某房地产项目可行性报告

1、、概况1、项目概况2、报告范围3、公司简介二、项目建设规模及建设内容1、项目建设规模2、项目建设内容三、项目组织管理机构1、项目建设组织管理2、项目运营组织管理四、项目市场分析及市场定位1、市场分析2、市场定位五、项目选址及建设条件1、项目选址2、建设条件六、尚城豫园项目整体策划七、项目产品规划1、总体规划2、工程方案设计3、项目总图布局 4、智能化系统设计5、项目配套设施八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能1、环境保护2、安全卫生3、消防4、节能九、项目投资估算和资金筹措1、投资估算2、资金筹措 十、财务与效益分析1、财务分析2、效益分析 十一、项目风险分析1、项目风险分析2、项目风险回避

2、 十二、结论1、项目建设规模尚城豫园项目总占地面积 124亩，总建筑面积约 15 万平方米。 遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体 的规划设想，区内生活设施齐全，配套有托儿所、幼儿园、中小学、 便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是合肥 东区新崛起的一个中等规模小区。2、项目建设内容（1）多层公寓尚城豫园多层公寓的总建筑面积约 60000 平方米，建筑样式为砖 混（或框架）结构，采用点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带 阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实用，大量采 用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。整个小区充分利用自 然资源，

3、多层屋顶采用太阳能集中采热系统。 宅前绿化结合组团绿化、 中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观 效果。（2）小高层公寓尚城豫园小高层公寓的总建筑面积约 70000 平方米。（3）配套商业面积（包括车库）建筑面积约 15000 平方米（4）公共生活设施总建筑面积约 5000 平方米，包括车库、 景观绿化、社区医疗等。（4）物业管理尚城豫园实行封闭式现代化物业管理。供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座； 通讯系统： 每户客厅及主卧室分别设置电话插口及 INTERNET 插口、 宽带网络； 电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视； 邮政系统

4、：每户设有信、报箱并实行专递服务； 周界防护系统： 周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开， 同时小 区保安负责对小区周边进行巡逻；一、尚城豫园项目组织管理结构1、项目建设组织管理 该项目建设的具体实施由安徽金大陆集团合肥置业公司具体负 责，项目初期的投资机会分析、市场调研、项目报建等工作由公司开 发部、企划中心组织进行，后期工作由项目公司和企划中心共同完成， 项目公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评价。2、运营组织管理尚城豫园项目采取独立法人制，即由安徽金大陆集团投资开发， 按照现代企业制度的规范要求，组织管理本项目。二、项目市场分析及市场定位1、项目市场分析(1) 整体市场交易活跃

5、，持续走强在国家和各级政府的一系列扩大内需， 激活房地产市场， 培育新 的经济增长点政策、措施的指导下，各种对楼市产生“利好”的配套 政策的出台及住房金融服务的提供， 房地产正成为新的投资热点和消 费热点。2001 年度，合肥市房地产开发投资总额达到 18.67亿元，较上一 年度增长 30.11%，住宅施工面积 322.54 万平方米，较上一年度增长 31.84%，住宅新开工面积 174.65 万平方米，较上一年度增长 69.14%， 住宅竣工面积 114.92 万平方米，较上一年度增长 27.5%。在销售方面， 2001年度销售面积 83.15万平方米，销售额 13.94 亿元，分别较上一

6、年度增长 1.19%、1.11%。住宅空置面积下降达到 26.78%。2002 年前三季度，合肥市房地产开发投资总额达到 27.38亿元， 施工面积 478.09万平方米， 分别较上一年度同比增长 1.19%、1.11%。 2002 年，房地产市场明显特点是：淡季不淡，市场活跃，价格稳中 有升，居民个人购房已成为消费主体，抵押贷款量增多，金融部门支 持力度加大。2003 年前 5 个月，全市房屋施工面积 526 万平方米，其中去年 结砖面积 362 万平方米。全市房地产开发项目中正在预售的有 158 个 项目，已预售出面积 152.5万平方米（占 5 月份在建面积的 28.9%）， 其中住宅项

7、目 136 个，已预售出面积 122.5万平方米（占在建住宅面 积的 29.8%）；其他项目 22 个，已预售面积 30 万平方米，共收取预 收款 10.4亿元。 2003 年前 5 月，取得“商品房预售许可证”的商品 房面积为 130 万平方米，同期商品房预售面积为 103.5万平方米，占 可预售总量的 79.6%。前 5 个月，现房销售率达到 72.2%，预售率达 79.6%，空置房也大幅度地得到消化，这些都说明，我市房地产市场 的消化力度、市民的住房消费、投资需求和能力在稳步提升。同时， 各区位、价位的在建楼盘，基本未出现 “冷盘 ”现象，绝大多数开发企 业对目前商品房预（销）售情况比较

8、满意，对市场前景看好。东区 1500 元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉兰苑销售情况良 好，西区 2500 元每平方米左右的如学府花园、桂花园甚至出现排队 预购现象，桃花科技园开发区的翡翠花园一期 8 万余平方米基本上是 施工与销售同时完成， 位于南淝河畔的 “中央花园” 项目，尚未开盘， 因其区位环境优势，已有四百余户消费者前来预订。从总体上看，我 市房地产市场仍处于良性运行状态，发展是健康的。（2）购房主体发生变化国家停止住房实物分配后，住房消费由“集团采购”转向“散户 时代”，2002 年个人购房就已经占商品房销售面积的 94，成为主导 房地产市场发展最活跃、最积极的因素。（3）消

