南充公寓市场调查报告201509

1、目录南充公寓市场概况公寓个案分析公寓客户分析contentsPART 1：PART2：PART3：南充公寓市场概况PART 1：p产品情况p总体供需p南充公寓分布01/南充公寓分布明宇广场万美国际友豪国际绿地城泰合青年城花香里南充公寓楼盘较少，分布在顺庆和高坪；在售楼盘两个。在售未售项目名称公寓面积公寓总套数销售状态开盘时间绿地城35000526已开盘2015年4月底明宇广场700001040已开盘销售中2014年8月1566套泰合青年城-308未开盘排号中预计2015年10月花香里21600240未开盘未确定万美国际30000455未开盘排号中友豪国际-1500未开盘2503套02/总体供需

2、供应情况自2014年8月以来供应商铺1566套，潜在供应2503套，其中友豪国际1500套，占比约60%。区域项目名称公寓总套数销售状态销售方式销售均价销售政策供应套数（已推盘量）去化套数（已销售量）去化率顺庆泰合青年城308未开盘排号中直接销售5100（暂定）交5000抵20000-绿地城526已开盘直接销售6600交4000抵1000052626350%花香里240未开盘未定和明宇谈酒店，可能会带租约销售-0嘉陵明宇广场1040已开盘销售中直接销售5200-5400首付1万（几套）5号楼特价房104050248%万美国际455未开盘排号中直接销售7000（LOFT）交5000抵20000-

3、友豪国际1500未开盘直接销售带租约销售-销售情况02/总体供需目前南充公寓基本以直接销售为主，销售价格均高于住宅水平。在售的两个项目去化均在50%左右。区域项目名称总建面积公寓类型产权年限装修状况户型情况主力户型顺庆泰合青年城22万住宅公寓70年清水36-92套一、套二、套三48绿地城180万商务公寓SOHO40年清水35-75套一43花香里5.8万商务公寓SOHO/LOFT40年清水45-70套一、套二45嘉陵明宇广场52万商务公寓SOHO40年清水38-73套一、套二40，50万美国际12.5万商务公寓LOFT40年清水住宅公寓SOHO70年清水友豪国际60万商务公寓40年清水03/产品

4、情况公寓类型南充公寓主要以商务公寓（SOHO，LOFT）为主，有部分住宅公寓。均以清水房销售，主力户型在45上下。区域项目名称电梯配比电梯品牌水电气收费标准配套情况中央空调大堂装修外墙材质层高赠送顺庆泰合青年城3T11未定水电气三通民用自身商业配套一精装玻璃幕墙3m无绿地城4T26通力不通气商用自身商业配套精装玻璃幕墙3.2m阳台花香里3T16未定不通气商用自身商业配套周边配套一精装玻璃幕墙LOFT4.9mSOHO3.2m无嘉陵明宇广场3T185T28奥迪斯不通气商用自身商业配套精装玻璃幕墙3m万美国际2T113T17未定水电气三通民用自身商业配套精装玻璃幕墙SOHO3m/3.3m3T17未定

5、不通气商用有精装LOFT4.9友豪国际4T24未定水电气三通民用商用自身商业配套精装玻璃幕墙LOFT4.9SOHO3.3m03/产品情况产品研究SOHO公寓层高在3m-3.3m之间，LOFT均为4.9m商务公寓除友豪国际外，其余都不通气。区域项目名称公寓包装内涵产品特性顺庆泰合青年城苹果mini公寓跟苹果一样，能做任何事8个iPhone的价格就可以首付一套房功能性强投资门槛低绿地城G6国际酒店公寓GREENLAND CITY；REGIONAL CENTERVOGUE CENTER；HIGH SPEED RAILWAYTECHNOLOGY INTELLIGECNCE；GREENLAND GROU

6、P全球商业联盟（商家资源优势）中央CBD（区位优势）商业中心（配套优势）高铁枢纽中心（交通优势）智慧社区（产品配置优势）世界500强企业（品牌优势）花香里国际经营公寓嘉陵明宇广场创客空间宜居。宜办公产品功能性万美国际创梦空间单身公寓，小型化办公梦开始的地方产品功能性投资价值友豪国际V谷The valley of value；The valley of victors；The valley of vitality；投资价值高功能性强年轻潮流03/产品情况公寓包装溢价手法分项运作模式代表项目精装修精装修精装带家电通过高档装修提升项目品质或精装修降低客户前期投入成本产品附加值打造增加赠送面积通过户型

