个人理财课件-6投资规划与住房、教育规划

1、1课课程程 . .个人理财基本步骤个人理财基本步骤 III. .货币的时间价值货币的时间价值 .家庭财务分析家庭财务分析 .个人理财基本技能个人理财基本技能 .我国的个人理财业务我国的个人理财业务 .个人理财师应该具备的条件个人理财师应该具备的条件 2个个人人理理主要内容主要内容 1.投资规划投资规划 2.保险规划保险规划 3.税收规划税收规划 4.养老规划养老规划 5.遗产规划遗产规划3一、一、投投1.证券投资规划证券投资规划2.外汇投资规划外汇投资规划3.黄金投资规划黄金投资规划4.房地产投资规划房地产投资规划5.艺术品投资规划艺术品投资规划6.教育投资规划教育投资规划45知知6投投资资人

2、人为为当前收入：当前收入：工资，贷款，分红，遗产，馈赠工资，贷款，分红，遗产，馈赠当前消费当前消费投资投资将来消费将来消费投在何处？投在何处？（选择）（选择）何时投？何时投？（时机）（时机）如何投？如何投？（策略）（策略）证券分析证券分析投资组合管理投资组合管理资本市场有效性资本市场有效性7投投资资人人投资人的消费选择：现在消费，还是将来消费？投资人的消费选择：现在消费，还是将来消费？投资人的投资选择：实物投资，还是证券投资？投资人的投资选择：实物投资，还是证券投资？证券投资是理性投资选择还是赌博？证券投资是理性投资选择还是赌博？投资人购买证券的预期是什么？投资人购买证券的预期是什么？投资人如

3、何实现预期收益？投资人如何实现预期收益？证券投资的预期收益有风险吗？证券投资的预期收益有风险吗？证券投资人有什么权力和义务？何谓剩余索取权？证券投资人有什么权力和义务？何谓剩余索取权？投资人的权益有保障吗？投资人的权益有保障吗？通过有效的资本市场？通过有效的资本市场？ 通过有效的司法制度？政府通过有效的司法制度？政府“保障保障”？8资产配置资产配置股票股票债券债券实物资产实物资产资产类别资产类别国别国别国内国内国际国际证券选择证券选择哪只股票？哪个债券？哪项实物资产？哪只股票？哪个债券？哪项实物资产？投资执行投资执行交易时间？交易次数？每次交易量？交易时间？交易次数？每次交易量？是否使用衍生工

4、具避险？是否使用衍生工具避险？对市场对市场的判断的判断对通胀，对通胀，利率，利率，增长率增长率的判断的判断定价模型：定价模型：现金流，基本分析现金流，基本分析技术分析技术分析交易成本：交易成本：佣金，价差佣金，价差流动性流动性独有独有信息信息交易交易速度速度理财师的工作：理财师的工作：业绩评估业绩评估风险承担多大？收益率多少？风险承担多大？收益率多少？高于或低于平均水平？高于或低于平均水平？择时择时能力能力选股选股能力能力风险承担能力风险承担能力投资期限投资期限税赋状况税赋状况效用函数效用函数相关税法相关税法风险和收益风险和收益: :风险测定能力风险测定能力分散投资效果分散投资效果市场有效性：

5、市场有效性： 是否能击败市场？是否能击败市场？交易系统：交易系统：交易过程是否交易过程是否影响价格？影响价格？风险定价模型：风险定价模型：CAPMCAPM910什什么么样样的的 不同的投资者不同的投资者，具有不同的投资目标具有不同的投资目标，例如，例如，60岁以上退休岁以上退休人员需要的是当期收入，当期收入目标多于增长目标；人员需要的是当期收入，当期收入目标多于增长目标；30岁以下的年轻岁以下的年轻人需要积累资金用于购房购车，增长目标多于当期收入目标人需要积累资金用于购房购车，增长目标多于当期收入目标不同的投资目标，应该选择不同的投资工具不同的投资目标，应该选择不同的投资工具，例如，满足紧急性

