰富 均为自己小型加工厂生产 3、东莞小商品市场经营品种的比例：Ø 富民商业大厦内的小商品经营分区图富民商业大厦内小商品经营规划主要以饰品和针织内衣为主，互为补充的小商品经营品种还有：洗涤用品、化妆品、儿童玩具、皮具、钟表、小电器、文具以及包装袋等。在整个富民服装批发市场内位于市场一层的东、西两个区域内（a层缘于富民的螺旋式建筑）。图示中着色的部分即为富民服装批发市场内的小商品经营分区：红色为饰品区；黄色为内衣区。但在实际经营过程中，来自市场需求方面以及经营商户之间的竞争，现已成

12、为相互依存、互为补充的混杂经营之局面。经营品种分类统计富民小商品经营区域规划铺位共124个，皆以独立铺位的形式经营，经营模式为批发。批发经营面积（按使用面积计）约在612平米之间。由于商机突现，目前大约有十多间加位小商品经营摊位。按照小商品经营品种统计：（经营面积为使用面积）经营品种经营面积（m2）经营户数（家）比例饰品类50041各类饰品针织内衣类60044针织品、内衣日用百货类403伞、塑料桌布、卫生纸洗涤化妆品类20021洗涤用品、化妆品皮具1009皮带、钱包文体用品类605文具、体育用品表类404钟表、手表小家电202电吹风、录音机小食品202奶粉、饮料、饼干礼品202打火机等包装袋2

13、02塑料袋、纸袋帽子、眼镜201儿童玩具403小型玩具合 计约1680m平米139经营品种比例分析按经营面积：Ü 按经营商户数量分析Ø 广贸精品广场经营分区图该市场位于黄河时装城以北，港口路以西，与虎门排污河围绕的区域内，分布在广贸大厦、永丰楼、永业楼、永安楼、永兴楼一层，形成了虎门小商品市场经营组团。在经营分区上没有严格的经营规划。均以独立街铺的形式经营，经营模式以批发为主。经营品种分类统计该市场经营的小商品主要以文体用品和针织内衣为主，以帽子、眼镜、音像制品、办公设备、工艺礼品、包装袋、皮具、饰品、婴儿用品等为辅，商品辐射全国。由于均以街铺的形式经营，其经营面积较大，皆

14、在30-80平米（使用面积）之间。按照小商品经营品种统计：（经营面积为使用面积）广贸大厦一层街铺经营品种经营面积（m2）经营户数（家）印章、制卡301帽子、眼镜1803针织内衣120015办公耗材及设备2002包装袋1002塑料花、礼品2404文具4004音像制品801手机配件、电话卡602皮具401饰品1202模特架1001婴儿用品601合 计约2800平米39永丰楼一层街铺经营品种经营面积（m2）经营户数（家）针织602内衣1503婴儿用品702音像制品602文体用品602饰品1806鞋、包1204珠宝、玉器602玩具、礼品2406包装袋501合 计约1000平米30永业楼一层街铺经营品种

15、经营面积（m2）经营户数（家）文体用品60011内衣1203五金工具601针织品1202小电器601玩具、礼品601合 计约500平米19永安楼一层街铺经营品种经营面积（m2）经营户数（家）音像制品2009饰品703洗涤、化妆品802文体12040针织内衣2605合 计约700平米59永兴楼一层街铺经营品种经营面积（m2）经营户数（家）日用百货40014文体503针织品20014五金工具501饰品601合 计约800平米33经营品种比例分析Ü 按经营经营面积分析Ü 按经营商户数量分析4、广州小商品市场经营品种比例及进货分析：主要调查的有国际玩具礼品城和华南国际小商品城两处。

