凌峻地产6月山东烟台祥隆·万象城商业部分产品策划报告

1、 房商网 - 海量房地产资料下载山东烟台祥隆万象城商业部分产品策划报告凌峻中国2008年6月目录第一部分 总体思路3第二部分 商业定位5一、万象城定位思考51、万象城定位4个基础52、万象城定位3大思考点63、万象城定位3大价值内涵74、项目定位需要考虑的3种关系7二、万象城核心定位81、开发定位82、项目功能定位83、项目形象定位94、业态定位115、推广定位12第三部分 产品开发理念及相关规划14一、产品开发理念及顺序141、项目开发理念142、商业开发顺序14二、项目商业布局规划151、布局原则152、布局安排15三、建筑及景观规划171、建筑风格172、景观规划17四、业态整体布局21

2、1、业态规划原则212、项目适合发展的业态类型223、项目各板块商业业态划分及相关布局23五、各功能区域详细规划及相关策略241、万象购物中心（超市部分）252、商业步行街（万象新街）293、百货（万象新天）344、万象数码港（专业市场）425、品牌港（运动主题）496、流行前线（地下商场）537、万象名店城（三角地）57六、各区域招商、销售数据统计62第一部分 总体思路战略高度：站在区域运营的高度，项目运营与区域运营结合站在城市运营的角度，社会效益与经济效益并重 近年来，全国新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求

3、，这给房地产行业留下了巨大的市场机会，于是融合传统流通业与地产业的商业地产就应运而生； 目前烟台房地产市场商业项目运营成功的比较少，例如九隆街，在多次转换定位的前提下，也未真正达到良性经营的程度；阳光国际购物中心，以沃尔玛的经营支撑到现在；如今正在销售的商业项目也比较多，如：阳光100、振华世界广场、天鸿凯旋城等，但项目的后期经营还是未知数，所以说商业项目产品的准确定位及后期经营是投资者和经营者最为关注的； 现今的投资者及经营者，在市场、媒体与广告等方面的培育下，越来越成熟，越来越理性，尤其对商业地产的投资，更为谨慎，不再被所谓的宣传及概念所打动，更关注的是项目的综合价值，能否带来真正的利益最

4、大化，从未来经营发展的角度全面考虑，这对各开发企业提出更高的要求与挑战； 本项目处于莱山区烟台大学附近，项目周边中高档社区林立，项目一方面为大学生提供服务，另一方面就是满足整个莱山区，牟平区，及整个烟台，甚至全国，所以本项目应该以强调综合的商业价值，强调社会效益与经济效益相融合，给予投资者更丰厚的回报、经营者更大的利润，带来利润最大化为项目开发理念。项目发展目标烟台首席文化商圈 烟台中央休闲区我们要打造的不只是领先烟台，我们的目标是同步前沿独秀烟台地区目标阐释：1、提升城市功能，提高城市竞争力项目的建成，将成为烟台迈向现代化国际大都市重要的里程。它将成为城市的一个大配套工程，以促成相关区域、物

5、业的顺利开发和升值，促使整体城市的功能更完善、更丰富，提升了烟台城市竞争力。2、重新划分烟台商业格局，引导新消费文化在最具活力的区域，引入最具品牌的商家，划分最具有生命力的业态，以全新的一站式消费打造烟台目前最有特色的商业风景线，无疑会引起烟台商业格局的重新划分，消费方式的彻底的变革。 3、成为城市的形象与名片 项目的建成，将景观与商业进行有机结合，通过道路的改建与海洋文化的主题景观和原有建筑统一装饰，通过品牌商家的引入与烟台新兴高消费群体的有力支撑，可以肯定：万象城的建成必将成为烟台城市的形象与名片。 4、使发展商成为烟台地产界领先者无论从项目在社会中的关注程度，还是在烟台新城市建设中所起到

6、的举足轻重的作用，都可以得出这样的结论：祥隆万象城是2008年烟台城市建设的标志性项目。更可以说，项目的运作成功，使年轻的祥隆企业集团真正成为烟台地产界的龙头。第二部分 商业定位一、万象城定位思考1、万象城定位4个基础n 烟台市整体经济状况分析：a) 烟台市2007年各项主要经济指标排名均位全省前列，固定资产投资额超过青岛位居第一，gdp总量更是以2878.97亿元超过济南排全省第二，进出口贸易总额达到239.44亿美元位列全省第二，城镇居民人均可支配收入位居东营、济南、青岛之后处于全省第四，烟台市的经济地位显而易见。b) 城市经济实力的提高带来的是城市各方面的发展，必为商业项目市场的发展带来

7、一个良好的社会经济环境。n 项目所在区域及周边商圈分析：a) 项目所在的莱山区定位为未来的行政、居住、文化、教育中心，该区域的地位可想而知。b) 项目所在区域缺乏比较成熟的商圈，现今的烟大商圈、芳华园商圈相对而言规模较大，比较成熟，但消费群体主要是周边的村民及社区居民，商业氛围虽浓厚，但是消费品质及档次相对低，此商圈仅是满足居民日常生活消费，业态相对不完善；c) 正在建设的佳世客与本项目将会在短期内形成最为核心的商圈，两者在业态及面向消费群体上是互相补充、互相促动的；d) 改造建设中迎春大街与以上二者共同作用，在未来的3-5年后，依靠大量人口的支撑，将形成烟台城市的核心商业中心；e) 随着莱山

