中山市南区房地产市场调研报告

1、中山市南区99亩商住地块调研报告目 录第一部分 区域宏观环境分析2一、中山山概况2二、中山市规划2三、南区总体概况3四、南区经济概况5五、南区商业规划8六、南区的发展趋势10第二部分 房地产市场分析11一、中山市近年房地产投资情况11二、近10个月来市场成交价格分析12三、近10个月来市场成交宗数分析15四、中山购房者心理分析分析17五、南区楼市分析22六、南区及附近地区房地产市场特征24六、楼盘个案28第三部分 地块可行性分析30一、地理位置30二、地块指标31三、地块概况32四、地块周边状况描述（S.W.O.T.分析）：35五、其它地块交易个案37六、投资分析38第四部分 建 议40第一部

2、分 区域宏观环境分析一、 中山山概况中山市珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳，总面积1783.67平方公里，常住人口251.74万，旅居世界各地海外华侨和港澳台同胞80多万人，连续多年保持广东省第5的经济总量。中山是一座社会和谐、经济兴旺、环境优美、民生幸福的现代化城市。2010年全市实现生产总值1826.32亿元，增长13.5%；工业总产值5309.64亿元，增长20.4%;财政一般预算收入139.38亿元，增长26.2%;全社会固定资产投资660.37亿元，增长21.0%；出口总值225.05亿美元，增长26.9%；社会消费品零售总额648.11亿元，增长18.2%。拥有国家

3、级产业基地27个，省级技术创新专业镇15个，省级以上名牌名标406个/件，落户中山世界500强企业有24家。先后获得联合国人居奖、全国文明城市、国家卫生城市、全国园林城市、全国科技兴市先进市、中国优秀旅游城市、全国环保模范城市、全国生态市、中国最具幸福感城市等多项荣誉。- 32 -中山市GDP长期位于广东省第五名中山市城镇居民收入每年稳步提高，2010年达到人25357元每年二、 中山市规划中山市正在建立单核双城多片区的城市结构南部发展组团东部新城城市生态绿核主城区及其周边地区三、南区总体概况1、南区地理位置优越南区位于中山市城区南部，面积4914.42公顷，辖10个居民委员会。年末常住人口4

4、.88万人，户籍人口2.28万人。广珠公路西线、105国道过境线、南外环路、城南路、永安路、西环路、振南路和兴福路贯通全区。2、大风车旅游建设正在施工南 区市“十一五”规划重点项目之一的文笔山大风车旅游项目在文笔山山脚举行奠基仪式。规划总投资2500万美元，总占地面积1600亩，建成综合性卡通文化生态景区，包括卡通玩具城、风景人工湖、动物天地、果树时花植物园、农场郊野公园等核心项目及登山石径、观景亭、盆景园、娱乐康体中心、度假村、文艺表演中心、动感健体公园等公益性项目和相应服务设施。3、公共配套比较完善南区的生活配套已经比较完善，学校有良都中学、竹秀园小学；商场有益华百货、吉之岛、南下新市场；

5、医院有中医院、南区医院、博爱医院、市人民医院；银行有中国银行、交通银行、农业银行、建设银行、工商银行、农村信用社。此外，其他配套还包括华润万家、美食街、中山市体育馆、南区文化中心、环城市场、南下新市场。4、南区交通体系健全南区占了城南客运站的优势，仅仅是普通公交就已经有了14条线，无论是长线、短线、市区、城区都有公交可以直达，可以说交通真的是非常便捷，途径线路包括005路、014路、015路、016路、021路、033路、044路、8路、11路、22路、36路、208路等。悦来南路和翠景南路双双南拓之后，南区的交通将与石岐、西区、东区更加紧密地融合在一起。而规划中的中开高速，将会经过南区，这就

6、更加拉近了南区与周边城市的距离，能为南区带来大量的经济能量。四、南区经济概况1、工业以电梯产业为主发展以电梯产业为主的装备制造业，申报国家火炬计划电梯特色产业基地被国家科技部受理，中山市电梯产业发展规划通过专家评审，电梯产业基地成为省市重点项目。港日电梯投产，奥美森电梯厂房动工建设，电梯产业基地整梯生产企业增至蒂森电梯、菱电电梯、沙岗电梯厂、迪宝尔电梯、港日电梯、中山电梯厂等6家，配套企业30家，全年生产总值32亿元，增长6%。全区民营企业3349户，占工商业户总数的96.26%，比上年增长0.69%。2010年，全区工业总产值91.83亿元，增长13.22%，其中规模以上工业总产值85.44

