2017年逆城化行业发展趋势研究报告

1、2017年逆城市化行业发展趋势研究报告2017年逆城市化行业发展趋势研究报告2017年5月出版文本目录1逆城市化是发达国家的城乡一体化发展 52人口和库存，锁住咽喉的三线在翻身 92.1、 过去的城镇化之路，来自三四线城市的人口外流 92.1.1、 北上经验：新增外来人口与 70%的印证102.1.2、 密度理论：经济和人口密度差的强效力 142.2、 结果就是，发达地区享受导入人口城镇化的地产繁荣 162.3、 然而现在一线城市需要的是劳动生产率，劳动力需求减少 202.4、 返乡潮来临，迎来三四线商品房市场的中周期 223 一线人口的印证：中国版逆城市化 233.1、北京：2016年疑似人

2、口流出 253.2、上海：2015年人口已流出 294探讨人口流到哪儿，三线房价如何涨 34图表目录图表1:美国个别州在 7090年代出现了逆城市化现象 5图表2:英国逆城市化现象发生在60年代和80年代，城镇化率约 78%5图表3:西方国家的逆城市化是富人先搬出，然后带动郊区城市化的发展，最后形成大型城市带.6图表4:流动人口在 2014年达到顶峰后连续两年出现下降 7图表5:常住-户籍城镇人口同样在 2014年达到顶峰后连续两年下降 8图表6: 2010年城镇化率达到 50%，随后城镇化进程放缓 9图表7:中国在城镇化率达到50%后, GDP增速也开始逐渐放缓 10图表8: 2015年北京

3、自然人口增长率 0.3%，自然增长 6.5万人 10图表9: 1995年北京外来人口大量涌入，当时城镇化率达76%11图表10: 2015年上海自然人口增长率0.25%，自然增长 5.9万人 12图表11: 1996年上海外来人口大量涌入，当时城镇化率为72%12图表12:北京在 2011年人均可支配收入的增速超过人均GDP增速 13图表13:上海在 2007年人均可支配收入的增速超过人均GDP增速 13图表14:经济和人口密度差最大的前5省市同时是人口净流入最多的5大省市 14图表15:人均GDP最高的前5大省市也是人口净流入最多的省市之列 15图表16:截止2015年底，全国尚有 13个省

4、直辖市没有公共轨道交通运营 15图表17:以广东、北京和上海等人口吸纳大省轨交的客运总量最多16图表18:截止2016年底，城镇常住人口 7.9亿人，增长 2.8%17图表20:外来人口对住房的需求强度是当地人口的2-3倍 18图表21: 2014年以前，导入人口型的城镇化贡献了城镇化率提升的50%18图表22: TOP5的人口吸纳省份占总流动人口的66%19图表23: TOP5省商品房销售金额和面积分别累计占比40%和 26%20图表24:以地租形势看，北京优质写字楼的租金和住宅的租金在2010年和2016年出现了大幅增长 20图表25: 一线与三线省市的房价梯度由4倍拉到了 7倍21图表2

5、6: 一线与三线省市的户均可支配收入一直维持在2倍22图表27:外来人口主要包括 2部分：外来城镇人口和农民工23图表28:流动人口只包括外出农民工和外来的城镇人口 23图表29：外出农民工增速大幅下降，外来城镇人口2015年出现负增长 24图表30：外来人口在 2015年出现下降，主要是因为外来城镇人口下降 24图表31： 2016年北京常住人口 2173万人，新增 2.4万人，仅增长 0.1%25图表32： 2000年以来，北京人口第一次出现机械下降，达4.1万人 26图表33：当前北京劳动力人口1729万人，增速逐渐放缓 27图表34： 2029岁人群在2013年达到顶峰后开始下降，并有

6、流出迹象 27图表35：北京常住人口中 80后和75后在2015年出现了些微下降，但是整体都比十年前要高 28图表36： 2010年北京外来人口主要来自于河北、河南、山东、安徽、黑龙江等29图表37： 2015年上海常住人口 2415万人，减少10万人，下降 0.4%30图表38： 21世纪以来上海首次出现人口下降，机械变动-16.3万人 30图表39:上海的城镇化率出现过两次下降，当前为城镇人口的流出导致31图表40: 20052008年的城镇化率下降是因为常住乡村人口大幅增长 31图表41： 2015年上海就业人口下降了4.1万人，主要来自于第二产业 32图表42: 2010年上海外来人口

7、主要来自于安徽、江苏、河南、四川、江西33图表43:全国24个省市城镇化率超过 50%，其中包括8个人口净流出省市 34图表44:全国17个省市人口净流入，人口主要是从中西部地区往东南沿海地区流动34图表45:全国14个省属于人口净流出，主要集中在中部和西部地区 35图表46:这些人口净流出的省依然GDP增速高于全国水平，处于城镇化初级阶段，靠劳动生产力释放拉动35图表47:截止2016年底，三线省市库存为14亿方，回到 2013年水平 36图表48:截止2016年底，三线省市的去化周期为19个月 37报告正文1逆城市化是发达国家的城乡一体化发展以西方国家看，城市化进程分为3个阶段：1）工业城

8、市化阶段（18世纪中叶一1950年 代），西方城市从初始形态“城邦与城堡”的政治管理中心和军事防卫堡垒，向以工厂 生产和贸易交换的经济中心形态发展；2）逆城市化阶段（1950年 1990年代），发达国家城市化水平超过60% （英美超过70%，一方面城市病问题严重，另一方面交通条件 改善使得大城市的人口和产业活动向郊区和周边中小城市延伸；3）再城市化阶段图表1:美国个别州在7090年代出现了逆城市化现象（20世纪90年代一至今），重点由建设新城市向中心城区的复兴转移，市场化的产业分 工带动现代服务业的发展和就业机会的增加。如果把第一个阶段再细分，在生产方式转 变下，城市经济的发展一部分来自于劳动生产力的释放，即农村人口向城市转移，另一 部分来自于劳动生产率的提升，即城市规模越大，社会分工越明显。逆城市化不代表国 家整