8、区新建小区的入住，人口的增多，以及城市交通路网的完善和基本城市配套的完备，莱山区商业中心也必将成为整个胶东半岛的地标商业，将吸引来自海内外的各界友人。n 项目所在区域及烟台市竞争环境分析：a) 项目所在区域商业面积比较大，多为配套型商业，缺乏大体量一站式购物的真正意义上商业，所以这些商业对我们的竞争力相对来说弱些。例如：南山世纪城的五城八街商业、迎春大街中段的商业、大学城的小产权商业、鹿鸣商业等；b) 整个烟台市商业项目比较多，阳光100购物中心、振华国际广场商业、银都国际商业、世贸海湾1号商业、天鸿凯旋城商业等，这些项目所在位置优越，处于老商业中心范围内，其体量及规划业态与本项目有很大相似的

9、地方，虽然不同区，但却是我们项目的最大竞争对手。n 目标市场定位及细分市场的划分：a) 目标市场：满足区域乃至全市的居民消费，进而打造胶东半岛的商业核心；b) 市场细分： 烟台大学、山东工商学院、滨州医学院、文经学院以及农业大学及周边的各大院校师生消费； 项目周边社区居民日常生活消费； 整个莱山区、牟平区居民消费； 烟台市居民消费； 在以上基础，促进胶东半岛居民到烟台消费；2、万象城定位3大思考点n 价值提升性准确的定位有利于项目整体(住宅)价值的提升；n 市场导向性定位必须严格根据市场调研的结果，以市场需求为导向；n 差异化策略定位必须与周边乃至全市商业业态形成一定的差异；先进的规划和多功能

10、属性较高的附加值和投资价值高度的人性化内涵3、万象城定位3大价值内涵n 第一：较高的附加值和投资价值n 第二：高度的人性化内涵n 第三：先进的规划和多功能属性阐释：n 以较高的附加值和投资价值满足投资客的需求，吸引投资市场关注；n 以高度的人性化内涵实现以使用者为中心的目标，并根据使用者的需求来规划/设计和进行功能配置以及提供相应的物业服务，满足使用者多方面的要求，拉动多元需求；n 以先进的规划和多功能属性丰富产品内涵，满足投资者个性化需求；4、项目定位需要考虑的3种关系n 住宅和商业的互利互动：项目的整体规划设计力求使建筑与城市特征融会贯通，建筑与景观有机交融，自内而外、自下而上、多点串联构

11、筑多层次、立体化的城市建筑景观体系，将海的元素灌输到项目中来，创造出景色宜人、愉悦舒适的环境，满足各种高端人群对空间多元的体验需求，为烟台人们提供前所未有的营商、商务和居住一体化的人性化空间，通过科学合理的规划提升项目的整体价值，有力促进项目的销售，并利用住宅项目带旺商业人气。n 项目区域内商业和周边商业融合：与本项目一路之隔、正在建设的佳世客商圈与本项目将会在短期内形成最为核心的商圈，两者在业态及面向消费群体上是互相补充、互相促动的，项目所在的区域有望在未来的3-5年后，依靠大量人口的支撑，将形成烟台城市的核心商业中心。n 项目区域型商业和城市商业中心的关系：项目坐落在莱山区，目前主要服务于

12、莱山区和牟平区，随着烟台市政府对莱山区的规划及改造，本项目将辐射整个烟台，甚至胶东地区。以现在的人气与消费能力，未能与城市商业中心即南大街商圈相提并论，但随着迎春大街的改造完成，烟台市政府将迎春大街打造烟台第二个南大街构想的实现，本项目的地位可与南大街相媲美。二、万象城核心定位硬体环境打造烟台第一文化休闲的商业标杆业态规划开创烟台复合休闲新天地消费主张全新休闲消费体验1、开发定位项目社区与片区中心商业的两个身份同时存在，结合项目本身位置、规划、体量以及潜在目标消费群，本项目商业部分的开发定位为：以打造城市核心为指导理念的全功能商业地产指导思想：东城核心 烟台核心烟威重心阐释：“步步为赢，核心扩

13、散”，先以打造东城核心为目的，并慢慢扩展成为烟台核心，与佳世客等商业共同作用进而辐射整个烟威地区，成为烟威地区烟台站的商业核心。2、项目功能定位集购物、餐饮、娱乐、休闲、体验为一体开放性、潜力型高尚商业中心阐释：1) 一种具有更强辐射力和聚集力的升级版现代化城市商业项目；2) 我们将本项目定位为开放性、潜力型商业中心，是依托莱山区日益庞大且素质较高的居住人口，并与南大街商圈/迎春大街商圈等商圈加以区别，避免直接的冲突；3) 通过此定位，起步于学校及社区商业之上，以当地居住人口为依托，建立莱山区的商业标杆，推动莱山区的商业发展进程，使项目成为莱山区商业发展的发动机，从而辐射到整个烟台，乃至胶东半

14、岛；4) 同时，这一定位也为今后项目随区域的发展进一步提升为市级乃至胶东地区商业中心预留发展空间。3、项目形象定位（1）主题性：时尚领衔,主题致胜1） 以消费的娱乐性/休闲性/主题性吸引周边居民；2） 引进较高品质的品牌项目，营造一流的商业消费和娱乐场所，打造消费特色，如选择风味多样的时尚品牌/餐饮/美食等。（2）娱乐性：文化为媒,品味生活1） 为体现区域内高素质居民的审美情趣，在各商业业态范围内营造丰富的人文景观，给购物者提供良好的视觉享受；2） 营造体验式/参与式的消费环境。品类选择以风格时尚化/风味多元化的开放式经营业态为主，更加注重情趣性/流行性的气质特点。（3）形象核心定位城市名片

