房地产项目收购的16种模式及税务风险分析

1、房地产开发企业项目收购16种模式税务处理及风险比较分析序号收购方式重点分析及“逑1招拍撞这种方人是厉地产开发企业藏规也的项日次取方式.出让.地的方为田双（由政府国土福门代与国家）.土地在出让环节汉令地增值税、企业所得税及营业税（含 jhjjd）等税帘.对变让土地的方而言.n支付的所有地价款均可计入项目开发成本.汉有仃何争议.问题I： 土地用置费问麴文件依15国京税务总局关于土地增仰稹清算有关问理的通知（国税函2010 220号）京税芬总局帙于 卬发房地产开发抬骨业务企业I如得就处理办法的通知3 （国税发【2期】31力.处J也 对手房地产开发企业途期开发L地而注纳的.地间?5费.不得为企业所得税

2、知睑事杀.问题2；契税日题文件依据：财政部,国宝税务总信美国令土地使用权出il书石关契税姓的通知，（财税【2001】131号）、国 及税务总局关于明御国行，地使用权出让契税计税依驾的批复（国税话（2（X）9国）3号，相关内容一对于出让闰有土地使用H.超税的计税汾恪为受让人为取得该土地使用权而支付的全部经济和M 财通过rd、hr 挂”方式取得国有.埴伙用权的一按飘上地成交总价款计任契收其中.上地前期开发成本不得扣除.网JB3：考虑拿地主体问题例如,在签订中标爱知书或看成交确认书时.可以好公司或者联合体.如果要签可正式的国有土地使 用权出让合同，一定是项目公句.台则，1地再“放人”到项目公司名下,

3、将视同一次交油.税收何幽很严重.HB4.返还土地出让金归题文件依蛆：财政赧、N家税务总局关于解分国家储名商乱有关税收政策的诩如A（财税【2009】闻弓）、财政枇.同京税务总局关1 顶用途财政件费金有关企业所得税处珥丽随的通知（财桎【2009】87 ）例如.某公F以5亿元抬下了某块，地，政向单T地方招商川医政策优惠又臼其返还了 2亿元上他出il令。也小 以：认公词的土地成本是5亿人.汪足3亿人？如果收出基J地方招商引货政策直接就生了 2亿几L地1 . 士地戊本又是多少？2不是招拍拴,创造” 招拍挂（即 操纵政府）例如；乂有企业补激了土地出让金.将如HM1块转变为开发用地用，淮务将项H转止给父房地

4、产开发企业,业内,只体悦作方式如下，第一,有企业与某妹地产开发企业关仃合作加议后,国家先将土地收砧,并通过某种方式支付国方企业征收补 使费艮体详见第一步.文件依据；1.昔业税处削国家税务总局关印发臂业猊（4H注钵fr）的通知（限税发U993JM9号）.国家税 务总的吴十土通仅用名将土地使用权归汪给土电圻力71行为H业税何起的通知（国税总【20兜】277号）、国家税务 总局关J收附收问!地使用权及蛾极人代垫拆迁补隹费有关百业税向fiE的通知/国税函【2009】520号）和关内容一的校人将土地使用权町还给土地所有方时.只登出其只线（含）以上地方人民敢府收回土地使用权的正人文件.无 港支付征地补隹费

5、的贫金京派是否为政府财政债金，该行为均于土地使用者将士均使用权妇还给土地所有者的行为， 不征收营业税，2. 1.地增（”税处刑 出政部.国哀税务总危（美了工地堵位税若1响的曲通如，Klft（2D061 21 4）相关内容闪城市jja或施，王家建设需斐掖迁导致纳税人转让光地产时.不*收土纳增侑税.其中,因“城m/划实r/it,是指囚旧城改造或闪企业污杂、扰民指产生这位废气.废水、废沿和啜音，仞 城市*N牛活受到 匿危害）而由取用或政府有关4昔筋门根据已审批通过的城市现划确定进行般迁的情况：因.。求 建设的雷票”搬迁.是指囚实施国务院、省燹人民政修.国务联后美部委批准的建设项口而进行施迂的情况。3