7、亿元，增长13.2%。2、第三产业蓬勃发展投入1.5亿元，建成永安商业中心项目，建设永安酒店，引进越秀地产红星美凯龙项目。2月，詹园与南湖国旅签订旅游合作经营项目协议。投入3380万元，办理文笔山大风车旅游项目立项前期工作。投入7000万元，建成御洋商务酒店。投入8960万元，建成上塘商住小区。规划南区汽贸城，规划面积6001000亩，已开始招商选资。11月，占地50亩的汽车交易中心建设项目正式签约。12月举办“名城芬芳醉客情，侨乡盛世话茶缘”第三届香山茶文化节暨2009年中山秋茶博览会。研究南区现代服务业发展规划。2009年，全区第三产业总产值11.65亿元，比上年增长14.21%，三产税收

8、1.72亿元，其中国税6675万元，地税1.04亿元。、3、南区10个第三产业新投资项目1、南区北溪河整治暨旅游景区综合发展项目 南区办事处和保利达国际有限公司签约，总投资额：40亿元2、中心区商住及红星美凯龙家居建材采购中心项目 南区办事处、中山市越秀地产开发有限公司、上海红星美凯龙企业管理有限公司签约，总投资30亿3、汽贸城综合开发项目南区汽贸南区城开发有限公司、佛山利泰集团有限公司签约，总投资28亿4、广裕汽车交易中心项目恒美经联社和香港置盈投资有限公司签约，总投资额2亿 5、喜洋电影城项目 中山永安花园房地产开发有限公司和广州喜洋影城有限公司签约，总投资额3800万6、上塘经联社三旧改

9、造项目项目上塘住宅小区，南区办事处和上塘房地产开发有限公司签约，总投资额2.6亿7、朗曼商住小区地产开发项目 南区办事处和盈顺置业有限公司签约，总投资额6亿8、恒美经联社三旧改造项目-富兴汽配街 恒美经联社和中山市恒和企业管理有限公司签约，总投资额3000万9、天域米兰阳光地产项目南区办事处和中山市宏业房地产开发有限公司签约，总投资额4亿10、骑士马术旅游项目 马岭经联社和中山市骑士马术旅游有限公司签约，总投资额3000万。4、2010年南区的GDP在中山市各镇中排名：镇名GDP(亿元)排名镇名GDP(亿元)排名火炬区257.51三角镇 66.513小榄镇 1782南朗镇5914石岐区1083

10、西 区5715东 区 1064横栏镇5516东凤镇93.35港口镇4817黄圃镇926板芙镇4318古镇镇 87.87民众镇40.519东升镇788南 区3820坦洲镇749大涌镇 3421三乡镇7410阜沙镇33.122沙溪镇70.211神湾镇15.623南头镇68.712五桂山 14.824小结：南区的GDP在中山市里排名第20位，其原因是发展工业是拉动GDP的最有效的途径，但南区把原来重点发展工业逐渐转型到发展旅游、房地产、酒店等服务业，进行产业结构的升级。因此，在近年内，南区的GDP一直会处在比较后的位置，但其经济地位难以取代，相当有发展前景。五、南区商业规划1、南区规划从前南区以发展

11、工业为主，近些年南区政府开始加大第三产业服务业的发展力度，今后南区将进一步加大资源整合力度，紧扣宜业、宜居、宜游的发展主题，力争在提升中心区首位度充分发挥南区的区位优势。目前南区正在申报市镇(区)共建服务业聚集区，将优先打造南区中心片区城市商贸圈。2011年，在南区招商经贸洽会上共签订项目13个、引资37.2亿元。南区继续秉持“工业强区、三产兴区、文化盛区”的战略方针，尤其在发展服务业方面力争强基础促发展，把推进现代服务业作为优化产业结构的重要方向。2、南区商圈从前的南区在商圈几乎是个空白，所以商铺价格比较便宜，但随着南区房地产市场的发展，永安新城商业中心、五星级大酒店即将投入使用，越秀地产也

12、引进了红星美凯龙家居建材中心项目，两个商业体必将聚集成一个大型商业圈，填补南区大型商圈的空白，届时，商用物业的价格将会有一个巨大的提升。此外，石岐豪宅大盘豪逸御华庭的大型商业中心也将在一定程度上辐射南区。六、南区的发展趋势南区是中山比较特殊的一个区域，南区目前还是属于一区两制，所谓一区两制是指它不是完全的城区，南区还有一部分农村。在建设规划上，南区跟中山整个主城区的规划也存在一定程度上的断层，因此，长期以来，南区在市民心目当中似乎是郊区，或者更像是农村，很少人会把南区当成中山主城区的一部分，这也导致了南区房地产发展比较滞后。南区长期以来提出“工业强区”的发展理念，但近几年，尤其是从去年开始特别