15、文化地标 动力街区阐释：1）城市名片如同上海新天地，北京王府井，本项目在烟台城市功能上，既是新城中心重要的商业配套与服务的提供者，也是新烟台城市形象与商业文化的代言。城市名片功能的实现，需要项目知名度、美誉度的双重提升，除了项目自身在建筑形态的独特性、商业业态的丰富性与需求性、商业环境的优越性等方面之外，作为旧商圈的改造提升，更需要成功的运营以及广泛的社会认同，真正做到代表城市最尖端商业的发展历程，成为一面旗帜。2）文化地标大学城，作为城市最有文化底蕴和内涵的地方，承载了太多的责任和期望。塑造文化地标，展示新城的活动与内涵，反映城市的精神面貌与发展历程，在具体实现过程中，通过项目的建筑布局、独

16、特的建筑形式与场景布置，体现项目鲜明的物业形态，以及通过特色业态的设置，为项目塑造文化传播的平台，最终构筑成为城市特有的文化载体。文化地标的构筑，将从建筑场景、景观节点、商业业态等三个方面构成。3）动力街区 本项目为新城营造精彩与活力的商业平台，以国际主流的街区式布局，形成场景式消费与休闲性空间，为消费者提供逛街的场所与乐趣，也为经营者提供独立经营的布局与环境氛围。 项目将成为这个新城最活跃、最旺盛的区域，将立足于大学区域，辐射整个烟台东部新城，新城人群是烟台最有消费能力和品味的新锐力量，他们代表烟台发展和城市崛起的新生力量。注重购物环境的视觉艺术和生态美感4、业态定位（1）定位依据n 配套经

17、济：万象城项目除商业外，住宅总建面积达80万平米，如此庞大的社区，社区商业配套也是商业部分的重点，所以万象城商业部分首先应考虑项目小区内居民的日常生活配套,并辅以康体休闲娱乐配套；n 校园经济：项目临近烟台大学、文经学院、山东工商学院、滨州医学院等大中院校，以及中国农业大学与其周边的大学城，这些大中院校的师生也是本项目的主要消费群体；n 休闲经济：项目所处区域的其他住宅社区大多采用封闭管理，限制了其商业配套的商业空间，区域内缺乏能满足区域居住人口“吃购康娱”等多元化需求的商业设施，本项目较大体量的商业正可以弥补这一市场空白；n 商务经济：随着莱山区的开发建设，越来越多的城市白领聚集此区域，而该

18、人群恰恰是休闲性消费市场的主力军；项目所处区域内中高档休闲性消费场所相对匮乏，尚处于市场空白点，因此，本案可立足莱山区板块，发展商务休闲业特性的商业业态，如中高端购物、餐饮、娱乐等。（2）业态核心定位配套经济+校园经济+休闲经济+商务经济阐释：项目所在商圈的商业发展趋势及项目周边的经济模式是项目业态定位的重要支撑点。万象城周边的校园群落、住宅群落、商务群落及其他设施决定了本项目“社区生活配套+校园生活配套+休闲娱乐+商务”的业态定位模式。中央商务配套社区生活配套校园生活配套高端社区生活休闲配套5公里圈3公里圈5、推广定位（1）推广形象定位生活街区 休闲体验王国阐释： 生活街区：这是一个凸显个性

19、消费的生存空间。其基本的社区服务功能除了让周边的师生/商务人群/普通居民满足基本生活需要外，其自由/自在/随意/个性的消费方式更能让人释放出压抑已久的生活潜能。 休闲体验王国：这里特有的购物、休闲、康体、娱乐方式将成为人们又一个欢乐的国度。（2）推广主题：引爆体验消费新时尚打造体验式消费新特区打破传统的消费模式，引领烟台时尚、体验式消费，并强化该区域的一站式的消费特点，同时，也增加区域的时尚性消费，把餐饮、娱乐、购物作为一种时尚、休闲的体验方式。第三部分 产品开发理念及相关规划一、产品开发理念及顺序1、项目开发理念确定业态 阶段性思考 定制性开发n 商业的发展需要时间的沉淀，城市的发展同样是与

20、时俱进的，因此项目商业开发应该具有阶段性；n 根据项目所经营的业态以及这些业态在市场的实际情况，确定并结合项目地块的条件，来确定项目的开发顺序；n 针对于大业态，有必要根据商家的实际经营要求，进行定制性开发；2、商业开发顺序n 根据项目的施工建设、回迁安排和内部业态的竞合关系，考虑北侧组团作为第一阶段开发的组团；n 南侧三角地作为第二阶段开发有其自身的独特性： 首先，作为回迁的烟大市场，需要在规划位置农贸市场正式建成之后方能搬迁； 其次，南侧三角地与佳世客的呼应关系更加紧密，为了带动第一阶段的招商和销售工作，南侧地块缓后开发更为妥当； 再就是南侧地块价值较高，存在多种商业业态，随着城市1年2年

21、的发展，人口的增多，适时推出此地块将获得更高的收益。二、项目商业布局规划1、布局原则n 住宅和商业的合理分区和搭配：在住宅区内部应主要考虑各种零售店、便利店、美容店、服装店等噪音小、对周围居民影响小的静业态，既能方便周边居民购买，又能减少对周边居民的滋扰；将娱乐、大型餐饮等对社区干扰较大的业态放置于住宅区外围，从而使动业态和静业态合理分布；n 集中和分散相结合：在重要交通节点上布置集中的商业业态，其他临街商业及组团内部根据实际情况分散布置各类业态；n 不同业态功能互补：围绕配套经济+校园经济+休闲经济+商务经济的业态定位，在业态之间交叉分布，做到功能互补；n 各种业态的比例关系合理及与周边业态

