番禺市桥祈润广场项目商业部分整合运营策略报告

1、广东中原地产代理有限公司项目一部 营销策划组 guangzhou 2012.07番禺市桥祈润广场项目番禺市桥祈润广场项目商业部分整合运营策略报告商业部分整合运营策略报告项目商业规划调整建项目商业规划调整建议议part1项目商业细部业态规项目商业细部业态规划划part2项目租售资金回笼预项目租售资金回笼预测测part3项目商业规划调整建项目商业规划调整建议议part11、原商业规划图纸存在问题、原商业规划图纸存在问题p 存在问题存在问题1：将项目原规划的每层层高已较难满足目前很多商业业态需求，必须调整p 调整方向调整方向1：一楼层高二三楼应达到5.0-5.5m层高（满足超市及百货），四五楼层高为

2、5m，同时电影院所在位置的四五楼局部打通，层高10m（满足五星级电影院进驻要求）。层高层高3.3m无法满足任何商业使用需求，必须打掉无法满足任何商业使用需求，必须打掉电影院电影院6.6m层高，达不到五星级影院招商要求层高，达不到五星级影院招商要求4.8m6.6m4.8m4.8m6m超市及百货要求层高在超市及百货要求层高在5.5m，4.8m难以满足难以满足p 存在问题存在问题2：项目原商业规划的柱距大多4-7米，较难满足超市经营需求p 调整方向调整方向2：项目的结构部分需要结合主力商家的需求全部重新调整p 调整方向调整方向3：商场改为两个垂直中庭位（一小一大），形成良好的南北垂直人流动线p 存在

3、问题存在问题3：中庭面积过大过于集中，不利于人流导向较多电梯入口设在繁华路上，牺牲了黄金商业面积较多电梯入口设在繁华路上，牺牲了黄金商业面积过多过散消防梯，浪费商业面积且阻断人流动线过多过散消防梯，浪费商业面积且阻断人流动线沿繁华路设超沿繁华路设超长消防梯，住长消防梯，住宅入口过大，宅入口过大，不合理且浪费不合理且浪费商业面积商业面积p 存在问题存在问题4：项目原商业规划的交通人流动线较为混乱，电梯配置浪费商业面积p 调整方向调整方向4：项目商业人流动线须重新调整p 存在问题存在问题5：项目原商业规划穿插多个入户大堂较为混乱，占用商业面积且难以管理p 调整方向调整方向5：设立转换层，首层设一较

4、大入户大堂，在架空层转换，再进入住宅住宅有住宅有6个入户位置，浪费商业面积，管理难度增加个入户位置，浪费商业面积，管理难度增加规划思路规划思路：p 以垂直交通垂直交通作为主人流动线贯穿南北打造三条主商业步行街通道；p 以景观节点景观节点作为商业人流吸引点， 打造两大入口广场、两大中庭广场 、三条步行街区景观；p 以主力商家主力商家带动商业步行街整体人流及商业价值提升。2、全新规划调整建议、全新规划调整建议首层业态布局首层业态布局规划策略：规划策略：u 二楼围绕中庭及天幕步行街，并通过主力店带动再打造一条步行街区。二楼业态布局二楼业态布局打造年轻主题商场打造年轻主题商场汇聚时尚、潮流、美食、娱乐

5、、休闲的新一城汇聚时尚、潮流、美食、娱乐、休闲的新一城广州首席室内天幕步行街newpark 在广州，每一个区都有属于自己的潮流前线，越秀区的动漫新城，东山区的地王广场，天河区的正佳广场等，番禺，一个由我们创建的新潮流基地正在诞生！2、全新规划调整建议、全新规划调整建议根据之前沟通全新主题定为调整根据之前沟通全新主题定为调整首层规划后形态展示首层规划后形态展示p 禺山大道主入口禺山大道主入口打造音乐喷泉或其他国际时尚雕塑等形成话题打造音乐喷泉或其他国际时尚雕塑等形成话题p 中庭广场中庭广场在较大的中庭广场二三楼位置树一块较大的在较大的中庭广场二三楼位置树一块较大的led屏，在周末及节日举行盛大活