16、这两处市场都在海珠广场附近，且经营的品种也大多相同。主要的经营品种有：小饰品（以头饰胸花等为主）、小首饰（以戒子项链耳环等为主）、塑料制品（塑料花为主）、工艺品（陶瓷、木工制品、装饰画、民俗手工艺品）、女性化妆品、布艺、玩具、香蕈、太阳镜、钟表、工艺礼品（高档次名贵材料的工艺品）、水晶制品等。经营品种在市场所占比列。品种小饰品小首饰塑料制品工艺品女性化妆品所占比重25%15%15%12%15%品种布艺玩具香蕈太阳镜工艺礼品所占比重3%1.5%3%3%2.5%品种水晶制品其他杂类所占比重3%2%（以下%是指在该品种中的比例）经营品种所占比例经营品种所占比例小饰品15%小首饰10%塑料制品15%工

17、艺品10%玩具30%太阳镜10%据商户说，他们的货其实大部分还是广州和珠三角的货，外面的还是少，江浙的货主要还是因为价格便宜，款式也比较新。另外还有些外国人在广州办货，有新款搭配会卖的更好。据了解的情况看广州的商户要少量的货主要目的有两个方面1）江浙地区的小商品品种多，且款式新，可以带动本地货的销售。2）进少量的货样后自己可以找本地的加工厂进行加工，主要做为样版的用途。5、义乌主要小商品市场经营品种比例：Ø 义乌国际商贸城（一期）：经营品种调查：主要经营品种：花类、玩具、珠宝、首饰、工艺饰品。各楼层经营品种区划：楼层经营品种各经营品种所占面积的大概比例（%）一层普通玩具、电动玩具、充

18、气玩具、毛绒玩具、花类普通玩具9电动玩具2充气玩具3毛绒玩具3.5花类7.5二层珠宝、头饰珠宝12.5头饰12.5三层饰品配件、相框、旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺饰品配件2.5相框2.5旅游工艺2.5瓷器水晶2.5装饰工艺12.5喜庆工艺2.5四层生产企业直销中心生产直销中心25各经营品种所占面积的大概比例具体如下图：Ø 义乌国际商贸城（二期）经营品种调查：主要经营品种：五金、电子、电器、箱包、钟表、雨具。各楼层经营品种区划：楼层经营品种各经营品种所占面积的大概比例（%）一层雨具、伞具、箱包雨具2.5伞具2.5箱包15二层锁具、五金工具、配件、电工产品、车类、旅游购物中心锁

19、具2.25五金工具·配件12.5电工产品2.25车类1旅游购物中心2三层五金厨卫、小家电·剃须刀、电讯器材、电子仪表仪器、电池、钟表、旅游购物中心五金厨卫5小家电·剃须刀4电子仪表仪器照相器材1.5电池·灯具1.5钟表3电讯器材3旅游购物中心2四层生产企业直销中心生产直销中心20五层特色展馆、外贸机构设计特色展馆等20各经营品种所占面积的大概比例具体如下图：6、市场主要经营品种比例统计：经营品种惠州水东路惠东平山中市场富民商业大厦内的小商品广贸精品广场合计商户家数经营比例商户家数经营比例商户家数经营比例商户家数经营比例商户家数经营比例日用百货3626%3

20、413%32%148%8713%食品3022%21%325%文具97%62%54%6033%8012%民间用品1511%152%针织用品43%8031%4432%4525%17326%小五金86%21%101%茶叶86%81%花艺65%93%42%193%玩具97%166%32%11%294%小家电124%21%11%152%饰品2810%4129%148%8312%日化产品259%2115%21%487%礼品145%21%63%223%精品239%233%电子产品228%43%21%284%服装65%本地区较多本地区较多本地区较多这类品种在周边区域经营商户较多不具体统计鞋22%42%皮具96

21、%11%包装袋21%32%不在本项目定位范围内,属于个别经营品种，数量少帽子、眼镜11%32%印章、制卡11%音像制品127%办公耗材及设备21%模特架11%婴儿用品32%四、项目具体经营品种分区及比例确定：1、项目整体经营定位粤东地区最大的一站式小商品批发市场惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属于珠三角经济区内，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积1.12万平方公里