13、注重服务业，第三产业的发展。从目前看来，南区在发展这个都市经济方面的思路是越来越清晰，力度也越来越大。南区产业结构的升级，将会促进南区更快地成为推动主城区首位度的城区之一。南区在区域上离中心城区的距离比较近，交通比较发达，南区很快就能和主城区融为一体。而工业和旅游业的发展都有相当好的基础，再加上南区又是远近闻名的侨乡，这一切对南区的发展都能起到很好的促进作用。小结：南区在房地产发展与第三产业方面会有比较大的动作。第二部分 房地产市场分析一、 中山市近年房地产投资情况年 份固定资产投资房地产投资2007年396.25亿元，增长14.2%，173.74亿元，增长57.9%2008年445.08亿元

14、，增长11.5%，191.61亿元，增长8.6%2009年54561亿元，增长16.5%，192.37亿元，增长0.4%2010年660.37亿元，增长21%，241.79亿元，增长25.7%从中山最近四年的投资情况来看，房地产投资占固定资产投资非常大的一部分，而且房地产投资一直处于主导固定资产投资的地位。但2009年是一个特例时期，由于2008年金融危机的蔓延，房地产处于观望期，房地产投资萎缩，呈0.4%的微增长态势发展，但固定资产投资却猛增16.5%，一反房地产投资主导固定资产投资的常态，其最重要的原因是当时国家四万亿的刺激政策，大量资金流到路桥等基本公共设施建设中，房地产投资影响比例相对

15、变小。2010年国际经济状况恢复，蓄力已久的房地产齐头迸发，仅仅在2010年就增长了25.7%，大大带动了固定资产投资。中山的房地产投资年增幅较大，就算在房地产观望期的2008、2009年都保持正增长，可见中山房地产市场的需求量较大，泡沫成分较小。在可见的未来，预计将有大量资金继续涌入中山房地产市场。二、 近10个月来市场成交价格分析年月城区（面积144）镇区（面积144）2011年3月5967元7405元4818元6294元2011年2月6102元7876元4723元5793元2011年1月6002元6658元4608元5465元2010年12月5649元7912元4403元5362元201

16、0年11月5796元8343元4146元6370元2010年10月5550元7770元4372元5638元2010年9月5409元7783元4159元5587元2010年8月5215元5648元4096元5434元2010年7月5165元5648元4096元5434元2010年6月5369元6322元3725元5982元城区与镇区交易价格比较图城区指的是石岐区、东区、南区、西区；镇区指的是中山市城区以外的范围从上图看出，城区小面积房型售价比镇区中小面积房型的售价要贵大约1200元/平方米，城区大面积房型售价比镇区大面积房型的售价要贵平均1500元/平方米，城与镇的价格差距在大面积房型表现更为突

17、出，原因是镇区土地储备比较充裕，可用于房地产开发的土地较多，而城区土地越发紧张，144以上的大面积单元属于稀缺产品，购房者看准了稀缺产品未来的升值潜力，愿意付出更多的成本去投资。而且同样在城区或者同样在镇区，大面积房型要比中小面积房型单价贵平均1500元/平方米，这种情况与其他城市大面积房型比中小面积房型便宜的现象相反。因为正常来说，小面积房型的开发成本、管理成本、销售成本都较大面积房型要高，所以售价自然而然就上去了，但中山的房地产市场具有自身其特点，分析后得出以下原因：1、中山的大面积房型多数带豪华精装修，装修成本大多标称在2000元/平方米；2、中山居民的购买力较强，改善型住房需求充足；3

18、、中山购房者对大面积房型有特殊偏好。小结：城区与镇区价格有差距，但差距不大，平均在1500元/平方米。大面积房型需求量较大，交易价格较高。三、 近10个月来市场成交宗数分析年月今年宗数去年宗数同比年月今年宗数去年宗数同比2011年3月466643397.5%2010年10月5087350245.3%2011年2月26682982-10.7%2010年9月535251553.8%2011年1月4525318342.3%2010年8月54255458-0.6%2010年12月6600397466.1%2010年7月5202386234.7%2010年11月5928396849.4%2010年6月4