6、、企业所得税处理：国家税务.局关于企业攻第也我衽或处置饮入百关企业历的税处理问世的通知3 1国税函2 009 118*5）6拮果：企业利用政策住投让或处置收入购九或改艮的固定依产，可以按眼现行及收规定计算折旧或持的,并在企业 所得税税前扣除，第二步.m家二次招拍打.国有企业向该房地产开发企计承谯帮具舐箕工地.as：鼾支讨蛤网育殳业的征收补偿费等费用，在招拍拄时，根据土地出it “附加条件Q ,一般在土地出让金之外 另行支付（例如由受让力技出让条件,另行支付征收朴像黄二杖锵拓扑结果一一:I.国有企业展取了征收补卷费,以及根必台行协议应分得的裕业面枳成力利涧.2,政府修取了土地一次出让时出让分爰价

7、3、房地产开发企业家到了顶H.第一步叔裾合作场议.如果该有企业要厉子、不理地”则房地”开发企佻保府应分的困有企业的物业 小卖.拈尻地产开发企业将项H开发利涧分土兀，竹股权转让给国有企业.总姑：该方法奘足为r在纸在节省税款的方式下,解决如何将土地从 个国有企业转移到丹外 东房地产开发企 业名下逐行开发.收贿项目买方，n楼按照涣好的交以对价支付项目收购款.该等收曲软作为成本相川.除统纳父校以外,没有共维涉机问虺. 坡干净。女方：需用钻的税吃很鸟.包括：第企业所得税：第一.曹业稹：第三,土地懈侑税：第四,涉及法律问即及相 关手续处以（例则建设工程城划许町证3、4兴设I闸枪L许可证3如4转名2项H转让

8、需符合一定的条件.例如地 馀款已全部交清，JK骨投入的工程建设资金不低于2牛, ；第九，将垛情况下,“实质克十形式”的及数处理.何为“实质不厂形式 ？椒抠国家税若总局4关未办理土地使用权iiE转让土地行美税收向题的批女3 （国科语12 007 M5*J）规定：土地使用老转让、。押或置换土地.无论其效否取得了该土地的使用1K属证徐 无论其在转让、抵 押或曾换士抱过程中是对方当事人办理I地位用权法遁书变史若记手绫,只收L地使用方字有占石、性用.收* 或处分该土地的权利.II H合同等证据我叨其文质转让、抵押或W倏了地并取得了也应的”疥利舲,L地使用匕及以对方与事人/当代膨设法班定窈纳营业，Q、L地

9、饰传及和契税等相关税费，税务处珅：h营业税 oW关内容一单位和个人钱让在秋历虺产顶Fl时,小管是否办理了.立陶人和土地使用人更名手续,其女质是发4.了转让不动产所方 权或Lttvtt用权的行为,对于M计在建项目应按以下办”,价仪营业税：. l I完成土地前亚I力如上在进忏L地前期计发.仅尚未进入工阶段的在R项目.依“转让无送 1中“转让土地使用权”项H征收甘业税营业税文件依据：国旅税务怠同关1外商投资企业从小城巾住宅小R律设征收育业税何题的批攵方（国税由发【I里跖】549 号 ）。相关内容对外商设货企业从事城市件宅小乂建议.疑当按胆有关就定就其取得的汽业驰计出百业脱：对假还面快。拆辽建筑面 枳

10、相衿的部分，由当地拽务机为按同类住宅房屋的成本价核定H征巴业税，对用终转让时未曾侪绍算的住宅区等妃公 共设的（如需委会用房, 4把，托儿所等）,凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收背 业税.（2） 土地蝌值脱文科依捱；国冢税务总局（美于土地增m税洁交有久同期的尤如24.国税函【如0】22。号）.站黑：允许加计扣除。（3）企业所得税和个人所得税对被拆辽人按照同冢有关城镇厉度拆迁管用办决规定的标能取得的柝让补快京,现任价北所得税和个人所得税.（4）欠税文件依框：财政部.国家税务总局关于城愎房屋拆迁有关税收政策的通知（财税12005145号）。偿果：对折迂民民内柝江前新前置

