合肥信地城市广场报告

1、合肥信地城市广场市场报告目录宏观篇宏观篇市场篇市场篇项目篇项目篇建议篇建议篇城市区位城市经济居民收入城市规划宏观篇宏观篇城市概况城市概况城市房产城市房产房地产投资施工面积与竣工面积在建面积与销售面积销售面积与空置面积城市区位城市区位合肥，安徽省省会，中国中部，长江淮河之间、合肥，安徽省省会，中国中部，长江淮河之间、巢湖之滨，承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。巢湖之滨，承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。20082008年，全市区人口年，全市区人口486.74486.74万人。万人。城市经济城市经济不考虑物价上涨因素，01-08年，合肥gdp累积增长了358%，高于全国平均水平

2、；其中，08年合肥gdp达到1664亿元，人均gdp34482元，折合4700美元；按照欧美经济与商业对应关系，人均gdp超过4400美元时，城市主导商业将向综合商业业态过度整体经济态势的走强，带动合肥整体城市的发展。居民收入居民收入随着城市整体经济走强随着城市整体经济走强人均可支配收入稳步上升人均可支配收入稳步上升但基础较差，与一线城市有差距但基础较差，与一线城市有差距城市规划城市规划重点向南、向西发展，重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展适度向北部、东部和西南部发展房地产投资房地产投资20082008年合肥房地产投

3、资额为年合肥房地产投资额为565565亿元，投资额逐渐增加；亿元，投资额逐渐增加；同年合肥固定资产投资额为同年合肥固定资产投资额为18381838亿元，城市建设加快；亿元，城市建设加快；城市建设中，房地产投资所占比重较大，合肥城市建设严重依赖房地产；城市建设中，房地产投资所占比重较大，合肥城市建设严重依赖房地产；施工面积与竣工面积施工面积与竣工面积合肥施工与竣工面积走势合肥施工与竣工面积走势010002000300040005000600070008000200120022003200420052006200720080%5%10%15%20%25%30%35%40%45%施工面积竣工面积竣工

4、与施工面积比20082008年合肥施工面积为年合肥施工面积为67826782万万，施工面积逐年增加；，施工面积逐年增加；同年合肥竣工面积为同年合肥竣工面积为22392239万万，基本上与，基本上与0707年持平；年持平；合肥市城市建设量逐年增加，但竣工面积却起伏不定，城市建设完成率较低；合肥市城市建设量逐年增加，但竣工面积却起伏不定，城市建设完成率较低；在建面积与销售面积在建面积与销售面积合肥在建面积与销售面积走势合肥在建面积与销售面积走势0500100015002000250030003500200320042005200620072008在建面积销售面积差额20082008年合肥在建面积为

5、年合肥在建面积为31693169万万，在建面积逐年增加；，在建面积逐年增加；同年合肥销售面积为同年合肥销售面积为921921万万，相比，相比0707年略有下降；年略有下降；合肥市城市建设量逐年增加，城市销售面积较不稳定，当前可售和未来可售量积压严重；合肥市城市建设量逐年增加，城市销售面积较不稳定，当前可售和未来可售量积压严重；销售面积与空置面积销售面积与空置面积合肥销售面积与空置面积走势合肥销售面积与空置面积走势02004006008001000120020012002200320042005200620072008销售面积空置面积20082008年合肥销售为年合肥销售为921921万万，相比

6、，相比0707年略有下降；年略有下降；由于由于0808年整体房地产市场走弱，市场去化主要以消化存量为主，导致空置率下降；年整体房地产市场走弱，市场去化主要以消化存量为主，导致空置率下降；随着合肥房地产开发量的增加，其空置面积逐年增加，房地产开发风险开始累积；随着合肥房地产开发量的增加，其空置面积逐年增加，房地产开发风险开始累积；进入进入20092009年，合肥房市场市场回暖，商品房市场呈现供不应求态势，年，合肥房市场市场回暖，商品房市场呈现供不应求态势，2009年合肥2-9月份商品房供求情况2009年合肥2-9月份商品房供求情况0204060801001201401601802月份3月份4月份