22、，占珠三角经济区面积的1/4。惠州市常住人口321万，其中市区人口140万。惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。从唐到近代共有一千多年的历史。而惠州的小商品批发业在这么多年中并没有得到良好的发展，小商品批发业相比其他业态还处于相对较低的状态。目前惠州小商品批发主要集中在惠州市的水东路和惠东县平山中心市场，其他地区主要是些分布散的批发店。从某种意义上说，惠州地区还没有规模大、品种全集中的小商品批发市场。在充分考虑惠州现有的小商品批发市场经营基础，迎合义乌小商品的进驻经营定位的需求，将项目定位成为“粤东地区最大的一站式小商品批发市场”集小商品批发、品牌服装展示、品

23、牌代理加盟、新品展示中心等为一体，打破惠州目前现有小商品批发市场经营环境差、经营分散、缺乏推广等恶性竞争的经营格局，促进惠州市乃至粤东地区小商品产业的发展，全面促进粤东地区小商品业的整体发展。2、项目经营品种定位及相应的比例：1) 、项目各层经营品种定位：一层：日用小百货、厨房用品、陶瓷、小五金、小电器、花类、银行二层：各类珠宝、头饰、日化用品、美容美发用品、针织用品、针织内衣三层：玩具、工艺品、钟表、文具办公用品四层：服装五层：服装、鞋包、新产品展示中心、快餐店六层：办公、仓储2) 、项目15层具体经营品种及相应比例：说明：以下经营品种比例主要参照项目惠州水东路、惠东县平山中心市场、广州一德

24、路、东莞小商品市场、义乌国际商贸城（一期、二期）之经营比例（具体数据在本报告的第二部分第三节）。在根据本项目自身的特点综合考虑评定得出。一层：日用小百货、厨房用品、陶瓷、小五金、小电器、花类、配套银行种类分配比重比例品种细分日用百货1363日常家内生活用品如筷子、牙签、床垫、凉席、电池、伞、婴儿爽身粉等厨房用品15厨房内使用的锅、锅铲、饭煲、汤锅、煮蛋器、厨具、套刀、厨刀、菜板、刀座、厨用小五金、家庭厨柜等日用陶瓷15家用陶瓷、搪瓷制品、盘子、杯、碟、餐具附件、碗、茶具、咖啡具、酒具等小五金15开灌器、餐具及厨房用具、烧烤针及烤网系列、各种削皮器、各种刀具及套装、各种茶叶漏、油格、网篮、各种啤

25、酒开等小电器15%剃须刀、手电筒、收音机、vcd、dvd、灯具、电池花类315各种槊料制品的装饰花配套银行占用百货区域2中国银行、建设银行、农行等各大银行选择一家说明：分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出二层：各类珠宝、头饰、日化用品、美容美发用品、针织用品、针织内衣种类分配比重比例品种珠宝818%发夹、胸花、戒指、挂件、珍珠、玛瑙、玉石头饰818%各种头饰日化用品358%清洁洗涤类（洗衣粉、牙膏、牙刷、香皂等）防虫驱蚊类（杀虫剂、蚊香等）芳香剂（空气清新剂、香熏等）皮革护理类（鞋油、护皮等）美容美发用品358%彩妆系列、护肤品系列、美甲、美容类针织用品818%毛巾、编织袋、针线扣、

26、工艺麻布、手套、领带、针织饰品等针织内衣1431%文胸、短裤、内衣、泳装等说明：分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出三层：玩具、工艺品、钟表、文具办公用品种类分配比重比例品种玩具415普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具等工艺品623旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺等钟表415各类钟表文具办公用品1246笔类、文件资料储存类、财务会计用品、桌上办公用品、纸张、机器用纸、纸制品、测绘及度量衡用品、告示书报展示用品、粘贴及包装用品、耗材及办公周边用品、美术颜料及画材用品、办公日杂及劳保用品、文娱用品、体育用品及健身器材、办公机器设备说明：分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计