9、费需求多样化 消费者由于收入水平、文化层次、家庭特征等具有差异性，导致 消费者在购房时对区位、环境、规划设计、户型、面积、配套、物业 管理等方面存在不同的选择。（4）开发商参差不齐，未来几年将是行业整合期2003 年度，合肥市房屋开发公司达到 400 余家，只有为数不多 的开发商具备一、二级资质，大多数企业无品牌、资金实力小、抗风 险能力差。今后的一段时间，将是房地产行业重新洗牌的整合期，房 地产行业必须以雄厚实力在市场竞争中脱颖而出， 弱势企业将被淘汰 出局。（5）畅销产品分析在楼盘调研过程中， 总结后我们会发现， 以下几类产品较为畅销： 一：高性价比型。像华源国际城、罗马花园、天使苑、玉兰

10、苑、 等，价格处于中下游，售价一般在 1400 元每平方米，能满足人们的 普通居住要求，规模适中， 小区具备一般生活配套，此类产品深受广 大消费者欢迎。二：中高档型。诸如元一时代花园、长春都市花园等，消费群体 定位在中高收入层面，小区规划、产品设计等各方面标准较高，有突 出卖点，操作得法，能够吸引大批消费者。2、项目市场定位在对类似项目 （主要以玉兰苑为研究对象） 及市场需求进行深度 分析后，我们发现，新站区及东区附近由于市场集群内大量商户、年 轻白领、肥东县迁徙人群及地缘性置业的存在， 蕴藏着较大的市场容 量，消费需求越来越突出。尚城豫园整体定位为未来配套齐全的中档社区， 适应大部分消费 者

11、需求，价位在 1500 元每平米左右，是合肥市郊的现代居住项目， 受合肥东区最近两年房产市场发展的影响， 中高档小区目前已经进入 一个稳定的增长期， 而且价位随着市场经济的整体发展， 总体趋于上 升趋势。本项目位于二环路以东， 紧邻二十埠河。 本项目将大大提升小区 的环境、户型设计以及居住的适宜性等各方面的现代居住水平。 同时 二十埠河河道正在调整，并兴建 40000 平米的绿地、广场。根据本项目的市场定位，我们将本项目销售对象确定为：（1）年轻的“准合肥人”：主要是指企事业单位年轻的职员，这 一批消费群体，知识层次较高，工作年限短，工资收入在 1500 元/月，但没有多少积蓄，对住房有强烈的

12、需求， 对价格关注。（ 2）投资客户：追求物业的升值，对项目的升值潜力有很深的研 究。（ 3）外来客商：本项目地处合肥东侧，所在区域内集聚着安徽大 市场、长江批发市场等大型市场、摩托车、汽车大市场等大 型物流中心，市场群内有大量来肥经营的外地客商，经济实 力强，有置业愿望。（ 4）瑶海工业区内的职工：在未来几年内，瑶海工业区将有数十 家企业进驻，将来的住宅需求量巨大。（5）部分肥东居民： 肥东居民长期以来形成了一种做省城人的优 越感和自豪心理，近年来迁徙合肥的趋势在不断增强。本项 目将成为此类消费者迁居合肥的最佳跳板。三、项目选址与建设条件1、项目选址本项目选址紧邻东二环路，南临二十埠河， 占

13、地 124 亩。二十埠 河即将调整河道， 兴建 40000 平米的绿地广场， 极大的提升了小区的 居住品位。目前地块场地已经完成平整， 减少前期项目基础设施投入， 缩短 了开发周期，地块的土地征用工作已经完成。2、建设条件合肥新站综合开发试验区是安徽省政府于 1995年 4月批准设立 的省级开发区，规划面积 10平方公里，集中开发 6 平方公里，享受 市级经济管理权限。试验区前身为合肥市新火车站建设区，于 1992 年 11 月伴随着国家重点工程合肥铁路枢纽新客站的开工建设而诞 生， 1996 年 2 月国家建设部批准将合肥新站综合开发试验区列为全 国首家城市综合开发试点区。 经过 8 年的艰

14、苦努力， 一个集现代化交 通、商贸、金融、旅游、信息服务为一体的环境优美、设施齐全的新 城区已展露丰姿。开发区管委会按照精干、高效的原则设置必要的工作部门和土 地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、房产、建管、供水、供 电等职能机构，具体负责工业区各项管理工作，高效率、快节奏地为 投资者提供优质服务。开发区制定并实行一整套稳定的优惠政策， 依法保护投资者的合 法权益。3、水文地质条件本项目区域内，地势高差小，较为平坦，大部分已经平整，将来 土方工作量小，二十埠河河面宽 30 米以下。主要气象资料如下：年最大降雨量：1541.9毫米1067.2毫米冬季平均风速及主导方向25 米/秒（东北风）夏