11、住房的,对附房成交价格中相当J柝让补忸款的部分生征如税,成攵价格出过柝江 补使款的对超过而分征收契税.1收购股权先俗目标公司的其他无产清班掉,然后收留目标公司10（汽的股权收的股权出口前运用/音电的方式之 买方股权收劣方的大忌是在侯父时.通常不考虑税负风险.结果酿成大何圆 现实中，交易双方税负及风险.通翕会“转嫁给买方，税务分析；I、一方福毓纳叵得税个人所得税）和土地增8税.营业税好不征收但在现实中.卖力应缴晌的税由通常会转嫁” 给工方.（I）女方不触纳行业税文件依得：财政部、国家税务总局（美I股权话有关营业税向甥的曲印3 （财税（20（1/） 191号）0希果：以尢形资产、不动产投资入股与接

12、受投资方也打科狗分归共同承担投资限度的行为,不征收菅业段；对 限权转让不征收营业税.ft*. SL然在股权收购阶段不征收力业税，但从根本上洲，只是- 了管业税的征收时间而己，实质土并未达 到节税”效果（2）我方而强纳土地增值税文件依寄：国家校若总同关于以转计股权名义转让厉地产行为征收土地增值税向典的批熨（国税谓【200的，： 号）。结果：若股权辅让方或苫联权受让方自一家是房地W开发企业的.应按L地增成税的蜕定if税.（3）次方施微的企业所得税（个人所得税）注宜：企也所得设右 定的税务能利交何.个人所得税按20%的比例计征，基本上无稳务策划空间.2、买方本次交易形式上土方只永担契税，但文所税负较

13、成,沿在以陶牧大，耳体如下：OC D股权宙价不允许作为成本在所利税和L地堵假税前扣除，相当于对方少级的土地堵出税建延”刊下曲来了（即 资本结构的 收变化-其税收相强不受）. 2）11标公司妊务处理小规公W险例如.该企业账上有3000万兀白条. 3）H标公司民林小闻向税款遇到的税务检设等风险C期新戏来为目标企业过价的价税行为买单.）目标公司其他或有负他,例如生性（$务、行政处罚等.补充：HK公司在合并、分立笛过伴中发士的用地户权屈粕移.是否应当征收.如增值松？谷：两个或两个以上的房地产开发企业依据法仲规定、合同约定.合并改建为一个企业，合并妖的企业承受电力并 多方的.房地产不征仅摩合并各方厉地产

14、的土地增值税合并后的企业在转让房地产时，按照合并出原企业大麻支付的 土地价非卬发牛的开发成本,开发施用，按规定计入扣除计算任收土地增值税.房地产开发企e依照法律炽定.合同的定分设为两个或两个以的企业,总派生方、新设方承受国企业厉地产的. 仰下收.城用值税，状牛方，新设方何止房地产此按照分立前IS企址实际支忖的JJ也仰紫和发4的开发成本.计发费 用,按规定计入扣除才算征收：地增值柩5“创造，条 件境外转让 取反“创造条件境外转il股权.可使企曲所得也再率从2%下院到1W.所以如果预i；到木火将通过股权转让方式出令 项日,口标公司在拿地之前,就要必定建。.外窃没说企q廿1为日标公诃去参。拿地.例如

15、，/境内H标公司名下的楞地产项H巾场公允价他为5亿元,计长基础（项HM务总成本）为1亿兀，果一方 以通过股权收购的方犬收购该班“0L操作路径如下:（】买方首先在境外避税里设。全资亍公司。（2）买方通过境内子公司先收网H标公H （内资企业）都分股权,（3）买方再通过境外全资公司收购目标公司余下股权，趟终充唆对目标公司仝部股权收购。注意，根据目前“限外”政笫,不允许外品独资企业在中国境内开发房地产项目，故目标公司收权不能直按、全部例如，本次交切及取“境内依外氏期股权投资模式进行。如果长期依权投送计税*增为1亿兀.市场公允价格为 5亿元.第 少.可以先校.境内,境外”镜式、以35亿兀的许估价城进行M

16、KH的股权交易，刑不公允，小华兑文现用（伍以 大 依情况下税务部门会按殳.比时.股权交班2.5亿兀的所得徵C3.5匕兀1亿兀）可以通过分期付款等方大一建 fcTlD年实现,减少了交购时买方诲会乐力。11=境内就分版权交易税负.与以上第4件换武相同，小西重Sb第一抄.因本次实陈交助价格为5亿兀,除3.5亿兀朕权交妨价款外.以有增依欲1.5亿兀（5亿兀3.5亿兀）. 此时15亿元增值救部分15扭所得税比例为1。&达到了定的节税FI的6发立SPV收购股权Special Purpose Vehicle,荷林SPV在渤本市场,源足指特姝U的秋体.又称为野妹山向阮构/公“1.在房地产 行业,就是我打通常所