22、的差异化定位，同种业态的数量合理，避免恶性同质竞争。2、布局安排根据项目的规划条件以及周边交通、商业、居民等情况，我们制定了以下商业分布的思路：两点一线一角的开放性商业格局n 两点：观海路与清泉路两处地具备相对独立的位置、醒目的门户形象、集中的商业面积等，应以代表性的建筑形象、区域大商业为规划原则，形成核心(中心)的领导作用；n 一线：此线将观海路与清泉路商业贯穿起来，作为社区内规划集中地商业，与“两点”相呼应，形成纺锤体的格局，强化各种商业业态的依存性；n 一角：此三角地是连接佳世客与万象城核心商业中心的重要节点，是万象城商业业态的补充和经营档次提升的理想平台。说明：n “两点”领导地位及核

23、心形象展示，并引领区域消费；n “一线”连接“两点”，贯穿社区，将“两点”有机结合；n “一角”业态补充及档次提升作用；n 两点一线一角相互依存，却独成体系，构建成完整的商圈，形成辐射能力很强的区域性商业中心。三、建筑及景观规划1、建筑风格现代主义风格建筑建筑采用现代主义建筑的简约风格，整体采用淡黄色或米黄色外立面，大面积玻璃橱窗，配合大型广告灯箱，使建筑具有轻盈、淡雅、简洁、明快的地方建筑特色，整体美观大方。注：上图规划方案中的建筑形式，基本吻合拟定的建筑风格，详细规划及建设过程中需进一步细化。2、景观规划（1）整体思路海洋风情休闲商业街区n 核心主题：以“海洋文化”为主题，塑造项目独有的、

24、特色的、标示性的、文化的、美观的商业形象！n 规划原则：移步换景、动静相宜、完美互动。n 表现元素：铺装、建筑立面、建筑造型、店面装饰、雕塑、文化符号、小品、休闲座椅、灯光、水系、植被等；n 表现层次：整个商业区的景观设计，常规视觉流程和交通动线分布分列为四个层次的景观带，展现海洋文化音之美、形之美、情之美、意之美。（2）海洋文化的表现途径对于万象城而言，其商业部分以“海洋文化”为主题进行景观规划，寄希望能够将“海洋文化”中宽广、洁净、蓝色、活力、梦幻的内涵加以延伸，使之成为“万象城”商业的独特识别系统。我司认为，海洋文化在万象成商业区的主要表现有以下几方面：n 海洋文化在标志性建筑的运用，如

25、标志性的海洋之心；n 海洋文化在特殊业态的活用，如海盗娱乐城，海洋风情街；n 海洋文化在建筑形态的运用，如流线形设计，玻璃的运用，以及钢结构运用；n 海洋文化在广场、小品和其他细节的运用，如代表海洋文化的特色广场及艺术小品。（3）景观规划详细说明1）景观布局根据现有规划方案，我们对商业区景观区进行物理划分，自东至西分别以“主广场-商业街-次广场-城市绿地”称呼，建议以“大洋风情+海洋生物”为核心表现主题，营造海洋文化微型风景，各景观组团暂命名为“海洋之心”、“海洋风情走廊”、“海洋体验广场”、“海洋文化广场”。（如下图示）2）景观具体表现建议n 主广场海洋之心是万象城商业街区最大的景观广场，它

26、应该是项目核心理念的集中表现，应该充分展现出项目的整体形象和定位。我们的建议是：首先，广场周边的建筑物规划（包括百货中心、专业市场及国际精品店）应充分考虑“海洋文化”主题的表现，通过色彩运用、建筑构件、建筑造型等表现手法对“海洋文化”进行独到的诠释；同时，应该在景观设计时对“海洋文化”的内涵作进一步的演绎。该区域景观设计过程中可以运用的形式包括： 灯塔：是海洋文化的基本元素之一，也是烟台城市的象征，运用灯塔作为景观的表现形式，具有良好的认知性，也可以演变成为项目的标志性建筑。灯塔的基座可设计成五大洋缩微观（地球仪或地图浮雕），具有科普的意义。 音乐海盗船旱地喷泉：海洋文化中不可或缺的是水，最梦

27、幻的是海盗生活，将旱地喷泉与海盗船结合起来，配合灯光和背景音乐营造主题景观，无疑是可以成为海洋文化的一个亮点。 贝壳舞台：作为大型商业街区，舞台非常重要，建设一个具有独特形象的贝壳舞台，无疑可以吸引到很多商家和消费者的目光，配合声光电的效果，可以成为商家展示、庆典的重要场所。 下沉式贝壳艺术馆：利用下沉式的广场和广场上多个下行通道的建筑物，将之设计成为艺术馆的形式，用种类庞杂的贝壳作为点缀，供人们观赏、游玩。 椰林沙滩：椰林、沙滩，浪漫的联想。在10000多平方米的广场中，设置一个浪漫的所在，用人工沙滩（或是鹅卵石）及大型海岛植物（可以是人造的），光影中掩映着休闲小品、座椅，营建出雅致休闲的场