15、季平均风速及主导方向25 米 /秒（东南风）年平均降雨量 :0.6米0.46米最大冻土深度最大积雪厚度四、项目整体策划及营销计划1、项目整体策划（1）策划包装策划包装时针对项目的特点， 从市场定位出发， 通过整套的销售 资料及广告平面的制作， 使项目树立起良好的形象， 在市场同类型的 产品中脱颖而出。同时，利用项目建设单位已取得的良好信誉，产生 品牌效应，促进项目的销售。另外，良好的策划还能为项目的推出作预先部署， 以利于项目后 期的销售。现在，合肥的房地产开发商已经逐渐认识到策划包装的重 要性，侧重这方面的投入，就能获得超额回报。（2）项目色调整个项目的色彩应保持和谐统一， 注重长期视觉效果

16、， 路边设宽 绿草带，周边以围墙与外界隔离，同时种植树木隔音和防止噪音，保 持小区的绿化率。（3）广告牌广告的创作应以清晰醒目为准则， 充分显示小区的完整规划 （以 小区的规划图为主景） ，并突出项目建设单位的名称，为本项目作软 性的宣传。广告牌摆放的位置， 一是小区的现场及通往小区的道路两侧， 利 于过往人流加深印象；二是东市区内的主要道路及路口的现眼位置， 吸引区内人流注意。 另外，可在各处广告牌上醒目的地点设置项目标 志或路径，清楚指示本项目的位置。（4）售楼现场从尚城豫园项目的规模来看， 应设立两个售楼处： 在市区设立一 个售楼处，在项目现场设立一个售楼处。其造型应以宽敞明亮、简洁 清

17、新为主调，全落地的大玻璃门墙，售楼处应配置项目模型，给消费 者直观的感受。（5）样板房由于本项目定位在中档价格， 项目样板房的设置力求简洁、 温馨 舒适又典雅亲切，激发买家的购买欲望。另一方面，让消费者看得见 摸的着，给消费者一种实实在在的感觉。2、项目功能策划（1）活动中心及其他 作为完整规模的小区项目，本项目力求为消费者提供一个舒适、 绿色的居住环境， 因此在小区内设置活动中心及其他相关配套， 为社 区生活提供一切便利。同时，在品位上有所提高，力求活动中心设计 活泼，成为小区景观的一部分， 注重各种配套的搭配与整体建筑风格的调和。（2）绿化设计花园风格： 小区内设置各种立体形状组成的特色花

18、园， 非常适合 观感，所以，小区中心的花坛可以与各个楼盘前后绿化风格相陪衬， 美观、时尚自然融合，有机统一。河堤绿化：项目紧邻二十埠河，二十埠河即将进行河道整理，新 建大面积景观广场。本项目可以在近邻河堤修建一列绿化带、花圃， 注意花艺造型及修剪， 令景观形成层次感。 在河堤上放置铁铸雕花的 休闲座椅，形成休闲、娱乐场所。（3）增设多种物业服务针对目前合肥物业管理的特点， 合肥东区的物业管理还处于起步 阶段。本项目在物业服务上应体现出小区的优势，提供如：清扫、洗 衣服务、邮寄服务、社区教育等，极大限度地方便业主，优质服务令 业主生活无忧。 同时提高项目的服务档次和质量， 以满足业主的生活 需要

19、为根本。3、项目销售策略（1）付款方式为适应各个层面的消费者需要， 设置灵活的多重付款方式。 大致 分为“一次性付款”、“分期付款”、“银行按揭付款”等几种。一方面 让消费者感到实惠；另一方面减轻消费者的购房压力。（2）累计折扣优惠此举是为了让消费者自主成为本累计折扣计划的受益者。 不论是以业主名义还是介绍第三者购买项目单位均可获得累计折扣优惠。 运 作目的是希望以此连带关系吸引更多消费者， 做网络营销， 产生连动 效益，惠及项目后期销售。4、促销推广策划（1）扩大软性宣传影响力房地产业走向成熟， 众多媒体如报纸、 电视、杂志等都设有专刊、 专栏介绍的房产动态、 行业新闻及房产广告等。 本项目

20、应采用目前合 肥房产市场成功小区的软广告战术， 通过早期软姓宣传， 树立市场形 象，配合后期宣传，促进销售。（ 2）公关宣传活动当软性宣传取得一定成效， 可以适当安排一些公关活动。 如开工 典礼、开盘典礼、封顶典礼等现场公关活动，参加房展会，举办、组 织文艺及抽奖活动，吸引广大消费者参观，既能宣传本项目，还可以 在一定程度上带动项目的销售。5、项目营销方案（1）营销顾问项目建设单位可以借用“外脑” ，聘请专业房地产策划顾问机构 统揽整个项目销售策划， 负责项目全程营销策划方案的拟定， 运用他 们先进的理念，成熟的项目运作经验，实现项目的成功运作。执行的 方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式

21、进行。（2）营销计划先制定完备的广告宣传策略，摆阔各种软性广告宣传、售楼书、 项目模型、广告设计等广告媒介的使用，确定广告投放的频度、密度 和区域。通过预售及内部认购，开展公关展销，跟进促销。制定合适 的价格策略，做好整个项目的销售工作。七、项目产品规划1、总体规划(1) 本项目主要有多层、小高层住宅和配套设施组成。多层住宅 采用分列式，以六层为主， 坡形带阁楼屋面， 部分设计成跃式、 复式、 错层；小高层住宅采用排列式，以十二层为主；整个小区绿化率达到 40，区内设置中心广场、主干道，在公共场所及主要入口处设置盲 道；小区内设置管理处、活动中心、体育设施、社区医疗所、商业网 点等配套设施。(