17、说的“特殊目标公司Z现实中.许多开发商柒列攻“后可能中途转让，故我方在察地之初,原先设计好SPV股板架构，在卖方向次方耕让 项目时，通过“境内境外。境内对嵯内,境外对境外的股权交妫模式转让项目录终达到台刊避税目的.此办法在 2009 aw Mi. 些大中型房地产企业经常运用,但门从国冢税务总局关丁加强II H民企业股权将让所得企业所得程管 埋的池知 （国税函【2009】创H号）题布以睛，藉此交易模式过仃了一定的限制“1、SPV股权架构设计（1）缶拿地前,女方先在英属维尔京琳岛即口设；，存应公司即BV1公司，（2）矣方再在否漏出立：圾控股公，九 卖方通过外侪并跑等方式.最后在国内设立中外合塔企业

18、（目标公向采用“境内-境外二境内对境内，境外时境外.交易校式牧前股权,3、植资处理12处仑.中国大陆校苏也门时女外股权q欠购没力征轨权，为交易N方台理选校茂供/条科doc（2）中国大睢税务端门反选税拾在；根据国家税务在无（X于加强仆带民企业IR权/让所得企业所得税管过的逋如）（国税诙（2019） 598号），对 此类境外咬权之兄可以觎穿“公司的面的”价税.注盒：如累股权交8双方不是上市公司的话，由于交旦直接在境外进行，拿国总限，税务部门慑电知道交舄过爰,故无法依法征税.b）根据-中港协定”（SAT第二设定书,如果在褥港的“标公司通过股权关泵持有境内厉地产项”）在36个月之内转让股权5K计的过5

19、弦，中国人阈犹力征梗权,注克：如果不在吞洪特让股权，而在RVT特让股权,是台会被SAT认定为适用第二设定书条软？对此, H前SAT内7 公司合并成右兼并容尚件“空口地帝” .买方芯备收购交方项11双方签订收期侍议尔.卖方先将项II公司名卜共他资产仝部沽理掉,只罚卜该项11买方 公司种通过与域II公司台并、亲弁的方式完成项“收明然空方粕股权防R给买方I. 体然伍（1）先筌订收船协议.一方清理项目公司其他货产。（3进行公司合并或酉釜并，在合并或力前并后.或后项H公司仍然存在（即袈方公司被项目公司”吸收”不再存 在）：或存买方公司力顶“公司均不存在.设立.诔新公司。（4）卖方招股权转让的茨方.F8检

20、图”如下:第一步，项目公司先清理第二步，通过公司合井/兼并第三步，女方将股权转让掉其宅项目成立新公司给买方2、稹/何旭I）土地增加税文件依批：财政托、国家税务总局才）U企业市价业务企”所价税处升若干问期的通知A对税【2。的】59号）、 财政部、因家税务总发4美1地期伯税 些具体问题规定的通知I（财税【加5】48号）.鳍果：对企业在合并、那并过程中发勺的士此钛用权、小动产所有权的耗移仃为.料他征收土地墙伯税.2）百业税对企业在合并.我并过程中发”的土地使用权,小动产所有权的转移行为,小怔收行业税.（3）契机对企也在会并,并过我中发q的i.地使用权、不动产所有权的代彩行为，女闻契税,.&注，企业合

21、并、兼并法律程序较复杂，若能在极低税负情况下拿到土地，如果操作成功，税收利0等常巨大.B有it 一方用 实物出更方 式将地块出 资到新公司买方拟收购犬方班日,双方笑订敢购协议扃,美方将地块通过安物出资方式转扬到新公.玄方将股权厉让给父方.1、具体耀和（1）先笠订收购协议.（2）卖方以 定的竹价制地块用实物出资的方式转移到新公司。（3）爰方招其所知新公司股权转让给买方.2、税务问虺1）百业税文仲侬裾:财政部.国求税务总扁4关J,股权转让有关并业丁问题的通知（Klft 12002号）.箝果：对不动产实物注资环节以及格米新公司转匕股权均免法首评校.2） _L地增值税根相财收济、凶家秘务总Ai美于H1