7、创新设计，增加附加值新技术与智能配套依托大社区氛围，小户型公寓同样大社区高端配套绿地城得天独厚的环境明宇广场商业提升价值商业配套先行，带动价值通过商业等配套提前运营，带动公寓产品价值提升明宇广场绿地城产权式酒店运营酒店式管理运营，提升增值能力商务配套提升价值公建化立面依托城市核心地段，通过公建意向的打造，充分挖掘项目商务价值绿地城中央空调等商务配套增加商务配套，充分挖掘项目商务价值03/产品情况溢价手法在产品溢价手法上面显得单一，都是以配套来带动公寓价值南充公寓个案分析PART 2：p绿地城p万美国际广场p明宇广场01 / 明宇广场公寓体量70000套数1040面积区间38-73价格5500装

8、修状况清水公摊22.4%装修标准公共部分精装修产品包装青年创客公寓销售方式裸售开盘时间2014年8月2日物管公司豪雅物业物管费2.7元/销售进度42%项目涵盖220米地标级国际五星级酒店，12万国际购物中心、8万风情商业金街，超甲级写字楼、SOHO创客公寓、滨江游乐公园等6大业态；商业、商务、酒店、时尚、娱乐、文化、交流、体验8大城市功能交汇。115亩，总建面逾52万，定位南充乃至整个川东北规模最大，业态最全，定位最高、景观最优的超级城市综合体营销推广节点2014年5月31日首批次公寓排号2014年8月2日首批次公寓开盘2015年3月二批次公寓排号2015年5月23日二批次公寓开盘交1万，抵1

9、.5万汽车越野赛世界杯活动产品品鉴会周末暖场活动等8月30日商铺开盘卡丁车乐园信和文化节中秋活动斯瓦辛格演唱会票奢侈品展 交5000元，获3000元大礼退款不退礼5号楼，5-27层644套4号楼，6-27层396套01 / 明宇广场开盘时间推出房源套数户型情况成交均价已售去化率去化楼层2014年8月2日5#5-27层644套A2：40套一（主力户型）A1：73套二A3：37套一配比A1：A2：A3=2：11：15500元/平方米（临江6000不临江5000）408套63%6-14层19-25层2015年5月23日4#6-27层396套40-55套一（主力）86-87套二配比套一：套二=5：15

10、700元/94套28%6-15层20层产品价格及去化01 / 明宇广场5#4#A1A1A1A1A3A35#，5梯28户，共27层，通廊板式布局，通道2.6m。一面临江，视野开阔，景观面好。本栋共3个户型，以40的A2户型为主力。4#，3梯18户，通廊板式布局，通道2.6m。一面临江，视野开阔，景观面好。以40-50的套一户型为主力。平层（标准层）分析：01 / 明宇广场5#A2 约40 一房优势：3.5m开间，8.6m进深，户型方正；入户是厨房和卫生间，干湿分区；增加了飘窗设计，空间灵动；缺点：开放式厨房，不符合中国人烹饪习惯；公摊22.4%，相对较大。户型分析：5#A1 约73 一房户型方正

11、；干湿分区；增加了飘窗设计两面采光；01 / 明宇广场40一房户型为主，增加了飘窗设计。项目优势：p自身配套：配套有12万国际购物中心、8万风情商业金街，永辉超市、 万达影院等品牌商家入驻，生活配套齐全。p区域优势：位于下中坝核心区，与四桥紧密相连，区域优势较为明显。p景观优势：临嘉陵江，号称占据一线江景资源。p品牌优势：明宇在酒店运营、地产开发、物业管理上沉淀出来的品牌价值。01 / 明宇广场02 / 万美广场万美国际广场公寓体量近30000平米套数455套价格LOFT7000左右装修状况清水装修标准公共大堂精装产品包装创梦空间销售方式直接销售销售进度排号中产权LOFT40年，不通气SOHO

12、70年，三通 万美广场位于南充高坪区鹤鸣花园（白塔公园旁），项目占地约24.42亩，为商业兼容住宅用地，将打造集阳光商业、创梦空间（SOHO/LOFT）、主题酒店、优居公馆四大产品系，特色餐饮、儿童天地、休闲娱乐、康体养生、精品购物五大体验式业态为主体的高端商业目的地绿地城公寓体量35000套数526套面积区间35-75公摊21%价格6600装修状况清水装修标准公共部分精装修产品包装G6国际酒店公寓销售方式裸售开盘时间2015.5物管公司绿地物业销售进度50% 项目位于顺庆区北部新城核心位置高铁广场前。项目共占地近800亩，建筑面积约180万平米，由60万平米商业、120万平米住宅、238米川