7、5月份6月份7月份8月份9月份批准预售销售备案整体市场走势分区概况分区房产走势市场篇市场篇分区市场分区市场区域市场区域市场区域在售项目分布区域在售项目总表在售项目产品分析在售项目价格分析在售项目客源分析在售项目去化分析未来可售项目预判整体市场走势整体市场走势进入进入20092009年，合肥房地产市场回暖，连续三月成交突破年，合肥房地产市场回暖，连续三月成交突破100100万万；市场整体走势呈现供不应求的态势，空置率逐渐下降；市场整体走势呈现供不应求的态势，空置率逐渐下降；随着供不应求态势的出现，合肥房价稳步走高，目前整体成交均价随着供不应求态势的出现，合肥房价稳步走高，目前整体成交均价4320

8、4320元元/ /；分区概况分区概况整体市场价格梯度不明显，客户分级缺乏层次感，价格敏感性强整体市场价格梯度不明显，客户分级缺乏层次感，价格敏感性强庐阳片区庐阳片区新站片区新站片区瑶海片区瑶海片区高新与大蜀山片区高新与大蜀山片区学府片区学府片区包河片区包河片区政务新区政务新区经济技术开发区片区经济技术开发区片区滨湖新城片区滨湖新城片区庐阳片区庐阳片区价格:4000元/平米总价:40-45万/套包河片区包河片区价格:5000元左右总价:55-65万/套学府片区学府片区价格:5000元左右总价:55-60万/套高新与大蜀山片高新与大蜀山片区区价格:4500元左右总价:55-60万/套政务新区政务新

9、区价格:5000元左右总价:60万/套左右经济技术开发片区经济技术开发片区价格:4000元左右总价35-40万/套瑶海片区瑶海片区价格:4500-5000总价:40-50万/套新站片区新站片区价格:4000-5000元总价:35-45万/套老城区老城区价格:6000元/平米以上总价:60-80万/套分区房产走势（蜀山区）分区房产走势（蜀山区）庐阳区庐阳区新站区新站区瑶海区瑶海区包河区包河区蜀山区蜀山区政务区政务区高新区高新区经开区经开区合肥西部的老城区，合肥西部的老城区，交通便利交通便利科研、教育、科研、教育、商贸、居住功能商贸、居住功能合肥传统居住区合肥传统居住区成交稳定，价格上涨明显成交稳

10、定，价格上涨明显2009年蜀山区商品房成交走势2009年蜀山区商品房成交走势99473913081959163918362268152216564549448444464528450745294383482147450500100015002000250009-109-209-309-409-509-609-709-809-9410042004300440045004600470048004900套数价格蜀山区商品住宅供求关系蜀山区商品住宅供求关系15025712162210121162720161822161741154491453545344497443948554814020406080

11、10012014016008年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月36003800400042004400460048005000供应销售价格分区房产走势（政务区）分区房产走势（政务区）依托政务、西城新城中心依托政务、西城新城中心行政、文化、居住功能行政、文化、居住功能居住环境优越、居住环境优越、配套完善中配套完善中成交稳定，升值潜力大成交稳定，升值潜力大2009年政务区商品房成交走势2009年政务区商品房成交走势1844404898046387391021845853424340134110392643134387446047374951020040060

12、08001000120009-109-209-309-409-509-609-709-809-90100020003000400050006000套数价格庐阳区庐阳区新站区新站区瑶海区瑶海区包河区包河区蜀山区蜀山区政务区政务区高新区高新区经开区经开区政务区商品住宅供求关系政务区商品住宅供求关系4766974181628108671199440941413663437044094423476650500510152025303540455008年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月0100020003000400050006000供应销售价格分区房产走势（高新

13、区）分区房产走势（高新区）自然风光优美、自然风光优美、高新产业基地；高新产业基地；高新产业、高新产业、旅游、居住功能旅游、居住功能环境优越、配套不足环境优越、配套不足高端项目聚集，价格走高高端项目聚集，价格走高2009年高新区商品房成交走势2009年高新区商品房成交走势14919130526516527816911814941804334435141784358438744574820476405010015020025030035009-109-209-309-409-509-609-709-809-93800400042004400460048005000套数价格庐阳区庐阳区新站区新站区瑶