6、开，例如，满足紧急性开支应该投资于流动性强、安全性高的短期投资工具，如国库券、活期储支应该投资于流动性强、安全性高的短期投资工具，如国库券、活期储蓄等，满足长远的养老需要，应该购买人寿保单、长期国债等既安全、蓄等，满足长远的养老需要，应该购买人寿保单、长期国债等既安全、又能满足长期需要的投资工具又能满足长期需要的投资工具不同的投资工具不同的投资工具，具有不同的可获得性、安全性、流动性、收益具有不同的可获得性、安全性、流动性、收益性等特征，性等特征，这些特征是否适合投资者的需要还要具体考虑这些特征是否适合投资者的需要还要具体考虑11投投资资12我我国国的的投投资资 各类货币型基金和银行存款各类货

7、币型基金和银行存款 债券投资债券投资 央行票据、政府债券央行票据、政府债券金融债券、企业债券金融债券、企业债券 短期融资券短期融资券资产证券化产品资产证券化产品 股票投资股票投资 A A股、股、B B股、港股股、港股基金投资：指数基金、分级基金基金投资：指数基金、分级基金投资于国内市场的基金投资于国内市场的基金投资于海外市场的基投资于海外市场的基金（金（QDII）13我我国国的的投投资资权证权证认股权证、备兑认购权证、备兑认沽权证认股权证、备兑认购权证、备兑认沽权证含权产品：可转换债券、可赎回债券等含权产品：可转换债券、可赎回债券等期货期货 大连期货交易所，主要交易品种是大豆大连期货交易所，主

8、要交易品种是大豆上海期货交易所，主要交易品种是天然橡胶、铜、铝等有色金属上海期货交易所，主要交易品种是天然橡胶、铜、铝等有色金属郑州期货交易所，主要交易品种是小麦郑州期货交易所，主要交易品种是小麦拟开设的股指期货拟开设的股指期货外汇外汇原来外汇管制，不能购买国外股票，而只能将其存于银行获得存原来外汇管制，不能购买国外股票，而只能将其存于银行获得存款利息收入或者通过不同货币的交易来赚取差价款利息收入或者通过不同货币的交易来赚取差价近来开通了外币交易、远期外汇交易和外汇掉期交易近来开通了外币交易、远期外汇交易和外汇掉期交易14我我国国的的投投资资 信托产品信托产品 房地产房地产 黄金黄金 2002

9、年年10月月30日上海黄金交易所正式投入运行日上海黄金交易所正式投入运行2006年，上海黄金交易所累计成交黄金年，上海黄金交易所累计成交黄金1130.72吨，成交金额吨，成交金额1759.01亿元。亿元。对个人投资者来说，投资黄金主要有实物黄金（金条、金币）、纸黄对个人投资者来说，投资黄金主要有实物黄金（金条、金币）、纸黄金（黄金帐户、黄金存折和黄金凭证）和黄金股票三种选择金（黄金帐户、黄金存折和黄金凭证）和黄金股票三种选择 艺术品、古玩、邮票和钱币等艺术品、古玩、邮票和钱币等 15什什么么是是专业人员为客户制定方案或代替客户对其一生或某一特定阶段或专业人员为客户制定方案或代替客户对其一生或某

10、一特定阶段或某一特定事项的现金流在不同时间不同投资产品上进行配置以获某一特定事项的现金流在不同时间不同投资产品上进行配置以获取与风险相匹配的最优收益的过程取与风险相匹配的最优收益的过程理财师理财师股票股票/ /债券债券/ /房产房产/ /外汇外汇/ /企业企业年龄年龄/ /性别性别收入收入/ /支出支出风险态度风险态度/ /投资目标投资目标投资对象投资对象投资者投资者风险与收益风险与收益风险与收益风险与收益产品多产品多/ /复杂复杂时间稀缺时间稀缺/ /专业化专业化投资效率投资效率1617投投资资组组合合管管 投资组合的管理过程 资产配置策略 主动/被动投资策略 投资绩效评估18投投资资组组合