6、动时吸引人气！屏，在周末及节日举行盛大活动时吸引人气！首层规划后形态展示首层规划后形态展示首层规划后形态展示首层规划后形态展示p 天幕园林商业街天幕园林商业街天幕商业街（特色造型顶部及地面形成呼应）配合沿途的园林及小品点缀天幕商业街（特色造型顶部及地面形成呼应）配合沿途的园林及小品点缀p 天幕园林商业街天幕园林商业街天幕商业街（特色造型顶部及地面形成呼应）配合沿途的园林及小品点缀天幕商业街（特色造型顶部及地面形成呼应）配合沿途的园林及小品点缀首层规划后形态展示首层规划后形态展示项目商业细部业态规项目商业细部业态规划划part2首层业态规划首层业态规划规划策略：规划策略：围绕天幕商业街形成人流动

7、线，围绕天幕商业街形成人流动线，以局部主力店带动整个一楼人气；以局部主力店带动整个一楼人气；对主力店进行打包招商的操作策略，对主力店进行打包招商的操作策略，降低后期经营的难度。降低后期经营的难度。首层业态布局首层业态布局首层主力店首层主力店化妆主力店：化妆主力店：sasa（500方）千色店（1000方）零食主力店：零食主力店：春之花（500方）忧之良品（150方）甜言物语（100方）运动主力店：运动主力店：yy sport 时道（2000方）餐饮主力店：餐饮主力店：m记，kfc，必胜客星巴克，哈根达斯等首层主力店首层主力店酒吧街形态：酒吧街形态：由星巴克、格调咖啡厅引入禺山大道形成格调酒吧街；

8、靠河沿路做酒吧及烧烤街；动漫主力店：动漫主力店：引入以动漫元素为主体以及较有格调的小店（类似鼓浪屿风格）形成项目特色区域；二层业态规划二层业态规划规划策略：规划策略：u 围绕天幕商业街形成局部人流动线，以超市及数码带动二楼人气；u 对主力店进行打包招商的操作策略，沿天幕步行街打造二层步行街，提升商业价值；二楼业态布局二楼业态布局二楼主力店二楼主力店超市主力店：超市主力店：吉之岛、家乐福、沃尔玛等需求面积在10000-30000平米数码主力店：数码主力店：苏宁3c店apple、htc、魅族旗舰店餐饮主力店：餐饮主力店：真功夫、东方既白、自助餐等三楼业态布局三楼业态布局三楼业态规划三楼业态规划规划

9、策略：规划策略：以超市为主力，同时布局幼儿玩以超市为主力，同时布局幼儿玩乐场所及母婴购物场；乐场所及母婴购物场；将整个三楼打包经营，降低开发将整个三楼打包经营，降低开发风险。风险。三楼主力店三楼主力店儿童百货主力店：儿童百货主力店：爱婴岛儿童百货卓容儿童世界婴幼儿早教儿童娱乐城儿童娱乐城餐饮主力店：餐饮主力店：周记涮涮锅等四楼业态布局四楼业态布局四楼业态规划四楼业态规划规划策略：规划策略：以青少年娱乐及餐饮为主题，打以青少年娱乐及餐饮为主题，打造特色餐饮系列吸引人气；造特色餐饮系列吸引人气；将整个四楼打包经营，降低开发将整个四楼打包经营，降低开发风险。风险。四楼主力店四楼主力店青少年娱乐主力店

10、：青少年娱乐主力店：城市英雄大玩家等特色美食主力店：特色美食主力店：美食美刻餐饮主力店：餐饮主力店：各类型快速餐饮五楼业态布局五楼业态布局五楼业态规划五楼业态规划规划策略：规划策略：以休闲娱乐为主题，引入以休闲娱乐为主题，引入ktv、美容休闲、电影院等；美容休闲、电影院等；将整个五楼打包经营，降低开发将整个五楼打包经营，降低开发风险。风险。五楼主力店五楼主力店电影院主力店：电影院主力店：金逸国际影城飞扬影城ktv主力店：主力店：堂会ptv美容美发美容美发 休闲主力店：休闲主力店：八佰伴a380圻润项目整体业态以娱乐休闲餐饮为主，购物其他为辅作为补充圻润项目整体业态以娱乐休闲餐饮为主，购物其他为