14、海区瑶海区包河区包河区蜀山区蜀山区政务区政务区高新区高新区经开区经开区高新区商品住宅供求关系高新区商品住宅供求关系322005000236322221439744464204445144494562500851050510152025303508年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月0100020003000400050006000供应销售价格分区房产走势（经开区）分区房产走势（经开区）新兴的大型居住产业区新兴的大型居住产业区工业、教育、居住功能，工业、教育、居住功能，将发展成为功能完备的产业将发展成为功能完备的产业新城新城受益便捷交通，受益便捷交通，拉近与

15、市区时间距离拉近与市区时间距离需求较为稳健，需求较为稳健，价格逐步走高价格逐步走高2009年经开区商品房成交走势2009年经开区商品房成交走势301290449587779473409384544325633003324354534894013408540364083010020030040050060070080090009-109-209-309-409-509-609-709-809-9050010001500200025003000350040004500套数价格庐阳区庐阳区新站区新站区瑶海区瑶海区包河区包河区蜀山区蜀山区政务区政务区高新区高新区经开区经开区经开区商品住宅供求关系经开区

16、商品住宅供求关系6584414010679685645355233613663347542134132410141980102030405060708008年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月050010001500200025003000350040004500供应销售价格分区房产走势（庐阳区）分区房产走势（庐阳区）合肥北部的老城区，向北拓展合肥北部的老城区，向北拓展全市经济中心，全市经济中心，属于属于“建设中的建设中的cbd”cbd”，汇集商贸、金汇集商贸、金融、信息、购物、娱乐等功能；融、信息、购物、娱乐等功能；居住、工业、建材、仓库功能；居住、工业

17、、建材、仓库功能；核心区地块开发完毕核心区地块开发完毕成交逐渐外围化成交逐渐外围化导致成交均价走低导致成交均价走低2009年庐阳区商品房成交走势2009年庐阳区商品房成交走势3074166937041020691131110971013404440874112409842074331424742004138020040060080010001200140009-109-209-309-409-509-609-709-809-9385039003950400040504100415042004250430043504400套数价格庐阳区庐阳区新站区新站区瑶海区瑶海区包河区包河区蜀山区蜀山区政务区

18、政务区高新区高新区经开区经开区庐阳区商品住宅供求关系庐阳区商品住宅供求关系6117354121176813697161011390140904115422943213438420738850102030405060708008年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月0500100015002000250030003500400045005000供应销售价格分区房产走势（瑶海区）分区房产走势（瑶海区）城市传统产业区城市传统产业区居住、机电、纺织工业功能居住、机电、纺织工业功能随着河东片区的开发建设随着河东片区的开发建设区域高端项目不断呈现区域高端项目不断呈现拉高

19、区域整体均价拉高区域整体均价2009年瑶海区商品房成交走势2009年瑶海区商品房成交走势290441751732619502464501551397039124001420042424279463744894607010020030040050060070080009-109-209-309-409-509-609-709-809-934003600380040004200440046004800套数价格庐阳区庐阳区新站区新站区瑶海区瑶海区包河区包河区蜀山区蜀山区政务区政务区高新区高新区经开区经开区瑶海区商品住宅供求关系瑶海区商品住宅供求关系62413350165414765646405542

20、2742334291431146434535455501020304050607008年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月37003800390040004100420043004400450046004700供应销售价格分区房产走势（新站区）分区房产走势（新站区）依托物流，打造新站产业居住区依托物流，打造新站产业居住区居住、商贸、物流、居住、商贸、物流、交通、加工制造功能交通、加工制造功能依托火车站依托火车站打造站前商贸与站后居住区打造站前商贸与站后居住区区域需求稳定，价格稳步上升区域需求稳定，价格稳步上升2009年新站区商品房成交走势2009年新站区商