19、152329925.9%近10个月的房地产交易里面同比上年有8个月呈现正增长状态，仅有2个月呈负增长；其中，有四个月的增长幅度超过40%，最高为66%。在近10个月里，2月份的交易量是最低的，只有2668，其原因是2月份是中国的春节，大部分的交易活动都处于低潮；而交易量最高的是2010年的12月，高达6600，11月份的交易量都很高，有5928宗，其原因是经历过2010年初和年中的调控后，准购买者基本了解了调控的力度和调控的结果，基于对房地产未来市场的积极态度，看好中山未来房地产的走向，在2010年年末选择结束观望，出手购买。小结：今年房地产的总体交易量比上年有较大幅的增长，在2010年整年的

20、调控中，中山房地产市场逐渐走向明朗，购房者对房地产投资恢复了信心。四、 中山购房者心理分析分析下面问卷调查数据来源于中山搜房网：小结：1、 广珠轻轨开通会大力推动外来投资客到中山投资。因此，投资型需求继续增多，此乃扩大中山市场占有率的机会点。2、 尽管在各种调控下，新盘（住宅）仍是绝大部分投资客的首选。因此，以住宅地产为主，商业地产为辅的发展模式还具有很大的前景。3、 在中山的房地产市场，基本居住型需求占三分之一，改善型需求和投资型需求占三分之二。因此，住宅的风格设计，户型设计，环境设计等各方面需要着重针对改善型和投资型的目标客户群。4、 居住环境、交通配套、升值潜力，这三点是购房者主要关注楼

21、盘的前三个因素。因此，开发时，住宅小区的园林设计，道路设计，商业配套应成为重点考虑方面。5、 38.7%的购买者认为轻轨站距离家在1000米到2000米内最合理。因此，轻轨完全开通后会南北贯穿中山市，中山市会出现多个随着轻轨站，辐射半径达2000米的住宅生活圈。6、 高达47.4%的投资者会选择90150平米的中等偏大的户型。因此，开发时要留意满足市场对中等偏大的户型的需求，有助于加快产品销售和资金回笼的速度。7、 88.4%的投资者认为他们能接受的住房总价为30-80万。因此，前期定位和后期定价都要顾及到中山市投资置业者对价格经济购买能力和心理承受能力。8、 54.1%的投资者认为轻轨开通后

22、周边房价必定上涨。因此，且不论未来楼价是否真的会上涨，至少可以看出投资者对中山市的楼市非常有信心，普遍持有乐观的心态。五、 南区楼市分析1、万科带动，南区房地产迅速发展受交通及历史发展原因，南区在城区的四区中，经济发展及房地产发展一直处于最后面的位置。天域置业总经理吴剑峰说：从07年之前，南区房地产发展非常落后，但从万科进驻之后，南区的房地产可以说是有了一个非常明显的起色。特别09以来，米兰阳光、越秀、恒大等项目陆续进驻，区域房地产市开始不断兴旺，吸引了很多城区客户关注，并加上南区政府近年大力改善南区的环境、交通等，使南区房地产进入了很多客户的视线，可以说南区的房地产发展迎来了一个全新发展的局

23、面。南区整个环境也在不断的发生变化，商业等基础设施不断完善，尤其是南区那个永安新城大型的商圈估计今年年底会投入运行，南区的配套环境，商业环境会越来越完善。这种完善给房地产业会起到非常大的促进作用。2、通过“三旧改造”房地产档次提升中山市经济研究院常务副院长梁士伦说：三旧改造政策的出台，使原来位于南区中心区域的那些工业区，可以利用三旧改造的机会，进行功能转换，发展服务业。这样南区核心地带的工业将会越来越少，商业、酒店、餐饮等等这些配套会越来越多，这些也会加速南区房地产发展，同时，使南区经济的发展得到更快速的推进。3、商业配套不足，需要完善南区长期以来的一个短板就是商业不繁荣，商业配套不足，因此在

24、房地产开发方面要注重加强商业配套，基础设施配套的发展，要营造这种商住环境，从而使南区房地产对经济的作用做到最大化。南区目前缺乏商业中心，南区应该想方设法自己打造一个商业中心，把永安商圈尽快地发展起来。南区原来就是因为缺乏商业中心，因此影响了房地产的发展，影响了人们到南区去购房入住。这两年在南区居住的人越来越多，也足以支撑起这样一个商圈。虽然说主城区已经有很多商圈，但南区在这一方面几乎是个空白，所以说南区下一步应该加快推进永安商圈的打造，形成一个南区的商业中心，甚至还要往外辐射，吸引更多的人去南区消费。4、房地产总体发展势头良好中山房地产发展得比较好的城区首先是石岐区和东区，但是，当石岐东区发展