11、合制定投资策略制定投资策略制定并执行投资计划制定并执行投资计划监督监督反馈反馈监督监督反馈反馈对投资人特征对投资人特征的分析的分析撰写投资政策说明书撰写投资政策说明书对投资工具对投资工具的分析的分析19投投资资组组合合o 建立客户顾问关系建立客户顾问关系o 收集客户的资料，确定客户的目标和期望收集客户的资料，确定客户的目标和期望o 分析客户的财务状况、当前投资情形和特殊需求分析客户的财务状况、当前投资情形和特殊需求o 撰写并向客户陈述投资政策说明书撰写并向客户陈述投资政策说明书o 实施投资政策说明书实施投资政策说明书o 监督反馈投资绩效监督反馈投资绩效20投投资资政政 撰写投资政策说明书的目的

12、是为投资过程建立一个是为投资过程建立一个明确的最高指导原则和行动路线明确的最高指导原则和行动路线 强迫投资人了解其投资需求及其面对的限制条件，制定强迫投资人了解其投资需求及其面对的限制条件，制定切实可行的投资目标切实可行的投资目标 帮助投资人了解投资所带来的成本和风险帮助投资人了解投资所带来的成本和风险 确立投资绩效评估的客观标准确立投资绩效评估的客观标准 (Benchmark)，使投资人，使投资人和投资经理明确了解投资是否达成目标和投资经理明确了解投资是否达成目标 说明书是一个类似于协议性质的正式文件，起到规说明书是一个类似于协议性质的正式文件，起到规范投资经理的投资行为的作用，以保护投资人

13、的权范投资经理的投资行为的作用，以保护投资人的权益益21生生命命周周期期 人们的需求和财力是随着时间而改变人们的需求和财力是随着时间而改变 客户的生命周期可以分为三个阶段客户的生命周期可以分为三个阶段22生生命命周周期期的的个人投资者确定其投资目标时一个最重要的考虑因素就是他所处的生命周个人投资者确定其投资目标时一个最重要的考虑因素就是他所处的生命周期的不同阶段期的不同阶段在生命周期的初期，大多数年轻人开始从事自己的事业时往往只有一项在生命周期的初期，大多数年轻人开始从事自己的事业时往往只有一项资产资产他们的收入能力。对流动性以及安全性的要求使得他们采取比较他们的收入能力。对流动性以及安全性的

14、要求使得他们采取比较稳健的策略，即把自己的储蓄存在银行或者一种货币市场的基金稳健的策略，即把自己的储蓄存在银行或者一种货币市场的基金当一个人结婚以后，他就会需要购买人寿保险以及财产保险来保证自己当一个人结婚以后，他就会需要购买人寿保险以及财产保险来保证自己人力资本的安全人力资本的安全当一对夫妇的劳动收入增长到足以满足保险与家居的需要后，他们就会当一对夫妇的劳动收入增长到足以满足保险与家居的需要后，他们就会开始为子女的大学教育以及自己退休后的生活（尤其在政府对退休储蓄开始为子女的大学教育以及自己退休后的生活（尤其在政府对退休储蓄提供税收优惠时）进行储蓄提供税收优惠时）进行储蓄退休储蓄金是一个家庭

15、典型的第一笔可投资资金。这就是可以投资于股退休储蓄金是一个家庭典型的第一笔可投资资金。这就是可以投资于股票、债券以及房地产的钱票、债券以及房地产的钱23投投资资需需求：求：教教 对大多数个人和家庭来说，第一个最重要的投资决策就对大多数个人和家庭来说，第一个最重要的投资决策就是有关教育的投资，即构筑他们及其子女的人力资本是有关教育的投资，即构筑他们及其子女的人力资本 患病或受伤的风险要远远大于与财富相关的风险患病或受伤的风险要远远大于与财富相关的风险 对人力资本的风险套期保值的最直接的方法就是购买保对人力资本的风险套期保值的最直接的方法就是购买保险，把投资者的劳动收入与保单一起看作一个资产组合，