21、品房成交走势4136358768731074806103290097338263811381438453982407441384155413702004006008001000120009-109-209-309-409-509-609-709-809-93600370038003900400041004200套数价格庐阳区庐阳区新站区新站区瑶海区瑶海区包河区包河区蜀山区蜀山区政务区政务区高新区高新区经开区经开区新站区商品住宅供求关系新站区商品住宅供求关系6235841371541699811910405539413894396240714100418341330102030405060700

22、8年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月370037503800385039003950400040504100415042004250供应销售价格分区房产走势（包河区）分区房产走势（包河区）城市东南、区域辽阔、城市东南、区域辽阔、发展潜力大发展潜力大行政、商务、会展、行政、商务、会展、旅游、居住功能旅游、居住功能连接滨湖新城与市中心的枢纽连接滨湖新城与市中心的枢纽未来发展潜力大未来发展潜力大区域投资需求大区域投资需求大2009年包河区商品房成交走势2009年包河区商品房成交走势9831148177312631150147214181230104738484

23、1804322445644334547462749435030020040060080010001200140016001800200009-109-209-309-409-509-609-709-809-90100020003000400050006000套数价格庐阳区庐阳区新站区新站区瑶海区瑶海区包河区包河区蜀山区蜀山区政务区政务区高新区高新区经开区经开区包河区商品住宅供求关系包河区商品住宅供求关系128391131021314331121614141293913425145384424465447835098524102040608010012014016008年09年1季度09年4月0

24、9年5月09年6月09年7月09年8月09年9月0100020003000400050006000供应销售价格分区房产走势（滨湖区）分区房产走势（滨湖区）庐阳区庐阳区新站区新站区瑶海区瑶海区包河区包河区蜀山区蜀山区政务区政务区高新区高新区经开区经开区滨湖新区滨湖新区依托巢湖，打造滨湖新城依托巢湖，打造滨湖新城行政、商务、会展、行政、商务、会展、旅游、居住功能旅游、居住功能未来合肥的城市中心未来合肥的城市中心具备较大的升值潜力具备较大的升值潜力目前投资需求量大，成交量节节目前投资需求量大，成交量节节攀升攀升2009年滨湖区商品房成交走势2009年滨湖区商品房成交走势577522104611651

25、1602045214641734381354635893591366136643743378937933922050010001500200025003000350040004500500009-109-209-309-409-509-609-709-809-933003400350036003700380039004000套数价格滨湖区商品住宅供求关系滨湖区商品住宅供求关系1141613103533401449191412202244493611354836713661376538063804392802040608010012008年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09

26、年8月09年9月33003400350036003700380039004000供应销售价格区域在售项目分布区域在售项目分布爱丽舍4800元/住宅格兰云天4000元/住宅香江生态丽景4200元/住宅利港国际5900元/写字楼阳光汇景4300元/住宅家天下花园4400元/住宅康城水云间4130元/住宅安粮双景佳苑4000元/住宅利港银河新城4800元/住宅银领时代4150元/住宅莱茵河畔花园4100元/住宅苹果嘉园4000元/住宅金色梧桐5898元/住宅欧鹏府邸5000元/公寓国轩新苑4600元/住宅香格里拉国际中心5200元/写字楼丽景湾4200元/住宅未来家园5000元/住宅宝文商务大厦58

27、00元/写字楼区域在售项目总表区域在售项目总表项目总体量（万）产品推出套数可售套数主力户型主力面积（）均价（元/）巴黎春天爱丽舍27小高、多层202492r87-1034800莱茵河畔花园18小高、高层7683602r91-994100银领时代二期30小高、高层9542902r80-9041502r923r122欧鹏府邸3.2高层186103r132-1405000丽景湾3.8高层22653r114-1234200安粮双景佳苑20多层、小高1400903r1244000信达格兰云天10多层、小高295793r91-1044800金色梧桐13.7高层5281171r655898阳光棕榈园7.5高