22、2) 小区内自设变电站保证供应区内电力所需，设天然气集中供 应站，通过市政管网进水后，区内设置水塔加压、净化、设计宽带互 联网到户。(3) 小区内各建筑形成层次感，并加强小区的绿化，利用小区附 近的二十埠河河堤进行景观利用、 美化，进一步提升小区作为现代居 所的居住品位。2、项目工程方案设计在满足尚城豫园各功能区建筑物各自功能的前提下， 确保建筑物 质量、安全，力求造型美观。合理采用新结构、新材料、新工艺，并 充分利用地方材料，以方便施工，加快工程进度，降低工程成本。本项目依据工程地质勘查资料， 按照国家现行设计规范、 标准和 规定进行设计。本项目按地震烈度 7 度设防，抗震等级为三级。本项目

23、多层工程采用砖混结构，小高层工程采用框架结构。3、项目总图布局项目入口处为小区大门， 10 米宽的主干道通向小区中央广场， 住宅区内路面宽 7 米，道路与住宅之间用树木做间隔带， 采用有规律 的单行控制，步行道宽 2 米，地面采用鹅卵石铺设，路灯将沿路间隔 分布，其他设施如排水系统、污水管道、供水系统、互联网线路及电 线弱电线路将在施工时分别安装。4、项目智能化系统设计建筑智能化是将建筑技术与高科技完善在统一的信息产业基础 上，形成的独特建筑风格。 合肥的一些大规模社区、和新近开发的小 区开始用智能化设施提升项目开发品质。尚城豫园智能化系统分成以下几部分：安全防盗尚城豫园采用 24 小时全封闭

24、管理模式，社区实行封闭管理，保 障小区内居民的人身、财产安全。家庭安全防控方面 整个小区采用现代化的综合布线系统，实现小区管理、通信、控 制的自动化，小区内公用电力、照明、电梯、给排水、防盗、火警等 设施实行自动化监控。每单元内水、电、气、宽带高速智能网端口同时到达。小区内物业管理采用全方位服务。网络系统网络的应用是智能化小区的标志，利用小区内的 INTERNET 的 快捷安全等方面优势， 转换成可利用的生活服务网络， 消除空间上的 距离，满足现代人对网络的生活需求。5、配套设施51 市内给排水（1）给水给水水源由市政水管网供水。市政水管网有 DN300 水管在安徽 大市场附近，从该水管网上接

25、二根 DN150 进水管与室外给水管网相 连，城市给水压力按不小于 0.3Mpa 考虑，水质满足国家生活饮用水 的卫生标准。给水经水表计量后到个用水点， 喷泉采用循环给水系统。（2）排水排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。 生活污水 经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网， 厨房排水经 隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。 基地内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。（3）消防给水系统 消防用水量： 室外消火栓25L/S火灾延续时间3 小时；室内消火栓15L/S火灾延续时间3 小时；消防水源采用市政给水管网供水， 在基地内设置消防站。 火灾初 期由

26、各区内的一栋较高建筑的屋顶水箱 (储存十分钟消防水量) 及增 压设备供水。 小区内设消防泵房， 由消防水池供应消火栓泵和自动喷 淋泵抽吸加压供水。52 供电系统(1) 小区内设变电器一台， 满足小区需求，规划区内按片设配电点， 以配电室向各用电点供电。(2) 动力配电：内外照明均采用低压供电、低压配电，采用低压配 电盘或动力配电箱， 各用电设备一般不采用就地控制， 配线采用铝线， 通过电缆穿管直埋或沿电缆架明铺。(3) 照明系统采用三相四线制，照明电压 220V，道路、停车场均采 用节能、光效高的高压钠灯。( 4)消防泵、喷淋泵、生活泵及火灾自动报警系统等为二级负荷。 其余为三级负荷。( 5)

27、火灾自动报警：小区内所有住户均为系统保护对象。53 电讯系统本项目建设用地位于合肥市龙岗工业开发区内，开发区内国际、 国内长话已开通。本项目通讯设施拟选用桑达 64 门数字远程程控自 动电话交换机。 小区购置计算机等现代化信息转换设备， 与国际互联 网连接，引入宽带网，在网上实现信息的发送与传递。八、环境保护、安全卫生和节能1、环境保护 11 环境保护执行标准（1）中华人民共和国环境保护法（2）建设项目环境保护保护管理办法（3）建设项目环境保护保护管理办法实施细则（4）污水综合排放标准12 污染物与污染源本项目产生的主要污染物为： 生活污水排水系统和生活废水排水 系统。生活污水经化粪池处理后同

28、生活废水汇合一同排入市政污水管 网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。 1 3 环境保护措施（1）项目规划对排污管网作了合理的设计， 与雨水合并集中， 通 过钢精混凝土管排入城市地下污水管网。（2）在规划区域内合理布置废物箱， 以收集生活垃圾。 并安排保 洁人员进行定时清理、打扫，以保持市场的清洁、卫生。有 关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾场处理。2、安全卫生（1）规划区域绿化、路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或 石块铺设铺设，防止尘土飞扬。（2）污水排放符合国家环保要求。（3）垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理。3、消防根据建筑设计防火规范（GBJ16-87