11、辅作为补充业态楼层1f2f3f4f5f总计购物 105006000 3500-20000餐饮 4000 2500 2000 5000-13500超市- 6000 7000-13000娱乐- 3000 6000 14500 23500备选方案：备选方案：经我司专案组与吉之岛沟通，吉之岛对本案兴趣较大，可考虑引入永旺（综合百经我司专案组与吉之岛沟通，吉之岛对本案兴趣较大，可考虑引入永旺（综合百货加超市），永旺需求面积通常在货加超市），永旺需求面积通常在30000-40000方之间，如引入永旺则考虑改变方之间，如引入永旺则考虑改变1-3f业态，业态，1f局局部给永旺作为入口，部给永旺作为入口，2f除

12、天幕旁商业街外均给永旺，除天幕旁商业街外均给永旺，3f整层给永旺，共约整层给永旺，共约30000方。方。4f5f保留保留原业态以娱乐休闲为主。原业态以娱乐休闲为主。项目租售资金回笼预项目租售资金回笼预测测part3一、商业出售部分示意及收益预计一、商业出售部分示意及收益预计预期预期1 1楼出售部分示意图楼出售部分示意图临街铺面每间30-100平米，总面积约13500平米，目标均价10万元/平米；（示意图粉色标注部分）商业街铺面约每间15-50平米，总面积约8500平米，预计售价8万元/平米； 东面临河商铺建议全部出售，不会影响商业整体经营和形象；繁华路街铺可出售街铺及主通道两边小区域铺面，但必

13、须由开发商统一经营管理；商业商业2 2楼出售部分示意图楼出售部分示意图二楼铺面，每间15-40平米，总面积约1800平米，目标均价5万元/平米； 二楼天幕主通道两边一线铺面，借助超市及主力店人流，商业价值也较高；预期商业出售部分收益测算预期商业出售部分收益测算出售出售位置位置主力销售主力销售面积段面积段预计销售预计销售总面积总面积目标目标均价均价目标成交总额目标成交总额1f（临街铺）30-100135010万约约1.351.35亿亿1f（室内步行街 ）15-5085008万约约6.86.8亿亿2f15-3018005万约约0.90.9亿亿合计合计1165011650平米平米约约9.059.05

14、亿亿二、住宅部分整体收益预计二、住宅部分整体收益预计住宅住宅面积面积推售推售面积面积目标目标均价均价目标成交总额目标成交总额605036050318000（带装修）约约10.8910.89亿亿合计合计约约10.8910.89亿亿三、商业整体租赁收益预计三、商业整体租赁收益预计商业项目的租金主要由以下几个方面构成：商业项目的租金主要由以下几个方面构成： 主力店租金（超市、电器），但大型主力店的租金水平相对便宜； 自持招租（百货、餐饮、娱乐），租金水平由周边市场来决定，大型 的特色商业租金普片高于周边市场水平； 自营或加盟（电影院）；租赁策略：牺牲主力店前期的租金收益，拔高商业的档次，租赁策略：牺

15、牲主力店前期的租金收益，拔高商业的档次，带旺整个商业后再通过高收益来填补主力店所损失的收益；带旺整个商业后再通过高收益来填补主力店所损失的收益；预期商业租赁部分收益测算预期商业租赁部分收益测算不同业态、楼层租金预测，预计营业后第三年开始，每年回笼资金维持在7000万以上。出租出租总面积总面积售价售价/ /租金租金元/月营业后第一年营业后第一年营业后第二年营业后第二年营业后第三年后营业后第三年后（按每年（按每年5%5%递增）递增）主力店（超市）1500050免租一年900900945945主力店（数码）600070252252万万免租半年504504529529一楼散铺4000400960960万万（免租半年）1920192020162016餐饮13000120936936万万（免租半年）187218721965.51965.5娱乐/ktv1000080480480万万（免租半年）96096010081008休闲饮品3000150270270万万（免租半年）540540567567电影院-自营300300万万330330350350合计合计31983198万万70267026万万73807380万万备注：以上租金