28、层420982r92-10146001r48-622r73-102.8万和新城广场12.8高层11916213r110.4-148.85200恒盛豪庭62.4高层4604602r82.3-102.85100家天下花园60高层、小高26482512r605000未来家园18高层9341073r108-111.45000康城水云间18多层、高层255962r904130利港国际20高层9502381r53.5-58.359001r45-703r110-136同济苹果嘉园-高层3541203r77-1074000宝文商务大厦-小高166142r90.2-103580043004800127香江生态丽

29、景40多层、小高多层、小高、高层阳光汇景16596利港银河新城50多层、小高、高层12541767952294200在售项目产品分析在售项目产品分析合肥新站区部分在售项目主力户型分布合肥新站区部分在售项目主力户型分布48456553696258708791809092738260909010399901011031021031201321141249111010811077140123104148112136107406080100120140160巴黎春天莱茵河畔银领时代银河新城欧鹏府邸丽景湾双景佳苑格兰云天 金色梧桐棕榈园生态丽景万和新城恒盛豪庭家天下未来家园水云间利港国际阳光汇景苹果嘉园

30、宝文大厦1r2r3r市场上主力房型为2r主力面积区间70-120 区域客户购买力相对偏弱区域居民大都为初次置业；客户需求大都为婚房和改善性需求 在售产品价格分析在售产品价格分析合肥市新站区在售项目价格区间为4000-6000元/；新站区区域内一环以内住宅房价基本上在5000-6000元/；二环与一环之间房价约4000-5000元/之间；同区域内，纯写字楼房价高于公寓房价，公寓房价高于住宅房价；同区域内，多层房价高于小高和高层房价；合肥市新站区部分在售项目价格分布合肥市新站区部分在售项目价格分布480041004150480050004200400048005898460042005200510

31、04800520050005000413059004300400058003500400045005000550060006500住宅住宅住宅住宅公寓住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅写字楼住宅住宅住宅写字楼住宅住宅写字楼巴黎春天莱茵河畔银领时代银河新城欧鹏府邸丽景湾双景佳苑格兰云天 金色梧桐棕榈园生态丽景万和新城恒盛豪庭香格里拉花园家天下未来家园水云间利港国际阳光汇景苹果嘉园宝文大厦在售项目客源分析在售项目客源分析新站区客源来源构成分析新站区客源来源构成分析30%20%15%25%5%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%新站区内合肥城东乡镇合肥城北乡镇安徽

32、北部城市外省市其他新站区客源需求构成分析新站区客源需求构成分析20%50%15%10%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%婚房需求改善需求子女上学投资需求其他用途区域客源主要以区域客为主，城市东部及北区乡镇也是区域客源的重要组成，部分安徽北部城市的客源也会选择在此置业；从需求目地上分析，婚房需求和改善性需求是市场的主力需求，另有部分的投资需求和为子女上学置业需求；在售项目去化分析在售项目去化分析新站区部分在售项目近两年去化速度新站区部分在售项目近两年去化速度0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%巴黎春天莱茵河畔银领时代银河新城欧鹏府

33、邸丽景湾双景佳苑格兰云天 金色梧桐生态丽景未来家园水云间利港国际阳光汇景苹果嘉园宝文大厦020406080100120140160180200去化率去化速度新站区整个区域在售项目去化都超过半数，大部分楼盘去化都集中在09年；区域内，住宅产品去化最快，公寓次之，写字楼产品去化较慢；区域在售项目中，平均每个楼盘整体去化速度在20-80套/月之间不等；在售项目普遍清盘不易，尾盘去化难度较大；区域可售项目预测区域可售项目预测当前及未来供应当前及未来供应主要聚集区主要聚集区开发完毕开发完毕未来供应集中区未来供应集中区站北区域依托瑶海公园、生态公园；主要供应楼盘为：主要供应楼盘为：家天下利港银河新城双粮景

34、苑等主要供应类型：主要供应类型：多层、小高、高层总供应体量约总供应体量约50-60万万与本案产品差异性较大与本案产品差异性较大直接竞争不强直接竞争不强经济指标项目现状项目区位项目篇项目篇项目概况项目概况项目分析项目分析区位分析发展分析辐射分析经济指标经济指标项目占地：项目占地：520亩亩容积率：容积率：2.73建筑密度：建筑密度：47.9%绿化率：绿化率：40%建筑面积：约建筑面积：约100万万其中：其中： 家居mall（红星）：16.8万 购物城：14万 公寓：9万 写字楼：10万 酒店（六星级）：9万 步行街：5万 住宅：24万 综合停车场：10万5#5#地块各类产品面积指标概况地块各类产