27、得出四层：服装种类比例品种服装100各式男女服装说明：本经营品种全部定服装主要参照惠州区域内有服装加工厂2000多家有产业基础、并且惠州市场没有集中专业的服装批发市场、惠州周边服装经营业发达等因素而定。五层：服装、鞋包、新产品展示中心、快餐店种类比例品种服装30各式男女服装鞋包60各式鞋、包新产品展示中心8展览中心、新闻发布中心快餐店2各式快餐店说明：主要是参考惠东县鞋、服装市场，及市场需要的相应配套设施而定。第二部分：惠州义乌小商品批发城招商平面分割一、分割原则1、 通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。2、 合理设

28、置单铺进深、面宽比例。3、 以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保证商场内部按照步行街要求进行设计，同时保持商场的通畅并美化商场整体布局。4、 充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。二、招商平面分割图数据说明主通道：3米，辅通道：2米主力铺位：开间2.25米，进深3-4米具体铺位分割参见招商平面图图纸第三部分：项目招商目标客户群体定位项目为惠州首个大规模的小商品批发市场，整体经营以“义乌小商品本地服装、鞋包”为主要的经营形式进行，其中义乌小商品涉及业态为：日用百货、小五金、小电器、各种珠宝、头饰、玩具、工艺品、钟表、文具办公用品等本地服装

29、、鞋包涉及业态为：男女服装、各式鞋、箱包等因此，针对项目的实际经营定位，项目的招商目标客户群体主要分为三部分：第一部分：义乌及其周边地区的小商品批发商义乌的小商品批发商户对项目价值的提升意义重大，因此对于义乌商户的招商，应是项目早期招商工作的中心，在义乌范围内寻找各类业态合适的商户进行洽谈工作，最终完成义乌商户的引进以带动整个项目的销售以及后续的经营。第二部分：本区域内小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者项目定位的服装、鞋包、各类小商品等业态，在粤东以及广东省内也是有雄厚的产业、商户基础，其招商对象主体仍以本区域的经营者为主体。第三部分：意向从事小商品批发业的个人 项目处于惠州市新城

30、区江北新区惠州大道旁，距离惠州火车北站、汽车北站只有不到2公里的距离，并且本项目是粤东地区乃至广东省内唯一一家拥有“义乌小商品”字样的小商品市场，对众多意向从事小商品业的个人将产生强大的吸引力，同时从事小商品批发业成本较低，加上项目半年或一年的优惠招商政策，能极大的调动意向从事小商品批发业的个人及下岗工人成为本项目经营的主力军。第四部分：项目各楼层租金策略及管理费、广告费的收取办法一、租金水平的确定：商城物业的营销在于市场是否具有持续发展的生命力，只有具有市场基础并能实现良好商业运作的商业项目才具有投资的价值及升值的空间，无论是对于纯投资客户来讲，还是对于部分买铺自用客户来讲。而市场的良性运作

31、必须要有良性经营的商家支撑，因而，本项目的市场推广及销售价值实现都必须以良好的招商为基础。1、惠州小商品批发市场租金状况惠州小商品市场租金水平呈现出价格偏低的并且有下降的趋势，如水东路小商品批发市场租金水平一般在4060元/平米·月。惠东县平山中心市场经营状况较好人气旺租金较高在100140元/月.平米。2、项目整体租金水平惠州目前在售商业物业与本项目在售价和租金上不具有可比性，因此参照意义不大，因此，通过对惠州小商品整体商业情况的调查，以惠州小商品现有的商业核心区的租金水平为参照依据，综合项目的建筑、义乌品牌进驻、粤东地区唯一一家专业小商品批发市场等利好信息。 在此基础上，考虑新市