28、所，既可以是景观，也可以作为露天的咖啡馆。 卵石步汀：广场设置多条连接的卵石步汀，既是导盲道，也是铺地的黄金分割线，将偌大的广场有机地分割成几个区域，还可以与商业街景观有机联系起来。n 商业街商业街全长350多米，是连接主广场和次广场的纽带，也是最主要的人流动线，景观设计应该寓实用功能与观赏价值于一体，可以让人们参与其中，有利于提高人们“逛”街的兴趣。我们建议，将之分成五段进行景观规划，以四大洋缩微景观为主体，辅以各大洋特有的海洋生物标本、雕塑、小品，将世界海洋风情淋漓尽致表现出来。该区域景观设计过程中可以运用的形式包括： 四大洋博览：考虑到商业街的长度，将之分成4个节点，每个节点分别以“四大

29、洋”的缩微景观作为主要景观，既可以突出于地面，也可以凹陷于地下。 音光大道：设置一条音光大道，以透明的材料作为大道地面，内置海洋生物化石、标本和灯光变幻设备，贯穿于商业街各节点。当夜晚时人走在上面不同部位时，通过传感器调节音律和灯光效果，可以发出不等的音律和色彩斑斓的灯光，寓情于景，让人充分感受到别具风格的美。 休闲座椅：采取集中展现和分散布点相结合的方式，在各个节点设置足够的休闲座椅，休闲坐椅以大型海洋生物为主要造型，寓实用功能与观赏价值于一体，每一个休闲小品都表现出项目对审美的追求。 立体装饰：利用沿街店面的柱网、二层连廊，设置嵌入型标本箱，展示海洋生物标本，与地面形成呼应，辅以变幻的灯光

30、，营造美丽的夜景。 卵石步汀：商业街内设置两条连接的卵石步汀，与主广场卵石步汀连成一体。n 次广场次广场作为连接超市及商业街人流的重要节点，也是超市经营的重场所，其景观功能规划既要满足商家经营的需要，同时还要适合人们驻足休憩，所以，此处景观的设计以情景景观为主，融参观、体验功能于一体。具体建议设置小型旱地喷泉及人造沙滩，安排海滩式小型儿童游乐场，增强景观的互动性。n 城市绿地此处作为城市绿化景观的一部分，具有很大的布景空间，与商业街有近10米的高差，具有良好的展示面，可以俯览整条商业街，也是商业的主要入口之一。因此景观设计应该与其它各区的景观设计相呼应，仍以海洋文化为主体，将之建设成为一个观景

31、平台，人们可以在这里俯览商业街的全部景致，但碍于农贸市场的存在和超市功能的规划，此处也许将会人多嘈杂的区域，所以，我们认为不宜规划过多的观赏性景观，建议将之设计成一个游乐性质的情景场所，用人工铺装及大型海岛植物（可以是人造的），光影中掩映着休闲小品、座椅，营建出雅致休闲的场所。四、业态整体布局1、业态规划原则动静结合，内外兼备n 动静：恰当把握商业和居住的关系，在商业不影响居住功能的前提下，尽可能使商业促进住宅价值，因此适宜于社区内部的静业态和适宜于区域的动业态应相互结合；n 内外：既有社区内部配套商业，又有向外辐射的区域商业。配套商业注重生活服务及配套功能，区域商业以吸引外来消费人群的品牌主

32、力店为主。具有一定到达性的整体商业形态n 到达性：在别处无法满足的独有业态与环境及包括服务管理模式；n 特色化和差异化：要使项目业态具有较强的可到达性，除了在硬件设施、商业环境、人文景观环境上做足文章外，更要在新业态引进上注重特色化和差异化，以鲜明的个性满足较远距离人们的需求。2、项目适合发展的业态类型n 购物：品牌百货、大型购物中心、超市、专业市场等生活配套商业；n 餐饮：快餐、商务会餐、中西特色餐饮等；n 休闲：咖啡厅、酒吧、茶艺吧等；n 娱乐：影院、ktv、夜总会、音乐演义吧等；n 康体：spa、健身馆、桌球室、桑拿、理疗中心、美容中心等。3、项目各板块商业业态划分及相关布局1） 万象城

33、市广场：临近观海路得天独厚的位置，为万象购物中心（超市）、万象生活馆（农贸市场）提供了良好的聚集人气的场所，是整个商业区的重要门户；2） 万象购物中心区：由品牌超市作为主要商家，聚集人气更带动人流，是整个商业区的重要堡垒，有助于盘活商业步行街，大大提高了整个商圈的辐射能力；3） 万象生活馆：以回迁的农贸市场为依托，对商业区的业态进行补充和丰富，成为购物休闲的重要补充；4） 万象新街：位于地块轴心，独具魅力的商业街布局和建筑形式，能够为众多业态的共存提供必要场所，融合了特色餐饮区、时尚购物区、休闲娱乐区等多种功能，将是烟台颇具地域风格的商业风情走廊。5） 万象数码港：地块东侧为大学生等青年群体聚

34、集的地方，规划的数码电子类的商场填补了莱山区的空白，为青年群体提供了高科技数码产品的购买和体验场所。6） 万象新天：以中高档百货为主要商家，辅以影院等休闲服务场所，将会是莱山时尚的策源地，也是整个商业区的重要形象标杆；7） 万象流行前线：休闲广场地下规划为流行前线类的时尚购物及餐饮场所，充分保留了商业原有的业态组成，同时也包容并蓄了更多的业态，为整个商业区提供了更多的时尚元素；8） 万象品牌港：规划为主题式商场，以“运动”为主题，打造城市活力中心，成为港城运动品牌的集散中心；9） 万象景观休闲广场：地块东侧的大面积的景观广场将成为烟台最大的商业景观及休闲广场，是汇集人流和集中交通的主要场所。1

