龙池开发区市场调查报告

1、龙池开发区市场调查报告龙池开发区市场调查报告我们对龙池开发区的研究思路：宏观市场市场现状消费力p龙池开发区的基本认知p龙池开发区的区位认知p厦门及海沧区的市场成交 数据走势分析p龙池开发区楼盘分布片区p龙池开发区房地产在售楼盘现状p龙池开发区在售楼盘汇总p龙池开发区楼盘余量探究p龙池开发区销售价格现状分析p龙池开发区楼盘产品结构分析p龙池开发区产品定位分析p龙池开发区产品配套分析p龙池开发区个案产品了解p龙池开发区市场产品总结p龙池开发区目前存在的问题p龙池开发区消费群体分析p龙池开发区消费群体认知p龙池开发区消费群体消费特征龙池开发区的基本认知 开发区总规划面积13.75平方公里，内设灿坤、

2、白礁、鸿渐、金山四个工业区工业区，主要产业为家电、汽车、化工、不锈钢和五金等，内设的灿坤家电产业基地、长春化工、喜盈门家具、金龙客车、福欣不锈钢等五个项目，被列为省政府重点建设项目，基础设施不断完善及灿坤公司带来的集聚效应。目前，开发区已批准并领取营业执照的企业115家(工业企业90家)，其中外资台资企业40家，总投资12.5亿元。开发区以工业为基础，招商和经济稳步发展，区域呈现稳健发展的趋势龙池开发区的区位认知15公里15公里 与厦门相邻，位于交通动脉两侧，距离海沧核心区仅有15公里（公路距离），距离厦门核心仅有15公里，车程15-30分钟。地理位置决定了和厦门市场紧密联系的事实，厦门房市的

3、走势直接影响了区域的成交量，厦门客群是当地主要购买力厦门及海沧区的市场成交数据走势分析 09年以来，厦门及海沧的房地产市场持续走好，成交均价一路上涨，海沧区还一度脱销，龙池开发区必将受到厦门市场利好的带动。近期厦门市场的走好，将直接带动龙池开发区房市的发展龙池开发区楼盘分布片区保生路西片区保生路东片区圣地亚哥片区灿坤工业园 目前龙池开发区的住宅区域基本分为三个板块，分为圣地亚哥片区，保生路东片区，保生路西片区，档次较高的楼盘主要集中于保生路东片区。区域住宅板块划分清晰，分布合理，社区规模成型，配套平衡龙池开发区房地产在售楼盘现状（分布图）灿坤工业园圣地亚哥龙池新天地云龙海岸鸿源尚品龙欣.杰作宝

4、升国际晶品6530目前龙池开发区共有七个在售楼盘，主要集中于201省道南侧龙池开发区在售楼盘汇总楼盘名城开发商占地面积建筑面积建筑规划规划套数圣地亚哥建发集团（厦门）42000050000024栋8-11层小高层，联排、叠加、独栋别墅592套公寓288栋别墅龙欣.杰座龙欣置业（龙海）57528 181213 6 幢 19 层 小高层203套公寓云龙海岸海岸房地产 （漳州）88000 260000 12栋小高层 540套公寓鸿源尚品鸿源集团 （漳州）4860 73042 四栋18层小高层、三栋32层749套公寓龙池新天地新天地房地产 （漳州）15373 55926 两栋独立25层高层176套公寓

5、宝升国际华坤建设 （角美）41621 100000 11栋342层高层1135套公寓晶品6530斯特安房地产（厦门） 19981 53482 11 幢 4、7、12 层 444套公寓合计647363 1223663 4127套从开发区的角度分析，市场供应量庞大，本地无法实现消化目前龙池开发区市场开发土地647363 ，总建面积超过122万，上市4127套龙池开发区楼盘余量探究截止09.7.22，通过现场市调和官方网站的了解综合分析，目前龙池开发区剩余1323套，约21万未售出，主要集中于圣地亚哥、鸿源尚品、宝升国际等大盘，市场余量巨大，至今市场仍有32%的余量，且集中于当地主要楼盘龙池开发区销

6、售价格现状分析楼盘名城剩余主力产品销售起价（元/）销售均价（元/）层差（元/）圣地亚哥别墅、两房43504500-470050-60龙欣.杰座大两房3200350050-60鸿源尚品两房3400360050宝升国际两房、小三房3200340030-60龙池新天地两房3400370050-70云龙海岸大两房3000350030-40晶品6530小两房3300360050合计3407368050-60目前市场起价普遍在3407元/，销售均价3680元/，具现场了解，由于市场的复苏，年初各盘均上调150-200元/。龙池开发区楼盘产品结构分析（主要的在售户型结构） 单身公寓一房小两房大两房小三房大三

7、房四房别墅圣地亚哥龙欣.杰座鸿源尚品宝升国际龙池新天地云龙海岸晶品6530楼中楼目前龙池开发区的产品主要集中于一房和小三房,小户型是当地的主流产品龙池开发区产品定位分析楼盘名城产品定位（推广语）分析总结圣地亚哥50万大社区，幸福在这里蔓延强调规模，追求品质龙欣.杰座小户杰作，生活中转主推小户型，中转户型定位鸿源尚品悠悠小镇，快乐生活强调厦门城市边沿小镇，倡导低负担生活宝升国际高性价比，国际时尚精英之城追求性价比龙池新天地行政级核心生活圈，领衔龙池上流生活强调地段和周边生活配套云龙海岸2.5万南洋风情园林，畅想自然之旅强调园林绿化晶品6530超高性价比，傲视全厦门追求性价比，定位工薪阶层区域内楼