32、场的因素，将本项目的首层标准租金水平控制在100元/m2·月（建筑面积计算），同时根据各楼层售价回报率（年回报率8%）的因素，确定各楼层的标准租金水平（以建筑面积计算）各楼层标准月租金:楼层公开销售均价（元/平米）标准月租金(单价×8%÷12个月)一层15500100元二层980060元三层630036元四层420025元3、租金策略本项目规模较大，铺位近2100多间，商城在实际运营时将会有一个比较长的启动期，要吸引租户进驻本商城，并且能与商城共同度过启动初期的艰难时期。建议本商城以免租期吸引和稳住商户，以期进入良好的运营状态。如果按照标准租金水平进行实际招租的话

33、，市场、商家势必不接受，会对招商工作不利，确定实际招商租金水平从以下四个方面考虑。a) 第一条：放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信心，毕竟我们是市场的开拓者，有一定的风险。b) 第二条：租金偏高，即使可以招满并开业，但是商场很难长久兴旺，因为在市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商家增加成本、生意难做，这无异于“杀鸡取卵”。c) 第三条：初始租金低一点，等商场做旺后，再逐年上涨，经营者也比较容易接受。 d) 第四条：如果租金定的高，与石家庄现有成熟商场租金持平，甚至还高于他们，那么，我们就没有招商的竞争优势，很可能出现招租周期长，推广难度大等问题，风险大，不宜采取。本项目租赁策略

34、为：第一年免租，第二年标准租金六折，第三年标准租金。各楼层合同期内各年租金水平一览表：年限楼层第一年第二年第三年一层免租100×0.6=60元二层免租60×0.6=36元60元三层免租36×0.6=22元36元四层免租25×0.6=15元25元策略说明：所谓免租，就是在商场刚开始的一定经营期内，免除经营者缴纳铺位租金的义务。免租经营期从一个月到二年不等。免租其实就是变相降低租金，以最大程度的降低经营成本来吸引商家承租，同时也给部分商家一个试探性经营的空间，免租一年可以为招商推广带来强大冲击力和宣传效果。二、商场物业管理费、广告费用标准及收取办法商场物业管

35、理费标准本项目物业管理费用标准，在考虑商场实际运营成本的基础上，采用惠州市同一档次、同样配套设施与服务（主要指采用中央空调系统、拥有自动扶梯、电梯、提供清洁、保安服务）的商场平均水平。惠州部分商场主要费用及缴纳方式调查商场名称流行前线赛格电子广场女人世界租赁保证金每平方米200元1000元/间两个月押金管理费5元/平方米·月10元/平方米·月6元/平方米·月空调费无15元/平方米·月10元/平方米·月广告费3元/平方米·月无无根据上面调查，惠州同类型商场平均物业管理费用为7元/·月因此，建议本项目物业管理费用为6元/

36、3;月（最终需工程部核算成本）注：物业管理费涵盖的服务项目内容1、电梯、自动扶梯运转、维护费2、公共部分的水、电费3、商场清洁、保安费空调费(主要用于中央空调的日常运转与维护)参照流行前线、赛格电子广场、女人世界等商场的收取标准，本项目建议空调费为10元/平方米·月（最终需工程部核算成本），按照实际使用日期月份收取。租期由于涉及到返租销售，则一楼与负一层商户的租期须与销售包租期相一致。即一楼租约两年，25楼租约三年。租赁保证金依据对惠州市主要的主题商场的调查，租赁保证金没有固定的交纳方式，根据本公司招商的经验并考虑到本项目为新开业商场，经营规模不同反映商户经营实力、承租能力的不同。所

37、以租赁押金可以和铺位月租金适当挂钩。建议按每间保证金为该铺位二个月标准租金（即租赁押金）。广告费用标准及收取管理办法任何一个商场都有一个启动、成长到做旺的过程，在这个过程中既需要广大租户的努力经营，也需要经营管理公司的大力经营推广，而这就需要大量资金的投入。在深圳，一般商场，都会收取510元/平方米·月的广告费用，作为商场宣传推广基金，但根据项目组对惠州有关商场场的调查，在惠州明确收取广告费的商场不多（大部分集中在统一收银的商场，从营业额中扣一部分点）。然而，出于对商场以后经营管理负责的态度，同时也考虑到通过收取适当广告费会给经营户建立起商场重视宣传推广的印象，对商场的招商工作未尝不