35、0） 万象名店城：以旗舰店的形式汇集大量的中高档品牌，与一路之隔的佳世客购物中心形成拱卫之势。五、各功能区域详细规划及相关策略考虑到项目实际情况，在此仅对非补偿商业部分进行详细的规划说明，而拆迁补偿部分不在考虑之列。1、万象购物中心（超市部分）（1）业态安排（如下图示）图1：超市一层业态及功能分布示意图图2：超市二层业态及功能分布示意图图3：超市三层业态及功能分布示意图图4：超市四层业态及功能分布示意图（2）相关说明1）规划位置说明n 超市规划于观海路东侧，是现状人流最旺的位置，具有极佳的地利优势，既可覆盖整个莱山，也可辐射整个烟台、甚至威海地区；n 超市的交通通达性较好：市区、高端居住区消费

36、群可通过观海路、清泉路驱车直达；中央居住区消费群可通过迎春大街直达；大学城消费群可通过清泉路直达；n 建筑规划能满足超市对于建筑标准的要求及其他的硬性要求。2）体量说明：万象购物中心规划面积共计约34700平方米，其中，超市可经营面积（除车库外）为23800平方米，车库面积约7900平方米，开发商自持物业（含可销售面积1500平方米）约3000平方米（见图1示）。3）规划要点说明：n 停车场：超市一层架空作为停车场使用（如图1示），停车场面积约7900平方米，规划停车位数量约为250个；停车场由开发商统一经营管理，超市客户凭小票可免费停车或优惠停车；n 垂直交通规划： 自动扶梯：超市1层设双向

37、普通自动扶梯，2-3层设置坡度为11-13度双向自动扶梯1组，3-4层设置坡度为11-13度双向自动扶梯1组，自4层下2层单向加长自动扶梯一台； 货梯：在卸货区内设置2台载重为3000kg的独立货梯，每层均可驻停； 消防楼梯：1-4层均按消防规范设置消防楼梯；n 卸货区规划：卸货区应该满足同时停放一辆40英尺货柜车和三至五辆普通卡车的条件，同时考虑卸货区与货梯之间的有效联动；n 层高及承重要求： 1-4层层高均为5米； 楼板承重800-1200kg/平方米；n 用电荷载：120伏安/平方米；n 中央空调：配备中央空调；n 自持部分规划：通道规划为2.5米；商铺面积控制在15平方米/铺左右，预计

38、可划分出80个独立店面进行销售。n 其它：超市的规划应在确定了商家之后，根据商家的要求进行更为详细的规划。4）销售说明：n 销售部分：1层与商业街对接部分拟规划为室内步行街，由开发商自持租赁或销售，此部分可划分成若干独立商铺进行销售（如图1示）。n 销售安排：此部分商业作为商业街的补充推售产品，可与商业推售同步进行。5）招商说明：n 招商模式：2-4层整体招商，超市商家选择具有一定影响力和知名度的国内乃至世界知名品牌n 目标商家：初步确定为韩国乐天超市、家乐福超市、麦德龙仓储超市。n 招商节点控制：2008年10月之前确定商家意向，2008年12月底完成招商工作。 2、商业步行街（万象新街）（

39、1）业态安排（如下图示）项目定位为集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的体验式风情商业街，在业态布局上，充分考虑餐饮业态对人群的拉动性，以及各业态之间的互相合作。图1：商业街一层业态分布示意图图2：商业街2层业态分布示意图n 特色美食街（见图1、2）：餐饮对人流的拉动最为明显，对于商业街来说，西侧人流相对缺乏，而且项目西侧为回迁的农贸市场，环境较差，考虑设置南北排布的美食一条街，用于经营南北小吃。对于餐饮业态的规划，须考虑两个重要因素： 停车及交通：尽可能的预留地上停车位，通过道路网的组合，缓解交通带来的压力； 设置消防系统、给排水系统、抽排烟系统、排污（包括隔油池）系统以及燃气系统等配套设施；n

40、综合性购物及配套类业态（见下图）：商业街的大部分还是以购物及餐饮为主，购物类的业态以时尚服饰类、数码类以及其他百货精品，配套类的业态包括美容美发、金融、通讯类，以此丰富了商业街的商业元素。n 休闲娱乐（见下图）：位于商业街的中段，二层与一层互不连通，需要通过垂直步行梯和连廊进行人流沟通。因此二层设置娱乐类的业态，如：网吧、棋牌、保健等休闲类娱乐业态。一层设置为综合性购物和配套类业态。n 品牌餐饮（见下图）：品牌餐饮设置于商业街节点，对长约350米的商业街来说，每100米设置节点餐饮，可以起到了有效的拉动人流的作用。主要包括国内、国际品牌的餐饮类业态，如麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰、绿茵阁、日

41、本寿司及韩国料理等。（见下图示意）n 品牌专卖区（见下图）：该区域位于商业街入口及步行街中部街区，百货的延伸地带，位置优越，具有较高的商业价值和消费空间。设置品牌专卖店的业态，可以承受较高的租金，对商业街区的经营档次有良好的提升同时也可以吸引消费层次较高的消费群体在商业街区聚集。如：金利来、劲霸、七匹狼、中国杉杉、古士奇、美国船王、观奇洋服、法国都彭、香港影儿、李红时装、城市故事、天兰时装、卡路约翰等。北侧二层与百货和数码港相连通，可以部分设置休闲类的餐饮业态，作为百货、数码港的配套性业态。如：上岛咖啡、金汉斯、玛歌庄园、名典茶语、左岸咖啡等。（2）相关说明1）体量说明：整条商业街全长350米