22、JW值税若干向IS的通知力 （财税【2跳】21号）观定,从2006年3月2日起. 需要交幼土地增值税：1； 果地块用大的出的方式特移至北历地户开发公，寸.小南之H二地增俏税，若未来II4地产开发公；:对外恺煤房地产，布文抽土地增伤税,（3）企业所得税根据国家税务总局关予企业股家投资业务若干所企税问胜的励知（国税发12000 ”8 ）,需瞰勒企业所得税,（1）契税谈等交易行为葡微纳契税,，总绑【、以上交总彼式节省税负有限-只节省了行税.好处是，地块用实物出所产中的投资溢价可以作为土地成本在介 业所得税和土地增向业前扣年. 相比较五接转止顶H士地或收购项H公可股权，足相对赞好的之与方式，另,从琮合

23、校 鱼来看，这种演我在上*少搬了营业税，而下的税负并没有提2,一用范网:在项H公司名下资产技多,无一直接用转让股权的方代进行交易时，此冲方式能化斛“让股板的只盼,9拿地产公司 将项目投资 四*地产公 司，然后向 地产企业合 并或申请房 开发资履期，家1房地产公司将其名卜项“通过实牝注或方式舟其转移至 取新的非切地产公司.他J；该新1房地产公司， 家房地产开发公司外并.以该房地产开发公司名义开发该地产：或存该新的非房地产公司增加房地产开发经背他用.申iftW地产开发资肌后开发该地块，注意；逐方法适用整田较窄，一般透用于那些协诩孜府珑力甘常强的大中41企业,且记;用而图上设在一”三四找城 也这种模

24、式打足在“刀择下映?T , 殷公司用难做到.不宜效仿。M右我国法神.法规晌过 步ft!仝、完善.这种模式木束模行可施被堵死，一路径RT如N第一步：A非房地产公司通过实物注资将第二步：B非房地产公司与一察项目挎移至3聿房产公司名下为地产公司合并例如.某贸易公司名下有块工业用地，招通过“in厂改造”的方式。嗦大型化工公司共同开发该地块. 】,（n诺贸易公司与大小化工公司筌谓合作开发协仪.2）i至贸易公诃通过欢物注资的方式将堆块籽移至大型化.L公司子公司（同样为RL1.公司）名下。卖方，买方签订城目收的协议.（2）卖方通迎空物注宽的方式将项II转畴至 家新设。：的，干中的m4公司名K（3）卖方向买方

25、转让折项目公司般权.（4）次方以新项H公司名义开发项11,2、税务问胞门项H通过女物注资的方式转移到新公司阶段：川如果新公司把 农房地产公司计环节不需变啾结上地增侦科和转业税,理由同以上第9种模式.h）如果财公诃是一宗房地产公司，此环节商修峨纳土地增（h税.企业所得税及契税但小靠费船纳骨业假，理由同 以上第8种模式（2）找让股权阶段：川无论颔公司兑 电房地产公司还兄家拼地产公司.只要买方兄家历地产公诃.则此不节焉兹缴纳L他用他 税、企业所得税和蜓税.小定缴纳首业税.b）如果买方是一家H为地产公T,则此环节不拒揪纳土地烟侑榄和管业税.（H需缴纳企业朋得税和契彳鼠拄意，项目若通被实物注贯的方式先转

26、移到一索新的房地产公句名下，买方若是一意房地产公司再收购该新房地产 公司质权，此时校为项目.二次交8，塞要承担向次税负，故业内粮少有公司这样掾作.11卖方先将项 目分立出一 个新公司， 然后远期转 让股权（实 际权注先行 转让）期靠方与买方衽if顶”交易林次元女方通过公司分寸的方式将功H分立出去成立家新公司.然卜；大方田遁过远 明衿让股权的方式出伐该项H.“路杼网”如下：第二步，卖方先转让项目权益给买方第三步,卖方将双权转让给买方第一步通过公司分立，成立一宗新公司1.1 （I路咨1方。买方签订项日交易协议. 2）丞方均过公川分中的方式.将项“分。舟去龙屯一家新公叱43）父方光转让欢M权匠： 4