13、东北第一高双塔摩天地标组成，将在北部新城核心区域形成以61万平米商业为核心，集准甲级写字楼、SOHO、商业街、星级酒店、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型生态国际都市综合体公寓客户分析PART 3：以下内容为2013年调查结论，仅供参考p本次共完成调研问卷220份，其中有效调研问卷200份。p本调研报告针对200位目标客户群体和其中148位有意向的客户群体进行了 专项统计对比分析。p意向客户是指会购买或者会考虑购买公寓的客户。01/目标客户群体与意向客户群体特征对比1、居住的区域分析：分析：本次调研访谈选取的对象主要是依据职业作出的选择，对区域并没有进行明确的划定，从图表中可以看出目标客户群

14、体的居住区域以顺庆居多，这也与南充目前中高端人群主要生活居住在顺庆相符。2、居住的区域分析：分析：从图表中可以看出，被访问的客户群体的年龄主要集中在25-45岁，意向客户群体接近一半集中在25-45岁之间，这部分客户已有一定社会地位及财富积累，为本项目的重点目标客户。01/目标客户群体与意向客户群体特征对比3、教育程度分析：在我们调查的这部分目标客户群体中，学历以大专学历为主，意向客户群体的教育程度大专和本科学历占到了46%。01/目标客户群体与意向客户群体特征对比4、公司所属类型分析：被访问的客户群体中以私营/民营企业为主，其它包括私企员工、政府部门、个体商户等，都具有一定的购买力。01/目

15、标客户群体与意向客户群体特征对比5、家庭月收入状况分析：被访问客户群体中，家庭月收入5000以下的人群占据了总调查客户的60%。其次为5000-1000元的比例达到了30%。有10%的客户家庭月收入在10000元以上；根据客户收入的情况可以看出，目标客户具有一定的购买能力，为本项目的目标客户群体。01/目标客户群体与意向客户群体特征对比5、被访客户目前的居住情况分析：所调查客户人群78%以自住房为主，这部分客户也是目前南充的主力购房和投资群体，他们拥有至少一套以上的住房。01/目标客户群体与意向客户群体特征对比02/目标客户与意向客户群体需求对比1、对公寓的了解程度分析：分析：在被访问的客户群

16、体中，认为本项目的位置和产品满足商业功能最为突出，非常关注项目的商业。80%左右的客户对公寓的认知程度还有待进一步的推广和宣传。02/目标客户与意向客户群体需求对比2、对公寓产品的购买欲望分析：分析：近60%的人表示看情况决定是否会购买，处于明显的观望心理。 被访不会购买本项目公寓物业的主要原因包括：经济原因、距离客户居住生活区域太远，还有少数客户对本项目的商业有较大的兴趣，对公寓物业兴趣不大。02/目标客户与意向客户群体需求对比3、客户物业购置情况分析：分析：在被访问的客户和意向客户群体中，第一次购置物业的客户占到了总调查人数的47%，达到了92人。其次第二次购房比例达到了39%，这个数据与

17、被调查人群的目前居住情况其中的自住房屋的数据（78%，155人）反映出，目前大量人群至少有一套房，换房需求较大，投资需求需进行引导。02/目标客户与意向客户群体需求对比4、购买公寓客户最看重的因素分析：分析：在所有调查的客户人群中，地段、户型、价格是最看重的3个因素，其次为升值潜力。这反映出客户对于本项目关注的更多的是地段价值，对未来升值潜力有一定的关注。02/目标客户与意向客户群体需求对比5、对公寓装修要求分析：分析：被访问目标客户群体，倾向于选择清水房公寓占40%的比例；精装修公寓和简单装修公寓的比例较为接近，在装修类型选择上，大部分仍选择了清水房公寓。主要是基于目前市场上的装修房较少，客