38、是一件好事。但从经营户的经营成本和对广告费的接受程度考虑，项目组认为广告费标准应尽量低一点，初期只象征性收取或减免。建议广告费标准为1元/平方米·月广告费应随同管理费逐月收取并存入专用帐户，专款专用，全部用于项目开业前后的广告宣传和推广工作，其收支状况应定期公布给经营户，并公开帐户，让每个经营者可以随时查询。第五部分：项目招商整合推广策略一、招商资料1、策划设计“惠州义乌小商品批发城”画册招商部分 义乌小商品全面进驻、市场全面升级，惠州市重点工程，义乌小商品集团、广州小商品市场、各主流媒体联合推广，树立商户对市场未来经营的信心，并突出0租金，低经营成本，吸引商户进驻，以达到快速招商的

39、目的。2、派单资料直接展现惠州目前现有的小商品批发市场现状及存在的问题，项目所在地惠州为粤东地区第一门户、小商品市场全面升级，并突出低经营成本及强大的生意机会。二、招商对象的差异性推广策略项目的招商对象依据经营定位分为三个主体部分：第一部分：义乌小商品批发商第二部分：本区域内的生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者第三部分：意向从事小商品批发业的个人针对招商目标群体的不同，本项目将制定差异性的推广策略，以达到招商信息更好的传达，保证招商工作的顺利进行。1、义乌各类主要业态的小商品批发商招商策略义乌各类主要业态小商品批发商的招商对象涉及义乌全市几个主要市场内，因此针对不同的业态及区域，在常规的

40、宣传推广策略下，还将有针对性采取符合业态及区域特点的推广策略。1）、报纸广告：(义乌市场好像有内刊,另可否要各市场宣传栏网站发资料)在义乌市的主流媒体上发布招商信息，吸引经营者的注意力，吸引其进驻惠州义乌小商品批发城。针对群体：义乌各类主要业态从事经营的商户、意向在在外地从事批发的义乌零散小商品经营者。实施步骤：·与义乌各主流媒体联系索要相应的广告报价、义乌经营管理公司协助（好的版面及报纸建议）·广告公司制作招商报版，世方公司协助·陆洲公司确认，并责成广告发布单位发布招商广告媒体选择：义乌本地媒体:义乌日报、小商商品世界报等（具体需在义乌招商人员详细在调查选择）。

41、2）、定点派单：针对群体：义乌主要小商品批发市场及周边县市主要区域实施步聚：·义乌经营管理公司前期同相关市场沟通好派单的相关许可，派单区域的执行建议。·广告公司制作招商宣传单张或小礼品，以便于进行派单·世方公司根据实际招商的需要进行派单区域的整体安排·世方公司安排招商人员实地定点洽谈派单3）、招商说明会：(可请惠州市领导出席,以惠州市的名义来招商)集中发布商城的招商信息，展现惠州小商品市场广阔的发展前景和项目的基本情况，突出进驻项目强大的生意机会和低经营成本，达到吸引定点目标群体进驻的兴趣，创造招商热点和新闻。针对群体：义乌各类主要业态的小商品批发商实施

42、步骤：·世方公司提交详细的招商说明会工作计划·义乌经营管理公司和世方公司负责联系参会的义乌小商品经营商户·陆洲负责租用场地及各项费用·广告公司负责会场布置要设立驻地接待点:4）组织义乌商户惠州商务考察团由义乌合作方或者由义乌与世方一起组织义乌当地的小商品经营者到惠州进行免费的商务考察，考察惠州市容市貌，重点考察惠州义乌小商品批发城，让义乌商户认识惠州及其市场潜力，再利用优惠的政策，吸引考察的商户租赁和购买本项目。我司将制定详细考察方案。2、市场内业态的本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者本项目的招商对象涉及惠州市及周边各县如：惠东县，因此针对不