27、）经过一定期限用（小狂于12个月），卖方再向买方沛让狭公M股权，2.税务何巡（1）公司分。环节根貂依京和若益月（关I人缥万科尔国澧忏大缥巾乐丽湖.地使用权殳外及存续分R过6中右关咨业税何雨的批发） 国税训【2003】 110H号等规定.公nj在分立环节忖小征收苜业税、土地增但机及契校.（2经过至少12月,再特让股权那节税负同第4种模式，即海徼的土地增俗税,企业所得税，智小海图纳苜业税：注意，根据财政部、国家税务总局关于企业童馆业务企业所得税处理若干问题的通知（财税【20冷】59号）粉 定，企业在组过程中取得股权支付的原主装R东，在企业组后连缥12个月内不得转让其所取得的股权.故卖方通过 公司分

28、立方式粕书目分立出去成立一家新公司后12月内，不得将JR权转让的买方为规避谈规定,可以在项日交局协议 中的定买方可先取得项日权效.12卖方先将项 目分立一个 新公司，再 与共它公司 合并或兼并期女方买方签订NH交防协议后，定方面过公司分。的方式将对目分,出去成立 东新公司.买方公司通过。新 公司合并.北井的方立完成项II收的，1 .桃作路汾1）一方与买方线订项H交易仿议。（2）荚方通过公司分立的方式将以H分立出去成立家新公，九3）买方公司与新公司台井或者加并，doc“路径图”如下第一步，案方通过公司分立,将项目第二步，买方公司与新公司合并/兼并分立出去成立T新公司2,校务向国（1）公司分立环节

29、根据国案税务总局！关1人伴万科柒困进行大部巾东明湖上地怏用权交易及存续分立过祝中行为m业税可超的批!a 税曲2003 IKF8M）纬规逆.公司在分；，环节料不征收昔W税、1地增值税及契税.（2）公司合弁或最并坏节山.地塘攸税依据财政部、国家税务总局关I企业亶殂业务企业所得税处理若干问题的通知财税12009 59号）、财政部、 国家视务总同 一柞路径（1）翼方与买方签订项目交盟的议.（2）买方（1为新殷东,用现金对石顶口的次方公司进行懈诙，（3）通过公诃分的万武将朋H分才出去成立一家新公司.（4）卖方转让项FI杈拉,买方先取得改FI权小（5）住过一运明取后（不依T 12个月）、斐AZF岭让累&

30、胃径图”如卜，2、税务何胞（D买方处为新股东用现金悔资阶段囚比行为未发生上地使用权、小动产所行机转移故不需饕缴纳昔业税. 土地增旗税及企业所褂税.（2）公川分立成立新公阶段根据国家税务总局（关于天津万利集团迸行天津巾东涮湖土地使用权文场及存续分立过H中6关营业税问虺的批复 （国税函2XKi 110K 4）等规定，公司在分。环节督不税收营业税,土地熠值税总契税.（3）经过至少12月,再特il般权阶段税负同第4种模式，印需缴纳士地维仇税、介业所得税，行不需选纳昔让税，江电：本次交易仍然受财政的、国JT税务总局关于企让Jtta业务企业所资税处理香问题的域知（财税【2009】 号）柒制，改权有12个月

31、内限制转让.M合作建房即甲方柜由土地，乙方抽后充足的贪备及房地产开发侪加，双方按约定的条件合4述况，然后分物业面积或才分配税比利涧.税收何整：1 .营业税根裙国家税务总同美丁印发 用业税何勤悴答（之 ） 的通知国和丽发（IW5 156号）第17条设定,合力建 济.足指由方（以下筱林甲方提伏_.她使用权,另 方（以下统称乙方:提供侨分会打建房。合作建房一般有两种方式：沙方式,纯俾的”的物易物.囚双方以各门加白的t电仞用权和百星冲行权相4交换.具体的交换方式也有以下四种：”）以上抱使用权利桥屋所右权和交换.双方都取得部分房所有权.在这 合作过程中,甲方以转让部分土地 使用权为代价.怏取了乙方就分厉