18、户对装修房的认识和了解不足。02/目标客户与意向客户群体需求对比6、如果是精装修公寓，客户对装修标准的要求分析：分析： 1500元/的中档装修标准是多数客户能接受的精装修公寓的装修标准。02/目标客户与意向客户群体需求对比7、对于公寓跃层或者平层的要求分析：分析：被访问的目标客户群体与意向客户群中，跃层的喜好程度明显大于平层。02/目标客户与意向客户群体需求对比8、对于购买公寓的主要用途分析：分析：被访问的目标客户群体中，有近七成客户购买公寓的用途主要是自住，投资用途的占到总人数的18% 。02/目标客户与意向客户群体需求对比9、对于公寓户型以及面积大小要求分析：分析：产品户型意向上，我们可以

19、看出更多的客户希望要么选择两房至三房，这也符合客户购买用途自住居多的因素。在面积要求上，70-90的面积是客户最倾向购买的户型。说明客户对面积的需求主要集中在居住的功能上。 。02/目标客户与意向客户群体需求对比10、付款方式分析：分析：按揭付款是绝对大多数的客户选择的付款方式，其次为一次性付款。02/目标客户与意向客户群体需求对比11、按揭付款能承受的首付款分析：分析：目标客户群体和意向客户群体对所能承受的首付款数额基本一致，15万以内是绝对多数客户所能接受的金额，相对选择15万以上的客户较少，按二套房40万/套计算，需交首付款24万，二套房首付款的提高对客户置业设置了一定门槛。02/目标客

20、户与意向客户群体需求对比12、购买公寓能承受的月供情况分析：分析：所调查的客户人群，大部分人每个月能够承担的房贷在1000-1500元之间，其次是1500-2000元之间，两者共占总调查客户人群的70%左右，客户对月供的承受能力较强。02/目标客户与意向客户群体需求对比13、计划购买公寓所投入的资金情况分析：分析：从以上可以看出，总价40万的房屋成为客户置业的一个分界线，客户对40万以内的房屋能接受，超过40万的房屋，对客户的置业影响较大。02/目标客户与意向客户群体需求对比14、客户对公寓入户大堂的装修标准要求分析：分析：被访问的目标客户群中，超过55%的客户选择精装修标准的大堂，6层高的大

21、厅层高是选择最多的，超过50%客户选择。说明客户对入户大堂的整体形象有一定的要求。 。02/目标客户与意向客户群体需求对比15、客户对公寓电梯的要求：分析：分析：被调查的客户群体对电梯的要求都较高，主要选择进口电梯，说明他们对电梯质量有一定要求02/目标客户与意向客户群体需求对比16、客户对公寓智能化的要求：分析：分析：对公寓智能化的要求，高速宽带、监控设备和可视对讲成为前三位的选择。说明客户群体对公寓智能化的要求主要体现在，有较快的网络服务及较可靠的安全保证02/目标客户与意向客户群体需求对比17、对公寓酒店式管理的要求：分析：分析：对公寓酒店式管理的要求上，目标客户和意向客户群体，50%以

22、上的客户觉得可有可无。反映了客户对公寓酒店式管理的要求并不太看重，这也与目前南充暂无酒店式管理项目有关。02/目标客户与意向客户群体需求对比18、客户对于公寓服务觉得最重要的因素：分析：分析：被访问目标客户和意向客户群体中，安保巡视和24小时抢修是最看重的因素，其次是代缴公用事务费用，符合客户购买公寓自住用途的因素。名称数量比例安保巡视17688%服务洗衣或者洗衣房189%24小时抢修13568%商务服务3518%送餐服务2814%邮件收发2613%报刊订阅2814%礼品递送116%代购物品105%代缴公用事务费用5226% 订票服务116%叫车服务126%家政服务4824%代租服务1910%

23、名称数量比例安保巡视13668%服务洗衣或者洗衣房147%24小时抢修10653%商务服务3317%送餐服务2010%邮件收发2111%报刊订阅1910%礼品递送84%代购物品84%代缴公用事务费用3920% 订票服务95%叫车服务105%家政服务3719%代租服务126%客户群体客户群体03/调研结论关于目标客户群体特征方面关于目标客户群体特征方面1 1、我们的目标客户群体主要为政府机关、事业单位、私人企业、个人私营业主以及部分自由职业者、我们的目标客户群体主要为政府机关、事业单位、私人企业、个人私营业主以及部分自由职业者，以客户是否具有购买意向又划分为客户群体及意向客户群体。，以客户是否具有购买意向又划分为客户群体及意向客户群体。2 2、他们的年龄在、他