农耕年华产品规划建议)

1、旅游开发层次较低，休闲度假体验产品开发不足郑州旅游产业形态仍以观光型为主，休闲、体验、娱乐等较为新型的旅游资源开发较少，开发深度不够，更无综合型旅游业态出现；郑汴一体化考虑的背景之一是郑州和开封的产业互补性，郑州商贸物流发达，开封以文化、旅游相对强势，郑州市民的休闲娱乐需求无处释放，开封恰恰可以弥补这方面的需求。曾提出将开封建设成为郑州的“后花园”。据了解，无论是节假日还是平时，来鼓楼夜市吃小吃的消费者，郑州人都占到了很大的比例，在50以上。但目前开封旅游以人文历史景观为主，缺乏休闲娱乐资源。雁鸣湖凭借区位和资源优势，恰恰可以弥补市场空缺。会议业支撑点区位:郑州是河南的省会，中原地区的核心城市

2、。交通：郑州处于我国交通大十字架的中心位置，是铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。产业集群：郑州经济技术开发区、郑州高新技术开发区以及食品加工业、纺织工业、服装加工业等提供产业支撑。 商业氛围:郑州商贸发达，每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。 位于郑东新区的会议中心自06年3月投入试运营以来，一年不到时间先后共举办大小 会议活动场次，接待人数万人次以上。目前市场主要的会议度假中心主要是思念果岭山水和三所，思念果岭山水以商务会议 为主，三所以政务会议为主。静泊山庄会议度假在缺乏周边配套资源的情

3、况下，经营良好，月均25场大小会议， 标准间会议价格380-460元，超过思念果岭的300元。项目发展商务会议的主要优势：地处三地核心、省市县政府机构繁多；周边产业商务会议需求；毗邻郑东新区CBD机遇之一商务会议随着市民收入水平的提高，私家车拥有量的提升和交通条件的改善，短期休闲度假需求旺盛农家乐以其生态、特色明显、价格实惠率先承接了这部分需求。目前郑州农家乐尚未成气候，缺乏代表性项目。昆明一张特别的地图：昆明老百姓消费地图地图上所标识的数千个农家乐，分布于昆明下辖的郊县，度假产品包括花卉观赏、鱼塘钓鱼、时令农产品观赏品尝、温泉、民族风情、乡土风情为主，其瞄准的主力消费群就是昆明市民。济南十公

4、里的汽车长龙每到节假日，门牙风景景区沿路超过10公里的汽车长龙体现出市民对农家乐的狂热程度。虽然仅仅提供品尝农家餐饮、戏水、划船、钓鱼、购买农产品等简单活动；机遇之二以农家乐为代表的短期假日经济1、项目产业构成：生态农业旅游投资项目=有机农业+生态旅游+休闲度假地产2、项目功能定位：投资+旅游度假+健康有机农产品+休闲养生高端客户追求创新型26.8%文化知识型28.3%广告导向型10.9%生活享受型3.1%消费理性型5.9%生活严谨型22.8%品牌热衷型22.8%成就彰显型21.7%备注：某些消费者兼具多个细分人群特征8类细分人群中，文化知识型、追求创新型、生活严谨型、品牌热衷型、成就彰显型占

5、比较大，生活享受型、消费理性型、广告导向型占比较少，各细分人群思维模式、行为方式存在一定差异。细分人群购买目的费用来源投资占家庭收入比重休闲会所会员犒劳/奖励自己彰显身份投资自己工资家庭资助借资/透资多一般少多一般少追求创新型文化知识型成就彰显型品牌热衷型生活严谨型广告导向型消费理性型生活享受型8类人群特定行为特征：调查表明，高端消费者的置业去处已经遍布一线城市和二线城市，一线城市的消费者高端置业首选高档公寓，其次是独栋别墅，其它类型占很小的比例。而二线城市的高端消费者，特别是40以上的人群，对独栋别墅有很强的消费力。此外，一线城市的高端消费者对酒店式公寓的投资很少，而二线城市则有大量消费者购

6、置此项物业。就是在我们调研的人群中，高端消费群体购置房产目的，有50%的人是为了投资，30%的人为了度假休闲以目标投资客户为导向，就本项目所处的环境位置和未来规划，根据客户需求和意见，心理接受价格制定产品的规划，设计出合理舒适的户型和功能，同时符合市场和营销目标价格。p 投资产品分析l 超过六成受访者接受购买酒店标间作为投资，低投入、高回报、投资风险较低；l 近四成投资者愿意购买农庄产品，该类人群经济实力较强，追求高收益产品，但对投资风险有一定控制。l 多数投资客户倾向精装修产品，追求低付出、高回报、省时省心；l 而选择毛坯客户认为，对于投资产品，应有更多的装修选择空间。p 装修标准p 酒店公