35、品面积指标概况平层住宅： 面积未定 2幢 5万 loft： 40-60 1幢 2.5万 （层高5.4m）平层公寓： 35-55 1幢 2万办公（公寓式酒店）：面积未定 1幢 2万以上总计11-12万商业街： 层高2-3层 面积5万项目现状项目现状站 前 路临 泉 路 北 一 环 凤 阳 路胜 利 路全 椒 路陵 铜 路 敬 亭 山 路红星美凯龙在建二期四季青安徽皮具市场宝钻大厦中绿二期鞋城中绿写字楼中绿服饰广场餐饮空地零售小店住宅安徽大市场小家电市场空地住宅小 宾 馆小酒家中山医院合肥第十一高中自行车车行合肥晚报瑶海实验小学餐饮娱乐住宅胜利广场康桥微创医院西湖蓝宝大酒家韩国城合肥火车站骨科医院

36、中环广场安徽礼品城宝业家纺广场餐饮香江生态丽景合肥汽车客运总站酒家元一希尔顿元一时代花园元一时代广场沃尔玛购物广场瑞景家园银行餐饮银行全椒新村安徽体院自行车车行凤阳新村商铺服饰商铺交通商业学校住宅医院项目写字楼公园项目周边环境地块现状项目区位项目区位新站区临泉路与全椒路交叉口，处于新站区核心地段，毗邻火车站、汽车站，人流量大，交通十分便利。周围环绕着安徽大市场、元一时代广场、温莎杰座、金色地带、中环广场等商住圈，具有十分巨大的消费潜力。沃尔玛、合家福等超市环伺左右，生活便利，投资前景广阔。合肥地铁规划示意图合肥地铁规划示意图庐阳区庐阳区新站区新站区瑶海区瑶海区包河区包河区蜀山区蜀山区政务区政务

37、区高新区高新区经开区经开区滨湖新区滨湖新区区位分析区位分析一环一环二环二环长江东路长江东路临泉路临泉路项目地处临泉路与全椒路交叉口，属于城市一环与二环之间，距离市中心约10分钟车程，道路通达程度高，区域属于城市火车站辐射区；地块处于一环与二环之间，出行主要依靠一环与二环；项目处于新老城区的承接地带，城市的发展以及城市中心的外延给本案发展带了契机；项目处于城市向东发展的中心区，承载城市向东发展的起点发展分析发展分析多向发展、均衡布局，无主导性高端价值区域，空间多极竞争与客户分流为追求高溢价带来阻力“新一轮城市规划（2006-2020）中提出把合肥建设成为先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务

38、业基地和独具魅力的现代化滨湖城市。141”城市发展框架：大力改造核心主城区，并在老城区的东、西南、西、北方向建设四个城市副中心北副中心北副中心东副中心东副中心老城区老城区西部副中心西部副中心 西南部副中心西南部副中心 滨湖新区滨湖新区依托双墩、双凤、庐阳产业园，重点发展劳动密集型及农副产品加工业依托店埠、撮镇、肥东新城及化学工业园，重点发展物流、精细化工及家电配套产业依托高新区，建设中国科学城、发展it产业依托经开区、桃花工业园区，发展现代大工业，逐步成为国家装备工业基地集金融、商务、休闲一体的cbd集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的生态型、高档次现代化新城区依托火车站物流优势，北副中心发展逐渐向火车站区域偏移，发展分析发展分析发展分析发展分析传统商圈：传统商圈：三孝口商圈三孝口商圈四牌楼商圈四牌楼商圈新兴商圈：新兴商圈：元一商圈元一商圈马鞍山路商圈马鞍山路商圈辐射分析辐射分析本项目辐射范围本项目辐射范围合肥城市东北区域合肥城市东北区域