16、险，把投资者的劳动收入与保单一起看作一个资产组合，这项资产组合的收益率比单独一项劳动收入的风险要小这项资产组合的收益率比单独一项劳动收入的风险要小 人寿保险就是对家庭中任何一个有收入的成员因死亡而人寿保险就是对家庭中任何一个有收入的成员因死亡而带来的所有收入损失的套期保值带来的所有收入损失的套期保值24投投资资需需 房产是许多人拥有的第一项重要的经济资产。决定不再房产是许多人拥有的第一项重要的经济资产。决定不再租房而决定买房是一项投资决策租房而决定买房是一项投资决策 评价这种投资的风险及收益时，一个重要的考虑因素是评价这种投资的风险及收益时，一个重要的考虑因素是作为对两种风险套期保值的这所房屋

17、的价值作为对两种风险套期保值的这所房屋的价值 第一种风险是租金的增长，如果你拥有一所住宅，租金的任何第一种风险是租金的增长，如果你拥有一所住宅，租金的任何增长都会提高你的投资收益增长都会提高你的投资收益 第二种风险是你现在住的房屋或公寓可能不会总是允许你居住第二种风险是你现在住的房屋或公寓可能不会总是允许你居住的，通过购买住宅，对这点就有了保证的，通过购买住宅，对这点就有了保证25投投资资需需求：求：一生中进行储蓄的主要目的是为了保证在退休以后还能维持自己正常一生中进行储蓄的主要目的是为了保证在退休以后还能维持自己正常的生活标准。投资收入可以支付退休后平均的生活标准。投资收入可以支付退休后平均

18、20年的生活费用和应付不年的生活费用和应付不可预料的医疗费用，增加继承人或者配偶的财富可预料的医疗费用，增加继承人或者配偶的财富研究表明随着年龄的增长，一个人会逐渐失去从一项巨大的投资失败研究表明随着年龄的增长，一个人会逐渐失去从一项巨大的投资失败中恢复过来的潜力。因此随着投资者接近退休年龄，他们的风险承受中恢复过来的潜力。因此随着投资者接近退休年龄，他们的风险承受能力越来越低，将越来越倾向于低风险或无风险投资能力越来越低，将越来越倾向于低风险或无风险投资退休收入中最重要的来源是业主发起的养老计划退休收入中最重要的来源是业主发起的养老计划投资策略取决于养老计划的类型。养老计划类型由确定计划收益

19、及用投资策略取决于养老计划的类型。养老计划类型由确定计划收益及用来支付这些收益的投入资金的投资者是来支付这些收益的投入资金的投资者是“谁谁”、“什么时候什么时候”投资以投资以及投资及投资“多少多少”来决定来决定把投资收益减去基金的成本，剩下的资产积累额就是计划的养老基金。把投资收益减去基金的成本，剩下的资产积累额就是计划的养老基金。在北美如美国和加拿大，业主或雇员向基金投入的资金是免税的，基在北美如美国和加拿大，业主或雇员向基金投入的资金是免税的，基金投资收入也是不需纳税的。基金的支付，无论是给业主或雇员，都金投资收入也是不需纳税的。基金的支付，无论是给业主或雇员，都需要像普通收入一样纳税需要

20、像普通收入一样纳税26投投资资 在投资组合的构建中，对投资收益的避税是在投资组合的构建中，对投资收益的避税是重要的考量因素重要的考量因素 投资中有两种避税方式投资中有两种避税方式 投资于免税的投资品种，如免税债券等投资于免税的投资品种，如免税债券等 投资于可以延迟赋税的投资品种，如高增长性投资于可以延迟赋税的投资品种，如高增长性股票实现资本利得收入时的延迟交税，延税个股票实现资本利得收入时的延迟交税，延税个人退休金计划，和由人寿保险公司提供的延税人退休金计划，和由人寿保险公司提供的延税年金等年金等27 资产配置，即决定投资于资产组合的各种主要资产类资产配置，即决定投资于资产组合的各种主要资产类

21、型的比例和数额型的比例和数额我们可以把资产配置的过程分为以下几个步骤：我们可以把资产配置的过程分为以下几个步骤：明确资产组合中包括哪几类资产。几种主要资产类型如下：明确资产组合中包括哪几类资产。几种主要资产类型如下：货币市场工具、固定收益证券、股票、不动产、贵金属、货币市场工具、固定收益证券、股票、不动产、贵金属、其他其他明确资本市场的期望值。这一步骤包括利用历史数据与经明确资本市场的期望值。这一步骤包括利用历史数据与经济分析来决定你对资产组合中所考虑资产在相关持有期间济分析来决定你对资产组合中所考虑资产在相关持有期间内的预期收益率内的预期收益率确定资产组合的有效边界。这一步骤是指找出在既定风