43、同小商品业态及区域，在常规的宣传推广策略下，还将有针对性采取符合业态及区域特点的推广策略。1）、报纸广告：在惠州各主流媒体上发布招商信息，吸引经营者的注意力，吸引其进驻惠州义乌小商品城。针对群体：全市范围内的各类小商品、服装、鞋业态经营批发商户、意向从事小商品批发业的个人。实施步骤：·与各区域主流媒体联系索要相应的广告报价·广告公司制作招商报版，世方公司协助·陆洲公司确认，并责成广告发布单位发布招商广告媒体选择：惠州媒体：惠州日报、南方都市报、今媒体2）、路牌广告：针对群体：局部区域的小商品业者、意向从事小商品业的个体实施步骤：·选择相应核心地段的路牌，

44、联系相应广告公司索要报价及相关费用关于路牌广告地段的选择，基本集中在惠州市各区域的商业中心地段，如人人乐、高速路口、火车站前、汽车总站、环城西路等 ·广告公司设计路牌广告，世方公司协助，陆洲公司确认并实施。3）、定点派单：针对群体：特定区域的小商品业者实施步聚：·广告公司制作招商宣传单张或小礼品，以便于进行派单·世方公司根据实际招商的需要进行派单区域的整体安排·世方公司安排招商人员实地定点洽谈派单(针对惠州主要市场,驻点招商配合看楼专车,另,广州东莞是否有必要?好像广州某市场商户还有兴趣?)4）、重点突破：利用这些在各个市场有影响商户的进驻信息的吸引那些

45、处于观望、犹豫的商户来抢租本项目，造成好的市场效应。针对群体：小商品、服装、鞋批发市场内部较有影响力的商户，针对这些有实力在小商品、服装、鞋市场内有影响力的商户进行个别突破。主要市场：惠州市水东路、惠东县平山中心市场、惠东县富民服装批发市场、惠东鞋批发市场。实施步骤：·找出具有影响力的商户，走访人员和招商人员通过走访和派单在工作中了解各个市场那些商户是具有较高的影响力。并找其进行针对性的招商介绍同时了解其进驻本市场的可能性及条件。·根据了解的情况及时和有关领导协商处理，促尽快的进驻本项目。5）组织粤东地区小商品市场发展研讨会通过惠城区政府、义乌市场及相关行业协会组织经贸专家

46、、行业领袖、义乌小商品商会和实力商户，举行粤东地区小商品发展研讨会，邀请南方都市报、惠州日报等主流媒体及电视台、电台的记者参加，研讨会举行后在报纸上进行一系列新闻炒做。3、意向从事小商品批发业的个人(该部分群体,主要开展培训会,搞创富论坛,安排考察等)1）、报纸广告：在惠州各主流媒体上发布招商信息，吸引现在从事小商品零售业的经营者来本项目转形批发创业。针对群体：惠州市从事其他类经营不善的商户、在家闲置人群、现从事小商品零售业如路边滩。实施步骤：·与各区域主流媒体联系索要相应的广告报价·广告公司制作招商报版，世方公司协助·陆洲公司确认，并责成广告发布单位发布招商广告

47、媒体选择：惠州媒体：惠州日报、南方都市报2）、义乌市场考察联谊活动：通过此活动促使那些意向从事小商品批发的个人，有信心来本项目做生意，我方协助他们联系好相应的进货渠道。针对群体：惠州市从事其他类经营不善的商户、在家闲置人群、现从事小商品零售业如路边滩。实施步骤：·世方公司负责提交详细的考察联谊活动计划及全面的协调安排·义乌管理公司负责联系义乌本地商户准备联谊事项·陆洲公司确认、并负责车辆的准备三、媒体推广：项目招商的媒体推广基本与销售推广集中在一起，同时整个推广进度将以销售为主，招商为辅，因此招商的媒体推广仅以发布招商信息为主，扩大目标客户的接触率。报纸广告：适当