29、）要求，小区消防用水按室 外25L/S，室内15L/S计算，消防管网布置成环状，消防用水与生活 用水采用同一根总管， 小区内配备一定数目的灭火器， 同时培训物业 工作人员与居民正确使用灭火器。4、节能本项目主要节能为：水、电。为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，本项目采取了 多项节能措施，主要措施有：（1 ）所有设备选型尽量采用节能型。（2）为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。（3）设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源 及节能情况并制定奖惩制度。九、项目投资估算和资金筹措1 、项目投资估算尚城豫园项目总投资为 2 亿 829 万人民币。其中： （ 1 ）土地费用

30、26*124=3224.（ 2）前期工程费 2285（ 4）建安工程费用 139002、项目投资估算依据及说明 （1）设备费用按询价或类似工程设备投资估算。2）建筑工程费参照安徽省建筑工程单位估价表及当地类似工程概算指标估算（3）安装工程费依据全国统一安装工程概算定额安徽省单位估价 表及类似工程造价调整。（4）其他费用及建筑安装费用定额按照安徽省建筑安装费用定额 及建设部有关规定执行。（5）不同年份的价格资料均调整至2002年价格水平。（6）项目建设单位提供的相关数据。（7）行业类似工程经验数据。3、项目资金筹措项目计划总投资：20829项目自有资金：5000申请银行贷款：10000十、财务与

31、效益分析费用名称费用提取金额（万元）备注一、前期工程费56391、征用土地费26万元/亩X 124亩=3224万元32242、工程监理费13000 万元X 1%=130万 元1303、勘察规划设计费35 元 / m2 X 150000m2=525J 元5254、三通一平及规费15 元 /m2X 150000M2=225万 元2255、办理规划许可证等费用88 元 /m2 X 150000m2=132C万 元13206办理施工许可证费13000万元 X 0.81%=105万元1057、其他110二、建安工程费138001、土建工程费750 元/m2X( 60000m2+20000 m2)=600

32、0万元1000 元/m2X 70000m2=7000 万元130002、电梯20万元/台X 40台=800万元800二、区内配套工程费10001、水电设施及增容费50 元 /m2 X 150000m2=500万 元5002、区内道路绿化50 元 /m2 X 150000m2=500万 元500四、不可预见费13000万元X 3%=390万元390小计20829五、平均造价20829十 15=1388.61388.6六、商网住宅304501商网销售4000 元/m2X 15000m2=6000万 元60002、住宅销售1800 元/m2 X 60000M2=1080(万元1950 元/m2 X

33、70000M2=1365(万元24450八、管理费、税金30451、管理、经营费用30450X 2%=6096092、销售费30450X 2%=609 万元6093、销售税金30450X 6%=1827万 元1827九、销售利润6576十、上缴所得税6576 万元 X 33%=2170万元2170十一、利润657&2170=44064406十卜二、销售利润率4406十 30450X 100%=22.5%14.47%税后十卜三、投资利润率1785.84十 20829X 100%=33.8%21.15%税后十一、项目风险分析1、项目风险分析风险是可测定的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内

34、容不同，结合本项目归纳出以下几点主要风险：（1）购买力风险从宏观面上来看，合肥目前的住宅市场在表面繁荣的背后， 隐含 着一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人们对提高居 住素质的驱动力不足，难以形成强劲的销售态势，对项目开发进度和 资金投放产生压力。（2）竞争风险合肥房地产市场尚未形成良性发展，有效需求形成的市场容量相 对较小，追逐利润是资本的本原，出于对方地产开发预期利润看好， 开发商把企业资源投入了房地产。合肥近期新盘迭出，出现了 “政府 搭台，企业唱戏”的局面，整个合肥住宅市场竞争较为激烈，不少开 发商在“外脑”的作用下，营销策划水平有很大提高，未来一段时间， 市场的供给量更大

35、，对本项目形成较大的威胁。2、项目风险回避（1）市场定位和产品规划设计水平是关键因素在项目开发的各个阶段， 建立科学细致的调查系统， 做好市场调 查，形成准确的市场定位， 适度超前的规划理念，独具个性的建筑风 格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功 的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。 （2）形象包装和营销策划项目价值的最终体现， 要超越众多的竞争对手， 在于销售过程中 成功的形象包装和营销策划。 成功的形象包装和营销策划能够增加项 目的附加值和产品竞争力。（3）项目融资管理 对公司拟投资的房地产项目，慎重研究、科学决策，在投资决策 上首先回避风险。 将资金

36、和经历集中在公司主营业务的经营上， 以支 撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在一定的比例之 内。控制风险，保证对尚城豫园的企业资源支持。项目开发环环相扣。 优质的产品， 加上成功的营销策划可以快速 回笼资金，减轻项目投资、融资压力，减少融资成本， 增加投资收益。 另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行，二 者相辅相成。十二、结论1、尚城豫园项目的建设，符合国家宏观经济政策。作为新的经 济增长点 和新兴支柱产业的房地产业，在合肥的城市发展和现代化 大城市建设中有着十分重要的地位和作用， 发展前景广阔， 开发潜力较大。2、尚城豫园项目的建设单位安徽金大陆集团是一家按照