32、E的所行权.甲方发生了 “转让土埴使用权”的行为，乙方则以转让分房属的所而 杈为代价.快取甲方都分士地佚用权.乙方发生了 告不动产”的行为, 因血，合件出房的双方都发4.了白.业税的应 机行为。对甲方而言，应按“转让无形能产”税目中“转让土姓使用权.子目征税.对乙方而言，应按帕立不动产”税目 任税山丁双方没的逆行货币结U，因北应当按照中华人民共和国营业税耕行条例父噬纪则第5条的现定分别核定 双方各自的营业腑,如果合n注房的双方（或任句方）把分行的房屋对外籍佐，则发q精生不动产行为，立对其销 生收入可按“错生不动产”税H征收首业税（2）以出租土地使用权为代价换取历戾所有权.例如甲方将士地使用杈出

33、租洽乙方若干年.乙方在该土地上投资 建造电筑物并使用.租货见港后,乙方将土地使用权连同所3!的U筑物并归注甲方.在达过程中,乙方是以北筑物 为代价换存占了年的，地使用权,甲方足以出租工地使用权为代价换取世笊物.甲方发牛了出租上抱使用权行为.对此 应按“眼务业一租JS业德收件业税：乙方发生了销转不动产行为.应按“用件不动产“租月征管业税.对双方分别征 授时，兵为业触应按中华人K共和国首业税当行条例实效如）则冷第15条的规定分别核定e一：讣方式.中方以:境使“超ti浇乙方以加市资金出毙,n方成立合费企业合作在厉，对此种胫式的台世理生 物双I!亚情”碗,如何H噌置业*.（1）房孱世成后,如果双方采取

34、风险其相.利润共享的分配方大姓件的.应依照包业税”以无形资产投卷入股,参 。报受校造力的利润分IC,英网承扪投击砥的行为,不征管业税”的规定.对早方向合营企业提供的土地使用权,视 为投资人殷，对其投资人股行为不征收育业税，但合营企业的含房屋取袍的收入，应按帚含不动产征税另.对对方分 得的利；不征巴业税C（2）历尾金成后，如果甲方米仅按销占收入的 定比例提或的方式多勺分TE或处取18位利涧，则小区音业税所称的 投送人股不征营业税的行为.而尼丁甲方珞 地检用权转计给合依会业的行为,那么,甲方取好的固定利润或从循生收入中校比例提取的收入，由按“转让无形资产征收酋业税，另,对台侨企业未来情住房屋取得的

35、全机信体收入,应 按“销勺不动产”税目SF收营加税3）厉雇建的小如果双方按一比例分怅房层.则北片经沟行为未构成营业税所称的以“无形诙产投资人股.其 同承执地除的不征轲业税”的仃为。囚此.对双方按一定比例分配房屋的，苜先对甲方向台菅企Q转让的土地技转让 无形贵产”征收营业税，共浮业兴!按。卜用人民共和国管业税的行条例大施刑则第15条修定核定,其次，对台营企业 建造的房展,在房屋分配给甲方及乙方后如果各自循售的，再按.错也不动产.征税.2、企业所得税根赭田豕脱务总局矢十印发科地产开发年注计务企业所得校处理办泣的通知3（31今）第31条猊定企业以非 货币交易方大取得土地使用权的.应按下列规定明定其成

36、本；1）伦亚、球位以换取开发产晶为目的将I地使用权投资到企业的.按下列规定进行处理：Q倏取的开发产熟如为谈地1开发.建造的I&受投资的企业在投受1L地技用杈忖折不曲认其成本.价占次分出 开发产马附.宓按分出的开发产福（包括苜次分出的和以无成分出的）的市场公允价伯和上她仅用我转移i、l拜中应支付 的忸美税费.求计箕询认该项士助住用权的成本.如涉及补价冷的.土地住用权的取部成本还应加上应支付的补价款或 减除应收到的补价软。后换取的开发产晶如为其他土地上卅发.建造的按受投资的企业在投资交同发生时按域支付的开发产品市场公 允价号以及土地使用权在转移过程中应支付的和改税费.来甘。确认谡项土地使用权的成本.如涉及补价差的地使 用权的取得成本迳应加上应支回的祚价款成抬除应改到的补价款.OC15采取,强SI联合”方式合作建房（2）企业、单位以股权投俗的服式格_1地使用权投资式企业的、接受投饯的企业应4投转交蚪发牛时按该项.地伦 用权的市场公允价值以及工地使用权在转移过捏中应支付的相关税费来ill）确认该项土地使用权的取得成本.如