22、险确定资产组合的有效边界。这一步骤是指找出在既定风险水平下可获得最大预期收益的资产组合水平下可获得最大预期收益的资产组合寻找最佳的资产组合。这一步骤是指在满足你面对的限制寻找最佳的资产组合。这一步骤是指在满足你面对的限制因素的条件下，选择最能满足你的风险收益目标的资产组因素的条件下，选择最能满足你的风险收益目标的资产组合合28不不同同风风险险承承担担资料来源：引自陈工孟资料来源：引自陈工孟 郑子云郑子云 主编主编 个人财务策划个人财务策划P392，北京大学出版社，北京大学出版社，2003年版年版29证证券券资资明确投资目标和限制因素明确投资目标和限制因素明确资本市场的期望值明确资本市场的期望值

23、寻找最佳的资产组合寻找最佳的资产组合明确资产组合中包含哪几类资产明确资产组合中包含哪几类资产确定有效资产组合的边界确定有效资产组合的边界通常考虑投资者的投资风险偏好、流动性需求、通常考虑投资者的投资风险偏好、流动性需求、时间跨度需求，并考虑市场上实际的投资限制操时间跨度需求，并考虑市场上实际的投资限制操作规则、税收等问题，确定投资需求作规则、税收等问题，确定投资需求利用历史数据与经济分析来决定你对所考虑资产利用历史数据与经济分析来决定你对所考虑资产在相关持有期间内的预期收益率，确定投资的指在相关持有期间内的预期收益率，确定投资的指导性目标导性目标找出在既定风险水平下可获得最大预期收益的资找出在

24、既定风险水平下可获得最大预期收益的资产组合，确定风险修正条件下投资的指导性目标产组合，确定风险修正条件下投资的指导性目标在满足客户限制因素的条件下，选择最能满足你在满足客户限制因素的条件下，选择最能满足你的风险收益目标的资产组合，确定实际的资产配的风险收益目标的资产组合，确定实际的资产配置战略置战略通常考虑的几种主要资产类型货币市场工具、固通常考虑的几种主要资产类型货币市场工具、固定收益证券、股票、不动产、贵金属等，确定具定收益证券、股票、不动产、贵金属等，确定具体的资产配置体的资产配置30投资规划案例：合理配置股票并战术性调整投资规划案例：合理配置股票并战术性调整31(二二)房房地地 房地产

25、概览房地产概览 购房（租房）规划购房（租房）规划321.房房房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离部分和附带的各种权益筑物上的不可分离部分和附带的各种权益332.购购房房（租租租房：租房： 租房年成本租房年成本=押金押金机会成本率机会成本率+年租金年租金购房：购房： 购房年成本购房年成本=首付款首付款机会成本率机会成本率+贷款余额贷款余额贷贷款款 利率利率+年维修费及税金房价每年涨幅年维修费及税金房价每年涨幅年年成本小成本小的更划算的更划算购房后总价固定，如果贷款利率不变购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷随着每年还款，贷

26、款余额逐渐减少款余额逐渐减少,因此因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨租不断上涨,则租房年成本逐渐上升则租房年成本逐渐上升年成本法基于当前状况的比较，在决策时还应该考虑其年成本法基于当前状况的比较，在决策时还应该考虑其他因素的改变，如房租增长趋势，房价增长趋势他因素的改变，如房租增长趋势，房价增长趋势34例：例：购购房房与与王梅看上了一套王梅看上了一套100平米的住房，该住房可租可售。平米的住房，该住房可租可售。如果租房，房租每月如果租房，房租每月5,500元，元， 以以1个月房租作为个月房租作为押金。如果购房，总价押金。如果购房，总价120万元，可申请