48、发布报纸招商广告，增大目标客户接触率。新闻推广：通过“跟着义乌一起赚大钱”、 “0租金，抢占粤东门户”、等为题材，进行项目全方位的新闻背景炒作。媒体的选择：基本以惠州内各主流报纸媒体为主：如惠州日报、南方都市报、今媒体等。实施步骤：·与各主流媒体联系，索要相应的广告报价方案·广告设计报版·陆洲公司确认并责成广告发布单位发布四、策划设计“惠州义乌小商品批发城”招商单页将项目的招商优惠条件、项目基本情况、项目的环境、义乌品牌的进驻、经营定位及业态分布等信息，设计成为招商单页。单页策划内容要点：& 义乌小商品旋风刮进惠州& 惠州义乌小商品城珠三角粤东地区

49、最大规模的小商品市场& 粤东3600万人口，小商品强劲消费力& 义乌小商品挺进珠三角& 投资价值& 针对商户及个人创业者的经营成本介绍实施步骤：·世方公司、广告公司，陆洲公司审核并确定。·广告公司出菲林，印刷单位进行印刷。五、定点推广：定点推广主要针对特定的客户群体展开，结合项目的具体情况，项目的定点推广主要集中在二个方面：第一：惠州区域内的商户针对项目需要吸引的小商品批发业态集中区域进行定点的推广。定点推广区域的设置：·惠州市内水东路·惠州周边地区（如：惠东县）定点推广的手段：·与当地媒体联合举行新闻发布会&#

50、183;在当地媒体上发布广告·在定点推广区域设立展销点和直销处，并配置看楼专车第二：义乌、广东省内其他区域的商户因为项目主要的业态是小商品，在惠州本地区是没有产业基础的，并且经营此行业的商户数量有限、义乌的品牌等因素的限制，因此项目将要采取外地招商，面向广州及义乌地区推广的过程，所以可以将销售和招商统一起来进行定点推广，吸引这些区域的商户进驻本项目。定点推广区域的设置：·珠三角区域（广州、东莞等地）·浙江区域（义乌、温州等地）定点推广手段：·与当地媒体联合举行新闻发布会·在当地媒体上发布广告·参加当地的楼盘展销会，并刊登广告·

51、;在定点推广区域设立展销点和直销处，并组织看楼团六、活动推广新闻发布会当时机成熟时，可就具有重大意义的事件举办新闻发布会，制造兴奋点，吸引眼球，增强商户对商业街后续经营的信心。新闻发布会可发挥的主题：·义乌小商品进驻惠州·惠州义乌小商品经营方案专家研讨会·广州市场联谊新闻发布会步骤：·世方公司提交新闻发布会程序及主题内容·陆洲公司确认，并邀请相关各级领导及媒体，同时布置会场·参加新闻发布会的相关单位：世方公司、陆洲公司、市委有关领导、区委有关领导、行业协会、惠州电视台、惠州日报、南方都市报、今媒体等第六部分：项目阶段性招商目标及推广手

52、段综合我司商业操作的经验以及项目实际的情况，预计本项目的招商将存着以下几个阶段：即接受租赁登记、正式招商期、开业前夕；不同的阶段，结合该阶段的独特性，招商方式也将采取不同的手段。阶段时间（按10月2日试营业计划）招商目标备注接受租赁登记阶段5月中旬6月中旬30%左右各阶段的推广手法主要集中在：报纸广告以及结合各阶段特点的活动推广正式启动招商阶段6月中旬8月中旬80%左右开业前夕8月中旬9月中旬100%左右这个目标能不能写上去？一、接受租赁登记阶段：（5月中旬6月中旬）u 起始时间：（2005年5月中旬6月中旬）接受租赁登记阶段时间基本控制在一个月左右，启动时机在内部开始进行铺位分割，销售现场进入火爆时期，正式开始接受租赁登记。u 招商群体：ü 义乌看楼团ü 对