37、现代企 业制度规范设计和运作的大型民营企业实体， 具有很强的经济实力和 良好的企业信誉，集团公司有着科学、合理的现代化管理运作机制， 为项目建设提供了可靠的保障。3、尚城豫园项目准确定位，减少了项目风险。要减少风险，必 须做好市场群体细分， 寻找目标客户群体从而给项目以准确的市场定 位（产品定位、价格定位） 。项目建设单位已在楼盘调查的基础上， 组织了针对项目的系统调查（包括行业状况、消费者行为心里等方 面），邀请专家论证，完善产品规划。4、整合企业资源，提高操作水平。安徽金大陆集团公司管理层 十分重视本项目。整合了企业内部人力、财力等资源，成立了项目小 组（跨职能项目管理机构） ，包括投资、

38、财务、营销、人力资源等部 门人员。制定了投资计划、资金预算、营销推广方案等，把准备工作 做好，采用“并行工程”管理模式和 “再造工程” 改变项目运作模式， 提高项目运作效率， 加强同政府部门协调， 获取有利的外部环境和项 目开发条件。5、项目规模较大，功能齐全，各项经济指标较好，抗风险能力 较强，市场前景广阔，经济效益和社会效益十分显著。综上所述，尚城豫园项目建设是可行的一. 项目用地周边环境分析（ 一 ） 项目土地性质调查1. 项目地理位置：项目位于河北区南口路榆关道交口， 项目地块北邻榆关道、 南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地。项目规划建筑用地 100000 平米，占地面积

39、67000平米左右。原址为工业用 地，地上建筑物多为厂、库房、办公用房，拆迁较简单。（二）项目用地周边环境调查1. 生态环境1-1 自然景观: 项目周边区域为工业区，有一定绿化面积，但由于大多数绿化使 原来是工厂的厂区绿化， 绿化水平偏低。 周边自然景观只有新开河， 如果新开河 能够改造，将对该区域的环境提升起到相当的作用。1-2 环境污染 :虽然项目周边区域原为工业区， 但是近几年区域内工厂纷纷停产， 加上原本的工厂并不是高污染企业， 所以周边的污染并不严重。 原有的大型污染 企业天津搪瓷厂已倒闭， 另一污染源东方化工厂距离较远， 对此项目无太大影响。1-2-1 噪音：周边的铁路是主要的噪音

40、污染源，除了西侧的铁路基本废弃，南侧 和东侧的铁路由于是主要铁路，利用率较高，产生的噪音对项目也有一些影响， 但由于项目与铁路有一定距离，估计噪音的影响将集中在晚上。1-3 治安环境：该区域原有的居住人口不多，但主要是产业工人。在经过了几年 的大规模改造之后， 虽然有大批居民迁入， 但主要集中在榆关道上， 南口路一带 仍然较偏僻， 且周边基本无外来人口， 治安的基础不错。 在项目东侧铁路附近有 铁路公安处看守所。2. 人文环境： 由于原居民较分散，当地并无特色人文环境。地块交通条件调查（三）1周边交通现状条件 ：项目所在地距中山路约 3 公里，距天泰路（京津公路）1.2 公里，距京津塘高速入口

41、 5 公里左右，距天津北站 5 公里左右，交通比 较方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量还比较大，京津公路改 造之后，许多流量改走京津公路，使南口路的压力减缓。2公共交通网： 18路，北仓辰纬路、 803 路，万科新城 人民公园852 路，宜兴埠 西站、 670 路，小淀 百货大楼671路，梅厂百货大楼、 878 路，普济河道 金谷园610，浦口道 四十七中、 678 路，体院北 普天里 3交通远景规划： 榆关道在规划中是一条四十米宽双向四车道的规划路。目前 周边项目的退线也可以体现出这一点，改造后的榆关道将使周边的交通状况 进一步改善。（四）周边市政配套设施调查1. 购物: 周边购物

42、不太方便， 家乐超市在中山北路与育红路交口， 中山路和 新安购物中心都距该项目较远。周边也没有成型的自由市场。2.餐饮: 周边比较知名的餐饮场所为翰宾楼，另外在项目以西还有一家津浦 大酒店。3. 教育:周边的小学有育英小学， 该学校是市属重点小学，距项目距离在 1.5 公里左右。另外外语学校与项目距离也在这个范围内， 同时该校教育质量也不错。 项目西侧的席厂下坡小学则属于教育质量稍差的小学。 昆纬路上的天津市二中是 新建的示范校， 只是稍远了一些。 河北工业大学市本市首批招生的重点大学， 教 育质量较好。周边缺少好的幼儿园和保育院。4. 医疗: 河北医院和铁路医院是周边距项目最近的两所医院，但

43、医院较小。 周边医疗水平较高的医院还有中医医院和二五四医院， 其中二五四医院是大型的 综合性军属医院，只是距项目稍远。5. 文体:周边问题设施及场所短缺， 至于前文所提周边人文环境不理想有关。6. 银行、邮局:周边无较大的银行， 在周边只有一个工商银行新开河储蓄所， 另外，新开桥邮电所也距项目不远。但是项目周边无证券部。7. 其他：榆关道西头北洋桥畔有西沽公园， 在北站附近还有北宁公园， 这是 周边较有名的两个景点。（五）综合分析：从地理位置分析， 该地块在河北区的属于中等地带， 原为工业区， 随着近几 年的改造已逐步发展成为新的居住区， 生活配套设施逐渐完善， 人文环境尚未形 成，客源基础相