27、万元，可申请60万元贷万元贷款，房贷利率为款，房贷利率为6%，自备首付款，自备首付款60万元，房屋的万元，房屋的维护成本为维护成本为5000元元/年，预计房价每年每平米涨年，预计房价每年每平米涨100元，押金与首付款机会成本均为元，押金与首付款机会成本均为3%。问：。问：该该房屋应该租还是购？房屋应该租还是购？35年年成成o 租房年成本租房年成本 5,5005,500元元12125,5005,500元元1 13%3%66,16566,165元元o 购房年成本购房年成本6060万元万元3%3%6060万元万元6%+50006%+5000元元100100100=49000100=49000元元 购

28、房年成本为购房年成本为49,00049,000元，比租房年成本元，比租房年成本66,16566,165元低；元低； 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优于购房。即租房优于购房。 比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素的主观判断是重要因素36租租购购房房决决 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 居住年数：居住时间越长，购房越划算居住年数：居住时间越长

29、，购房越划算 利率水平：利率水平越高，租房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算 房屋持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算房屋持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算 租房押金：押金水平越高，购房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算37租租屋屋与与购购屋屋 优点 对抗通货膨胀对抗通货膨胀 强制储蓄强制储蓄积实质财富积实质财富 提高居住质提高居住质 信用增强效果信用增强效果 满足拥有自满足拥有自的心的心效效用用 同时提供居住效用与资同时提供居住效用与资本增值的机会本增值的机会 缺点 缺乏缺乏动性动性 维持成本高维持成本高 转换交转换交成本高成本高 因应生涯变化弹性低因应生涯变化弹性低 赔本

30、损失的风险赔本损失的风险38估算房价成长率估算房价成长率估算购房时的房屋总价估算购房时的房屋总价可配置在购房上的可配置在购房上的资产与储蓄的比例资产与储蓄的比例39首付款与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准首付款与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担的影响达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。如果房贷前期只偿还利息，概算可负担的房不起的房子。如果房贷前期只偿还利息，概算可负担的房屋总价：屋总价： 最高可负担房价最高可负担房价=（年收入（年收入可负担房贷比率）可负担房贷比率）/ 房贷房贷利率利率 /贷款成数贷款成数

31、如果房贷是本利平均摊还，如果房贷是本利平均摊还，则则 可负担房价可负担房价= PV （I，N，PMT）/贷款成数。贷款成数。其中，其中，I：房贷利率，：房贷利率，N：贷款年限，：贷款年限，PMT：年收入：年收入 可负可负担房贷比率担房贷比率说明：同等收入，房贷利率越低，可负担房价越高；可负说明：同等收入，房贷利率越低，可负担房价越高；可负担房贷比率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担房贷比率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍倍40需筹首付款需筹首付款=新房净值新房净值-旧房净值旧房净值=(新房总价新房总价-新房贷款

32、新房贷款)-(旧房总价旧房总价-旧房贷款旧房贷款)。如旧房值如旧房值60万元，贷款尚有万元，贷款尚有30万元，新房值万元，新房值100万元，万元，拟贷款拟贷款60万元，应筹首付款万元，应筹首付款=(100万元万元-60万元万元)-(60万元万元-30万万)=10万元。万元。 购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房时，可在准备充分前暂时租房41购房规划示例购房规划示例- -可买总价多少房屋可买总价多少房屋购房能力试算购房能力试算3年年

33、 资金资金10万万年储蓄年储蓄3万万首付款首付款=资金资金 (复利终值复利终值)+年储蓄年储蓄 (年金终值年金终值) 贷款贷款=年储蓄年储蓄 (年金现值年金现值 N=贷款年数贷款年数R=贷款利率贷款利率)假设投资报酬率假设投资报酬率6%。复利终值系数复利终值系数(6%,3)为为1.191 ; 年金终值系数年金终值系数(6%,3)为为3.184 . 自备款自备款=10万万 1.191+3万万 3.184=21.5万万假设贷款年数为假设贷款年数为20年，贷款利率为年，贷款利率为7% ,年金现值系数年金现值系数(7%,20)为为10.594 贷款贷款=3万万 10.594=31.8万万 3年后可购屋