7、寓l 根据调查显示，项目酒店标间的价格接受程度大概在20万元以下。p 酒店公寓客户：赵先生职业：企业白领建议：工作多年，夫妻俩手上有点积蓄的，但钱又比较少，投资渠道单一，放银行又会贬值，总希望能投资一些房产，并且每年有收益分成。酒店的客房是个不错的选择，面积小，价格低廉，有管理公司统一打理经营。但对于我们这些投资者，更希望的是投资的保障。赵先生：消费理性型，手里有一定资金，期望低投入、高回报，接受价位大概在15万左右。客户：陈先生职业：自营店老板建议：项目所在地方不错，以后开发成型，是个不错的旅游地点。我在郑州做点小买卖，已经在南区买了房子，也算是不愁吃喝，如果我投资这里，首先资金和收益是能够

8、保证的，而且价格要比市面上的产品更有竞争力，有专业的人管理房子。而我平时比较忙，没多少时间陪家人孩子，如果有机会来这里旅游，希望我能在这里获得免费居住，并且有些综合娱乐设施给我们使用。陈先生：追求创新型，即保证资金安全和收益外，同时满足自己旅游要求，能有免费入住酒店的机会。接受价位约16万。p 酒店公寓p 酒店公寓专访小结根据对代表客户的专访可以看出，客户的投资比较理性，并反映出如下问题：l这类客户都是中产阶层，有一定的闲置资金，投资产品比较谨慎，以十五万左右的价格为主，价格相对低廉。l注重投资风险，有第三方的公证监管，在法律上维护权益，给予信心和安全保证。l在投资收益方面，要求有保底收益，并

9、且能够享有购买产品带来的附加值，例如免费居住的权利。l要求酒店要有综合配套，满足客户会议、商务、娱乐的需求。p 农庄客户客户：何先生职业：某中型企业主建议：在商言商，我去投资农庄，我是希望能赚钱的，起码有个收益保证，而且我购买的固定资产，是能够升值的，我不满意你们的投资收益时，能够拿回我的钱。如果能够贷款就更好，我的投入就更少了。我觉得200万以下的农庄再加上高附加值，例如赠送面积和花园土地，生意人的代表，希望投资有回报，并且能够升值保值，有退出机制，可以贷款，而且觉得150200万是我接受的价格。p 农庄客户客户：李先生职业：某政府单位领导建议：郑州周边能够提供休闲度假的地方太少，例如我们单

10、位想在郑州范围内组织一个两天的工作会议都比较难找，可选的地方不多。而且这几个地方都不能满足我们的综合需求。希望项目有一个较大的会议场所，满足数百人的会议、用餐、住宿、综合娱乐需求，而且领导都希望住得好一点和有特色一点，像原味的西班牙小镇的感觉。所以我要投资的话，农庄产品是我的首选，看好它的发展前景，不过完善的投资机制不可少，保证我的收益同时，更需要资金的安全。主要反映出郑州的休闲度假项目少规模小，配套不完善的情况，并随着市场发展，特色化的农庄将更受市场欢迎。预算价格在200万左右。根据对代表客户的专访可以反映出如下问题：l这类客户都是站在社会的中上层，手上有充足的资金，愿意投资高端产品，但考虑

11、问题更为全面和谨慎，以投资150200万左右为主的产品。l希望投资有保障，在投资收益方面，要求有保底收益，并且能够享有购买产品带来的高附加值，例如面积赠送、土地赠送。p 农庄客户专访小结产品类别目标市场客户群购买动机触动力接受价格支付能力酒店公寓消费理性型、追求创新、生活严谨型投资、保值区别升值潜力、低投入、高回报率、投资风险低15万左右农庄A文化知识型、成就彰显型彰显成就、享受生活、犒劳自己、投资高品位生活、身份象征，投资回报率150-200万农庄B成就彰显型、文化知识型、追求创新型资产保值，彰显成就、犒劳自己高品位生活、身份象征、感受旅游度假休闲生活200万左右用地类型图例面积（亩）比例（

12、%）1公共设施用地203252道路用地138.7173水域263.24农业用地445.354.8合计813100基于市场空白点及客户情况，选取项目C区用地进行先期规划，出售C区产品，并提出C区产品整体定位方向。全区规划项目区红线面积为813亩，建设用地面积229亩，农业用地面积445.3亩。序号序号功能分区功能分区面积（亩）面积（亩）综合服务区综合服务区30休闲度假区休闲度假区199游赏垂钓区游赏垂钓区252.6园艺体验区园艺体验区331l因用地中已有大量水面，为提高实际建设用地，建议原设计方案中规划的水面面积为26亩，改为建设用地，修改后用地面积为199亩。沿黄大道美食广场酒店农庄A农庄B农