44、对薄弱。二. 区域市场现状及其趋势判断（一）宏观层面形势分析及预测1宏观经济形势趋向调整1-1 世界经济呈现衰退迹象2001年世界经济增长率为 2.4%，大大低于 2000 年的 4.7%。这将是自 1993 年以来世界经济的最低增幅。摩根斯坦利将 2.5%的增长率作为判断世界经济是 否进入衰退的门槛。以此衡量，则 2001 年肯定是衰退的一年。目前世界经济面 临的一个突出问题是，几乎所有地区的经济出现了 20 年来最严重的同步下滑的 情况。考虑到目前石油及原料价格下降、 欧美银行指导利率调低、 工业化国家通 胀压力减轻刺激购买力增强， 以及新技术的应用使劳动生产率继续上升等诸多利 好消息，我

45、们固然有理由相信 2002 年世界经济将开始复苏，但这一前景是很不 确定的，经济形势继续恶化的可能性相当大。1-2 国内经济保持稳定2001 年中国经济一枝独秀，保持了 7.3%的增长率，经济总体形势良好，增 长稳中趋缓。专家预计， 2002 年中国经济增长率在 6.8%7.3%之间。1-3 股市将做箱型震荡股市与房市息息相关，目前购买商品房的人群中60%拥有股票。专家估计，股市下降 10%，将影响房市 3%的购买力。因此，股市的预期与房市走势可谓是 “牵 首动尾”的联动效应。今年支持股市上涨的因素：宏观经济保持较快速度增长、积极的财政政策 及减税政策。不利于股市上涨因素：国有股减持尚存变数、

46、取消税收“打折”影响上市 公司业绩、市场资金面偏紧。中性因素：证券市场对外开放、市场化、规范化监管以及证券市场创新。三 种因素的力量对比基本平衡。预计今年出现持续上涨的牛市的可能性不大， 大盘将在 1400 点 1900点之 间做箱型震荡。全年大势可能走出“先抑后扬”的格局。2房地产市场可能低开高走国家统计局的统计数字显示， 2001年1至 11月，全国房地产开发完成投资4857 亿元，同比增长 29.7 。房地产开发投资的增幅开始回落， 1-8 月增长32.1 ， 1-9月增长31.4 ，1-10月增长 31.2，1-11月增长29.7。 数据显示，虽然近几个月房地产景气指数呈下降的趋势，

47、但土地开发与购置 却日趋活跃，增长速度持续攀高。 去年1-10月，全国土地开发面积为 1.28 亿平 方米，同比增长65%, 1-10月，全国商品房销售额高达2 2 5 9亿元，同比增 长 33.6 。在商品房销售快速增长的带动下，房地产竣工面积持续增长。截至 11 月份，全国商品房竣工面积 1.2 亿平方米，同比增长 17.6 。而且商品房空 置面积的增速降低到 0.9%，是近几年来的最小增幅， 其中空置商品房住宅在 2000 年首次下降后持续出现负增长， 说明了市场上的需求旺盛。 因此在国内房地产旺 盛的需求拉动下，房地产业投资今年仍有望保持快速增长的势头。带动房地产开发投资增幅回落的原因

48、，是国内房地产销售增幅的回落。 去年一季度全国商品房销售额同比增长 48.9 ，二季度增长 34.9 ，三季 度增长 32.7 ，而 10 月当月增长比例为 13，为去年以来的最低点。 在这一系 列销售统计数字面前， 很容易让人产生错觉， 目前绝大部分业内人士都对发展形 势感到疑惑和持观望的态度，对房地产景气周期做出了错误的判断。房地产销售增幅回落是有政策背景的， 出台新的商品房销售管理办法、 央行 作出有关取消零首付的决定、 央行发出关于严格放贷的通知。 这一系列的政策都 充分体现了国内房地产市场目前仍然保留着 “政策市 ”的特性。同时去年的走低将 为今年创造上升空间从国内各项房地产统计指标

49、判断， 2001 年国内房地产投资增长形势是高 开低走，今年的形势很可能与去年相反，表现为低开高走。国内房地产业在经 过去年下半年的高位盘整后， 2002 年有望呈现良好的发展态势。之所以预测今年房地产投资会增长，关键因素是在启动内需的政策背景下， 房地产业将扮演更重要的角色。 “炒作 ”在楼市一直都存在，因此不是关键问题。 目前楼市真正存在的大问题是房价上涨速度太快， 为今后预留的空间太小。 这样 的话，住房消费这个亮点今后就难以持续。 而这个行业的资本密集型特征很容易 使行业投资出现过热， 从而引发泡沫， 从这个角度理解政府的降温调控行为就很 清楚了。在这方面最好的例子是上海。上海在 19

50、93 年宏观调控之后，楼市进入 了低谷，但也正是当年的低房价为如今的上海房地产的高速发展提供了空间。 目 前，国内房地产行业仍处于新的景气周期， 现在房地产市场的阶段性走低， 可以 看作是为今后的市场提供发展空间。在世界经济寒流阵阵的背景下， 中国经济在 2001 年所取得的成绩是不俗的。 在外部环境不利的情况下， 今年拉动经济增长的重点之一无疑会是启动内需， 房 地产业将是重点产业。在促进消费方面， 我们注意到在全国经济工作会议八个方面的部署中， 并没 有提到“刺激内需”的字样，而是提出了 “培育国内消费需求 ”的要求。事实上，“刺 激内需 ”的提法过于简单化， 并不能反映和代表我国经济增长