34、总价年后可购屋总价= 21.5万万 +31.8万万 =53.3万万42购房规划示例购房规划示例- -应有多少储蓄应有多少储蓄购屋目标总价购屋目标总价 60万万5年购屋年购屋首付款首付款=年储蓄年储蓄 (年金终值年金终值) 贷款贷款=年储蓄年储蓄 (年金现值年金现值 N=贷款年数贷款年数R=贷款利率贷款利率)60万总价万总价 以首付款三成计以首付款三成计, 需需18万万 自备款筹措期自备款筹措期5年年 以投资以投资报酬率报酬率6%计计 18万万/年金终值系数年金终值系数(6%,5)5.637=3.19万万贷款七成计贷款七成计42万万 以贷款利率以贷款利率6%, 期限期限20年计年计42万万/年金

35、现值系数年金现值系数(7%,20) 10.594 = 3.96万万应有的储蓄应有的储蓄 在储备自备款时在储备自备款时, 每年要每年要3.19万万5年后开始本利平均摊还贷款时年后开始本利平均摊还贷款时, 每年要每年要3.96万万43换房规划示例换房规划示例- -换房后贷款额及年期换房后贷款额及年期5年后换房年后换房100万万现住宅总价现住宅总价50万万20年贷款年贷款30万万资金资金10万年储万年储5万万首付款首付款=资金资金 (复利终值复利终值)+年储蓄年储蓄 (年金终值年金终值) 换房后贷款额换房后贷款额=新房总价新房总价-售屋净流入售屋净流入-自备款自备款假设投资报酬率假设投资报酬率7%。

36、复利终值系数。复利终值系数(7%,5)为为1.403 ;年金终值系数年金终值系数(7%,5)为为5.751,因此因此 首付款首付款=10万万 1.403+5万万 5.751=42.8万万假设贷款年数为假设贷款年数为20年年 贷款利率为贷款利率为7%，年金现值系数，年金现值系数(7%,20)为为10.594;年金现值系数年金现值系数(7%,15)为为9.108,因此因此 5年后贷款余额年后贷款余额=(30万万/10.594) 9.108=25.8万万 出售旧房现金流量出售旧房现金流量=售价售价50万万-贷款余额贷款余额25.8万万=24.2万万 换房后贷款额换房后贷款额=总价总价100万万-售房

37、净流入售房净流入24.2万万-首付款首付款42.8万万=33万万 33万万/5万万=6.6 查查9年年7%年金现值系数为年金现值系数为6.515 可以可以9年本利摊还年本利摊还售房净流入售房净流入=原房总价原房总价-贷款余额贷款余额(售房时剩余年期售房时剩余年期44其其他他购购房房中介费用：若通过中介公司租房，要付一个月的房租当中介费用。购中介费用：若通过中介公司租房，要付一个月的房租当中介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价买二手房时，通常买方要支付房价1%的中介费，卖方要支付房价的中介费，卖方要支付房价2%的的中介费中介费装潢费用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛坯房适装潢费

38、用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛坯房适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修的标准，套内面积每平米合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修的标准，套内面积每平米500-1,000元应为装潢费用合理的范围，房价越高，装潢的投入也越高，元应为装潢费用合理的范围，房价越高，装潢的投入也越高，可以房价的可以房价的10%来来估计装潢所需的费用估计装潢所需的费用搬家费用搬家费用房贷相关费用：如估价费、保险费与律师费等，可以贷款总额的房贷相关费用：如估价费、保险费与律师费等，可以贷款总额的2%估计估计印花税：合同总价的万分之五印花税：合同总价的万分之五契税：买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价契税：买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价1.5%估计估计综合起来，其它期初成本约需占到总价的综合起来，其它期初成本约需占到总价的15%左右，在购房规划中应与左右，在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、印花税买卖都收，首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、印花税买卖都收，都要考虑在内都要考虑在内45(四四)教教 为什么需要子女教育规划为什么需要子女教育规划 子女教育规划步骤子女教育规划步骤 教育投资规划工具教育投资规划工具 教育投资规划风险管理教育投资规划风险管理46高等教育学