13、庄A位置：正门入口处占地：30亩建议层高：45层其他：酒店是整个园区的总控中心。车位：酒店广场是是整个园区的停车场，要规划足够的车位，如果广场规划车位不够，建议增加负一层作为地下停车场，或者另作规划。酒店标间适合社会有闲钱投资的中产阶层位置：美食广场以南占地：138亩（92046 ）层高：2层客房：1个豪华套房、1个套房，4个标间接待量：610人功能房：综合娱乐室、中西厨产品特点：全力打造坡地景观，户户独立，带有较大私家花园，属于项目最好的农庄。农庄A产品适合社会上层人士投资位置：农庄A东边地块占地：61亩（40687 ）层高：2层客房：2个套房，2个标间接待量：46人功能房：棋牌室、中厨特色

14、：组团设计产品特点：全力打造精致园林；以35户农庄为一组团的方式呈现，户型和私家花园较小，属于价位最低的农庄。组团规划设计示意农庄B产品适合社会中坚人士投资风格一：纯粹异域风情乡村小镇风格风格一：纯粹异域风情乡村小镇风格托斯卡纳风格外立面及园林项目整体采用画一风格设计，给人浪漫、舒缓和休闲的感觉，室内装修也采用相对应的装修风格。举例托斯卡纳小镇风格，其他风格还有法国小镇、西班牙小镇等。风格二：混合异域风情乡村小镇风格风格二：混合异域风情乡村小镇风格酒店：意大利风格农庄区：法国乡村风格酒店等标志建筑，风格可与小镇风格不同，以突出其标志性，农庄区保持统一乡村风格。酒店：意大利风格酒店标间10年保底

15、收益，不可回购投资度假酒店产品，将获赠每年40天免费入住权益；前5年保底固定收益10400元/年；后5年保底固定收益16250元/年，10年合计133250元。（前5年：325天出租40%（出租率）80元/天=10400元/年）（后5年：325天出租50%（出租率）100元/天=16250元/年）酒店标间套餐精装修+10年保底收益+1年价值3000元有机农产品配送+每年40天免费入住一、农庄A、B型产品5年保值增值回购，每年按8%增值计算，第六年开始可退出，提前6个月申请。庄园套餐套餐一：大户型农庄+大花园+5分市民农园用地+ 5年增值回购+1年价值1万元有机农产品配送套餐二：小户型农庄+小花

16、园花园+ 3分市民农园用地+5年增值回购+ 1年价值6000元有机农产品配送由于本项目销售会给客户带来资金风险，会减弱客户购买热情，因此制定如下客户保障计划提升客户购买热情，增加快销的成效。五层护盾，为您的投资计划建立坚实防火墙营销策略营销思路推售策略 一次性推售全部产品，高附加值低价入市，制造销售引爆点，保持整体销售高热度； 超值低价位产品入市，以高性价比迅速聚揽客户，形成客户圈层，高效进行口碑传播，炒热产品；l 以229亩建设用地为基础，优先规划设置“农庄A、B型”各1套样板示范区；l 示范区位于酒店背后，两种产品的交汇点（红圈部分），各取一套别墅作为样板间。此处地理位置较好，方便销售。l

17、 率先盖建临时营销中心，用于接待客户和日常办公。作用：以点带面，启动项目整体销售，主打项目经营理念、规划、升值潜力吸引客户。示范区设置要求：示范区园林及样板房室内装修完美呈现。策略重点针对本项目的特殊性，采用线下渠道宣传为主，线上推广为辅的策略线上：主要采用报广、短信、网络、户外方式，主打高附加值、前景、投资价值等方向。线下：主要以类传销的方式进行渠道脉冲式渗透，达致项目信息以几何级的速度快速传播，“1+20”的传销式销售模式。类传销渠道客户传播者传播者传播者资源方客户传播者传播者传播者客户传播者传播者传播者传播者传播者传播者传播者传播者传播者传播者传播者传播者传播者传播者传播者传播者传播者传

18、播者传播者传播者传播者l 通过资源方（如保险公司、投资公司等），运用他们的销售渠道，寻找酒店标间和农庄产品的投资客户。l 制定线下客户投资奖励机制，客户每拉一组新客户成交，就能得到相应的房款优惠，继而把本项目信息很快地传递散播出去。线上推广7月20日确定推广方案8月初开始线上推广：户外、报广、短信、广播、派单等立体投放开盘后减少线上投放，保持适量的户外、报广、短信、派单10.1开盘推广主题方向开盘前：主打高附加值、超高性价比、投资前景等信息的释放。开盘后：主打热销信息、项目前景、投资回报。线下拓展7月中团队组建完成7月下旬合作资源方确定8月初项目信息通过资源方全方位散播7月初制定线下泛销售计划开盘后项目信息继续通过线下传播渠道持续散播，持续销售10.1开盘线下拓展方向（类传销）开盘前：与资源方（例如保险公司、安利公司）签订合作协议，推出农庄套餐的泛销售计划和都市农夫投资计划筹集资金。开盘后：通过前期信息传播，实现信息传播渠道几何级的增长。一、土地问题：1、土地转为旅游建设用地时间，及土地成本2、在没有取得旅游建设用地是，是否可以先建后批二、成本问题：1、依据项目目标