42、，共计约500间商铺，总面积约18850平方米。2）规划说明：n 规划原则： 以当地消费群体的购物习惯，以及商家的需求为依据； 以商业的永久性持续经营为基本的出发点，无论是售出的商铺还是招商经营的铺位都要保证商业的永久性持续经营； 以商铺的销售为导向，争取最快、最稳妥的回笼资金；n 实现途径及措施 商业街以两层为主； 节点性商铺可考虑设计三层商铺，或者商铺二层在可能的情况下做到7米以上的挑空，可根据需要隔成三层的铺位，增加了商铺使用的灵活性； 适当位置设置三排铺位，中间铺位为一层； 商业街的商铺均对外出售，节点性商铺实行优先招商，以带租约形式销售； 商业街的商铺主要采取上下两层联体对外销售，部

43、分商铺采取上下两层分开对外销售，以增加销售商铺面积的多元化； 采取上下两层独立销售、经营的局部商铺二层设置退台，二层商铺依靠南北连廊连接，充分考虑纵向的交通体系，设置垂直交通，使得铺铺临街，间间铺位都是旺铺； 商业街南侧底商部分需视实际情况决定是否设置转换层，以商业的使用功能最优化为规划原则。n 商铺规划相关指标： 单元铺位规格：开间4.5米，进深12米； 面积：销售铺位面积多控制在50-100平方米之内； 层高：一层5米，二层4.5米，节点性商铺7米； 北侧商铺二层退台宽度：2.5米，两人并行，而不拥挤； 内部楼梯宽度：1.2-1.5米，具体设置如右上图所示： 洗手间：每个商铺首层预设洗手间

44、一个，设置在铺内楼梯的底下； 不设集中供暖或中央空调，水、电分别设表分户计量；3）销售说明步行街拟按全部销售的模式进行运作，并且将作为第一阶段的主要推售对象。商业街的销售应针对于不同的商铺及不同的阶段采取比较灵活的销售模式。n 普通商铺：以销售为主，根据销售的进度及客户的反馈意见，可考虑带租约销售或者返租销售的方式。n 节点商铺：鉴于单体面积较大，销售难度，可先行进行招商，然后采用带租约发售的方式进行销售，节点商铺的招商工作将于商业街正式销售之后开展。3、百货（万象新天）（1）业态安排（如下图示）图1：百货一层业态及功能分布示意图图2：百货二层业态及功能分布示意图图3：百货三层业态及功能分布示

45、意图图4：百货四层业态及功能分布示意图图5：百货五层业态及功能分布示意图（2）相关说明1）位置说明n 品牌百货规划于清泉路西侧，具有最优的展示效果，有利于商家形象的展示，以及品牌的树立；n 百货正对清泉路，门前规划有1万多平米的宽敞广场，侧面规划步行街。两面临街，展示面极佳，人行流动畅通无阻，未来商场户外活动场所充裕；n 在新开发建成的莱山区，百货购物者多为驱车购物，交通和可达性对于项目百货的消费至关重要，物业所在位置具备了良好的交通通达性；n 商业街及整个项目的整体运作对于观海路人流是巨大的吸引，规划合理的交通动线，业态丰富的购物场所以及品牌商家的号召力造就独特的吸引力。2）体量说明：总面积

46、约33591。其中，一层7276，二层7055，三层6861，四层5595（露台1637），五层5165。3）产品规划要点说明n 外立面设计：充分考虑墙体广告牌的位置及数量设置，以满足营造商业气氛及今后的品牌展示的需要；（超市及专业市场均以同样要求设置）n 卸货区规划：卸货区应该满足同时停放一辆40英尺货柜车和三至五辆普通卡车的条件，同时考虑卸货区与货梯之间的有效实用性；n 内部交通系统： 垂直电梯：负2层-5层设置四部客梯，其中入口处设置两部观光电梯，可作为商场晚上关门后影院独立的出入口。（电梯的具体布置位置需与设计单位沟通后再行确定）； 货梯：卸货区设置两部货梯，载重3000kg； 自动扶

47、梯：1-4层设置三组双向自动扶梯，4-5层设置两组双向自动扶梯； 消防楼梯：1-5层均有符合消防规范的消防楼梯； 中央空调：配备中央空调；n 用电荷载：120伏安/平方米；n 层高及载重：1层5.5米，2-4层5米，5层局部5米，影院层高部分见以下说明；附：影院设计要点： 承重要求：350-700kg/平方米； 层高：影厅入口大堂需有挑高大厅，设售卖、售票等设施，一般高度不低于6米，电影放映厅装修后的净高在8.0米或以上，即梁下净高约9.0米以上。 放映厅数量：总数量为5-12个影厅，一般影院包括1-2个350-500人大厅，4-5个230-300人中型厅或有2-3个较小的vip厅。 放映厅尺