51、的真实情况。 相反， 培育消费的问题又没有引起真正的重视。 “培育”意味着扩大， “刺激”意味着原来 就有只要释放出来就行，两者的本意大相径庭。就目前国内产业形势观察， 唯一能够对经济增长起到较为有效支撑的是两个 产业，一个是房地产，一个是汽车。只有这两个产业具有比较完备的产业链，一 旦启动，对经济增长的影响将会最大。 房地产开发具有很强的产业关联度， 可以 带动建材、冶金、化工、轻工等数十个行业的发展，提供大量的就业机会，是今 后带动国民经济发展的一个新的经济增长点。 目前的房地产开发热已经有了本质 的区别，一是个人购房比重的增加， 另一个是开发资金出现了以企业自筹和预付 款为主的转变，因此

52、可以认为这一产业也正在达到健康运行的水准线。今年国内房地产发展具有以下利好因素：一、国家宏观政策的推动力。近年来中国GDP在7% - 8%的增长率中，房 地产业的拉动作用达一个百分点。 中国继续保持国民经济的持续、 快速发展， 房 地产业则是关键所在。因此，政府的一系列措施十分有利于该行业的发展。二、住房制度改革推动行业高速发展。中国住房制度改革正向纵深发展，从 危房改造向康居工程迈进。 其改革将继续刺激居民的购房积极性， 释放住房消费 能量。三、居民消费结构升级是行业发展的内在驱动力。当前居民消费的恩格尔系 数已降至 40%，北京甚至接近 35%，这正是增加住房消费的良机。四、城镇化进程加速

53、了房地产行业发展。 目前中国城镇化人口占总人口 36%， 今后二十年的发展目标是人口的50%住在城里， 每年将有约一千万农民进城工 作、生活，将对住宅产生巨大的需求。综上所述，我们预期：伴随着入世， 国内房地产业的巨大前景将吸引国内外投资者的青睐， 投资 主体将更加多样化。房地产企业在“国退民进”的背景下，将会启动更多的民 间投资。同时，中心城市建设国际化大都市的步伐将加快，政府投资也会大幅 增加。可以预见， 今年国内的房地产投资在无全球性的金融风波影响的情况下将会持续高速增长的态势。销售也将于 2001 年持平。2本市房地产市场分析2-1 回顾2001 年全市销售商品房 660 万建筑平方米

54、，金额 166.81 亿元，分别比上一 年增长 4.76 和 7.07 ，其中个人购买商品房比例为 98.3 ，本市住宅消费继 续保持了旺盛的增长势头，呈现购销两旺的发展态势。从购买情况看，改善型需求逐年上升。去年居民购买每建筑平方米 3000 元 以上的商品房数量比上一年提高了 1.5 个百分点，其中 30003500 元价位的商 品房购买量提高了 5.8 个百分点， 35004000 元的商品房比上一年提高了 21.4 个百分点。 购买商品房的单套面积也发生变化， 购买单套面积在 100平方米以上 的商品房比上一年同期提高了 2.6 个百分点，其中购买单套面积在 100120 平 方米商品

55、房同比提高了 4.8 个百分点，单套面积在 120 平方米以上的商品房同比 提高了 4.34 个百分点。随着住宅质量的提高和功能、 环境的改变， 购买情况变化， 去年全年商品房 交易价格平均上升幅大于下降幅 0.5 ，波动幅度在正负 2内，商品房价格呈 稳步上升趋势。全年2400元/川以上的成交均价已经高于全国 2304元/卅的价格 平均水平。此外，金融贷款继续成为支持居民购房的主要因素之一， 去年全年贷款件数 占全市商品房销售套数的 74.8 ，贷款金额占商品房成交金额的 43.8 ，贷款 面积占全市商品房的 75.3 。业内人士认为， 从去年全年的商品房销售情况看， 我市的住房消费已经向改

56、 善型消费过渡， 对商品住宅的需求也从单一的价格因素向质量、 环境、价格等均 好性发展，预计今年的商品房销售将继续保持旺盛的需求，价格将稳步上扬。2-2 市场特点2-2-1 项目差别减小，竞争更趋激烈，品牌竞争特点显著。随着开发商运作水平的不断提高， 各项目在配套设施、 建筑材料等开发项目 硬件方面的差异减小， 要想在项目硬件配置方面取得竞争优势比较困难。 将来的 竞争将是制造差异的竞争， 通过树立项目品牌， 表现项目特色； 通过项目具体细 节的精心设计提高项目的品质； 提供周到的售后服务和物业管理， 最大限度的使 客户满意，提升项目的附加值， 带动项目的销售。 随着市场竞争激烈程度的增加， 行业平均利润率的降低， 相当数量的开发企业将退出房地产开发市场， 大部分的 市场份额将被少数拥有先进的开发理念、 完善的经营管理思想和充足资本的专业 化开发商所瓜分， 市场集中度会有所上升。 开发商为追求规模效应， 降低单位配 套成本，发挥规模竞争优势，未来项目的开发规模呈现逐渐增大的趋势。 2-2-2 环境将是未来几年开发项目的宣传运作重点。由于项目的不断推陈出新， 开发商之间的互相学习， 难以形成在配套方面的 独特优势。 而环境设计作为开发观念的一种体现， 从一定程度上反映出开发商的 实力与水平， 同时营造一个好的居住环境对于客户的吸引力也是很大的。 随着主 流市场的变化