25、成熟以后，就开始往西区和南区延伸。目前，西区沙朗片区的房地产开发已如火如荼，下一站，必定会发展起来的就是南区了。小结：南区在房地产方面的发展方面虽然有些滞后，但南区这个后起之秀反而能让人更清楚地看到它的优势所在。有人说，中山是珠三角房地产的价格洼地，那么南区就是中山中心城区的房地产价格洼地。南区目前的毛坯房价格约在5-6千元之间，还是属于镇区的价格，甚至还比不上像坦洲、三乡、小榄、古镇这些镇区，很多开发商正式看中了南区这个房价洼地的优势，从而坚定地布局南区。南区物业的升值潜力是越来越强劲的。六、南区及附近地区房地产市场特征1、在售楼盘数量多仅仅在一个区域在售的楼盘接近有8个，说明该地段非常受开

26、发商看好。2、市场消化速度快镇名4月成交套数4月成交面积排名镇名4月成交套数4月成交面积排名坦洲镇59157405.941东凤镇13828268.913沙溪镇48946398.292三角镇13312360.6814火炬开发区47655295.123黄圃镇12313868.7315东升镇47545173.694神湾镇988298.4616东区47357620.535五桂山镇8913120.7117三乡镇39343846.276窗体顶端板芙镇窗体底端535597.518南朗镇37041252.157古镇镇507413.5219西区32631564.318横栏镇485527.5320石岐区18836

27、438.769南头镇262586.2321港口镇16112782.5610大涌镇252967.8622小榄镇16014642.61窗体底端11阜沙镇8933.7423南区14415140.412民众镇195.524市场消化速度快，特别是著名开发商开发的楼盘，例如恒大绿洲，月均销量有106套、万科月均销售74套。可见该区域的房地产非常受购房者的青睐。3、开发商错位竞争，产品异质化程度高经过踩盘调查，发现南区及周边区域出现了积极的错位竞争。主力户型从单身公寓50平方米左右的映翠豪庭，到90平方米左右的恒大绿洲，再到120平方米左右的米兰阳光，再到140平方米左右的豪逸御华庭，甚至到40平方米复式的

28、金水湾。户型基本覆盖了所有购房者的需求，这种错位竞争在一个小区域内出现实在难得。说明了各大开发商都做好了市场调研，避免了产品同质化的恶性竞争，也正因为这样，铺下了房地产市场良性发展的基垫。4、中等偏大户型更多购房者青睐像最受欢迎的两个楼盘恒大绿洲和万科城市风景，他们的楼盘好卖的原因除了自身的品牌外，他们的户型设计也是紧紧把握着市场的动向。他们都把主力户型定在了90平方米以上140平方米以下的三房和四房。这种户型非常受改善型住房需求的购房者和投资型需求的投资者欢迎。5、QQ复式设计市场反应一般金水湾大胆地把以QQ复式作为主力户型，分布有43建筑面积68使用面积和58建筑面积83使用面积。但由于复

29、式洋房非市场主流，而且金水湾复式的楼层只有5米，显得相对压抑。所以QQ复式设计的户型仍需要改良，继续接受市场的考验。6、送大面积入户花园、阳台、飘台等较受市场欢迎购房者通过对“送”这个字比较敏感，很多楼盘打着送飘台，送入户花园，甚至送20平方米的使用面积等，这些楼盘能够吸引购房者的目光，激起购房者购买的欲望。7、送精装修成为了主流踩盘发现，除了映翠豪庭等个别楼盘外，大多楼盘都附送10002000的精装修。这也许是市场选择的结果，因为开发商可以从大规模的批量装修中赚取更多利润，而且购房者在收房后无需再等几个月装修时间，搬好家私就可以入住。这一举两得的行为较受市场欢迎。8、价格相差比较大由于楼盘定位不一样，单价差距比较大，低端的卖5000多，高端的卖8000多，产品定位比较全面。9、吸引较多外来投资客购买踩盘时销售人员介绍，很多来自广州，珠海等周边地区的投资都看中了南区的楼盘，可见很多投资者看好中山南区的发展前景。六、 楼盘个案项目名称规模主力户型销售价格开盘时间销售速度恒大绿洲占地14万平米，总建60万平米，总4000户90102的二房三房价格在70009000间，送20