48、寸：大厅：宽度16-20米，长度24-32米，座位数约为350-500人。 中厅：宽度12-14米，长度15-22米，座位数约为230-300人。 vip厅：宽度8-12米，长度15-20米，座位数约为25-60人。 交通要求：要与商场主通道相连，门面要求12-20米，附近要有相对独立的垂直电梯（晚上散场后观众离场通道）； 卫生间：影院范围内要有不小于40平方米的影院专用洗手间； 供（配）电：120伏安/平方米； 消防系统：完成二次消防； 中央空调：配备中央空调； 给排水/排污：预留到位 广告牌：户外招牌和广告牌（需结合商场外立面）；n 仓储室设置：地下二层设置仓储室，按照商业面积5%-10%

49、的设置标准，建议设置3000平方米的仓储室。4）招商说明n 1-4层百货拟进行整体招商，计划引入知名品牌百货，目标商家初步确定为百盛集团、新光百货、万千百货、银泰百货、麦凯乐等。n 5层独立招商，计划引入韩国cj cgv影院、万达国际影院、星美影院、华星影院、金逸影院、大地数码影院、城市英雄电玩娱乐城、梦幻时空电玩娱乐城以及金沙电玩娱乐城。n 招商节点控制：2008年10月之前确定商家意向，2008年12月底完成招商工作。4、万象数码港（专业市场）（1）业态安排（如下图示）图1：数码港一层业态及功能分布示意图图2：数码港二层业态及功能分布示意图图3：数码港三层业态及功能分布示意图图4：数码港四

50、层业态及功能分布示意图图5：数码港五层业态及功能分布示意图（2）相关说明1）位置说明（如图示）2）体量说明：总面积约32366。其中，商业性质回迁补偿面积870（一层360，二层400，三层110，办公性质回迁补偿面积517）；开发商实际持有销售或租赁总面积约30979，一层6482，二层6062，三层6164，四层5877，五层6394。3）产品规划要点说明n 内部交通系统： 垂直电梯：负2层-5层设置2部客梯，位置规划在入口大堂，可作为直达4-5层的独立交通要道，电梯的具体布置位置需与设计单位沟通后再行确定； 货梯：在卸货区内设置两部货梯，载重3000kg； 自动扶梯：1-3层设置三组双向

51、自动扶梯，4-5层设置两组双向自动扶梯； 消防楼梯：1-5层均按消防规范设置消防楼梯；n 用电荷载：120伏安/平方米；n 中央空调：设置中央空调；n 层高及载重：1层5.5米，2-5层5米，载重350-700kg/平方米；n 卸货区：设置满足同时停放一辆40英尺货柜车和三至五辆普通卡车的条件，同时考虑卸货区与货梯之间的有效实用性；n 餐饮部分配套：餐饮配套区需设置给排水、抽排烟、排污、隔油设施，并设置燃气管道；4）销售说明：n 销售部分：1层拟划分成独立店面销售（如图1示），商铺面积控制在20-50平方米/铺，室内主通道规划为3.5米，次通道规划为2.2米，预计可划分出100个独立店面进行销

52、售。n 销售安排：此部分作为特殊业态中不可多得的销售面积，安排在商业街推出之后择机进行销售。5）招商说明： 招商模式：1-3层整体招商，初步拟引入一家大型专业商家统一经营，初步确定为颐高数码、百脑汇、神州数码、海龙数码、中关村等大型数码龙头商家；4-5层统一对外进行招商，招商对象包括餐饮及休闲健身的大中型品牌商家。 招商节点控制：1-3层于2009年5月之前确定商家，其余部分于2009年12月底完成招商工作。 6）回迁补偿说明： 一层约360的商业回迁补偿建议用数码港一层西北角的功能配套区商铺来补偿该面积； 二层约400的商业回迁补偿建议用数码港二层西北角的功能配套区商铺来补偿该面积； 三层约

53、110的商业回迁补偿建议用数码港三层西北角的配件大超市专区商铺来补偿该面积； 约517的商业回迁补偿建议用数码港四层办公区商铺来补偿该面积；5、品牌港（运动主题）（1）业态安排图1：品牌港一层业态及功能分布示意图图2：品牌港二层业态及功能分布示意图图3：品牌港三层业态及功能分布示意图图4：品牌港四层业态及功能分布示意图（2）相关说明1）位置说明n 地理位置优越，具有较广的人流和优良的展示面；n 适合设置主题类的业态，与百货及其他业态相互补充；n 定位为运动类主题商场，以吸引学生及青年群体为主；2）体量说明：总面积8476。其中，一层2090，二层2109，三层2133，四层2144。3）产品规

54、划要点说明n 内部交通系统： 垂直电梯：负2层-4层在设置1部大型客货两用电梯，位置规划在次门厅，可作为直达4层的独立交通要道，电梯的具体布置位置需与设计单位沟通后再行确定； 自动扶梯：中庭处设置1组1-3层的双向自动扶梯，主入口处设置1组1-4层的双向自动扶梯； 消防楼梯：1-4层均按消防规范设置消防楼梯；n 用电荷载：120伏安/平方米；n 层高及载重：1层5.5米，2-4层5米，载重350-700kg/平方米；n 中央空调：设置中央空调；4）销售说明：n 销售部分：一层全部作为销售面积，可划分为独立店面进行销售（如图1示），预计可划分出35个独立店面，店面的面积控制在50-100平方米。n 销售安排：由于一层确定为项目接待中心，且使用周期较长，因此具体销售可在后期再做详细安排。5）招商说明：n 招商部分：初步计划仅对2-3层进行招商，招商面积约为4200，拟整体招商，引入如滔博运动城、yysports胜道、sports100等运动主题商场商家。n 招商节点控制：计划于2009年12月底完成75%的招商工作。6、流行前线（地下商场）（1）业态及相关安排（如