8、盘由于均定位为厦门城市边沿小镇，因此更注重强调低总价，高性价比，定位于工薪阶层龙池开发区产品配套分析楼盘名城产品配套圣地亚哥300多亩的山地及近4万平方米的水域 ，背靠山地植被完好的文圃山 ，数万人工内湖环绕 ，风情商业街和会所 ，新华都超市入驻龙欣.杰座地段优势催生商业街配套鸿源尚品4000中庭花园，主题雕塑广场 ，中心欧式铁艺凉亭 ，集中活动休闲区域 ，亲和休闲水景区域 宝升国际漳州、龙池、海沧范围内第一高层，1.3万热带风情绿化，5000园林中庭，架空层会所，社区智能化数字化系统配套 龙池新天地行政核心资源，商务型会所，酒店式管理，封闭式智能一卡通，云龙海岸2.5万南洋风情园林，物业提供

9、房屋托管、代理、费用代缴、义诊等服务晶品65305万3千平方米音乐主题园林社区，智能化封闭式管理 区域内楼盘在强调性价比的同时，更注重园林绿化的投入，但在智能化、环保等领域的配套较少龙池开发区个案产品了解圣地亚哥以08年以后的批准预售为主楼栋：45-47号规划类型：小高层主力户型：两房两厅主力面积：78-94工作阳台设计，功能分区转角式凸窗，采光极佳联通式空中走廊（阳台）户型格局动静分离龙池开发区个案产品了解龙欣.杰座楼栋：住宅楼规划类型：小高层主力户型：小两房主力面积：65-78生活区域功能分区主卧带独立阳台户型格局动静分离以08年以后的批准预售为主龙池开发区个案产品了解鸿源尚品楼栋：住宅楼

10、规划类型：高层主力户型：两房两厅主力面积：78-91联通式空中走廊（阳台）户型南北通透房间私密性强以08年以后的批准预售为主龙池开发区个案产品了解宝升国际楼栋：住宅楼规划类型：高层主力户型：小三房主力面积：97-115工作阳台设计，功能分区明厨明卫，采光通风主次卧带凸窗，增加使用面积以08年以后的批准预售为主龙池开发区个案产品了解龙池新天地楼栋：住宅楼规划类型：小高层主力户型：两房两厅主力面积：67-93工作阳台设计，功能分区以08年以后的批准预售为主明厨明卫，采光通风龙池开发区个案产品了解云龙海岸楼栋：住宅楼规划类型：小高层主力户型：两房两厅主力面积：80-82以08年以后的批准预售为主客厅

11、卧室全部朝南，采光通风明厨明卫，采光通风南北通透龙池开发区个案产品了解晶品6530楼栋：住宅楼规划类型：小高层主力户型：小两房主力面积：63-66以08年以后的批准预售为主南北通透南北双阳台龙池开发区市场总结 目前龙池开发区的建筑形态都以小高层为主，市场余量较大，去化速度缓慢；由于与厦门交接的缘故，市场销售均价在3680元/左右，这一均价与漳州龙文区相当；市场产品偏重于小户型，主要原因为针对厦门工薪阶层客户群，区域产品由多年前的出租型户型向自住型小两房到小三房转变。目前七大楼盘的产品均注重园林等硬件配套，在赠送面积当前还是空白。产品注重园林、周边等硬件配套，赠送面积的产品当前还是空白。龙池开发

12、区目前存在的问题1、由于世界经济危机波及到开发区内企业，以灿坤为例，鼎盛时期2万员工，现在不到5000人，这直接减少了当地租房客的数量；2、早期以投资客为支撑的龙池房地产市场，经过国内的房地产调控之后受到重创，投资客或被套牢或纷纷谨慎出手；3、由于07年市场的冷淡，导致当地楼盘恐慌性降价（除圣地亚哥），对购房者造成区域价格波动大，产品贱价的不良印象；4、区域内无良好的教育配套，从幼儿园到中学都是私立学校，难以聚集大量自住客；5、与厦门直接连接的交通线路有限，据了解是政府行政区域矛盾的问题，直接影响了区域住户出行；6、行政区划的区别形成购房者心中的“心理距离”；六大问题制约龙池的房地产发展龙池开

13、发区消费群体分析区位厦门岛内海沧龙池距离15公里015公里行车时间（取地理中心）30分钟以上015分钟主要产品大户型中小户型小户型主力面积130以上80-12060-95房价12000元/以上7000元/左右3500元/左右总价区间150万元以上/套55-85万元/套21-30万元/套总价差（顺位比较）65-95万元/套34-55元/套 龙池开发区的房价相比厦门岛内或海沧在均价和总价上都有较大优势，由于厦门岛内的产品倾向于大户型，海沧倾向于中小户型，这无疑为龙池的小户型带来机会，在高房价的时代，无疑挤压了一部分在海沧上班的工薪阶层流向龙池置业。厦门的高房价处于高位和产品偏大，为龙池创造了吸引客

14、户的机会龙池开发区消费群体认知2003年龙池开发区成为厦门客户房地产投资客所关注的地方2004年龙池开发区成的产品以单身公寓等投资型户型为主，为满足当地工厂人员的出租需要2005年建发圣地亚哥开启了龙池住宅的新领域2005年龙池开发区成的产品投资型户型接近80%，投资客占90%以上2007-2008年国家打压房市及世界经济危机，房价大跌，投资客收到严重影响2009年市场复苏，厦门房价重回高位，加大购房群体的置业压力2006-2007年由于厦门的房价达到高位，龙池的自住型产品开始大量涌现2009年随着交通便捷性的提高和海沧由于房源供应量减少，房价高企，从中挤压了海沧工薪阶层客户群涌向龙池置业经过对龙池售楼人员和二手房从业者的探访，目前90%以上的购房者为在海沧上班的工薪阶层龙池开发区消费群体的消费特征在海沧企业工作的中产阶级他们都是外